Trh hypotečního bankovnictví v ČR a odhad jeho budoucího vývoje

Transkript

1 Katedra managementu firem a institucí Trh hypotečního bankovnictví v ČR a odhad jeho budoucího vývoje Bakalářská práce Autor: Borzilov Evgeny Bankovnictví, bankovní management Vedoucí práce: Ing. Helena Cetlová Praha Duben, 2009

2 Prohlášení: Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci na téma Trh hypotečního bankovnictví v ČR a odhad jeho budoucího vývoje. zpracoval samostatně a s použitím uvedené literatury. V Praze dne Borzilov Evgeny

3 Děkuji vedoucímu mé bakalářské práce paní Ing. Cetlové za poskytnuté konzultace, za odborné vedení bakalářské práce, její trpělivost při spolupráci a za cenné rady a připomínky, kterými přispěla k vyhotovení této bakalářské práce i během jejího závěrečného zpracování. V Praze dne Borzilov Evgeny

4 Anotace práce: Tématem práce je analýza současného trhu hypotečního bankovnictví a odhad budoucího vývoje. Je zde nastíněn stav českého bankovnictví předcházejících let, historický prvopočátek vzniku samotného produktu a uvedeni do legislativy upravující tuto problematiku. Bakalářská práce popisuje faktory ovlivňující samotný vývoj produktu s provedením analýzy hypotečního úvěrovém jednotlivých bank, tzn. jejich nabídky hypotečních produktů, postojem na trhu co do počtu a objemu poskytnutých úvěrů. Na základě těchto informací je předikován směr vývoje tohoto trhu. Subject of the assignment is analysis of the current market of mortgage banking and estimated future development. The situation of Czech banking in the previous years is shown as well as the historical beginning of the producťs origin and the respective legislation for this sphere is given. Factors having influence on the producťs development with analyses of the mortgage policy of particular banks i.e. their offer of mortgage products, position on the market as to the number and volume of provided mortgages is described in the dissertation. Based on this information, the market development is predicted.

5 Obsah Úvod Legislativní rámec hypotečního bankovnictví Pojem hypoteční úvěr Právní vymezení hypotečního bankovnictví Druhy hypotečních úvěrů Druhy dle účelu použití hypotečních úvěrů Americké hypotéka Hypoteční úvěry bez dokládání přijmu Kombinace hypotečního úvěru s dalšími možnými produkty Rozdělení dle maximální výše úvěru ve vztahu k ceně nemovitostí Rozdělení dle způsobu splácení hypotečního úvěru Podmínky poskytnutí hypotečního úvěru Čerpání hypotečního úvěru Splatnost hypotečního úvěru Smlouva o poskytnutí hypotečního úvěru Faktory ovlivňující výši úrokové sazby Hypoteční zástavní list Pojištění Stavební spoření Hypoindex Státní podpora v oblasti bydlení Dosavadní vývoj hypotečního bankovnictví Historie hypotečního bankovnictví Dosavadní vývoje hypotečního bankovnictví v EU a srovnání s ČR Analýza současného vývoje hypotečního trhu v ČR Analýza hypotečního trhu v ČR Porovnání nabídky hypoték :3 Porovnání úrokových sazeb hypoték na začátku r Odhad budoucího vývoje na trhu hypoték v ČR Závěr a doporučení Literatura... 57

6 Seznam webových stránek Seznam tabulek Seznam grafů... 65

7 Úvod Cílem práce je analyzovat vývoj hypotečních úvěrů. Definovat stimuly působící na rozvoj hypotečního úvěrování v ČR s nastíněním odhadu budoucího vývoje tohoto trhu, na základě podrobné analýzy historie a současného trhu hypotečního bankovnictví. Dílčím cílem je prokázat, že hypoteční bankovnictví je velmi důležitou částí samotného bankovnictví a do budoucna, po ukončení finanční krize, bude docházet k dalšímu rozvoji produktů v nárůstu objemu a počtu poskytnutých hypoték. Hypoteční úvěry jsou produkty, které jsou řazeny na první místa v produktových řadách komerčních bank, a s tímto je jim věnována i patřičná pozornost. Podobný postoj je i na druhé straně trhu, tedy na straně spotřebitelů, kde hypoteční úvěr je jednou z možností, jak získat zdroje už nejen pro financování svého bydlení, ale již celé řady svých investičních záměrů. Tradice hypotečního úvěrování v České republice má své hluboké kořeny, které sahají až do první poloviny 19. století. Po peripetiích spojených s různými politickými systémy se hypoteční bankovnictví dočkalo své obnovy v roce 1995, kdy tohoto roku vstoupil v platnost hypoteční zákon". Tento zákon odstartoval nové odvětví bankovního podnikání. Omezení účelu úvěru si dnes již určují pouze banky svými nabídkami, právní normou účel není nijak omezen. Oblíbenost ze strany bank je dána způsobem zajištění, kde banka ze zákona vyžaduje zajištění ve formě zástavy vhodné nemovitosti.poskytnutí hypotečního úvěru je možné pouze za předpokladu jeho dostatečného zajištění s pomocí institutů, jako je zástavní právo, ručení či jiných zajišťovacích instrumentů. Některé možnosti zajištění jsou velmi jednoduché a umožní získat splatnou pohledávku či dostatečně zajistí právní postavení věřitele při jejím vymáhání za relativně minimální náklady. Ustanovení o zajištění závazku nalezneme především v občanském a obchodním zákoníku. Práce je strukturována do čtyř kapitol. První je věnována legislativní problematice českého bankovnictví, v druhé je provedena podrobná analýza dosavadního vývoje hypotečního úvěrování a třetí kapitola analyzuje trh současný a také nabídku jednotlivých bank, které nabízejí hypoteční úvěry. Z předcházejících kapitol vyplývá důležitá kapitola čtvrtá, která pojednává o odhadu budoucího vývoje hypotečního bankovnictví v dobu finanční krize. Hypoteční bankovnictví má velkou budoucnost, umožňuje prostor pro analytickou práci, což je podstatným důvodem, proč je zajímavé se samotným produktem - hypotečním úvěrem zabývat. 7

8 1. Legislativní rámec hypotečního bankovnictví 1.1 Pojem hypoteční úvěr Hypoteční úvěr je významný bankovní produkt, který má v současném bankovnictví nepostradatelné místo. Samotný pojem hypoteční úvěr lze vyvodit již z jeho samotného názvu. Slovo hypotéka pochází z řeckého slova Úπoθήκη a dnes je označována jako nemovitá zástava. Pod vlivem anglosaského institutu mortgage je dnes hypotéka často vnímána pouze jako druh úvěru ( mort + gage - "dead pledge" ). Úvěrem pak označujeme v bankovnictví předání peněz s tím, že budou vráceny později 1. Za hypoteční úvěr tedy můžeme považovat poskytnutí finančních prostředků, jejichž vrácení je zajištěno nemovitou zástavou. Hypoteční úvěry v České republice nabízejí banky od roku 1995, kdy Česká národní banka udělila první licence, které opravňovaly vydávat bankám hypoteční zástavní listy a tudíž nabízet i hypotéky. Pojem hypoteční úvěr se zapsal do podvědomí široké veřejnosti jako úvěr, kterým je možné financovat své vlastní bydlení. Má však širší význam a uplatnění, a to především v oblasti podpory drobného podnikání. Návratnost hypotečního úvěru je zajištěna zástavním právem k nemovitosti zapsané do pozemkových knih (v současné době katastr nemovitostí). Hypoteční úvěr má v České republice v současné době široké využití. Novelou zákona byly odstraněny omezující podmínky, které umožňovaly pouze účelové využití tohoto úvěru k financování nákupu nemovitostí, resp. ke krytí nákladů související s rekonstrukcí, modernizací apod., vše však bylo vázáno ke konkrétní nemovitosti, která byla předmětem zástavy. Dnes je možno využit hypoteční úvěr ve smyslu jeho nejobecnější definice, jedná se tedy o úvěr, který je vždy zajištěn zástavním právem k nemovitosti, nicméně účel jeho využití není omezen zákonem. Změny právního rámce umožnily rozšíření nabídky hypotečních úvěrů. Na trhu se objevila řada nových hypotečních produktů. Zásadním přínosem těchto změn je možnost poskytování hypotečních úvěrů také na zajištění potřeb bydlení, které dříve nebylo možné financovat klasickým hypotečním úvěrem na koupi družstevního bytů složení členského podílu do bytového družstva, zaplacení odstupného dosavadního uživateli družstevního bytu nebo 1 Šimánková, J., Syrový P., Šíma J., Jak na úvěry. Nakladatelství ASPI2004 8

9 zaplacení odstupného uvedeného v darovací smlouvě k nemovitosti, rekonstrukci bytu v majetku obce nebo družstva s cílem získání uživatelského práva k bytu apod. 1.2 Právní vymezení hypotečního bankovnictví Dnešní právní úprava hypotečních úvěrů vychází z již zmiňovaného zákona č. 84/1995 Sb., kterým se mění a doplňuje zákon č. 530/1990 Sb., o dluhopisech ve zněm pozdějších předpisů. Tento zákon vymezil základní pojmy hypoteční úvěr, hypoteční zástavní list a zároveň vymezil vztah mezi nimi. Zároveň přinesl i novelu zákona č. 99/1963 Sb. Občanského soudního řádu ve vztahu k zabezpečení přednostního uspokojení banky při vymáhání pohledávek z hypotečních úvěrů, zákona č. 328/1991 Sb. Zákona o konkurzu a vyrovnání, v tehdy platném znění, který od je nahrazen zákonem č. 182/2006., Sb., nazývaným jako insolvenční zákon. Současná právní úprava hypoteční úvěrování upravneno v zákoně o dluhopisech č. 190/2004 Sb., který vstoupil v platnost dnem vstupu České republiky do Evropské unie, tj a definoval nově hypoteční úvěry takto: 28 (3) Hypoteční úvěr je úvěr, jehož splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, i rozestavěné. Úvěr se považuje za hypoteční úvěr dnem vzniku právních účinků zástavního práva. Pro účely krytí hypotečních zástavních listů lze pohledávku z hypotečního úvěru nebo její část použít teprve dnem, kdy se emitent hypotečních zástavních listů o právních účincích vzniku zástavního práva k nemovitosti dozví. 28 (4) Nemovitost podle odstavce 3 se musí nacházet na území České republiky, členského státu Evropské unie nebo jiného státu, tvořícího Evropský hospodářský prostor. Tento zákon navazuje v základních zásadách fungování hypotečního úvěrování na předchozí právní úpravu a zásadní změny nepřináší 2. Významnou změnou je ovšem nové vymezení hypotečního úvěru a jeho rozšířené možnosti zastavit nemovitost na území Evropské unie. Vedle těchto zvláštních úprav se v hypotečním úvěrování užijí obecné úpravy obchodního zákoníku, zejména pak úprava smlouvy o úvěru a úprava zástavního práva v občanském zákoníku. Při realizací zástavního práva mimo již zmiňovaného občanského soudního řádu napomáhá také zákon o veřejných dražbách, zákon č. 26/2000 Sb. V neposlední řadě se hypotečních úvěrů týká i novela zákona o dani z příjmu č. 210/1997 Sb. 2 Šimánková J., Syrový P., Šíma J.,: Jak na úvěry. Nakladatelství ASPI2004 9

10 Současné zákonné normy České republiky definují základní podmínky pro poskytování hypotečních úvěrů takto: Objektem hypotečního úvěru k investici do nemovitosti muže být : Stavební pozemek Nemovitost sloužící k bydlení Nemovitost sloužící k individuální rekreací Bytový dům, provozní dům Nemovité příslušenství, které je součástí výše uvedených nemovitostí Podnikatelské objekty Žadatelem o hypoteční úvěr může být: Tuzemec (fyzická osoba s trvalým pobytem v tuzemsku) Cizozemec s českým státním občanstvím Cizozemec z členského státu Evropské unie, který má příjmy ze závislé činnosti v České republice nebo v zahraničí Cizozemec mimo Evropské unie s příjmy na území České republiky unie Cizozemec mimo Evropské unie s příjmy ze závislé činnosti na území Evropské Nabyvatelem nemovitostí může být: Tuzemec (fyzická osoba s trvalým pobytem v tuzemsku) Cizozemec s českým státním občanstvím měsíce Cizozemec z členského státu Evropské unie s povolením k pobytu delšímu než 3 Investici do nemovitostí zůstává: Koupě nemovitosti, stavebního pozemku Výstavba nemovitosti Rekonstrukce, modernizace či opravy nemovitosti 10

11 Splacení úvěru či půjčky použité na investice do nemovitosti Případně získání vlastnického podílu na nemovitosti (např. vypořádání společného jmění manželů,vypořádání dědictví atd.) Hypoteční úvěry patří mezi nejlépe splácené úvěry. Tento fakt je podpořen především tím, že nemovitost, na kterou je brán úvěr, je zastavena úvěrující bankou. Tato úvěrující banka vypracuje zástavní smlouvy a ty pak vloží na katastrální úřad, který této smlouvě přidělí spisovou značku, pod kterou je zástavní smlouva zapsána na listu vlastnickém. Výpisy z katastru nemovitostí jsou veřejně přístupné, a proto každý, kdo má zájem o koupi nemovitosti, by si měl nejdříve dle tohoto výpisu prověřit všechny prvky, čím je daná nemovitost dotčena. Na nemovitosti můžou být zástavní smlouvy, věcná břemena či jiná omezení, které danou nemovitost různě hendikepují nebo znehodnocují 1.3 Druhy hypotečních úvěrů Druhy dle účelu použití hypotečních úvěrů Banky se snaží v rámci konkurenčního boje přinášet na trh různé novinky a vylepšeni, které umožňují získat hypoteční úvěr více klientům. Hypotéky se dnes běžně poskytuji na 100 a více % hodnoty zastavené nemovitosti, na družstevní byty, na refundace prostředků, které byly investovány do nemovitosti. Klienti mohou získat hypotéku třeba s životním pojištěním či stavebním spoření. Ve srovnání s touto situací měli klienti v počátku hypoteční éry na výběr prakticky jen jeden produkt - hypoteční úvěr do 70% hodnoty nemovitosti. Za 12 let se tak zvýšila variabilita úvěrů, že obsáhnout všechny možnosti hypoték by vydalo na samostatnou práci V současnosti existuje mnoho hledisek na třídění hypotečních úvěrů. Pokud bychom hleděli na časové hledisko, můžeme obecně dělit úvěry podle doby splatnosti 3 na: Krátkodobé ( splatnost do 1 roku ) Střednědobé ( splatnost 1-5 let) 3 Pavelka, F.,: Hypoteční úvěry. I. Vydání Praha: PP Agency,

12 Dlouhodobé ( splatnost 5 a více let) Dle tohoto hlediska se hypoteční úvěry řadí z větší části do střednědobých a dlouhodobých. Donedávna bylo možné sjednat hypoteční úvěr maximálně na 30 let. I takováto doba splatnosti je již tak dlouhá, že z hlediska nákladů se již nevyplácí. Prodlužováním doby splatnosti se při zachování výše úvěru a úrokové sazby sníží výše anuitní splátky a zároveň vzroste objem celkově zaplacených úroků, které klient zaplatí bance. V dnešní nabídce bank již můžeme najít hypoteční úvěr se splatností na 401et. Takovýto produkt je určen těm, kterým by nízký příjem jinak neumožnil získat finanční prostředky na kratší dobu. V následující tabulce ukazuji velikost anuitní splátky v závislosti na délce splatnosti a s tím spojenou výši zaplacených úroků. Dle účelu úvěru můžeme hypoteční úvěry dělit na: Účelové Neúčelové 4 Účelový hypoteční úvěr je takový úvěr, kde banka přesně definuje, na co mohou být peníze, které poskytne, použity. Především se jedná o účel, kdy musí byt peníze použity na nákup nemovitosti, která slouží buď jako investice nebo přímo pro vlastni bydlení. Tyto nemovitosti by měly být po pro financováni hypotečním úvěrem v osobním vlastnictví osoby, která si úvěr vzala. Neúčelový hypoteční úvěr, který je znám především jako americká hypotéka, nemá pro žadatele žádné omezení, co se týká účelovosti. Klient musí pouze splňovat jistá kritéria, které si banka stanoví. Především výška půjčené částky je přesně definována podle toho, na jakou částku je daná nemovitost odhadnuta jejich znalcem. Zajištění tohoto úvěru je úplně stejné jako u účelového hypotečního úvěru Americké hypotéka V roce 2004 byla schválena novela zákona o dluhopisech (č. 190/2004 Sb.), která mimo jiné přinesla nový druh hypotečních úvěrů. Tím, že se odstranila účelovost, umožnila vzniku tzv. americké hypotéky. 4 tzv. americká hypotéka 12

13 Hlavni změnou oproti dřívějšímu poskytováni klasických hypoték bylo odstranění její účelovosti. Do 1. května 2004 bylo možno využít hypotéku jen na financování nemovitosti, po tomto datu je možno pomocí americké hypotéky využit získané peníze víceméně na cokoliv. Hypotéka je nyní vymezena jako úvěr zajištěný zástavním právem k nemovitosti, která může být i rozestavěná. Tato nemovitost se musí nacházet na území České republiky, nebo na území Členských států Evropské unie, nebo jiných států tvořících Evropský hospodářský prostor. Vedle klasických hypoték na nákup nemovitostí tedy banky nabízejí i americké hypotéky, tedy úvěr zajištěný zástavním právem k nemovitosti, ovšem bez stanovení účelu jeho použití. Takto získané finanční prostředky lze využít třeba na nákup automobilu, spotřebního zboží, koupě družstevního podílu nebo vypořádání společného jmění manželů po rozvodu atd. Účelová americká hypotéka se týká zejména družstevních a nájemních bytů, finančního vyrovnání spojeného s bydlením apod., účelovost se dokládá dodatečné, po dočerpání úvěru. Úvěr je zpravidla zajištěn jinou nemovitostí. Bezúčelová tzv."americká hypotéka" je tedy neúčelový úvěr fyzickým osobám mající příjem ze závislé činnosti nebo z podnikání, který umožňuje financovat jakékoliv potřeby klienta. Je určena fyzickým osobám starším 18-ti let s trvalým pobytem na území České republiky. O úvěr mohou současně žádat až čtyři žadatelé ve dvou domácnostech. Manželé mající společné jmění manželů musí žádat o úvěr společně Svou neúčelovostí se americká hypotéka podobá spíše klasickému spotřebitelskému úvěru. Odlišností je například vysoký maximální limit půjčky nebo dlouhá splatnost úvěru. Minimální výše úvěru se u americké hypotéky pohybuje mezi tisíci korunami. Maximální hranice častokrát není vůbec omezena a odvíjí se od boráty klienta a odhadní ceny zástavní nemovitosti. Hypoteční banka půjčí klientům "z ulice" až 1 milion korun, ovšem pokud se jedná o dlouholetého klienta, který v bance čerpá úvěr a řádně ho splácí, zvedá se tato hranice až na 5 milionů korun. Raiffeisenbank má horní hranici dokonce 30 milionů korun. 5 Splatnost americké hypotéky se vzhledem k výší úvěru pohybuje stejně jako u klasické hypotéky spíše v řádu desítek let. Většina bank svým klientům nabízí možnost splácet úvěr až 20 let. Také úroková sazba je u americké hypotéky něco mezi spotřebitelským úvěrem a klasickou hypotékou určenou na bydlení. Úroková sazba je vyšší než u klasické hypotéky a nižší než u běžného spotřebitelského úvěru. Minimální úroková sazba se pohybuje v závislosti na délce 5 Tabulka č. 1: Seznam bank a jejich produkty americké hypotéky viz příloha 13

14 fixace mezi 6 7 procenty ročně. Na rozdíl od hypoték, které je možně získat až do výše rovnající se 100 procentům ceny zastavené nemovitosti, u americké hypotéky vám banky obvykle půjčí maximálně 70 % ceny. Tím, že se nejedná o klasickou hypotéku, přijde žadatel o spoustu výhod, které nabiti klasická hypotéka pořízená za účelem pořízeni bydleni. Mezi základní výhody, které nemůže žadatel americké hypotéky uplatnit, patři daňový odpočet úroků od základu dáne z příjmu. Pokud se žadatel o volné finanční prostředky rozhodne pro americkou hypotéku, musí se také počítat s poplatky za zřízeni hypotéky, s odhadem nemovitosti, kterou bude zastavovat a s poplatkem za vedení účtu. Postup při vyřízení americké hypotéky je skoro stejný jako u klasické. Nejdůležitější podklad pro zjištění výše možné hypotéky je odhad nemovitosti, kterou budeme zastavovat. Např. ČS a.s. poskytne hypotéku maximálně do 63% hodnoty nemovitosti. 6 Možné účely financování: koupě družstevního bytu, tj. finanční vyrovnání s dosavadním uživatelem družstevního bytu formou odstupného na základě písemné smlouvy. úhrada členského podílu do bytového družstva. úhrada závazků vůči obci nebo jinému majiteli bytů a veřejná soutěže, vypsané za účelem získání užívacího práva k bytu vypořádání závazků spojených s nemovitosti - vyplaceni osob, které nejsou spoluvlastníky nemovitosti při darováni nebo zděděni nemovitosti apod. zaplacení dluhu na nájemném váznoucím na bytě nebo rekonstrukce bytu v majetku obce nebo družstva s cílem získání užívacího práva k bytu refinancování vlastních prostředků prokazatelné použitých k financováni bytových potřeb klienta 6 Tabulka č. 2: Příklad Americké hypotéky spotřebitelské u ČS a.s. viz příloha 14

15 Pro účely bydlení lze financovat jen nemovitosti s převažující funkci bydleni, ucel bydlení je nutno bance prokázat řádně uzavřenou písemnou smlouvou nebo jiným dokladem s úředně ověřenými podpisy smluvních stran a uvedením způsobu úhrady. Banka uznává i uznání podpisů za vlastní. Úředně ověřené podpisy se nepožaduji v případě, že jedním z účastníků dohody je obec nebo bytové družstvo nebo pokud je listina sepsána advokátem či notářem. V případě dostavby či rekonstrukce je požadováno pravomocné stavební povolení nebo ohlášení stavebních práci. Úvěrem pro účely bydlení není možné financovat platby za odstoupení užívacích práv ke státnímu či obecnímu bytu. Bezúčelová Americká hypotéka je tedy neúčelový úvěr fyzickým osobám mající příjem ze závislé činnosti nebo z podnikání, který umožňuje financovat jakékoliv potřeby klienta. Je určena fyzickým osobám starším 18-ti let s trvalým pobytem na území České republiky. O úvěr mohou současně žádat až čtyři žadatelé ve dvou domácnostech. Manželé mající společné jmění manželů musí žádat o úvěr společně U neúčelových úvěrů banka nezkoumá způsob nakládání s finančními prostředky úvěru. Dokumenty potřebné pro poskytnutí americké hypotéky bývají zpravidla obdobou dokumentů potřebných pro vyřizování klasické hypotéky s tím, že banka si většinou vyžádá nějaký doklad či záruku navíc. Tento typ úvěrování je v současné době velice často využíván např.i pro stavbu či rekonstrukci svépomocí, neboť většina bank,v případě klasických hypotečních úvěrů, nepoukazuje finanční prostředky klientovi přímo na účet (pouze na účet třetí osoby) Hypoteční úvěry bez dokládání přijmu Hypoteční úvěry bez příjmů se mezi základní typy nezařazuji, ale v dnešní době se tyto hypoteční úvěry začínají mezi klientelou rozmáhat a stávají se často poskytovaným produktem bankovních institucí. Jsou to úvěry, u kterých není podmínkou schválení úvěru doložení příjmů žadatele. Výše úvěru se odvíjí od hodnoty zastavené nemovitosti. Většinou však nesmí překročit 50 % hodnoty zástavy. Nemovitost v zástavě musí většinou splňovat stanovenou minimální hodnotu (např. 1 mil Kč). Hypotéku bez prokazování příjmů ocení zejména lidé, kteří nejsou schopni doložit v bance dostatečný příjem nebo podnikatelé, kteří mají velmi nízké daňové 15

16 přiznání, ale přesto jsou schopni splácet hypotéku. Hypotéka bez příjmů je úvěr vždy zajištěný nemovitostí. Hypotéku bez příjmů lze získat již za 5 dnů od podání žádosti. lze použít na: koupě nemovitosti koupě družstevního podílu výstavba nemovitosti rekonstrukce nemovitosti vypořádání společného jmění manželů, dědictví refinancování úvěru jiných bank a stavebních spořitelen neúčelově Objekt hypotéky nemovitost sloužící k bydlení vč. příslušenství bytová jednotka v družstevním vlastnictví nemovitost sloužící k individuální rekreaci bytový dům nebytová jednotka jen za předpokladu, kdy se realizací investičního záměru stane bytovou Výše hypotečního úvěru: Pro hypotéku bez doložení příjmu platí následující pravidla: hypoteční úvěr je poskytován maximálně do výše 50 % zástavní hodnoty nemovitosti minimální výše je Kč maximální výše je Kč Splácení hypotéky bez dokládání příjmu: dobu splatnosti si můžete zvolit v rozmezí 5 40 let úvěr musí být splacen nejpozději do 70-ti let věku žadatele 16

17 po dobu čerpání klient hradí pouze úroky z aktuálně čerpané částky úvěru po úplném vyčerpání dle volby klienta: o formou pravidelných měsíčních splátek (tzv. anuit). Anuita je konstantní platba zahrnující úrok a jistinu. o formou degresivních splátek Kombinace hypotečního úvěru s dalšími možnými produkty Financovat vlastni bydleni lze různými způsoby. Primárně jsou na financováni bydlení určeny dva finanční produkty - hypoteční úvěr a stavební spořeni. Oba produkty lze použít standardním způsobem, nebo je kombinovat, a to vzájemně mezi sebou, nebo s ostatními finančními produkty. Jednou z nej častějších je kombinace hypotečního úvěru s Životním pojištěním. Životní pojištění Klient si u banky kromě hypotečního úvěru založí i Životni pojištění, kam spoři peníze. V průběhu splácení hypotéky pak bance splácí jen úroky a nesplácí tedy jistinu.v životním pojištění se peníze průběžně zhodnocuji a na konci splatnosti hypotéky je tato pomocí naspořených a zhodnocených prostředků splacena. Banky v současnosti nabízejí především kombinaci hypotéky s kapitálovým životním pojištěním, ale lze se už na trhu setkat i s kombinací s investičním životním pojištěním. Výhody kombinace: Klient je po celou dobu splácení hypotéky pojištěn Větší daňová úspora výše hypotéky se postupně nesnižuje a tudíž na úrocích zaplatí klient bance více a více si i může odečíst na daních. Navíc při splněni podmínek si klient může od základu daně odečíst i zaplacené pojistné. Při vysokých výnosech klient po skončeni splácení hypotéky dostane od pojišťovny peníze navíc. 17

18 U některých bank je hypoteční úvěr úročen nižší úrokovou sazbou, pokud má klient životní pojištění. Nevýhody kombinace: Větší finanční zatížení rozpočtu domácnosti - po dobu spláceni hypotéky platí klient jednak úroky bance a také měsíční příspěvky na životní pojištěni. Diky tomu je celková měsíční splátka často vyšší než u anuitního splácení hypotéky. K pojištění po dobu splácení lze využít i rizikové životní pojištění jeho výhoda je, že klient zůstává po celou dobu spláceni pojištěn, k tomu lze však využít t podstatně levnější rizikové životni pojištěni. Výnosy u kapitálového životního pojištěni jsou v současnosti jen na úrovni 3 až 4 %, u investičního životního pojištění lze dosáhnout i podstatné vyššího zhodnoceni, ovšem samozřejmě i s vyšší mírou rizika. Stavební spoření Hypoteční úvěr a stavební spoření jsou jediné dva produkty finančního trhu, které jsou primárně určené na financování vlastního bydleni. Proto je jejich kombinace nej častější a dá se říci, že i nej efektivnější. Způsobů jak oba produkty zkombinovat je celá řada. Hlavním důvodem a hlavní výhodou použití této kombinace je spojeni nízkých úrokových sazeb hypotečního úvěru a státní podpory, která je ke stavebnímu spořeni poskytována. Nejčastějším způsobem kombinace je použití stavebního spořeni jako vlastních zdrojů na doplnění hypotéky. Dalším způsobem kombinace je stavební spořeni jako mimořádná splátka hypotečního úvěru. Stavební spoření jako vlastní zdroje na doplnění hypotéky Většina hypotečních bank dnes již nabízí až 100 % hodnoty zastavené nemovitosti, ale nejčastější a současně nejvýhodnější, co do výše úrokové sazby, je hypotéka poskytována na 70 % hodnoty nemovitosti. Navíc i za situace, že banka půjčí klientovi jen 70%, bude po něm většinou chtít doložit, jak bude financovat zbytek nemovitostí. Vyvstává tedy otázka, kde vzít zbylých 30 %. Právě pro tuto situaci je ideálním řešením stavební spoření. K doplnění hypotéky 18

19 lze využit jak naspořené částky a řádného úvěru ze stavebního spoření, tak i překlenovacího úvěru. V případě řádného úvěru je tato kombinace prakticky ideální, i vzhledem k nízké úrokové sazbě řádného úvěru ze stavebního spoření. Daleko častější jsou ale situace, kdy stavební spoření klient nemá uzavřeno vůbec a nesplňuje tedy podmínky pro poskytnutí řádného úvěru. Pak může využít překlenovacího úvěru. Ovšem je nutné počítat s tím, že ze začátku bude klient čelit poměrně vysokému finančnímu zatížení. Kromě splátky hypotéky a překlenovacího úvěru totiž ještě dospořuje na účet stavebního spoření, aby splnil podmínky pro poskytnutí řádného úvěru, který je podstatně levnější než úvěr překlenovací. To lze ovšem eliminovat zvolením progresivního způsobu splácení hypotéky, kdy na začátku splácení hypotéky platí nižší splátky a postupně se splátky zvedají. Výhodou této kombinace je využití státní podpory ze stavebního spoření, která je po dobu splácení překlenovacího úvěru rovněž připisována. Stavební spoření jako splátka hypotéky Druhou možností jak zkombinovat oba produkty je vyžít stavební spoření jako mimořádnou splátku hypotéky. Jako kombinovaná produkt tuto konkrétní kombinaci dokonce nabízejí některé hypoteční banky. V případě této kombinace klient splácí bance jen úrok z hypotéky a částku připadající na úmor jistiny spoří na stavební spoření. Na splacení části hypotéky. Jakmile klient dosáhne podmínek pro přidělení řádného úvěru je pomocí něj hypotéka částečně splacena. Poté se již hypotéka splácí obvyklým anuitním způsobem. Klient v té době kromě hypotéky sice splácí i úvěr ze stavebního spoření, ale díky snížení jistiny hypotéky se sníží i výše měsíční splátky z ní Rozdělení dle maximální výše úvěru ve vztahu k ceně nemovitostí Úvěr je bankami standardně poskytován až do 100% hodnoty nemovitosti stanovené znalcem. Na základě porovnání nabízených sazeb hypotečních úvěrů lze jednoznačně konstatovat, že čím vyšší podíl tvoří hypoteční úvěr na hodnotě nemovitosti, tím vyšší je sazba (banka zmírňuje rizikovost a své případné náklady na vymáhání navýšením sazby): do 70% hodnoty nemovitosti 19

20 do 80 (85) % hodnoty nemovitosti do 100% hodnoty nemovitosti Rozdělení dle způsobu splácení hypotečního úvěru Dále lze hypoteční úvěry rozlišovat na základě jejich parametrů, kterými může být například způsob splácení na úvěr se splátkou: anuitní progresivní degresivní konstantní I zde si můze klient již dosti vybírat. Nejtypičtější splácení je stále anuitní způsob. Tento systém zaručuje dlužníkovy po celou dobu platnosti úrokové sazby neměnnou výši splátky, mění se pouze poměr částky úmoru a úroku. U tohoto druhu splátky na počátku splácení úvěru převažuje placení úroků, postupně se poměr mění ve prospěch umořované částky. U konstantního splácení se dlužník zavazuje splácet pevně stanovenou částku úmoru a úroky. Suma placených úroků potom postupně klesá v závislosti na snižování jistiny. Splátky lze konstruovat i vzestupně, kdy se částka úroků postupně zvyšuje - degresivní způsob splácení či přesně opačný, tedy progresivní způsob. Dále existuje i takzvaný Balónový způsob splácení, kdy je hypoteční úvěr uzavřen na kratší dobu, přestože splátka je vypočítána z doby trvání běžného hypotečního úvěru. V důsledku tohoto splácení je po uplynutí trvání hypotečního úvěru potřeba doplatit ještě podstatnou část, která je splacena z jiného hypotečního úvěru, prodejem nemovitosti nebo dojde k jeho dalšímu prodlouženi. Raritou na trhu hypoték je hypotéka, u které si klient volí výši splátky dle své aktuální finanční situace. Tento způsob je kombinací všech možností, včetně možnosti přerušeni splácení na určité období. Způsob splácení vystihuje název tohoto produktu - flexibilní hypotéka. Tento produkt do určité míry zastupuje pojištění pro případ výpadku příjmů z důvodu krátkodobé ztráty zaměstnání či pracovní neschopnosti. 20

21 Dle způsobu splácení se také poskytují úvěry překlenovací ( s odloženou splátkou jistiny). Podstatou těchto úvěrů je splácení pouze úroků a splátka jistiny je odložena. Následně je jistina splacena jednorázově z výnosu jiných finančních instrumentů. Místo jistiny se dlužník zavazuje platit například stavební spoření nebo kapitálové životní pojištění, kde právo na jeho vyplacení je postoupeno poskytovateli hypotečních úvěrů. Dalším volitelným parametrem, který si může dlužník měnit a který zásadně může ovlivnit jeho hypoteční úvěr, je délka fixace úrokové sazby. V zásadě platí pravidlo, že čím delší dobu banka garantuje neměnnost úrokové sazby, tím je přiřazená úroková sazba vyšší. V následující tabulce jsem vybral čtveřici bank a jejich aktuální nabídku délek platností úrokových sazeb. Tabulka č přehled nabízených délek splatností: Banka Délka platností úrokové sazby v letech (N - neposkytují) Komerční banka Česká spořitelna N N 10 N Hypoteční banka N N N N 10 N Zdroj: Nabídky bank dnes také rozlišují úvěry dle výše zajištění. Zákonem stanovená hranice 70% hodnoty zajištěné nemovitosti již dávno neplatí pro nabídku poskytovaných produktů. Jednotlivé banky mají svoje hranice pro rozdělení úvěrů na dražší" a levnější" právě z pohledu výše zajištění. Dražší" a levnější" z důvodu přiřazovaných úrokových sazeb, kde vyšší procent o zajištění nad bankou určenou hranici zaručí nižší úrokovou sazbu a tím i výslednou splátku a naopak. Tabulka č.4 - přehled současné výše zajištění na poskytnutí klasického hypotečního úvěru: BANKA Hranice Poznámka Česká spořitelna 80% Max do 100% Komerční banka 85% Max. do 150% 21

22 Hypoteční banka 80% Max do 100% Raiffeisen bank 75% Max do 100% GE Money bank 80% Výše neposkytují Zdroj: Pro některé banky není nepřekonatelná hranice ani 100% a půjčují i nad tuto magickou hodnotu, leckdy i dosti výrazně. Na hypotečním trhu se dají nalézt i produkty s hranici 150% zastavené nemovitosti. V neposlední řadě můžeme úvěry dělit podle subjektu, kterým finanční instituce úvěry poskytují. Majoritní část poskytnutých hypotečních úvěrů je poskytnuta fyzickým osobám nepodnikatelům. Na druhé straně stojí hypoteční úvěry poskytnuté fyzickým osobám podnikatelům či právnickým osobám v souvislosti s jejich podnikáním. Podle mého názoru marketingová oddělení jednotlivých bank vymýšlejí produkty, které na jedné straně snižují obavy žadatelů ze zadlužení a na druhé straně se speciálními produkty snaží zviditelnit a odlišit od svých konkurentů. 1.4 Podmínky poskytnutí hypotečního úvěru O hypoteční úvěr může žádat: Fyzická osoba občan Podnikatelé o právnické osoby o fyzické osoby podnikatelé Obce a města Základní podmínkou pro poskytnutí hypotečního úvěru je prokázání žadatele o úvěr, že je schopen poskytnutý úvěr ze svých příjmů splatit. Banka požaduje: 22

23 doložení výše příjmů (daňové přiznání, potvrzením příjmu od zaměstnavatele) žadatelů, případně spoludlužníků či ručitelů ocenění zastavované nemovitosti, výpis z katastru o zanesení zástavního práva + vinkulaci pojištění této nemovitosti ve prospěch banky banky další doklady: někdy též vinkulaci životního či úvěrového pojištění ve prospěch nemovitosti: Pokud je úvěr použit na investici do nemovitosti, banka dále požaduje doklady o v případě koupě nemovitosti: kupní smlouva (smlouva o budoucí kupní smlouvě) výpis z katastru nemovitostí (zda nemovitost existuje, kdo ji vlastni a to na ni nevážné jiné zástavní právo či věcné břemeno) v případě výstavby- rekonstrukce, oprav apod.: stavební povoleni (s nabytím právní moci) projektovou dokumentaci rozpočet stavby případně smlouvy s dodavateli výpis z katastru nemovitostí (existence a vlastnictví stavebního pozemku či nemovitosti) Výčet požadovaných položek se může lišit případ od případu. Další podmínkou pro poskytnuti hypotečního úvěru je jeho zajištěni zástavním právem k nemovitosti.zastavovaná nemovitost může být přímo objektem úvěru (hypoteční úvěr je čerpán na její koupi, výstavbu či rekonstrukci) nebo to může být jiná či jiné (v zástavě může být i více nemovitostí) nemovitosti (hypoteční úvěr je čerpán jako neúčelový, tedy na cokoli) a musí 23

24 nacházet na území CR, členského státu Evropské unit nebo jiného státu, tvořícího Evropský hospodářský prostor. Zákonem je stanoveno, že banka může poskytnout úvěr maximálně do výše 70% zástavní hodnoty zastavené nemovitosti, tzn., že úvěr musí být zajištěn nemovitosti min. na 143%. Pokud banky poskytují úvěry do vyšší výše, musí najit náhradní kryti nad zákonem stanovenou výši. Na nemovitosti, která má sloužit pro zajištění hypotečního úvěru, nesmi váznout jiné zástavní právo třetí osoby, s výjimkou zástavního práva, kterým je zajištěn úvěr poskytnutý např. stavební spořitelnou za předpokladu, že stavební spořitelna s přednostním pořadím svého zástavního práva dali emitentovi HZL 7 ke zřízení zástavného práva v dalším pořadí předchozí písemný souhlas. V tomto případě lze pro účely kryti HZL zahrnout pohledávku z hypotečního úvěru maximálně ve výší rozdílu mezi 70 % zástavní hodnoty zastavené nemovitosti a pohledávkou z úvěru poskytnutého stavební spořitelnou. Nemovitost musí být v zástavě celá, banky neakceptuji např. polovinu domu. Na nemovitosti také nesmí váznout žádné věcné břemeno bránící užívání. Do zástavy lze dát i rozestavěnou nemovitost, která je jako rozestavěná zapsaná v katastru nemovitostí, a na níž je čerpán úvěr. Stavbu lze jako rozestavěnou stavbu zapsat do katastru nemovitostí, pokud má postaveno alespoň jedno nadzemní podlaží. Pokud je objekt úvěru a zástava totožná a jedná se o výstavbu, musí být v každém okamžiku vyčerpané peníze z úvěru zajištěny nejméně na 143%, to znamená, že banka uvolňuje peníze postupně, podle toho jak roste cena nemovitosti v důsledku její výstavby. Dalším nástrojem zajištění, které banka vyžaduje je vinkulace pojištěni zastavované nemovitosti ve prospěch banky. Banka někdy také může požadovat uzavřeni životního nebo úvěrového pojištěni žadatele a vinkulaci tohoto pojištění opět ve prospěch banky. Banka může též vyžadovat další spoludlužníky či ručitele pro případ, že by klient nebyl schopen úvěr splácet (nízká bonita, nebo vyšší věk klienta). 7 Hypoteční zástavní listy 24

25 1.5 Čerpání hypotečního úvěru Čerpání hypotečního úvěru je zpravidla umožněno po splněni primární podmínky hypotečního úvěru, kterou je zřízení zástavního práva k nemovitosti, zajišťující úvěr. Zřízení zástavního práva bývalo dokládáno výpisem z katastru nemovitosti se zapsaným zástavním právem. V současné době banky umožňují čerpat část, případné celý úvěr. pouze na základě návrhu na vklad zástavního práva, čímž se klient k penězům dostane podstatně dříve. Návrh na vklad je po podáni opatřen číslem jednacím a zároveň je na příslušném listu vlastnictví vyznačena plomba. Čerpání hypotečního úvěru se provádí bezhotovostní, při neúčelovém úvěru zasláním peněz na účet požadovaný klientem, při účelovém úvěru většinou formou proplaceni dodavatelských faktur, odesláním kupní ceny na účet prodávajícího podle kupní smlouvy apod. Čerpáni může být buď jednorázové (většinou při koupi nemovitosti, nebo u neúčelového úvěru) nebo může probíhat postupně (např. při výstavbě či rekonstrukci nemovitosti). Ve smlouvě o úvěru je uveden konečný termín pro čerpání, který je stanoven v souladu s předloženými smlouvami, které dokládají účel úvěru (např. smlouva o dílo na výstavbu či rekonstrukci podle harmonogramu prací, kupní smlouva se stanoveným termínem zaplacení). Konečný termín pro dočerpání lze v případě potřeby samozřejmě prodloužit písemným dodatkem ke smlouvě o úvěru. Další podmínky čerpání: Úvěr lze zpravidla čerpat až po vyčerpání vlastních finančních prostředků klienta.pořadí čerpám prostředků hypotečního úvěru navrhne úvěrující banka ve vztahu k průběhu projektu a možnostem klienta (přihlédne např. k předpokládanému prodeji nemovitosti) Podkladem pro čerpání z úvěrového účtu jsou příkazy klienta doložené: o o platnou kupní smlouvou (příp. smlouvou o smlouvě budoucí), fakturou či o jiným prokazatelným dokladem (kromě případu, kdy je dále povoleno čerpáni na účet dlužníka s následným doloženi účelovosti prostředků). Podmínky pro Čerpání hypotečního úvěru jsou zcela shodné v obou porovnávaných zemích, v maličkostech se liší v závislosti na metodických pokynech jednotlivých bank. 25

26 1.6 Splatnost hypotečního úvěru České banky nabízejí zpravidla anuitni spláceni hypotečního úvěru. Výjimečné nabízej i více variant. Tak bonitním klientům automaticky nabízejí např. progresivní typ spláceni. Vymezeni bonitního klienta pro tento případ omezují nabídku progresivního typu splátek na velmi úzký okruh dlužníků, nejedná se tedy o masivní využití tohoto typu splácení. Základní podmínkou umožnění delší doby splatnosti je, aby žadatelé byli po celou dobu splácení hypotečního úvěru v produktivním věku. Pokud délka spláceni zasahuje do důchodového věku požaduje obvykle bankovní ústav přistoupení dalšího (mladšího) spoludlužníka, u něhož je tato podmínka splněna. Splácení hypotečního úvěru závisí na způsobu jeho čerpání. Pokud je hypoteční úvěr čerpán postupně, po dobu čerpání dlužník platí měsíčně úroky z vyčerpané částky. Po ukončení čerpání (dočerpání úvěru nebo ukončení období čerpání) nastane období splácení. Splátky jsou inkasovány z dlužníkova účtu dle podmínek smlouvy o hypotečním úvěru. Většina klientů splácí formou anuitního splátkového kalendáře. Naprosto výjimečně jsou hypoteční úvěry spláceny splátkou odvozenou pomocí. Anuita se nemění po dobu fixace úrokové sazby, kterou si dlužník zvolil. V termínu, kdy dochází ke změně úrokové sazby může dlužník splatit předčasně část nebo celou výši úvěru bez sankce. V případě mimořádně splátky ze strany dlužníka mimo změnu fixace úrokové sazby jsou banky oprávněny účtovat sankce, poplatky příp. Ušlé úroky dle podmínek stanovených ve smlouvě o úvěru. V případe neúčelové (americké) hypotéky, která spadá pod řežím zákona o spotřebitelském úvěru (č. 321/2001 Sb.), lze kdykoli učinit mimořádnou splátku části nebo celého úvěru bez sankce banky. V některých případech je účtován poplatek v souladu se smlouvou o úvěru. Splatnost hypotečních úvěru v nabídce bank se standardně pohybuje na českem trhu od 5 do 30 let (45 let - pouze mbank). 26

27 1.7 Smlouva o poskytnutí hypotečního úvěru Smlouvou o poskytnutí hypotečního úvěru se zavazuje věřitel poskytnout na žádost dlužníka peněžní prostředky na investice do nemovitostí, či v případě neúčelového čerpání na cokoliv jiného. Smlouva se uzavírá podle 497 a následujících ustanovení zákona číslo 513/1991 Sb., obchodní zákoník, ve znění pozdějších předpisů. Na druhé straně se dlužník zavazuje použít tyto prostředky k určenému účelu a jejich splácení včetně úroků. Nezbytným předpokladem je i zajištění věřitelovy pohledávky zástavním právem k nemovitosti. Úvěrová smlouva je absolutním obchodem. Vztah z úvěrové smlouvy se řídí obchodním zákoníkem, ať jsou smluvní strany podnikatelé či fyzické osoby. Dlužník hypotečního úvěru tedy může být fyzická osoba i právnická osoba, jak podnikatel, tak nepodnikatel. Ke vzniku úvěrového vztahu nestačí jenom vůle zájemce o úvěr, ale musí přistoupit i vůle druhé strany. Jejímu vytvoření předchází posouzení vyžádaných příloh. Jedná se hlavně o zjišťování majetkových poměrů dlužníka, účelu úvěru i charakteru nemovitosti, která má sloužit jako zajištění. Hlavním smyslem podrobných analýz je zjištění způsobilosti dlužníka splácet úvěr. Dále poskytovatel využívá své vlastní informace o žadateli a o jeho chování, zejména o plnění jeho povinnosti. Po přezkoumáni všech podkladů poskytovatel rozhodne, zda úvěr poskytne, či ne. Další důležitou částí je přesná specifikace výše úvěru. Banka se zavazuje poskytnout dlužníkovy prostředky v určené výši. Jako rozhodující pro určení maximální výše hypotečního úvěru je zástavní hodnota zastavované nemovitosti. S výší úvěru souvisí také problematika výše úroků. Úvěrová smlouva musí vždy stanovit povinnost platit úroky, nemusí být však určena jejich výše. Smlouva o hypotečním úvěru nevzniká poskytnutím peněžních prostředků, ale jde o konsensuální právní úkon. To znamená, že uzavřením smlouvy o hypotečním úvěru se poskytovatel hypotečního úvěru pouze zavazuje na žádost dlužníka poskytnout mu finanční prostředky na jeho účel. Právo dlužníka na čerpání těchto prostředků je podmíněno ještě dalšími skutečnostmi. S naplněním těchto podmínek není spojena účinnost celé smlouvy, ke které dochází zpravidla podpisem, ale pouze povinnost plnit ze strany banky. Těmito podmínkami mohou například být předložení pojistných smluv, kupních smluv v případě koupě, či ohlášek, stavebních povolení v případě rekonstrukcí či výstaveb a dalších podmínek stanovené poskytovatelem. V úvěrové smlouvě jsou dále uvedeny ještě zvláštní ustanovení, ve kterých jsou uvedeny podmínky, které dlužníka zavazují např. předkládání různých dokladů na vyžádání poskytovatele, domicilací, zabezpečení dostatku finančních prostředků na svých účtech 27

28 pro splácení aj. Účelovost úvěru již dnes není podmínkou a z definice hypotečního úvěru již nevyplývá, že musí jít vždy o úvěr účelový. Podle 501 odst. 2 obchodního zákoníku může, jestliže smlouva stanoví, že úvěr lze použít pouze k určitému účelu, věřitel omezit použití finančních prostředků na plnění závazků dlužníka převzatých v souvislosti s tímto účelem. Dlužník se zavazuje prostředky použít k stanovenému účelu a splatit je i s úroky. Dále je ve smlouvách uváděna identifikace nemovitosti, která slouží k zajištění úvěru. V závěrečných ustanovení pak už jsou zpravidla vzájemné kontaktní adresy pro korespondenci, způsoby, četnost zasílání výpisů a např. počet vyhotovení. Jako přílohu č. 1 uvádím vzor smlouvy o hypotečním úvěru včetně úvěrových podmínek, které jsou v souladu s 273 obchodního zákoníku nedílnou součástí smlouvy. Část obsahu smlouvy lze totiž určit odkazem na všeobecné obchodní podmínky, které upravují další práva a povinnosti smluvních stran. Jednou z podstatných částí jsou i odstavce vyjmenovávající případy porušení a následná možná oprávnění banky pokud nastane skutečnost uvedená jako porušení. Příklady porušení mohou být: Prodlení s úhradou jakéhokoliv peněžitého závazku Použití úvěru na jiný účel než je dohodnutý Nesplnění jakékoliv povinností uložené bankou Trestní stíhání klienta, případné odsouzení za trestný čin Zbavení způsobilosti, úmrtí, prohlášení za mrtvého Zhoršení finanční situace ohrožující návratnost poskytnutého úvěru Následná oprávnění banky, které mohou následovat po porušení: Odstoupení od smlouvy Požadování okamžitého splacení Zvýšení úrokové sazby Požadavek dodatečného zajištění Domnívám se, že smlouva o hypotečním úvěru je příkladem adhezní smlouvy. Uzavírané subjekty jsou v nerovném postavení, čemuž odpovídá způsob uzavírání smlouvy, kdy banka má výlučné postavení navrhovatele z hlediska formulování podmínek smlouvy. 28

29 1.8 Faktory ovlivňující výši úrokové sazby Základní úrokovou sazbu stanovuje ČNB. Od této sazby se odvozují sazby bank. Klíčovou roli l programu cílování inflace hrají prognózy inflace, na zaklade kterých ČNB přijímá svá měnové-politická rozhodnutí pro nastavení úrokových sazeb za účelem ovlivnění inflace směrem ke stanovenému cíli. Kvalitní prognóza tak znamená základní stavební kámen pro správné rozhodnutí, jakým směrem ČNB nasměruje ekonomiku. Zde je nutné dodat, že vzhledem k existenci zpoždění mezi rozhodnutím o změně úrokových sazeb a skutečným dopadem tohoto rozhodnutí do vývoje ekonomiky, je nutné sledovat prognózy inflace v horizontu přibližně 12 měsíců. Domnívám se, že prognózy pro časový horizont delší, než je 12 měsíců, jsou již dosti spekulativní a naopak prognózy v kratším horizontu pro přijetí měnových rozhodnutí nemají smysl. V souvislosti s touto skutečností se velmi zajímavě jeví srovnání centrální bankou provedených prognóz čisté inflace. Vždy pro konec roku s výslednou čistou inflací v daném roce po celou dobu realizace programu cílování inflace. Dalším činitelem, který ovlivňuje úrokové sazby hypoték je i Evropská unie a její trendy v tomto odvětví. Předčasné zvýšení úrokových sazeb u hypotečních produktů v listopadu 2005 mělo za následek i fakt, že sazby do této doby byly v ČR pod průměrem úrokových sazeb v EU a ČNB tak chtěla tímto předčasným krokem také docílit srovnání těchto sazeb s EU Hypoteční zástavní list Hypoteční bankovnictví se netýká jen hypotečních úvěrů. Finanční instituce si musí zajistit dlouhodobé zdroje pro financování těchto specifických úvěrů. Za tímto účelem banky vydávají hypoteční zástavní listy. Hypoteční zástavní list je forma dluhopisu, jež se řídí zákonem č. 190/2004 Sb., o dluhopisech. Od ostatních dluhopisů se tento liší osobou emitenta. Zástavní listy může vydávat hypoteční banka, která je k tomu oprávněna. Při schvalování emisních podmínek hypotečního zástavního listu, musí hypoteční banka přiložit k žádosti i předpoklad stavu krytí hypotečních zástavních listů pohledávkami hypotečních úvěrů po dobu platnosti 8 Graf č.1 : Vývoj úrokových sazeb ( ) viz příloha 29

30 emise. Zákon o dluhopisech vyžaduje pro hypoteční zástavní listy jejich povinné označení jako hypoteční zástavní list a zároveň zakazuje použití tohoto označení pro jiné dluhopisy. V návaznosti na hypoteční úvěry tento zákon určuje, které z poskytnutých hypotečních úvěrů lze použít jako řádné krytí a co se rozumí krytím náhradním. Pro řádné krytí lze použít pouze pohledávky z hypotečních úvěrů nebo jejich části, které po dobu použití jako krytí nepřevyšují 70% zástavní hodnoty ceny zastavené nemovitosti. V praxi toto zajišťují odhadci, kteří ve svých odhadech určují možnost použít nemovitost pro krytí bloku hypotečních zástavních listů. Hypoteční pohledávky, které slouží ke krytí, musí být zajištěny zástavním právem k nemovitosti v prvním pořadí. Toto krytí nezavdává žádný nárok majitele hypotečních zástavních listů k pohledávkám nebo dokonce zastaveným nemovitostem. Majiteli hypotečního zástavního listu tedy nevzniká např. zástavní či pod zástavní právo k tomuto majetku. Jistota v investici do hypotečních zástavních listů je tedy dána zvláštní konstrukcí krytí jejich jmenovité hodnoty a poměrného výnosu a ne zřízením zástavního práva k zajištění nároků majitele těchto cenných papírů. Emitent hypotečních zástavních listů je povinen v pravidelných intervalech předkládat Ministerstvu financí a České národní bance výkaz Přehled krytí a emisí HZL" a výkaz Informace o emisích HZL a struktuře hypotéčního úvěru. Poskytovat hypoteční úvěry a zároveň vydávat hypoteční zástavní listy mohou pouze banky na základě zákona č. 21/1992 Sb. o bankách, kterým bylo k této činnosti vydáno zvláštní povoleni k vydávání hypotečních zástavních listů podle zákona č. 190/2004 Sb. o dluhopisech. V současné době má oprávnění (licenci) k vydávání hypotečních zástavních listu v České republice (emitent hypotečních zástavních listů) těchto 9 bank: Komerční banka, a.s. (od ) Česká spořitelna, a.s. (od ) Česká spořitelna, a.s. ( od ) Hypoteční banka, a.s. (od ) Československá obchodní banka, a.s. (od ) Raifteisenbank, a.s. (od ) GE Capital Bank, a.s. (od ) UniCredit bank, a.s. (od ) 30

31 Wüstenrot hypoteční banka a.s. (od ) Volksbank CZ, a.s. (od ) Ostatní banky nemohou HZL vydávat a tudíž nemohou poskytovat úvěry, které by byly financovány ze zdrojů, získaných z HZL. Tento fakt ovlivňuje i úrokové sazby hypotečních úvěrů, jelikož obecná zkušenost je taková, že banky, které využívají k získáni zdrojů pro poskytované hypoteční úvěry HZL, mají v nabídkách zpravidla úrokové sazby nižší. Pro investory, kteří nákupem HZL přispívají k rozvoji trhu s hypotečními úvěry, jelikož jejich finanční prostředky jsou dále použity k poskytování hypotečních úvěrů, přináší tato investice několik výhod, zejména však jistotu návratnosti investice, jistotu výnosů a jistotu okamžité likvidity. Při skutečnosti, že výnosy z této investice nepodléhají zdaněni, pak lze ve vazbě na ostatní výhody tuto investici doporučit. Výnosnost je spolu s bezpečností investice považována za klíčový faktor při rozhodování o volbě finančního produktu. Výnosy z hypotečních zástavních listů mají podobu úroků, které jsou stanoveny v podobě procenta z nominální hodnoty listu. V případě poklesu tržních úrokových sazeb můžete vydělat i na vzrůstu ceny HZL. V drtivé většině případů je úroková sazba stanovená jako pevná v průběhu celé doby splatnosti. Nejdůležitějším ukazatelem sledovaným ze strany investora je samozřejmě výnos do doby splatnosti, který udává, jaký výnos HZL majiteli přinese za předpokladu, že jej koupí za tržní cenu a bude ho vlastnit až do konce doby splatnosti. Ta je v případě těchto cenných papírů zpravidla stanovená na pět let. Velmi důležitý je fakt, že výnosy z HZL jsou daňově osvobozeny. Hypoteční banky jsou navíc ze zákona povinny použít finanční prostředky získané prodejem HZL výhradně na poskytování hypoték, čímž se výrazně zvyšuje jejich bezpečnost. Nemůže se tedy nikdy stát, že by banky investovaly získané prostředky do nějakého riskantního plánu jako kupříkladu v případě investice do podnikových dluhopisů. Kromě toho bezpečnost této investice ještě zvyšuje fakt, že v případě krachu hypoteční banky jsou HZL vyňaty z konkursu a banka musí přednostně uspokojit jejich vlastníky. Kreditní riziko, že nedojde k pravidelnému vyplácení úroků a splacení nominální hodnoty, je tedy velmi nízké. Vyšší je ale tzv. tržní riziko, kdy při vzrůstu úrokových sazeb tržní cena HZL klesne. Hloubka poklesu ceny se zvyšuje s rostoucí délkou doby do splatnosti. Přímé ztrátě se samozřejmě můžete vyhnout tím, že HZL neprodáte a budete ho držet do doby splatnosti. Ekonomické ztrátě se ovšem nevyhnete, protože najednou získáváte nižší než tržní úrokový výnos. 31