ZNALECKÝ POSUDEK íslo: /2010

Transkript

1 .SPISU: 7EX 1199/9 ZNALECKÝ POSUDEK íslo: /21 OCEN NÍ NEMOVITOSTI V EXEKU NÍM ÍZENÍ pro EXEKUTORSKÝ Ú AD V HODONÍN ve smyslu 2, odst. 1 zákona. 151/1997 Sb. o oce ování majetku Provozní objekt.p.234 LV k.ú. Pelh imov okr. Pelh imov obec: Pelh imov na pozemku, parc /8 zastav ná plocha a nádvo í 3197/172 zastav ná plocha a nádvo í a další pozemky VLASTNICTVÍ: VIP-SERVIS, s.r.o., se sídlem Pražská 1114, Pelh imov, I Pozemek parc /194 LV k.ú. Pelh imov okr. Pelh imov obec: Pelh imov VLASTNICTVÍ: VIP-SERVIS, s.r.o., se sídlem Pražská 1114, Pelh imov I , podíl 1/6 další vlastníci. EL OCEN NÍ: Exeku ní ízení Exekutorského ú adu v Hodonín, ve v ci oprávn ného Ing. Ludmila Ku erová, bytem B eclavská 228, Moravský Žižkov proti povinnému VIP-SERVIS, s.r.o., se sídlem Pražská 1114, Pelh imov na základ usnesení ze dne Na ízení exekuce nabylo právní moci dnem OBJEDNATEL: ZHOTOVITEL: Exekutorský ú ad v Hodonín Mgr. Kamil Bran ík ing. František Dobiáš tel: Sadová 15, Hodonín Perunská 46, Hodonín Datum místního šet ení: Datum zpracování: Po et stran celkem: 18 Po et vyhotovení: 3 Po et p íloh: 2 Vyhotovení. 3

2 OBSAH POSUDKU: Nález Posudek A) Popis objekt, vým ra, hodnocení a administrativní ocen ní B) Výpo et ceny porovnávacím zp sobem C) Výpo et ceny výnosovým zp sobem D) Výpo et v cné ceny E) Zjišt ní obvyklé ceny F) Rekapitulace Nález Znalecký úkol edm tem ocen ní je nemovitost: LV pro k.ú. Pelh imov. Provozní objekt.p.234 na parc..3197/8 parc /8 zastav ná plocha a nádvo í o vým ru 644m 2 parc /15 ostatní plocha o vým ru 676m 2 parc /172 zastav ná plocha a nádvo í o vým ru 5m 2 parc /179 ostatní plocha o vým ru 455m 2 parc /182 ostatní plocha o vým ru 779m 2 parc /259 ostatní plocha o vým ru 17m 2 LV pro k.ú. Pelh imov. Ostatní pozemek parc /194 ostatní plocha o vým ru 586m 2 Zjistí se Obvyklá cena nemovitosti vše podle stavu ke dni Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Provozní objekt.p.234 Adresa nemovitosti: Pelh imov Kraj:Vyso ina, Okres:Pelh imov, Obec:Pelh imov, Katastrální území:pelh imov, Po et obyvatel: Základní cena podle 28 odst. 1 písm. i) : 4,- K /m 2 Prohlídka a zam ení nemovitosti Prohlídka a zam ení nemovitosti bylo provedeno dne

3 Podklady pro vypracování posudku - výpis z katastru nemovitostí Katastrálního ú adu pro kraj Vyso ina, Katastrální pracovišt Pelh imov pro LV.4496 a 5142 k.ú. Pelh imov, ze dne informace, sd lené zástupcem fy. Car Manager, Pelh imov - Územn analytické podklady, zpracované v souladu se zn ním zákona. 183/26 Sb., o územním plánování a stavebním ádu (stavebního zákona) a vyhlášky. 5/26 Sb., o územn analytických podkladech, územn plánovací dokumentaci a zp sobu evidence územn plánovací innosti. Po izovatel:m stský ú ad Pelh imov Masarykovo nám. 1, Pelh imov. - Územní plán m sta Pelh imov v platném vydání. - zjišt ní na míst samém p i prohlídce nemovitosti dne Vlastnické a eviden ní údaje Podklad: LV k.ú.pelh imov Druh vlastnictví: výlu né Vlastnické právo: VIP-SERVIS s.r.o., Pražská 1114, Pelh imov I : Jiná práva: nejsou Omezení vlastnického práva: nezjišt no Nebyl zjišt n listinný d kaz o pronájmu posuzovaných budov. Podklad: LV k.ú.pelh imov Druh vlastnictví: podílové Vlastnické právo: Petr ára, Nádražní 834, 3931 Pelh imov Podíl: 1/24 Ing.Lubomír Hájek, Okružní 297, 3931 Pelh imov Podíl: 1/3 Prim.Mudr.Martin Kokeš, J.Pujmana 493, 3931 Pelh imov Podíl: 1/12 Jaroslav Mareš, Mod ínová 228, 3931 Pelh imov Podíl: 1/24 Miroslav Norek, Hod jovická 212, 3931 Pelh imov Podíl: 1/3 VIP-SERVIS s.r.o., Pražská 1114, 3931 Pelh imov I : Podíl: 1/6 Jiná práva: nejsou Omezení vlastnického práva: nezjišt no Nebyl zjišt n listinný d kaz o pronájmu. Dokumentace a skute nost K dispozici nebyla žádná výkresová ani jiná dokumentace, která by se týkala oce ovaného provozního objektu nebo staveb p íslušenství. Celkový popis nemovitosti Hala oprav a mytí aut,.p. 234 na parc /8 a 3197/172, je situován do nyn jší pr myslové zóny sta, severn od centra m sta v okrajové ásti, p ístupné po komunikaci v ulici Hod jovická. V okolí jsou stavby p evážn halového typu s obdobným využitím (pneuservis, strojírenská výroba, sklady). Dle územního plánu je zvažováno v této lokalit s ubytovacími kapacitami (hotely, ubytovny - H1 UO7). Tomuto zám ru ÚP však sou asné využití ani zdaleka nenasv uje. Kolem území z jihu i ze západu lemují voln stojící rodinné domy a ze severozápadu m stský park. P íjezdní vozovky k jednotlivým objekt m jsou sice zpevn né, jejich údržba je spíše na podstandardní úrovni. Vozovky jsou místního významu a jsou vesm s ve vlastnictví fyzické a právnické osoby. Obecní je navazující vozovka v Hod jovické a Sdružené ulici. Lokalita je od st edu m sta vzdálená cca 1km, P íjezd k vlastní nemovitosti - objektu technické vybavenosti je po zpevn né komunikaci, 3

4 parc /194, anebo rovn ž po zpevn né volné ploše, parc /178 a 3197/18, které jsou ovšem ve vlastnictví soukromých osob. Terén p ed halou je zpevn n dlažbou a asfaltem. Objekt je v sou asné dob pln využíván a pr žn udržován. Jeho sou asné využití je pro mytí vozidel a pro drobné opravy. P ístup do haly je z obou štít sek ními, zasunovacími vraty, p emž jižní pr elí je ístupné jedn mi vraty - hlavní vstup, severní pr elí mají krom hlavního vjezdu ješt další, samostatný vjezd do prostoru, ur eného a využívaného pro ru ní mytí osobních aut. Hala je konstruk ešená jako trojtrakt a je podéln pr jezdná st edním traktem. Objekt je svým charakterem provozní. V prostoru haly je p evážn provozována opravárenská innost a mytí voz a v ásti haly jsou vestav ny prostory sociálního za ízení, sklad a kancelá e, jedna místnost je uzavíratelná, využívaná pro mytí sou ástek. K objektu náleží pozemek, zastav ná plocha a nádvo í, parc /8 a 3197/172, který je pln zastav ný halou a sousední pozemky v okolí stavby, p evážn manipula ní plochy. Plocha pozemku, parc..3197/15, p vodn svah, je nyní využívána jako odstavná a parkovací plocha osobních vozidel. Tento pozemek byl srovnán do roviny a je lemován po celé délce železobetonovou, op rnou zdí o výšce cca 2,5m a odd len od sousední parcely. 3197/22 a je zpevn n sypaným a hutn ným št rkem. Pozemky tvo í jednotný funk ní celek. Na n navazuje p íjezdní komunikace, parc /194 se zpevn ným povrchem (LV. 5142). Stá í objektu nebylo objektivn zjišt no, usuzuje se dle zp sobu výstavby a použitého materiálu na stá í p vodní stavby asi 55 let, vestavby byly z ejm vybudovány pozd ji, v pr hu devadesátých let. Bylo zjišt no, že halový objekt a pozemky v jeho bezprost edním okolí je pronajatý sou asnému uživateli - firm Car manager. Neov ená výše nájmu (dle sd lení majitele fy. CM) iní 1,- K /rok (bez DPH), celkem tedy 12,- rok. Posudek A) Popis objekt, vým ra, hodnocení a administrativní ocen ní Ocen ní nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí eské republiky. 3/28 Sb. ve zn ní vyhlášek. 456/28 Sb. a. 46/29 Sb., kterou se provád jí n která ustanovení zákona. 151/1997 Sb., o oce ování majetku. LV. 4496, k.ú. Pelh imov a) Hlavní stavby a1) Provozní objekt - 3 Objekt je p ízemní, nepodsklepená hala se sklonitou st echou, která je konstruk ešená jako skeletový trojtrakt. Nosnou konstrukci tvo í železobetonový, monolitický rám s modulem pr rn 11 x 4,5m se sloupy a podélným, spojitým pr vlakem. St echa je sedlová, se vzájemn výškov posunutými st ešními rovinami, takže ve h ebeni je po celé délce objektu svislá, vyzdívaná plocha s okny, které prosv tlují a v trají st ední trakt haly. Nosná konstrukce st ešní plochy je tvo ena monolitickou, žebírkovou deskou. Krytina je živi ná. Obvodové st ny jsou vyzdívané mezi sloupy. Stavební technologie se užívala v padesátých letech min. stol. pro zem lské stavby, p evážn pro ustájení skotu. Stavba byla tedy z ejm p vodn postavena k využití pro zem lské ú ely. Základy jsou z monolitického betonu s hydroizolacemi, obvodové i vnit ní st ny jsou z cihelného zdiva. Uvnit haly byly pomocí vyzdívaných p ek provedeny vestavby, které jsou využívány jako kancelá e, sociální za ízení, zvláš pro muže a ženy, sklady a umývárny sou ástek. Vn jší omítka z ulice je vápenná, hladká, vnit ní omítky st n jsou vesm s vápenné hladké, štukové. Podhled st echy není omítán, pouze je podhledový beton st ešní konstrukce opat en vápenným nát rem. 4

5 Vybavení objektu haly je jednoú elové, pro využití jako umývárna aut a provád ní drobných oprav, pro daný ú el je vybavení na standardní úrovni. V hale jsou funk ní rozvody elektro a zdravotechnika. Vytáp ní je centrální, teplovodní, s rozvody k deskovým otopným t les m, kotel je plynový. P íprava TUV je v el. boileru. Sociální za ízení je vybaveno klozetem a umývadlem. Kancelá e i sociální za ízení mají snížený a pravd podobn i zateplený, kazetový podhled. Objekt je b žn udržován. Závady statického charakteru, které by, které by m ly závažn jší charakter a vyžadovaly sanaci nebyly zjišt ny. Dispozi halový objekt obsahuje: vstupní prostor s vestav nou ekárnou (nyní sklad sou ástek), dv kancelá e vedení, sociální za ízení, pro muže a ženy a kancelá mistra, sklad ho lavin, prostor oprav, uzav ená my ka sou ástek a prostor na mytí, ke kterému p iléhá uzav ený sklad. Hala je podéln pr jezdná, v obou štítech uzav ená zasunovacími, sek ními vraty na el. pohon. Prostor oprav i umývárny mají vesm s dlážd nou podlahu a st ny, obložené keramickým obkladem. Zat íd ní pro pot eby ocen ní: Hala: I. (opravy, údržba) Svislá nosná konstrukce: monolitická betonová ty ová Kód CZ - CC: 123 Zastav né plochy a výšky podlaží: 1NP: 5,29 12,77 = 642,2 m 2 Název podlaží Zastav ná plocha Konstruk ní výška Sou in 1NP: 642,2 m 2 3, m 1 926,6 m 3 Sou et 642,2 m ,6 m 3 Pr rná výška podlaží: PVP = 1 926,6 : 642,2 = 3, m Pr rná zastav ná plocha podlaží: PZP = 642,2 : 1 = 642,2 m 2 Obestav ný prostor: VRCHNÍ STAVBA: 5,29 8,6 (4,75+3,39),5+5,29 4,17 (2,96+2,43) = 2 325,42 m 3,5 ZAST EŠENÍ: 5,29 8,6,25+5,29 4,17,4 = 192,1 m 3 Obestav ný prostor celkem: = 2 517,43 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = p idaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Provedení Hodnocení standardu 1. Základy v etn zemních prací: betonové pasy S 1, 2. Svislé nosné konstrukce: zd né tl. 45 cm a více S 1, 3. Stropy: podhledy S 2, podhledový beton a vápenná malba P 8, 4. Krov, st echa: železobetonový monolitický rám a st ešní žb. panely S 1, 5. Krytiny st ech: živi né S 1, 6. Klempí ské konstrukce: pozinkovaný plech S 1, 7. Úprava vnit ních povrch : omítky a obklady keramické S 1, 8. Úprava vn jších povrch : vápenné dvouvrstvé omítky S 1, 9. Vnit ní obklady keramické: X 1, 1. Schody: C 1, 11. Dve e: hladké plné dve e S 1, 12. Vrata: lamelová, sek ní na el. pohon S 1, 13. Okna: plastová S 1, 14. Povrchy podlah: betonová mazanina s nát ry a keramická dlažba P 1, 15. Vytáp ní: úst ední N 1, 16. Elektroinstalace: sv telná t ífázová S 1, 5 ást [%]

6 17. Bleskosvod: bleskosvod S 1, 18. Vnit ní vodovod: ocelové trubky S 1, 19. Vnit ní kanalizace: plastové a kameninové potrubí S 1, 2. Vnit ní plynovod: X 1, 21. Oh ev vody: bojler S 1, 22. Vybavení kuchyní: X 1, 23. Vnit ní hygienická vybavení: WC, umyvadla, sprchové kouty S 1, 24. Výtahy (u více podlažních hal): X 1, 25. Ostatní: C 1, Výpo et koeficientu K4: Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl [%] ást [%] 1. Základy v etn zemních prací: S 11,3 1, 1, 11,3 2. Svislé nosné konstrukce: S 23,9 1, 1, 23,9 3. Stropy: S 9,2 2, 1, 1,84 P 9,2 8,,46 3,39 4. Krov, st echa: S 1,1 1, 1, 1,1 5. Krytiny st ech: S 2,9 1, 1, 2,9 6. Klempí ské konstrukce: S,6 1, 1,,6 7. Úprava vnit ních povrch : S 6,3 1, 1, 6,3 8. Úprava vn jších povrch : S 3,2 1, 1, 3,2 1. Schody: C,8 1,,, 11. Dve e: S 3,1 1, 1, 3,1 12. Vrata: S 2,4 1, 1, 2,4 13. Okna: S 5,1 1, 1, 5,1 14. Povrchy podlah: P 4,9 1,,46 2, Vytáp ní: N 1,1 1, 1,54 1, Elektroinstalace: S 6,3 1, 1, 6,3 17. Bleskosvod: S,3 1, 1,,3 18. Vnit ní vodovod: S 1, 1, 1, 1, 19. Vnit ní kanalizace: S,9 1, 1,,9 21. Oh ev vody: S,4 1, 1,,4 23. Vnit ní hygienická vybavení: S 2,2 1, 1, 2,2 25. Ostatní: C 4, 1,,, Sou et upravených objemových podíl : 89,17 Koeficient Upravený obj. podíl Hodnota koeficientu vybavení K 4:,8917 Ocen ní: Základní cena (dle p íl.. 3): = 2 124,- K /m 3 Koeficient konstrukce K1 (dle p íl.. 4): 1,4 Koeficient K2 =,92+(6,6:PZP) :,933 Koeficient K3 =,3+(2,8:PVP) : 1,2333 Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpo tu):,8917 Polohový koeficient K5 (p íl dle významu obce): 1,5 Koeficient zm ny cen staveb Ki (p íl.. 38): 2,163 Koeficient prodejnosti Kp (p íl dle obce a ú elu užití):,69 Základní cena upravená = 3 541,55 K /m 3 Plná cena: 2 517,43 m ,55 K /m 3 = ,22 K Výpo et opot ebení lineární metodou Stá í (S): 55 rok edpokládaná další životnost (PDŽ): 45 rok edpokládaná celková životnost (PCŽ): 1 rok Opot ebení: 1 % S / PCŽ = 1 % 55 : 1 = 55, % ,32 K Provozní objekt - zjišt ná cena = ,9 K 6

7 b) Pozemky b1) Pozemky, náležející k provoznímu objektu Pozemek, který je p edm tem ocen ní sestává z více parcel - zastav né plochy a ostatní, manipula ní plochy. Stavební pozemky jsou zastav ny provozním objektem, p ízemní halou, zbylé parcely jsou vesm s zpevn né silni ními panely s asfaltovým a dlážd ným povrchem, ást je zpevn ná zahutn ným št rkem a ást tvo í zelený pruh, bez trvalých porost. Všechny tyto parcely na sebe bezprost edn navazují a tvo í jednotný, funk ní celek. Pozemek je p vodn svažitý, um le vyrovnaný a ohrani ený železobetonovou op rnou st nou, která tvo í z jihozápadní strany hranici pozemku. P evýšení je pr rn 2,5m. Pozemek je ohrani ený jen ásti a to plotem na op rné zídce, zbylé plochy voln navazují na sousední pozemky. V míst je možnost napojení na ve ejné IS. P ístup k pozemku je po zpevn né cest, parc /194, která navazuje na místní, ve ejnou sí komunikací. Pozemek je od centra m sta vzdálen asi 1m. Územní plán m sta uvažuje se ízením ubytovacích kapacit v této lokalit, z toho se dá usuzovat, že nelze uvažovat do budoucna s rozvojem a rozši ováním inností, ke kterým jsou pozemky v sou asné dob využívány. Stavební pozemky ocen né dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní íslo Vým ra [m 2 ] Jedn. cena [K /m 2 ] Cena [K ] zastav ná plocha a nádvo í 3197/8 644, 4, 257 6,- zastav ná plocha a nádvo í 3197/172 5, 4, 2,- Sou et 259 6,- Úprava ceny íloha. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska ú elu užití stavby 42 % Úprava ceny celkem 42 % ,- Mezisou et , pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 1 % Úprava ceny celkem 1 % ,2 Mezisou et ,2 Koeficient prodejnosti Kp (p íl dle obce a ú elu užití):,69 Koeficient zm ny cen staveb Ki (p íl dle hlavní stavby): 2,151 Stavební pozemky ocen né dle 28 odst. 1 a 2 - celkem ,92 Pozemky zahrad a ostatních ploch ocen né dle 28 odst. 5. Základní cena = 4,- K /m 2. Název Parcelní íslo Vým ra [m 2 ] Jedn. cena [K /m 2 ] Cena [K ] ostatní plocha 3197/15 676, 4, 27 4,- ostatní plocha 3197/ , 4, 182,- ostatní plocha 3197/ , 4, 311 6,- ostatní plocha 3197/259 17, 4, 42 8,- Sou et 86 8,- Úprava ceny - p íloha. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska ú elu užití stavby 42 % Úprava ceny celkem 42 % ,- Mezisou et , pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 1 % Úprava ceny celkem 1 % ,6 Mezisou et ,6 Úprava ceny dle 28 odst. 5:,4 7

8 Koeficient prodejnosti Kp (p íl dle obce a ú elu užití):,69 Koeficient zm ny cen staveb Ki (p íl dle hlavní stavby): 2,151 Stavební pozemky ocen né dle 28 odst. 5 - celkem ,32 Pozemky, náležející k provoznímu objektu - zjišt ná cena = ,24 K LV. 5142, k.ú. Pelh imov a) Pozemky a1) Pozemek, parc / Pozemek tvo í p íjezd nejen k objektu.p. 234 ale i k jiným objekt m v dané lokalit. Je opat en zpevn ným povrchem na celé své ploše. Pozemek ocen ný dle 28 odst. 7 a) se zpevn ným neprašným povrchem. Název Parcelní íslo Vým ra [m 2 ] Jedn. cena [K /m 2 ] Ki Kp Srážka Upr.jedn.cena Min. cenamax. cenacena [%] [K /m 2 ] [K /m 2 ] [K /m 2 ] [K ] ostatní plocha 3197/ , 4, 2,267,69 625,69 24,- 72, ,34 Pozemek ocen ný dle 28 odst. 7 a) se zpevn ným neprašným ,34 povrchem - celkem Pozemek, parc /194 - zjišt ná cena = ,34 K Výsledné ceny: LV. 4496, k.ú. Pelh imov: Provozní objekt a) Hlavní stavby a1) Provozní objekt = ,9 K b) Pozemky b1) Pozemky, náležející k provoznímu objektu = ,24 K LV. 4496, k.ú. Pelh imov - celkem: ,14 K LV. 5142, k.ú. Pelh imov: Pozemek a) Pozemky a1) Pozemek, parc /194 = ,34 K LV. 5142, k.ú. Pelh imov - celkem: ,34 K 8

9 1. B) Výpo et ceny porovnávacím zp sobem PRAMEN ZJIŠT NÍ POROVNATELNÝCH NEMOVITOSTÍ: Vlastní databáze nabídek prodej nemovitostí a realizace prodej, získaná a t íd ná z nabídek na internetových stránkách renomovaných realitních kancelá í a na servrech nemovitostí a dalších. Uvedené nemovitosti k porovnávání jsou reáln nabízené nebo byl uskute n jejich prodej nejpozd ji ke dni aktualizace nebo termín prodeje nebyl d íve než p ed dv ma lety od aktualizace. Ceny nabízených nemovitostí jsou presentované v období aktualizace, situace nemovitostí je podle možností v nejbližším možném okolí porovnávané stavby. Aktualizace: srpen 21. CHARAKTERISTIKA OBCE: Malebné m sto Pelh imov se nachází p ibližn na polovin cesty po dálnici D1 mezi Prahou a Brnem sjezd EXIT 9 u Humpolce. Toto starobylé m sto leží v nejzápadn jším výb žku eskomoravské vrchoviny v nadmo ské výšce 55m. asto bývá ozna ováno také jako brána vyso iny. Má 17 tis. obyvatel. I p es svou polohu v jedné z ekologicky nejmén dot ených oblastí eské republiky. V sou asnosti je Pelh imov p irozeným st ediskem regionu s rozvíjejícími se službami a pr myslovou výrobou. Díky kadoro nímu festivalu je již také dob e zaveden pojem Pelh imov, m sto rekord a kuriozit. Velké tvercové nám stí, mimo jiné jedno z nejv tších v eské republice, nedoznalo ve svých rozm rech od doby svého st edov kého založení žádných podstatných zm n. Na nám stí jsou zastoupeny snad všechny významné stavební slohy gotikou po ínaje a funkcionalismem 1. republiky kon e. Pelh imov je relativn významným pr myslovým st ediskem. Zastoupen je pr mysl potraviná ský, strojírenský a spot ební. Potraviná ství zpracovává zejména zem lské plodiny vyráb né a p stované na území okresu. Škrobárny Pelh imov zpracovávají brambory na škroby, krmiva a kaše. Mléko zpracovává pobo ka Jiho eských mlékáren MADETA, sídlící v Nádražní ulici. Také v Pelh imov funguje pivovar. V oboru strojírenství je nejvýznamn jším podnikem Agrostroj, který má rozsáhlý závod na jihu m sta. Vyrábí zem lské stroje. Tradi ním pelh imovským výrobcem jsou Spojené kartá ovny SPOKAR, které vyrábí široký sortiment kartá ových výrobk od zubních kartá až po št tce. Nezam stnanost ve m st se pohybuje cca okolo 3 %. Z pelh imovského dopravního terminálu se rozjíždí velké množství místních autobusových linek do v tšiny obcí v okrese. Tém všechny regionální spoje obsluhuje spole nost ICOM transport. Velký význam pro spojení Pelh imova s okolním sv tem však mají (vzhledem k pouze lokálnímu železni nímu spojení) dálkové autobusové linky. Podle J 27/28 projížd lo Pelh imovem v pracovní den 29 spoj dálkových autobusových linek. Jedná se zejména o trasy spojující Prahu, Pelh imov a r zná dále položená m sta na eskomoravské vrchovin (nap. Po átky, Da ice, Kamenice nad Lipou, Jihlava). Dalším významným p epravním sm rem dálkových linek je relace Brno - Jihlava - Tábor - Strakonice. Železni ní doprava nemá pro Pelh imov p íliš vysoký význam. Provoz na jednokolejné trati Tábor - Horní Cerekev je zajiš ován pouze osobními vlaky. V minulosti byl Pelh imov nerozlu spjat s poutním místem K emešník, kdysi jedním z nejvýznamn jších poutních míst Nejsv jší Trojice v Rakousko-Uhersku. Statut: sto Po et ástí: 27 Katastrální vým ra: 9528 ha Po et obyvatel: Z toho v produkt. v ku: 1621 Pr rný v k: 35,6 Pošta: Ano Škola: Ano Zdravotnické za ízení: Ano Policie: Ano Kanalizace ( OV): Ano Vodovod: Ano Plynofikace: Ano. Porovnávané nemovitosti - p ehled: ízemní podsklepený objekt o CP 338 m², okraj obce. Dobrý stav, elekt ina, voda, kanalizace, topení na TP. Vhodný pro drobnou výrobu, obchod nebo k p estavb na bydlení. Plocha pozemku: 338 m², Zastav ná plocha: 3 m², Užitná plocha: 338 m², Druh budovy: cihlová. 2. Výrobní a skladovací hala v okrajové ásti Humpolce, 1 km od sjezdu z D1, dob e dostupná i pro kamiony. Objekt s kompletním zázemím, šatny, sprchy, sociálky, jídelna, kuchyn. Lze okamžit užívat.plocha pozemku: 1.2 m². Zastav ná plocha: 5 m². Užitná plocha: 1.2 m². Druh budovy: cihlová. Stránka 9

10 3. Výrobní, obchodní oplocený areál s pozemkem 7567 m2 v sousedství silnice a železnice v obci Leskovice, okres Pelh imov. Poblíž hlavní silni ní trasy Pelh imov-tábor. Vlastní zdroj pitné vody, vlastní trafo, jisti 63 A, úst ední topení-kotel na d evoplyn se zásobníky 6 m3. Odpady do septiku. V objektu jsou i kancelá ské prostory a bytové prostory s možností ubytování personálu. Sociální za ízení. Sv tlá výška výrobní haly je 6 m. Venkovní manipula ní plochy jsou áste asfaltové a áste št rkové. Dosud byl areál využíván k výrob palivového eva. Široká možnost využití, výhodná poloha Prodej komer ní budovy po kompletní rekonstrukci,1266m2, ernovice u Tábora,okr.Pelh imov - Nabízíme prodej, nebo pronájem výrobní, nebo skladovací budovy po kompletní rekonstrukci v ernovicích u Tábora, okr.pelh imov. Cihlová budova prošla v roce 23 kompletní rekonstrucí (st echa, vým na p vodních oken za plastová, zateplení, betonové podlahy, nové rozvody topení, vody a elkt iny, posuvná vrata). V budov se nachází 2 x kancelá e, 1x truhlá ská dílna, 1 x sklená ství, kotelna, sociální zázemí + kuchyn. Zbytek objektu tvo í skladovací prostory. ed objektem se nachází nakládací rampa a parkovišt. V zadní ásti objektu je zahrada o velikosti 357 m2. Objekt je vhodný k výrob, nebo jako skladovací prostory nap. velkoobchod. V sou asné dob se na budov d lají nové venkovní a vnit ní omítky. Volné ihned bez dalších investic. Prodej zavedené tiskárny v Pelh imov v etn 1 % obchodního podílu!!! Obchodní firma sobící na trhu od roku 1992 a je prodávána v etn obchodního podílu, který vlastní 2 spole níci. V sou asné dob 17 stálých zam stnanc. P edm t podnikání: Knihtisk, ofsetový tisk, sítotisk, vydávání periodických publikací, vydávání a rozši ování neperiodických publikací. Samotná nemovitost tiskárny, kterou spole nost vlastní tvo í jeden funk ní celek. Je tvo ena provozem tiskárny se skladovacími prostorami a dopl kovými prostorami (admin. ást, soc. za ízení, sprchy, šatny). Objekt byl uveden do užívání v roce V roce 1998 byly provedeny stavební úpravy. Plocha pozemku 3 m2. Pozn. Po prodeji svého obchodního podílu, nabízí jeden ze spole ník (vedoucí obchodu) možnost, že by ve firm i nadále z stal jako pracovník!! Pozemek celkem 39 m2.budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Typ domu: P ízemní Podlaží po et: 1 Plocha užitná: 82 m ZJIŠT NÍ CENY NEMOVITOSTI POROVNÁNÍM: Porovnávaná nemovitost Objekt drobné výroby a služeb v Pelh imov Výrobní a skladovací hala v Humpolci Výrobní a obchodní areál v Leskovicích Cena p ed a po redukci na pramen ceny Koef redukce K 1 poloha K 2 funk ní využitelnost K 3 velikost K 4 velikost pozemku K 5 vybavení K 6 stavebn technický stav 1 42 K,9 1,1 1,2 1,5 1, 1,2 1, 2, K Horší Horší Horší Obdobné Horší Obdobné Horší 8 32 K,8,7,8 1, 1, 1, 1,, K Lepší Lepší Obdobné Obdobné Obdobné Obdobné Lepší 3 45 K,8 1,1,85 1, 1, 1,2 1,2 1, K Horší Lepší Obdobné Obdobné Horší Horší Horší Komer ní budova v 4 2 K,8 1,1,9 1, 1, 1,1 1,1 1,2 4. ernovicích, okr. Pelh imov 3 36 K Horší Lepší Obdobné Obdobné Horší Horší Horší K 5. Hala tiskárny v Pelh imov 11 K,8 1,,9,7,9 1,,9, K Obdobné Lepší Lepší Lepší Obdobné Lepší Lepší K Má-li koef. redukce hodnotu 1, jedná se o uskute ný prodej. Maximální porovnávaná cena: Minimální porovnávaná cena: Odchylka od pr ru: K K,15 Cena nemovitosti, zjišt ná porovnávacím zp sobem iní: Porovnání cen ve vztahu k oce ované nemovitosti: Pro pozemek, parc /194 nebyl zjišt n porovnatelný. V dané lokalit nebo okolí nebyl dlouhodob uskute n prodej obdobného pozemku. Porovnávací hodnota celkem: 3 6 K Index odlišnosti K Cena porovnávaná K K K Stránka 1

11 C) Výpo et ceny výnosovým zp sobem Provozní objekt.p. 234 LV k.ú. Pelh imov I) STAVBY Hlavní stavby: Zastav ná plocha: Obestav ný prostor: Provozní objekt.p m m 3 Vedlejší stavby a venkovní úpravy : m 2 m 3 Zastav ná plocha staveb celkem: 642 m m 3 II) POZEMKY A POROSTY: zastav ná plocha a nádvo í parc /8 o vým e 644 m 2 ostatní plocha parc /15 o vým e 676 m 2 jiná plocha zastav ná plocha a nádvo í parc /172 o vým e 5 m 2 ostatní plocha parc /179 o vým e 455 m 2 manipula ní plocha ostatní plocha parc /182 o vým e 779 m 2 manipula ní plocha ostatní plocha parc /259 o vým e 17 m 2 jiná plocha Vým ra pozemku celkem: 2666 m 2 Pozemek LV k.ú. Pelh imov I) POZEMKY A POROSTY: ostatní plocha parc /194 o vým e 586 m 2 ostatní komunikace Vým ra pozemku celkem: 586 m 2 III) PODLAHOVÉ PLOCHY STAVEB PODLE Ú ELU VYUŽITÍ: (ur eno pom rem ze zastav né plochy) Prostory ú eln využitelné pro bydlení m 2 x 1, = m 2 pro dílny 642 m 2 x,8 = 514 m 2 jako garážování m 2 x 1, = m 2 jako skladování m 2 x 1, = m 2 pro jiné ú ely m 2 x 1, = m 2 IV) ANALÝZA HRUBÝCH P ÍJM Z PRONÁJM STAVEB: Porovnání údaj : Užitné plochy celkem: 514 m 2 Pr rná výše pronájmu (K /m 2 /rok) pro druh využití: Zdroj informace - souhrnný názor na výši pronájmu v posuzované lokalit. bydlení dílny garážování skladování jiné ú ely 1. Realitní kancelá Pelh imov 5 2. Realitní kancelá Humpolec 4 3. Realitní kancelá Tábor 4. Zjišt né nájemné v míst nebo 45 okolí (dle údaj v míst ): Nájemné dle názoru znalce (dle vlastní databáze nájm ): 35 Pr rná základní hodnota nájmu (K /m 2 /rok): 39 Stránka 11

12 Redukce hrubých p íjm dle jejich zp sobilosti k pronájmu: ehled ploch k pronájmu: Druh využití: plochy vhodné k pronájmu plochy podm. vhodné k pronájmu plochy nevhodné k pronájmu Pr rná výše nájmu /m 2 /rok Snížení v % Základní ro ní výše nájmu bydlení 3% K dílny % 2 3 K garážování % K skladování % K jiné ú ely % K Užitná plocha celkem: 514 Celkem: 2 3 K Využitelná plocha staveb celkem : 514 m 2 Pr rné nájemné na 1m 2 využitelné plochy: 39 /m 2 /rok z toho na bydlení: /m 2 /rok Úprava základní výše nájemného v lokalit dle místních podmínek: Index a) Vliv opot ebení bez vlivu 1, d) Vliv polohy pozitivní b) Vliv vybavení bez vlivu 1, e) Využitelnost c) Vliv závad a rizik bez vlivu 1, f) Vliv zvláštních podmínek bez vlivu Celkový index: 1,2 zvyšující Dodažitelná výše nájemného : 4 /m 2 /rok Údaje asové a opot ebení: Stá í stavby: 55 rok Doba dalšího trvání: 45 rok edpokládaná životnost: 1 rok Úroková míra pro amortizaci: 3,% edpokládaná ekonomická životnost: 3 rok Úroková míra pro výpo et výnosové hodnoty: 11,9% Opot ebení: 55,% Výchozí cena pro stanovení amortizace a náklad : Da ze staveb celkem: K 2 Da z pozemk celkem: 5 edpoklad dlouhodobých konstantních p íjm : ano Výdaje (ro ní): Da z nemovitosti (odhad): 2 5 K Pojišt ní: Oprava a údržba: Správa nemovitosti: Amortizace, kapitalizovaná na zbytkovou životnost: A = (C x i A ) / ((1+ i A ) T -1) = Nájemné z pozemku (odhad): K 1 76 K 2 25 K K Výdaje celkem: K Ro ní nájemné celkem: VN = 25 44,- K /rok Míra kapitalizace: a) základní: r 1 = 4,9% K b) odhad budoucí inflace: r 2 = 3,% c) rizika: r 3 = 4,% d) vliv životnosti: r 4 =,% r =r 1 + r 2 + r 3 + r 4 = 11,9% Hodnota staveb, zjišt ná výnosovým zp sobem: K Index 1,2,85 1, Stránka 12

13 V) ANALÝZA HRUBÝCH P ÍJM Z PRONÁJM POZEMK : Porovnání údaj : Zdroj informace - souhrnný názor na výši pronájmu v posuzované zastav ná lokalit. plocha 1. Realitní kancelá Pelh imov Realitní kancelá Humpolec Realitní Zjišt né kancelá nájemné Tábor v míst nebo okolí Nájemné (dle údaj v dle názoru míst ): znalce nezjišt no nezjišt no nezjišt no (dle vlastní databáze nájm ): Pr rná základní hodnota nájmu (K /m 2 /rok): Redukce hrubých p íjm dle jejich zp sobilosti k pronájmu: Základní výše nájmu: Druh využití: 65 plochy vhodné k pronájmu plochy nevhodné k pronájmu Pr rná výše nájmu /m 2 /rok Snížení v % zastav ná plocha 649,, 65, % K manipulace, dv r 1341,, 7, % 9 39 K parkování, p ejezdy 676,, 4,8 % 3 24 K zahrada, sad, (rekreace),,, % K jiné využití,,, % K Vým ry celkem: 2666,, Celkem: K Využitelná plocha pozemku celkem : 2666 m 2 Pr rný výnos z 1m 2 využitelné plochy: 2,6 /m 2 /rok Úprava základní výše nájemného v lokalit dle místních podmínek: Index a) Vliv polohy pozitivní 1,2 c) Využitelnost Pr rná výše pronájmu (K /m 2 /rok) pro druh využití: manipulace, dv r parkování, pr chody, p íjezdy 8 5 b) Vliv vybavení bez vlivu 1, d) Vliv závad a rizik bez vlivu jiné využití (orná) 1 6 7,, 4,8, ehled ploch k pronájmu: plochy podmíne vhodné k pronájmu zahrada, sad, rekrea ní plochy Celkový koeficient:,96 snižující Pr rná zjišt ná výše nájemného: 19,8 /m 2 /rok VN = ,- K /rok Náklady (odhad): 3% N = ,- K /rok r = 11,9% Hodnota pozemk, zjišt ná výnosovým zp sobem: Hodnota nemovitosti, zjišt ná výnosovým zp sobem celkem: K K Výnosová hodnota nemovitosti celkem: K Základní ro ní výše nájmu Index,8 1, D) Výpo et v cné hodnoty Reproduk ní cena stavby, snížená o p im ené opot ebení, p ípadn o náklady na opravu vážných závad, které znemož ují okamžité užívání. Provozní objekt.p m 3 x 38 /m 3 = K opot ebení: 55,% Výše náklad na opravy: Vedlejší stavby a venkovní úpravy : pr rné opot ebení: K 5,% cná hodnota: cná hodnota: K K K Pozemek a porosty : 2666 m 2 x 45 /m 2 = Sou et: K K Stránka 13

14 E) Zjišt ní obvyklé ceny cná hodnota nemovitosti: Výnosová hodnota nemovitosti Cena dle platných cenových p edpis : Porovnávací cena: OBVYKLÁ CENA NEMOVITOSTI: C opt. = 3 6 K K K K 3 6 K II) REDUKCE CENY, VZHLEDEM K MIMO ÁDNÝM MOŽNÝM VLIV M NA USKUTE NÍ PRODEJE: 1) Vlivy užívání nemovitosti bez vlivu Hodnocení: 1, 2) Vlivy vlastnických a sousedských vztah bez vlivu Hodnocení: 1, 3) Jiné vlivy bez vlivu Hodnocení: 1, Index vyjad ující možné vlivy na uskute ní prodeje nemovitosti v míst a ase: i 5 = 1, Výsledná cena (C opt. x i s ) : 3 6 K Obvyklá cena: 3 6 K Pozemek parc /194 k.ú. Pelh imov LV I) ADMINISTRATIVNÍ CENA POZEMK : Ceny pozemk v etn sou ástí: Díl í administrativní ceny jednotlivých staveb a pozemk : I) Pozemky a porosty II) Stavby p íslušenství Sou et: Administrativní cena nemovitosti podle cenového p edpisu, platného v den podání posudku II) P EHLED ZJIŠT NÝCH HODNOT: Výnosová hodnota: Cena dle platných cenových p edpis : Porovnávací cena: po zaokrouhlení iní: ,34 K, K ,34 K K nezjišt na nezjiš uje se K OBVYKLÁ CENA NEMOVITOSTI: C opt. = 3 K III) REDUKCE CENY, VZHLEDEM K MIMO ÁDNÝM MOŽNÝM VLIV M NA USKUTE NÍ PRODEJE: 1) Vlivy užívání nemovitosti spoluvlastnictví negativní Hodnocení:,6 2) Vlivy vlastnických a sousedských vztah bez vlivu Hodnocení: 1, 3) Jiné vlivy bez vlivu Hodnocení: 1, Index vyjad ující možné vlivy na uskute ní prodeje nemovitosti v míst a ase: i 5 =,6 Výsledná cena (C opt. x i s ) : 18 K Obvyklá cena pozemk celkem: 18 K Stránka 14

15 F) Rekapitulace Provozní objekt.p. 234 LV k.ú. Pelh imov na pozemku, parc /8 zastav ná plocha a nádvo í 3197/179 ostatní plocha 3197/15 ostatní plocha 3197/182 ostatní plocha 3197/172 zastav ná plocha a nádvo í 3197/259 ostatní plocha okr. Pelh imov Obvyklá cena celkem: slovy: t imiliony šestsettisíc K 3 6 K Pozemek parc /194 LV k.ú. Pelh imov okr. Pelh imov parc /194 ostatní plocha, ostatní komunikace Obvyklá cena celkem: 18 K Spoluvlastnický podíl: 1/6 Obvyklá cena spoluvlastnického podílu (1/6) pozemku - parc /194 slovy: t icettisíc K 3 K Obvyklá cena práv, spojených s nemovitostí nebo závad, váznoucích na nemovitosti : Závady váznoucí na nemovitosti (v cná b emena), které by ur oval zvláštní p edpis, a které by pro sv j charakter z hlediska celospole enských zájm ly být nadále zajišt ny, nebyly zjišt ny. Nebylo zjišt no žádné další právo, odpovídající v cnému b emenu, ani jiné právo, nap. nájemní, které by se vztahovalo na oce ovanou nemovitost, evidované v Katastru nemovitostí p ísl. Katastrálního ú adu. Jiné závazky a práce, váznoucí na nemovitosti dle LV nezjišt no. V Hodonín : Stránka 15

16 Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím ministra spravedlnosti R ze dne , j. ZT 134/83 pro základní obor ekonomika, odv tví ceny a odhady se specializací oce ování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod po znaleckého deníku. Znale né a náhradu náklad ú tuji dokladem. 97/1 ing. František Dobiáš Perunská Hodonín V Hodonín : ílohy: íloha. 1 - Fotodokumentace 1 strana Stránka 16

17 FOTODOKUMENTACE: íloha. 1 ke znaleckému posudku /21 Snímek. 1: Interiér - prostor mytí aut Snímek. 2: Interiér - prostor oprav, hlavní trakt Snímek. 3: Interiér - prostor vstupu Stránka 1

18 Snímek. 4: Interiér - sociální za ízení Snímek. 5: Odstavná plocha Snímek. 6: íjezdní komunikace, v pozadí objekt.p. 234 Stránka 2