ZNALECKÝ POSUDEK číslo: /2013

Transkript

1 Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. se sídlem Václavské náměstí 832/19, Praha, kancelář Sušilova 1938/26, Přerov tel.: , , , vingralek@posudek.com zapsaná v obchodním rejstříku, vedená u rejstříkového soudu v Praze, oddíl C, vložka ZNALECKÝ POSUDEK číslo: /2013 O ceně nemovitosti - objektu bez čp/če - tech.vyb, na pozemcích p.č. 3422/4 a p.č. 3422/5, objektu bez čp/če - tech.vyb, na pozemku p.č. 3422/6, objektu bez čp/če - tech.vyb, na pozemku p.č. 3422/7, včetně pozemků p.č. 3422/4 - zastavěná plocha a nádvoří, p.č. 3422/5 - zastavěná plocha a nádvoří, p.č. 3422/6 - zastavěná plocha a nádvoří, p.č. 3422/7 - zastavěná plocha a nádvoří a pozemku p.č. 3422/8 - orná půda, vše v k.ú. Rohatec, obec Rohatec, okres Hodonín. Objednatel posudku: Účel posudku: JUDr. Tomáš Vrána soudní exekutor, Exekutorský úřad Přerov Komenského Přerov IČ: DIČ: CZ Zjištění obvyklé ceny nemovitostí pro potřebu exekučního řízení č.j. 103 Ex 30127/11-48 Dle zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku, dle oceňovacích standardů, podle stavu ke dni posudek vypracoval: Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav sídlo: Václavské náměstí 832/19, Praha kancelář: Sušilova 1938/26, Přerov info@posudek.com Posudek byl vypracován ve 2 vyhotoveních, z nichž 1 vyhotovení obdrží objednavatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znaleckého ústavu. Celkem posudek obsahuje 22 stran a 7 stran příloh. V Přerově, dne

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Na základě usnesení, ze dne vydané Exekutorským úřadem Přerov, JUDr. Tomáš Vrána, č.j. 103 Ex 30127/11-48, byl přibrán znalecký ústav a to k ocenění nemovitostí - objektu bez čp/če - tech.vyb, na pozemcích p.č. 3422/4 a p.č. 3422/5, objektu bez čp/če - tech.vyb, na pozemku p.č. 3422/6, objektu bez čp/če - tech.vyb, na pozemku p.č. 3422/7, včetně pozemků p.č. 3422/4 - zastavěná plocha a nádvoří, p.č. 3422/5 - zastavěná plocha a nádvoří, p.č. 3422/6 - zastavěná plocha a nádvoří, p.č. 3422/7 - zastavěná plocha a nádvoří a pozemku p.č. 3422/8 - orná půda, vše v k.ú. Rohatec, obec Rohatec, okres Hodonín. Zpracovateli se ukládá, aby stanovil obvyklou cenu těchto nemovitostí a jejich příslušenství. Dále se zpracovateli ukládá, aby stanovil cenu movitých věcí, které tvoří příslušenství vedených nemovitostí, a stanovil cenu práv a závad spojených s uvedenými nemovitostmi. Pro stanovení obvyklé, (tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č.120/2001 Sb. o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád) a o změně dalších zákonů je v 66 odst.5 uvedeno: Znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu dále odkaz na 2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb. V 2 odst.1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Pro odhad obvyklé hodnoty budou použity tyto oceňovací metody a přístupy: Cena zjištěná - (tzv. administrativní cena ) - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu ke dni , dle platné vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb. a vyhlášky č. 450/2012 Sb.. Touto metodou jsou podrobně oceněny všechny stavby hlavní a pozemky. S ohledem na účel ocenění nejsou dle platné vyhlášky oceněny případné vedlejší stavby, garáže, studny, trvalé porosty, neboť cena zjištěná má pouze pomocný indikační charakter (pokud jsou tyto položky popsány v odstavci 5. části Nález tohoto znaleckého posudku jsou zahrnuty do obvyklé ceny jako příslušenství k věci hlavní). stránka č. 2 Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 Porovnávací hodnota - (ocenění porovnávací, srovnávací, komparativní metodou) - v principu se jedná o vyhodnocení cen nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než 6 měsíců. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti pracovníka znaleckého ústavu Ing. Vítězslava Kožušníka. Povinný se přes písemnou výzvu místního šetření nezúčastnil a nebyla pracovníkovi znaleckého ústavu umožněna prohlídka oceňovaných nemovitostí. Pro potřeby tohoto znaleckého posudku bylo provedeno ohledání a zaměření nemovitosti zvenčí. Informace, týkající se vnitřního vybavení, stavebně technického stavu a rekonstrukcí jednotlivých prvků oceňovaných nemovitostí, byly z části sděleny povinným, panem Antonínem Růžičkou pouze telefonicky. Některé prvky zejména vnitřního vybavení objektu nebyly zjištěny, pro potřeby tohoto znaleckého posudku jsou uvažovány jako standardní, jejich stav, stáří a další životnost je odhadnuta odborným odhadem zpracovatele. 3. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí č. 3724, pro k.ú. Rohatec, obec Rohatec, okres Hodonín, vyhotovený objednavatelem dne , prostřednictvím dálkového přístupu do katastru nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace Kopie katastrální mapy, pro k.ú. Rohatec, obec Rohatec, okres Hodonín, vyhotovená objednavatelem dne , prostřednictvím dálkového přístupu do katastru nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace Údaje sdělené objednavatelem. Skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém při místním šetření. Pro vyhodnocení realitního trhu bylo mimo jiné využito informací uveřejněných na realitních serverech atd. Objednavatelem, povinným, či účastníkem místního šetření nebyla ke dni zpracování tohoto znaleckého posudku předložena žádná nájemní, či jiná smlouva, na základě které by byl předmět ocenění užíván. Ocenění je provedeno pro předmět ocenění volný, neobsazený, nepronajatý. stránka č. 3

4 4. Vlastnické a evidenční údaje Dle dostupných údajů z databáze Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního jsou ke dni vypracování tohoto znaleckého posudku evidovány tyto vlastnické údaje: Kraj: Jihomoravský Okres: Hodonín Obec: Rohatec Katastrální území: Rohatec (740381) List vlastnictví číslo: 3724 Vlastník: Společné jmění manželů Růžička Antonín Růžičková Jana Kpt.Jaroše 1424/17, Břeclav, Celkový popis nemovitosti Výrobní areál Jedná se o ocenění výrobního areálu, který se nachází v okrajové, východní části obce Rohatec, ve kterém je situován objekt bez čp/če - tech.vyb, na pozemcích p.č. 3422/4 a p.č. 3422/5, objekt bez čp/če - tech.vyb, na pozemku p.č. 3422/6 a objektu bez čp/če - tech.vyb na pozemku p.č. 3422/7 a pozemku p.č. 3422/8 - orná půda. Pozemky leží v rovinném terénu, tvoří jednotný funkční celek a jsou přístupné po veřejné, zpevněné komunikaci na pozemku p.č. 2517/8 - ostatní plocha, který je ve vlastnictví: Jihomoravský kraj, Žerotínovo náměstí 449/3, Brno, Veveří, Dle sdělení účastníka místního šetření a informací ČSÚ v obci Rohatec možné napojení na tyto inženýrské sítě: elektro, hloubková kanalizace, obecní vodovod, plynové vedení. Výrobní areál sestává z těchto staveb: 1) Objekt bez čp/če - tech.vyb - na pozemku p.č. 3422/4 a p.č. 3422/5 Jedná se o přízemní objekt ocelové konstrukce s opláštěním pod sedlovou střechou krytou plechovou krytinou. Objekt je situovaný do půdorysného tvaru obdélníka. Parkování je možné na vlastním pozemku. Objekt je napojen na inženýrské sítě: elektro, obecní vodovod, plynové vedení a vlastní čističku odpadních vod. Dle sdělení povinného je v objektu situován výrobní prostor palet a sklad materiálu. Přesná vnitřní dispozice objektu nebyla zjištěna, neboť přes písemnou výzvu nebyl povinným předmět ocenění zpřístupněn. Původní stáří objektu je dle dostupných podkladových materiálů, místního šetření a dle sdělení povinného z roku V průběhu své celkové životnosti objekt procházel jen běžnou údržbou prvků krátkodobých životností. Opotřebení je uvažováno lineární metodou při celkové životnosti 100 roků. Celkový stavebně technický stav a údržbu objektu uvažujeme jako průměrnou. Podrobný technický popis a vnitřní vybavení objektů je patrné z ocenění. stránka č. 4

5 2) Objekt bez čp/če - tech.vyb - na pozemku p.č. 3422/6 Jedná se o přízemní, nepodsklepený objekt ocelové konstrukce s opláštěním s mírnou pultovou střechou krytou plechovou krytinou, který je situovaný do půdorysného tvaru obdélníka. Dle sdělení povinného se jedná o objekt s technologií pro sušení dřeva a sklad. Přesná vnitřní dispozice objektu nebyla zjištěna, neboť přes písemnou výzvu nebyl povinným předmět ocenění zpřístupněn. Původní stáří objektu je dle dostupných podkladových materiálů, místního šetření a dle sdělení povinného z roku V průběhu své celkové životnosti objekt procházel jen běžnou údržbou prvků krátkodobých životností. Opotřebení je uvažováno lineární metodou při celkové životnosti 100 roků. Celkový stavebně technický stav a údržbu objektu uvažujeme jako průměrnou. Podrobný technický popis a vnitřní vybavení objektů je patrné z ocenění. 3) Objekt bez čp/če - tech.vyb - na pozemku p.č. 3422/7 Jedná se o přízemní, zděný nepodsklepený objekt s mírnou pultovou střechou krytou plechovou krytinou. Objekt je situovaný do půdorysného tvaru obdélníka. Dle místního šetření se jedná o objekt elektrické rozvodny. Původní stáří objektu je dle dostupných podkladových materiálů, místního šetření a dle sdělení povinného z roku V průběhu své celkové životnosti objekt procházel jen běžnou údržbou prvků krátkodobých životností. Opotřebení je uvažováno lineární metodou při celkové životnosti 80 roků. Celkový stavebně technický stav a údržbu objektu uvažujeme jako průměrnou. Podrobný technický popis a vnitřní vybavení objektů je patrné z ocenění. Při místním šetření bylo zjištěno toto příslušenství stavby hlavní, které je tvořeno těmito venkovními úpravami: - oplocení - oplocení z drátěného pletiva na betonových sloupcích - dřevěné latě na ocelových sloupcích - dřevěná vrátka - přípojky IS Závady, které prodejem nemovitostí v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále ( 336a odst. 1 písm. c) o.s.ř.). Dle místního šetření, informací objednavatele a dle dalších dostupných podkladových materiálů na dražených nemovitostech nejsou žádné závady, které nezaniknou dražbou, kromě níže uvedeného věcného břemene. Movité věci, které by tvořily příslušenství k oceňovaným nemovitostem, nejsou a nebyly zjištěny při místním šetření zpracovatele. Předmětem ocenění tohoto znaleckého posudku není technologické či strojní vybavení nacházející se ve výše uvedených nemovitostech. Na základě požadavku objednavatele bude případné technologické vybavení oceněno samostatným znaleckým posudkem. stránka č. 5

6 6. Obsah posudku 1) Objekty a) Objekt bez čp/če - tech.vyb - sklad materiálu, řeziva, výroba - na pozemcích p.č. 3422/4 a p.č. 3422/5 b) Objekt bez čp/če - tech.vyb- technologie na sušení dřeva - na pozemku p.č. 3422/6 c) Objekt bez čp/če - tech.vyb - elektrická rozvodna - na pozemku p.č. 3422/7 2) Pozemky a) Pozemky 3) Věcná břemena a) Věcné břemeno váznoucí na předmět ocenění 4) Ocenění porovnávací metodou stránka č. 6

7 B. POSUDEK Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Podklady pro stanovení koeficientu K p : Okres: Hodonín Počet obyvatel: obyvatel Ocenění 1) Objekty 1.a) Vyhláška 450/2012 Sb. 1.a.1) Objekt bez čp/če - tech.vyb - sklad materiálu, řeziva, výroba - na pozemcích p.č. 3422/4 a p.č. 3422/5 3 Zatřídění pro potřeby ocenění Hala: E. budovy pro průmysl a skladování (bez jeřábových drah) Svislá nosná konstrukce: kovová Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: Budovy pro průmysl Kód standardní klasifikace produkce: haly pro průmysl (výrobní) Koeficient změny ceny stavby: 2,113 Koeficient prodejnosti: 0,310 (Výroba) Podlaží: I.NP Výška: 5,40 m Zastavěná plocha: 18,33 30,95+18,36 30,95 = 1 135,56 m 2 Průměrná výška podlaží (PVP): = 5,40 m Průměrná zastavěná plocha podlaží (PZP): = 1 135,56 m 2 Obestavěný prostor (OP): Vrchní stavba (18,33 30,95+18,36 30,95) 5,65 = 6 415,89 m 3 Zastřešení (18,33 30,95+18,36 30,95) 2,19 0,50 = 1 243,43 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 7 659,32 m 3 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení Podíl 1. Základy včetně zemních prací betonové s izolací 9,40 % Standardní 2. Svislé nosné konstrukce ocelové k-ce s opláštěním 20,30 % Standardní 80 % zděné Standardní 20 % 3. Stropy 8,20 % Nevyskytuje se 4. Krov, střecha vaznicová sedlová 10,20 % Standardní 5. Krytiny střech plechová 2,90 % Standardní 6. Klempířské konstrukce pozinkované (žlaby, svody) 0,70 % Standardní 7. Úprava vnitřních povrchů běžný nátěr 6,90 % Standardní 80 % stránka č. 7

8 Název, popis Obj. podíl Hodnocení Podíl vnitřní omítky vápenné hladké Standardní 20 % 8. Úprava vnějších povrchů běžný nátěr 3,90 % Standardní 80 % fasádní omítky vápenné hladké Standardní 20 % 9. Vnitřní obklady 0,00 % Neuvažuje se 10. Schody 0,80 % Nevyskytuje se 11. Dveře 3,20 % Nevyskytuje se 12. Vrata plechová 2,30 % Standardní 13. Okna 5,20 % Nevyskytuje se 14. Povrchy podlah beton 4,80 % Standardní 15. Vytápění 1,30 % Nevyskytuje se 16. Elektroinstalace 240/400V 8,30 % Standardní 17. Bleskosvod ano 0,40 % Standardní 18. Vnitřní vodovod 0,90 % Nevyskytuje se 19. Vnitřní kanalizace 0,80 % Nevyskytuje se 20. Vnitřní plynovod 0,00 % Neuvažuje se 21. Ohřev vody 0,40 % Nevyskytuje se 22. Vybavení kuchyní 0,00 % Neuvažuje se 23. Vnitřní hygienická vybavení 2,20 % Nevyskytuje se 24. Výtahy (u více podlažních hal) 0,00 % Neuvažuje se 25. Ostatní 6,90 % Nevyskytuje se Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 3. Stropy 0,54 1,852 8,20 % 0, Schody 0,54 1,852 0,80 % 0, Dveře 0,54 1,852 3,20 % 0, Okna 0,54 1,852 5,20 % 0, Vytápění 0,54 1,852 1,30 % 0, Vnitřní vodovod 0,54 1,852 0,90 % 0, Vnitřní kanalizace 0,54 1,852 0,80 % 0, Ohřev vody 0,54 1,852 0,40 % 0, Vnitřní hygienická vybavení 0,54 1,852 2,20 % 0, Ostatní 0,54 1,852 6,90 % 0,0690 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,7010 Koeficient K 4 je menší než 0,8. Jeho hodnota bude omezena na tuto hranici. Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : 0,8000 Ocenění: Základní jednotková cena (ZC): 1 620, Kč/m 3 Koeficient konstrukce K 1 : 0,9480 Koeficient K 2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : 0,9258 Koeficient K 3 = 0,30 + (2,80 / PVP) 0,6 : 0,8185 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,8000 Polohový koeficient K 5 : 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i : 2,1130 Koeficient prodejnosti K p : 0,3100 Základní jednotková cena upravená: = 518,36 Kč/m 3 Základní cena upravená: 7 659,32 m 3 518,36 Kč/m 3 = ,12 Kč stránka č. 8

9 Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 13 roků Předpokládaná další životnost: 87 roků Opotřebení: / ( ) = 13,000 % Odpočet opotřebení: ,12 Kč 13,000 % ,07 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = ,05 Kč Objekt bez čp/če - tech.vyb - sklad materiálu, řeziva, výroba - na pozemcích p.č. 3422/4 a p.č. 3422/5 zjištěná cena: ,05 Kč 1.a.2) Objekt bez čp/če - tech.vyb- technologie na sušení dřeva - na pozemku p.č. 3422/6 3 Zatřídění pro potřeby ocenění Budova: S. skladování a manipulace Svislá nosná konstrukce: kovová Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 1252 Budovy skladů, nádrže a sila Kód standardní klasifikace produkce: budovy pro skladování a manipulaci Koeficient změny ceny stavby: 2,095 Koeficient prodejnosti: 0,397 (Sklady) Podlaží: I.NP Výška: 4,05 m Zastavěná plocha: 6,90 43,40 = 299,46 m 2 Průměrná výška podlaží (PVP): = 4,05 m Průměrná zastavěná plocha podlaží (PZP): = 299,46 m 2 Obestavěný prostor (OP): Vrchní stavba 6,90 43,40 4,18 = 1 251,74 m 3 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení 1. Základy včetně zemních prací betonové s izolací 13,20 % Standardní 2. Svislé konstrukce ocelová k-ce s opláštěním 30,40 % Standardní 3. Stropy ocelové nosníky 13,80 % Standardní 4. Krov, střecha pultová 7,00 % Standardní 5. Krytiny střech plechová 2,90 % Standardní 6. Klempířské konstrukce 0,70 % Nevyskytuje se 7. Úprava vnitřních povrchů 4,20 % Nevyskytuje se 8. Úprava vnějších povrchů 2,90 % Nevyskytuje se 9. Vnitřní obklady keramické 0,00 % Neuvažuje se 10. Schody 1,80 % Nevyskytuje se 11. Dveře 2,40 % Standardní 12. Vrata plechová 3,00 % Standardní 13. Okna 3,40 % Nevyskytuje se 14. Povrchy podlah betonové 2,90 % Standardní stránka č. 9

10 Název, popis Obj. podíl Hodnocení 15. Vytápění 0,00 % Neuvažuje se 16. Elektroinstalace 240/400V 5,80 % Standardní 17. Bleskosvod 0,40 % Nevyskytuje se 18. Vnitřní vodovod 0,00 % Neuvažuje se 19. Vnitřní kanalizace 0,00 % Neuvažuje se 20. Vnitřní plynovod 0,00 % Neuvažuje se 21. Ohřev vody 0,00 % Neuvažuje se 22. Vybavení kuchyní 0,00 % Neuvažuje se 23. Vnitřní hygienické vybavení 0,00 % Neuvažuje se 24. Výtahy 0,00 % Neuvažuje se 25. Ostatní 5,20 % Nevyskytuje se 26. Instalační prefabrikovaná jádra 0,00 % Neuvažuje se Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 6. Klempířské konstrukce 0,54 1,852 0,70 % 0, Úprava vnitřních povrchů 0,54 1,852 4,20 % 0, Úprava vnějších povrchů 0,54 1,852 2,90 % 0, Schody 0,54 1,852 1,80 % 0, Okna 0,54 1,852 3,40 % 0, Bleskosvod 0,54 1,852 0,40 % 0, Ostatní 0,54 1,852 5,20 % 0,0520 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,8140 Ocenění: Základní jednotková cena (ZC): 2 231, Kč/m 3 Koeficient konstrukce K 1 : 1,0320 Koeficient K 2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : 0,9420 Koeficient K 3 = 0,30 + (2,10 / PVP) : 0,8185 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,8140 Polohový koeficient K 5 : 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i : 2,0950 Koeficient prodejnosti K p : 0,3970 Základní jednotková cena upravená: = 1 021,57 Kč/m 3 Základní cena upravená: 1 251,74 m ,57 Kč/m 3 = ,03 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 13 roků Předpokládaná další životnost: 87 roků Opotřebení: / ( ) = 13,000 % Odpočet opotřebení: ,03 Kč 13,000 % ,20 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = ,83 Kč Objekt bez čp/če - tech.vyb- technologie na sušení dřeva - na pozemku p.č. 3422/6 zjištěná cena: ,83 Kč stránka č. 10

11 1.a.3) Objekt bez čp/če - tech.vyb - elektrická rozvodna - na pozemku p.č. 3422/7 7 Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba: typ I B Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Koeficient vybavení stavby: 0,989 Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 1274 Budovy nebytové ostatní Kód standardní klasifikace produkce: objekty ostatní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,093 Koeficient prodejnosti: 0,310 (Výroba) Podlaží: I.NP Výška: 2,80 m Zastavěná plocha: 4,81 2,76 = 13,28 m 2 Obestavěný prostor (OP): Vrchní stavba 4,81 2,76 2,87 = 38,10 m 3 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení 1. Základy betonové s izolací 7,10 % Standardní 2. Obvodové stěny zděné 31,80 % Standardní 3. Stropy panelové 19,80 % Standardní 4. Krov pultový 7,30 % Standardní 5. Krytina plechová 8,10 % Standardní 6. Klempířské práce pozinkované (žlaby, svody) 1,70 % Standardní 7. Úprava povrchů 6,10 % Standardní 8. Schodiště 0,00 % Neuvažuje se 9. Dveře plechové 3,00 % Standardní 10. Okna 1,10 % Nevyskytuje se 11. Podlahy betonové 8,20 % Standardní 12. Elektroinstalace 240/400V 5,80 % Standardní Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 10. Okna 0,54 1,852 1,10 % 0,0110 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,9890 stránka č. 11

12 Ocenění: Základní jednotková cena 1 250, Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,9890 Polohový koeficient K 5 : 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i : 2,0930 Koeficient prodejnosti K p : 0,3100 Základní jednotková cena upravená: = 681,80 Kč/m 3 Základní cena upravená: 38,10 m 3 681,80 Kč/m 3 = ,58 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 13 roků Předpokládaná další životnost: 67 roků Opotřebení: / ( ) = 16,250 % Odpočet opotřebení: ,58 Kč 16,250 % 4 221,19 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = ,39 Kč Objekt bez čp/če - tech.vyb - elektrická rozvodna - na pozemku p.č. 3422/7 zjištěná cena: Ceny objektů včetně opotřebení: a) Objekt bez čp/če - tech.vyb - sklad materiálu, řeziva, výroba - na pozemcích p.č. 3422/4 a p.č. 3422/5 b) Objekt bez čp/če - tech.vyb- technologie na sušení dřeva - na pozemku p.č. 3422/6 c) Objekt bez čp/če - tech.vyb - elektrická rozvodna - na pozemku p.č. 3422/7 Cena objektů včetně opotřebení činí celkem: Cena po zaokrouhlení: ,39 Kč ,05 Kč ,83 Kč ,39 Kč ,27 Kč , Kč stránka č. 12

13 2) Pozemky 2.a) Vyhláška 450/2012 Sb. 2.a.1) Pozemky 28, 32 Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 107,58 Kč. Cena je určena podle písm. j): ZC = C p 2,00, kde C p = 35 + ( ) 0, (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde je počet obyvatel v obci. 28 odst. 2 Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % 1,100 Koeficient změny cen staveb K i : 2,113 Koeficient prodejnosti K p : (Výroba) 0,310 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] Zastavěná plocha a 3422/ ,58 77, ,86 nádvoří Zastavěná plocha a 3422/ ,58 77, ,86 nádvoří Zastavěná plocha a 3422/ ,58 77, ,68 nádvoří Zastavěná plocha a 3422/ ,58 77, ,69 nádvoří Součet: ,09 32 odst. 2 Jiné pozemky ve funkčním celku se stavbou a stavebním pozemkem Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % 1,100 Koeficient změny cen staveb K i : 2,113 Koeficient prodejnosti K p : (Výroba) 0,310 Koeficient úpravy dle 32 odst.2: 0,400 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] Orná půda 3422/ ,58 31, ,75 Součet cen všech typů pozemků: = ,84 Kč Pozemky zjištěná cena: ,84 Kč stránka č. 13

14 3) Věcná břemena 3.a) Cenový předpis 3.a.1) Věcné břemeno váznoucí na předmět ocenění 18 zákona č. 151/97 Sb. Jedná se o ocenění věcného břemene - povinnost strpět umístění, zřízení, provoz, údržbu, včetně generálních oprav a odstranění podzemního vedení kanalizace, včetně práva vstupu a vjezdu na pozemek v rozsahu vymezeném v GP /2006, které bylo zřízeno listinou: Smlouva o zřízení věcného břemene - úplatná ze dne Právní účinky vkladu práva ke dni Právo odpovídající věcnému břemenu se oceňuje výnosovým způsobem na základě ročního užitku ve výši obvyklé ceny. Tento roční užitek se násobí počtem let užívání práva, nejvýše však pěti. Patří - li toto právo osobě na dobu jejího života, oceňuje se desetinásobkem ročního užitku. Nelze - li takovýto užitek zjistit ze smlouvy, příp. z jiných dokumentů, použije se simulovaný užitek ve výši obvyklé ceny. V tomto konkrétním případě nelze stanovit roční užitek z věcného břemene, proto je věcné břemeno oceněno paušálně dle odstavce 5, 18, zákona 151/1997Sb. Podle 18, odst. 5 se věcné břemeno ocení jednotně částkou , Kč Věcné břemeno jako závada na nemovitosti povinného 1 Hodnota věcného břemene: = , Kč stránka č. 14

15 4) Ocenění porovnávací metodou Problematika Porovnávací hodnoty nemovitostí je v současné době nejlépe uceleně popsána v publikaci Porovnávací hodnota nemovitostí vydaná nakladatelstvím EKOPRESS autor Zbyněk Zazvonil. Výběr porovnatelných vzorků: V našem konkrétním případě je použito realitní inzerce na internetu, která má již dnes řadu nástrojů, pomocí nichž lze velmi dobře sledovat změny nabídkových cen po dobu jejich prezentace. Jednak na většině serverech je uváděno datum uvedení do prodeje, novinky bývají zvýrazňovány, často je upozorňováno na postupné slevy, jsou avizovány exkluzivity od totožných inzercí ve více kancelářích. Je nutno počítat i s tím, že sleva je sjednána až při vlastním prodeji, takže konečný výsledek v inzerci není podchycen. Protože však tyto cenové změny jsou co do místa i času proměnlivé, měl by odhadce využívat internetových možností k sledování vztahu mezi nabídkovými a skutečně dosahovanými cenami a použije-li jako vzorek nabízenou nemovitost, pak musí při adjustaci případný rozdíl přiměřeně uplatnit, přičemž v úvahu přichází pouze snížení ceny vzorku. Při výběru vzorků pro porovnání je potřeba vymezit tržní segmentu trhu což by mělo zajistit, aby nemovitosti byly podobné především v následujících charakteristikách: - ve velikosti sídla a významu polohy pro účastníky trhu (samota, vesnice, spádové sídlo, předměstí, město, centrum, region, příhraničí, vnitrozemí, městské aglomerace, apod.), - typu nemovitostí zejména ve vazbě na účelovou vhodnost použití jednotlivými účastníky trhu (bydlení, administrativa, služby, rekreace, výroba, speciální zaměření apod.), - velikosti ve vazbě na přiměřenost potřeb co do rozsahu využití účastníky trhu (např. jednobytové, vícebytové, kombinované s provozními prostory, vhodné pro drobné živnosti, pro větší společnosti apod.), - stavu ve vazbě na operativní možnosti využití účastníky trhu (okamžitě či podmíněně využitelné, volné, obsazené, s omezeným využitím, s možností dalšího rozvoje, variabilní apod.), - kvality ve vazbě na způsob provedení, vybavenost, komfort a komplexnost ve vztahu k představám jednotlivých účastníků trhu (např. podřadné, běžné kvality, exkluzivní, zcela jedinečné), - rozsahu působnosti na trhu ve vztahu k okruhu potenciálních poptávajících (lokální, regionální, celostátní, nadnárodní), - řadové kategorizaci hodnoty ve vztahu k rozpočtovým omezením poptávajících a představám nabízejících (například 1 mil. Kč, do 3 mil. Kč, do 10 mil Kč atd) 1) Výroba Mikulčice, okres Hodonín Výrobní hala a k tomu přilehlé kancelářské prostory, včetně dvou koupelen, šatny a kuchyňského prostoru. Hala je o rozloze 700 m 2, výška 3,2 m rozdělena na 3 prostory (lze vytvořit jeden celek). Do haly je vjezd zpevněným asfaltovým povrchem,1x nakládací rampa,1x výsuvná vrata+ vstup pro kanceláře a zaměstnance. Budova je postavena s CD BLOKŮ, podlahy litý beton, střecha sedlová, krov dřevo, krytina profilový plech, okna plastová + lexan, možnost zvýšení stropu nebo dalšího rozšíření, celková plocha pozemku je 1955 m 2. K budově náleží parkovací místa,pozemek je celkově oplocen. Nabídková CENA: ,- Kč stránka č. 15

16 2) Objekt Dubňany, okres Břeclav Objekt ve městě Dubňany, který se nachází v klidné části města u lesa. Celková výměra pozemku je m 2. V minulosti v tomto objektu byl pneuservis a tiskárna. Budova má 3 nadzemní podlaží je podsklepená a dále je zde 6 garáží. Kolem celého objektu je velký zatravněný prostor. Budova je dobře dostupná z hlavní a obecní komunikace. Nabídková CENA: ,- Kč 3) Výroba Hodonín, okres Břeclav Výrobní a skladovací areál v centru Hodonína. Celková výměra 1262 m 2, zastavěná plocha 557 m 2, kompletní sítě, příjezd pro nákladní dopravu. Dispozice výrobních a skladovacích prostor: Větší budova má výměru 425 m 2, zdivo cihla, střecha sedlová pokrytá pozinkovaným plechem, samostatné vytápění budov plynem, samostatné měřiče pro každou budovu, podlahy beton, provozní nákladní výtah, sociální zařízení i šatny, kancelářské prostory (5x kanceláří), samostatná kuchyně, rozvody tlakového vzduchu, rozvody vody, plynu, zabezpečovací zařízení. Druhá menší budova má výměru 132 m 2. Příjezd do areálu je možný i kamionem, v areálu je možnost výstavby další haly, projektová dokumentace je již vypracována. K areálu je možno koupit i 2 vily s bazénem. Celek je vhodný pro sídlo firmy, bydlení, podnikání, pronájem areálu. Nabídková CENA: ,- Kč Jednotky porovnání, porovnání nemovitosti jako celku: Jednotky porovnání jsou veličiny, jejichž prostřednictvím se porovnávání provádí. Ve většině případů jsou známé ceny vzorků vyjádřeny jako dosažené, dohodnuté či navrhované finanční částky za porovnávané nemovitosti jako za celky, tedy ve formě Kč/ks. Protože i hledaná porovnávací hodnota posuzovaných nemovitostí je požadována jako cena za celek, je nejjednodušším řešením za jednotku porovnání zvolit právě Kč/celek, resp. Kč/ks, a případné cenové úpravy vzhledem k jednotlivým rozdílnostem, eventuálně kvalitativní hierarchické uspořádání vzorků, provádět v těchto jednotkách. Výhody tohoto způsobu spočívají v jeho transparentnostech, jednoduchosti a snadné srozumitelnosti pro všechny účastníky trhu. Kvantitativní porovnávací analýza: Pro kvantitativní porovnávací analýzu je typické, že jednotlivé diference mezi vybranými vzorky a oceňovaným subjektem se snaží kvantifikovat, resp. shledané rozdíly se pokouší ocenit, najít směr jejich předpokládané kontribuce a následně je využít pro cenové úpravy ve formě srážek a přirážek s cílem, aby takto upravený výsledek reflektoval zatím neznámou porovnávací hodnotu oceňovaného subjektu. Za upravovaný základ jsou zvoleny známé ceny vzorků, a úpravy mají relativní formu ve vztahu ke zvolenému základu. Tyto cenové úpravy lze charakterizovat jako vzájemné přizpůsobování cen, jejich vyrovnávání, seřizování či vylaďování, proto v odborné literatuře je pro tento proces obvykle používán termín adjustace (adjustment) Adjustace je založena na následujících předpokladech: - jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, horší než nemovitosti oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovitosti mají vyšší cenu než nemovitosti porovnávané (než vzorek) - jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, lepší než nemovitosti oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovitosti mají nižší cenu než nemovitosti porovnávané (než vzorek) stránka č. 16

17 Kladné stránky oceňovaných nemovitostí: - možnost parkování na vlastním pozemku - dobrá dopravní dostupnost do okolních měst - dopravní dostupnost obce je zajištěna autobusovou i vlakovou dopravou - možnost napojení na kompletní IS Záporné stránky oceňovaných nemovitostí: - nebyla umožněna kompletní prohlídka oceňovaných nemovitostí - celková stagnace realitního trhu v tomto segmentu Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. výrobní areál, uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitostí je poptávka v souladu s nabídkou. Proto s přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu technickému stavu, vybavení a způsobu využití jsme názoru, že předmět ocenění (jako celek) je obchodovatelný. Seznam porovnávaných objektů: Výroba Mikulčice, okres Hodonín Výchozí cena (VC): , Kč Množství (M): 1,00 celek K polohy : 1,00 K vybavení : 1,10 K objektivizační : 1,05 K konstrukce : 1,05 K pozemku : 1,00 K technického stavu : 1,05 Jednotková cena (JC): ,19 Kč Váha (V): 1,0 Objekt Dubňany, okres Břeclav Výchozí cena (VC): , Kč Množství (M): 1,00 celek K polohy : 1,00 K vybavení : 1,00 K objektivizační : 1,05 K konstrukce : 1,05 K pozemku : 1,00 K technického stavu : 1,00 Jednotková cena (JC): ,92 Kč Váha (V): 1,0 stránka č. 17

18 Výroba Hodonín, okres Břeclav Výchozí cena (VC): , Kč Množství (M): 1,00 celek K polohy : 1,00 K vybavení : 1,05 K objektivizační : 1,05 K konstrukce : 1,05 K pozemku : 0,90 K technického stavu : 1,00 Jednotková cena (JC): ,32 Kč Váha (V): 1,0 kde JC = (VC / M) / (K polohy K vybavení K objektivizační K konstrukce K pozemku K technického stavu ) Minimální jednotková cena za celek: Průměrná jednotková cena za celek ( (JC V) / V): Maximální jednotková cena za celek: ,92 Kč ,81 Kč ,19 Kč Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za celek: , Kč Množství: 1,00 celek Porovnávací hodnota (bez zohlednění váznoucích práv a závad): = , Kč stránka č. 18

19 C. REKAPITULACE Obvyklá cena (tržní, obecná) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. Cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které nemohou být postiženy matematickým výpočtem, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd. Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitostech srovnatelná s nabídkou. Četnost realizovaných obchodů je na průměrné úrovni. V obdobných lokalitách je na trhu poměrně široká nabídka obdobných nemovitostí. Z hlediska lukrativnosti polohy se jedná o polohu průměrnou. Z hlediska obchodovatelnosti v níže uvedených cenových relacích lze předmětnou nemovitost považovat za průměrně obchodovatelnou. Situaci na trhu s nemovitostmi nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací, a proto v případě odhadu obvyklé hodnoty oceňovaných nemovitostí tuto považujeme za obvyklou. REKAPITULACE Ceny podle cenového předpisu Cena objektů Cena pozemků Cena věcných břemen Celková cena podle cenového předpisu Cena zjištěná porovnávacím způsobem (bez zohlednění váznoucích práv a závad) Ostatní movité věci Práva a závady (věcné břemeno váznoucí na předmětu ocenění) , Kč , Kč , Kč , Kč , Kč 0, Kč , Kč stránka č. 19

20 Obvyklá (obecná, tržní) cena předmětu ocenění podle odborného odhadu činí , Kč (Obvyklá hodnota, bez zohlednění váznoucích práv a závad) Cena slovy: pětmilionůsedmsetdvacettisíc Kč Obvyklá (obecná, tržní) cena předmětu ocenění podle odborného odhadu činí ,-Kč (Obvyklá hodnota, se zohledněním váznoucích práv a závad) Cena slovy: pětmilionůsedmsetdesettisíc Kč Předmětem ocenění tohoto znaleckého posudku není technologické či strojní vybavení nacházející se ve výše uvedených nemovitostech. Na základě požadavku objednavatele bude případné technologické vybavení oceněno samostatným znaleckým posudkem. Zpracovatelé posudku: Osoba oprávněná podávat vysvětlení: Ing. Tomáš Vingrálek Ing. Štěpán Orálek Ing. Vítězslav Kožušník Ondřej Mlčoch Ing. Tomáš Vingrálek V Přerově, dne Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav... Ing. Tomáš Vingrálek jednatel stránka č. 20