Oceňování nemovitostí Výnosová metoda

Transkript

1 Návrat stavařek ke kvalifikaci - nemovitosti a realitní trh CZ.2.17/2.1.00/37242 Oceňování nemovitostí Výnosová metoda Princip Výnosy z nemovitostí Současná hodnota výnosů Výnosová a kapitalizační míra Příklad ocenění doc. Ing. Renáta Schneiderová Heralová, Ph.D., FSv ČVUT v Praze

2 Přístup na bázi kapitalizace výnosů ekonomický pohled, preferuje užitné hledisko Výnosová hodnota = součet všech předpokládaných budoucích výnosů plynoucích z nemovitosti (kapitalizace na současnou hodnotu) časová hodnota peněz relativní riziko investice

3 Výnosy z nemovitostí Výnos (pro potřeby zjištění výnosové hodnoty nemovitosti) = předpokládané příjmy, resp. výnosy z nemovitosti - výdaje, resp.náklady, spojené s vlastnictvím a provozem nemovitosti. obvykle za období jednoho roku jediný reprezentativní výnos (následuje přímá kapitalizace), časová řada výnosů po předpokládanou dobu (následuje diskontování jednotlivých výnosů, analýza cash-flow), řada systematicky se chovajících výnosů konstantní, klesající, rostoucí trend.

4 Jak spočítat výnos? potenciální hrubý výnos (PHV) efektivní hrubý výnos (EHV) čistý provozní výnos (V) čistý provozní výnos po odpočtu splátek (V M ) Další položky pro výpočet výnosů : výpadek nájemného a ztráty (r VN ) provozní náklady (PN) splátky půjčky (R S )

5 Vztah mezi jednotlivými výnosy potenciální hrubý výnos (PHV) - výpadek nájemného a ztráty (r VN ) = efektivní hrubý výnos (EHV) - provozní náklady (PN) = čistý provozní výnos (V) - splátky půjčky (R S ) = čistý provozní výnos po odpočtu splátek (V M )

6 Potenciální hrubý výnos (PHV) = celkový výnos z nemovitosti za předpokladu 100% využití nemovitosti, bez odpočtu provozních nákladů (1 rok) analýza podmínek stávajících nájemních smluv (k počátku jejich platnosti, k jejich platnosti při eventuální změně vlastníka a po jejich časovém vypršení) vliv dohodnutých změn nájemného po dobu trvání nájemního vztahu příjmová stránka výnosů (rozložení v čase) způsob kapitalizace nebo diskontování

7 Nájemné Tržní nájemné - dosahované za obdobné prostory nebo plochy, v daném segmentu trhu, při působení nabídky a poptávky, za podmínek obvykle uplatňovaných a akceptovaných na trhu stav nabídky a poptávky, poloha nemovitosti, parametry nemovitosti kvantita, kvalita, funkce, využitelnost, použitá technologie, estetika, možnost rozvoje, okolí nemovitosti apod., služby poskytované pronajímatelem nemovitosti nájemcům. Smluvní nájemné vychází z výše nájemného a podmínek sjednaných v platné nájemní smlouvě Regulované nájemné

8 Efektivní hrubý výnos = potenciální hrubý výnos snížený o předpokládaný výpadek nájemného, tzn. ztráty příjmu spojené s : neobsazeností části prostor, s výměnou nájemníků (stěhování, hledání nového nájemníka, úprava prostor) prodlevou nájemníků s placením nájemného, živelnými katastrofami, dlouhodobými poruchami apod. Riziko výpadku nájemného jako srážka z hrubého potenciálního výnosu u nepředvídatelných rizik - % srážka odhadnutá na základě minulých zkušeností u předvídatelných rizik - srážka konkretizovaná na základě analýzy délky nájemních smluv

9 Čistý provozní výnos = očekávaný čistý výnos z nemovitostí, který zjistíme odečtením celkových provozních nákladů od efektivního hrubého výnosu (obvykle roční) Provozní náklady = náklady nutné k provozu nemovitostí, které zajišťují dosažení a udržení efektivního hrubého výnosu účetní evidence odhad

10 Provozní náklady fixní náklady (tzn. náklady, které nejsou podmíněny obsazeností a intenzitou využívání nemovitosti, je nutno je vynakládat bez ohledu na výnos) variabilní náklady (tzn. provozní náklady, jejichž výše se mění v závislosti na rozsahu, intenzitě a způsobu využívání nemovitosti) obnovovací náklady (náklady na průběžnou výměnu stavebních konstrukcí a vybavení s krátkodobou životností).

11 Fixní provozní náklady daň z nemovitostí stavba + pozemek zákon č.338/1992 Sb., o dani z nemovitostí, v aktuálním znění pojištění nemovitostí pojištění staveb pojištění odpovědnosti za škody vzniklé z titulu vlastnictví nebo provozu nemovitosti jiným subjektům jiné fixní náklady nájemné z pozemku jiného vlastníka

12 Variabilní provozní náklady náklady na dodávky médií (elektřina, plyn, voda, teplo, teplá voda, kanalizace, telekomunikace), náklady na odvoz a likvidaci odpadů, náklady na provoz technických zařízení (např. zdroj vytápění a přípravy teplé vody, vzduchotechnika, klimatizace, výtahy, trafostanice, rozvodny, náhradní energetické zdroje, apod.), náklady na údržbu a opravy, pravidelné revize a preventivní prohlídky technických zařízení, náklady na úklid, náklady na správu nemovitosti, náklady na externí činnosti (honorář za činnost architekta nebo inženýra projektová dokumentace, odměna za znalecký posudek), provize (vyhledání nájemce realitní kanceláří), poplatky (úřední úkony), náklady na mzdy (vrátný, recepční, strážný)

13 Čistý provozní výnos po odpočtu splátek = čistý provozní výnos - roční splátky úvěru zadlužené nemovitosti (do výpočtu vstupují periodické splátky jistiny a úroků z úvěru)

14 Transformace výnosů na současnou diskontování hodnotu řada jednotlivých budoucích ročních výnosů (mohou být proměnlivé) jednotlivé výnosy je třeba odúročit na jejich současné hodnoty a poté sečíst součet je považován za výnosovou hodnotu nemovitosti (jedná se o metodu diskontovaných cash-flow) odúročení - tzv. diskontní míra kapitalizování jediný reprezentativní výnos tzv. kapitalizační míra (zahrnuje míru výnosů vloženého kapitálu i jeho návratnost)

15 Diskontování

16 1 jednorázový výnos na konci n-tého roku VH V t * (1 1 i d ) t VH je výnosová hodnota, V t je jednorázový výnos na konci roku t, i d je roční diskontní míra, 1 (1 i ) d t je odúročitel neboli diskontní faktor v praxi ojedinělé, většinou se jedná o řadu výnosů v různých obdobích.

17 Proměnlivé roční výnosy n d n d d d i V i V i V i V VH ) (1 1 *... ) (1 1 * ) (1 1 * ) (1 1 * t d t n t i V VH ) (1 1 * 1

18 Konstantní výnosy po určitou dobu (dočasná renta) VH V (1 i ) n * d (1 i ) n * d i 1 d VH je výnosová hodnota, V je konstantní výnos v jednotlivých letech, i d je roční diskontní míra, n je délka trvání renty v rocích

19 Konstantní výnosy po neomezenou dobu (věčná renta) VH V i d VH je výnosová hodnota, V je konstantní výnos v jednotlivých letech, i d je roční diskontní míra

20 Výnosy po uplynutí určité doby (odložená věčná renta) VH V 1 * i (1 i) d k VH je výnosová hodnota, V je konstantní roční výnos, i d je roční diskontní míra, k je odklad renty v rocích

21 Výnosy po uplynutí určité doby a pouze po určitou dobu (odložená dočasná renta) VH V * 1 (1 i d 1 i d ) n * 1 (1 i) k VH je výnosová hodnota, V je konstantní roční výnos, i d je roční diskontní míra, n je délka renty v letech, k je odklad renty v rocích

22 Příklad u nemovitosti předpokládáme: pro příštích 5 let relativně bezpečně dosažitelný roční výnos V = 2 mil Kč, i d1 = 7% v souvislosti s rozvojem území předpokládáme v dalších letech i d2 = 11% Výnosovou hodnotu nemovitosti zjistíme jako součet současných hodnot dočasné renty pro 5 roků a o 5 roků odložené věčné renty.

23 Příklad u nemovitosti předpokládáme : pro příštích 5 letech relativně bezpečně dosažitelný roční výnos V = 2 mil Kč, i d1 = 7% v šestém roce bude nutné nemovitost demolovat, odhad nákladů N = 4 mil Kč, diskontní míra nákladů na demolici je odhadnuta na i dn = 12% Výnosovou hodnotu nemovitosti zjistíme jako současnou hodnotu dočasné renty pro 5 roků, od které odečteme současnou hodnotu budoucích nákladů na demolici

24 Příklad u nemovitosti předpokládáme: stabilizovaný roční výnos V = 2 mil Kč, i d1 = 8% v desátém roce bude nutné vynaložit náklady na rekonstrukci, odhad nákladů N = 10 mil Kč Výnosovou hodnotu nemovitosti zjistíme jako současnou hodnotu věčné renty, od které odečteme současnou hodnotu budoucích nákladů na rekonstrukci

25 věčná renta současná hodnota budoucích nákladů na rekonstrukci VH V i N ( 1 d i d ) k VH , (1 0,08) VH

26 Přímé kapitalizování Princip výpočtu : předpoklad, že mezi ročním výnosem a hledanou výnosovou hodnotou existuje pro daný segment trhu rovnováha a že lze tudíž hledanou výnosovou hodnotu nemovitosti zjistit jako násobek ročního výnosu VH V * k VH je výnosová hodnota nemovitosti, V je odhadnutý roční výnos (hrubý potenciální výnos, případně efektivní), k je koeficient vyjadřující ustálený poměr mezi výnosem a hodnotou pro rychlou orientaci o možné úrovni výnosové hodnoty

27 Výnosové kapitalizování založeno na vztahu mezi jediným budoucím očekávaným reprezentativním výnosem z nemovitosti a současnou výnosovou hodnotou nemovitosti na rozdíl od přímé kapitalizace se přihlíží k prognóze budoucích výnosů po dobu výhledového časového úseku (obvykle 5 15 roků) a k očekávaným trendům změn v závěru nebo v průběhu tohoto časového úseku

28 Věčná renta Předpoklad : kdykoliv bude renta přerušena, je možné nemovitost prodat bez relativní ztráty její hodnoty VH V i V VH je výnosová hodnota nemovitosti V reprezentativní výnos z nemovitosti i v je míra výnosnosti (rovna míře kapitalizace)

29 Příklad roční výnosy V z nemovitosti jsou konstantní po nekonečně dlouhou dobu ve výši 1 mil Kč, míra výnosnosti i v = 8%. VH V iv , Výnosová hodnota předmětné nemovitosti je 12,5 mil Kč.

30 Nemovitost za zvolené období ztratí plně na své hodnotě VH i V V 1 n VH je výnosová hodnota nemovitosti V reprezentativní výnos z nemovitosti i v je míra výnosnosti n je délka časového úseku v rocích

31 Nemovitost za zvolené období ztratí částečně na své hodnotě VH i V V ( H * 1 ) n VH je výnosová hodnota nemovitosti, V reprezentativní výnos z nemovitosti, i v je míra výnosnosti, n je délka časového úseku v rocích, ΔH je změna hodnoty

32 Nárůst hodnoty nemovitosti VH i V V ( H * 1 n )

33 Výnosová a kapitalizační míra výnosová hodnota nemovitosti = investice racionálně chovající se účastníci trhu očekávají dva základní měřitelné efekty : návratnost vloženého kapitálu (výnos z budoucího prodeje) zisk nebo odměnu za vložení kapitálu (tzn. výnosy z nemovitosti plynoucí v jednotlivých letech).. měřeno ve vztahu k předpokládané akceptované současné výnosové hodnotě, která reprezentuje vložený kapitál

34 Jak stanovit míru výnosnosti? Odhadnout stavebnicový způsob odhadu míry výnosnosti (dosahovaná míra výnosnosti u obdobných typů nemovitostí upravenou o přirážky nebo srážky (potenciální rizika)) srovnání s výnosností relativně bezpečného typu investic a připočtení rizikové prémie i v i p i

35 Systémová rizika spočívají v makroekonomickém pohledu, působí globálně, například : politická situace, hospodářská situace (stav a vývoj ekonomiky), mezinárodní politická situace, mezinárodní ekonomická situace (globalizace, provázanost trhů), pohyb devizových kurzů, změny úrokových měr, inflace apod.

36 Nesystémová rizika technická rizika závady nebo poruchy staveb stavební materiál, technologie, vybavení, statika, údržba, opotřebení, požární bezpečnost

37 Nesystémová rizika technická rizika pozemek výskyt radonu, ekologická zátěž, složité zakládání, stísněnost staveniště, podmíněné investice ekonomická rizika rychlé ekonomické a morální zastarávání, variabilita, flexibilita, zadlužení, podíl cizího kapitálu.

38 Nesystémová rizika - lokalita rozvoj území kvalita prostředí, územní plán, zastavěnost, vývoj infrastruktury, dopravní dostupnost, zásobování médii, výhled, oslunění poloha nemovitosti záplavová oblast, sesuvy půdy, nadměrný hluk, sociálně demografická vývoj populace, rozvrstvení, migrace,

39 Nesystémová rizika - lokalita ekonomická změna nabídky a poptávky, kupní síla, změna provozních nákladů, změna nájmů, změna cen materiálů, stavebních a udržovacích prací, přehodnocení nejlepšího a nejvyššího užití, jiná konfliktní sousedé, nedořešené spoluvlastnické vztahy, omezené možnosti pojištění apod.

40 Analýza nejvyššího a nejlepšího využití Nejvyšší a nejlepší využití je definováno jako racionální a zákonné využití pozemku nebo budovy, které je fyzicky možné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehož výsledkem je nejvyšší možná tržní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší využití splňovat jsou dodržení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost.