investment projects tenants facility management construction design office shopping centres residential industry development real estate

Transkript

1 investment projects tenants facility management construction design office shopping centres residential industry development real estate Czech-English 4 issues per year: Issue 1, March 2005

2 SUMMARY magazine Investment Country City Office Shopping Centres Legislation Finance Residential Logistics and Industry Construction Design Facility Management Faces Trade Fairs Finance Investment Market Czech-Spanish Business Relations 6 9 Development of Prague Ostrava The 2004 Prague Office Market Palace Spálená 14, Prague 1 22 Prague Projects of the Sekyra Group Gallery Myšák, Prague Centrum Opatov Project Vítek, Česká typografie ČSOB Headquarters, Prague 5 Radlice Vienna Point Brno South Brno Business Park Axis Office Park Brno Modřice Hollandia Liberec GrandiStazioni Central Station Prague (Hlavní Nádraží) Multi-purpose Centre Tesco Kolín Brownfields of the city of Ostrava Public Tenders Amendment to the Income Tax Act Project Financing Depreciation of Real Estate Sunny Gate Statenický Mlýn ProLogis begins with the construction of the third stage Industrial Zones in Ostrava Transportation Policy in the Czech Republic Transport Network in the Czech Republic A. Lichnovský Czech Motorways An Overview Interior Design Document Management as part of Facility Services Facility Management Information Support Trends on the Facility Management Market Indal C&EE MIPIM URBIS Brno Structural Funds

3 Europolis Invest - Danube House BB Centrum - Alpha INVESTIČNÍ TRH Rok 2004 byl pro pražský investiční trh fantastickým rokem co do celkového objemu investic. Předpokládáme, že rok 2005 bude v tomto trendu pokračovat. Europolis Invest - Danube House Druhá polovina roku 2004 byla ještě lepší než první polovina, kdy objem investičních transakcí téměř překonal celkový objem investic za rok 2003 (580 milionů EUR). Počet transakcí dosáhl čísla 27 za celý rok, z čehož 11 transakcí proběhlo ve druhé polovině roku. Celkové množství investic v České republice za rok 2004 dosáhlo přibližně 1,13 miliardy EUR. Téměř 60 % investovaného objemu v roce 2004 připadá na německé investory. Irští investoři opět dokázali svoji aktivitu a tím pokračovali v soustřeďování svého úsilí v Praze; irské investice čítají téměř 20 % z investičních transakcí v roce V regionech mimo Prahu bylo investováno přibližně 140 milionů EUR. Veškeré transakce mimo Prahu byly zaměřeny na maloobchodní prostory mimo centrum města. Ačkoliv je pražský instituční investiční trh stále mladý, výrazně se zdokonalil co se týče aktivity transakcí a transparentnosti. Nárůst odráží zdravou poptávku investorů po produktech v Praze. Ve skutečnosti je na otevřeném trhu nedostatek kvalitních produktů a někteří investoři mohou odejít s nepořízenou. VESTMENT INVESTMENT INVESTMENT INVESTMENT INVESTMENT 3

4 STMENT INVESTMENT INVESTMENT INVESTMENT INVESTMENT 4 investment country city office shopping centres tenants finance residential SELECTED PRAGUE INVESTMENT TRANSACTIONS IN H Quarter Building Size (sqm) Yield Office 3 BB Centrum Alpha 10, % 4 Burzovní Palace 8, % Industrial 4 Airport Logistics park 33, % 4 West Point 61, % Mixed use 4 Galerie Nové Butovice 45, % 4 Palác Flóra 38, % Zdroj: CB Richard Ellis Většina investičních transakcí se vyskytuje na trhu s kancelářskými prostory. V roce 2004 byl druhým nejaktivnějším sektorem trh nákupních center a po něm následovaly industriální nemovitosti. V roce 2004 neproběhly žádné významné hotelové transakce. V Praze mají majitelé nemovitostí tendenci prodávat své budovy sami, spíše než by použili služeb agentů/konzultantů, jak bývá zvykem V lednu 2005 koupil Deutsche Immobilien Fonds DIF část českých a maďarských nemovitostí společnosti EUROPO- LIS INVEST v hodnotě 180 milionů eur, tzn. téměř 5,5 miliardy korun. V České republice získal DIF 100procentní podíl v administrativním komplexu Hadovka v Praze 6, 49procentní podíl v nákupních centrech Olympia Mladá Boleslav a Olympia Teplice a stejný podíl v administrativních budovách Danube House v Praze 1 a Technoparku v Praze 5. Europolis Invest bude objekty nadále spravovat, došlo pouze ke kapitálovému vstupu DIF. DIF se sídlem v Hamburku patří do skupiny Union Investment. Spravuje pět otevřených nemovitostních fondů. Akcionáři společnosti Europolis jsou Evropská banka pro obnovu a rozvoj a rakouská Investkredit Bank. na zavedených evropských trzích. Očekáváme, že čím dál tím více majitelů nemovitostí v Praze začne využívat výhod a snížení nákladů, které přináší najmutí společnosti poskytující marketingové poradenství a poradenství při prodejích. Kvůli nedostatku kvalitních produktů a stále rostoucí poptávce je investiční trh velice konkurenční. V důsledku toho ve většině transakcí na otevřeném trhu ceny obvykle značně přesáhly původní cenu a následně klesaly i výnosy. Nedostatek produktů, nízké úrokové sazby a větší povědomí investorů o Praze jako o vhodné investiční lokalitě jsou hlavními důvody toho, že ceny budou i nadále inflační. Současná hodnota výnosů ekvivalentních pro přední kancelářské prostory je přibližně 7,75 %, ačkoliv víme o transakcích, které byly uzavřeny pod touto hranicí. U nákupních center jsou výnosy přibližně 8,25 %, zatímco výnosy z maloobchodních prostor na hlavních nákupních třídách se pohybují kolem 7,5 %. Výnosy z předních industriálních prostor jsou kolem 9,25 %. Cena zaplacená za kvalitní hotelový produkt odráží kapitalizace cca 9,5 %. V současné době je vnitřní výnosová míra nižší než očekávání institucionálních investorů, a to i přes výhodné podmínky financování. CB Richard Ellis Europolis Invest - Danube House Hadovka INVESTMENT MARKET was a tremendous year for Prague s investment market in terms of total investment volume. We predict that this trend will continue in 2005 as well. The second half of 2004 was even more vibrant than the first half, which almost exceeded the total investment volume in 2003 (EUR 580 million). The number of transactions reached 27 for the whole year, out of which 11 transactions occurred in the second half of the year. The total amount of investment in 2004 reached approximately EUR 1.13 billion for the Czech Republic.

5 German investors accounted for approximately 60% of the volume invested in Irish investors again proved to be active and have continued to concentrate their effort in Prague; Irish investment accounted for almost 20% of 2004 investment transactions. Outwith Prague, in the regional locations, approximately EUR 140 million was invested. All transaction outside of Prague were focused on out-of-town retail. Although the Prague institutional investment market is still young, it has markedly improved in terms of transactional activity and transparency. This increase reflects the healthy demand by investors for product in Prague. In fact, there is currently a shortage of prime product available on the open market, and several investors are still empty handed. Galerie Butovice Most of the investment transactions occur in the office market. In 2004 the second most active sector became retail followed by industrial real estate. However 2004 did not see any significant hotel investment. In Prague, the usual tendency is for owners to try and sell their buildings directly themselves rather than outsourcing the sale process to agents/consultants, as commonly practiced in the other established European markets. We anticipate that more owners in Prague will begin to catch on to the cost benefit advantages of outsourcing marketing and sales services. The Prague investment market is currently very competitive, due to the shortage of good quality product and ever-increasing demand. As a result, prices have traditionally far exceeded the initial asking price in most open market transactions; consequently yields are falling. Scarcity of product, low interest rates and greater investment awareness of Prague as a viable location are the main reasons that prices continue to inflate. The current prime equivalent yield for office property is approximately 7.75%, although we know of transactions that have closed below this figure. For shopping centres, we are seeing transactions close at equivalent yields reflecting 8.25%, whilst market activity indicates that an equivalent yield can be expected at 7.50% on the high street. Prime industrial yields are approximately 9.25%, whilst the price paid for good hotel product currently reflects capitalization rates of circa 9.50%. Consequently, internal rates of return expectations of institutional investors are being compromised, despite favourable financing conditions. CB Richard Ellis In January 2005 Deutsche Immobilien Fonds DIF bought up part of the Czech/Hungarian real estate firm EU- ROPOLIS INVEST to the tune of 180 million Euro, i.e. 5.5 billion CZK. In the Czech Republic DIF acquired a one hundred percent share in the Hadovka administrative complex in Prague 6, a 49 percent share in the Olympia shopping centres in the towns of Mladá Boleslav and Teplice and the same percentage share in administrative buildings Danube House in Prague 1 and Technopark in Prague 5. Europolis Invest will continue to manage the buildings, this being merely a capital investment on the part of DIF, which has its headquarters in Hamburg and is part of the Union Investment group. It manages five open real estate funds. Europolis s shareholders are the European Bank for Renewal and Development and the Austrian Investkredit Bank. VESTMENT INVESTMENT INVESTMENT INVESTMENT INVESTMENT 5

6 NTRY COUNTRY COUNTRY COUNTRY COUNTRY COUNTRY CO 6 investment country city office shopping centres tenants finance residential Česko-španělské obchodní vztahy Kořeny česko-španělských vztahů sahají až do poloviny desátého století našeho letopočtu. Až na přerušení diplomatických styků v letech 1933 až 1977 kvetly mezi oběma zeměmi styky kulturní i společenské. Obchodní kontakty ale nabraly svižnější tempo až v posledních letech. Od roku 1999 se obchodní výměna se Španělskem téměř zdvojnásobila. Obchodní bilance obou zemí byla od roku 1994 s výjimkou roku 1999 pasivní. Teprve v roce 2003 český vývoz do Španělska (28,857 miliardy korun) překročil dovoz o zhruba 2,5 miliardy korun. Přímé zahraniční investice ze Španělska zatím nedosahují vysokých hodnot. Španělské firmy se v České republice orientují zejména na výrobu autokomponentů a součástek do elektrospotřebičů. Automobily, jejich náhradní díly a příslušenství (Grupo Antolín, Cie Automotive, Grupo Mondragón, VIZA, ESSA) tvoří zároveň i největší položku vývozu i dovozu, a to zhruba polovinu. Další důležitou oblast španělských obchodních aktivit v České republice představují hotely (Comar, Barceló, Hotusa). K tradičním dovozním artiklům patří španělská zelenina a ovoce, olivy, olivový olej a víno. Již deset let dováží do České republiky domácí spotřebiče španělský Fagor Electrodomésticos. Největší investice Jednu z největších investic přinesla do České republiky skupina OHL, která patří k nejvýznamnějším stavebním společnostem ve Španělsku a je sedmou největší na světě. OHL vstoupila na trh střední a východní Evropy prostřednictvím akvizice 61,1 % akciového podílu v ŽPSV Uherský Ostroh, a.s. Ta je hlavní společností ve skupině, jejíž nejvýznamnější dceřinou společností je ŽS Brno, a.s. Jedna z největších stavebních společností v České republice má své aktivity i na zahraničních trzích, například na Slovensku, v Bulharsku, Bosně a Hercegovině, Chorvatsku, Polsku a Řecku. Tyto trhy jsou i objektem hlavního zájmu Skupiny OHL, která chce prostřednictvím české skupiny expandovat především ve střední a východní Evropě. Česká republika je dvanáctou zemí, ve které OHL rozvíjí své aktivity. Její největší těžiště leží v Latinské Americe a v Turecku. Obrat Skupiny OHL za rok 2002 překročil milionů EUR, 12,8 % představovaly zahraniční aktivity. Dalším velkým investorem je společnost Indal. INDAL C&EE s.r.o. patří do skupiny španělského průmyslového holdingu Grupo INDAL, který existuje od roku V současné době je lídrem na trhu výroby osvětlovacích technických produktů. Do skupiny Grupo INDAL patří více než 45 firem na pěti kontinentech a obchodní obrat skupiny dosáhl téměř 75 milionů EUR. Indal C&EE s.r.o. reprezentuje Grupo INDAL ve střední a východní Evropě se sídlem v Praze a pobočkami ve Varšavě a Budapešti. 1. prosince 2004 otevřela skladovou a výrobní halu ve Zruči nad Sázavou, kde v brzké době zahájí kompletaci svítidel s českými komponenty. Automobilový průmysl Španělsko je třetím největším evropským výrobcem a exportérem v oblasti automobilového průmyslu. Největšímu zájmu španělských investorů se proto logicky těší tato oblast. Patří sem například společnost Grupo Antolín se sídlem v Dolní Chrastavě u Liberce se základním kapitálem téměř 507 milionů Kč. Zaměstnává asi pět set lidí a její roční obrat za rok 2000 byl milionů Kč. Poměrně významnou úlohu na českém trhu mají firmy baskické, například výrobci autodílů, Cikautxo, Unitool Press CZ nebo Kataforesis CZ. KATAFORESIS CZ s.r.o. je součástí španělské KATAFORESIS Group. Svou činnost zahájila v září Nabízí povrchovou úpravu součástí: kataforézu a lakování, včetně chemické předúpravy především pro automobilový průmysl, ale i domácí elektrospotřebiče, železářské zboží, strojírenství. Firma má asi 50 zaměstnanců. Měsíční obrat se pohybuje kolem 5 milionů Kč. Jinou společností činnou v této oblasti je například ESSA Czech s.r.o.

7 Czech-Spanish Business Relations Czech-Spanish relations date right back to the middle of the tenth century. Apart from a breakdown in diplomatic relations between 1933 and 1977, cultural and social relations between the two countries have bloomed. However, it is only in recent years that the level of business relations between the countries has intensified. Commercial exchange between the Czech Republic and Spain has practically doubled since The trade balance between the two countries has been unfavourable since 1994, with the exception of It was not until 2003 that Czech exports to Spain ( billion CZK) exceeded the level of imports by approximately 2.5 billion CZK. Direct foreign investment from Spain has not yet reached a very high level. The main focus of Spanish companies in the Czech Republic is on the manufacture of auto components and electrical appliance parts. Cars, car parts and accessories (Grupo Antolín, Cie Automotive, Grupo Mondragón, VIZA, ESSA) also account for the greatest items of export and import, amounting to approximately 50% of the total. Another important area of Spanish business activity in the Czech Republic is the hotel sector (Comar, Barceló, Hotusa). Among the traditional items of import to the country are Spanish fruit and vegetables, olives, olive oil and wines. The Spanish firm Fagor Electrodomésticos has been exporting domestic appliances to the Czech Republic for ten years now. Most significant investments One of the largest investments into the Czech Republic was made by the OHL group, one of Spain s leading construction companies and the seventh largest construction company in the world. OHL entered the Central and Eastern European market through its acquisition of a 61.1% equity share in ŽPSV Uherský Ostroh, a.s. This is the leading company in the group in which the most noteworthy subsidiary is ŽS Brno, a.s. One of the leading construction firms in the Czech Republic, the company has operations in countries such as Slovakia, Bulgaria, Bosnia and Herzegovina, Croatia, Poland and Greece. These markets are also a main focus of interest for the OHL Group, which would like through the Czech group to expand to Central and Eastern Europe in particular. The Czech Republic is the twelfth country to which OHL has expanded its operations. Its largest centres are in Latin America and Turkey. In 2002 the OHL Group had a turnover in excess of 1,772 million EUR, 12.8 % of which stemmed from activities abroad. Another large investor is Indal. INDAL C&EE s.r.o. is part of the Spanish industrial holding group Grupo INDAL, established back in It is currently the market leader in the manufacture of lighting technology products. Grupo INDAL comprises over 45 companies on five continents and the group s turnover reached nearly 75 million EUR. With headquarters in Prague and branches in Warsaw and Budapest, Indal C&EE s.r.o. represents Grupo INDAL in Central and Eastern Europe. On 1 December 2004 it opened a warehouse and production hall in Zruč nad Sázavou, where the assembly of lights and fittings using Czech components is to commence in the near future. Automobile Industry Spain is the automobile industry s third largest European manufacturer and exporter. It is therefore logical that this area is the main focus of interest of Spanish investors. One such company is Grupo Antolín in Dolní Chrastava near Liberec with registered capital of nearly 507 million CZK. It employs approximately five hundred people and recorded an annual turnover of 1,542 million CZK in Basque firms such as Cikautxo, Unitool Press CZ and Kataforesis CZ play a relatively significant role on the Czech market. KATAFORESIS CZ s.r.o. is part of the Spanish KATAFORESIS Group. It commenced its activities in September The company specialises in the surface treatment of parts: cataphoresis and lacquering, including pre-treatment for car parts in particular as well as domestic electrical appliances, iron industry goods and engineering products. The company employs approximately 50 people and has a monthly turnover in the region of 5 million CZK. Another company operating in this area is ESSA Czech s.r.o. Founded in NTRY COUNTRY COUNTRY COUNTRY COUNTRY COUNTRY CO 7

8 NTRY COUNTRY COUNTRY COUNTRY COUNTRY COUNTRY CO 8 investment country city office shopping centres tenants finance residential Byla založena v roce 1998 a od roku 2000 sídlí ve výrobní hale v Úvalech s výrobní plochou m 2. Je dceřinou společností skupiny GRUPO ESTAMPACIONES SABA- DELL S.L., Barcelona, která patří k významným španělským dodavatelům součástek pro automobilový průmysl. ESSA CZECH vyrábí lisované a svařované díly karoserií. Škoda Auto, Volkswagen a Audi patří k nejvýznamnějším zákazníkům. Obrat společnosti v roce 2001 činil 310 milionů Kč, průměrný počet zaměstnanců byl 120. Výrobou a montáží plně automatizovaných čisticích a mycích strojů pro automobilový průmysl se zabývá AGUL- LO CHEKIA s.r.o. Společnost byla založena v r a jejím vlastníkem je Ingeniería Agullo S.A., Barcelona. Veškerá produkce je určena zahraničním automobilkám, jako jsou například Ford, Iveco, Daimler Chrysler. Potravinový průmysl Vývoz potravin reprezentuje asi 10 % celkového španělského exportu. V České republice působí několik firem, například ANECOOP Praha s.r.o., která už pětadvacet let pracuje v sektoru ovoce a zeleniny. V obchodování s citrusovými plody je největším podnikem v Evropě a druhým největším na světě. Anecoop je sdružením sto jedenácti španělských družstevních podniků z dvanácti španělských provincií. FELIX SOLIS CZ a.s. je dceřinou společností FELIX SOLIS Španělsko. Ta je největším vinařským závodem z hlediska objemu výroby a vývozu španělských destilovaných vín. FELIX SOLIS CZ zahájila svoji činnost v České republice v roce Retail Španělská móda je v Čechách už delší dobu pojem. Obuv z obchodů Destroy, Camper, a Beltissimo je značkou kvality, zrovna tak jako například oděvy Zara a Mango. Další španělské společnosti v ČR SOLUZIONA s.r.o. je dceřiná společnost španělské Soluziona Internacional Servicios Profesionales S.L. Je součástí skupiny třetí nejvýznamnější elektroenergetické společnosti ve Španělsku, Unión Fenosa. Pod značkou SOLUZIONA působí ve 47 zemích světa 8 tisíc vysoce kvalifikovaných odborníků. Obchodní aktivity společnosti v České republice probíhaly zprvu pod hlavičkou Unión Fenosy. Od roku 1996 má sídlo v Praze a Ostravě. Od roku 1993 realizovala Soluziona v České republice významné projekty v 50 % plynárenského, 50 % elektroenergetického a v jedné z největších společností teplárenského sektoru. V roce 2003 se začala prosazovat i v sektoru telekomunikací. GRIFOLS s.r.o. je dceřinou společností mezinárodní farmaceutické skupiny Probitas Pharma, S.A., se sídlem v Barceloně. Působí ve více než čtyřiceti zemích světa. V oblasti zpracování plazmy a výroby léků z ní patří mezi pět předních světových výrobců. V České republice je od roku Grifols se zabývá dovozem, vývozem a distribucí farmaceutických výrobků, diagnostických systémů, systémů pro odběr a zpracování krve. Roční obrat dosahuje cca 400 mil. Kč. LAUFEN CZ s.r.o. je filiálka skupiny Keramik Holding AG LAUFEN, Švýcarsko, výrobce sanitární keramiky a součástí GRUPO ROCA, největšího španělského výrobce sanitární keramiky a koupelnových výrobků. ROCA je ve výrobě sanitární keramiky největší i v Evropě, celosvětově zaujímá druhé místo v oboru. Má čtrnáct tisíc zaměstnanců a závody v osmnácti státech. V České republice má dva, jeden v Bechyni, druhý ve Znojmě. Celkem zaměstnává asi 900 lidí. Svůj závod postavila v Čechách v Klášterci nad Ohří i firma INTEPLAST, která vyrábí a montuje plastové díly, vyrábí chemické látky a pryžové výrobky. Zájem stoupá Největšímu zájmu španělských investorů se stále těší automobilový průmysl. Sem směřuje většina z asi tisícovky žádostí o informace, které za poslední rok dostala Španělská obchodní komora v Praze. Na druhém místě je obchod s nemovitostmi. Několik společností začalo v posledních měsících v této oblasti hodně investovat. Pod španělského majitele přešla i společnost OLIGO realitní servis. Velmi slibně se rozvíjí činnost sítě pizzerií s donáškou do domu TELEPIZZA. Španělští investoři se začínají zajímat i o oblast telekomunikací, například společnost TELEFÓNICA se objevila mezi zájemci o koupi ČESKÉHO TELECOMU. Podle španělského obchodního rady pana Alberta Cerdána je většina Španělů obchodujících v České republice spokojená, i když přiznávají, že například zákony o životním prostředí jsou u nás přísnější než jinde v Evropě.

9 1998, it has been operating from a 5,700 m 2 production hall in Úvaly since This is a subsidiary of one of Spain s leading automobile industry parts manufacturers, the Spanish group GRUPO ESTAMPACIONES SABADELL S.L., Barcelona. ESSA CZECH manufactures moulded and welded body parts, with Škoda Auto, Volkswagen and Audi among its major clients. In 2001 the company recorded a turnover of 310 million CZK and had on average 120 employees. AGULLO CHEKIA s.r.o. manufactures and assembles fully-automated cleaning equipment for the car industry. Established in 1993, it is owned by Ingeniería Agullo S.A., Barcelona. Its entire production is intended for international car manufacturers such as Ford, Iveco and Daimler Chrysler. Food industry Food accounts for approximately 10% of Spanish exports. One of the companies on the Czech market is ANECOOP Praha s.r.o., which has been operating in the fruit and vegetable sector for twenty-five years now. In terms of trade in citrus fruits, the company is the largest in Europe and second largest in the world. Anecoop is an association of one hundred and eleven Spanish cooperative establishments from twelve Spanish provinces. FELIX SOLIS CZ a.s. is a subsidiary of FE- LIX SOLIS Spain. This is the country s largest wine-making plant in terms of production volume and the export of Spanish distilled wines. FELIX SOLIS CZ has been operating in the Czech Republic since Retail Spanish fashion has been established in the Czech Republic for some time now. Footwear from shops such as Destroy, Camper, and Beltissimo carry the brand of quality. The same is true for clothes from shops like Zara and Mango. Other Spanish companies in the Czech Republic SOLUZIONA s.r.o. is a subsidiary of the Spanish company Soluziona Internacional Servicios Profesionales S.L. It is part of Spain s third leading electricity and power generation group Unión Fenosa. Approximately eight thousand highly-qualified experts are currently working in SOLUZIONA companies in 47 countries worldwide. The company initially operated in the Czech Republic under the name Unión Fenosa. In 1996 it opened registered offices in Prague and Ostrava. Since 1993 Soluziona has implemented important projects in the Czech Republic 50% gas, 50% electrical. It has also implemented a project in one of the country s largest companies in the power and heating sector. In 2003 it also started to establish itself in the telecommunications sector. GRIFOLS s.r.o. is a subsidiary of the international pharmaceutical group Probitas Pharma, S.A., with headquarters in Barcelona. It has operations in over forty countries worldwide. It is one of the world s five leading companies in the area of plasma processing and the manufacture of plasma-derived drugs. The company has been operating in the Czech Republic since1992. Grifols is involved in the import, export and distribution of pharmaceutical products, diagnostics systems and blood collection and processing systems. The company has an annual turnover in the region of 400 million CZK. LAUFEN CZ s.r.o. is an affiliated company of Keramik Holding AG LAUFEN, Switzerland, a manufacturer of ceramic sanitary ware and part of GRUPO ROCA, the largest Spanish manufacturer of ceramic sanitary and bathroom ware. ROCA is the largest manufacturer of sanitary ware in Europe and second largest in the world. It employs fourteen thousand people in eighteen countries. It has two plants in the Czech Republic, one in Bechyně, the other in Znojmo, with approximately nine hundred employees in total. Another company, INTEPLAST, has built a plant in Klášterec nad Ohří. The company manufactures and assembles plastic components and produces chemicals and rubber produce. Mounting Interest Spanish investors are still predominantly directing their interest at the automobile industry. The majority of the roughly one thousand enquiries received last year by the Spanish Chamber of Commerce in Prague were car industry related. In second place were real estate enquiries. A number of companies have started investing greatly in this area in recent months. OLIGO realitní servis has come under Spanish ownership. The pizza chain TELEPIZZA, with its home delivery service, is also expanding at a promising rate. Spanish investors are beginning to express an interest in the telecommunications sector as well with, for example, TELEFÓNICA among the companies interested in purchasing Czech Telecom ČESKÝ TELECOM. According to the Spanish commercial counsellor Alberto Cerdán, most Spaniards doing business in the Czech Republic are satisfied, although they admit, for example, that the country s environmental laws are stricter here than elsewhere in Europe. UNTRY COUNTRY COUNTRY COUNTRY COUNTRY COUNTRY CO 9

10 CITY CITY CITY CITY CITY CITY CITY CITY CITY CITY CITY 10 investment country city office shopping centres tenants finance residential Rozvoj Prahy 1 Městská část jednoznačně podporuje zachování bydlení v centru, proto při každém územním řízení toto hledisko uplatňujeme, říká ak. arch. Jaromíra Eismannová, vedoucí odboru územního rozvoje městské části Praha 1. Praha 1 připravuje v současné době dva bytové domy - v Lodecké ulici a na křižovatce ulic Benediktská a Dlouhá. Další rezidenční projekty plánují privátní investoři, jmenujme např. bytový dům Lanova (Pragis Holding) a U Milosrdných - Kozí (Architectural Consulting). Byty tvoří nedílnou součást většiny komerčních areálů vznikajících dnes v centru města. Z urbanistického hlediska mají podporu projekty překračující hranice Prahy 1. Radnice usiluje o to, aby nadále nevznikaly předěly mezi jednotlivými městskými částmi. Hlavním cílem je plynulé propojení centra s obvody Prahy 8, Prahy 3, Prahy 2 a Prahy 5 z hlediska rozvoje dopravní infrastruktury i rezidenční a komerční výstavby. Komerční projekty v centru Velké komerční projekty začínají v oblasti Na poříčí, kde je plánována přestavba budovy bývalé typografie, po demolici několika stávajících objektů zde má vzniknout nová kombinovaná zástavba (Plan und Bau - projekt Vítek, více rubrika Office), zatím ve fázi studie a postupného snižování objemů. Na náměstí Republiky finalizuje společnost EPD přípravy k výstavbě multifunkčního centra Palladium s obchodními a administrativními plochami ( m 2 ) a 700 parkovacími místy. Probíhají zde archeologické práce - výstavba má začít v březnu Palladium dále rozšíří komerční zónu městského centra jako protipól Fórum - Václavské náměstí Václavského náměstí a Zlatého kříže směrem k Vltavě. S touto stavbou úzce souvisí studie městské části Praha 1 k úpravě náměstí Republiky a vytvoření pěší zóny v této oblasti. Úprava náměstí Republiky představuje investici okolo 20 milionů korun. Dnes je nám. Republiky velkou křižovatkou, která neplní svoji funkci. Podle studie se změní dopravní situace v ulici V celnici a u Obecního domu, tím se zamezí vjezdu na náměstí Republiky a odkloněná doprava bude směrována přes Královédvorskou a Truhlářskou ul. (Z ulice Na poříčí povede jeden zásobovací vjezd do Palladia.) Bude zachována pouze pěší a tramvajová doprava. Vybudovat by se měl zvláštní nájezd na magistrálu, aby okolí nebylo zatíženo nadmírou dopravy. Povrch náměstí vytvoří klasická mozaiková dlažba. Náměstí doplní plastiky, zeleň a mobiliář pro odpočinek. V dolní části Václavského náměstí se připravuje rekonstrukce budovy Diamantu na hotel, bytové jednotky, komerční a obchodní plochy, dnes je ve fázi stavebního povolení. V květnu 2004 zakoupila Ballymore Properties od spol. Integra blok domů Václavské nám. 13 a 15, Jindřišská 7 a Panská 8. Celý komplex projde rekonstrukcí. Existují zde zastavovací podmínky z roku 2001 a 2002, investor musí zachovat památkově chráněný objekt 1480 Panská ul. a část bývalé budovy Prager Tagblatt v ulici V cípu. V současné době probíhá výběr architekta. Developer zde chce vybudovat multifunkční komplex s obchody, kancelářemi, restauracemi, hotelem a byty ve vnitrobloku. Součástí projektu jsou podzemní garáže. Na tento komplex navazuje dokončený projekt společnosti Flow East - Fórum na křižovatce Jindřišská, Václavské náměstí. Na protilehlé straně Václavského náměstí, ve Vodičkově ulici, rozvíjí společnost Sekyra Group polyfunkční projekt s platným stavebním povolením Myšák Gallery (více opět v rubrice Office). Směrem k Národní ulici a OD Tesco je připravován multifunkční areál společnosti COPA vymezený ulicemi Purkyňova, Vladislavova a Charvátova. Projekt arch. Jakuba Ciglera je ve fázi projektu k územnímu rozhodnutí. Podle slov ak. arch. J. Eismannové jsou objemy prakticky určeny a bude se modifikovat fasáda a exteriéry. Celková podlažní plocha činí cca m 2, z toho m 2 kancelářské plochy, obchodní prostory a restaurace m 2, 250 parkovacích míst. Jedná se o čtyřlístek sedmipatrových budov s kombinovanou funkcí. V těsném sousedství byla dokončena rekonstrukce a výstavba Poliklinika Palackého - pasáž

11 Palladium - náměstí Republiky Development of Prague 1 The City of Prague unequivocally supports retaining housing in the centre and this factor is therefore taken into account during each zoning procedure, said Architect Jaromíra Eismannová, Head of the Planning Development Department at the Prague 1 Municipal Authorities. Prague 1 is currently planning two residential developments in Lodecká Street and at the intersection of Benediktská and Dlouhá Streets. Private investors are also in the process of planning further residential projects such as the Lanova residential development (Pragis Holding) and U Milosrdných-Kozí (Architectural Consulting). Apartments form an integral part of the majority of commercial complexes which are being created nowadays in the city centre. In terms of urban development, projects which extend the Prague 1 boundaries receive backing. The City Hall has undertaken to ensure that from now on no more divisions will be created between the individual city districts, the main objective being to ensure a continuous link from the city centre to the Prague 8, Prague 3, Prague 2 and Prague 5 districts in terms of the development of transport infrastructure and residential and commercial development. Commercial projects in the centre Large commercial projects have already begun in the Na poříčí area, where there are plans to renovate the former typographics buildings; after the demolition of a number of existing buildings, a new mixed-use development is to be created (Plan und Bau Vítek Project, see Office), which is now at the planning/gradual reduction of volume stage. In náměstí Republiky, EPD is in the process of finalising preparations for the development of the Palladium with commercial and administrative space (58,500m 2 ) and 700 parking spaces. Archaeological work is currently underway development is to commence in March The Palladium will further extend the city centre s commercial zone from Wenceslas Square and Zlatý kříž towards the Vltava. This construction is closely linked to the Prague 1 Municipal Authority s plans for the remodelling of náměstí Republiky and the creation of a pedestrian zone in this area. The remodelling of náměstí Republiky will involve an investment of approximately 20 million CZK. Today náměstí Republiky is a large crossroads and functions as such. According to the plans, the traffic situation in V celnici and u Obecního domu streets will change, prohibiting cars from entering náměstí Republiky. Traffic will be diverted through Královédvorská and Truhlářská Streets. (There will be one delivery entrance to the Palladium from Na poříčí Street.) With the exception of trams, the square will become a pedestrian area. A new slip road onto the Magistrála arterial road is to be built to avoid excess traffic in the area. The square will be laid with classic mosaic cobblestones. It will also boast sculptures, greenery and outdoor furniture for relaxation. The Diamant building at the lower end of Wenceslas Square is to be renovated to include a hotel, apartment units, commercial and retail space. The project is currently in the planning permission phase. In May 2004 Ballymore Properties bought a block of buildings in 13, 15 Václavské náměstí (Wenceslas Square), 7 Jindřišská Street and 8 Panská Street. The entire complex will undergo renovation. In 2001 and 2002, conditions for development were put into place stipulating that the investor would have to preserve the protected historic building in 1480 Panská Street and part of the Prager Tagblatt building in V cípu Street. An architect is currently being chosen. The developer would like to build a mixed-use complex comprising offices, restaurants and a Palladium - náměstí Republiky - interior CITY CITY CITY CITY CITY CITY CITY CITY CITY CITY CITY 11

12 CITY CITY CITY CITY CITY CITY CITY CITY CITY CITY CITY 12 investment country city office shopping centres tenants finance residential Palác Spálená 14, Praha 1 obchodně-administrativního areálu Vladislavova-Spálená. Elegantní secesní budova Paláce Spálená od Osvalda Polívky vznikla jako reprezentativní sídlo České vzájemné pojišťovny v roce 1909 (více naleznete v rubrice Office). Nádraží na Praze 1 Přestavbě a revitalizaci Hlavního nádraží italskou společností GrandiStazioni se věnujeme v rubrice Shopping centra. Masarykovo nádraží - jedná se o velmi rozsáhlá území v centru města, která jsou využívána cca ze 30 %. Dalších 70 % tvoří odstavné plochy, parkoviště, tržiště atd. Městská část vyvinula iniciativu ke změně územního plánu, což do budoucna umožní komplexní řešení lokality jako celku. V současné době je vyhlášeno tzv. velké rozvojové území, tzn., že zde platí stavební uzávěra. Svou žádostí o změnu územního plánu neusiluje městská část Praha 1 o zrušení Masarykova nádraží, ale snaží se stávající nádraží Florenc, Hlavní a Masarykovo logicky propojit. Spolu s Hlavním městem Praha a Prahou 8 vytváří komplexní studii, která řeší také přednádražní prostor včetně dopravního a funkčního propojení nádražních komplexů. Uvažuje se o navrácení tramvajové dopravy do Opletalovy ulice přes Havlíčkovu směrem k Masarykovu nádraží. Existuje možnost posunutí Masarykova nádraží směrem k Vítkovu a výstavby nového moderního terminálu ve spojení s rekonstrukcí stávající budovy. Studie by měla být dokončena v roce 2006 a následně by se mělo jednat o celkové revitalizaci území. Součástí řešeného území je i návrh přeložení severojižní magistrály za Muzeum a s tím související navrácení tramvajové dopravy na Václavské náměstí. Parkování v centru Na úpravu Václavského náměstí chce Praha 1 v tomto nebo příštím roce vypsat architektonickou soutěž. Plánuje se vybudování podzemních garáží v dolní části Václavského náměstí, odsunutí automobilové dopravy z povrchu náměstí a vznik širší pěší zóny v historickém centru. Dnes již existuje lokalizační studie podzemních garáží v centru - jedná se o pozemky Václavské náměstí - tramvajová doprava ve vlastnictví Hl. města Prahy v oblasti horní i dolní části Václavského náměstí (reálněji v horní části), v oblasti Senovážného náměstí, Novomlýnské ulice (mezi Lannovou ul. a nábřežím Ludvíka Svobody) a Hradební ulice. Realizace se předpokládá v roce Investice a veřejné zakázky V loňském roce Praha 1 dokončila renovaci hřiště Na Františku, kdy se částka vyšplhala k 31 milionům Kč, začala výstavbu a rekonstrukci polikliniky Palackého, investice se pohybuje v řádu 50 milionů Kč, dokončena byla Hellichova zahrada za 18 milionů Kč a Karmelitská zahrada za 20 milionů Kč. K největším plánovaným investicím pro rok 2005 patří Malostranská beseda, kde se předpokládá investice v řádu 30 milionů Kč, Werichova vila mezi 20 a 25 miliony, dostavba polikliniky Palackého a přestavba ZŠ Karmelitská s rozpočtem 6 10 milionů Kč. Palác Hybernská Euro zahrada

13 hotel as well as apartments in the inner block. An underground garage will also be built as part of the project. This project will link up with Flow East s completed Fórum project at the corner of Jindřišská Street and Wenceslas Square. On the opposite side of Wenceslas Square, in Vodičkova Street, Sekyra Group has already obtained planning permission for the development of the Myšák Gallery mixed-use project (more in Office). COPA is in the planning stage for the development of a mixeduse complex in the direction of Národní Street and the Tesco department store bounded by Purkyňova, Vladislavova and Charvátova Streets. Architect Jakub Cigler s project is in the planning for the zoning permit phase. According to architect J. Eismannová, the volumes have practically been determined and the façade and exterior will be modified. The overall floor area will be in the region of 52,000m 2, of which 19,500 m 2 will be used for office space and 11,500 m 2 will comprise retail space and a restaurant. A total of 250 parking spaces will be created. This is a mixed-use, quatrefoil, seven-storey building. In very close proximity to the building the renovation and development of the Vladislavova Spálená retail and administrative complex has been completed. The elegant art nouveau building Palác Spálená, designed by Osvald Polívka, was built as the Česká vzájemná pojišťovna headquarters in 1909 (more in Office). Train stations in Prague 1 The redevelopment and revitalization of the Central Station (Hlavní nádraží) by the Italian company GrandiStazioni is dealt with in our shopping centre section. Masarykovo nádraží (Masaryk Train Station) This is a large area in the centre of the city of which approximately 30% is being utilised for the Jindřišská věž station itself. A further 70% is made up of a lay-by area, a car park, market, etc. The municipal authorities have developed an initiative to change the territorial plan, which will enable the comprehensive planning of the entire area in the future. It has presently been declared a large development area, i.e. the roads are closed off to traffic due to construction. Through its application for a change in the territorial plan, Prague 1 is not attempting to close down Masaryk Train Station, but is trying to logically connect the existing stations Florenc Bus Station, Central Station and Masaryk Train Station. Prague 1, together with the City of Prague and Prague 8 is currently carrying out a study for plans for the area in front of the stations including linking together the railway station complexes in terms of transport and function. The reinstatement of tram lines in Opletalova Steet via Havlíčkova Street in the direction of Masaryk Train Station is being considered. Another option is to shift Masaryk Train Station in the direction of the Vítkov Monument together with the development of a new modern terminal carried out in conjunction with the renovation of the existing building. The study should be completed by 2006, followed by discussions on the overall revitalisation of the area. Part of the area plan is a proposal to move the North- South Magistrála arterial road to behind the Museum thus enabling the tram lines to be reinstated in Wenceslas Square. Parking in the centre Prague 1 would like to hold an architectural competition either this or next year for the remodelling of Wenceslas Square. Plans include the creation of an underground garage in the lower part of Wenceslas Square, turning the square into a car-free zone and creating a wider pedestrian zone in the historical centre. A localisation study on underground garages in the city centre is already in existence this involves sites owned by the City of Prague in the upper and lower sections of Wenceslas Square, Senovážné náměstí, Novomlýnská Street (between Lannova Street and nábřeží Ludvíka Svobody Ludvík Svoboda Quay) and Hradební Street. It is expected that the project will be implemented in Investment and public tenders Last year Prague 1 completed the renovation of the Na Františku sports ground, which ended up costing 31 million CZK. The development and renovation of poliklinika Palackého (Palacký Hospital) was also started, where investment is in the region of 50 million CZK. Other completed projects include Hellichova zahrada (Hellich s Garden) for 18 million CZK and Karmelitská zahrada (Carmelite s Garden) for 20 million CZK. The renovation of Malostranská beseda, which will cost an estimated 30 million CZK, Werichova vila (Werich s Villa) costing between 20 and 25 million CZK, the completion of poliklinika Palackého (Palacký Hospital) and the rebuilding of the Karmelitská primary school with a budget of 6-10 million CZK are among the largest investments planned for CITY CITY CITY CITY CITY CITY CITY CITY CITY CITY CITY 13

14 ICE OFFICE OFFICE OFFICE OFFICE OFFICE OFFICE OFFICE OFF 18 investment country city office shopping centres tenants finance residential Zdroj: Europolis Invest - Nile House Zdroj: Europolis Invest - Nile House Zdroj: Europolis Invest - Nile House Pražský trh s kancelářskými prostory 2004 PŘEHLED Množství kancelářských prostor se na konci roku 2004 dostalo na 1,66 milionu m 2. Tyto kancelářské prostory jsou situovány ve čtyřech lokalitách - centrum, okraj centra, širší centrum a okraj města. Co se týče množství kancelářských prostor, lokality širší centrum a okraj města předstihly lokalitu centrum. Částečně díky větším pozemkům a také kvůli tomu, že v centru města je mnoho budov chráněno Státním památkovým úřadem. POPTÁVKA V roce 2004 byla poptávka po kancelářských prostorech, včetně několika obnovených smluv, celkem přibližně m 2. Poptávka v roce 2004 zaznamenala značný pokles oproti číslům z roku 2003, a to zejména kvůli nedostatku velkých transakcí, které v roce 2003 pomohly zvýšit poptávané množství. Přesto bychom však měli zmínit, že z historického pohledu (od roku 1993 do roku 2003) nebyla poptávka v roce 2004 pod průměrem ( m 2 ). V průběhu příštího roku neočekáváme v poptávce žádné podstatné změny. I když je možné, že se čísla trochu změní po parlamentních volbách v roce V souladu se současnými politickými preferencemi by mohlo být mnoho společností přilákáno plánovanými nižšími daněmi a lepším právním systémem, což by mohlo zapříčinit růst poptávky po kancelářských prostorách po volbách. Prahu si stále vybírá mnoho společností, které hledají své evropské nebo i celosvětové sídlo, kvůli nejrůznějším aspektům svého podnikání. Praha je považována za atraktivní lokalitu a je ceněna pro svou kvalifikovanou pracovní sílu, stabilní podnikatelské prostředí a přitažlivou kulturní atmosféru. NABÍDKA V průběhu devadesátých let postupně rostla nabídka nově postavených budov každým rokem, až do roku 1999, kdy bylo na trh dodáno více než m 2 kancelářských prostor, což vytvořilo nadměrnou zásobu a zapříčinilo značný růst míry neobsazenosti. S výjimkou roku 2001, kdy nabídka kancelářských prostor dramaticky poklesla o 38 % v porovnání

15 Source: Europolis Invest - Nile House OVERVIEW Prague s stock at the end 2004 stood at 1.66 million sq m. This office space is evenly distributed in four Prague submarkets Central Business District (CBD), Edge of Centre, Mid Town and Out of Town. Both Mid Town and Out of Town locations have surpassed the CBD location in terms of office stock. This is partly due to the typically larger lot sizes in submarkets outside of the CBD, and due to the fact that the Prague s CBD is also the city s historical centre and many buildings are strictly protected by heritage preservation laws. TAKE-UP In 2004 office take-up, including a few lease renegotiations, totaled approximately Source: Europolis Invest - Nile House The 2004 Prague Office Market 131,409 sq m. Take-up in 2004 made a substantial drop from 2003 s record figures, due to the fact that 2004 lacked large deals, which helped to increase the take-up figure in However, we should mention that from a historical standpoint (from 1993 to 2003) take-up in 2004 was not substantially below average (137,000 sq m). We don t expect any major changes in the take-up figures during the next year. However, we might see some changes in take-up figures after the parliamentary elections in According to current political preferences, many companies could be attracted by the planned lower taxes and better judiciary system, which would cause the take-up to grow after the elections. Prague continues to be selected by many companies that are searching for European or even worldwide hubs for certain aspects of their business. Prague is considered to be an attractive location, appreciated for its highly skilled workforce, stable business environment and thriving cultural atmosphere. SUPPLY In the 1990 s the supply of development completions increased gradually every year until 1999, when more than 220,000 sq m of office space was delivered to the market, creating an oversupply and causing the vacancy rate to grow significantly. With the exception of 2001, when office supply dropped dramatically by 38% from the previous year, office supply has decreased rather steadily since Since 1998 we have typically seen more new build office space than refurbished being constructed. The total office completed in 2004 reached approximately 171,000 sq m, with almost 78,000 sq m being delivered to the market in the fourth quarter. New development completions during Q include projects such as The Forum, Pankrác House, Aréna Holešovice, Tokovo, The Park building 6, building A of Anděl Park or Green Towers. OFFICE DEVELOPMENT COMPLETIONS, Q4 04 Quarter Building Size (sq m) District Submarket 4 The Forum 6,186 1 CBD 4 Arena Holešovice 1. phase 6,242 7 MT 4 Anděl Park building A 14,362 5 MT 4 Pankrác House 16,700 4 MT 4 Meteor Business Centre B 9,300 8 EC 4 The Park building 6 8,069 4 OT 4 Tokovo 12,928 7 MT 4 Green Tower 4,144 5 OT Total: 77,931 Source: CB Richard Ellis, Prague Research Forum ICE OFFICE OFFICE OFFICE OFFICE OFFICE OFFICE OFFICE OFF 19

16 ICE OFFICE OFFICE OFFICE OFFICE OFFICE OFFICE OFFICE OFF 20 investment country city office shopping centres tenants finance residential Galerie Butovice s předchozím rokem, od roku 1999 nabídka kancelářských prostor klesala spíše pozvolna. Od roku 1998 vidíme převahu nově postavených prostor nad zrekonstruovanými. Celkové množství dokončených kancelářských prostor v roce 2004 bylo přibližně m 2, s téměř m 2 dodanými na trh v průběhu 4. čtvrtletí. Nové projekty dokončené ve 4. čtvrtletí 2004 zahrnují budovy jako jsou Fórum, Pankrác House, Aréna Holešovice, Tokovo, The Park budova 6, budova A projektu Anděl Park nebo budova Green Towers. Očekáváme, že v roce 2005 bude množství nově dodaných kancelářských prostor v Praze přibližně m 2 a v roce 2006 asi m 2. V porovnání s předešlými čtyřmi NEOBSAZENOST KANCELÁŘSKÝCH PROSTOR Lokalita Nově postavené Rekonstruované Celkem Neobsazenost Neobsazenost Neobsazenost Centrum města 17,9 % 16,4 % 17,8 % Okraj centra 10,96 % 22,6 % 14,5 % Širší centrum 16,8 % 19,4 % 17,9 % Okraj města 9,1 % 14,6 % 10,5 % Praha celkem 13,2 % 18 % 15,06 % Zdroj: CB Richard Ellis, Prague Research Forum lety uvidíme v nadcházejících dvou letech zvýšené množství nově dodaných kancelářských prostor. Nicméně mnoho budov, jejichž dokončení je plánováno na roky , čeká na pronájem před zahájením výstavby a jejich výstavba tedy ještě nezačala. Jiné budovy jsou naopak stavěny spekulativně. NEOBSAZENOST Celková míra neobsazenosti na pražském trhu s kancelářskými prostory vzrostla z 11,5 % na konci roku 2002, na 12,5 % na konci roku 2003 a na přibližně 15,1 % na konci roku V současné době je neobsazenost nově postavených prostor 13,2 %, zatímco u rekonstruovaných prostor se nachází na 18 %. Kvůli faktu, že pražský trh je stále ještě relativně malý (1,66 milionu m 2 ) a nedosáhl zatím rovnováhy, se může míra neobsazenosti v důsledku změn v poptávce a dodávkám nových kancelářských prostor každé čtvrtletí znatelně měnit. Nejnižší míra neobsazenosti je 3,6 % na Praze 10 a 4,3 % na Praze 5. Nejvyšší množství neobsazených kancelářských prostor se nachází v lokalitách Prahy 1, 7 a 4. Avšak lokality Prahy 1 a 4 mají oproti ostatním lokalitám téměř dvojnásobné množství kancelářských prostor. Míra neobsazenosti je přibližně 15,1 % na Praze 1 a 11,7 % na Praze 4. NÁJEMNÉ Přední nájemné kancelářských prostor zůstává během posledních třech let relativně stabilní na úrovni 19 EUR/m 2 /měsíc, ačkoliv na trhu jsou jisté tlaky na jeho snížení. V důsledku rostoucí míry neobsazenosti nabízejí někteří majitelé kancelářských budov, při průměrné délce nájemní smlouvy 5 let, 1 6 měsíců nájemních prázdnin a příspěvky na dovybavení kanceláří, což někdy značně snižuje čistou výši nájemného. Očekáváme, že nejvyššího nájemného bude opět dosahováno v lokalitě centrum z důvodu limitovaného množství nových prostor dodávaných na trh v Praze 1. Některé lokality, ve kterých je značné množství neobsazených prostor, a konkurenční majitelé prostor mohou v krátké době zaznamenat snižování nájemného. Michal Hynšt, CB Richard Ellis Zdroj: CB Richard Ellis, Prague Research Forum

17 Luxembourg Plaza We expect that the new space completed in Prague will total approximately 180,000 sq m in 2005 and approximately 208,000 sq m in In the next two years we will see an increased level of supply in comparison with the preceding four years. Nevertheless, many planned buildings slated for are waiting for pre-lets and their construction has not yet begun. Nevertheless other buildings have been started speculatively. Selection of Expected 2005 Office Completions in Prague Project name Size (sqm) Prague A-Keramika Group 6,724 Prague 5 BB Centrum / Beta 18,000 Prague 4 Budějovická Alej 11,589 Prague 4 Diamond Point 18,000 Prague 8 Galerie Butovice 8,864 Prague 5 Office Park Nové Butovice/ B 8,786 Prague 5 River City Prague/ Nile House 17,650 Prague 8 Source: CB Richard Ellis, Prague Research Forum Luxembourg Plaza VACANCY The total vacancy rate for the Prague office market increased from 11.5% at the end of 2002 to 12.5% at the end of 2003 and to approximately 15,1% at the end of The vacancy for new build office space is currently 13.2%, while 18% of modern refurbished space throughout Prague is vacant. Due to the fact that the Prague market is still relatively small (1.66 million sq m) and has not yet reached equilibrium, the vacancy rate can fluctuate significantly from quarter to quarter as a result of new office completions and take-up trends. The lowest vacancy level is in Prague 10 at 3.6% and Prague 5 with 4.5%. The highest amount of vacant stock is located in Prague districts 1, 7 and 4. However, districts 1 and 4 also each have more than twice as much total stock to any other single district in Prague. Vacancy levels stand at approximately 15.41% in Prague 1 and 11.5% in Prague 4. RENT The prime office headline rent has remained relatively stable at EUR 19/sq m/month for the last three years; although some downward pressure can be felt in the market. PRAGUE OFFICE VACANCY Submarket New Build Refurb. Total Vacancy Vacancy Vacancy CBD 17.90% 16.40% 17.80% Edge of Centre % 22.60% 14.50% Mid Town 16.80% 19.40% 17.90% Out of Town 9.10% 14.60% 10.50% Prague Total 13.20% 18.0% 15.06% Source: CB Richard Ellis, Prague Research Forum As a result of the growing vacancy rate, many landlords are currently offering 1-6 months of free rent and/or fit-out contributions on an average 5-years lease, reducing the net-effective rent, sometimes significantly. We expect the highest rents to continue to be achieved in the CBD, due to the limited supply of new modern space being delivered in Prague 1. Some districts with substantial amounts of vacant space and competitive landlords could see rental decreases in the short term. Michal Hynšt, CB Richard Ellis ICE OFFICE OFFICE OFFICE OFFICE OFFICE OFFICE OFFICE OFF 21

18 PPING CENTRES SHOPPING CENTRES SHOPPING CENTRES S 42 Hollandia Liberec Investor, developer: Liberec Real Estate s.r.o. zastoupená Jakubem Murdychem, jednatelem společnosti Architekt: UNION ARCH spol. s r.o. Rozsáhlý pozemek bývalé Textilany o rozloze m 2 v blízkosti centra Liberce koupila předloni v dražbě společnost Liberec Real Estate s.r.o., člen skupiny MEI - Middle Europe Investments za 90 milionů korun. Do dvou let na něm chce postavit za 1,3 miliardy korun pětipodlažní obchodní centrum Hollandia s více než m 2 prodejní plochy. Nemělo by chybět multikino, restaurace, herny ani prostor pro sportovní vyžití. Tramvajová trať, která dnes areál obchází, povede přímo jeho středem. Městská aglomerace Liberce čítající cca obyvatel tvoří dynamický, ekonomicky výrazně se rozvíjející celek. V současné době se stalo město cílem hned několika developerských záměrů. Interspar plánuje dokončení obchodních ploch v listopadu roku 2005, Makro má začít stavět ještě v letošním roce. Jedná se o demolici OD Tesco v centru města a o výstavbě dalšího moderního nákupního areálu v celém dolním centru Liberce na Soukenném náměstí společností AM Development. Obchodně-společenské a zábavní centrum Hollandia je situováno v blízkosti dolního centra města. Trasa meziměstské tramvaje Jablonec - Liberec (v budoucnu plánována též trasa EUROTRAM) tvoří páteř řešeného území, přičemž zastávka je umístěna přímo uprostřed areálu. Prostor centra Hollandia vymezují tři velké sídlištní celky (sídliště Broumovská, sídliště Králův háj a Centrum), které mají být s areálem propojeny mimoúrovňovými lávkami pro pěší. Dopravní napojení pro osobní i nákladní dopravu zajišťují stávající obvodové městské komunikace Jablonecká, Dvorská a Na bídě. Areál je dnes členěn do tří oddílů. V horní části pozemku došlo k podepsání dohody se společností LIDL, která zde postaví svoji prodejnu. Tento pozemek oddělí od samotného centra Hollandia přívodní komunikace s kruhovým objezdem. Podstatnou část náplně centra tvoří obchodní plochy. Základem je velkokapacitní halová prodejna potravin v prvním nadzemním podlaží na ploše cca m 2. V současné době probíhají konkrétní jednání se společností Ahold o výstavbě Hypernovy. Na hypermarket navazuje galerie s množstvím menších obchodních jednotek, která zasahuje až do druhého nadzemního podlaží. Ve třetím a čtvrtém patře doplní nabídku sport a zábava, restaurace, kavárny a jednotky rychlého občerstvení. Vzniknou zde čtyři sály multikina na ploše m 2. Developer počítá s vytvořením prostor pro fitness, bowling, squash a tenisové kurty. Sportovní plochy budou pokračovat i na střechách jednotlivých objektů. Třetí část komplexu má obsadit velkoformátová prodejna D.I.Y. typu OBI či prodejce nábytku. Jednání s konkrétními uživateli už probíhají. Přestože je areál různorodě členěn, budovy areálu jsou navzájem propojeny spojovacími můstky v jeden celek a umožní plynulý pohyb zákazníka po celém obchodním centru. Suterén pod všemi budovami přinese dostatek parkovacích míst, která doplní ještě další stání v objektu Parking Housu. Stávající budovy na devítihektarovém pozemku bývalé Textilany byly postupně demolovány. Stát zůstala trafostanice, kterou bude možné zbourat až po přeložení elektrického vedení. Celému areálu dominuje zhruba sedmdesátimetrový komín. Developer čeká na souhlas k odstřelu. Na jeho místě bude vystavěna dvanáctipatrová bytová věž s malometrážními managerskými byty. Věž bude výškově

19 Hollandia Liberec Investor, Developer: Liberec Real Estate s.r.o. Represented by Jakub Murdych, managing director Architect: UNION ARCH spol. s r.o. The large property of the former Textilana, of an area 92,000 m 2, in a location near the centre of Liberec, was bought in 2003 in an auction by Liberec Real Estate, s.r.o., a member of the MEI-Middle Europe Investments group, for 90 million CZK. The developer wants to spend an estimated 1.3 billion CZK to build a five-story building, Hollandia shopping centre, on the property, a building which will have a total area of more than 70,000 m 2. A cinema with multiple movie theatres, restaurants, gamerooms, and space for sports and recreational activities are all planned. A tram line which goes around the area will be altered to go through its centre. The city of Liberec has a population of around 100,000 people and is a dynamic, economically viable city which continues to develop. Recently the city has become a target for a number of developments. Interspar is planning to complete a commercial centre by November of Makro should begin building this year. In the centre of the city, the Tesco department store is to be torn down to make room for another modern shopping centre in the lower area of the centre of Liberec on Soukenné Square, by AM Development. The social and entertainment shopping centre Hollandia will be located near the lower part of the city centre. The intercity tram line Jablonec - Liberec (a EUROTRAM line is planned in the future) intersects the area, with a stop located right in the middle. The land where Hollandia will be located is bordered by three large housing estates (Broumovská, Králův háj and Centrum) which are to be connected to the area by elevated footbridges for pedestrians. Transport connections for both cars and larger vehicles will be served by already existing streets in the area, Jablonecká, Dvorská and Na Bídě. The area is currently divided into three parts. In the upper part of the land an agreement with LIDL has been signed for it to build one of its supermarkets. This land has been separated from the Hollandia shopping centre by an access road with a roundabout. A rather large part of the centre will be retail businesses, with one of the most important of these being a large-capacity supermarket hall in the first above-ground floor, with an area of around 13,800 m 2. Currently negotiations with the grocery company Ahold concerning the construction of a Hypernova are taking place. A shopping gallery is to be connected to this hypermarket with the possibility of having a number of smaller retail outlets which would stretch up to the second above-ground floor. On the third and fourth floors there is Shopping centre Hollandia Liberec Lokalita Spojení MHD dostupnost Hlavní komunikace location accessibility public transport-tram main streets Liberec, jižní centrum south centre tramvaj, autobus/ tram, bus Jablonecká, Dvorská, Na bídě Plocha pozemku ground area m 2 Zastavěná plocha built-in area m 2 Shopping centrum shopping centre m 2 Obytný dům-věž 100 bytových jednotek Parking House 500 míst residential house-tower 100 residential units m 2 parking house spaces m 2 Celková plocha total area m 2 Shopping centrum 4 nadzemní podlaží shopping centre Parking a zásobování (podlaží -1) Technické zázemí (podlaží -1) parking and supplies floor m 2 technical background m 2 Prodejní plochy obch. jednotky (podlaží +1, +2) retail m 2 Supermarket (podlaží +1) supermarket m 2 Multikino (podlaží +3, +4) multiplex +3, m 2 Restaurace, občerstvení, herny (podlaží +3, +4) restaurants, snack bars, gaming clubs +3, m 2 Sport, fitness (podlaží +3, +4) sport, fitness m 2 Administrativa, správa areálu (podlaží -1, +1, +2) complex administration -1,+1, m 2 Parking celkem total parking míst/spaces Parking shopping centrum parking shopping centre 500 míst/spaces Parking velkoprodejny park. supermarkets 800 míst/spaces Parking rezidence parking residence 100 míst/spaces Parking zaměstnanci parking employers 30 míst/spaces Územní rozhodnutí - předpoklad Stavební povolení - předpoklad Zahájení výstavby - 1. etapa zoning and planning decision - plan ano/yes building permit - plan 2005 start of construction 1. phase 2005 K dispozici available - plan 2007 PPING CENTRES SHOPPING CENTRES SHOPPING CENTRES S 43

20 PPING CENTRES SHOPPING CENTRES SHOPPING CENTRES S 44 kopírovat původní siluetu komínu a nenaruší původní ráz území. Přestože investoři původně počítali s kompletní demolicí areálu, jedna budova zůstane zachována - bývalá soukárna v jihozápadním cípu komplexu u Klicperovy ulice dnes pracovně nazývaná blue point. Jedná se o cennou stavební památku, která ve třicátých letech získala cenu za průmyslový design. Budova má být rekonstruována na hotel v kategorii middle class s kapacitou 180 lůžek (tzn. 90 dvoulůžkových pokojů). Developer reaguje na podstav hotelových kapacit v oblasti. Počítá s využitím budoucího hotelu zejména v souvislosti s plánovaným světovým šampionátem v klasickém lyžování v roce 2009, kdy by již měl být areál dva roky v provozu. Design exteriéru je koncipován s velkým množstvím prosklených ploch na fasádách budov. Okolo areálu budou vyvedeny vodní plochy z blízkých vodních toků, což opticky navodí dojem, že areál vyrůstá z vody. Vzhledem k umístění v centru města klade developer důraz i na architektonické ztvárnění exteriéru komplexu. V první etapě dojde k přeložce tramvajové trati, poté naváže výstavba prodejny Lidl a dále výstavba celého areálu. Developer předložil podklady pro žádost o územní rozhodnutí, se získáním stavebního povolení počítá v druhé polovině roku Dokončení celého komplexu je plánováno na rok Investorem projektu je holandská finanční skupina MEI (Middle Europe Investments). Na českém trhu MEI působí již od roku Své záměry realizuje prostřednictvím dceřiných společností. Aktivity Middle Europe Investments směřují do tří oblastí: 1. Správa investičních fondů Het Tsjechie en Slowakije Fonds N.V. Fond je kótován na oficiálním trhu amsterdamské burzy Euronext od roku Investuje do prvotřídních akcií a titulů se střední tržní kapitalizací na pražské a bratislavské burze. Middle Europe Real Estate N.V. Investiční fond, který je kótován na oficiálním trhu amsterdamské burzy Euronext. Investuje do realitních developerských projektů v České republice a na Slovensku. Midden Europese Beleggingsmaatschappij S.A. Investiční společnost se sídlem v Luxemburgu, jenž vlastní minoritní podíly ve středně velkých českých a slovenských společnostech. Middle Europe Opportunity Fund N.V. Investiční fond, který se zaměřuje na rizikový a soukromý kapitál (ve stádiu vývoje). 2. Firemní finance - Akvizice podniků nebo kapitálových účastí (často významné minoritní podíly) v takových podnicích v České republice a na Slovensku jménem investorů a následná restrukturalizace a prodej strategickým investorům v relativně krátké době. - Řízení fúzí a akvizic, managerských výkupů, refinancování a finanční restrukturalizace podniků v České republice a na Slovensku. 3. Realitní činnost Koupě a prodej komerčních nemovitostí (kanceláří, obchodních center, hotelů, továrenských závodů, průmyslových areálů, apod.) v České republice a na Slovensku jménem klientů/investorů.