ZNALECKÝ POSUDEK č

Transkript

1 - 1 - ZNALECKÝ POSUDEK č o administrativní ceně nemovitostí rodinného domu čp. 250, Nové Hrady, na poz. parc. čís. st. 214/1 zastavěná plocha a nádvoří, poz. parc. čís. 161/1 zahrada, 163/3 ostatní plocha, katastrální území Nové Hrady, obec Nové Hrady, okres České Budějovice Účel posudku : Převod nemovitosti mezi fyzickými osobami Objednatel: Dražební společnost Dražbyprost Mgr. Hana Prošková Mírové nám. čp Ústí nad Labem Vypracoval: Znalec v oboru ekonomika a stavebnictví Ing. Zdeňka Hrochová Emy Destinnové Milevsko tel hrochova@volny.cz Obsahuje : 10 stran textu, vč. titulní strany. Předává se ve dvojím vyhotovení Použitý oceňovací předpis: Stanovení obvyklé ceny nemovitosti ke dni Datum: V Milevsku, dne

2 - 2-1 Nález: 1.1 Podklady pro vypracování posudku: Pro vypracování posudku byly použity následující podklady: Písemná objednávka ze dne (obj. 211/12) Výpis z Katastru nemovitostí vyhotovený dne dálkovým přístupem: A. Vlastník : LV 124 Kučerová Anna Nové Hrady čp Nové Hrady v jižních Čechách B. Budova: bydlení čp. 250 Nové Hrady na st. 214/1 Pozemek st. 214/1 zastavěná plocha a nádvoří 161/1 zahrada 163/3 ostatní plocha neplodná půda Katastrální území Nové Hrady, obec Nové Hrady, okres České Budějovice Kopie katastrální mapy území a letecký snímek území vyhotovený dne dálkovým přístupem Prohlídka a zaměření nemovitosti nebylo dne v 10,00 hod.. Vlastníkem nemovitosti nebyl umožněný přístup do objektu Vyhl. 3/2008 Sb.o provedení některých ustanovení zák. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění vyhl. 456/2008 Sb., vyhl. 460/2009 Sb., vyhl. 364/2010 Sb., vyhl. 387/2011 Sb. 1.2 Popis oceňovaných nemovitostí: Stavba rodinného domu je umístněná na severním okraji zastavěné části obce Nové Hrady. Dům je umístěný po pravé straně silnice č. 154 vedoucí od Byňova do Nových Hradů. Pozemek pod stavbou je mírně svažitý k severozápadu. Předmětem ocenění je rodinný dům, hospodářská stavba, pozemky, trvalé porosty. Charakter zastavění určuje rodinný dům čp Okolní zástavbu tvoří obdobný dům. Příjezd k nemovitosti je po zpevněné komunikaci. Vstup do objektu mi nebyl v uvedený termín umožněný, na stavebním úřadě v Nových Hradech není vzhledem ke stáří objektu uložená projektová dokumentace. Na oceňovaných nemovitostech je dle LV 124 zřízené: - Věcné břemeno užívání pro LEASING-STAR spol. s r.o. Teplice, Krakovská 1346/15, Praha 1, Nové Město, - Zástavní právo smluvní pro LEASING-STAR spol. s r.o. Teplice, Krakovská 1346/15, Praha 1, Nové Město, - Zástavní právo soudcovské pro CCRB a.s., Olivova 948/6, Praha 1, Nové Město

3 - 3-2 Posudek: 2.1 Rodinný dům č.p a vyhl.456/08 Sb., 460/09 Sb.,364/10 Sb., 387/11 Sb. 2.2 Stavební pozemek 28 vyhl.456/08 Sb., 460/09 Sb.,364/10 Sb., 387/11 Sb. 2.3 Ovoc. dřev.a okr. rostl. 42 vyhl.456/08 Sb., 460/09 Sb.,364/10 Sb., 387/11 Sb. 2.4 Věcné břemeno 18 zák. 151/1997 Sb. 2.1 Rodinný dům čp. 250 ( 26a ) Popis : Doklad o přesném stáří rodinného domu není dochován, stáří je odhadováno na více jak 100 roků (hrázdění objektu). Předpokládám, že objekt mohl v minulosti sloužit jako hájenka. Historicky tvořil jednotný funkční celek se sousední stavbou (rodinný dům čp. 158 na st. 214/2). Na domě byla během životnosti prováděná průměrná údržba. Vzhledem ke skutečnosti, že na stavebním úřadě nejsou doložená žádná stavební povolení, určuji většina prvků dlouhodobé životnosti původního stáří. Oceňovaný dům je s jedním nadzemním podlažím a půdním prostorem. Stavba je obdélníkového půdorysu, zastřešena sedlovou střechou na jedné straně s polovalbou. Na stavbu rodinného domu směrem k sousednímu objektu navazuje hospodářská stavba. Do objektu rodinného domu je přivedena voda z vrtu na cizím pozemku, kanalizace je svedená do jímky (informace stavebního úřadu) Výměry pro ocenění (odhad): Rodinný dům výpočet výměr OP l.np 570,00 m 3 190,00 m 2 OP z 430,00 m 3 190,00 m 2 Celkem 1 000,00 m 3 190,00 m 2 Podlažnost: 2,00 Kód SKP podle přílohy č. 35 je , domy rodinné jednobytové Ki = 2, Výpočet indexů: Výpočet indexu trhu příl. 18 a, tab. 1: Znak Kvalitativní pásma Číslo Název znaku Číslo Popis pásma Hodnota 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka je výrazně nižší než nabídka -0,10 trhu s nemovitostmi (nemovitosti s věcným břemenem užívání) 2 Vlastnictví nemovitosti II. Stavba na vlastním pozemku 0,00 3 Vliv právních vztahů na I. Zřízené věcné břemeno užívání -0,05 prodejnost Index trhu: I T = 1 0,15 0,85 Výpočet indexu polohy příl.18 a, tab. 5: Znak Kvalitativní pásma Číslo Název znaku Číslo Popis pásma Hodnota 1 Význam obce z hlediska I. Bez většího významu 0,00 zeměpisného, kulturního nebo hospodářského 2 Úřady v obci II. Městský úřad se stavebním úřadem, pošta 0,02 3 Poloha nemovitosti v obci II. Okrajové území obce -0,01 4 Okolní zástavba a životní prostředí III. Převažující objekty pro bydlení 0,00 ZP T I P I

4 - 4-5 Obchod, služby, kultura v III. Kompletní síť obchodů a služeb 0,05 obci 6 Školství a sport III. Základní škola, sportovní zařízení 0,04 7 Zdravotní zařízení III. Dobrá dostupnost zdravotní péče 0,05 8 Veřejná doprava III. Zastávka hromadné dopravy 0,00 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Pracovní příležitosti II. Odpovídá průměru v kraji 0,00 11 Změny v okolí s vlivem na III. Bez vlivu 0,00 cenu nemovitosti 12 Vlivy neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy pro stavby k trvalému bydlení: I P = 1 + 0,15 1,15 Výpočet indexu konstrukce a vybavení příl. 20 a, tab. č. 2: Znak Kvalitativní pásma Číslo Název znaku Číslo Popis pásma Hodnota V I 0 Typ stavby I. Obdélníkový půdorys, sklonitá střecha A 1 Druh stavby III. Samostatný rodinný dům 0,00 2 Provedení obvodových stěn III. Cihelné, hrázděné zdivo 0,00 3 Tloušťka obvodových stěn III.? 0,00 4 Podlažnost II. 2,00 0,01 5 Napojení na veřejné sítě II. El. proud, studna na cizím pozemku, jímka -0,05 6 Způsoby vytápění stavby III.? 0,00 7 Základní příslušenství v RD III.? 0,00 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 0,00 9 Venkovní úpravy I. Zanedbatelného rozsahu -0,05 10 Vnější stavby tvořící III. O ZP cca 16,00 m 2 0,05 příslušenství 11 Pozemky ve funkčním celku III. Nad 800 m 2 0,01 se stavbou 12 Kritérium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 13 Stavebně technický stav IV. Předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav 0,65 x 0,60= 0,390 Index konstrukce a vybavení: I V = ( 1 0,03 ) x 0,390 0, Výpočet ceny: Indexovaná prům. cena dle typu z příl.č. 20 a ZC Kč/m ,00 Obestavěný prostor OP m ,00 Index trhu I T 0,850 Index polohy I P 1,150 Index konstrukce a vybavení I V 0,378 Index cenového porovnání I 0,369 Cena rodinného domu čp. 250, kú. Nové Hrady C N Kč , Stavební pozemek ( 28 ) Ocení se podle 28, odst. 1 k), obec Nové Hrady, počet obyvatel Základní cena za 1 m 2 stavebního pozemku: C p = 35,00 + ( ) x 0, = 46,93 Kč/m 2

5 Úprava základní ceny stavebních pozemků dle příl. č. 21, tab. 1, Není možnost napojení na veřejný vodovod - 5,00 % 2.3 Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci - 7,00 % Popis výměry: LV 124, kú. Nové Hrady st. 214/1 zastavěná plocha a nádvoří 250,00 m 2 161/1 zahrada 4 278,00 m 2 163/3 ostatní plocha 421,00 m 2 (pozemky tvoří jednotný funkční celek se stavbou rodinného domu čp. 250 na st. 214/1, pozemek 161/1 zahrada je územním plánem obce určený k zastavění rodinným domem) Ocenění stavebního pozemku: Parc.č. Druh Výměra ZC Kč/m 2 tab. 1 tab. 2 související Kč/m 2 Kč P 21, P 21, odst.5 ZCU Cena 250,00 46,93 1,00 0,88 1,00 41, ,60 st. 214/1 zast. plocha a nádvoří Koeficient změny cen staveb K i K i 2,155 Celkem cena bez K p ,51 Koeficient prodejnosti podle hlavní stavby K P 1,361 Cena s K P ,58 P 21, Parc.č. Druh Výměra ZC P 21, odst.5 ZCU Cena Kč/m 2 tab. 1 tab. 2 související Kč/m 2 Kč 161/1 zahrada 4 278,00 46,93 1,00 0,88 0,40 16, ,82 Koeficient změny cen staveb K i K i 2,155 Celkem cena bez K p ,46 Koeficient prodejnosti podle hlavní stavby K P 1,361 Cena s K P ,40 P 21, Parc.č. Druh Výměra ZC P 21, odst.5 ZCU Cena Kč/m 2 tab. 1 tab. 2 související Kč/m 2 Kč 163/3 ostatní plocha 421,00 46,93 1,00 0,88 0,40 16, ,65 Koeficient změny cen staveb K i K i 2,155 Celkem cena bez K p ,27 Koeficient prodejnosti podle hlavní stavby K P 1,361 Cena s K P , Cena stavebních pozemků celkem: LV 124 kú. Nové Hrady st ,58 Kč 161/ ,40 Kč 163/ ,76 Kč Cena celkem : ,74 Kč

6 Ovocné dřeviny a okrasné rostliny ( 42 ) Oceňované pozemkové parcely jsou osázeny ovocnými dřevinami a okrasnými rostlinami Ceny ovocných dřevin a okrasných rostlin dle 42, odst. 3: Výpočet ceny ovocné dřeviny a okrasné rostliny Pokryvná plocha porostů Cena pozemku Cena pokryvné plochy m 2 Kč/m 2 Kč/m ,00 48,45 3,14 Cena ke dni odhadu s K P Kč 6 298, Věcné břemeno ( 18 zák. 151/1997 Sb.) Na nemovitosti je dle LV 124 zřízené věcné břemeno užívání pro LEASING-STAR spol.s r.o. Teplice, Krakovská 1346/15, Praha 1, Nové Město, Praha Věcné břemeno doživotního užívání nemovitosti: a) Výpočet ročního užitku oprávněného Nájemné dosažitelné za podobnou nemovitost měsíčně Kč 4 000,00 Počet měsíců ks 12 Nájemné roční dosažitelné ročně Kč ,00 Náklady povinného na zachování a opravy věci ( oprávněný Kč 0,00 nic nehradí) Roční užitek oprávněného z věcného břemene Kč ,00 b) Výpočet ceny věcného břemene podle zákona č. 151/1997 Sb., 18: Lze zjistit roční užitek ze smlouvy? Uvažovaná výše ročního užitku U Kč Počet let užívání práva dle smlouvy roků Počet let užívání práva uvažovaný pro výpočet 18 odst. 4 roků 10 Cena věcného břemene dle zák. č. 151/1997 Sb. C VB Kč ,00

7 - 7-3 Rekapitulace: LV 124 kú. Nové Hrady 3.1 Rodinný dům č.p ,78 Kč 3.2 Stavební pozemek ,74 Kč 3.3 Ovocné dřeviny a okrasné rostliny 6 298,57 Kč Cena nemovitosti celkem : ,09 Kč 3.4 Věcné břemeno ,00 Kč Cena nemovitostí po odečtení věcného břemene: ,09 Kč Cena nemovitostí dle vyhl. 456/2008 Sb., vyhl. 460/2009 Sb., vyhl. 364/2010 Sb., 387/11 Sb. zaokrouhlená dle 46 činí: ,00 Kč Slovy: jedenmiliónjednostošesttisícšestsetdesetkorunčeských 4 Ocenění nemovitostí porovnávací metodou: Pro stanovení ceny nemovitosti porovnávacím způsobem byly čerpány údaje z prodejů a z nabídek realitních kanceláří uskutečněných za posledních 6 měsíců. Rodinný dům Údolí Cena: ,- Kč Adresa: Údolí Budova: Cihlová Typ domu: Přízemní Podlaží počet: 2 včetně 0 podzemních Plocha zastavěná: 140 m 2 Plocha pozemku: 509 m 2 Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední tuhá paliva Odpad: Veřejná kanalizace Prodej rodinný dům 4+1, který leží v atraktivní lokalitě a naprosto krásném a tichém prostředí v Údolí v Nových Hradech. Dům se nachází na vlastním pozemku. Dům má novou střechu, plastové okna. Dům je podsklepen, garáž pro osobní automobily, kotelna, technické zázemí. V přízemí se nachází velká vstupní hala, obývací pokoj, tři pokoje, kuchyně, chodba, koupelna, WC. V podkroví je možné dodělat další pokoje. Vytápění domu je ústřední kotel na tuhá paliva. Dům napojen na obecní kanalizaci a vodovod.

8 - 8 - Rodinný dům Nové Hrady Cena: ,- Kč Adresa: Husova, Nové Hrady Budova: Smíšená Stav objektu: Dobrý Podlaží počet: 2 Plocha zastavěná: 273 m 2 Plocha pozemku: m 2 Voda: Místní zdroj Topení: Ústřední tuhá paliva Elektřina: 400V Prodej rodinný dům s velkou zahradou na klidném místě Nových Hradů. Dům s bytovou jednotkou 3+1 je podsklepen. Na zahradě velký skleník a pařeniště. prostorná garáž na dva vozy. Vytápění ústřední s kotlem na tuhá paliva. V trvalém pronájmu obecní pozemky 1961 m 2, s možností pronájmu nebo odkupu dalších obecních pozemků v sousedství. Dům je v udržovaném původním stavu. Na zahradě dvě studny, jedna s užitkovou a druhá s pitnou vodou. V ceně prodeje je veškeré zařízení domu. Na půdě je možnost zřízení vestavby. Rodinný dům Nové Hrady Cena: ,- Kč Adresa: Nové Hrady Budova: Kamenná Stav objektu: Dobrý Podlaží počet: 1 Plocha zastavěná: 220 m 2 Plocha pozemku: m 2 Prodej chalupy, z větší části zrekonstruována,výměna střešní krytiny, nová koupelna a toaleta, tři průchozí pokoje + další pokoj celý obložený dřevem,elektrické vytápění nové radiátory. Zavřít Rodinný dům Olešnice Cena: ,- Kč Adresa: Olešnice Budova: Cihlová Stav objektu: Po rekonstrukci Typ domu: Patrový Podlaží počet: 2 Plocha zastavěná: 220 m 2 Plocha pozemku: 460 m 2 Plocha zahrady: 613 m 2 Rok rekonstrukce: 2004 Voda: Místní zdroj, Dálkový vodovod Topení: Ústřední tuhá paliva Odpad: Veřejná kanalizace Prodej RD 3+1 v Olešnici, okr.české Budějovice. Dům z větší části po rekonstrukci o užitné ploše cca 360 m2 se nachází ve středu vesnice Olešnice, nedaleko Trhových Svinů. Dům má novou střechu, nové rozvody elektřiny i vody, vytápěno ústředním topením, zdrojem tepla krb v prostorném obýváku. Ten dominuje spodnímu podlaží, v prostoru dřevěné schodiště do vrchního podlaží, je zde i východ na venkovní terasu. V přízemí se dále nachází kuchyň, jež má klenutý strop a koupelna s wc. V horním patře vznikl jeden velký a jeden menší pokoj, dále je příprava na koupelnu a WC.

9 - 9 - Rodinný dům Olešnice Cena: ,- Kč Adresa: Olešnice Budova: Smíšená Stav objektu: Dobrý Podlaží počet: 1 Plocha zastavěná: 126 m 2 Plocha pozemku: 858 m 2 Prodej rodinného důmu (typ venkovského stavení s uzavřeným dvorem) v obci Olešnice u Trhových Svinů. Dům je po částečné rekonstrukci (koupelna rohová vana, obklady, dlažba, WC, plastová okna, nové rozvody vody). Dům je dispozičně řešen jako 3 + kk (velká obytná místnost s krbem, kuchyně s jídelním koutem, pokoj a vestavěná ložnice). K domu náleží výminek o cca 30 m2, který má zaveden rozvod vody. Možnost půdní vestavby. Vytápění domu je zajištěno lokálně na tuhá paliva. Dům je napojen na veřejný rozvod vody a elektřiny. Na pozemku se nachází vlastní studna. Přímo v obci je škola, mateřská školka, pošta, obchod, restaurace, obecní úřad. Vhodné jak pro trvalé bydlení, tak k rekreaci. Rodinný dům Štiptoň Cena: ,- Kč Adresa: Štiptoň Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Typ domu: Patrový Plocha zahrady: m 2 Prodej prostorného dvoupodlažního rodinného domu, který se nachází v krásném prostředí novohradských hor. Nemovitost se prodává téměř kompletně vybavena. K domu náleží zahrada o ploše 1719 m 2, dílna, kůlna, garáž, zahradní domek, venkovní krb a skleník. Vytápění kotlem na tuhá paliva, vlastní studna a žumpa. Nemovitost je vhodná k trvalému bydlení i rekreaci.po úpravách vhodné i jako penzion či ubytování. Seznam porovnávaných objektů: Název Cena Kč K m Cena upravená Kč Údolí ,00 1, ,00 Kč Nové Hrady ,00 0, ,00 Kč Nové Hrady ,00 0, ,00 Kč Olešnice ,00 1, ,00 Kč Olešnice ,00 1, ,00 Kč Štiptoň ,00 1, ,00 Kč Průměrná cena ,00 Kč 5 Rekapitulace: Popis obce: Nové Hrady jsou město v Novohradských horách poblíž hranic s Rakouskem, asi 30 km jihovýchodně od Českých Budějovic. katastrální výměra města činí ha. Historické jádro je městskou památkovou zónou. Nové Hrady byly ve středověku významnou pohraniční pevností. V pramenech je doloženo slovanské hradiště, ve 13. století zde byl vybudován vrcholně středověký hrad patřící rodu Vítkovců. Po roce 1620 se Nové Hrady stávají rezidenčním městem Buquoyů kteří zde sídlili až do roku 1945, a to nejprve v přestavěném rožmberském domě na náměstí, přebudovaném na barokní rezidenci, později v nově vybudovaném raně klasicistním zámku na okraji historického centra města. Východní část

10 území města (katastrální území Nakolice, Obora u Vyšného a Vyšné) byla k Československu připojena až 31. července 1920 jako součást tzv. Západního Vitorazska a v rámci Čech začleněna do soudního okresu Nové Hrady v politickém okrese Kaplice. Původně tato tři katastrální území náležela k Dolním Rakousům. Vlastnosti a okolnosti mající vliv na cenu obvyklou: Kladný vliv: - vyhledávaná rekreační oblast - veškerá občanská vybavenost v obci - rozsáhlý pozemek v územním plánu obce určený k zastavění Záporný vliv: - věcné břemeno užívání nemovitosti - nabídka převyšuje poptávku Hodnocení: Pro stanovení ceny obvyklé je třeba posoudit vlivy na ni působící: 1. Obchodovatelnost obdobných nemovitostí: problematický 2. Věcná břemena vážící se k nemovitosti: věcné břemeno užívání nemovitosti 3. Vliv okolí na cenu obecnou: celkově neutrální Na základě těchto zjištění a s přihlédnutím k nabídce a poptávce po nemovitostech je obvyklá cena nemovitostí z LV 124 v kú. Nové Hrady stanovená na hodnotu ,00 Kč, za kterou je nemovitost ke dni ocenění prodejná. Obvyklá cena nemovitostí z LV 124 v kú. Nové Hrady ke dni činí: ,00 Kč Slovy: sedmsetpadesáttisíckorunčeských V Milevsku Ing. Zdeňka Hrochová E. Destinnové Milevsko

11 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne pod poř. čís. 1626/Z pro základní obor EKONOMIKA, odvětví ceny a odhady, specializace oceňování nemovitostí STAVEBNICTVÍ, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký úkon je zapsán pod poř. čís znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě daňového dokladu čís. 103/12.