Použití tržního ocenění při zajištění úvěru

Transkript

1 Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra oceňování majetku Použití tržního ocenění při zajištění úvěru (supervize trţního ocenění bankou) Bakalářská práce Autor: Barbora Štěpánová oceňování majetku Vedoucí práce: Ing. Vladimír Klimeš, CSc. Praha Červen, 2009

2 Prohlášení: Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracovala samostatně a s pouţitím uvedené literatury. V Liberci dne Barbora Štěpánová

3 Poděkování Ráda bych poděkovala panu Ing. Vladimíru Klimešovi, CSc. za jeho pomoc, uţitečné připomínky a vstřícnost v celém průběhu zpracování této bakalářské práce.

4 Anotace Trţní ocenění a jeho pouţití v rámci úvěrového řízení pro stanovení hodnoty zajištění úvěru je v současné době často skloňovaným pojmem. Zejména v souvislosti s prací odhadců majetku a kvality předkládaným odhadů, které v bankách a spořitelnách podléhají supervizi ze strany bankovních odhadců zaměstnanců banky. Zvolená metoda pro stanovení hodnoty zajištění úvěru, kvalita, úplnost a aktuálnost podkladů, které jsou pouţity pro stanovení hodnoty zajištění, jsou činitele, které mohou ovlivnit výši úvěrového rámce klienta. Práce je rozdělena do tří částí. První část poskytuje terminologický úvod do problematiky, následně se zabývá supervizí trţních ocenění v peněţních ústavech. Část druhá praktická, je zpracováním čtyř odhadů ceny obvyklé nemovitostí, které jsou součástí teoretického prodeje a úvěrového řízení. Zároveň jsou i zajištěním daného úvěrového obchodu. Třetí část analyzuje současný stav na trhu nemovitostí v Liberci. Annotation The real estate evaluation and it`s usage in a loan proceeding to set a value for the loan assurance is often inflected topic recently. Especially in context of evaluator`s work and presented evaluations quality, which are supervised in commercial and savings banks by appraisers bank employees. Chosen value setting method of loan assurance, quality, completeness and recency of data, which are used for loan assurance value determination, are those factors, which could influence client`s credit restrictions. My study is divided into three parts. First part provides terminology introduction into given problems, then considers with supervision of the real estate evaluation in banks. The second part practical part - includes four real estate evaluations, which are part of the theoretical loan proceeding and are used as loan assurance also/as well. The third part analyse present real estate market in Liberec.

5 Obsah: 1. ČÁST TEORETICKÁ Základní pojmy související s trţním oceněním Supervize trţního ocenění bankou Úvod Supervize nemovitostí Podklady pro provádění supervizí ČÁST PRAKTICKÁ Odhad ceny obvyklé bytové jednotky Odhad ceny obvyklé rodinného domu Odhad ceny obvyklé pozemku Odhad ceny obvyklé komerčního objektu ČÁST ANALYTICKÁ ANALÝZA REALITNÍHO TRHU V LIBERCI A OKOLÍ Místopis Přehled vývoje trhu v regionu za poslední rok včetně vývoje cen Rodinné domy Byty Rekreační domky, rekreační chalupy, větší rekreační chaty Stavební pozemky pro výstavbu RD Nájemné Podnikatelské objekty, areály, specializované zemědělské a jiné stavby Predikce budoucího vývoje cen

6 Úvod práce Cílem mojí bakalářské práce je popsat proces supervize trţního ocenění bankou, které je obvykle vypracováno smluvním odhadcem banky a je součástí ţádosti klienta o hypotéční úvěr. Teoretická část práce je zaměřena na problematiku základních pojmů z oblasti oceňování nemovitostí, a to s odkazem na příslušnou aktuální legislativu. Vysvětlení těchto pojmů je nezbytné, a to i vzhledem k připravované novelizaci Občanského zákoníku. V druhé části teoretického úvodu práce jsem se zaměřila na objasnění pohledu banky na odhady obvyklých cen nemovitostí, respektive na způsob stanovení hodnoty nemovitosti, která bude slouţit jako zástava poskytnutému hypotéčnímu úvěru. Pouţití trţního ocenění při zajištění úvěru je standardní postup v rámci úvěrového řízení bank a pojišťoven, které se řídí jak zákony tak interními procesy jednotlivých finančních institucí. Na problematiku stanovení hodnoty oceňovaného majetku se dívám z úhlu banky, která musí ošetřit rizika s nemovitostí spojená, resp.zabývám se popisem moţných rizik, která banka zvaţuje. Práce obsahuje rozdělení nemovitostí podle vhodnosti ke zřízení zástavního práva, čerpala jsem z literatury a svých zkušeností, je pravdou ţe některá kritéria se mohou měnit podle jednotlivých finančních institucí a stanovené rozdělení je nejobvyklejší, se kterým se můţeme na českém bankovním trhu setkat. V praktické části jsem zpracovala čtyři odhady, tak jako by byly součástí úvěrového řízení v bance a součástí teoretického prodeje daných nemovitostí na trhu. Nemovitosti, které jsem si pro ocenění zvolila pokládám dle své zkušenosti za typické, se kterými se odhadce majetku při ocenění pro bankovní účely nejčastěji setkává. První odhad se týká bytové jednotky v panelové zástavbě. Jedná se o byt mojí matky a není ve skutečnosti předmětem prodeje ani úvěrového řízení v bance jedná se o odhad ceny obvyklé pro teoretický prodej tohoto bytu, kdy by kupující kupní cenu hradili z hypotéčního úvěru a tento byt by byl předmětem zajištění. Druhé ocenění se týká rodinného domu, kde bydlím a vlastním zde podíl na nemovitosti. Odhad ceny obvyklé je konstruován s ohledem na teoretický prodej celé nemovitosti všemi stávajícími majiteli třetí osobě, která na pořízení nemovitosti poţaduje poskytuní hypotéčního úvěru a předmětný dům bude zatíţen zástavním právem. Pro třetí odhad jsem zvolila ocenění pozemku pro výstavbu rodinného domu. Jedná o pozemek, který je v současné době zatíţen zástavním právem banky. Odhad jsem vypracovávala pro teoretický prodej tohoto pozemku v době, kdy na něj nebylo zřízeno zástavní právo.to by bylo zřízeno následně jako zajištění úvěru, který klientovi na jeho pořízení banka poskytne. 6

7 Stejná situace je i v odhadu čtvrtém odhadu ceny obvyklé komerčního objektu. Tyto nebytové prostory jsou v současné době zatíţeny zástavním právem, je to uvedeno i na doloţeném Listu vlastnictví. Konstrukci odhadu jsem dělala s ohledem na teoretický prodej této nemovitosti před zřízením zástavního práva, které by na nemovitost bylo následně zřízeno. Nemovitosti jsou oceněny cenou obvyklou, byla pouţita porovnávací metoda ocenění prodávaných nemovitostí a bylo přihlédnuto k výsledku průzkumu trhu nemovitostí prodávaných obdobných nemovitostí na realitním trhu ve srovnatelném období. V závěru své práce se zabývám analýzou realitního trhu v Libereckém kraji, kterou jsem zpracovala v měsících duben aţ červen letošního roku a vycházím z cenových nabídek realitních kanceláří. Do vzorku nemovitostí, které se staly podkladem analýzy cen nemovitostí, jsem zvolila ty nemovitosti, které jsou dle mého názoru a zkušeností nabízeny na cenu, která je reálně dosaţitelná při následném prodeji. Analýza zahrnuje typické obchodovatelné nemovitosti, které jsou jednak předmětem úvěrových procesů, tak i předmětem zástavního práva a tedy nemovitostmi oceňovanými pro bankovní účely podléhající interní supervizi. V této části práce se zabývám i rozborem kraje, ve kterém se nemovitosti nachází a rozborem jednotlivých lokalit a faktorů, které mají na cenu nemovitostí vliv. 7

8 1. Část teoretická 1.1. Základní pojmy související s tržním oceněním Pokud se chceme dostatečně orientovat v problematice trţních ocenění, musíme si nejprve přiblíţit právní vztahy a pojmy z oblasti oceňování. Právní vztahy jsou především mezi věcmi. Třídění věcí lze provádět podle různých kritérií, nejdůleţitější je třídění na věci movité a nemovité ( 119 odst.1 aktuálně platného obč.zákoníku zák.č.40/1964 Sb., ve znění pozdějších předpisů). V ustanovení 119 odst.2 obč.zákoníku se podává vymezení nemovitostí jako pozemků a staveb spojených se zemí pevným základem. Všechny ostatní věci jsou věcmi movitými. [A1] Nemovitost - nemovitosti jsou podle aktuálně platného občanského zákoníku pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem Pozemek - pozemkem se rozumí individualizovaná část zemského povrchu, bez ohledu na to, jakým substrátem je pokryta (zemědělská půda, zastavená plocha, vodní toky aj.). V ust. 27 zák. č. 344/1992 Sb. O katastru nemovitostí České republiky je pozemek charakterizován jako část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí územní správní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí drţby, hranicí druhu pozemků, popř.rozhraním způsobu vyuţití pozemku. Parcela - je pak pozemkem, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem ( 27 zák.č.344/1992 Sb.) - přitom stavební parcelou je pozemek evidovaný v druhu pozemku zastavěné plochy a nádvoří a pozemkovou parcelou je pozemek, který není stavební parcelou - vyjádřením plošného obsahu průmětu pozemku do zobrazovací roviny v plošných metrických jednotkách je výměra parcely, velikost výměry vyplývá z geometrického určení pozemku a zaokrouhluje se na celé čtvereční metry. Výměra však není závazným údajem katastru nemovitostí 8

9 Stavba - pojem stavba se v právních předpisech vyskytuje zásadně ve dvou pojetích občanskoprávním a stavebněprávním. Jejich vzájemné zaměňování je zdrojem řady nedorozumění a konfliktních situací. Jádrem celé věci je problém, co je to stavba. [A1] Ustanovení stavebněprávních předpisů lze rozdělit do dvou skupin: a) Předpis, který upravuje, co se se stavbou nebo kolem stavby má dít, a sám pojem stavba není definován. Tyto předpisy uvádějí, co se má stát, jestliţe je zde vůle stavbu zřídit nebo uţívat, stavbu změnit nebo odstranit, jestliţe je stavba jinde neţ kde měla být nebo jiná, nebo nepovolená apod. Základem byl 54 zákona č.50/1976 Sb.,stavení zákon, ve znění pozdějších předpisů: Stavby, jejich změny a udrţovací práce na nich lze provádět jen podle stavebního povolení nebo na základě ohlášení stavebnímu úřadu definice stavby však chybí. Jistá snaha o vymezení pojmu stavba se projevila v novelizaci 139 odst.stavebního zákona, šlo však jen o účelové vymezení, nikoliv o univerzální definici: Za stavbu se povaţují veškerá stavební díla bez zřetele na jejich stavebně technické provedení a dobu trvání. Nový stavební zákon č. 183/2006 Sb. charakterizuje stavbu jako veškerá stavební díla, která vznikají stavební montáţí nebo technologií, bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, pouţité stavební výrobky, materiály a konstrukce, na účel vyuţití a dobu trvání. b) Předpisy, které provádějí kategorizaci staveb, např.stavby hlavní a vedlejší, stavby nadzemní a podzemní, stavby jednoduché, stavby liniové, stavby trvalé a dočasné. Ani tato ustanovení nejsou definicí stavby. Ani občanskoprávní předpisy neobsahují přesné vymezení pojmu stavba, i kdyţ s ním na několika místech kalkulují. Především jde o rozlišení staveb movitých a staveb nemovitých ( 119 odst.2 obč.zákoníku) a dále zejména problematiku součásti věci ( 120) a příslušenství věci ( 121). Z hlediska chápání pojmu stavba v občanskoprávních vztazích není rozhodující, předcházelo-li jejímu zřízení stavební povolení, právě tak jako došlo-li po dokončení k její kolaudaci. Za stavbu lze povaţovat stavební objekt jiţ ve stadiu rozestavěnosti, pokud rozestavěnost dosáhla takového stádia, aby bylo jasným a nezaměnitelným způsobem patrno alespoň dispoziční řešení prvního nadzemního podlaţí. Od tohoto stavu veškeré další stavební práce směřují pouze k dokončení věci, která jiţ vznikla, někomu vlastnicky náleţí a je i způsobilým předmětem právních vztahů. 9

10 Stavební předpisy chápou stavbu dynamicky, tedy jako činnost směřující k uskutečnění díla. Pro účely občanskoprávní je nutno stavbu chápat staticky, jako věc v právním smyslu, tj.jako výsledek určité stavební činnosti, který je způsobilý být předmětem občanskoprávních vztahů. Součást věci - podle 120 odst.1 obč.zákoníku zák.č.40/1964 Sb., ve znění pozdějších předpisů je součástí věci vše, co k ní podle její povahy náleţí a nemůţe být odděleno, aniţ by se tím věc znehodnotila - stavba není součást pozemku, součástí pozemku jsou však porosty, pokud by zvláštní předpisy neupravily odlišné vlastnictví porostů od vlastnictví pozemků - za součást stavby se povaţují i stavby, které jsou s předchozí provozně propojeny - součást věci je vţdy ve vlastnictví vlastníka věci hlavní, a proto sdílí rovněţ právní osudy této věci - podle českého právního řádu není stavba součástí pozemku, je vţdy samostatnou věcí - součástí stavby jsou její přístavby, nástavby i stavební úpravy (vestavby) - součástí pozemku jsou tzv.venkovní úpravy (opěrné zdi, dlaţby a obruby, vodovodní a kanalizační přípojky, květinová jezírka, venkovní předloţené schody atd.) - součástí pozemku jsou porosty, pokud by zvláštní předpisy neupravily odlišné vlastnictví Příslušenství věci - podle 121 odst. 1 obč.zákoníku zák.č.40/1964 Sb. jsou příslušenstvím věci, které náleţejí vlastníku věci hlavní a jsou jím určeny k tomu, aby byly s hlavní věcí trvale uţívány - vlastníkem hlavní věci a příslušenství je týţ subjekt - pro povahu věci jako příslušenství jiné věci není rozhodující, je-li s hlavní věcí spojena technicky nebo s ní takto nesouvisí. - některé stavby mohou mít dvojaké postavení (např. samostatně stojící garáţ), mohou být jak příslušenstvím hlavní stavby, tak mohou být i samostatnými věcmi - podle 121 ost.2 jsou příslušenstvím bytu vedlejší místnosti a prostory určené k tomu, aby byly s bytem uţívány. Vedlejšími místnostmi jsou zpravidla komory, koupelny, záchody, spíše apod. Za prostory vedlejší jsou povaţovány např.sklepní kóje. 10

11 Garáž - můţe být součástí domu, je-li s ní provozně propojena, nebo je samostatnou věcí. Od vyhlášky č. 540/2002 Sb. Je moţno garáţ povaţovat i za příslušenství (např.rodinného domu), reţim ocenění je pak odlišný od garáţe samostatné Obvyklé nájemné - nájemné, jehoţ výše splňuje definici obvyklé ceny majetku a sluţby, uvedenou v 2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb.,o oceňování majetku: Majetek a sluţba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosaţena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné sluţby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvaţují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo sluţbě vyplývající z osobního vztahu k nim. Za mimořádné podmínky trhu je třeba povaţovat mj.i regulaci nájemného 11

12 1.2. Supervize tržního ocenění bankou Úvod Banky uzavírají s klienty úvěrové obchody, u nichţ je zajišťovacím prostředkem nemovitost nebo soubor nemovitostí, které musí být pro tyto účely oceněny, aby banka znala hodnotu zajištění úvěru. Z hlediska oceňování se jedná o specifickou problematiku, a to z toho hlediska, ţe na jedné straně obchodu vystupují klienti, kteří obvykle potřebují půjčit co nejvyšší částku, která vychází z odhadu ceny obvyklé kupované/zastavované nemovitosti. Na druhé straně do obchodu vstupuje peněţní ústav, který posuzuje riziko spojené s úvěrovým obchodem. Oceňování pro potřeby peněţních ústavů je tedy velmi specifickou problematikou. Kaţdá banka má své vlastní poţadavky na ocenění, některé vyţadují ocenění podle vlastních metodik, proto je nutné se před zahájením oceňování nejprve seznámit s poţadavky konkrétního peněţního ústavu. Je nutné si v případě oceňování pro úvěrové řízení uvědomit, ţe banka předpokládá, ţe hodnota nemovitosti v zástavě poroste či v kaţdém případě nebude klesat pod znalcem stanovenou hodnotu. Je tedy kladem velký důraz na dlouhodobou hodnotu majetku. Banky vychází při supervizi z předpokladu, ţe pokud klient přestane hradit své závazky, dojde k realizaci zástavního práva ne nemovitosti jejím prodejem. Návrh trţní hodnoty by proto měl být proveden s ohledem na to, ţe se bude téměř vţdy jednat o promptní prodej. Zástavní hodnota zastavených nemovitostí nesmí podle zák.č.190/2004 Sb.o dluhopisech převyšovat jejich cenu obvyklou. Při trţním ocenění musí být odhadce schopen nejen zhodnotit výsledky získané jednotlivými metodami a provést analýzu pozitivních a negativních stránek majetku, ale zejména stanovit závěrečný návrh trţní hodnoty. Způsob stanovení trţní hodnoty a aplikace jednotlivých metod ocenění je do značné míry ovlivněna účelem, pro který je ocenění zpracováno. Odhadce musí znám nejen stav oceňované nemovitosti, musí být důkladně seznámen se stavem na relevantním trhu. 12

13 Při vyhodnocování rizik spojených s nemovitou zástavou vychází banky z odhadů obvyklých cen, a to v souladu s 29 odst. 2.zákona č.190/2004 o dluhopisech, který říká, ţe zastavené nemovitosti se oceňuji cenou obvyklou, podle zvláštního právního předpisu upravujícího oceňování majetku, se zohledněním: a) trvalých a dlouhodobě udrţitelných vlastností nemovitosti, b) výnosu dosaţitelného třetí osobou při řádném hospodaření s nemovitostí, c) práv a závad s nemovitostí spojených d) místních podmínek trhu s nemovitostmi včetně jeho vlivů a předpokládaného vývoje Cenou obvyklou se podle 2 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, rozumí cena, která by byla dosaţena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné sluţby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvaţují okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo sluţbě vyplývající z osobního vztahu k nim. Zákon dále pro nemovitosti stanoví způsoby oceňování (nákladový, výnosový, porovnávací, příp.jejich kombinace). Pokud je poţadováno ocenění cenou obvyklou, pouţije se výše uvedená definice. Obecně je pouţíván i nikde nedefinovaný termín cena trţní, případně cena obchodovatelná. Je moţno konstatovat, ţe obsahem jsou všechny čtyři termíny (cena obecná, obvyklá, trţní, obchodovatelná) totoţné. Úroveň obvyklých cen je v podstatě odrazem zprůměrovaných dosaţených cen za věci srovnatelného druhu, vlastností, stáří ap. Přívlastek obvyklá vyjadřuje, ţe se při jejím odvozování z většího mnoţství cen přihlíţí jen k objektivním znakům z hlediska směny věci, nepřihlíţí se k významu, jaký můţe vlastnictví mít a tím i moţnost uţívání věci z hlediska jejího uţitku pro určitou osobu (tzv. cena zvláštní obliby ). 13

14 Obvyklá cena se obvykle zjišťuje porovnáním s jiţ realizovanými prodeji a koupěmi obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Vlastní trţní cena se tvoří aţ při konkrétním prodeji, resp.koupi a můţe se od zjištěné hodnoty i výrazně odlišovat. V odhadu je vţdy třeba vyhodnotit veškerá rizika spojená s nemovitostí, která lze z podkladů a místního šetření zjistit, podrobně tato rizika popsat a specifikovat jejich vliv na výši obvyklé ceny, resp.stanovit podmínky vhodnosti nebo platnosti ceny. Úkolem odhadce je upozornit na zástavy, které jsou pro účely úvěrování nevhodné a na veškerá rizika s oceňovanou nemovitostí související. [B1] Rizika lze obecně rozdělit do tří hlavních skupin: - rizika, která mají vliv na cenu obvyklou nemovitosti - rizika, která mají vliv na vhodnost zástavy - rizika, která nemají vliv na vhodnost zástavy ani na cenu obvyklou nemovitosti [B1] Obecně lze konstatovat, ţe nemovitosti ve vztahu k posuzovaným rizikům a vhodnosti zástav lze rozdělit do 3 skupin: - nemovitosti vhodné - nemovitosti podmíněně vhodné - nemovitosti nevhodné Úkolem banky/supervize je posoudit, zda předmět zástavy poskytnutého hypotečního úvěru je zástavou vhodnou, podmíněně vhodnou, či nevhodnou. Nemovitosti vhodné jako zástava: a) nemovitost je evidována v katastru nemovitostí b) právní stav nemovitosti je v souladu se skutečným stavem (resp.je uţíván v souladu s kolaudačním rozhodnutím) c) nemovitost musí být v absolutním vlastnictvím, bez břemen nájemních smluv d) nemovitost je prosta věcných břemen 14

15 e) k nemovitosti je zajištěn přístup z veřejné komunikace f) nemovitost musí být v dobrém technickém stavu, její opotřebení musí odpovídat předpokládané ţivotnosti g) nemovitost musí vyhovovat všem technickým, bezpečnostním, poţárním, ekologickým a jiným souvisejícím normám a předpisům h) pokud je předmětem zajištění pozemek, musí být právně zajištěno, ţe předmětem zástavy budou i veškeré stavby na tomto pozemku Nemovitosti podmíněně vhodné jako zástava: - ke dni ocenění je zjištěna závada, která vylučuje nemovitost jako zástavu vhodnou. Tato zástava je odstranitelná v reálném čase a bez neúměrných investičních nebo jiných nákladů. a) nemovitost není evidována v katastru nemovitostí - je nutné provést zápis nemovitosti do katastru nemovitostí b) nemovitost je ve spoluvlastnictví a chybí souhlas všem vlastníků se zřízením zástavního práva - nutné získat podpis/souhlas všech vlastníků nemovitosti se zřízením zástavního práva c) uţívání nemovitosti je omezeno věcným břemenem - nutné posoudit, do jaké míry věcné břemeno ovlivňuje trţní hodnotu nemovitosti - některá věcná břemena banky akceptují, jiné nemovitosti činí zástavou nevhodnou (např.věcné břemeno doţití) d) majetek není v absolutním vlastnictví, ale ve vlastnictví s břemenem nájemních smluv - aby se nemovitost stala vhodnou pro zajištění úvěru, musí dojít ke změně na absolutní vlastnictví nemovitosti bez břemene nájemních smluv, nebo je potřeba tyto záleţitosti zohlednit v trţním ocenění, tzn.příslušně poníţit trţní hodnotu e) právní vztahy k nemovitosti jsou dotčeny změnou - je nutné zjistit o jaké změny se jedná a také je doloţit průkaznými dokumenty f) nemovitost je zatíţena zástavním právem - nemovitost se stává vhodnou v okamţiku, kdy je doloţen příslib výmazu zástavního práva nebo je zástavní právo vymazáno g) k majetku není zajištěn přístup z veřejné komunikace 15

16 - v praxi obvykle ţadatel o úvěr předkládá jeden z těchto dokladů: smlouvu o věcném břemeni, darovací listinu ţe pozemky budou převedeny na obec, přístupové pozemky jsou kolaudovány jako místní komunikace, pozemek bude odkoupen klientem ţádajícím o úvěr h) nemovitost je uţívána bez kolaudačního rozhodnutí - nutné získat a předloţit kolaudační rozhodnutí i) nemovitost nebo její část je postavena nebo uţívána v rozporu s projektovou dokumentací - obvykle záleţí na typu a závaţnosti rozporu, je nutné, aby změna stavby nebyla v rozporu s předpisy a normami j) nemovitost zatíţená předkupním právem - je nutné vţdy prozkoumat, zda je předkupní právo vyjádřeno určitou konkrétní částkou - v případě, kdy se jedná o předkupní právo, kde výše ceny překupního práva není specifikována, pak u většiny bank není rizikem bránícím vyuţití nemovitosti jako zástavy - v případě, kdy se jedná o předkupní právo s definovanou cenou překupního práva, tak po dobu platnosti předkupního práva definovaného konkrétní částkou je touto částkou určena i obvyklá cena Nemovitosti nevhodné jako zástava: - ke dni ocenění je zjištěna závada, kterou není moţné fakticky odstranit a) nemovitost je postavena na pozemku jiného vlastníka b) pozemek zastavěný stavbou jiného vlastníka c) stavby s vydaným demoličním výměrem d) vybrané jednoúčelové stavby (např.technické provozy, vodní díla aj.) e) vybrané stavby občanské vybavenosti (neprodukující výnos) f) hřbitovní stavby g) vybrané kulturní památky (neprodukující výnos) i) pozemky bez moţnosti komerčního vyuţití j) nemovitosti v záplavovém či geologicky nestabilním území k) nemovitosti, u nichţ nelze objektivně zjistit trţní hodnotu l) nemovitost se nenachází na území České republiky 16

17 Banky vychází při supervizí nemovitostí ze: - Zákona č.190/2004, o dluhopisech - Zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon) - Zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů - Vyhlášky ČNB č.123/2007 Sb., o pravidlech obezřetného podnikání bank, spořitelních a úvěrových druţstev a obchodníků s cennými papíry - Interních metodických pokynů jednotlivých bank a spořitelen Supervize nemovitostí Supervize nemovitostí v bance je úkon, při kterém se provádí: a) prověření písemného odhadu nemovitosti, který je součástí dokumentace k úvěrovému řízení b) prověření vlastnických a nabývacích dokladů k nemovitostem, dokladů spojených s výstavbou, tj.prověření stavebně právní a projektové dokumentace, dokladů o uţívání a dalších podkladů k nemovitostem c) posouzení vhodnosti zástavy supervizor banky posuzuje, zda je nemovitost jako zástava vhodná, podmíněně vhodná nebo nevhodná d) stanovení zástavní hodnoty supervizor stanovuje zástavní hodnotu nemovitostí, jako dlouhodobě udrţitelnou hodnotu nemovitosti, musí zváţit všechny známé vlivy, které působí na hodnotu nemovitosti z hlediska dlouhodobé udrţitelnosti hodnoty e) stanovení případných podmínek, které musí klient splnit před čerpáním úvěru, po čerpání úvěru, případně před schválením úvěru f) prohlídka nemovitosti, pokud je to třeba (př.dle výše poskytovaného úvěru) Odhad ceny obvyklé nemovitosti, která je ve většině případů shodná s objektem zástavy je součástí kompletní dokumentace, kterou klient dokládá při úvěrovém řízení. Bankami je vyţadován originál vyhotovení odhadu včetně povinných příloh, které prokazují stav nemovitosti. Dokument odhadu je základní podklad pro supervizi nemovitosti objektu zástavy. 17

18 V prvé řadě supervizor kontroluje vlastnická a nabývací práva k nemovitosti porovnáním dodaných podkladů s informacemi uvedenými v katastru nemovitostí. Děje se tak obvykle pomocí dálkového placeného přístupu do Katastru nemovitostí a kontrolou předloţených podkladem s aktuálním stavem. Následně posoudí, zda je nemovitost vhodná do zástavy podle interní metodiky a účelu financování. Je to z toho důvodu, ţe pro určité účely financování jsou akceptovatelné jen určité druhy nemovitostí do zástavy. Při dálkovém přístupu do Katastru nemovitostí ověřuje banka také případná omezení na Listu vlastnictví, informace o plombách. Pokud jsou zde uvedena omezení, tak se posuzuje jejich vliv na trţní hodnotu, jejich časová platnost. Pokud jde o zásadní omezení, supervizor obvykle stanoví podmínku odstranění těchto omezení jako podmínku čerpání hypotéčního úvěru, eventuelně jako podmínku po načerpání úvěru. Např.při refinancování hypoték je na Listu vlastnictví uvedeno omezení v podobě zástavního práva financující banky, pak je toto omezení novou bankou akceptováno na přechodnou dobu a je stanovena lhůta, která musí být dodrţena pro odstranění. Omezení nakládat s nemovitostí je nutné posoudit i vzhledem k účelu úvěru. Důleţitým hlediskem je moţnost přístupu k nemovitosti po veřejné komunikaci, pokud takový přístup není zajištěný, tak banky aţ na výjimky vyloučí moţnost pouţít nemovitost jako zástavu. Ovšem veřejná přístupová komunikace by měla být základní podmínkou bez výjimky, a to vzhledem k případné realizaci zástavního práva při nesplácení hypotéčního úvěru. Následně dochází k posouzení stavu nemovitosti z pohledu opotřebení a nutných investic, pokud je to potřeba a supervizor není schopen posoudit stav nemovitosti jen z předloţených podkladů a fotodokumentace provádí se místní šetření. Výsledkem supervize je komplexní prověření nemovitosti, stanovení zástavní hodnoty a stavení případných podmínek pro schválení, čerpání, příp.dočerpání úvěru, které se váţou k dané nemovitosti. Schválená výše zástavní hodnoty nemovitosti má vliv na maximální výši úvěru, kterou můţe banka klientovi poskytnout. Ukazatel se nazývá LTV (loan to value). 18

19 Banky obecně provádějí následující typy supervizí [D1]: a) nové supervize - u nových úvěrových případů - u developerských projektů - u refinancování úvěrů b) přecenění - po kolaudaci zástavy - při změně rozsahu nemovitosti - při postupném čerpání úvěru c) časové přeceňování nemovitostí ad.a) nová supervize Novou supervizí je celkové posouzení zastavované nemovitosti v rámci nového úvěrového řízení.výsledkem řízení je stanovení, zda se jedná o zástavu vhodnou, podmíněně vhodnou či nevhodnou, dále kontrola stavené odhadní ceny obvyklé současné, případně obvyklé ceny budoucí, stanovení podmínek čerpání úvěru vzhledem ke kontrole předmětu zástavy a případně stanovení podmínek po dočerpání úvěru, pokud je to třeba. ad.b) přecenění Přecenění je supervize, která navazuje na jiţ provedené supervize. Provádí se zejména po kolaudaci, při změně rozsahu původního zajištění, při časové aktualizaci supervize. ad.c) časové přeceňování nemovitostí V souvislosti s vyhláškou ČNB č.123/2007 je nutné pravidelně sledovat hodnotu zastavených nemovitostí. Sledování se provádí u všech nemovitostí, které zajišťují hypoteční úvěry, a to: - u obytných nemovitostí 1x za 3 roky - u komerčním nemovitostí 1 x za rok 19

20 Obecnými zásadami pro provádění všech typů supervizí je zhodnocení daného stavu, vyuţití a poloha nemovitosti a stanovení zástavní hodnoty. Prověřuje se zejména: - vhodnost nemovitosti jako zástavy - identifikace nemovitosti, soulad vlastnických dokladů s údaji uvedenými v odhadu - znění právní podkladů (nabývacích titulů, smluv, stavebních povolení etc.) - popis nemovitosti vč.příslušenství - rozsah a ucelenost zástavy - přístup k nemovitosti - soulad uţívání s právním stavem - kontrola věcných břemen a omezení v uţívání nemovitosti - reálnost investičních nákladů (rozpočtů) - reálnost cenových údajů (zejména u nájmů a výdajů ve výnosovém ocenění) - zdůvodnění porovnávacích hodnot a navrţených obvyklých cen - vliv moţných rizik s dopadem na cenu obvyklou Při stanovení zástavních hodnot je nutné posoudit: - hodnotu věcných břemen a práv váznoucích na nemovitosti - přiměřenou hodnotu příslušenství staveb (bazény, tepelná čerpadla etc.) - přiměřenost investic vloţených do nadstandardních konstrukcí, vybavení a zařízení nemovitosti nebo jednotky a příslušenství - rozlišení stavu stávajícího ke dni ocenění a stavu budoucího po dokončení výstavby či rekonstrukce - riziko s vlivem na cenu obvyklou zejména zajištění řádného přístupu z veřejné komunikace - vliv územního nebo regulačního plánu - ekologická rizika povodně, radon, etc. 20