Účetní a daňové aspekty likvidace bytového družstva

Transkript

1 Mendelova univerzita v Brně Provozně ekonomická fakulta Účetní a daňové aspekty likvidace bytového družstva Bakalářská práce Vedoucí práce: Ing. Lucie Bartůňková Markéta Kořenská Brno 2012

2

3 Na tomto místě chci poděkovat Ing. Lucii Bartůňkové za odborné vedení mé bakalářské práce, poskytnuté rady, ochotu a cenné připomínky, které mi poskytla při zpracování práce. Dále bych chtěla poděkovat bytovému družstvu U Tratě za poskytnutí potřebných dokladů, zejména paní účetní Zdeňce Novotné za její ochotu, odbornou spolupráci a čas strávený při osobních konzultacích.

4

5 Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci na téma Účetní a daňové aspekty likvidace bytového družstva vypracovala samostatně pod vedením Ing. Lucie Bartůňkové s použitím zdrojů uvedených v seznamu literatury. V Brně dne 8. května 2012

6

7 Abstract Kořenská, M. Accounting and tax aspects of housing association's liquidation. Bachelor thesis. Brno: MENDELU, Bachelor's dissertation focuses on the housing association's liquidation field. The law definition, housing association and community of unit owners accounting and tax regime is dealt with in the theoretical part. The practical part focuses on the evaluation of housing association adjustment process from accounting and fiscal point of view. Also there is a recommended procedure during the association liquidation. Keywords Accounting, liquidation, income tax, housing association, community of unit owners. Abstrakt Kořenská, M. Účetní a daňové aspekty likvidace bytových družstev. Bakalářská práce. Brno: MENDELU, Bakalářská práce se zaměřuje na oblast likvidace bytových družstev. Teoretická část práce se zabývá právním vymezením, účetním a daňovým režimem bytových družstev a společenství vlastníků jednotek. Praktická část se věnuje zhodnocení průběhu likvidace konkrétního bytového družstva z účetního a daňového pohledu. Dále je navržen doporučený postup při likvidaci družstva. Klíčová slova Bytové družstvo, společenství vlastníků jednotek, likvidace, daň z příjmů, účetnictví.

8

9 Obsah 9 Obsah 1 Úvod 14 2 Cíl práce a metodika 15 3 Teoretická část práce Právní hledisko Bytové družstvo Založení družstva Vznik družstva Orgány družstva Zánik a zrušení družstva Společenství vlastníků jednotek Vznik společenství Orgány společenství vlastníků jednotek Zánik společenství vlastníků jednotek Účetnictví bytových družstev a společenství vlastníků jednotek Účtování bytových družstev Hospodaření vlastníka bytového domu Účtování nákladů a výnosů vlastníka bytového domu Zabezpečení služeb spojených s užíváním bytů Účtování společenství vlastníků Fond oprav Účtování služeb spojených s užíváním bytů Likvidace družstva po vzniku společenství vlastníků jednotek Daňová problematika Daňové hledisko Bytové družstvo Daň z příjmů právnických osob Daň z nemovitostí Společenství vlastníků jednotek Daň z příjmu právnických osob Daň z nemovitostí Praktická část práce Charakteristika bytového družstva... 35

10 10 Obsah Hospodaření družstva Majetek družstva Vznik společenství vlastníků Účetní operace po převedení bytů Účtování služeb spojených s užíváním bytů a nákladů na správu Likvidace družstva Zdaňování vyplaceného podílu Daňová přiznání Daň z příjmů právnických osob Výpočet daně z příjmů právnických osob Daň z nemovitosti Archivace Návrh likvidačního plánu Diskuze 49 6 Závěr 52 7 Zdroje 54 A Výsledovka a rozvaha BD U Tratě 56

11 Úvod 11 Seznam obrázků Obr. 1 Část výpisu z Obchodního věstníku 41 Obr. 2 Žádost o provedení skartačního řízení 46 Obr. 3 Likvidace družstva 49 Obr. 4 Likvidace družstva z daňového pohledu 51

12 12 Úvod Seznam tabulek Tab. 1 Přehled podmínek vzniku společenství 19 Tab. 2 Předpis záloh na správu jednotek nájemců a služby 23 Tab. 3 Zúčtování přijatých záloh na výdaje na správu bytů a nebytových prostor nájemců 23 Tab. 4 Účtování nákladů 24 Tab. 5 Příklady souvztažností bytové družstvo 26 Tab. 6 Účtování o zálohách, tvorba fondu oprav 28 Tab. 7 Příklady souvztažností - společenství 28 Tab. 8 Příklad účtování převodu jednotek 31 Tab. 9 Způsob zdanění příjmů 33 Tab. 10 Majetek družstva 36 Tab. 11 Zápis převedených jednotek do KN 37 Tab. 12 Přeúčtování v roce Tab. 13 Předvaha vybraných účtů za rok Tab. 14 Účtování předpisů členům bytového družstva 40 Tab. 15 Převedení závazků a pohledávek na SVJ 41 Tab. 16 Výpočet daně z příjmů právnických osob (2009) 44 Tab. 17 Inventarizace účtů k

13 Úvod 13 Seznam zkratek AU BytZ D FO MD ObchZ RU SVJ V VH ZDP ZK analytické účty zákon o vlastnictví bytů (bytový zákon) strana dal fond oprav strana má dáti Obchodní zákoník různé účty společenství vlastníků jednotek výnosy výsledek hospodaření zákon o dani z příjmů základní kapitál

14 14 Úvod 1 Úvod Problematika bydlení byla, je a bude vždy aktuální. Téměř každou osobu během života čeká situace, kdy bude muset řešit své budoucí bydlení. Málokterá osoba má dostatek finančních prostředků na zakoupení či postavení vlastního domu. Méně náročná, z hlediska financí, se jeví možnost koupě či pronájmu bytu. Při rozhodování, jakou formu bydlení si zvolíme, se setkáváme mimo jiné i s byty, které jsou ve vlastnictví bytových družstev. Pojem bytové družstvo je velmi rozšířený. Každý se s ním nejspíše někdy v životě setká. Pokud se ovšem zeptáme, co slovo bytové družstvo vlastně zahrnuje, jaký je jeho účel apod., málokdo je schopen nám odpovědět. Kromě bytových družstev jsou také velmi rozšířená společenství vlastníků jednotek. Členové společenství vlastníků jednotek jsou majiteli bytů. V praxi velmi často nájemníci bytů odkoupí družstevní byty a stanou se jejich vlastníky. V takové situaci dochází k likvidaci a vzniká společenství vlastníků jednotek. Likvidace je spojena se spoustou povinností, které je potřeba vykonat. Při přechodu družstva na formu společenství vlastníků jednotek, je potřeba si uvědomit některé rozdíly ve vedení účetnictví a odvádění daní státu. Tyto odlišnosti vznikají kvůli rozdílným právním normám, které upravují družstva a společenství. Bytová družstva se řídí obchodním zákoníkem a jsou povinna vést účetnictví dle předpisů pro podnikatelskou sféru. Oblast společenství vlastníků jednotek je upravena v zákonu o vlastnictví bytů, společenství vede účetnictví podle účetních předpisů pro nepodnikatelskou sféru (účetní jednotky, jejichž předmětem činnosti není podnikání).

15 Cíl práce a metodika 15 2 Cíl práce a metodika Cílem této bakalářské práce je vyhodnotit likvidaci konkrétního bytového družstva U Tratě v České Třebové. Průběh likvidace bude hodnocen z účetního a daňového pohledu, zda byly dodrženy veškeré povinnosti. Dílčím cílem práce je navrhnout doporučený postup při likvidaci. Výsledky práce mohou být využity jako podklady pro ostatní bytová družstva, která se ocitnou v likvidaci. Bakalářská práce je rozdělena na dvě části teoretickou a praktickou. Teoretická část práce slouží k pochopení praktické části, její součástí je teoretický podklad. Při zpracování jsem vycházela především z odborných knih a zákonů. V této části práce přibližuji rozdíly v účtování a zdaňování bytových družstev a společenství vlastníků jednotek. Teoretický základ je rozčleněn do 4 kapitol. V první kapitole představuji bytové družstvo a společenství vlastníků z právního hlediska, a to především způsoby založení, vzniku a zániku těchto jednotek. Druhá kapitola se zabývá rozdíly v účtování nákladů a výnosů u družstev a společenství vlastníků jednotek. Třetí kapitola se věnuje likvidaci bytového družstva po vzniku společenství vlastníků jednotek a následně ve čtvrté kapitole je popsána daňová problematika týkající se družstev a společenství vlastníků jednotek. Praktická část práce slouží k naplnění cílů práce. Pro její zpracování byly aplikovány poznatky z teoretické části. Tato část práce je zaměřena na konkrétní situaci v bytovém družstvu U Tratě v České Třebové. Toto družstvo prochází momentálně procesem likvidace. Důvodem likvidace byl vznik společenství vlastníků jednotek. Do teoretické části bakalářské práce je z tohoto důvodu zařazeno také společenství vlastníků jednotek. S likvidací se pojí řada úkonů, které musí družstvo provést. Proto bych ráda poukázala na důležité kroky, které by družstva při likvidaci neměla zanedbat a to z účetního a daňového hlediska.

16 16 Teoretická část práce 3 Teoretická část práce 3.1 Právní hledisko Bytové družstvo 1 Družstvo je vymezeno v Obchodním zákoníku (zákon č. 513/1991 Sb.) v tomto znění: Družstvo je společenství neuzavřeného počtu osob, založeným za účelem podnikání nebo zajišťování hospodářských, sociálních anebo jiných potřeb svých členů. ( 221 ObchZ). Družstvo je právnická osoba, která se zapisuje do obchodního rejstříku a za své závazky ručí celým svým majetkem. Družstvo musí mít alespoň 5 členů, tato podmínka neplatí, jestliže mezi členy jsou alespoň dvě právnické osoby. Členové za závazky neručí. Základní kapitál musí být nejméně Kč. Pokud družstvo zajišťuje bytové potřeby svých členů, je nazýváno bytovým družstvem. BD není zakládáno za účelem podnikání, ale jeho hlavním cílem je zajišťování potřeb bydlení pro své členy. Je tedy založeno za účelem pronájmu bytů, zajišťování základních služeb spojených s pronájmem bytů včetně údržby, opravy, rekonstrukce a modernizace Založení družstva Pro založení je nezbytné konání ustavující schůze družstva. Ustavující členská schůze zvolí svého předsedajícího, poté určuje zapisovaný základní kapitál, schvaluje stanovy, volí představenstvo a kontrolní komisi. Na ustavující schůzi hlasují osoby, které podaly přihlášku do družstva. Ustavující schůze vede k založení za podmínky, že se uchazeči o členství zavážou k členským vkladům dosahujícím určené částky zapisovaného základního kapitálu. Základní členský vklad musí být splacen do 15 dnů od konání ustavující schůze. Průběh schůze se osvědčuje notářským zápisem, jehož přílohou je seznam členů a výše jednotlivých členských vkladů. Dále se provede notářský zápis o schválení stanov Vznik družstva Družstvo vzniká dnem zápisu do obchodního rejstříku. Před podáním návrhu na zápis do obchodního rejstříku musí být splacena alespoň polovina zapisovaného základního kapitálu. Představenstvo podává návrh na zápis do obchodního rejstříku ( 225 ObchZ). Při vzniku se zřizuje nedělitelný fond ve výši nejméně 10 % zapisovaného základního kapitálu. 1 Zpracováno podle Obchodního zákoníku ( )

17 Teoretická část práce Orgány družstva Obchodní zákoník uvádí tři orgány družstva: členskou schůzi, představenstvo a kontrolní komisi. Další nepovinné orgány je možno vytvářet dle stanov. Stanovy obsahují orgány družstva, počet jejich členů, délku funkčního období orgánů, způsob ustavování, působnost a jejich svolávání a jednání. Členská schůze Členská schůze je nejvyšším orgánem družstva. Schází se ve lhůtách uvedených ve stanovách, nejméně však jednou za rok. Do působnosti členské schůze dle 239 Obchodního zákoníku například patří: měnění stanov, volení a odvolávání členů představenstva a kontrolní komise, schvalování řádné účetní závěrky, rozhodování o rozdělení a užití zisku, popřípadě úhrady ztráty, rozhodování o zvýšení nebo snížení základního kapitálu, rozhodování o zrušení družstva s likvidací nebo o přeměně družstva, rozhodování o základních otázkách koncepce rozvoje družstva. O každé členské schůzi se pořizuje zápis, který musí obsahovat: datum a místo konání schůze, přijatá usnesení, výsledky hlasování, nepřijaté námitky členů, kteří požádali o jejich zaprotokolování ( 241 ObchZ). Představenstvo Představenstvo řídí činnost družstva a rozhoduje o všech záležitostech družstva, které nejsou tímto zákonem nebo stanovami vyhrazeny jinému orgánu. ( 243 ObchZ). Představenstvo je statutárním orgánem a schází se dle potřeby. V případě doručení podnětu od kontrolní komise se musí představenstvo sejít do 10 dnů od obdržení tohoto podnětu. Ze svých členů představenstvo volí předsedu. Předseda řídí, organizuje jednání a jedná za družstvo navenek. Kontrolní komise Kontrolní komise kontroluje veškerou činnost, hospodaření družstva a projednává stížnosti členů. Zodpovídá se členské schůzi ze své činnosti, na ostatních orgánech je nezávislá. Kontrolní komise je tvořena nejméně třemi členy. Schází se podle potřeby, nejméně však jednou za tři měsíce. Člen kontrolní komise nemůže být zároveň členem představenstva.

18 18 Teoretická část práce Zánik a zrušení družstva Při ukončení činnosti je potřeba rozlišovat mezi zrušením a zánikem. Nejprve musí být družstvo zrušeno, teprve poté může dojít k jeho zániku, a to výmazem z obchodního rejstříku. Zrušené družstvo vstupuje do likvidace - pokud nestanoví zákon jinak. Ke zrušení může dle obchodního zákoníku dojít: usnesením členské schůze, zrušením konkursu po splnění rozvrhového usnesení nebo zrušením konkursu z důvodu, že majetek dlužníka je zcela nepostačující, rozhodnutím soudu, uplynutím doby, na kterou bylo družstvo zřízeno, dosažením účelu, k němuž bylo družstvo zřízeno ( 254 ObchZ). Zrušení usnesením členské schůze je především v případech, kdy veškeré byty družstevníků přešly do osobního vlastnictví a funkce družstva tak pozbyla svůj účel Společenství vlastníků jednotek Dle zákona o vlastnictví bytů (dále jen BytZ) je společenství vlastníků jednotek právnická osoba, která je způsobilá vykonávat práva a zavazovat se pouze ve věcech spojených se správou, provozem a opravami společných částí domů, které slouží i jiným fyzickým nebo právnickým osobám. Společenství může nabývat věci, práva, jiné majetkové hodnoty, byty nebo nebytové prostory pouze k účelům uvedeným ve větě první ( 9 odst. 1 BytZ) Vznik společenství Společenství vlastníků jednotek je právnická osoba, která může vzniknout pouze v souladu se zákonem o vlastnictví bytů. Vznik společenství vlastníků jednotek se zapisuje do zvláštního rejstříku společenství vlastníků jednotek. Tento rejstřík je spravován pověřeným soudem určeným zvláštním zákonem k vedení obchodního rejstříku (Peštuka, Kocourek, Čermák, 2008). Vznik společenství vlastníků jednotek není vázán na zápis do obchodního rejstříku. Doba vzniku je vázána na určujícím vlastnictví domu, ve kterém má společenství vzniknout. Další důležitou skutečností je okamžik vzniku podmínek pro vznik společenství. Zde se rozlišuje, jestli podmínky pro vznik byly splněny před 1. červencem 2000 nebo později. K 1. červenci 2000 vstoupila v účinnost novela zákona o vlastnictví bytů, která zavádí společenství jako právnickou osobu. Ode dne vzniku společenství vznikají společenství práva a povinnosti, jde také o skutečnost, která je povinně zapisovaná do rejstříku (Holejšovský, Neplechová, Olivová, 2008). Před účinností novely jmenoval zákon pouze správce, kterého mohli vlastníci jednotek pověřit k plnění příslušných úkolů správy a oprav společných částí domu. Pokud nedali správci všichni vlastníci plnou moc k jeho činnosti, včetně zastupování vlastníků u soudu a před jinými orgány, muselo se jednat se všemi

19 Teoretická část práce 19 vlastníky jednotek. Takový postup je v praxi příliš složitý. Proto novela upravuje společenství vlastníků jednotek jako právnickou osobu s kompetencemi správce a vzniká přímo ze zákona (Neplechová, Durec, 2011). Společenství jako právnická osoba podle zákona o vlastnictví bytů je zakotveno do zákona především proto, aby tato právnická osoba, aniž by byla vlastníkem nebo spoluvlastníkem domu, mohla přímo a bez pověření vlastníků vystupovat samostatně svým jménem při výkonu práv a povinností ve vymezených případech týkajících se společných částí domu. (Neplechová, Durec, 2011) Vznik společenství dle 9 odst. 3 BytZ Společenství vzniká v domě s nejméně pěti jednotkami, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků, a to dnem doručení listiny s doložkou o vyznačení vkladu do katastru nemovitostí nebo jiné listiny, kterou příslušný státní orgán osvědčuje vlastnické vztahy k jednotce, poslednímu z těchto vlastníků. Příslušný katastrální úřad vyrozumí ostatní vlastníky jednotek o provedení vkladu vlastnictví jednotky do katastru nemovitostí. ( 9 odst. 3 BytZ) Společenství může vzniknout například při převodu družstevních bytů do osobního vlastnictví, nebo pokud vlastník bytového domu rozprodává samostatně jednotlivé byty (Zámečník,[online]). Dle tohoto zákona je pro vznik společenství třeba splnit dvě podmínky. Dům musí být rozdělen nejméně na pět jednotek (bytových či nebytových), a alespoň tři z těchto jednotek musí být ve vlastnictví tří různých vlastníků. Tab. 1 Přehled podmínek vzniku společenství Počet vlastníků Méně než 5 jednotek v domě 5 a více jednotek v domě tři a více ne ano méně než tři ne ne Zdroj: Holejšovský, Neplechová, Olivová, 2008 Po splnění těchto podmínek vzniká společenství dnem doručení listiny s doložkou vkladu do katastru nemovitostí nebo jiné příslušné osvědčující listiny poslednímu ze tří vlastníků. Příslušný katastrální úřad srozumí ostatní vlastníky jednotek o skutečnosti, že došlo k provedení vkladu vlastnictví jednotky do katastru nemovitostí (Holejšovský, Neplechová, Olivová, 2008). Toto je běžný způsob vzniku společenství, výjimkou je vznik společenství u budovy, která je vlastněna družstvem dle 9 odst. 4 BytZ. Vznik dle 9 odst. 4 BytZ Jestliže družstvo, které je uvedené v 24 odst. 1 a 2 BytZ, bylo původním vlastníkem budovy a plní povinnosti správce podle 9 zákona o vlastnictví bytů, ve znění před 1. červencem 2000, vzniká společenství až prvního dne kalendářního měsíce, který následuje po měsíci, ve kterém budou družstvu doručeny listiny,

20 20 Teoretická část práce které dokládají, že spoluvlastnický podíl na společných částech domu se snížil na méně než čtvrtinu. Do doby vzniku společenství se použijí ustanovení v 9, 11 a 15 odst. 2 BytZ platná před 1. červencem 2000 (Holejšovský, Neplechová, Olivová, 2008). Bytové družstvo podle 24 odst. 1 BytZ je družstvo převádějící do vlastnictví členů družstva byty, garáže a ateliéry v budovách ve vlastnictví, popřípadě spoluvlastnictví družstva, na jejichž výstavbu byla poskytnuta finanční, úvěrová a jiná pomoc podle zvláštních právních předpisů. Družstvo podle 24 odst. 2 BytZ je družstvo převádějící do vlastnictví členů družstva byty, garáže a ateliéry v budovách ve vlastnictví, popřípadě spoluvlastnictví družstva označovaného podle dřívějších předpisů jako lidové bytové družstvo (Holejšovský, Neplechová, Olivová, 2008). Vznik společenství ke dni 1. července 2000 Zákon č. 103/2000 Sb. novelizoval zákon č. 72/1994 Sb. o vlastnictví bytů. Do této novely nemělo společenství vlastníků právních jednotek právní subjektivitu. V novele jsou stanoveny podmínky, jejichž dosažením se společenství vlastníků jednotek stane právnickou osobou, respektive, za nichž dochází ke vzniku společenství. I když před touto novelou vlastníci jednotek, tvořili společenství, společenství nebylo právnickou osobou. V přechodných ustanoveních zákona bylo nutné vyřešit situace, kdy ve spoustě domů již byly splněny podmínky zákona č. 103/2000 Sb. pro vznik společenství před novelou (Holejšovský, Neplechová, Olivová, 2008). Podle čl. II odst. 2 zákona č. 103/2000 Sb. v domech s nejméně pěti jednotkami, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků, kteří je nabyli do vlastnictví přede dnem nabytí účinnosti zákona č. 103/2000 Sb. a do tohoto data jim byly doručeny listiny s doložkou o povolení vkladu do katastru nemovitostí nebo jiné příslušné listiny, kterými příslušný orgán osvědčuje vlastnické vztahy k jednotce, vzniká společenství dnem nabytí účinnosti tohoto zákona Orgány společenství vlastníků jednotek Zákon o vlastnictví bytů vymezuje orgány společenství. Každé společenství musí mít minimálně dva orgány: shromáždění vlastníků jednotek a výbor. Zákon umožňuje vytvoření dalších orgánů společenství. Tyto další orgány však musí být uvedeny ve stanovách společenství. Shromáždění vlastníků jednotek Nejvyšším orgánem společenství je shromáždění vlastníků jednotek. V rámci shromáždění se projevuje vůle jednotlivých vlastníků jednotek, výsledek je poté začleněn do rozhodnutí shromáždění (Holejšovský, Neplechová, Olivová, 2008). Po vzniku společenství musí být shromáždění svoláno nejpozději do 60 dnů ode dne vzniku.

21 Teoretická část práce 21 První schůze shromáždění je svolávána vlastníkem budovy. Během této schůze musí být přítomen notář, který vyhotoví notářský zápis o průběhu schůze, volbě orgánů a schvalování stanov. Přílohou notářského zápisu jsou schválené stanovy společenství (Společenství vlastníků jednotek, [online]). Četnost konání shromáždění je uvedena ve stanovách, zákon však stanovuje konání shromáždění alespoň jednou ročně. Nejprve se musí každé shromáždění svolat. Zákon o vlastnictví bytů přesně nevymezuje, kdo je oprávněn shromáždění svolávat (až na první schůzi). Pouze hovoří o možnosti podat podnět ke svolání. Podnět ke svolání může učinit výbor, pověřený vlastník nebo vlastníci jednotek mající alespoň jednu čtvrtinu hlasů. Shromáždění je usnášeníschopné, pokud jsou přítomni vlastníci jednotek, jež vlastní většinu hlasů. K přijetí usnesení je nutná nadpoloviční většina přítomných hlasů. Do výlučné působnosti shromáždění spadají věci, u kterých zákon výslovně vyžaduje pro jejich přijetí kvalifikovanou většinu. Jde například o schválení nebo změny stanov, volbu členů výboru nebo pověřeného vlastníka, modernizaci, rekonstrukci, změnu účelu užívání stavby a další (Holejšovský, Neplechová, Olivová, 2008). Výbor společenství Výbor je statutárním a výkonným orgánem společenství. Statutárním orgánem společenství může být také pověřený vlastník. Volbu statutárního orgánu provádějí vlastníci jednotek na první schůzi shromáždění. V případě výboru jde o kolektivní statutární orgán. To znamená, že rozhodnutí výboru jsou výsledkem projevené vůle více osob. Výbor musí mít nejméně 3 členy a je volen shromážděním vlastníků jednotek. Funkční období výboru je vymezeno ve stanovách, maximálně však 5 let. Každý výbor má svého předsedu, který navenek jedná za celý výbor. Předseda je volen členy výboru. Jako statutární orgán výbor jedná jménem společenství navenek a svolává shromáždění vlastníků jednotek. Do pravomocí výboru jako výkonného orgánu spadá rozhodování ve věcech, které souvisí se správou domu a s předmětem činnosti společenství. Výjimku však tvoří věci, které dle zákona a stanov spadají do pravomocí shromáždění (Holejšovský, Neplechová, Olivová, 2008). Další orgány Další orgány společenství mohou být vytvářeny pouze na základě stanov. Nejčastěji konstruovaným orgánem je kontrolní orgán, například kontrolní komise. Do působnosti kontrolní komise kupříkladu patří kontrola veškeré činnosti společenství, projednávání stížností členů a nahlížení do účetních knih a kontrola uvedených údajů (Holejšovský, Neplechová, Olivová, 2008) Zánik společenství vlastníků jednotek Společenství vlastníků jednotek zaniká dnem zániku domu nebo v případech uvedených v 5 odst. 6 a 7 BytZ.

22 22 Teoretická část práce Zánik domu Zánikem domu se rozumí změna faktického stavu, v důsledku níž dům přestane splňovat definiční znaky domu podle zákona o vlastnictví bytů. Může jít o totální destrukci domu nebo o přestavbu při které dům ztratí charakter domu či budovy. Konkrétním příkladem může být situace, kdy se z budovy po přestavbě stane garáž (Holejšovský, Neplechová, Olivová, 2008). Ostatní případy dle 5 odst. 6 a 7 BytZ Vlastníci jednotek v domě mohou uzavřít dohodu o změně vlastnictví jednotek na podílové spoluvlastnictví budovy. Dnem vkladu spoluvlastnického práva do katastru nemovitostí dle této dohody vzniká spoluvlastnictví budovy a dochází k zániku společenství vlastnictví jednotek. Pokud je vlastníkem všech jednotek v domě jedna osoba, tuto změnu může provést formou notářského zápisu, ve kterém prohlásí, že ruší vymezení jednotek v domě a mění vlastnictví jednotek na vlastnictví budovy (Holejšovský, Neplechová, Olivová, 2008). 3.2 Účetnictví bytových družstev a společenství vlastníků jednotek Bytová družstva i společenství vlastníků jednotek musejí vést účetnictví. Způsob účtování BD a společenství vlastníků je však v některých věcech odlišný. V této části práce se proto zaměřím na základní oblasti účtování, ve kterých jsou odlišnosti Účtování bytových družstev Hospodaření vlastníka bytového domu Můžeme říci, že hlavním úkolem hospodaření družstva je zajištění finančních prostředků na funkčnost bytového domu, režijní náklady či zaplacení služeb, které souvisejí s používáním bytů. K úhradě nákladů na zabezpečení provozu domu slouží nájemné. Pro členy družstva tak vyplývá nájemní vztah k užívání bytů (Neplechová, Durec, 2011). Bytová družstva účtují podle Českých účetních standardů č. 17 a 18 pravidelný měsíční předpis nájemních a družstevních bytů, předpis poplatku na náklady spojené se správou domu a pozemku za jednotky vlastníků a předpis služeb souvisejících s používáním bytů. Nájemné družstevních bytů je stanoveno jako zálohové. K poslednímu dni roku bytové družstvo vyúčtuje zaplacené zálohy nájemci (Vyštejnová, 2009). Podle cenového výměru Ministerstva financí č. 06/2002, který byl ústavním soudem zrušen, nájemné z bytů zahrnuje jen ekonomicky oprávněné náklady. Tyto náklady jsou zvýšené o tvorbu rezerv k jejich úhradám, o tvorbu zdrojů na rekonstrukce a modernizace týkající se budovy a jejího příslušenství, dále jsou snížené o zdaněné příjmy z nebytových prostorů, případně o jiné příjmy

23 Teoretická část práce 23 z domu. Vybírané nájemné nezahrnuje zisk družstva. Ekonomicky oprávněné náklady jsou náklady na opravy a údržbu bytu a domu, náklady na správu domu, náklady na pojištění domu, odpisy domu nebo bytů podle předpisů o účetnictví, daň z nemovitosti a náklady spojené s užíváním zastavěného pozemku včetně pozemku na něj navazujícího. Náklady na opravy a údržbu bytu a domu financuje majitel, což jsou v případě družstva jeho členové. Členové družstva tedy hradí tyto náklady formou nájemného. Jejich výše se stanovuje na základě předpokládaných oprav. Předpokládaná částka se zahrne do výpočtu celkového nájemného. Mezi náklady na správu domu například patří výdaje na vedení účetnictví či odměny statutárnímu orgánu. Ostatní provozní náklady jsou položky režijního charakteru, např. kancelářské potřeby, poplatky za telefon, právní porady apod. (Neplechová, Durec, 2011). Náklady spojené se správou domu a pozemků se účtují na nákladových účtech 5. účtové třídy. Při zálohovém způsobu účtování se k 31. prosinci rozpustí krátkodobá záloha ve prospěch účtu 602 a to takovým způsobem, aby vznikl hospodářský výsledek nula. Tato záloha je snížena o zdaněné příjmy. V některých družstvech se nepoužívá zálohový systém a nájemné se účtuje jako pravidelný měsíční předpis na vrub účtu 311 a ve prospěch účtu 602. K poslednímu prosinci se sestaví hospodářský výsledek. Tento způsob ovšem často znemožní členům použít ostatní příjmy z domu k úhradě nákladů, které jsou spojeny se správou domu a pozemku. Jde například o příjmy z nebytových prostor, z pronájmu televizní antény či z umístění reklam (Vyštejnová, 2009). Tab. 2 Předpis záloh na správu jednotek nájemců a služby Č. Účetní případy MD D 1. Celková pohledávka vůči nájemcům 311 krátkodobá záloha na úhradu nákladů na správu domu a 324 pozemku dlouhodobá záloha na opravy a technická zhodnocení 475 krátkodobá záloha na služby 324 Zdroj: Vyštejnová, 2009 Tab. 3 Zúčtování přijatých záloh na výdaje na správu bytů a nebytových prostor nájemců Č. Účetní případy MD D 1. Předpis záloh na správu bytů a nebytových prostor AU 2. Úhrada od nájemců Náklady hrazené ze zálohy nájemců (pojištění, 5xx RU poplatek na správu, odměny funkcionářů) 4. Rozpuštění krátkodobé zálohy spojené se správou majetku nájemců do výnosů 324 AU 602V Zdroj: Vyštejnová, 2009

24 24 Teoretická část práce Účtování nákladů a výnosů vlastníka bytového domu V souvislosti s pronajímáním bytů vznikají družstvu různé náklady a výnosy. Při účtování nákladů a výnosů bytová družstva používají účty v účtové třídě 5 Náklady a v účtové třídě 6 Výnosy. Tab. 4 Účtování nákladů Náklady Účtová skupina Příklady provozní 50 - Spotřebované nákupy spotřeba materiálu, energie, spotřeba paliva k výrobě tepla a teplé užitkové vody finanční mimořádné 51 Služby opravy a udržování, nájemné z pozemků, cestovné 52 - Osobní náklady mzdy a odměny, sociální pojištění 53 - Daně a poplatky silniční daň, daň z nemovitosti (zde se neúčtuje daň z příjmu) 54 - Jiné provozní náklady poskytnuté dary, pokuty a penále, manka a škody na majetku 55 - Odpisy, rezervy, komplexní náklady příštích období a opravné položky provozních nákladů odpisy dlouhodobého nehmotného a hmotného majetku 56 - Finanční náklady pojistné, úroky z prodlení, bankovní výlohy 57 - Rezervy a opravné tvorba opravných položek k položky finančních nákladů poskytnutým zálohám 58 - Mimořádné náklady manka a škody vzniklé z mimořádných příčin - opravy nákladů min. účetních období 59 - daně z příjmů, převodové účty a rezerva na daň z příjmů Zdroj: Neplechová, Durec, 2011 výše splatné daně z příjmů, doměrky, vratky daně z příjmů Zabezpečení služeb spojených s užíváním bytů V nájemném, které platí členové družstva nájemníci, není zahrnuta cena služeb spojených s užíváním bytů. Cenový výměr Ministerstva financí, který byl zrušen ústavním soudem, vymezoval tyto služby. Pokud nový zákon nestanoví jinak, jedná se o: ústřední (dálkové) vytápění, dodávku teplé vody, úklid společných prostor v domě,

25 Teoretická část práce 25 užívání výtahu, dodávku pitné vody, užívání domovní prádelny a mandlu, osvětlení společných prostor v domě, kontrolu a čištění komínů, odvoz domovního odpadu, čištění žump, vybavení bytů společnou televizní anténou, popř. další služby, které pronajímatel s nájemníky dohodne. Ceny těchto služeb se rozúčtují na jednotlivé nájemce bytu a platí se formou záloh. Většinou se na výši zálohy dohodne pronajímatel s nájemcem. Pokud nedojde k dohodě, účtují se měsíční zálohy ve výši měsíčního podílu z předpokládané roční ceny služeb (Neplechová, Durec, 2011). Po skončení zúčtovacího období dojde k vyúčtování těchto záloh s nájemci. Účtování nákladů na služby spojené s užíváním bytů Služby, které souvisí s užíváním bytů, představují v účetnictví pouze zúčtovací vztah za nájemníky či nájemci nebytových prostorů. Vlastník domu pouze služby zprostředkovává. K účtování se používá účet 315 Ostatní pohledávky. Náklady na služby související s užíváním bytů nejsou součástí nájemného. Jde například o náklady na úklid společných prostor, náklady na osvětlení společných prostor, odvoz domovního odpadu, cena za užívání výtahu, cena za užívání domovní prádelny, náklady na vybavení bytu společnou televizní a rozhlasovou anténou. Příklad účtování je uveden v následující tabulce.

26 26 Teoretická část práce Tab. 5 Příklady souvztažností bytové družstvo Č. Účetní případy MD D 1. Předpis nájemného a záloh na služby spojené s užíváním bytů 311 AU nájemné 602 záloha na služby 324 AU 2. Úhrada měsíčních plateb nájemníky AU 3. Poskytnuté zálohy dodavatelům služeb 314 AU 221 (např. na dodávku elektrického proudu pro společné prostory, na vodné a stočné aj.) 4. Vyúčtování dodavatelů za dodávky 315 AU 321 služeb (např. tepla, pitné vody aj.) 5. Zúčtování záloh k faktuře dodavatele Vyúčtování záloh od nájemníků za 324 AU 315 AU služby 7. Předpis výsledků vyúčtování Doplatek (zálohy jsou nižší) Přeplatek (zálohy jsou vyšší) 311 (378) AU 324 AU 324 AU 311 (379) AU 8. Úhrada doplatku vyúčtování nájemci AU 9. Vrácení přeplatku nájemcům 324 AU, 311 AU 221 Zdroj: Neplechová, Durec, Účtování společenství vlastníků Společenství je podle zákona o účetnictví povinno vést účetnictví a to ode dne svého vzniku. Společenství se může rozhodnout, zda bude vést účetnictví ve zjednodušeném nebo v plném rozsahu. V této práci se budu zabývat pouze účtováním v plném rozsahu Fond oprav V účetnictví společenství vlastníků jednotek jde především o účtování tzv. fondu oprav. Pojem fond oprav je nepřesný, protože se nejedná o vlastní zdroj financování společenství. Fond oprav je však všeobecně zažitý pojem pro zálohové platby a v praxi se běžně používá. Náklady spojené se správou, provozem a opravami společných částí domu nepatří mezi náklady společenství. Tyto náklady jsou rozpočítávány na jednotlivé vlastníky a jsou nákladem vlastníků. K jejich úhradě se využívá zálohových plateb vlastníků, které jsou nazývány fondem oprav. Zaplacené zálohy od vlastníků jsou vedeny jako závazky společenství vůči vlastníkům. Podle 15 odst. 4 zákona o vlastnictví bytů musí docházet k vyúčtování zaplacených záloh (Peštuka, Kocourek, Čermák, 2008).

27 Teoretická část práce 27 Výši záloh si dle zákona o vlastnictví bytů určí vlastníci jednotek usnesením shromáždění dopředu tak, aby byly kryty předpokládané náklady, které bude nutné vynaložit v následujících měsících i v dalších letech. Výši částky a den její splatnosti sděluje vlastníkům jednotek výbor nebo pověřený vlastník. Není-li výbor nebo pověřený vlastník zvolen, rozhoduje se o výši částek nadpoloviční většinou všech vlastníků jednotek v domě. Rozlišujeme krátkodobé a dlouhodobé zálohy vlastníků. Krátkodobé zálohy se účtují na účet 324 a slouží k úhradě běžných ročních nákladů. Dlouhodobé zálohy jsou používány na náklady dražších jednorázových akcí a jsou účtovány na účet 955. Jde například o zateplení domu, opravu fasády, střechy apod. Naplňování fondu oprav probíhá formou hrazených záloh v hodnotě předpokládaných výdajů. Pokud jsou vybrané zálohy nižší než předpokládané výdaje, musí se vybrat v dalších obdobích. Vyšší vybrané zálohy jsou ponechány jako rezerva do dalších let (Peštuka, Kocourek, Čermák, 2008). O čerpání fondu lze účtovat s použitím výsledkových účtů nebo bez jejich použití. Při účtování bez použití výsledkových účtů se náklady správy přímo účtují na účet fondu oprav (324). V takovém případě je vhodné mít analyticky členěn účet 324 dle jednotlivých nákladů, např. 511 Běžné opravy. Při účtování s použitím výsledkových účtů se náklady správy, které se rozúčtovávají na vlastníky, účtují na MD nákladových účtů nebo účtu čerpání oprav (649). Pokud jsou vlastníkům přeúčtovány všechny služby, vykazuje nákladový účet nulový zůstatek. Hodnota nákladů za správu je vyjádřena obratem strany MD nákladového účtu. Jestliže je místo nákladového účtu použit účet 649, pak hodnotu nákladů za správu vyjadřuje zůstatek nákladových účtů (Peštuka, Kocourek, Čermák, 2008).

28 28 Teoretická část práce Tab. 6 Účtování o zálohách, tvorba fondu oprav Č. Účetní případy MD D 1. Předpis úhrady zálohy Úhrada zálohy vlastníkem a. Čerpání fondu bez použití výsledkových účtů faktura za služby úhrada faktury b. Čerpání fondu s použitím výsledkových účtů faktura za služby úhrada faktury přeúčtování faktury za služby vlastníkům 1. varianta - použití nákladového účtu varianta použití výsledkového účtu Zdroj: Peštuka, Kocourek, Čermák, Účtování služeb spojených s užíváním bytů Stejně jako u bytových družstev, i společenství vlastníků jednotek má povinnost zajistit vlastníkům služby, které souvisí s užíváním bytů. Tyto služby jsou hrazeny vlastníky bytů a nebytových prostor formou záloh. Výše záloh pro jednotlivé vlastníky se stanovuje s ohledem na konkrétní situace, tj. na předpokládané množství odebraných služeb a cenu těchto služeb. Protože společenství je pouze zprostředkovatelem služeb, je účtován pouze zúčtovací vztah mezi odběrateli (vlastníky bytů) a dodavateli služeb (Neplechová, Durec, 2011). Tab. 7 Příklady souvztažností - společenství Č. Účetní případy MD D 1. Předpis zálohy (měsíčně): na služby na správu 311 AU 324/1 AU 324/2 AU 955 ostatní (dlouhodobé zálohy) 2. Náklady na správu celkem 5xx RU 3. Vyúčtování záloh na správu 324/2 AU Náklady na služby 315 AU Vyúčtování záloh na služby 324/1 AU 315 AU Zdroj: Neplechová, Durec, 2011

29 Teoretická část práce Likvidace družstva po vzniku společenství vlastníků jednotek Převodem družstevních bytů do osobního vlastnictví členů vzniká společenství vlastníků jednotek. V takové situaci vedle sebe existují dvě právnické osoby, které mají stejný účel. Z právního a účetního pohledu jde o zajímavý stav. Zákon neumožňuje změnu právní formy družstva, musí tedy dojít k jeho zrušení bez právního nástupce, tedy k jeho likvidaci (Správa nemovitostí - likvidace bytového družstva, [online]). Tento postup je rozumný, protože existence družstva zároveň s existencí společenství vlastníků je zbytečná. Společenství po vzniku plní funkce, které do té doby provádělo družstvo. Družstvo však i nadále musí vést účetnictví, evidenci svých členů, sestavovat účetní závěrky apod. (Likvidace družstva, likvidace společnosti s ručením omezeným,[online]). Likvidace družstva je řízení, jehož účelem je mimosoudní vypořádání majetkových poměrů zrušeného družstva, tj. před jeho zánikem (Neplechová, Durec, 2011). Vzhledem k tomu, že společenství jako právnická osoba vzniká ze zákona zcela nezávisle na předcházejícím dění, lze podle Neplechové (2011) aplikovat následující postup, pokud právní předpisy nestanoví jinak: 1. Existence dvou právních subjektů k téže věci téže činnosti je nelogická. Zrušit lze pouze družstvo, nikoliv právní subjekt, který vznikl ze zákona. 2. Členská schůze za účasti notáře rozhodne o zrušení a družstvo na základě tohoto rozhodnutí vstupuje do likvidace ( družstvo vlastníků v likvidaci ). 3. Ke dni předcházejícímu den vstupu do likvidace uzavře družstvo účetní knihy a sestaví mimořádnou účetní závěrku. 4. Ke dni vstupu do likvidace družstvo sestaví zahajovací rozvahu, která musí navazovat na rozvahu a zůstatky rozvahových účtů výše uvedené mimořádné účetní závěrky. 5. Likvidaci provádí likvidátor, kterého může jmenovat členská schůze. Likvidátor při své činnosti vychází z povinností, které mu ukládá zákon. 6. V průběhu likvidace družstva vlastníků v likvidaci je likvidátor povinen vyrovnat všechny daňové a poplatkové nedoplatky a opatřit souhlas správce daně s ukončením činnosti družstva jako daňového poplatníka. 7. Po provedení všech potřebných úkonů je likvidátor povinen sestavit ke dni skončení likvidace účetní závěrku, předložit ji členské schůzi ke schválení spolu s návrhem na rozdělení likvidačního zůstatku. 8. Likvidační zůstatek se rozdělí mezi členy způsobem uvedeným ve stanovách. Pokud stanovy neurčují jinak, je nutno postupovat při rozdělení likvidačního zůstatku na základě ustanovení obchodního zákoníku (vyplacení splacených vkladů členům a případný zbytek likvidačního zůstatku se roz-

30 30 Teoretická část práce dělí mezi členy podle rozsahu, v jakém se podílejí na základním kapitálu družstva). 9. Po rozdělení likvidačního zůstatku končí proces likvidace. Do 30 dnů od skončení likvidace požádá likvidátor o výmaz družstva z obchodního rejstříku. Před vstupem do likvidace musí BD zaúčtovat veškeré případy, které souvisejí s účetním obdobím a provést inventarizaci majetku a závazků. Jestliže na začátku roku byly některé byty v majetku družstva a během roku docházelo k postupnému převodu do osobního vlastnictví, družstvo rozpustí krátkodobé zálohy na nájemné a zálohy na správu do výnosů. Po zaúčtování všech účetních operací se sestaví výkaz zisku a ztrát a rozvaha. Ve lhůtě 25 dnů od vstupu do likvidace musí být doručena mimořádná účetní závěrka spolu s přiznáním k dani z příjmů právnických osob příslušnému správci daně. Od tohoto okamžiku družstvo používá název bytové družstvo s dovětkem v likvidaci (Vyštejnová, 2009) Daňová problematika Kupní ceny jednotek jsou daňovým výnosem účtovaným na účet 641. Výši tohoto výnosu je možné snížit o daňovou zůstatkovou cenu převedených jednotek a o alikvotní výši pořizovací ceny pozemku evidovaného v majetku družstva, který připadá na převáděné spoluvlastnické podíly na tomto pozemku. Náklady na účtu 541 jsou tedy daňově uznatelné pro účely daně z příjmu právnických osob pouze do výše součtu zůstatkových daňových cen převáděných jednotek a pořizovací ceny převáděného pozemku. Převody bytů jsou také předmětem daně z převodu nemovitostí. Poplatníkem této daně je družstvo. Daňové přiznání musí být podáno nejpozději do konce třetího měsíce následujícího po měsíci, ve kterém byl zapsán vklad do katastru nemovitostí. Družstvo musí podat tolik daňových přiznání, kolik převedlo jednotek. Za každou jednotku tedy podává vlastní daňové přiznání. Daň je vyměřena z kupní ceny nebo z ceny stanovené znaleckým posudkem, a to z té hodnoty, která je vyšší (Neplechová, Durec, 2011).

31 Teoretická část práce 31 Tab. 8 Příklad účtování převodu jednotek Č. Účetní případy MD D Částka v Kč 1. Prodej jednotek (vč. spoluvlastnických podílů na pozemku) za ceny uvedené ve smlouvách o převodu 2. Zúčtování zůstatkových cen jednotek Vyřazení jednotek z majetku družstva Vyřazení pozemků Snížení vkladů (základního kapitálu) Snížení nedělitelného fondu Vzájemné vypořádání pohledávek a závazků z prodeje Zdroj: Neplechová, Durec, Daňové hledisko Rozdíly mezi bytovými družstvy a společenstvím vlastníků jednotek jsou také ve zdaňování. V této části práce se budu zabývat pouze daní z příjmů a daní z nemovitosti, protože z hlediska likvidace jsou nejvíce zásadní Bytové družstvo Bytové družstvo má povinnost se do 30 dnů ode dne zapsání do obchodního rejstříku, tedy od svého vzniku, registrovat k dani z příjmů právnických osob. Družstvo se musí registrovat i přesto, že provozuje činnost, ze které mu neplynou zdanitelné příjmy. Zároveň se zaregistruje i k ostatním daním, především k dani z nemovitosti (Neplechová, Durec, 2011) Daň z příjmů právnických osob Základ daně z příjmů u družstev se stanoví stejným způsobem jako u ostatních daňových subjektů. Lhůta pro podání daňového přiznání a zaplacení daně je do 1. dubna následujícího roku. Mezi nejčastější výnosy bytového družstva patří nájemné z bytů a garáží hrazené členy, nájemné z bytů a garáží hrazené jinými osobami, nájemné z nebytových či společných prostor, výnosy ze sankcí za pozdní úhrady, úroky z bankovních účtů atd. Hlavním výnosem je nájemné z bytů a garáží hrazené členy družstva (Neplechová, Durec, 2011). Pokud zpracovává roční závěrku daňový poradce, lhůta pro podání a zaplacení daně je do následujícího roku. Podle 19 odst. 1 jsou od daně z příjmů osvobozeny příjmy plynoucí z nájemného za byty, garáže a z úhrad za plnění poskytovaná s užíváním bytů a garáží. Členům družstva daňové povinnosti nevznikají, protože jim nejsou vypláceny žádné příjmy. Pokud družstvo dosáhne kladného výsledku hospodaření,

32 32 Teoretická část práce členům může být vyplacen podíl na zisku, který je zdaněn zvláštní sazbou daně ve výši 15 % Daň z nemovitostí Plátcem daně z nemovitosti je vlastník budovy, tedy bytové družstvo. Celková problematika daně z nemovitostí se u družstev neliší od ostatních daňových subjektů. Podle zákona o dani z nemovitostí 13 je poplatník povinen podat přiznání do 31. ledna zdaňovacího období podle stavu k 1. lednu. Daňové přiznání se nepodává, jestliže je poplatník podal v některém z předchozích zdaňovacích období. Jestliže však dojde ke změně okolností rozhodných pro vyměření daně, je poplatník povinen daň do 31. ledna přiznat a to buď podáním daňového přiznání, nebo dílčího daňového přiznání Společenství vlastníků jednotek Podle zákona o daních z příjmů není společenství podnikatelským subjektem, pro účely zákona o daních z příjmů. Jeho příjmy tedy nejsou předmětem daně z příjmů. Povinnost registrovat se k dani nevzniká společenství ke dni vzniku. Společenství se registruje až do 30 dnů ode dne, kdy začalo vykonávat činnost, jejíž příjmy spadají do předmětu daně nebo do 15 dnů od dne, kdy mu vznikla povinnost srážet daň jako plátci Daň z příjmu právnických osob U společenství vlastníků jednotek je potřeba rozlišovat příjmy společenství a příjmy vlastníků. Ne všechny příjmy (výnosy), které společenství získá, jsou příjmem společenství. Mnoho příjmů je příjmem jednotlivých vlastníků. Takové příjmy nezdaňuje společenství, ale vlastníci podávají svá vlastní daňová přiznání. Výnosy a náklady ze správy, provozu a oprav společných částí domu (hlavní činnosti) nejsou předmětem daně z příjmu společenství vlastníků jednotek. Tyto příjmy se přeúčtovávají vlastníkům (Peštuka, Kocourek, Čermák, 2008). Příjmy, které jsou předmětem daně u jednotlivých vlastníků, se zdaňují bez ohledu na to, zda budou vlastníkům skutečně vyplaceny nebo zda je vlastníci ponechají společenství. Příkladem je například ponechání příjmu společenství jako mimořádná záloha na správu domu (Neplechová, Durec, 2011).

33 Teoretická část práce 33 Tab. 9 Způsob zdanění příjmů Typ příjmu (výnosu) příjmy z bankovních úroků (pokud se SVJ nedohodne s jednotlivými vlastníky, že se bude jednat o jejich příjmy) sankce za opožděné úhrady záloh jednotlivých vlastníků jednotek sankce za opožděné úhrady nájemného uplatněné SVJ za neplnění povinností dlužníka nájemce prostor ve spoluvlastnictví jednotlivých vlastníků (např. nájemců nebytových prostor atp.) příjmy z nájemného společných prostor (např. příjmy z pronájmu sušárny pronajímané jako sklad, z pronájmu štítové stěny jako reklamní plochy atp.) ostatní příjmy plynoucí ze společných prostor (např. příjmy z práva umístit telekomunikační či reklamní zařízení na domě atd.) příjmy z prodeje majetku ve spoluvlastnictví jednotlivých vlastníků (movitého i nemovitého, hmotného i nehmotného) Zdroj: Neplechová, Durec, 2011 Předmětem daně u SVJ úroky z běžného účtu NE (viz. 18 odst. 4 písm. c ZDP) úroky z ostatních typů bankovních účtu ANO ANO NE NE NE NE Předmětem daně u jednotlivých vlastníků NE NE ANO (v případě vlastníků fyzických osob 8 ZDP) ANO (v případě vlastníků fyzických osob 9 a 11 ZDP) ANO (v případě vlastníků fyzických osob 10 a 11 ZDP) ANO (v případě vlastníků fyzických osob 10 a 11 ZDP, pokud nejsou osvobozeny podle 4 ZDP) Zdanitelné příjmy společenství vznikají v souvislosti s provozováním společných částí domů a nakládání s věcmi, právy a jinými majetkovými hodnotami, byty a nebytovými prostorami, které nabývají při plnění svého poslání (Kocourek, Peštuka, Čermák, 2008). Protože společenství není zřízeno za účelem podnikání, při výpočtu základu daně se používá zvláštní systém zdaňování ne-

34 34 Teoretická část práce podnikatelských subjektů. Tento systém vychází z 18 odst. 4 ZDP. Z tohoto zákona vyplývá, že předmětem daně nejsou následující výnosy (Neplechová, Durec, 2011): výnosy z činnosti vyplývající z poslání SVJ za podmínky, že daňově uznatelné náklady v souvislosti s touto činností jsou vyšší, výnosy z dotací a ostatních příspěvků z veřejných rozpočtů a státních fondů, rozpočtu Evropské unie poskytnutých podle zvláštních právních předpisů, výnosy z úroků z vkladů na běžném účtu. Jestliže má společenství pouze výše uvedené příjmy, všechny jeho náklady jsou daňově neuznatelné. Společenství nemusí v takovém případě podávat daňové přiznání Daň z nemovitostí U společenství vlastníků jednotek platí daň z nemovitosti jednotliví vlastníci jednotek. Společenství je poplatníkem pouze v případě, kdy vlastní nějaká nemovitosti pro účely správy domu. Poté společenství zdaňuje nemovitost klasickým způsobem jako ostatní daňové subjekty (Neplechová, Durec, 2011).

35 Praktická část práce 35 4 Praktická část práce 4.1 Charakteristika bytového družstva Bytové družstvo U Tratě se sídlem v České Třebové bylo založeno dne 26. března 2002 na ustavující schůzi. Součástí ustavující schůze bylo také schválení stanov družstva. Družstvo vzniklo dnem zápisu do obchodního rejstříku vedeného Krajským soudem v Hradci Králové, který byl proveden 20. září Předmětem činnosti je pronájem bytů a nebytových prostor, včetně poskytování základních služeb, které zajišťují řádný provoz bytů, nebytových a společných prostor. Do předmětu činnosti dále patří zabezpečování provozu, správy, údržby a oprav bytového a nebytového fondu. Základní členský vklad byl ve výši Kč. Souhrn členských vkladů tvoří základní kapitál, který činí Kč. Během činnosti družstva se počet členů zvedl o dva členy, v současnosti je tedy v družstvu 15 členů. Do orgánů družstva mohou být voleni pouze členové starší 18 let a zástupci právnických osob, které jsou členy družstva. BD U Tratě má tyto orgány: členská schůze, předseda a místopředseda. Nejvyšším orgánem je členská schůze, kterou svolává předseda. Členská schůze plní funkci představenstva a kontrolní komise. Předseda je statutární orgánem, řídí činnost družstva a rozhoduje o veškerých záležitostech družstva, které nepřipadají členské schůzi. Současnou předsedkyní je paní Eva Flídrová, místopředsedkyní je paní Naděžda Hamplová. Na členské schůzi konané dne 28. července 2011 bylo rozhodnuto o zrušení společnosti s likvidací ke dni 31. srpna Likvidátorem byla zvolena paní Zdeňka Novotná. Tato skutečnost byla do obchodního rejstříku zapsána 7. září 2011, k tomuto dni došlo k zápisu do obchodního rejstříku bytové družstvo v likvidaci Hospodaření družstva Družstvo hospodaří samostatně a na svůj účet, náklady jsou hrazeny z fondů vytvořených z příjmů z bytového hospodářství a z případné další činnosti družstva. Účetní závěrka je sestavována každý rok. Při projednání řádné účetní závěrky se členská schůze dohodne na použití zisku, případně na způsobu úhrady ztráty. Družstvo má 3 druhy fondů: nedělitelný fond, fond oprav, údržby a modernizace. Nedělitelný fond byl vytvořen při vzniku ve výši 10 % zapisovaného základního kapitálu. Nedělitelný fond je doplňován o 10 % ročního zisku, a to dokud jeho výše nedosáhne poloviny základního kapitálu. Tento fond lze použít pouze k úhradě ztrát. Fond oprav, údržby a modernizace je využíván na opravy, údržbu a investice do bytového domu. Do fondu oprav se převádí nejméně 80 % ročního čistého zisku. Fond finančních rezerv slouží k zajištění splátek úvěrů družstva. Jeho hodnota na vedeném účtu musí být minimálně ve výši trojnásobku měsíční splátky úvěru.

36 36 Praktická část práce Majetek družstva Při založení byla od města Česká Třebová odkoupena nemovitost s pozemkem, která činila veškerý majetek družstva. Kupní cena odkoupené nemovitosti činila Kč, pozemek byl zakoupen za Kč. Majetek tedy celkem činí Kč, jeho hodnota se musí rovnat základnímu kapitálu na účtu 411, který je analyticky členěn. Účet je tvořen sumou základních členských vkladů. Základní členský vklad činil Kč, na začátku tento vklad složilo 13 členů, zapisovaný základní kapitál je tedy ve výši Kč. Nezapisovaný základní kapitál na účtu je tvořen dalšími členskými vklady nájemníků. Další vklady se u jednotlivých nájemníků liší podle velikosti bytových jednotek. Z tabulky č. 10 je zřejmé, že cena majetku se přesně nerovná základnímu kapitálu. Účet 411 by se měl rovnat součtu účtů 021 a 031. Je zde zanedbatelný dvoukorunový rozdíl, který vznikl zaokrouhlením. Tab. 10 Majetek družstva Účet Název účtu Částka (v Kč) 021 Stavby Pozemky Celkem Základní kapitál zapisovaný Základní kapitál nezapisovaný Celkem Zdroj: Interní materiály družstva 4.2 Vznik společenství vlastníků Bytové družstvo nemá povinnost převádět byty do vlastnictví jednotlivých členů. Pokud je ovšem zamýšlen převod bytových jednotek do vlastnictví členů, je nutné vyhotovit Prohlášení vlastníka. V této listině vlastník budovy vymezuje společné prostory a samostatné jednotky. Bytové družstvo U tratě se rozhodlo převádět byty do osobního vlastnictví. Prohlášení vlastníka bylo vypracováno 10. května 2005, k zápisu do katastru nemovitostí došlo 19. ledna Společenství vlastníků jednotek ze zákona vzniká, jestliže alespoň tři jednotky v domě vlastní tři různí vlastníci. Ke vzniku dochází dnem, ve kterém byla doručena listina s doložkou o vyznačení vkladu do katastru nemovitostí třetímu zapsanému vlastníkovi. V tabulce č. 11 můžeme vidět, že družstvo vlastnilo celkem 15 bytových jednotek, které postupně převedlo do vlastnictví svých členů. Třetím vlastníkem, kterému byla doručena listina s doložkou, byla paní Naděžda Hamplová, která písemnost převzala 26. července 2006, k tomuto dni vznikla dvě společenství vlastníků jednotek, protože BD bylo založeno ze dvou čísel popisných nemovitost čp a nemovitost čp

37 Praktická část práce 37 Tab. 11 Zápis převedených jednotek do KN Číslo jednotky Jméno Vklad zapsán do KN dne 1488/11 Štarman Vladimír /12 Otto a Jana Slezákovi /21 Drahomíra Mullerová /22 Milan Horáček /31 Božena Hušková /32 Jiří a Jiřina Felcmanovi /41 Eva Flídrová /11 David Gobl /12 Naděžda Hamplová /21 Michal a Daniela Jaško /22 Drahoslav Hušek /31 František Pachl /32 Jan Šiller /41 Roman Chadima /42 Alice Kulhavá Zdroj: Interní materiály družstva Jak již bylo popsáno v teoretické části, po vzniku společenství vlastníků jednotek většinou dochází k likvidaci družstva. Před likvidací je vyžadována členská schůze s účastí notáře, která odsouhlasí vstup do likvidace a stanoví si likvidátora. Likvidace byla odhlasována na členské schůzi dne 27. července 2011, likvidátorem byla zvolena paní Zdeňka Novotná. Protože k likvidaci zatím nedošlo, existují vedle sebe od července 2006 až do současnosti dvě právní jednotky bytové družstvo a společenství vlastníků jednotek Účetní operace po převedení bytů Převedením bytů do osobního vlastnictví se snižuje majetek družstva. Majetek činí pouze nemovitost a k ní příslušný pozemek. V momentu převedení bytů musí družstvo převedené jednotky odúčtovat z majetkových účtů. Přeúčtování je logické, neboť družstvo nemůže vykazovat majetek, který mu nepatří. Bytové jednotky již nejsou družstva, ale jednotlivých členů. U posledního bytu byla do katastru nemovitostí zapsána změna majitele 18. ledna Po tomto přepsání vlastnického práva družstvo již nemá žádný majetek, neboť pozemek byl převáděn současně s byty. Snížení hodnoty majetku se účtuje na stranu MD účtu 365 Ostatní závazky ke společníkům a členům a na stranu D příslušného majetkového účtu. Současně se musí přeúčtovat závazky a pohledávky na účty 378 Pohledávky za SVJ a účet 379 Závazky za SVJ, protože již jde o závazky a pohledávky společenství vlastníků a jednotlivých členů.

38 38 Praktická část práce Na konci roku, ve kterém došlo k převodu bytů, by tedy měly mít účty 021, 031, 311 a 321 nulové zůstatky. Družstvo U Tratě ovšem změnu ve vlastnictví nezahrnulo do svého účetnictví. I přesto, že celá nemovitost i pozemek byl již ve vlastnictví členů, BD stále evidovalo kladné zůstatky na účtech 021 a 031. K přeúčtování závazků a pohledávek na účty 378 a 379 také nedošlo. Až do roku 2010 byla tedy z účetního hlediska vykazována špatná rozvaha. V tomto roce změnilo družstvo účetní, která ke konci roku provedla přeúčtování majetku. Tab. 12 Přeúčtování v roce 2010 Účetní případ Částka (v Kč) MD D Přeúčtování nemovitosti na SVJ Přeúčtování ceny pozemku na SVJ Závazek k SVJ vchod č , Závazek k SVJ vchod č , Pohledávka BD za SVJ vchod č Pohledávka BD za SVJ vchod č Přeúčtování fondu oprav vchod č , Přeúčtování fondu oprav vchod č , Zdroj: Interní materiály družstva V souvislosti se vznikem společenství vlastníků nejprve dojde k převodu některých účtů (viz. tabulka č. 12). Během existence družstva se však s některými účty nemůže hýbat, musí neustále vykazovat zůstatky. Jde o účet 422 Nedělitelný fond, Zapisovaný základní kapitál, Nezapisovaný základní kapitál a 428 Nerozdělený zisk minulých let. Také účty 211 Pokladna a 221 -Bankovní účty jsou dále družstvem používány. Proto tyto účty musí mít v roce 2010, kdy bylo provedeno zaúčtování změny majetku konečné zůstatky, zatímco účty 021 a 031 vykazují nulové zůstatky.

39 Praktická část práce 39 Tab. 13 Předvaha vybraných účtů za rok 2010 Účet Název účtu PS MD D KS Stavby Pozemky Pokladna Bankovní účty Odběratelé Dodavatelé Ostatní závazky ke členům družstva Pohledávky za SVJ Pohledávky za SVJ Závazky za SVJ Závazky za SVJ ZK zapisovaný ZK nezapisovaný Nedělitelný fond FO čp FO čp Nerozdělený zisk minulých let Fond oprav čp Fond oprav čp Poznámka: Údaje v Kč. Zdroj: Interní materiály družstva 4.3 Účtování služeb spojených s užíváním bytů a nákladů na správu I přestože v roce 2006 vzniklo ze zákona společenství vlastníků jednotek, bytové družstvo U Tratě nadále účtuje služby svým členům nyní již majitelům bytů. Společenství vlastníků si zatím nezaložilo bankovní účet, nemůže tedy přijímat od svých členů platby za správu společenství a zálohy na údržbu. Současně by pro společenství bylo obtížné platit faktury svým dodavatelům. Z tohoto důvodu se veškeré účetnictví stále vede u družstva. Po skončení likvidace bude nuceno společenství začít vést účetnictví samo a zařídit si bankovní účet a pokladnu.

40 40 Praktická část práce Z účetního hlediska tento postup není špatný, rozdíly v účtování služeb spojených s užíváním bytů a v účtování správy domu téměř žádné nejsou. Operace se účtují na stejné typy účtů, v tomto případě lze najít jeden rozdíl v použitých účtech. Bytová družstva o dlouhodobých zálohách určených na opravy účtují na účtu 475. U společenství vlastníků jsou zálohy na opravy nazývány fondem oprav, o kterém se účtuje na účtu 975. Tab. 14 Účtování předpisů členům bytového družstva Účetní operace MD D Fond oprav Fond oprav Daň z nemovitosti Pojištění z nemovitosti Kominické služby Ostatní služby Studená voda v bytové jednotce Osvětlení společných prostor Zdroj: Interní materiály družstva V tabulce č. 14 je znázorněno účtování předpisů, proto se na straně MD objevuje pouze účet Pohledávky za uživateli nájemné. Náklady související se správou domu družstvo účtuje do výnosů. Účet 602 je analyticky rozčleněn podle typů nákladů. Přijaté faktury na náklady jsou zaúčtovány na stranu MD příslušného nákladového účtu a stranu D účtu321. Služby spojené s užíváním bytů, do kterých spadá studená voda, a osvětlení společných prostor jsou placeny zálohově a objevují se na straně D účtu 324. Obdržené faktury za vodu a osvětlení společných prostor se neúčtují na nákladový účet, ale na účet 315. Tento účet se jednou ročně vypořádá proti účtu 324, tzv. vyúčtování služeb. Obdržené nájemné od členů se objeví na straně MD 221 vůči straně D účtu 311. Veškeré účetní operace jsou evidovány u bytového družstva, protože se ale jedná o položky, které patří do účetnictví společenství vlastníků, musí být na konci roku přeúčtovány na SVJ. Na společenství jsou převáděny pouze závazky a pohledávky a to způsobem uvedeným v tabulce č. 15.

41 Praktická část práce 41 Tab. 15 Převedení závazků a pohledávek na SVJ Účetní operace MD D Závazek vůči SVJ Pohledávka vůči SVJ Zdroj: Interní materiály družstva 4.4 Likvidace družstva O vstupu bytového družstva do likvidace bylo rozhodnuto na členské schůzi dne 28. července Statutární orgán má povinnost ke dni vstupu do likvidace sestavit mimořádnou účetní závěrku, jestliže tak neučiní, přechází tato povinnost na likvidátora. Likvidátor následně sestaví zahajovací rozvahu družstva v likvidaci. Tyto dvě povinnosti zatím vůbec nebyly splněny. Mimořádná účetní závěrka se měla do 25 dnů od vstupu do likvidace doručit na finanční úřad společně s přiznáním k dani z příjmů právnických osob. Je patrné, že družstvo se již na začátku procesu likvidace dopustilo nějakých chyb. Po zápisu likvidace do obchodního rejstříku 7. září 2011 začíná družstvo používat dovětek v likvidaci. Zapisovaná změna musí být dle zákonů České republiky také zveřejněna v Obchodním věstníku. Tato změna byla publikována v obchodním věstníku ze dne 21. září Obr. 1 Část výpisu z Obchodního věstníku V období likvidace se u družstva vyskytují následující pasiva: Základní kapitál zapisovaný Základní kapitál nezapisovaný Nedělitelný fond 428 Nerozdělený zisk minulý let 431 Hospodářský výsledek ve schvalovacím řízení V průběhu likvidace paní Zdeňka Novotná oznámila vstup do likvidace všem věřitelům. Po rozhodnutí o zrušení družstva zveřejnila rozhodnutí o zrušení a vyzvala věřitele k přihlášení svých pohledávek. Povinností paní Novotné bylo také sestavit mimořádnou účetní závěrku a zahajovací účetní rozvahu. Tyto dva body, jak již bylo zmíněno, nesplnila v termínu.

42 42 Praktická část práce V případě, že likvidace trvá déle než jeden rok, musí likvidátor sestavovat k 31. prosinci mimořádnou účetní závěrku a předkládat ji společně s přiznáním k dani z příjmů právnických osob správci daně. Likvidace družstva probíhá od září 2011 a ještě nebyla dokončena. Družstvo proto sestavilo k poslednímu prosinci účetní závěrku, kterou předložilo 2. dubna 2012 správci daně společně s přiznáním k dani. Po zaúčtování všech úkonů, které souvisejí s likvidací, paní Novotná vypracuje návrh na rozdělení likvidačního zůstatku, který není konečný, neboť se v průběhu pokračování likvidace bude měnit. Jeho výše bude upravena například o poplatky bance či nájem sálu za konání členské schůze, která odsouhlasí návrh na rozdělení likvidačního zůstatku. Současně k tomuto dni budou uzavřeny účetní knihy a sestavena mimořádná účetní závěrka, která je poslední závěrkou družstva. Likvidační zůstatek musí být členům vyplacen (v hotovosti nebo na bankovní účet) nebo může být uzavřena dohoda o vypořádání likvidačního zůstatku mezi bytovým družstvem, společenstvím vlastníků jednotek a fyzickou osobou (členem družstva). Nejvyšší orgán bytového družstva U Tratě si předběžně odhlasoval (bez zápisu) sepsání dohody o vypořádání likvidačního zůstatku. Likvidační zůstatky jednotlivých členů budou pravděpodobně převedeny jako základní členské vklady do společenství vlastníků jednotek. Poté budou moci být uzavřeny účetní knihy, sestavena mimořádná účetní závěrka a podáno daňové přiznání. K daňovému přiznání bude přiložen seznam rozdělení likvidačního zůstatku s podpisy jednotlivých osob Zdaňování vyplaceného podílu Z vyplaceného podílu členům družstva však musí být odvedena daň z příjmu fyzických osob. Členské vklady, které družstevníci vkládají, mají však dvě podoby. Základní členský vklad, který byl vložen při založení družstva, dani z příjmů fyzických osob nepodléhá. Ale z dalších členských vkladů, které byly vloženy do družstva a nyní z nich budou vyplaceny podíly, se daň z příjmů fyzických osob odvádí. 4.5 Daňová přiznání Daň z příjmů právnických osob Výsledek hospodaření se zjišťuje jako rozdíl mezi náklady a výnosy. Od takto zjištěného výsledku hospodaření družstvo odečítá příjmy, které nejsou předmětem daně podle 19 odst. 2 ZDP. Pro zjištění základu daně družstvo musí dále přičíst náklady, které souvisejí s osvobozenými příjmy. Daňové povinnosti družstva U Tratě v letech 2006 až 2011 jsou zachyceny v příloze A. V roce 2006 BD změnilo účetní firmu, hodnoty potřebné pro výpočet daňového základu za tento rok nemá současná paní účetní k dispozici, proto nejsou v tabulce vyplněny.

43 Praktická část práce 43 Hlavním zdrojem příjmů bytového družstva U Tratě je nájemné vybírané od členů. Toto nájemné je od daně z příjmů osvobozeno, do základu pro výpočet daně proto nevstupuje. Oproti těmto příjmům jsou postaveny náklady, které souvisejí s provozem. Do základu daně tedy vstupují pouze přijaté úroky a poplatky z běžného účtu. V příloze A jsou zachyceny údaje od vzniku společenství vlastníků jednotek v roce Bytové družstvo U Tratě vykazovalo ztrátu až do roku V roce 2010 došlo k přeúčtování majetku, pohledávek a závazků na společenství vlastníku jednotek. V tomto roce tedy již družstvo ve výsledovce nemá příjmy z nájemného od členů ani náklady vztahující se k těmto příjmům, protože byly přeúčtovány na SVJ. Během roku 2010 vybíralo BD v měsíčním předpise od členů poplatek na ostatní provozní náklady (602). Proti tomuto příjmu nenastal žádný náklad. BD tedy tento příjem (9015 Kč) zdanilo. V roce 2011 byl měsíční předpis upraven. Do roku 2009 byla evidována ztráta. Ztráta vznikala, protože družstvo mělo pouze dva druhy příjmů. Prvním druhem příjmů bylo nájemné od členů, které je od daně osvobozeno, zdanitelnými příjmy tedy byly pouze přijaté úroky z běžného účtu. Proti přijatým úrokům družstvo evidovalo náklady související s pronájmem bytových jednotek (náklady vztahující se výhradně k příjmům od daně osvobozených) a poplatky za vedení běžného účtu, které měly vyšší hodnotu než přijaté úroky. Z rozdílu úroků přijatých a vydaných vznikala tedy ztráta. Za rok 2011 BD U Tratě podalo dvě daňová přiznání k 1. dubnu První přiznání bylo za období před vstupem do likvidace. Protože přiznání za období před vstupem do likvidace bylo na finanční úřad doručeno až v dubnu 2012, bude pravděpodobně vyměřeno penále za pozdní podání. Ke každému daňovému přiznání družstvo přikládalo svou rozvahu. Jak již bylo popsáno, rozvaha za roky nepodávala přesné informace, protože některé operace byly špatně zaúčtované. Na výpočet daňové povinnosti však špatně uvedené údaje v rozvaze neměly vliv. Společenství vlastníků jednotek bude mít vždy výsledek hospodaření nulový, protože bude mít pouze osvobozené příjmy a oproti tomu náklady vztahující se výhradně k osvobozeným příjmům. Pouze kdyby došlo k pronájmu nebytových prostor (např. sušárny, sklepních prostor atd.) musel by každý člen SVJ obdržet potvrzení o výši ročního příjmu od SVJ a tento svůj příjem vykázat v daňovém přiznání fyzických osob jako příjem podle 10 ZDP = ostatní příjem Výpočet daně z příjmů právnických osob Jako příklad je uveden výpočet daně z příjmů právnických osob BD U Tratě za rok Výnosy jsou celkem ,3 Kč a zahrnují následující položky: nájemné od členů družstva Kč (dle 19 odst. 2 ZDP osvobozeno a uvedeno na řádku 110 daňového přiznání) ostatní provozní výnosy 1000 Kč úroky z bankovního účtu 511 Kč

44 44 Praktická část práce Proti výnosům byly v roce 2009 zaúčtovány následující náklady: ostatní služby Kč ostatní provozní náklady 10660,2 Kč (Z toho je 1000Kč za úklid společných prostor, které byly proúčtovány s fondem oprav (dlouhodobá záloha BD) na účtu 648.) daň z nemovitosti 158 Kč ostatní finanční náklady 2587,5Kč Výpočet daňové povinnosti za rok 2009 je uveden v tabulce č. 16. V tomto roce bylo dosaženo zisku ve výši Kč. Výsledek odpovídá rozdílu mezi nákladovými a výnosovými účty. Vypočtený VH je upraven o náklady a výnosy, které nejsou předmětem daně z příjmů právnických osob. BD U Tratě snižuje VH o přijaté nájemné od členů družstva ve výši Kč. Náklady vztahující se k osvobozeným příjmům, které družstvo přičítá k VH dosahují částky Kč, a jsou uvedeny na řádku 62 daňového přiznání. Mezi tyto náklady patří pojištění nemovitosti, kominické služby, daň z nemovitosti a ostatní služby. Základem daně jsou následující položky: ostatní provozní výnosy úroky z běžného účtu ostatní provozní náklady ostatní finanční náklady 1000 Kč 511,10 Kč 1000 Kč 2587,50 Kč Základem daně je tedy ztráta ve výši 2076Kč, která se uvede do přílohy II oddílu E daňového přiznání. Tuto ztrátu může družstvo v následujících pěti letech uplatnit jako odčitatelnou položku od základu daně (v případě, že bude mít kladný základ daně). Tab. 16 Výpočet daně z příjmů právnických osob (2009) Text Částka Výnosy ,3 Náklady 37641,7 Výsledek hospodaření ,6 - příjmy osvobozené od daně ( 19) náklady vztahující se k osvobozeným příjmům Ostatní služby Pojištění nemovitosti 9660,2 Daň z nemovitosti daňové ztráty ( 34) 0 Základ daně Sazba daně 20 % Daňová povinnost 0

45 Praktická část práce 45 Zdroj: Interní materiály družstva Daň z nemovitosti Po převodu bytových jednotek na členy družstva se změnila vlastnická práva k budově. Tato změna má vliv na placení daně z nemovitosti a měla být nahlášena příslušnému správci daně. Jednotliví členové se měli přihlásit k placení daně a podat daňová přiznání za své jednotky. Žádná změna finančnímu úřadu nahlášena nebyla, a proto bytové družstvo i nadále platilo daň z nemovitosti. Na začátku kalendářního roku, když obdrželo složenku na zaplacení daně z nemovitosti, daň uhradilo a zaúčtovalo do svých nákladů. Následně protože není povinností družstva daň platit, rozúčtovalo daň mezi své členy a tím jim navýšilo nájemné. Každý člen daň z nemovitosti tedy zaplatil v nájemném. Z pohledu finančního úřadu nedošlo k žádným chybám, protože na úřadě je jako vlastník stále evidováno družstvo. Daň byla zaplacena a stát tak o ni nepřišel. Po ukončení likvidace se budou muset vlastníci bytů k dani z nemovitosti přihlásit a začít platit přímo finančnímu úřadu. Domnívám se, že finanční úřad by mohl členům či družstvu vyměřit finanční postihy za neoznámení vzniklých změn. Ale vzhledem k tomu, že družstvo při nahlášení změn majiteli bytů již nebude existovat, lze předpokládat, že finanční úřad tuto situaci řešit nebude. 4.6 Archivace Ze zákona o archivnictví a spisové službě vyplývá podnikatelským subjektům, které jsou zapsány v obchodním rejstříku povinnost uchovávat své dokumenty. Seznam písemností, které se musí uchovat je v zákoně podrobně vypsán. Bytové družstvo U Tratě musí zajistit archivaci listin souvisejících s likvidací. Po výmazu z obchodního rejstříku nemohou být všechny písemnosti společnosti zničeny. I přestože družstvo zanikne, o jeho existenci musí být uchována nějaká zmínka. Dokumenty musely být nejdříve roztříděny na potřebné a nepotřebné. Za nepotřebné se označují listiny, které nemají žádnou archivní hodnotu. Za vyřazování dokumentů je odpovědna likvidátorka paní Novotná. Její povinností je zajistit potvrzení příslušného veřejného archivu, které prokazuje, že bylo projednáno zabezpečení archivu a dokumentů zanikajícího družstva. Potvrzení bude přiloženo k návrhu na výmaz z obchodního rejstříku. Komunikaci s veřejným archivem provádí likvidátor. Obstarání potřebného osvědčení může přenechat pověřené osobě, která k jednání s archivem musí být zmocněna. Paní Novotná nevyužila možnosti pověřit další osobu plnou mocí k vyřizování a komunikaci obstará sama. Před vydáním potvrzení z archivu paní Novotná sepíše žádost o provedení skartačního řízení z dokumentů Bytového družstva U Tratě v likvidaci. V žádosti bude uveden seznam dokumentů navržených ke skartačnímu řízení. Na obrázku č. 2 je vypracovaný návrh žádosti.

46 46 Praktická část práce Obr. 2 Žádost o provedení skartačního řízení Na základě žádosti vyhotoví Státní okresní archiv v Ústí nad Orlicí Protokol o výběru archiválií mimo skartační řízení. V protokolu budou dokumenty navržené paní Novotnou označeny za archiválie či dokumenty, které lze skartovat. Z protokolu vyplyne družstvu závazek předat tyto archiválie Státnímu okresnímu archivu v Ústí nad Orlicí k uložení. Převzetí archiválií bude potvrzeno Záznamem o předání archiválií k trvalému uložení v archivu. Společně s protokolem družstvo obdrží souhlas ke zničení dokumentů označených skartačním znakem S, které zlikviduje na vlastní náklady. 4.7 Návrh likvidačního plánu Na začátku likvidace si družstvo mohlo vytvořit likvidační plán, podle kterého by postupovalo. Vypracováním plánu by si vymezilo povinnosti, které je potřeba splnit, nezapomnělo by se tedy na odevzdání a vyhotovení některých dokumentů. Vypracovala jsem návrh likvidačního plánu BD U Tratě. Tento návrh může sloužit jako doporučení pro ostatní bytová družstva v podobné situaci. Vypracovaný návrh obsahuje 12 bodů: 1. Členská schůze za účasti notáře. Členové bytové družstva si odsouhlasí vstup do likvidace a ustanoví likvidátora BD.

47 Praktická část práce Zápis do obchodního rejstříku. 3. Zveřejnění v obchodním věstníku. 4. Inventarizace účtů ke dni vstupu do likvidace. BD u Tratě vstoupilo do likvidace k , příklad inventarizace rozvahových i výsledkových účtů družstva je uveden v následující tabulce. Inventarizace slouží jako podklady pro vyhotovení konečné rozvahy bytového družstva před vstupem do likvidace. Tab. 17 Inventarizace účtů k Číslo účtu Konečný Popis stav v Kč viz. pokladní kniha viz. bankovní kniha SIPO za 8/ Pohledávka za uživateli - nájemné Ostatní pohledávky vyúčtování služeb Ostatní závazky k členům družstva Náklady spojené s provozem jednotlivých SVJ Náklady za služby určené k vyúčtování za jednotlivé vlastníky Pohledávky za SVJ zaplacené faktury BD Pohledávky za SVJ zaplacené faktury BD Ostatní závazky k účtu Ostatní závazky k účtu Závazky za SVJ fond oprav Závazky za SVJ fond oprav Dohadná položka k účtu Základní kapitál -zapisovaný Základní kapitál - nezapisovaný Nedělitelný fond Nerozdělený zisk Nerozdělený zisk Nerozdělený zisk Vedení běžného účtu Úroky přijaté z běžného účtu Zdroj: Interní materiály družstva 5. Sestavení DPPO k Otevření účtů BD v likvidaci k

48 48 Praktická část práce Počáteční stavy zahajovací rozvahy BD v likvidaci budou mít stejné zůstatky jako konečné stavy účtů rozvahy bytového družstva před vstupem do likvidace. 7. Návrh na vypořádání likvidačního zůstatku. Do tohoto zůstatku je nutno zahrnout budoucí náklady BD v likvidaci. 8. Vypořádání dědictví. V případě úmrtí člena družstva v průběhu likvidace je nutno písemně požádat notáře o vyjádření, kdo zdědil členský vklad v bytovém družstvu v likvidaci. Do této doby nesmí být uzavřeno vypořádání likvidačního zůstatku. 9. Svolání členské schůze. Nejvyšší orgán bytového družstva (členská schůze) projedná návrh na rozdělení likvidačního zůstatku a stanoví si osnovu dalšího postupu finančního vyrovnání mezi členem, bytovým družstvem a společenstvími vlastníků jednotek. Na členské schůzi bude jednotlivým členům předložen vypracovaný návrh na rozdělení likvidačního zůstatku k odsouhlasení. Každý člen nebo jiná oprávněná osoba může do tří měsíců ode dne konání členské schůze navrhnout, aby soud prohlásil usnesení členské schůze o rozdělení likvidačního zůstatku za neplatné pro rozpor s právními předpisy nebo stanovami. Vyhoví-li soud návrhu, rozhodne zároveň o rozdělení likvidačního zůstatku. Do uplynutí lhůty tří měsíců nebo do pravomocného rozhodnutí soudu, nesmí být likvidační zůstatek rozdělen ( 259 odst. 4 ObchZ). 10. Uzavření účetní knih. Po uplynutí 3 měsíců od konání členské schůze, pokud nedojde k podání odvolání některého z členů, mohou být uzavřeny účetní knihy a sestavena účetní závěrka. 11. Archivace dokumentů bytového družstva v likvidaci. 12. Návrh na výmaz BD z obchodního rejstříku.

49 Diskuze 49 5 Diskuze Při zpracování dat bytového družstva U Tratě jsem narazila na několik drobných nesrovnalostí. V této kapitole chci upozornit na chyby, které mohou při likvidaci vzniknout a shrnout činnosti, které je potřeba při likvidaci učinit. Shrnutí postupu likvidace je spíše pro účetní a ostatní družstva, která se do této situace mohou dostat. Družstvo U Tratě bylo na nalezené nedostatky upozorněno, ale protože bude mít již brzy ukončenu likvidaci, k jejich opravě nedojde. Rozhodne-li se bytové družstvo k převodu jednotlivých bytů do vlastnictví členů, je potřeba vyhotovit prohlášení vlastníka, ve kterém se vymezí bytové jednotky. Následně se svými členy uzavřít smlouvy o převodu bytových jednotek do osobního vlastnictví. V momentě, kdy dojde k převedení alespoň dvou jednotek, vzniká společenství vlastníků. Je potřeba si uvědomit, že převedené jednotky již nejsou ve vlastnictví družstva, je tedy nutné je vyřadit z družstevního majetku. Tento krok BD U Tratě zanedbalo a ještě několik let po převodu bytů evidovalo v účetnictví nemovitost. S převedením majetku souvisí také odvádění daně z nemovitosti. Družstvo by se mělo odhlásit od placení daně z budov, které doposud vlastnilo. Daň z nemovitosti nyní mají platit jednotliví členové, jejich povinností je se k dani přihlásit. Obr. 3 Likvidace družstva Zdroj: Likvidace obchodní společnosti (družstva), [online]) BD po vzniku společenství vlastníků jednotek nemusí ukončit svoji činnost. Doporučuji však družstvům, aby se členové na členské schůzi dohodli na zrušení společnosti co nejdříve. Samotný průběh likvidace začíná právě tímto rozhodnutím a je ukončen rozdělením likvidačního zůstatku. Zjednodušený postup likvidace je uveden na obrázku č. 3. Dalším krokem je svolání členské schůze za účasti notáře, na které se bude řešit vstup do likvidace. Během této schůze je potřebné jmenovat likvidátora. Statutární orgán následně provede návrh na změnu zápisu v obchodním rejstříku v důsledku zrušení družstva. Do obchodního rejstříku se zapisuje zrušení družstva, důvod jeho zrušení, vstup do likvidace