OCENĚNÍ NEMOVITÉ VĚCI

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK è / 162 / 2015 Předmět posudku : OCENĚNÍ NEMOVITÉ VĚCI spoluvlastnický podíl 1/6 bytové jednotky č.1136/10 včetně spoluvlastnického podílu 7941/ na budově č.p.1135, 1136 a pozemcích 1479/87, 1479/88 a spoluvlastnický podíl 1/6 nebytové jednotky (garáže) č.1136/29 včetně spoluvlastnického podílu 1451/ na budově č.p.1135, 1136 a pozemcích 1479/87, 1479/88 v hl.m. Praze, katastrálním území Košíře, ulice Česká, městská část Praha 5 Objednatel posudku : JUDr. Miloslav Hauerland, Exekutorský úřad Praha 5, Zborovská 3, Praha 5 Účel zpracování : Odhad vypracoval : pro exekuční řízení Ing. DAGMAR LEEBOVÁ, K. Tájka 1503/B, Brandýs nad Labem-Stará Boleslav Odhad obsahuje 27 stran textu včetně titulního listu a příloh, objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Datum šetření: Oceněno ke dni: Vypracováno dne: Podpis znalce :...

2 S O U H R N Na základě provedené analýzy, jejímž úkolem bylo ocenit předmětnou nemovitou věc a jejíž výsledky budou použity jako podklad pro exekuční řízení, jsem došla v souladu s dále uvedenými podklady k tomuto závěru : Obvyklá cena 1/6 nemovité věci bytu č.1136/10 včetně podílu na pozemcích je ke dni ocenění ,00 Kè Slovy: = Pětsettisíckorunčeských= Obvyklá cena 1/6 garáže č.1136/29 včetně podílu na pozemcích je ke dni ocenění ,00 Kè Slovy: = Třicetpěttisíckorunčeských= 2

3 OBSAH OCENÌNÍ 1/ NÁLEZ ÚDAJE O MÍSTĚ A OCEŇOVANÉ NEMOVITÉ VĚCI Obec, katastrální území, městská část, ulice, číslo popisné Situování nemovité věci Přehled staveb a pozemků Vlastník staveb a pozemků Účel posudku RIZIKA NEMOVITÉ VĚCI...6 2/ PODKLADY PODKLADY DODANÉ OBJEDNATELEM POSUDKU Výpis z katastru nemovitostí Kopie katastrální mapy Usnesení soudu Kolaudační rozhodnutí PODKLADY OPATŘENÉ ZNALCEM Zákon č. 151/1997 Sb., Vyhláška MF č. 199/2014 Sb Ocenění nemovitostí IV. a oceňování ostatního majetku Úřední oceňování majetku Nemovitosti - Oceňování a právní vztahy Časopis Soudní inženýrství r Časopis znalec - řada stavebnictví r Software pro ocenění Místní šetření...8 3/ POPIS...9 BYT č.1136/ POZEMKY...9 3

4 NEBYTOVÁ JEDNOTKA (garáž) č.1136/ POZEMKY / STANOVENÍ CENY - v čase a místě obvyklé CENA STANOVENÁ METODOU POROVNÁVACÍ / REKAPITULACE ZJIŠTÌNÝCH HODNOT / PØÍLOHY 6.1 VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ KOPIE KATASTRÁLNÍ MAPY FOTODOKUMENTACE FOTOKOPIE DORUČENKY SITUAČNÍ SCHEMA 27 4

5 1/ NÁLEZ - zadání znaleckého posudku 1.1 ÚDAJE O MÍSTĚ A OCEŇOVANÉ NEMOVITÉ VĚCI Obec, katastrální území, městská část, ulice, číslo popisné obec Praha k.ú. Košíře městská část Praha 5 ulice Česká číslo popisné 1136/ Situování nemovité věci Objekt ocenění je situován cca 5,50 km od centra města, v zóně bytových domů Přehled staveb a pozemků BYTOVÁ JEDNOTKA č.1136/10 POZEMKY p.č. 1479/87-zastavěná plocha a nádvoří, výměra 266 m 2 p.č. 1479/88-zastavěná plocha a nádvoří, výměra 265 m 2 spoluvlastnický podíl-7941/ NEBYTOVÁ JEDNOTKA č.1136/29 POZEMKY p.č. 1479/87-zastavěná plocha a nádvoří, výměra 266 m 2 p.č. 1479/88-zastavěná plocha a nádvoří, výměra 265 m 2 spoluvlastnický podíl-1451/ Vlastník staveb a pozemků 1/6 nemovité věci: Miluše Hejbalová, nar , Česká 1135/5, Košíře Praha 5 4/6 nemovité věci: Petr Hübner, nar , Česká 1136/7, Košíře, Praha 5 1/6 nemovité věci: Petr Hübner, nar , Kafkova 341/12, Dejvice, Praha Účel posudku Úkolem znalce je : A) Stanovit cenu v místě a čase obvyklou u 1/6 nemovitých věcí (LV č.3772) v hl. m. Praze, k.ú. Košíře, ulice Česká. B) Ocenit jednotlivá práva a závady na nemovité věci. C) Stanovit výslednou cenu nemovité věci po odečtení závad s nemovitou věcí spojených. 5

6 1.2 RIZIKA NEMOVITÉ VĚCI Místní šetření bylo provedeno dne Nemovitá věc byla zpřístupněna vlastníkem. Údaje o stáři a technických parametrech domu byly získány od vlastníka nemovité věci. Nemovitá věc nevykazuje zjevné technické závady, které by ovlivnily její životnost. Bytový dům nespadá do pásma rizika záplav. Z dostupných podkladů plyne, že na nemovité věci nevázne žádné věcné břemeno, ani nájemní smlouva. Ve výpisu z katastru nemovitostí LV č.3772 je specifikováno : Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu pohledávka ve výši 1.036,- Kč s příslušenstvím k podílu 1/6. T-Mobile Czech Republic a.s. Petr Hübner, nar , Kafkova 341/12, Dejvice, Praha 6. Jednotka: 1136/10, 1136/29. Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 144 EX-4776/ ze dne Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu pohledávka ve výši 5.314,- Kč s příslušenstvím k podílu 1/6. Česká kancelář pojistitelů. Petr Hübner, nar , Kafkova 341/12, Dejvice, Praha 6. Jednotka: 1136/10, 1136/29. Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 091 EX-11483/ ze dne Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu pohledávka ve výši 3.259,- Kč s příslušenstvím k podílu 1/6. Generali Pojišťovna a.s. Petr Hübner, nar , Kafkova 341/12, Dejvice, Praha 6. Jednotka: 1136/10, 1136/29. Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 103 EX-67322/ ze dne Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu pohledávka ve výši ,- Kč s příslušenstvím k podílu 1/6. VZP České republiky. Petr Hübner, nar , Kafkova 341/12, Dejvice, Praha 6. Jednotka: 1136/10, 1136/29. Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 088 EX-2977/ ze dne Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu pohledávka ve výši 1.000,- Kč s příslušenstvím k podílu 1/6. Hlavní město Praha. Petr Hübner, nar , Kafkova 341/12, Dejvice, Praha 6. Jednotka: 1136/10, 1136/29. Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 027 EX-05235/ ze dne Zahájení exekuce pověřený soudní exekutor JUDr. Miloslav Zwiefelhofer, Strojírenská 47/18, Praha 5. Petr Hübner, nar , Kafkova 341/12, Dejvice, Praha 6. Vyrozumění soudního exekutora o zahájení exekuce 144 EX 4776/15-10 k 34 EXE-557/ ze dne Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti k podílu 1/6. Petr Hübner, nar , Kafkova 341/12, Dejvice, Praha 6. Jednotka: 1136/10, 1136/29. Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí 144 EX-4776/ ze dne Zahájení exekuce pověřený soudní exekutor JUDr. Ingrid Švecová, Seifertova 17/455, Praha 3. Petr Hübner, nar , Kafkova 341/12, Dejvice, Praha 6. Vyrozumění soudního exekutora o zahájení exekuce 091 EX 11483/ k 38 EXE-3141/ ze dne Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti k podílu 1/6. Petr Hübner, nar , Kafkova 341/12, Dejvice, Praha 6. Jednotka: 1136/10, 1136/29. Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí 091 EX-11483/ ze dne Zahájení exekuce pověřený soudní exekutor JUDr. Jana Škofová, Petra Bezruče 1416, Kladno. Petr Hübner, nar , Kafkova 341/12, Dejvice, Praha 6. Vyrozumění soudního exekutora o zahájení exekuce 088 EX 2977/14-8 k 34 EXE-1637/ ze dne

7 Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti k podílu 1/6. Petr Hübner, nar , Kafkova 341/12, Dejvice, Praha 6. Jednotka: 1136/10, 1136/29. Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí 088 EX-2977/ ze dne Zahájení exekuce pověřený soudní exekutor JUDr. Miloslav Hauerland, Exekutorský úřad Praha 5, Zborovská 3, Praha 5. Petr Hübner, nar , Kafkova 341/12, Dejvice, Praha 6. Vyrozumění soudního exekutora o zahájení exekuce 027 EX 05235/ k 34 EXE- 2027/ ze dne Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti k podílu 1/6. Petr Hübner, nar , Kafkova 341/12, Dejvice, Praha 6. Jednotka: 1136/10, 1136/29. Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí 027 EX-05235/ ze dne Nařízení exekuce pověřený soudní exekutor JUDr. Tomáš Vrána, Komenského 38, Přerov. Petr Hübner, nar , Kafkova 341/12, Dejvice, Praha 6. Usnesení soudu o nařízení exekuce 34 EXE-242/ ze dne Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti k podílu 1/6. Petr Hübner, nar , Kafkova 341/12, Dejvice, Praha 6. Jednotka: 1136/10, 1136/29. Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí 103 EX-67322/ ze dne Tato zástavní práva, exekuční příkazy a nařízení exekuce nemají vliv na výši ceny obvyklé. 7

8 2/ PODKLADY 2.1 PODKLADY DODANÉ OBJEDNATELEM POSUDKU Výpis z katastru nemovitostí LV č.3772 vyhotovený dne Kopie katastrální mapy vyhotovená nahlížením do KN Usnesení soudu o vypořádání SJM a o dědictví 32 D-920/ ze dne Kolaudační rozhodnutí na nástavbu č.j.: Výst.Koš /03-Če-R, které nabylo právní moci dne PODKLADY OPATŘENÉ ZNALCEM Zákon č. 151/1997 Sb., ze dne 17.června 1997 o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 303/2013 Sb Vyhláška MF č. 199/2014 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb Ocenění nemovitostí IV. a oceňování ostatního majetku - metodická příručka k zákonu č.151/97 Sb. Nakladatelství ŠEL, Praha Úřední oceňování majetku -Doc.Ing. Bradáč, DrSc., Ing. Pavel Krejčíř, Ing. Vlasta Scholzová, CERM s.r.o. Brno, září Nemovitosti - Oceňování a právní vztahy - Doc.Ing. Bradáč, DrSc., Doc. JUDr. Fiala, Linde Praha a.s Časopis Soudní inženýrství r DT ČSVTS Ostrava s.r.o Časopis znalec - řada stavebnictví r časopis znalců ČR Software pro ocenění Delta-NEM ze dne , vyhotovený firmou Diotima, s.r.o., Přemyslovská 14, Praha Místní šetření bylo provedeno dne za účasti znalce. 8

9 3/ POPIS BYT č.1136/10 Nález Budova samostatně stojící dům o dvou sekcích se samostatnými vchody a č.p. Dům má původních pět nadzemních podlaží a nástavbu 6.NP, která byla dokončena v roce Nosná konstrukce je zděná z cihel. Stropy jsou ze železobetonových panelů. Střecha je plochá s krytinou z lepenky. Oplechování střechy, žlaby, svody a parapety jsou z pozinkovaného plechu. Schody jsou betonové. Vnitřní povrchová úprava stěn je provedena vápennou štukovou omítkou a v malých částech je keramický obklad. V objektu je rozvod studené a teplé vody. V domě je osazen výtah. Dům je napojen na přípojky: vodovodní z řadu, kanalizační do řadu, elektro, plynu. V 1.NP jsou situovány společné prostory, sklepní koje a garáže. V dalších nadzemních podlažích jsou byty. Bytová jednotka - oceňovanou nemovitou věcí je bytová jednotka 3+1, situovaná ve 3.NP. Vnitřní omítky jsou vápenné štukové s keramickým obkladem v kuchyni, koupelně a na WC. Okna jsou osazena plastová s izolačním dvojsklem. Dveře jsou hladké plné a prosklené, osazené do kovových zárubní. Podlahy jsou betonové. Povrchová úprava jeprovedena parketami, PVC, keramickou dlažbou a koberci. V objektu jsou provedeny rozvody studené a teplé vody, kanalizace, elektro, plynu a etážového vytápění. Výměry podlahové plochy Část Výměra kuchyň 7,70 m2 pokoj 16,96 m2 pokoj 13,53 m2 předsíň 8,45 m2 koupelna 4,65 m2 WC 1,21 m2 pokoj 23,40 m2 sklep 3,51 m2 Podlahová plocha 79,41 m2 lodžie 6,72 m2 Podlahová plocha celkem 86,13 m2 Základní údaje o stáři Stáří nemovité věci: = 30 r. POZEMKY p.č.1479/87, 1479/88-rovinné pozemky v nepravidelném tvaru, na kterých je situován bytový dům. Pozemky jsou napojeny na kompletní obecní IS-voda, kanalizace, elektro, plyn. Spoluvlastnický podíl /

10 NEBYTOVÁ JEDNOTKA (garáž) č.1136/29 Nález Budova samostatně stojící dům o dvou sekcích se samostatnými vchody a č.p. Dům má pět nadzemních podlaží. Nosná konstrukce je zděná z cihel. Stropy jsou ze železobetonových panelů. Střecha je plochá s krytinou z lepenky. Oplechování střechy, žlaby, svody a parapety jsou z pozinkovaného plechu. Schody jsou betonové. Vnitřní povrchová úprava stěn je provedena vápennou štukovou omítkou a v malých částech je keramický obklad. Z vnější strany je provedeno vápenná omítka. V objektu je rozvod studené a teplé vody. V domě je osazen výtah. Dům je napojen na přípojky: vodovodní z řadu, kanalizační do řadu, elektro, plynu. V 1.NP jsou situovány společné prostory, sklepní koje garáže. V dalších nadzemních podlažích jsou byty. Nebytová jednotka - oceňovanou nemovitou věcí je garáž, situovaná v 1.NP. Vnitřní omítky jsou vápenné štukové. Okna nejsou osazena. Vrata jsou dřevěná. Podlaha je betonová. V objektu jsou provedeny rozvody elektro a vytápění. Výměry podlahové plochy Část Výměra garáž 14,51 m2 Podlahová plocha celkem 14,51 m2 Základní údaje o stáři Stáří nemovité věci: = 30 r. POZEMKY p.č.1479/87, 1479/88-rovinné pozemky v nepravidelném tvaru, na kterých je situován bytový dům. Pozemky jsou napojeny na kompletní obecní IS - voda, kanalizace, elektro, plyn. Spoluvlastnický podíl /

11 4/ STANOVENÍ CENY - v čase a místě obvyklé 4.1 CENA STANOVENÁ METODOU POROVNÁVACÍ V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitých věcí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitých věcí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitých věcí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitých věcí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovité věci. Stanovení hodnoty majetku nepředstavuje exaktní vědu, ale vyžaduje zvlášť v současné době značný podíl úsudku. V tomto kontextu neexistuje žádná jedinečná metoda, kterou by se dala zjistit hodnota nemovitostí. Dvě strany provádějící nezávislé hodnocení, mohou dospět k rozdílným výsledkům v důsledku odlišné interpretace stejných skutečností. Celkové srovnání je provedeno: na základě nabídek obdobných nemovitých věcí realitních kanceláří prezentovaných na a které jsou obsaženy v příloze tohoto ocenění. BYT č. 1136/10: Srovnávací objekt 1: byt 2+1 OV. Byt je situovaný ve 4.NP cihlového domu bez výtahu. Praha 5 - Košíře, ul. Česká. Podlahová plocha 86 m². Nabízená cena ,- Kč. Internet: sreality.cz ID:

12 Srovnávací objekt 2: byt o dispozici 3+1/L o obytné ploše bytu 60 m² s lodžií o velikosti 6 m² a sklepem o velikosti 3 m². Byt se nachází ve čtvrtém nadzemním podlaží cihlového domu bez výtahu v Praze 5, Košířích, ul. Zahradníčkova. Podlahová plocha 60 m². Nabízená cena ,- Kč. Internet: sreality.cz ID: Srovnávací objekt 3: byt o dispozici 2+1 ve 4. patře cihlového domu v Praze 5, Košířích, ul. Pod Kavalírkou. Podlahová plocha 87 m². Nabízená cena ,- Kč. Internet: sreality.cz ID:

13 Výpočet porovnávacím způsobem Oceňovaná nemovitost Srov. objekt č. 1 Srov. objekt č. 2 Srov. objekt č. 3 PP podlaží celkem m 2 86,13 86,00 60,00 87,00 Požadovaná cena Kč Objektivizační koeficient - 0,9 0,9 0,9 Cena po úpravě Kč Jednotkové ceny JC - za PP (Kč/m 2 ) Účel užití 1,00 1,00 1,00 Poloha v obci vzhledem k účelu užití 1,00 1,00 1,00 Opotřebení 1,00 1,00 1,00 Materiálová charakteristika 1,00 1,00 1,00 Vybavenost 1,00 0,90 1,00 Velikost 1,00 1,00 1,00 Komerční využití 1,00 1,00 1,00 Názor odhadce 1,00 1,00 1,00 Součin dílčích koeficientů 1,00 0,90 1,00 Jednotkové ceny JCP po přepočtení I S po přepočtení I S po přepočtení I S - za PP (Kč/m 2 ) Váha dat Jednotkové ceny JCP dle vah - za PP (Kč/m 2 ) Koeficienty pro výpočet indexu oceňované nemovitosti Poloha domu v lokalitě 1,00 Příslušenství domu 1,00 Pozemky tvořící funkční celek se stavbou 1,00 Technická vybavenost pozemku 1,00 Právní vztahy 0,90 Širší vztahy 1,00 Součin dílčích koeficientů 0,90 Zjištěná cena - za PP (Kč/m 2 ) Obvyklá cena - za PP Kč Výsledná cena objektu - obvyklá cena Výsledná cena 1/6 objektu - obvyklá cena Kč Kč 13

14 NEBYTOVÁ JEDNOTKA (garáž) č. 1136/29: Srovnávací objekt 1: samostatná uzamykatelná garáž v garážovém komplexu v ulici Nušlové, Praha 13, Butovice. Garáž má dvojkřídlá plechová vrata. Podlahová plocha 18 m². Nabízená cena ,- Kč. Internet: sreality.cz ID:N Srovnávací objekt 2: 1/4 garážového stání. Garáž je situována v novostavbě v Praze 4, Michle, ul. Magistrů. Podlahová plocha 11 m². Nabízená cena ,- Kč. Internet: sreality.cz ID: Srovnávací objekt 3: zděná řadová garáž v Praze 6 Dejvicích, ul. Zengerova. Garáže se nachází v oploceném uzavřeném areálu. Podlahová plocha 18 m². Nabízená cena ,- Kč. Internet: sreality.cz ID:

15 Výpočet porovnávacím způsobem Oceňovaná nemovitost Srov. objekt č. 1 Srov. objekt č. 2 Srov. objekt č. 3 PP podlaží celkem m 2 14,51 18,00 11,00 18,00 Požadovaná cena Kč Objektivizační koeficient - 0,9 0,9 0,9 Cena po úpravě Kč Jednotkové ceny JC - za PP (Kč/m 2 ) Účel užití 1,00 1,00 1,00 Poloha v obci vzhledem k účelu užití 1,00 1,00 1,00 Opotřebení 1,00 1,00 1,00 Materiálová charakteristika 1,00 1,00 1,00 Vybavenost 1,00 1,00 1,00 Velikost 1,00 1,00 1,00 Komerční využití 1,00 1,00 1,00 Názor odhadce 0,90 0,90 0,90 Součin dílčích koeficientů 0,90 0,90 0,90 Jednotkové ceny JCP po přepočtení I S po přepočtení I S po přepočtení I S - za PP (Kč/m 2 ) Váha dat Jednotkové ceny JCP dle vah - za PP (Kč/m 2 ) Koeficienty pro výpočet indexu oceňované nemovitosti Poloha domu v lokalitě 1,00 Příslušenství domu 1,00 Pozemky tvořící funkční celek se stavbou 1,00 Technická vybavenost pozemku 1,00 Právní vztahy 0,90 Širší vztahy 1,00 Součin dílčích koeficientů 0,90 Zjištěná cena - za PP (Kč/m 2 ) Obvyklá cena - za PP Kč Výsledná cena objektu - obvyklá cena Výsledná cena 1/6 objektu - obvyklá cena Kč Kč 15

16 5/ REKAPITULACE ZJIŠTÌNÝCH HODNOT Porovnávací hodnota Byt č.1136/10 1/6 vlastnictví Nebytová jednotka (garáž) č.1136/29-1/6 vlastnictví ,00 Kč ,00 Kč SHRNUTÍ Jedná se o nemovité věci, které jsou využívány pro bydlení a pro garážování vozidla. Vzhledem k technickým parametrům je předpoklad dalšího využití pro stejné účely. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami, dle výše uvedených zjištění, s přihlédnutím k místním specifickým podmínkám polohy nemovité věci, s ohledem na nabízené nemovité věci, s důrazem na srovnávací hodnotu, odhaduji obvyklou cenu nemovité věci ve výši: Obvyklá cena byt č.1136/10 1/6 vlastnictví ,- Kč Slovy: = Pětsettisíckorunčeských= Obvyklá cena nebytová byt č.1136/29 1/6 vlastnictví ,- Kč Slovy: = Třicetpěttisíckorunčeských= 16

17 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím městského soudu v Praze ze dne č.j.spr. 1082/94 pro základní obor ekonomika v odvětví ceny a odhady se zvl. specializací nemovitosti. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č / 162 / 2015 znaleckého deníku. Otisk kulaté pečetě... Podpis znalce 17