- 1 - ZNALECKÝ POSUDEK. č /2013

Transkript

1 - 1 - ZNALECKÝ POSUDEK č /2013 o odhadu ceny obvyklé rekreační chaty č.e. 29 na pozemku parc.č. 4573, pozemku parc.č. 4573, parc.č. 4574/1 a parc.č. 4575/3 včetně příslušenství, v k.ú. Rychvald, obci Rychvald, okresu Karviná (LV č. 590) Objednatel posudku: Soudní exekutor Mgr. Pavel Dolanský Exekutorský úřad Beroun Palackého 31/ Beroun Účel posudku: Zjištění ceny nemovitosti pro exekuční řízení č.j. 15 EX 1179/2011 Podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova Ostrava Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 17 stran. Objednateli se předává v 5 vyhotoveních. V Ostravě

2 - 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitost včetně součástí a příslušenství, ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: rekreační chata č.e. 29 Adresa nemovitosti: při ul. Lipová Okres: Karviná Obec: Rychvald Katastrální území: Rychvald 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena dne pouze za účasti znalce. Znalec si prohlídl pouze exteriér nemovitosti, vlastník nemovitosti neumožnil znalci prohlídku. 4. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 590 pro k.ú. Karviná ze dne Kopie katastrální mapy. Usnesení Soudního exekutora Mgr.Pavla Dolanského sp.zn. 15 EX 1179/2011 o ustanovení znalce. 5. Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník nemovitostí je v KN na LV č. 590 zapsán: Magnusek Ludvík, Jeremenkova 808/19, Vítkovice, Ostrava 3 Omezení vlastnického práva: Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši ,- Kč s příslušenstvím ze dne pro Brudný Martin Mgr. Zástavní právo soudcovské pro pohledávku vy výši ,- Kč ze dne pro Okresní správa sociálního zabezpečení Ostrava Nařízení exekuce pověřeným soudním exekutorem Mgr. Pavlem Dolanským, č.j. 97 EXE 13400/2011 ze dne Exekuční příkaz k prodeji pověřeným soudním exekutorem Mgr. Pavlem Dolanským č.j. 015 EX-1179/2011 ze den Zástavní právo exekutorské ve výši 8 520,- Kč včetně příslušenství a dalších nákladů řízení ze dne pro Česká pojišťovna a.s Zástavní právo exekutorské ve výši ,77,- Kč včetně příslušenství a dalších nákladů řízení ze dne pro Citibank Europe plc Zástavní právo soudcovské pro pohledávku ve výši ,- Kč s příslušenství ze dne pro Okresní správa sociálního zabezpečení Ostrava

3 - 3 - Nařízení exekuce pověřeným soudním exekutorem JUDr. Vlastmilem Porostlým ze dne č.j. 94 EXE-14054/ Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti pověřeným soudním exekutorem JUDr. Vlastimilem Porostlým, č.j. 069 EX-3551/2012 ze dne blíže viz LV v příloze 6. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nachází v obci Rychvald, při ulici Lípová cca 110 m od Podkostelního rybníku. Nemovitost je tvořena stavbou č.e. 29 na pozemku p.č. 4573, pozemky p.č. 4573, p.č. 4574/1 a p.č. 4575/3 a příslušenstvím, které jsou v jednotném funkčním celku pod společným oplocením. Příslušenství nemovitosti tvoří oplocení, porosty okrasné i ovocné, přípojky IS. Nemovitost se nachází na konci zastavěného území, ve vzdálenosti cca 200 m od ulice Lípová. Zastávka MHD ve vzdálenosti cca 800 m. Z pohledu rekreace se jedná o nevyhledávanou oblast k rekreaci. Pozitiva oceňované nemovitosti: - umístění v řídké zástavbě, kousek od rybníku Negativa oceňované nemovitosti: - nevyhledávaná oblast k rekreaci, není poptávka po obdobných nemovitostech v této lokalitě, nabídka převyšuje poptávku 7. Obsah posudku I) Odhad ceny obvyklé Přílohy: - Fotodokumentace - Mapa širších souvislostí - Srovnávané nemovitosti - Výpis z Katastru nemovitostí

4 - 4 - B. Posudek II) Odhad ceny obvyklé Použitá metodika ocenění Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitostí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitostí. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitostí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitostí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Popis 1) Rekreační chata č.e.29 Oceňovaná rekreační chata je částečně podsklepená, má jedno nadzemní podlaží. Základy objektu betonové, svislé konstrukce zděné sloupky a dřevěná obíjená konstrukce. Krov střechy nízký sedlový bez možnosti zřízení podkroví, krytina střech plechová. Okna dřevěná chráněna okenicemi. Fasádní omítky vápenné a nátěry. Klempířské konstrukce úplné provedeny z pozinkovaného plechu. Zastavěná plocha objektu 85 m2 včetně zastřešené terasy. Znalci nebyl umožněn vstup do nemovitosti, znalec si prohlédl pouze exteriér. Znalec pro další ocenění odhaduje vytápění el. přímotopy, ohřev teplé vody el. bojlerem. Připojení na IS elektrorozvod a vodovod, odkanalizování do žumpy. Standardní vybavení kuchyně, koupelny a WC (vana nebo sprchový kout, umyvadlo, splachovací WC). Znalec odhaduje, že rekreační objekt vznikl přestavbou z původního zemědělského objektu (stodoly). Opotřebení stavby znalec stanovuje odborným odhadem na 60%, předpokládá provedení menších stavebních oprav. Příslušenství nemovitosti je minimálního rozsahu a provedení a sestává z přípojek IS a oplocení (původní drátěné pletivo na ocelové sloupky, na hranici životnosti). Na zahradě se nachází trvalé porosty, ovocné a okrasné stromy a keře. 2) Pozemky Výčet pozemků: Parc.č zastavěná plocha a nádvoří Parc.č. 4574/1 trvalý travní porost Parc.č. 4575/3 zahrada o výměře 85 m2 o výměře 1894 m2 o výměře 248 m2 Pozemky jsou v jednotném funkčním celku s rekreační chatou. Pozemky jsou mírně svažité, orientované k severu. Celková výměra činí 2227 m2.

5 - 5 - Stanovení hodnoty srovnávací metodou Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných nemovitostí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota nemovitostí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovitosti a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitostí. V současné době se v této lokalitě běžně obchoduje s rekreačními objekty. Nabídka převyšuje poptávku. V okolí nemovitosti se nabízí obdobné nemovitosti v rozmezí cca 500 tis. až 900 tis. Kč dle technického stavu, umístění v lokalitě, velikosti pozemku apod. Nutno podotknout, že se jedná o ceny nabídkové, které bývají od realizovaných cen vyšší cca o 10 až 20%. Příklady obdobných nemovitostí pro srovnání jsou uvedeny v příloze č. 3 Srovnávací analýza je provedena v následující tabulce: oceňovaná srov. 1 srov. 2 srov. 3 Rychvald Dětmarovice Lutyně Rychvald ZÁKLADNÍ ÚDAJE plocha pozemku zastavěná plocha užitná podlahová plocha prodejní/nabídkovácena celkem EKONOMICKÉ ÚDAJE Typ transakce nabídka nabídka nabídka korekce pro typ trans. 0,85 0,85 0,85 datum nabídky/prodeje I.13 XII.12 I.13 korekce pro datum nabídky 1,00 1,00 1,00 FYZICKÉ ASPEKTY tech. stav objektu srov. lepší lepší korekce pro tech. Stav 1,00 0,85 0,85 funkční využití nemovitosti srov. lepší lepší korekce pro fce využítí 1,00 0,98 0,97 další rozvoj nemovitosti srov. srov. srov. korekce pro další rozvoj 1,00 1,00 1,00 lokalita/přístupnost srov. srov. srov. korekce pro lokalitu 1,00 1,00 1,00 vzhled a atraktivita objektu srov. lepší lepší korekce pro atraktivitu 1,00 0,90 0,95 korekce pro velikost chaty 1,05 1,10 1,05 korekce pro velikost pozemku 1,05 1,30 1,10 Indikovaná hodnota nemovitosti Cena nemovitosti zjištěna srovnáním (orientační): Kč

6 - 6 - Po provedené celkové analýze nemovitosti, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitostí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, zejména na stav domu, velikost pozemku, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovitosti, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou zjištěnou srovnávací metodou ve výši ,- Kč. Cena zjištěna srovnávací metodou zahrnuje jak cenu stavby, tak i příslušenství a pozemků. Srovnávací hodnota (zaokrouhleno) celkem ,- Kč Závěr zdůvodnění obvyklé ceny: Obvyklá cena nemovitosti: rekreační chata č.e. 29 situovaná na pozemku parc.č. 4573, pozemků p.č. 4573, p.č. 4574/1 a p.č. 4575/3 a příslušenství, v k.ú. Rychvald, obci Rychvald, okresu Karviná (LV č. 590), je stanovena ke dni Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě zjištěných údajů, se započtením a zvážením rozhodujících podmínek, majících vliv na konečnou hodnotu (velikost, poloha, stav, umístění, nabídku a poptávku, apod.), stanovuji cenu obvyklou oceňované nemovitosti k datu ocenění ve výši ,- Kč.

7 - 7 - V. Rekapitulace Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím k místním podmínkám polohy nemovitosti, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou nemovitosti následovně: Cena obvyklá ,- Kč Slovy: šestsetšedesáttisíc Kč Znalci nejsou známy žádné právní vady, které by nezanikly prodejem nemovitosti z dražby. V Ostravě, Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova Ostrava D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2013 znaleckého deníku.

8 - 8 - Přílohy: Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovitosti Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí Příloha č. 3: Srovnávané nemovitosti Příloha č. 4: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 590

9 - 9 - Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovitosti

10 Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí