Znalecký posudek. 2790/2011

Transkript

1 Znalecký posudek. 2790/2011 o cen obvyklé - garáže bez.p./.e. umístné na pozemku. parc. St. 348/7 (pozemek jiného vlastníka) v kat. úz. Horní Brusnice, obec Horní Brusnice, okres Trutnov, jež je ve vlastnictví povinného Klejšmída Svatoslava. Objednatel posudku: Úel posudku: JUDr. Ondej Mareš Exekutorský úad v Litomicích Novobranská Litomice Stanovení obvyklé ceny pro provedení exekuce.j. 124 Ex 4893/10-15 prodejem nemovitosti. Dle zákona. 151/1997 Sb. o oceování majetku ve znní zákona. 121/2000 Sb.,. 237/2004 Sb. a. 257/2004 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí eské republiky. 540/2002 Sb. ve znní vyhlášky. 364/2010 podle stavu ke dni posudek vypracoval: B plus B, spol. s r.o. MONTEKALA, spol. s r.o. Holekova 657 Hálova Praha 5 Košíe Praha 9 Posudek obsahuje 8 stran textu vetn titulního listu a 6 stran píloh. Objednateli se pedává ve 2 vyhotoveních. V Praze dne

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek se stanovením ceny obvyklé v míst a ase nemovitosti zapsané na LV. 426, vedené Katastrálním úadem pro Královéhradecký kraj, Katastrální pracovišt Trutnov, kat. úz. Horní Brusnice, obec Horní Brusnice. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: garáž Horní Brusnice Region: Královéhradecký Okres: Trutnov Katastrální území: Horní Brusnice 3. Prohlídka a zamení nemovitosti: Prohlídka a zamení nemovitosti bylo provedeno dne bez pítomnosti majitele. 4. Podklady pro vypracování posudku: - výpis z katastru nemovitostí ze dne , LV 426, kat. úz. Horní Brusnice, Katastrální úad pro Královéhradecký kraj, KP Trutnov, vyhotoven dálkovým pístupem - kopie mapy katastrální ze dne , mapový list. VS XV-10-2, mítko 1:2880, kat. úz. Horní Brusnice - exekuní píkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 EX 4893/10-15 ze dne usnesení o ustanovení znalce.j. 124 EX 4893/10-52 ze dne fotodokumentace nemovitosti - informace od míst. obana - informace z realitního trhu - skutenosti a výmry zjištné na míst samém 5. Vlastnické a evidenní údaje: Vlastnictví k oceovaným nemovitostem nebylo doloženo nabývacími listinami, ale je evidenn vyznaeno na výpisu z katastru nemovitostí. Dle listu vlastnictví. 426, kat. úz. Horní Brusnice, obec Horní Brusnice, okres Trutnov, ze dne oddíl A - vlastnické právo, vlastníkem pedmtu ocenní je: Klejšmíd Svatoslav, Horní Brusnice 253, Horní Brusnice oddíl B - nemovitosti: garáž bez.p./.e. umístná na pozemku parc.. St. 348/7 (LV 10002) 2

3 oddíl B1 - jiná práva: bez zápisu oddíl C - omezení vlastnického práva: - Naízení exekuce - Pvodní JPV vytvoen na prac.: KÚ pro Královéhradecký kraj, KP Náchod na základ listin: OS v Náchod Nc-4162/ Rozhodnutí správce dan o zízení zástavního práva ( 72 zák..337/1992 Sb.) Finanní úad v Jaromi.j.: /2005 /245970/7743 ze dne Právní moc ke dni Usnesení soudu o naízení exekuce Okresní soud v Trutnov.j. 21EXE-672/ ze dne Exekuní píkaz k prodeji nemovitých vcí Exekutorský úad Litomice.j.: 124EX-4893/ ze dne Právní moc ke dni Ohlášení o nabytí právní moci rozhodnutí Exekutorský úad Litomice.j.: 124 EX-4893/ ze dne Exekuní píkaz o zízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorský úad Litomice.j.: 124 EX-4893/ ze dne Právní moc ke dni Usnesení soudu o naízení exekuce Okresní soud v Trutnov.j.: 26EXE-80/ ze dne Právní moc ke dni Ohlášení o nabytí právní moci rozhodnutí Exekutorský úad Pardubice.j.: 029 Ex-2204/ ze dne Exekuní píkaz k prodeji nemovitých vcí Exekutorský úad Pardubice.j.: 029 EX-2204/ ze dne Exekuní píkaz o zízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorský úad Pardubice.j. 029 EX-2204/ ze dne Právní moc ke dni Usnesení soudu o naízení exekuce Okresní soud v Trutnov.j.: 26EXE-1444/ ze dne Usnesení soudu o naízení exekuce Okresní soud v Trutnov.j.: 20EXE-426/ ze dne Exekuní píkaz k prodeji nemovitých vcí Exekutorský úad Perov.j.: 103 Ex-22555/ ze dne oddíl D - jiné zápisy: - Exekuní píkaz o zízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorský úad Perov.j.: 103 Ex-22555/ ze dne oddíl E - nabývací tituly a jiné podklady zápisu - Smlouva kupní ze dne Právní úinky vkladu práva ke dni Dokumentace a skutenost: Vzhledem k tomu, že vlastníkem nebyla pedložena stavební dokumentace, byly veškeré výpoty uskutenny z namených hodnot a zjištných skuteností pi místním šetení. Zastavná a užitná plocha byla vypotena pouze orientan, proto nemusí vypotené celkové plochy odpovídat pesn skutenosti. Souasn byl posouzen stavebn-technický stav jednotlivých konstrukních prvk, charakter jejich údržby a stanovena jejich pedpokládaná další životnost a stupe opotebení. 3

4 7. Celkový popis nemovitosti: Obec Horní Brusnice leží v Královéhradeckém kraji, jihozápadn od okresního msta Trutnov. V obci se základní obanskou vybaveností je doprava zajišována autobusy. Oceovaná nemovitost se nachází v severní okrajové ásti obce. Zdná garáž je adová vnitní, krytá vlnitým eternitem. Vrata garáže jsou kovová. Garáž je možno napojit na elektrorozvod. 8. Obsah posudku: a) Ocenní porovnávacím zpsobem a 1 ) Garáž 9. Popis objekt a pozemk: a) Ocenní porovnávacím zpsobem a 1 ) Garáž Oceovaná garáž bez.p./.e. se nachází v katastrálním území Horní Brusnice, okres Trutnov. Vnitní adová garáž stojí na pozemku jiného vlastníka, je zdná, s betonovými základy, devným stropem, devnými krovy, pultovou stechou krytou vlnitým eternitem. Úprava svislých venkovních povrch vápeno-cementovou omítkou, vrata jsou dvoukídlá kovová, v pední ásti garáže jsou luxfery, v zadní ásti sklenné tabulky v kovovém rámu. Garáž je možno napojit na elektrorozvod, v souasné dob pravdpodobn odpojen. Pístup k oceované nemovitosti je z jihu po nezpevnném povrchu. Zastavná plocha a stáí stanoveno odhadem. B. Posudek Výmry, hodnocení a ocenní objekt: Administrativní cena (vyhláška 364/2010 Sb.) a) Hlavní stavby b) Porovnávací hodnota b 1 ) Garáž - 24 Zatídní pro poteby ocenní: Typ objektu: Garáž Poloha objektu: Královéhradecký kraj - do obyvatel Stáí stavby: 30 rok Indexovaná prmrná cena IPC (píloha. 18): 1 965,- K/m 3 4

5 Zastavné plochy a výšky podlaží: 1.NP: 6*3 = 18,00 m 2 Název podlaží Zastavná plocha Konstrukní výška 1.NP: 18,00 m 2 3,00 m Obestavný prostor: 1.NP: (6*3)*(3,00) = 54,00 m 3 zastešení: = 4,50 m 3 Obestavný prostor celkem: = 58,50 m 3 Podlažnost: Zastavná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 18,00 m 2 Zastavná plocha všech podlaží: ZP = 18,00 m 2 Podlažnost ZP / ZP1 = 1,00 Výpoet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku. V i 0. Typ stavby - Svislé konstrukce zdné nebo železobetonové s plochou II typ B stechou nebo krovem neumožující zízení podkroví 1. Druh stavby - adová I -0,01 2. Konstrukce - obvodové zdivo nebo stny tl cm II 0,00 3. Technické vybavení - jen pívod el. naptí 230 V - v souasné dob II -0,02 elektina pravdpodobn odpojena 4. Píslušenství - venkovní úpravy - bez píslušenství II -0,01 5. Kriterium jinde neuvedené - mírn snižující cenu II -0,05 6. Stavebn - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou - (pedpoklad III 0,85 provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáí 30 let: 0,90 5 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V6 * 0,90 = 0,696 i = 1 Index polohy: Název znaku. P i 1. Poloha v obci - na okraji souvisle zastavného území obce II -0,05 2. Dopravní dostupnost - nejbližší zastávka hromadné dopravy ve vzdálenosti I -0,03 nad 300 m 3. Obyvatelstvo v okolí - bezproblémové okolí II 0,00 4. Zmny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 5. Vlivy neuvedené - bez dalších vliv II 0,00 5 Index polohy I P = (1 + P i ) = 0,920 i = 1 5

6 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku. T i 1. Situace na dílím (segmentu) trhu s nemovitostmi - nabídka odpovídá III 0,00 poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na cizím pozemku I -0,05 3. Vliv právních vztah na prodejnost - negativní I -0,03 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,920 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,696 * 0,920 * 0,920 = 0,589 Ocenní: Cena upravená CU = IPC * I = 1 965,- K/m 3 * 0,589 = 1 157,39 K/m 3 Cena zjištná porovnávacím zpsobem CP = CU * OP = 1 157,39 K/m 3 * 58,50 m 3 = ,32 K Garáž - zjištná cena = ,32 K Rekapitulace ocenní objekt vetn opotebení a) Garáž = ,- K Cena objektiní celkem ,- K Porovnávací metoda a) Garáž a 1 ) garáž Popis porovnávaných objekt: Jednotka: zastavná plocha Množství jednotek oceované stavby: 18,00 První srovnávaná nemovitost - garáž v okrajové ásti Dvora Králového nad Labem, okres Trutnov. Zdná adová garáž, na vlastním pozemku, s kovovými výklopnými vraty, betonová podlaha, napojena na elektro rozvod. Nemovitost je nabízena k prodeji od kvtna 2011 prostednictvím realitní kanceláe za K. Druhá srovnávaná nemovitost - garáž ve Dvoe Králové nad Labem, okres Trutnov. adová zdná garáž je napojena na elektrorozvod. Nemovitost je nabízena k prodeji od ledna 2011 prostednictvím realitní kanceláe za K. Tetí srovnávaná nemovitost - garáž v Semilech, okres Semily. adová zdná garáž na vlastním pozemku, napojena na elektro rozvod. Nemovitost je nabízena k prodeji prostednictvím realitní kanceláe za K. tvrtá srovnávaná nemovitost - garáž v Rtyni v Podkrkonoší, okres Trutnov. Zdná adová garáž bez napojení na elektro rozvod, píjezd po obecní komunikaci. Nemovitost je nabízena k prodeji prostednictvím realitní kanceláe za K. 6

7 Seznam porovnávaných objekt: Název Realizovaná cena K m K c K v K 1 K 2 K 3 [jedn] Množství Jedn. cena [K/jedn.] garáž Dvr Králové ,- K 0,65 0,95 0,90 0,97 1,00 1,00 20, ,62 n.l. garáž Dvr Králové ,- K 0,65 0,90 0,90 0,97 1,00 1,00 23, ,25 n.l. garáž Semily ,- K 0,65 1,00 0,90 0,97 1,00 1,00 23, ,82 garáž Rtyn v Podkrkonoší ,- K 0,80 1,00 1,00 0,97 1,00 1,00 23, ,83 Souet: 9 970,51 K/jedn. / 4 Prmrná jednotková cena: 2 492,63 K/jedn. Minimální jednotková cena: 2 198,25 K/jedn. Maximální jednotková cena: 2 867,83 K/jedn. Základní cena: 2 492,63 K 18,00 á 2 492,63 K/ = ,34 K - výsledná cena = ,34 K Rekapitulace ocenní objekt vetn opotebení a) garáž = ,- K Cena objektiní celkem ,- K C. Rekapitulace Administrativní cena: Administrativní cena objekt: Administrativní cena celkem: ,- K ,- K Porovnávací cena: Porovnávací cena objekt: Porovnávací cena celkem: ,- K ,- K Stanovisko znalce: Pi stanovení výsledné obecné (obvyklé) ceny, je nutno pihlédnout nejenom k výsledkm jednotlivých oceovacích metod, ale zárove ke všem obecným ekologickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektm, vztaženým k oceovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako nap. lokalita, pozice majetku v zón, infrastruktura, dopravní dostupnost, universálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodáská situace. Pi stanovení obvyklé ceny oceované nemovitosti, bylo teba vzít v úvahu tyto základní skutenosti a ovlivující aspekty: a) situace na trhu s realitami - nabídka obdobných nemovitostí na trhu s realitami v této lokalit je velmi nízká 7

8 b) parametry povyšující cenu: možnost pipojení na elektrorozvod c) parametry ponižující cenu: na pozemku jiného vlastníka, pedpoklad vložení investic na drobné úpravy Na základ zjištných hodnot výše uvedených skuteností v míst a po zvážení všech aspekt stanovuji obvyklou cenu nemovitosti ve výši K. Obvyklá cena: ,- K slovy: tyicet pt tisíc K V Praze dne MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova Praha 9 D. Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován spoleností s ruením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústav kvalifikovaných pro znaleckou innost pi Ministerstvu spravedlnosti eské republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona íslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumonících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky íslo 37/1967 Sb., ve znní pozdjších pedpis do prvního oddílu seznamu ústav kvalifikovaných pro znaleckou innost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnní pro oceování nemovitostí, motorových vozidel a jiných vcí movitých, majetkových práv, cenných papír, podnik, ostatního majetku a pro úetnictví. Znalecký úkon je zapsán pod poadovým íslem 2790/2011 znaleckého deníku. Odpovdná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel spolenosti. Zpracování znaleckého posudku bylo provedeno za odborné spolupráce se spoleností B plus B, spol. s r.o., Holekova 657, Praha 5 - Košíe, IO: , pedmt podnikání: Oceování majetku pro vci movité, vci nemovité, nehmotný majetek, finanní majetek a podnik na základ koncesní listiny vydané živnostenským odborem úadu mstské ásti Praha 5 pod.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne , která souasn zajistila a zpracovala podklady pod po.. 340/2011. E. Seznam píloh: Mapová situace. Snímek z katastrální mapy. Výpis z katastru nemovitostí. 8