- 1 - ZNALECKÝ POSUDEK . 675/110/2011

Transkript

1 - 1 - ZNALECKÝ POSUDEK. 675/110/2011 o cen obvyklé rodinného domu.p. 47 na pozemku. parc. 330/1. p íslušenství a pozemk. parc. 330/1,. parc. 331/1, k.ú. Drahelice, obec Nymburk zapsáno na LV u Katastrálního ú adu pro St edo eský kraj, KP Nymburk Objednatel posudku: JUDr. Jan Fendrych Exeku ní ú ad Praha 2 Ve Studeném 117/5a Praha 4 el posudku:. j. 132 EX 36732/09-16/Ku Podle stavu ke dni posudek vypracovala: Ing. Marcela ebíková Pod Lesem Mníšek pod Brdy tel.: marcela@rebikova.cz Posudek obsahuje v etn p íloh 13 stran. Objednateli se p edává ve 3 vyhotoveních. V Mníšku pod Brdy

2 - 2 - Znalecký úkol Úkolem znaleckého posudku je stanovení ceny obvyklé. Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena p i prodejích stejného pop ípad obdobného majetku nebo p i poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocen ní. P itom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimo ádných okolností trhu, osobních pom prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimo ádnými okolnostmi trhu se rozum jí nap íklad stav tísn prodávajícího nebo kupujícího, sledky p írodních nebo jiných kalamit. Osobními pom ry se rozum jí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota p ikládaná majetku nebo služb vyplývající z osobního vztahu k nim. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný d m Adresa nemovitosti: Kostomlátecká Nymburk Kraj: St edo eský Okres: Nymburk Obec: Nymburk Katastrální území: Drahelice Po et obyvatel: Prohlídka a zam ení nemovitosti Prohlídka a zam ení nemovitosti bylo provedeno dne za p ítomnosti pí. Ji iny Šimové, majitelky nemovitosti. Podklady pro vypracování posudku 1) Výpis z katastru nemovitostí pro LV ze dne , k.ú. Drahelice 2) Snímek katastrální mapy, stav ke dni , Nahlížení do KN, k.ú. Drahelice 3) Usnesení. j. 132 EX 36732/09-16/Ku 4) Informace získané p i místním šet ení dne Dokumentace a skute nost Nebyla doložena projektová dokumentace, stavba byla prohlédnuta a zam ena. Obsah posudku Ur ení obvyklé ceny rodinného domu.p. 47 na pozemku. parc. 330/1. p íslušenství a pozemk. parc. 330/1,. parc. 331/1, k.ú. Drahelice, obec Nymburk, zapsáno na LV u Katastrálního ú adu pro St edo eský kraj, KP Nymburk Typ stavby Vlastník pozemku: Vlastník stavby: Rodinný d m, samostatn stojící, stávající dokon ený Šimová Ji ina, Kostomlátecká 47/5, Drahelice, Nymburk Šimová Ji ina, Kostomlátecká 47/5, Drahelice, Nymburk

3 - 3 - Katastrální ú ad: pro St edo eský kraj, KP Nymburk LV Katastrální úz.: Drahelice Kraj: St edo eský Obec: Nymburk ást obce: Drahelice Ulice: Kostomlátecká po et obyvatel: p. 47 zp sob ochrany: - na pozemku. parc. 330/1 vým ra 289 m2, zast. plocha a nádvo í další pozemky:. parc. 331/1 vým ra 620 m2, zahrada Všeobecný popis Poloha a okolí Rušivá a obt žující za ízení Dopravní prost edky a dostupnost Oce ované nemovitosti jsou v Nymburce, místní ásti Drahelice. Jedná se o st edn velké m sto ležící mezi Pod brady a Lysou nad Labem, cca 35 km východn od Prahy. M stská ást Drahelice je s m stem Nymburk stavebn propojena.v obci je kompletní ob anská vybavenost, jedná se o správní centrum regionu. Rodinný d m.p. 47 je situován v zastav né ásti m stské ásti Drahelice v lokalit se zástavbou starších rodinných dom. Stavba je situována v zatá ce místní komunikace, která je využívána pouze pro místní provoz, nep sobí rušivým dojmem. Celkov je místo vhodné pro bydlení. Nebyla zjišt na. Zastávka autobus cca 400 m, zastávka vlak cca 1 km. ípojky inženýrských sítí Elektro. Kanalizace trativod, voda studna. V ulici jsou vedeny ady kanaliza ní, vodovodní i plynovod. Základové pom ry Nebyly zjišt ny poruchy stavby zp sobené nestandardními základovými pom ry. Druh zástavby Samostatn stojící rodinný d m, stávající dokon ený Popis stavby Rok a) dokon ení více než 100 let (dle sd lení p i místním šet ení) b) p ístavby, nástavby, rekonstrukce, modernizace pouze základní údržba, v posledních letech i bez základní údržby Druh konstrukce (zd ná, betonová, ev ná apod.) smíšená Po et podlaží podzemních 1 malý sklípek cca 4m2 nadzemních NP + podkroví k bydlení neupravené Po et bytových jednotek 1 nebytových garážových stání 0 jednotek (zd ný p íst ešek) 0 Popis Stavba rodinného domu je áste podsklepena, má 1 NP a p dní prostor k bydlení neupravený. S vislé konstrukce jsou ze smíšeného zdiva, stropy jsou ev né s rákosovým podbitím, omítané s rovným podhledem. St echa je sedlová, nad p edsíní plochá. St ešní krytina je tašková, nad p edsíní plech. Klempí ské prvky jsou plechové, ve velmi špatném stavu, zkorodovované, áste chybí. Okna jsou d ev ná. Dve e vstupní jsou d ev né, vnit ní dve e jsou nápl ové do kovových zárubní. Vnit ní povrchy keramické obklady, hladké omítky. Povrchy podlah keramická dlažba, PVC, koberec. Vybavení a za izovací edm ty : je proveden rozvod teplé i studené vody, odkanalizování pravd podobn do trativodu, koupelna s umyvadlem a vanou, WC v koupeln.

4 - 4 - Stavebn technický stav V kuchyni je plynový sporák s vlastní plynovou bombou. Fasáda - hladká omítka, velmi poškozená, áste chybí, p edevším na jižní a západní stran. Topení lokální, elektro (akumula ní kamna) a tuhá paliva. TUV elektrický bojler. ípojky: elektro, kanalizace trativod, voda kopaná studna. V ulici jsou vedeny ady kanaliza ní, vodovodní i plynovod. Dispozi ní ešení: 1.NP: edsí 4,2 m2, chodba celkem 10,8 m2, kuchy 6,8 m2, koupelna 4,5 m2, pokoj 23,5 m2, pokoj 8,8 m2 PO: p dní prostor k bydlení neupravený Celkem: UP: 58,6 m2 Stavba je, dle sd lení p i místním šet ení, více než 100 let stará, v posledních letech bez údržby. Omítka je ve velmi špatném stavu, opadaná, poškozená. Chyb jící izolace proti zemní vlhkosti, svislé konstrukce domu jsou vlhké, místy do až výše 1,5 m, net snící komín dehtové skvrny. Celkový stavebn - technický stav je zhoršený. Pozemky: Pozemek. parc. 330/1 leží v rovin, je z ásti zastav n stavbou domu.p. 47, zbytek tvo í nezpevn ný dv r. Pozemek. parc. 331/1 leží v mírném jižním svahu, je situován jihovýchodn od domu, nachází se na n m neudržovaná zahrada. Pozemky jsou užívány ve funk ním celku, dohromady mají nepravidelný tvar protáhlý ve sm ru sever jih. P ístup je ze severozápadního rohu ze zpevn né komunikace. Oplocení Betonová podezdívka, ocelová sloupky, drát né pletivo. Zpevn né plochy beton Napojení inž. sítí Elektro ano Vn jší za ízení Vodovod ne, studna Kanalizace ne, trativod Plynovod ne ístup po zpevn né komunikaci ano Vedlejší stavby a p íslušenství Popis Vedlejší stavby nejsou. Stav hlavní budovy, udržování, rekonstrukce Technický stav Zhoršený stavebn technický stav. Zanedbaná údržba. stavby Poloha vzhledem Vhodná pro bydlení, v zastav né ásti obce. k užívání Užívání Podle KN je stavba ur ena k bydlení, podle zjišt ní na míst je tak i užívána. nemovitosti Vlastnická práva Omezení vlastnických práv 1) Zástavní právo smluvní, zapsané v ásti C LV. 1981, k.ú. Drahelice 2) Exeku ní tituly zapsané v ásti C LV. 1981, k.ú. Drahelice

5 - 5 - Zahrnuta v tržní cen Stav zápisu KN a skute nost 1), 2) Nejsou zohledn ny v cen obvyklé Porovnáním katastrální mapy se skute ností zjišt nou p i místním šet ení byl zjišt n nesoulad mezi zápisem v katastru nemovitostí a skute ností - západní ást stavby.p. 47 byla odstran na. Vyhodnocení Záplavové území Podle registru Aquarius není stavba v ohrožení zaplavením a zatopením. Jiná rizika Nebyla zjišt na. ístup k domu.p. 47 je z komunikace. parc. 323/1 (ostatní komunikace, Prov ení p ístupu vlastník St edo eský kraj), p es pozemek. parc. 335/2(ostatní plocha, vlastník k nemovitosti sto Nymburk). Bez rizika.

6 - 6 - CENY, HODNOTY CNÁ HODNOTA POZEMKY Jednotková cena [K /m 2 ] Cena pozemku [K ]. parcelní vým ra [m 2 ] sou asný stav budoucí stav sou asný stav druh pozemku 330/ zast. plocha a nádvo í 331/ I. CENA POZEMKU K STAVBY OP Jednot. cena Rozest. Reproduk. cena Opot. stavby Cena stavby po odpo tu opot ebení [K ] stá í [m 3 ] [K /m 3 ] [%] [K ] [%] sou asný stav stavba RD více než Reproduk ní cena staveb II. CENA STAVEBY (V CNÁ HODNOTA STAVEB) K sou asný stav budoucí stav III. V CNÁ HODNOTA NEMOVITOSTI (I. + II.) K -

7 - 7 - POROVNÁVACÍ HODNOTA Porovnatelný RD. 1: Kostelní Lhota, RD 3+1 ZP 80 m2, UP 75 m2, pozemek 899 m2 ed rekonstrukcí, k domu náleží zahrada a dvojgaráž. V klidné ásti obce. K domu lesní pozemek cca 2000 m2. Ob anská vybavenost cca 3km Nabídková cena: K, 2/ lesní pozemek v cen, + dvojgaráž - není podsklepeno, p vodní stav. Porovnatelný RD. 2: horší lokalita Kamenné Zboží, RD 6+1 ZP 160 m2, UP 150 m2, pozemek 1059 m2 Smíšená stavba, p ed rekonstrukcí, nová plastová okna, studna na pozemku, obecní voda, kanalizace. K domu altán, dílna, kolna, stodola. Nabídková cena: K, 2/ v tší UP, v tší pozemek. srovnatelná lokalita Porovnatelný RD. 3: Dvory, RD 3+1 ZP 120 m2, UP 170 m2, pozemek 788 m2 Obecni vodovod, kanalizace. Plyn na hranici pozemku. K domu náleží kolna, dílna, garáž, zahrada. Nabídková cena: K, 12/ garáž, lepší stav nemovitosti horší lokalita VÝSLEDEK POROVNÁVACÍ HODNOTY K

8 - 8 - UR ENÍ OBVYKLÉ CENY Slabé stránky Silné stránky Zd vodn ní ceny obvyklé - zhoršený stavebn technický stav nemovitosti, vysoké stá í nemovitosti - není provedeno odkanalizování - dostate veký pozemek, dobrá dostupnost ob anské vybavenosti, klidná lokalita s minimem rušivých vliv. Cena obvyklá je stanovena na základ porovnání s obdobnými nemovitostmi v dané lokalit s p ihlédnutím k v cné hodnot, umíst ní a technickému stavu nemovitosti ke dni ocen ní se zohledn ním silných a slabých stránek nemovitosti. OBVYKLÁ CENA rodinného domu.p. 47 na pozemku. parc. 330/1. p íslušenství a pozemk. parc. 330/1,. parc. 331/1, k.ú. Drahelice, obec Nymburk, zapsáno na LV u Katastrálního ú adu pro St edo eský kraj, KP Nymburk K V Mníšku pod Brdy, Ing. Marcela ebíková Pod Lesem Mníšek pod Brdy tel.: marcela@rebikova.cz Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne j. Spr. 4010/2006 pro základní obor ekonomika, odv tví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod po.. 675/110/2011 znaleckého deníku. Znale né a náhradu náklad ú tuji dokladem. Z/110/2011. ílohy: 1) Snímek katastrální mapy, stav ke dni , Nahlížení do KN, k.ú. Drahelice 2) Situace, fotodokumentace ze dne ) Výpis z katastru nemovitostí pro LV ze dne , k.ú. Drahelice

9 - 9-1) Snímek katastrální mapy, stav ke dni , Nahlížení do KN, k.ú. Drahelice 2) Situace, fotodokumentace ze dne

10 - 10 -