JAK NENALETĚT PODVODNÍKŮM

Transkript

1 JAK NENALETĚT PODVODNÍKŮM E-book pro vás připravila společnost Home protection s.r.o. Pražská 563/99, České Budějovice, ZASTOUPIME-VAS.CZ

2 Chcete koupit byt nebo dům? Pro většinu lidí je koupě nemovitosti jejich životní investicí. Pokud se i Vy chystáte na tuto svou životní investici, je velmi důležité, abyste byli dobře připraveni a dokonale informováni. Realitní trh je skutečně plný nástrah a v případu dobré koupě nestačí jen tak bez ničeho spoléhat na štěstí. Jistě dobře víte, že štěstí přeje hlavně těm, kteří jsou dobře připraveni. A právě proto je zde tento ebook, který Vám poslouží jako průvodce jednotlivými kroky při koupi nemovitosti a připraví vás na skryté hrozby realitního trhu. Kdo jsme a co je naším cílem Nejsme realitní kancelář. Jsme však firma, která má s realitním trhem velké a dlouholeté zkušenosti. Vlastně jsme taková realitní kancelář naruby. Všechny realitní kanceláře se zaměřují na zastupování prodávajícího. V jeho zájmu pak jednají a uzavírají smlouvy. Kupující je někdy bohužel tím pomyslným,, pátým kolem u vozu,, a je leckdy nucen uzavírat pro něj nevýhodné smlouvy. My zastupujeme vždy zásadně kupujícího a dbáme na to, aby vztah mezi prodávajícím a kupujícím byl skutečně od počátku vyvážený. Tedy přesně takový, jaký má obchod být. Našim zákazníkem je tedy vždy pouze kupující. V jeho zájmu jednáme s realitními kancelářemi, developery nebo samoprodejci. Zkrátka jen vyvažujeme to, co na realitním trhu doposud chybělo. Bez velké nadsázky se dá říci, že kultivujeme realitní prostředí a výrazně přispíváme k serióznosti obchodu s nemovitostmi.

3 1. Realitní trh a cena nemovitosti 2. Výběr nemovitosti 3. První prohlídka 4. Druhá prohlídka 5. Uzavření rezervační smlouvy 6. Uzavření kupní smlouvy 7. Předání nemovitosti a převod médií Obsah 1. Realitní trh a cena nemovitosti O realitním trhu v České republice bylo již v dobrém či zlém napsáno mnohé. Velká část odborníků z praxe jej přirovnává k džungli. Bohužel je do jisté míry toto označení dosti trefné, především pro někoho, kdo realitní trh pravidelně nesleduje a chce se v něm na poprvé rychle zorientovat (což se týká velké části kupujících). Orientace na realitním trhu není vůbec snadná a vyžaduje spíše dlouhodobé a pečlivé sledování. Stalo se vám, že jste byli zmateni z nabídek nemovitostí na realitních serverech? Našli jste jeden byt v inzerci několikrát a pokaždé za jinou cenu nebo byly uvedeny pokaždé jiné údaje? Toto je celkem běžný jev, který se na našem realitním trhu vyskytuje a je způsoben tím, že prodávající je osloven několika realitními kancelářemi, které jeho nemovitost nabízí. Zde je nutné být velmi opatrný, protože i když vám realitní kancelář nemovitost rezervuje, můžete o ni snadno přijít. Stačí, aby jiný kupující nabídl vyšší cenu nebo byl zkrátka rychlejší než Vy. Jistě se někteří z Vás v podobné situaci ocitli a dají mi za pravdu. My tuto situaci dokážeme řešit vždy tak, aby rezervace nemovitostí byla pro Vás jakožto kupujícího stoprocentní. Cena nemovitosti Jak zjistím, že je nemovitost předražená? Jak zjistím, že se naopak jedná o dobrou investici? To jsou otázky, které si pokládá každý kupující. Stanovení správné ceny, respektive zjištění zda je či není nemovitost předražená, je často velkým,, oříškem,,. V naprosté většině případů se na realitních serverech setkáte s nemovitostmi, jejichž cena je průměrně o 10-15% vyšší, než jaká je jejich reálná tržní cena. Výjimkou nejsou ani nemovitosti, které jsou předraženy např. o 30% či 50%. Jak takovou nemovitost poznat? Pro člověka, který se na realitním trhu neorientuje, je opravdu velmi obtížné poznat předraženou nemovitost. Nicméně pokud začnete sledovat realitní trh, respektive servery, tak předražená nemovitost se chová tím způsobem, že její inzerát leží na serveru většinou velmi dlouho. Nikdo o takovou nemovitost nejeví dlouho zájem. Až po čase, kdy proběhne sleva, nebo skupina slev, a cena nemovitosti se dostane na reálnou tržní cenu, inzerát zmizí. V tento okamžik většinou dochází k prodeji nemovitosti. Reálná tržní cena je ve stejné nebo podobné výši, v jaké byla

4 inzerována před jejím stažením z nabídky. Výše uvedená fakta platí pro dlouhodobé pozorování a sledování realitního trhu. Na cenu nemovitosti má vliv mnoho faktorů. Mezi ty nejdůležitější patří stav nemovitosti, dále její stáří, velikost, dispozice, lokalita a další. Pokud bychom měli vybrat nejdůležitější faktor z hlediska ceny, byla by to jistě lokalita. Jinou cenu bude mít byt v centru města a jinou cenu bude mít byt, který se nachází na okraji města. Další možností jak rychle zjistit tržní cenu je obrátit se na odborníka, který danou lokalitu zná, např. realitní makléř, investor, soudní znalec atd. Katastr nemovitostí dnes nově (za úplatu) poskytuje cenový údaj k nemovitostem. To ve své podstatě znamená, že si můžete velice snadno zjistit, za jakou cenu se reálně prodaly byty nebo domy ve vaší lokalitě. Potřebný cenový průzkum s využitím všech dostupných dat od odborníků jsme schopni Vám předat lidově řečeno jak na stříbrném podnose. 2. Výběr nemovitosti Výběr nemovitosti je samozřejmě věcí osobního vkusu. Každý jsme jiný, někdo preferuje byt a jiný zase dům se zahradou. Každý typ nemovitost má své výhody a nevýhody, své pro a proti. V každém případě je dobré si vždy uvědomit, že investice do nemovitosti bývá většinou investicí životní. Velká část kupujících se při koupi nemovitosti zadluží na několik desítek let a proto je nutné výběru vhodného bytu či domu věnovat určité úsilí. Pokud je Vám 50 a více let, určitě je dobré zamyslet se nad tím, zda koupě byť pěkného bytu, ale ve třetím patře bez výtahu je to skutečně to, co chcete. Nechme takový byt raději těm mladším a mysleme na svou budoucnost! Se stejnou logikou je potřeba postupovat i při koupi staršího rodinného domu. Tyto domy bývají často cenově dostupné. U takovýchto nemovitostí je velmi nutné dobře posoudit jejich technický stav a částku, kterou je potřeba vynaložit na případnou rekonstrukci. U starších domů se může stát, že vámi požadovaná stavební úprava nebude možná vzhledem k již daným dispozicím a stavebně technickému řešení. Celková investice se tak po součtu pořizovací ceny a částky za rekonstrukci může velmi prodražit. Pokud již máte nemovitost vybranou, je opravdu velmi důležité posoudit její technický stav. Tuto věc kupující velmi často podceňují. Pokud jdete na prohlídku nemovitosti, vezměte s sebou známého stavaře, případně si zajistěte technickou inspekci nemovitosti. Velmi často jsou nalezeny různé lehčí i těžší závady, vzhledem ke kterým snížíte kupní cenu nebo zjistíte, že o nemovitost v důsledku velkých budoucích investic nemáte zájem. Pro tyto případy jsme tu rovněž my. Zajistíme pro Vás technickou inspekci nemovitosti a předložíme Vám fakta týkající se stavebně technického stavu nemovitosti s ohledem na její cenu a lokalitu. 3. První prohlídka Nyní máte vytipované horké kandidáty na koupi a čekají vás prohlídky. Nebojte se navštívit a vidět klidně i několik nemovitostí. Každá nemovitost je jedinečná a liší se v mnoha důležitých bodech. Jedna dobrá rada hned na začátku. Nikdy po první prohlídce nepodepisujte žádnou rezervační smlouvu. A to ani v případě, že vás do ní bude makléř nebo prodávající tlačit. Často vás budou chtít dostat pod tlak tvrzením, že nemovitost prodají tomu, kdo první podepíše rezervační smlouvu. Je lepší takovou nemovitost nekoupit, než přijít o peníze z propadnuté rezervační zálohy. Prohlídku neuspěchejte a snažte se zjistit maximum informací od makléře nebo od prodá-

5 vajícího, pokud je přítomen. Ptejte se na sousedy a vzájemné vztahy. Zjistěte co nejvíce informací o případné rekonstrukci (co vše se dělalo a kdy, jakým způsobem atd.). 4. Druhá prohlídka Druhou prohlídku nemovitosti si domluvte v případě, že vás nemovitost zaujala a vážně uvažujete o její koupi. Vezměte s sebou někoho, kdo je schopen posoudit stavebně technický stav nemovitosti, nebo alespoň má nějaké zkušenosti s nákupem nemovitosti. Pokud někdo takový na blízku není, objednejte si inspektora nemovitostí. Tento inspektor má špičkové vybavení a dokáže odhalit i skryté vady nemovitosti. Celá inspekce je neinvazivní, prodávající se nemusí bát žádného poškození nemovitosti. Pokud se přece jen rozhodnete technický stav posoudit sami, zaměřte se hlavně na následující: Pozorně prohlédněte stěny a podlahy nemovitosti, zda se zde nevyskytují praskliny. Mohla by být vážně narušená statika. Pozorně prohledněte stěny a rohy místností, hledejte vlhká místa vady hydroizolace, závada na střešní krytině. Zkontrolujte okna hluk, těsnost, vlhká místa. Zkontrolujte krov hledejte praskliny, znaky napadení trámů dřevokaznými houbami, znaky po vlhkosti. Zkontrolujte funkčnost elektrických spotřebičů, zásuvek, baterií, odpadů atp. Ověřte si podlahovou plochu. Dále je nutné ověřit právní stav nemovitosti. Trvejte na předložení aktuálního listu vlastnictví zkontrolujte, zda zde nejsou zapsána věcná břemena, předkupní práva, zástavní práva, exekuce a další omezení v dispozici s majetkem prodávajícího. U bytů v osobním vlastnictví ověřte funkčnosti společenství vlastníků bytových jednotek, trvejte na prohlášení o bezdlužnosti prodávajícího, trvejte na předložení stanov, energe tického štítku a evidenčního listu, alespoň dvou zápisů ze schůzí SVJ, zkontrolujte, jestli se jedná o bytovou jednotku nebo nebytový prostor. U bytů družstevních se ptejte po potvrzení o splacené anuitě (byla-li již splacena - pokud ne, žádejte o výpis dokladující finanční částku, kterou je nutné doplatit), prověřte si družstvo (jak hospodaří, zda není ve ztrátě, zda dále podniká atp.), trvejte na předložení stanov družstva (podmínky podnájmu atd.), požadujte prohlášení o bezdlužnosti převodce členského podílu, zda a kdy bude možné byt převést do osobního vlastnictví. Ano, je to hodně Nicméně stále mějte na paměti, že opatrnosti není nikdy nazbyt. Ke všem těmto úkonům poskytuje naše společnost proškoleného odborníka, který dokáže prověřit technický i právní stav Vámi vybrané nemovitosti!

6 5. Uzavření rezervační smlouvy Pokud je vše výše zmíněné v pořádku a bylo vám vše dle Vašich požadavků předloženo, můžete přistoupit k uzavření rezervační smlouvy. Trvejte na zaslání rezervační smlouvy vždy dopředu tak, abyste se mohli s jejím zněním seznámit. Jestliže nejste právně znalí, poraďte se buď se svým advokátem nebo realitním odborníkem, který danou problematiku ovládá. Fakt, že uzavřete rezervační smlouvu s realitní kanceláří, ještě neznamená, že o nemovitost nemůžete přijít. Často bývá v rezervační smlouvě řešen jen vztah mezi realitní kanceláří a Vámi jako kupujícím. Z uvedeného vyplývá, že pokud kdokoliv nabídne více, realitní kancelář, případně prodávající, může nemovitost prodat i někomu jinému, což vám může způsobit nemalé organizační a finanční problémy. Trvejte na tom, aby v rezervační smlouvě byl upraven vztah mezi vámi a prodávajícím za účasti realitní kanceláře a případné sankce musí být v případě odstoupení od smlouvy vyrovnané jak pro kupujícího tak i pro prodávajícího. V rezervačních smlouvách se zavazujete do určitého data uzavřít s prodávajícím kupní smlouvu případně tzv. budoucí smlouvu. To znamená, že návrh (obecný) kupní smlouvy nebo budoucí smlouvy by v takovém případě měl být přílohou rezervační smlouvy! Opět jsme tu v této fázi pro Vás a dokážeme Vás při tomto ( velice důležitém ) úkonu zastoupit, resp. pro Vás dojednat férové podmínky. Financování nemovitosti hypotékou POZOR!! V dnešní době se jedná o jeden z nejčastějších způsobů financování nákupu nemovitosti. Jestliže hodláte kupní cenu uhradit formou hypotečního úvěru, je nutné postupovat velice obezřetně. Nejdříve si u svého finančního poradce nebo banky zjistěte maximální možnou výši úvěru, kterou vám s ohledem na Vaše příjmy banka poskytne. Mohlo by se vám totiž stát, že po uzavření rezervační smlouvy zjistíte, že vám banka potřebné finance nepůjčí, což pro vás znamená problém a velké riziko ztráty rezervační zálohy, pokud toto není v rezervační smlouvě právně ošetřeno. Nicméně je opravdu nutné, a to nejen kvůli Vám ale i z ohleduplnosti k prodávajícímu a makléři, zjistit před realizací koupě maximální možnou výši úvěru, který Vám banka poskytne. 100% hypotéka neznamená, že vám banka půjčí 100% ceny nemovitosti!!! Jestliže financujete nemovitost 100% hypotékou, připravte se na to, že vám banka nemusí půjčit celou částku, kterou potřebujete. Každá banka si zpracovává svůj odhad zastavované nemovitosti a počítejte s tím, že banka se jistí. Jinými slovy banka říká Pokud nebudeš řádně splácet a my budeme nuceni nemovitost prodat, musí prodej proběhnout rychle a za pomínek výhodných pro nás. Banka Vám nepůjčí 100% z kupní ceny, ale 100% z odhadní ceny banky a je jasné, že kupní cena i odhadní cena mohou vypadat zcela jinak. Samozřejmě existují další možnosti a varianty jak chybějící část kupní ceny dofinancovat. Nicméně je vždy lepší tento problém řešit již v rezervační smlouvě (možnost odstoupení bez sankcí v případě, že odhad nevyjde dle představ atp.)

7 Představení portfolia hypotečních produktů a jejich porovnání patří samozřejmě do základního výčtu našich služeb. Standardem bývá i komunikace s bankou či finančním poradcem při sjednávání úvěru. 6. Uzavření kupní smlouvy Nyní jste v nejdůležitější fázi celého obchodu. Měli byste mít vyřešené financování a s prodávajícím dohodnuté konečné podmínky obchodu. Kupní smlouvu určitě nepodepisujte v případě, že nemáte jistotu finančních prostředků, tzn. nemáte uzavřenou úvěrovou smlouvu. Kupní smlouvu opět žádejte dopředu k prostudování. Nechte ji prohlédnout advokátem nebo někým, kdo se vyzná v právní problematice. Nikdy nepodepisujte smlouvu, která byla stažena z internetu nebo vytvořena amatérským způsobem. Překontrolujte vaše údaje a data o nemovitosti (list vlastnictví). Jsme schopni zajistit kontrolu a revizi Vám zaslané kupní smlouvy, stejně tak jako Vám dokážeme dodat kupní smlouvu na míru připravenou pro Váš případ. 7. Předání nemovitosti a převod médií O předání a převzetí nemovitosti sepište předávací protokol, ve kterém bude uveden před mět prodeje, předávající a přebírající osoby. Do předávacího protokolu uveďte sériová čísla vodoměrů, elektroměrů, plynoměrů, tepel ných měřičů atp. včetně údajů o aktuální spotřebě, počet předaných klíčů. U nemovitosti si řádně překontrolujte, že je ve stavu, v jakém Vám byla předvedena při prohlídce a že je předávána s dohodnutým vybavením dle ustanovení kupní smlouvy. Zajištění převodu médií u příslušných správců. Jak vidíte, koupě nemovitosti má svá úskalí. Ale především má svá pravidla, kterými je více než dobré se řídit. Ano, nákup nemovitosti není zcela jednoduchá záležitost a ne vždy má klient schopnost a čas se všemu potřebnému ohledně koupě věnovat. V žádném případě netvrdíme, že realitní makléř, který Vám nemovitost či byt nabídl je někdo, kdo Vás chce poškodit. Nicméně je potřeba zdůraznit to, co zaznělo již v začátku tohoto ebooku. Makléř zastupuje prodávajícího, nikoliv Vás. Vaše zájmy zastupujeme my. S realitním makléřem profíkem dokážeme vytvořit dobrý tým a ohlídat Vaše zájmy na 100 %. S realitním makléřem amatérem to mnohdy jednoduché není, ale od toho jsme tu opět my, abychom dokázali Vaše zájmy ochránit. Co dodat závěrem? Snad jen toto :,,Vemte do ruky telefon a zavolejte nám nebo nám prostě jen napište .,, Budeme se těšit na spolupráci právě s Vámi.