Podnikatelský nájem věci

Transkript

1 Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra práva Podnikatelský nájem věci Bakalářská práce Autor: Jarmila Čapková Právní administrativa v podnikatelské sféře Vedoucí práce: Mgr. Kateřina Holubová Praha 2016

2 Prohlášení Prohlašuji, že jsem závěrečnou práci zpracovala samostatně a v seznamu uvedla veškerou použitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, že odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámena se skutečností, že se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací. V Písku dne Jarmila Čapková

3 Poděkování Tímto bych ráda poděkovala své vedoucí práce paní Mgr. Kateřině Holubové za věcné připomínky a vedení při tvorbě této práce.

4 Anotace Tato bakalářská práce je zaměřena na porovnání právní úpravy nájmu dle původního znění starého a nového občanského zákoníku. S novým občanským zákoníkem č. 89/2012 Sb. z roku 2012 došlo k podstatným změnám nejen v náležitostech spojených s nájmem ale i s formulací v zákoníku. Nájem obecně byl zjednodušen pro obě smluvní strany, kdy například pronajímatel již nemusí, v případě závažného porušení nájemní smlouvy, žádat o přivolení soudu, aby mohl nájem vypovědět. Oproti tomu nájemník může podnajmout část bytu osobě blízké bez předchozího souhlasu pronajímatele. V páté kapitole jsou srovnány nejdůležitější změny podle starého a nového občanského zákoníku. V závěru práce autorka vystihuje, na základě provedeného srovnání s přihlédnutím k užití v praxi, pohled na změny, které sebou změna zákona přinesla a shledává je spíše ku prospěchu smluvních stran. Klíčová slova: nájem, byt, nájemce, pronajímatel, práva a povinnosti, občanský zákoník Annotation This bachelor thesis is aimed at the comparison of lease legislation according to the original version of the old and new Civil code. With the new Civil code č.89/2012 Sb. significant changes not only in requirements connected to the lease but also to the formulation of the code have been made. In general lease was simplified for both contracting parties. For example in case of a serious lease agreement breach, a lessor does not have to ask for the consent of the court to be able to terminate the lease. On the contrary a tenant can sublease a part of a flat to a close person without prior agreement of the lessor. In the fifth chapter the comparison of the most important changes according to the old and new Civil code is made. On the basis of made comparison the author looks at the changes brought by the change of law and finds them to be in favour of contracting parties. Key words: lease, flat, tenant, lessor, rights and obligations, Civil code

5 Obsah Úvod Nájem Vymezení pojmů Byt, jednotka Družstevní byt Služební byt Nájem bytu zvláštního určení Nájemce a pronajímatel Podílové spoluvlastnictví a společné jmění manželů Podnájem Jiné druhy nájmu Nájem prostoru sloužícího k podnikání Náhrada za převzetí zákaznické základny Pacht Nájemní smlouva Fikce uzavření nájemní smlouvy Náležitosti nájemní smlouvy Nájemné Výše a druh nájemného Nájemní smlouva na dobu určitou Nájemní smlouva na dobu neurčitou Nájem bytu Vznik nájmu Zánik nájmu Peněžitá jistota Práva a povinnosti stran Práva a povinnosti pronajímatele Práva a povinnosti nájemce Srovnání nejdůležitějších změn podle nového a starého občanského zákoníku Závěr Bibliografie

6 Elektronické zdroje Zákony Seznam zkratek Judikáty Seznam příloh

7 Úvod Většina lidí si pod nájmem představuje pouze nájem bytu nebo jiné nemovitosti, ale pronajmout lze skoro vše a to jak věc movitou, tak věc nemovitou. Často se setkáváme s pronájmem věcí movitých jako například auta, pily, zahradní sekačky a další. Bydlení je důležitou lidskou potřebou, proto se tato otázka ve společnosti neustále řeší. Ať je to druh bydlení, ceny a také zvýhodněné financování formou hypotéky. Z důvodu, že mnoho mladých lidí nemá finance na pořízení vlastního bydlení, tak využívá možnost pronájmu. Lidé řeší, kde budou bydlet, protože bydlení je součástí základního živobytí. Proto je práce zaměřena na nájem věci nemovité. Tato bakalářská práce pojednává o nájmu jakožto jednoho z klasických institutů soukromého práva. Téma podnikatelský nájem věci jsem si zvolila také proto, že mám k dané problematice blízko, jakožto majitelka nájemních nemovitostí. Problematika nájmu je tedy v práci blíže vysvětlena po právní stránce a to jak ze strany nájemce, tak ze strany pronajímatele. Práce přináší též porovnání a posouzení nejběžnějších vztahů vyplývajících z daného tématu podle starého občanského zákoníku (dále jen OZ ) a nového občanského zákoníku (dále jen NOZ ). (NOZ 89/2012 Sb.) Téma práce je omezeno na nájem věci nemovité a to konkrétně určené pro bytové účely. Zaměřím se tedy především na právní vztahy a výklad pojmů jako je vznik a zánik nájmu, subjekty nájmu a práva a povinnosti stran nájemního vztahu. Práce je pro lepší přehlednost rozdělena do pěti kapitol. První kapitola vymezuje základní pojmy, přibližuje pojmy jako je byt a jeho definice. Dále kdo je nájemce a pronajímatel, rozdíl mezi nájmem a podnájmem. V druhé kapitole je práce zaměřena blíže na nájemní smlouvu a její náležitosti. Specifikace rozdílů nájemní smlouvy na dobu určitou a nájemní smlouvy na dobu neurčitou. Třetí kapitola upřesňuje vznik a zánik nájemního vztahu a to podle NOZ v porovnání s OZ. Důležitou součástí této kapitoly je pojednání o peněžité jistotě. Čtvrtá kapitola srovnává práva a povinnosti smluvních stran. Práva a povinnosti dopadají na obě strany nájemního vztahu a to jak na nájemce, tak na pronajímatele. 7

8 Pátá kapitola obsahuje porovnání nejpodstatnějších rozdílů a změn, které přinesl NOZ. Závěr práce obsahuje pohled na přínos změn NOZ vůči oběma smluvním stranám. Některé změny jsou více přínosné pro pronajímatele a naopak méně pro nájemníka, jiné změny jsou zase přínosnější pro nájemníka a více jej chrání. 8

9 1. Nájem Nájmem se rozumí přenechání věci do užívání jiné osobě na základě uzavření nájemní smlouvy. Jedná se o vztah mezi smluvními stranami, kde na straně jedné vystupuje pronajímatel a na straně druhé nájemce. Pronajmout lze věci nemovité nebo movité. Do začátku je důležité zmínit, že pokud je užívána věc z titulu spoluvlastnictví, nejde o nájem. Často jsou sloučeny pojmy nájem a nájemní smlouva, z toho důvodu je třeba zdůraznit jejich odlišnost. Nájem je právní vztah, který vzniká na základě nájemní smlouvy. Nájemní smlouva je tedy nezbytným předpokladem vzniku nájmu a obráceně, nájem by bez nájemní smlouvy nemohl vzniknout. (Houska, 2012) NOZ definuje nemovité a movité věci v 498 takto: Nemovité a movité věci (1) Nemovité věci jsou pozemky a podzemní stavby se samostatným účelovým určením, jakož i věcná práva k nim, a práva, která za nemovité věci prohlásí zákon. Stanoví-li jiný právní předpis, že určitá věc není součástí pozemku, a nelze-li takovou věc přenést z místa na místo bez porušení její podstaty, je i tato věc nemovitá. (2) Veškeré další věci, ať je jejich podstata hmotná nebo nehmotná, jsou movité. Tato práce je zaměřena na pronájem nemovité věci určené k bydlení. Pronajmout je dále možné i část nemovité věci. ( 2202 odst. 1 NOZ) Právní vztah tohoto nájmu upravuje nájemní smlouva, blíže specifikovaná v druhé kapitole této práce - Nájemní smlouva. Nájem je upraven v NOZ č. 89/2012 Sb. hlava II. závazky z právních jednání, 2. díl Přenechání věci k užití jinému ve 3. oddíle - Nájem. Samotný nájem nemovité věci je blíže upraven v 2235 až 2301 NOZ. Jednou z novinek, kterou přinesl NOZ je možnost pronajmout i věc, která v budoucnu teprve vznikne. Předpokladem je dostatečné určení v době uzavření nájemní smlouvy. (JUDr. Iva Hutařová, 2013) 9

10 Rozsudkem nejvyššího soudu z roku 2006 může být předmětem nájmu i soubor věcí v právním smyslu, podle okolností např. byt, nebytové prostory, pozemek, které se pronajímají ke specifickému účelu jako ucelený soubor, jako věc hromadná (universitas rerum), kdy nejde o nájem jednotlivých nemovitostí, nýbrž o nájem věci. Bylo-li smyslem a účelem nájmu bylo pronajmout jednotlivé věci (nebytové prostory a parkovací místa) jako ucelený soubor, jako věc hromadnou, neboť projev vůle účastníků směřoval nikoliv k tomu, aby nájemce užíval samostatně a nezávisle na sobě nebytové prostory a parkovací místa, ale aby tyto věci, které za odlišných okolností tvoří samostatný předmět občanskoprávních vztahů, byly užívány společně jedním nájemcem, byla tedy předmětem nájmu věc hromadná. (Rozsudek Nejvyššího soudu 32 Odo 1263/2006) Je třeba brát výše uvedený příklad s ohledem na zákoník platný v dané době, kdy podstata zůstala zachována. 1.1 Vymezení pojmů Byt, jednotka Byt Byt je obytná místnost nebo soubor místností, splňující požadavky pro trvalé bydlení a je určen k tomuto užívání. Byt má být dostatečný, aby sloužil k trvalému obývání. Způsobilý byt k nastěhování a k obývání, je byt, který je odpovídající podle ujednání ve smlouvě. Když ve smlouvě není žádné takové ujednání, jedná se o byt, který je v dobrém stavu, čistý a jsou zajištěna běžná plnění s jeho užíváním. Například je zde zajištěna voda, topení, elektřina apod. Byt je konkrétně vymezený prostor, který slouží k bydlení. Pojem byt nepodléhá rozhodnutí stavebního úřadu. (Pšenko, a další, 2014) Podle 2236 NOZ je byt definován takto: (1) Bytem se rozumí místnost nebo soubor místností, které jsou částí domu, tvoří obytný prostor a jsou určeny a užívány k účelu bydlení. Ujednají-li si pronajímatel s 10

11 nájemcem, že k obývání bude pronajat jiný než obytný prostor, jsou strany zavázány stejně, jako by byl pronajat obytný prostor. nájemci. (2) Skutečnost, že pronajatý prostor není určen k bydlení, nemůže být na újmu Znamená to tedy, že vlastník může pronajmout například loď a tento nájemní vztah potvrdit nájemní smlouvou podřízenou příslušnými paragrafy o nájmu bytu. Od roku 1994 byly vztahy k bytovým i nebytovým prostorům upraveny samostatným předpisem, jímž byl zákon o vlastnictví bytu č. 72/1994 Sb. Tento předpis uváděl, že bytem je místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení. (č. 72/1994 Sb. zákon o vlastnictví bytu 2 odst. b). Byt musel být určen k bydlení podle stavebního úřadu, a pokud byla sepsána nájemní smlouva na byt, ale podle stavebního úřadu se jednalo o nebytový prostor, došlo k rozporu se zákonem a znamenalo to neplatnost smlouvy. Podle NOZ je směrodatné, že se jedná o prostor, který je určen k bydlení a nemusí tak rozhodnout stavební úřad. Byt musí být pro bydlení vhodný a zdravotně způsobilý. I když podle kolaudačního rozhodnutí se jedná o nebytový prostor, tak lze na tento vhodný prostor sepsat nájemní smlouvu na byt. Prostor musí splňovat požadované hygienické předpisy a také stavebně-technické uspořádání. Pokud daný prostor tyto požadavky nesplňuje, je zde riziko pokuty vůči nájemci až do výše Kč nebo může stavební úřad zakázat užívání. (Gürlich, 2014) Díky tomuto zákonu bylo umožněno vlastníkům bytového fondu převádět byty nebo nebytové prostory do soukromého vlastnictví fyzických nebo právnických osob. Tento zákon byl v NOZ zrušen k Základním znakem bytu je skutečnost, že se jedná o ucelenou jednotku schopnou plnit samostatně funkci bydlení, a nikoli o její pouhé jednotlivé části. Takovou jednotkou může být za určitých okolností i jediná místnost, například u garsoniér nebo tzv. studiových bytů. (Pšenko, a další, 2014) Často se pronajímají prostory, které nesplňují požadavky na trvalé bydlení. Není to byt ve smyslu zákona, aby v této situaci šlo uzavřít nájemní smlouvu řídící se speciálními ustanoveními jako u bytu. Typický příklad je, že vlastník bytu, který sám v bytě bydlí, 11

12 pronajímá studentovi pouze jeden pokoj. V tomto případě, nemůže být jedna místnost vymezena jako byt. Tak se v tomto případě nejedná o nájem bytu, ale jedná se o obecný nájemní vztah. Nelze ani v tomto případě mluvit o podnájmu, protože v případě podnájmu není vlastník bytu smluvní stranou. (Pšenko, a další, 2014) Příklad Babička Podnikavá se po smrti svého manžela rozhodla, že pronajme jeden pokoj ve svém bytě studentovi. S tímto studentem sdílí kuchyni koupelnu aj. Vzhledem k tomu, že pokoj není schopen samostatně plnit nároky trvalého bydlení, jedná se o obecný nájem. Babička Movitá se po smrti svého manžela rozhodla, že k hornímu patru ve svém rodinném domě vybuduje samostatný vchod. Ačkoli takto oddělené prostory nikdy nenechala zkolaudovat jako oddělenou bytovou jednotku, mladá rodina, která v horním patře bydlí, je v pozici nájemce chráněna speciálními ustanoveními o nájmu bytu, jelikož horní patro je fakticky samostatným bytem. (Pšenko, a další, 2014) Jednotka Jednotka je bytový či nebytový prostor v nemovitosti, ke kterému náleží společné části nemovitosti. (Pšenko, a další, 2014) Jednotka zahrnuje byt jako prostorově oddělenou část domu a podíl na společných částech nemovité věci vzájemně pojené a neoddělitelné. Jednotka je věc nemovitá ( 1159 NOZ) Družstevní byt Nájem družstevního bytu upravují zvláštní předpisy. Práva a povinnosti stran vychází především ze stanov nebo společenské smlouvy. Družstevní byt nebývá ve vlastnictví fyzické osoby ale ve vlastnictví právnické osoby a je obývaný členem nebo společníkem této právnické osoby. Ustanovení o nájmu družstevního bytu je upraveno v zákoně č. 90/2012 Sb a zvláštní ustanovení o nájmu družstevního bytu v 2240 NOZ. 12

13 2240 Zvláštní ustanovení o nájmu družstevního bytu Nájemní smlouvu o nájmu družstevního bytu lze uzavřít za podmínek stanovených jiným zákonem, popřípadě upravených ve stanovách bytového družstva. Totéž platí o právech a povinnostech nájemce a pronajímatele. Znamená to, že nájem družstevního bytu se trochu liší od nájmu běžného bytu. Nejdůležitější rozdíl je v právech a povinnostech, které se odvozují podle členství v družstvu a to z důvodu toho, že tyto nájemní smlouvy jsou uzavřeny se členy družstva. Nájemní vztah je mezi bytovým družstvem a členem družstva. Tyto nájemní smlouvy se upravují zejména stanovy družstva. Před koupí družstevního bytu a vstupu do družstva, který s touto koupí bytu souvisí, je dobré si důkladně přečíst stanovy družstva a také podmínky, které určují, jak jsou nájemní smlouvy uzavírány. V případě, že družstvo pronajme byt nečlenovi bytového družstva, pak se jedná o obecný nájem bytu. (Pšenko, a další, 2014) Služební byt Služební byt byl původně vymezen v zákoně č. 41/1964 Sb. o hospodaření s byty. Tento zákon byl nahrazen zákonem č. 509/1991 Sb. Služební byt následně definoval zákon č. 102/1992 Sb. k 1. lednu takto: Služebními byty jsou byty v domech a jiných objektech určené pro ubytování osob, které mají v těchto bytech bydlet ze služebních důvodů proto, že by jinak byl ohrožen provoz objektů nebo znemožněn výkon jejich zaměstnání. Smlouvu o nájmu služebního bytu k výše uvedeným bytům lze uzavřít pouze pokud je splněna podmínka, že se nájemce zaváže zajišťovat práce, na které je nájem tohoto bytu vázán, přičemž závazek vykonávat konkrétní práci musí být obsažen v nájemní smlouvě. Dále se za služební byty považují byty ve vlastnictví nebo nájmu právnických a fyzických osob, které slouží k ubytování jejich pracovníků a rovněž byty v domech ve vlastnictví nebo v nájmu právnických a fyzických osob, které slouží k ubytování jejich pracovníků. I zde se uplatní ustanovení, že smlouvu o nájmu služebního bytu k výše uvedeným bytům lze uzavřít pouze pokud je splněna podmínka, že se nájemce zaváže zajišťovat práce, na 13

14 které je nájem tohoto bytu vázán. Na rozdíl od prvního případu není však u těchto služebních bytů zapotřebí, aby byla v nájemní smlouvě specifikována konkrétní práce. Služebními byty jsou též byty ozbrojených složek, za které se považují byty v domech výhradně určených pro ubytování osob, které jsou přesně vymezeny uvedeným zákonem. Jde například o vojáky z povolání, občanské pracovníky vojenské správy atd. V současné době upravuje nájem služebního bytu NOZ takto: 2297 Je-li nájem bytu ujednán v souvislosti s výkonem zaměstnání, funkce nebo jiné práce a je-li podle výslovného určení smlouvy pronajat byt služební, mohou být práva nájemce služebního bytu omezena. To platí i v případě, je-li v této souvislosti ujednán nájem domu (1) Nájem služebního bytu skončí posledním dnem kalendářního měsíce následujícího po měsíci, ve kterém nájemce přestal vykonávat práci podle 2297, aniž k tomu měl vážný důvod. (2) Přestane-li nájemce vykonávat práci z důvodů spočívajících v jeho věku nebo zdravotním stavu, z důvodu na straně pronajímatele nebo z jiného vážného důvodu, skončí nájemci nájem služebního bytu uplynutím dvou let ode dne, kdy přestal vykonávat práci Zemře-li nájemce, nájem služebního bytu skončí. Osoba, která v bytě bydlela společně s nájemcem, má právo v bytě bydlet; vyzve-li ji však pronajímatel, aby byt vyklidila, je povinna tak učinit nejpozději do tří měsíců ode dne, kdy výzvu obdrží. NOZ v zásadě zachovává podmínky pro osoby tohoto nájemního vztahu. Pronajímatele, v tomto případě zaměstnavatele a druhou stranu nájemce, který je v tomto případě zaměstnanec. Rozdíl proti běžné úpravě nájmu je v zániku nájmu. Nájem zaniká, když je ukončen výkon práce nájemce pro pronajímatele. 14

15 Příklad V případě, že pan Zručný v únoru z důvodu lepší pracovní nabídky přestane vykonávat práci pro pana Movitého, který panu Zručnému poskytuje služební byt, skončí nájemní vztah poslední den března následujícího kalendářního měsíce. V případě, že by pan Zručný přestal vykonávat práci ze zdravotních důvodů nebo odchodu do důchodu, nebo dostal výpověď, skončí nájem bytu uplynutím dvou let ode dne, kdy pan Zručný přestane vykonávat práci (Pšenko, a další, 2014) Nájem bytu zvláštního určení Byt zvláštního určení je byt, který je určený pro ubytování osoby se zdravotním postižením, byt v domě se zařízením pro osoby se zdravotním postižením, nebo byt v domě s pečovatelskou službou. (Novotný, a další, 2014) Podle 2300 NOZ nájem bytu zvláštního určení je upraven takto: 2300 (1) Je-li předmětem nájmu byt určený pro ubytování osob se zdravotním postižením nebo byt v domě se zařízením určeným pro tyto osoby nebo byt v domě s pečovatelskou službou, jedná se o nájem bytu zvláštního určení. (2) Smlouvu o nájmu bytu zvláštního určení může pronajímatel uzavřít jen na základě písemného doporučení toho, kdo takový byt svým nákladem zřídil, nebo jeho právního nástupce. Byty zvláštního určení jsou většinou zřizovány z veřejných prostředků. Nájemní smlouvu může pronajímatel uzavřít pouze s písemným doporučením zřizovatele. Také u výpovědi pronajímateli je nutný souhlas zřizovatele. Další specifickou věcí u tohoto druhu nájmu je úprava v případě, když nájemce tohoto bytu zemře. Nájemní smlouva nepřechází na jiné osoby. Úmrtím nájemce nájem bytu zvláštního určení končí. Osoby, které v tomto bytě spolu s nájemcem bydlely, pronajímatel vyzve k vyklizení bytu. Osoby musí vyklidit byt nejpozději do 3 měsíců. (Pšenko, a další, 2014) 15

16 1.1.5 Nájemce a pronajímatel Nájemce je osoba, která za úplatu využívá přenechanou věc. V našem případě se jedná o uživatele bytu, kterého běžně označujeme také jako nájemník. Nájemce je podle nájemní smlouvy povinen dodržovat všechna ustanovení, to znamená, že má své povinnosti, ale také má svá práva. Blíže k tématu ve čtvrté kapitole - Práva a povinnosti stran Nájemce je i bez zvláštního ujednání povinen užívat věc jako řádný hospodář k ujednanému účelu, nebo není-li ujednán, k účelu obvyklému, a platit nájemné. Pronajímatel je osoba, která vlastní danou věc a přenechává jí za úplatu druhé osobě nájemci. Pronajímatel má svá práva a povinnosti Nájemní smlouva pronajímatele zavazuje a) přenechat věc nájemci tak, aby ji mohl užívat k ujednanému nebo obvyklému účelu, b) udržovat věc v takovém stavu, aby mohla sloužit tomu užívání, pro které byla pronajata, c) zajistit nájemci nerušené užívání věci po dobu nájmu (1) Pronajímatel odevzdá nájemci věc v ujednané době, jinak v den následující poté, co jej o to nájemce požádá. (2) Pronajímatel odevzdá nájemci věc se vším, co je třeba k řádnému užívání věci Podílové spoluvlastnictví a společné jmění manželů Věc určená k pronájmu může mít i více než jednoho vlastníka. V případě, kdy je vlastněna více subjekty jedná se o podílové spoluvlastnictví. Pokud je vlastněna společně manžely tak 16

17 se jedná o společné jmění manželů. Těmto subjektům náleží vlastnické právo společně. ( 1115 NOZ) Spoluvlastníci jsou v takovém případě bráni za jedinou osobu a s danou věcí nakládají jako jediná osoba. Každá z těchto spoluvlastníků má právo k celé věci a je vlastníkem svého podílu. ( NOZ) S tím souvisí práva a povinnosti každého ze spoluvlastníků, kdy každý má určitý podíl na právech a povinnostech vyplývajících ze spoluvlastnictví věci. ( 1122 NOZ) V případě nájmu je důležité počítat s tím, že každý ze spoluvlastníků má právo na správu společné věci a při rozhodování o záležitostech spojených s touto věcí se váha hlasu spoluvlastníka počítá podle velikosti jeho podílu. ( 1126 NOZ) V případě jednání o společné věci rozhoduje většina hlasů a dané rozhodnutí je platné pro všechny spoluvlastníky v případě, že byli všichni vyrozuměni o potřebě rozhodnout. Ve výjimečných případech, kdy je vyžadováno okamžité jednání, může rozhodnout dvou třetinová většina. ( 1128 NOZ) V případě pronájmu společné věci na dobu delší než deset let, je nutný souhlas všech spoluvlastníků. ( 1132 NOZ) Výše zmíněné má přímý vliv na pronájem věci ze strany pronajímatele. Je určitě na místě, před jednáním o podepsání nájemní smlouvy, ověřit vlastníky věci v katastru nemovitostí. V případě, kdy by nájemní smlouvu podepsal pouze jeden ze spoluvlastníků a nebyl zplnomocněn ostatními, případně nepředložil zápis z jednání o nakládání se společnou věcí, mohla by se smlouva považovat za neplatnou Podnájem Podnájem je forma nájmu, kdy nájemce přenechá byt nebo jeho část třetí osobě. V případě, kdy v bytě nadále sám trvale bydlí a zároveň se jedná o osobu blízkou, nepotřebuje souhlas pronajímatele. Má však povinnost bezodkladně a to do dvou měsíců, oznámit pronajímateli změnu počtu osob. Podnájem je upraven v a NOZ. V případě, že nájemce v bytě trvale nebydlí, může také přenechat byt nebo jeho část třetí osobě. Potřebuje k tomu ovšem souhlas pronajímatele. Tento souhlas vyžaduje písemnou formu. Nevyjádří-li se pronajímatel do jednoho měsíce od obdržení žádosti, platí, že je souhlas s podnájmem udělen. Je důležité poukázat na to, že je-li podnájem v rozporu 17

18 s ustanovením dle 2274 a 2275 NOZ, dochází k hrubému porušení povinností ze strany nájemce. Maximální počet osob v bytě je limitován. Tento limit je s ohledem k velikosti bytu. Všechny osoby musí žít v bytě v obvyklých pohodlných podmínkách a také splňovat podmínky hygienické. Počet není specifikován. (Pšenko, a další, 2014) Vztah mezi nájemcem a pronajímatelem je chráněn dle NOZ, že práva nelze omezit pod minimální úroveň, kterou stanovuje zákon. Podnájemce ale tuto ochranu nemá. Je tedy důležité pro podnájemce úprava vzájemných práv a povinností v podnájemní smlouvě. Kdyby neměl podnájemní vztah jiné smluvní ujednání, tak by byla možnost ukončit tento podnájemní vztah bez výpovědní doby i bez udání důvodů. Podnájem končí společně s nájmem. Nájemce má tedy povinnost sdělit podnájemci rozhodnutí ukončení nájmu a to především den skončení nájmu a délku výpovědní doby. Dle OZ platilo, že pronajatý byt není možné přenechat do podnájmu bez písemného souhlasu pronajímatele. V případě nesplnění této podmínky byla smlouva považována za neplatnou. ( 719 OZ) Touto změnou je řešena otázka, jak řešit dřívější podnájmy, respektive i nájmy. Jsou to smlouvy, které vznikly před účinností NOZ a řídily se podle dřívější dispozitivních pravidel zákoníku, to znamená, že ve smlouvě není zákaz, ale ani svolení. I když účinnost zákoníku byla ukončena, tyto podnájemní vztahy trvají a dále je můžeme i prodloužit. V případě, že tyto podnájemní vztahy skončí, pak se již musíme řídit novou právní úpravou a to, že nájemce může dát věc do podnájmu, bez souhlasu pronajímatele, jedná-li se o osobu blízkou. ( 3074 NOZ) 1.2 Jiné druhy nájmu Tato práce je zaměřena na podnikatelský nájem věci. Blíže se zaměřuje na nájem bytu. Nicméně považujeme za vhodné uvést i některé jiné druhy nájmu blízké právě nájmu bytu Nájem prostoru sloužícího k podnikání Dříve bylo upraveno podle zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, to je zrušeno NOZ. Zvláštní právní úpravou se řídí pouze nebytové prostory, které jsou za 18

19 účelem podnikání, na ostatní nebytové prostory se tato úprava nevztahuje. Jako např. na nájem garáže osobního auta uplatníme obecný nájem. I když není výslovně vyjádřeno, je zachována dispozitivnost právní úpravy. ( 1 odst. 2 NOZ) Obsah smlouvy je hodně zjednodušen, stačí určit předmět nájmu. Pokud není sjednáno nájemné, je výše obvyklá s přihlédnutím k výši nájemnému obdobných prostor podle 2217 odst. 1. NOZ Nájemní smlouva k nebytovým prostorům sloužícím k podnikání nemusí být písemně. K porovnání s dřívějším obsahem smlouvy, musela smlouva obsahovat: předmět nájmu, účel, výši nájemného nebo způsob určení výše nájemného, výši úhrady za služby nebo způsob určení výše, údaj o předmětu podnikání. Nájemce se souhlasem pronajímatele může nemovitou věc, kde je prostor k podnikání přiměřeně opatřit např. štíty nebo jinými znameními, aby upozornil na své prostory, ve kterých podniká. Má-li pronajímatel vážný důvod, pak toto označení může nájemci odmítnout. Když nájemce požádá pronajímatele písemně o souhlas a pronajímatel se do jednoho měsíce nevyjádří, bereme, že pronajímatel s tím souhlasí. Při skončení nájmu, musí nájemce tato znamení odstranit a uvést danou nemovitou věc do původního stavu. Pokud chce nájemce převést svou podnikatelskou činnost, může převést nájem prostoru, který slouží k podnikatelské činnosti na jinou osobu, ale pronajímatel musí souhlasit. Souhlas pronajímatele a také smlouva o převodu nájmu musí mít písemnou formu. Smlouva o nájmu prostoru sloužícího podnikání může být uzavřena na dobu určitou i na dobu neurčitou. Výpovědní doba je tříměsíční, ve výpovědi musí být uveden její důvod, pokud není ve výpovědi uveden její důvod, je výpověď neplatná. Nájemce může vypovědět nájem před uplynutím doby i u smlouvy na dobu určitou a to z důvodu podle 2308 NOZ: - ztratí-li způsobilost k činnosti, k jejímuž výkonu je prostor sloužící podnikání určen, - přestane-li být najatý prostor z objektivních důvodů způsobilý k výkonu činnosti, k němuž byl určen, a pronajímatel nezajistí nájemci odpovídající náhradní prostor, nebo - porušuje-li pronajímatel hrubě své povinnosti vůči nájemci 19

20 Také pronajímatel má právo vypovědět i smlouvu na dobu určitou dříve než uplyne ujednaná doba a to za konkrétních situací podle 2309 NOZ: - má-li být nemovitá věc, v níž se prostor sloužící podnikání nachází, odstraněna, anebo přestavována tak, že to brání dalšímu užívání prostoru, a pronajímatel to při uzavření smlouvy nemusel ani nemohl předvídat, nebo - porušuje-li nájemce hrubě své povinnosti vůči pronajímateli, zejména tím, že přestože jej pronajímatel vyzval k nápravě, chová se nájemce v rozporu s ustanovením 2305, nebo je po dobu delší než jeden měsíc v prodlení s placením nájemného nebo služeb spojených s užíváním prostoru sloužícího podnikání. U nájmu, který byl sepsán na dobu neurčitou, má strana právo vypovědět tuto smlouvu s šestiměsíční výpovědní dobou. Pokud má k výpovědi strana vážný důvod, je tato doba zkrácená na tři měsíce. Ale však u smluv, u kterých trvá nájem déle než pět let a s ohledem k okolnostem, za kterých nemohla stran výpověď předpokládat je výpovědní doba šestiměsíční Náhrada za převzetí zákaznické základny Nový zákoník ochraňuje nájemce, kteří si v pronajatém prostoru vybudovali prosperující a dobře fungující provoz se svými věrnými zákazníky. ( 2315 NOZ) To znamená, že si získali nové klienty a naučili je chodit k nim do provozovny, jako příklad poslouží třeba pekařství. Náhradou v tomto případě se rozumí, že pronajímatel dal výpověď nájemci a po ukončení nájmu, pekařství pokračuje stále, ale již s jiným nájemcem. Toto, tak zvané právo na náhradu za výhodu pronajímatele je uplatňováno u pronajímatele, ne u nového nájemce, který stojí mimo tento právní vztah. Kdyby však nový nájemce konal ve zlé víře, je možné použít povinnost k náhradě škody na základě deliktu. Toto je dispozitivní pravidlo, které si může pronajímatel s nájemcem ve smlouvě vyloučit. I v nájmech, které vznikly před účinností nového zákoníku, je toto právo uplatněno. ( 3074 NOZ) Nájemce a jeho předpoklady, kdy může žádat o náhradu za převzetí zákaznické základny: - nájem skončí výpovědí ze strany pronajímatele, - nájem neskončil z důvodu hrubého porušení povinností nájemcem, 20

21 - došlo k převzetí zákaznické základny vybudované nájemcem, - pronajímatel nebo nájemce získal tímto převzetím výhodu. (Bezouška, a další, 2013) Pacht Na jedné straně je propachtovatel a na druhé straně je pachtýř. Propachtovatel se pachtovní smlouvou zavazuje přenechat dočasně pachtýři věc k užívání a požívání. Pachtýř je zavázán smlouvou platit propachtovateli pachtovné nebo mu poskytovat poměrnou část výnosu z přenechané věci. Pečuje o věc jako řádný hospodář. V jedné smlouvě můžeme přenechat i více věcí. Věci, které slouží k užívání i k požívání. Pokud propachtatel propachtovanou věc zlepší a pachtýř tímto zlepšením může dosáhnout vyššího výnosu, tak propachtatel má právo na přiměřené navýšení pachtovného. V případě vady věci musí propachtatel vadu bez zbytečného odkladu odstranit. Pokud vadu odstraní pachtýř, má nárok na náhradu vynaložených nákladů. Když neodstraní propachtovatel vadu bez zbytečného odkladu a z toho důvodu klesne pachtýři výnos pod polovinu běžného výnosu, má pak nárok na slevu. Pokud jde o vadu, které ztěžuje nebo dokonce znemožňuje požívání věci. Pokud z té věci je pouze nepatrný výnos, má pachtýř právo na prominutí pachtovného anebo také má právo na vypovězení pachtu bez výpovědní doby. Pacht můžeme sjednat na dobu určitou i na dobu neurčitou. Pokud je sjednán pacht na dobu neurčitou a chceme, aby pacht skončil koncem pachtovního roku, můžeme vypovědět pacht v šestiměsíční výpovědní době. Tato výpověď se dává písemnou formou, pokud i smlouva byla uzavřena písemně. Podle NOZ je oddělen pacht, který má speciální právní úpravu od nájmu. Důvodem je odlišení obou institutů v odlišné hospodářské funkci. Nájmem se rozumí, že je daná věc přenechána k užívání a užitky pro svou potřebu lze brát z této věci jen v omezeném množství. Na rozdíl od nájmu je pacht k požívání, to znamená, že předmětem pachtu, je pouze věc, která takový užitek přináší. Podle hospodářského účelu určíme, jestli se bude jednat o nájem věci nebo o pacht. Při přenechání k užívání určitého prostoru pro podnikatelskou činnost, jedná se zpravidla o nájem. Když přenecháme prostor zařízený a s inventářem, jako je např. restaurace, spíše se jedná o pacht. ( NOZ) 21

22 2. Nájemní smlouva Smlouva je dohoda nejméně dvou účastníků. Dělíme je na smlouvy, kdy mají strany vzájemné závazky synallagmatické 1 a kdy závazek vznikne jen jedné straně, to jsou smlouvy asynallagmatické 2. (Novotný, a další, 2014) Synallagmatické smlouvy jsou takové smlouvy, kde je navzájem podmíněné plnění. Tyto smlouvy zavazují obě strany smlouvy k plnění závazků navzájem. Plnění závazků může požadovat subjekt, který svůj závazek již dříve splnil anebo je ten závazek teprve ochoten a schopen splnit navzájem s druhou stranou. ( 1911 NOZ) Asynallagmatické smlouvy, jsou takové smlouvy, kde není vzájemná vázanost plnění. Jedná se o smlouvu zavazující jednu stranu. Patří sem např. darovací smlouva. ( 1912 NOZ) Smlouvou strany projevují svoji vůli uzavřít mezi sebou závazek a podle obsahu té smlouvy se řídit. Strany si ujednají obsah smlouvy. Obě strany smlouvy se musí shodnout na obsahu smlouvy. Smlouvu sjednat při svobodné vůli obou stran. Do smlouvy zanést co uznají za vhodné a zároveň to není v rozporu se zákonem ani s dobrými mravy. Stranám v mezích právního řádu je ponechána vůle si svobodně ujednat obsah jejich smlouvy. Pokud se strany dohodnou na podstatných náležitostech, tak již tím okamžikem vznikne nájemní smlouva, není zapotřebí, aby pronajímatel v ten moment odevzdal věc nájemci. V takovém případě jde o konsensuální smlouvu. Nájemní smlouva je dokument, jehož náležitosti upravuje NOZ. Touto smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné. (Eliáš, 2014) Nájemní smlouvy na nemovitosti včetně smluv, uzavřených do 31. prosince 2013 se od 1. ledna 2014 řídí úpravou v NOZ. Ostatní nájemní smlouvy se řídí právní úpravou účinnou v době jejich uzavření. (Novotný, a další, 2014) 1 Synallagmatický znamená vzájemně podmíněný 2 Asynallagmatický znamená vzájemně nepodmíněný 22

23 Nájemní smlouva má písemnou formu, ale pronajímatel nemůžu poukázat na neplatnost v případě nedodržení formy této smlouvy ze strany nájemce. Doporučuje se však v zájmu právní jistoty aby nájemní smlouva mezi nájemcem a pronajímatelem sjednána písemně. ( 2237 NOZ). Pokud nebyla smlouva sjednána písemně, tak se zásadou, že smlouvy se mají dodržovat, je i pouze ústní smlouva závazná. V takovém případě, se může pouze nájemce dovolat na neplatnost smlouvy z důvodu, že smlouva nebyla sjednána písemně. Pronajímatel nemůže namítat, že smlouva nebyla platně uzavřena i když nebyla sjednána písemně. Je zde výhoda pro nájemce, který může neplatnost smlouvy namítnout a s pronajatého bytu se kdykoliv odstěhovat. Pronajímatel však nemůže jen tak nájemce vystěhovat z důvodu, že není uzavřena písemná nájemní smlouva. (Pšenko, a další, 2014) Předmětem nájmu, v našem případě, může být nemovitá věc nebo její část. Nově také věc, která teprve vznikne v budoucnu, pokud je možné jí přesně definovat při uzavírání nájemní smlouvy. Jedná se například o budovu, která je již postavena, ale není ještě zkolaudována. Může se také jednat o prostor určený ke konkrétní činnosti. Například kadeřnictví, které již fyzicky existuje, ale není ještě zkolaudováno k účelu, ke kterému bude nájemci sloužit. I v takovém případě lze uzavřít nájemní smlouvu předem. Pokud se jedná krátkodobé účely, o rekreaci, hotel, nelze v takovém případě uzavřít nájemní smlouvu k bytu. (Pšenko, a další, 2014) Užívání cizí věci je předmětem nájemní smlouvy. Nejedná se o právo vlastnické, ale o dočasný převod užívacího práva k věci. Tímto se nájemní smlouva odlišuje od kupní smlouvy, smlouvy o zápůjčce a smlouvy o dílo. 2.1 Fikce uzavření nájemní smlouvy Pokud strany neuzavřely žádnou nájemní smlouvu a nájemce užívá byt v dobré víře po dobu tří let, bereme, že je nájem po právu a smlouva jako by byla uzavřena. Právní fikce je po těch třech letech a znamená, že smlouva se považuje za řádně uzavřenou. Za dobrou víru můžeme považovat například, že nájemce platí nájemné, nebo ze strany pronajímatele, že předal byt nájemci. (Bezouška, a další, 2013) 23

24 2.2 Náležitosti nájemní smlouvy NOZ je postaven na smluvní volnosti stran, to znamená, že si můžeme ujednat skoro cokoliv, co zákon nezakazuje, neporušovat dobré mravy, veřejný pořádek a práva týkající se postavení osob. Práva a povinnosti, které vzniknou ze smlouvy, by měly být pro obě strany vyvážené. Záleží na smluvních stranách, co si upraví v nájemní smlouvě, ale jsou náležitosti, které musí smluvní strany dodržet. Náležitosti rozeznáváme jako podstatné a nepodstatné. Při určení náležitostí je důležité rozlišit, zda se jedná o smlouvu pojmenovanou nebo nepojmenovanou. (Pauldura, 2014) V případně nájemní smlouvy se jedná o smlouvu pojmenovanou, která musí obsahovat podstatné náležitosti. Do smlouvy patří přesné označení obou stran nájemního vztahu. Na straně jedné pronajímatel a na straně druhé nájemce. Ve smlouvě je uvedeno jméno, příjmení a bydliště pronajímatele. Nájemce jméno a příjmení, dosavadní bydliště. Pokud je společný nájem, tak údaje všech nájemců. Pokud bude chtít nájemce přibrat dalšího člena do své domácnosti, může si pronajímatel vyhradit právo, že musí s tím souhlasit. Nelze to v případě, že je to osoba blízká nájemci, nebo se jedná o případ zvláštního zřetele hodný, to je myšleno např. ošetřovatel, opatrovník. Dále je označen předmět nájmu a to přesné označení bytu, domu a také jeho příslušenství. To znamená, že je přesně uvedeno, ve kterém městě, ulici se konkrétní dům s bytem nachází. Popisné číslo domu, číslo podlaží, číslo bytu. Dále jsou v předmětu nájmu uvedeny ve smlouvě další náležitosti a to: z jakých místností se byt skládá, kuchyně a další místnosti, např. koupelna, předsíň apod. Do smlouvy je zanesen způsob vytápění jako např., že je byt vytápěn lokálně kamny. Také se uvádí celková výměra podlahové plochy bytu v m2, pokud se nájemné určuje podle tohoto údaje. Do smlouvy se může popsat stav bytu a to i stav vybavení, popsat tyto stavy do předávacího protokolu nebo jiného protokolu. Tento protokol je pak nedílnou součástí nájemní smlouvy. Dalším důležitým bodem je termín předání, a to konkrétní datum, kdy bude pronajímatelem předán byt nájemci a nájemce může byt užívat. Ve smlouvě je určeno, jestli se jedná o nájemní smlouvu na dobu určitou, nebo na dobu neurčitou. U doby určité je přesně uveden datum, kdy tím datem končí nájemní smlouva. Uplynutím této sjednané doby, když není dohodnuto jinak, končí doba nájmu a nájemce je povinen byt vyklidit. Pokud je sjednaná 24

25 nájemní smlouva na dobu neurčitou, tak je napsán datum, od kterého začíná nájemní smlouva a nájem skončí dohodou nebo výpovědí nájmu. Dále je ve smlouvě uvedena výše nájemného a úhrada za plnění poskytovaná s užíváním bytu, způsob platby nájemného a den v měsíci, ke kterému je dána splatnost. Do nájemní smlouvy je zapsáno, v jaké výši bylo nájemné dohodnuto, v jaké měně a že je částka měsíční. Lze také uzavřít smlouvu, kde výše nájemného nebude ujednána, pak vzniká pronajímateli nájemné v takové výši, jaká je výše v místě obvyklém za nájem obdobného bytu a za obdobných smluvních podmínek. Pokud se ujedná, že se bude výše nájemného každoročně zvyšovat, je potřeba ve smlouvě upřesnit, jestli se jedná o procentní navyšování a uvést např. zvýšení nájemného bude o 3Kč za m2 podlahové plochy bytu. Pokud se strany smlouvy nedohodly na zvyšování, ale naopak si ujednaly, že se nájemné zvyšovat nebude, je potřeba tuto možnost, že nájemné nebude navyšováno uvést ve smlouvě. Platby za služby poskytované v rámci užívání bytu, to je např. dodávka tepla, dodávka vody, odvádění odpadních vod a další. V nájemní smlouvě jsou tyto platby uvedeny jako výše záloh na služby spojené s užíváním bytu. Co by také mělo dále být zapsáno ve smlouvě je peněžní jistota. Peněžní jistota nesmí být ve větší výši, než je šestinásobek měsíčního nájemného. V nájemní smlouvě se zapíše výše jistoty, co z této peněžní částky bude čerpáno a za jakých podmínek může být čerpáno. Je uvedeno, že bude čerpáno v případě pohledávek na nájemném, k úhradě za plnění poskytovaná s užíváním bytu a po čerpání nájemce doplní jistotu do původní výše. Pokud nájemce nedoplní danou částku do peněžní jistoty, není to důvod k výpovědi ze smlouvy. Můžou si strany ujednat také úroky z jistoty ve výši zákonné sazby. Vrácení jistoty a popř. započtení dlužné částky z nájmu je po skončení nájmu. Dalším bodem smlouvy jsou práva a povinnosti stran, kde mohou být napsána odkazy na příslušné ustanovení, mimo jiné užívání bytu řádně v souladu s nájemní smlouvou. Je dále uvedeno, co hradí nájemce a co pronajímatel, kde nájemce hradí pouze běžnou údržbu a opravy související s užíváním bytu. Do smlouvy lze uvést také ujednání, které určí způsob náhrady nebo výměny předmětů vnitřního vybavení. Právo nájemce podnikat v nájemním bytě, můžeme konkretizovat do smlouvy. A také např. ujednání o zvýšení nákladů s úklidem společných prostor v domě, na provoz výtahu, na osvětlení společných prostor, že nájemce bude hradit případnou škodu, která vznikne při jeho podnikatelské činnosti. Zvýšené náklady 25

26 mohou také být, kdy podle dalšího práva nájemce může chovat v bytě zvíře. Jsou to zvýšené náklady např. spojené s úklidem společných prostor v domě. Další ujednání jsou rozumné pokyny pronajímatele k nájemci, aby dodržoval po dobu nájmu pravidla, která jsou obvyklá pro chování v domě. Tyto pokyny jsou pro zachování pořádku podle místních poměrů, nesmí se však jednat o šikanu nájemce. Jako příklad uvést do smlouvy: že pronajímatel chce znát všechny osoby, kterým nájemce nechal zhotovit duplikát klíčů od vchodových dveří. Právo pronajímatele zákazu podnájmu nájemci, je potřeba uvést do smlouvy. Když pronajímatel souhlasí s přechodem nájmu v případě smrti nájemce, je napsáno v nájemní smlouvě. Jedná se o přechod nájmu např. pro družku, druha apod. 3 (Svejkovský, a další, 2014) Nájemné Nájemné se hradí v ujednaném termínu a v ujednané výši a to v penězích, lze sjednat i jinou měnu než českou korunu. Také lze sjednat, že se úhrada nájemného nebude hradit v penězích, ale například v protislužbě nájemce, v tomto případě je vhodné vyjádřit toto plnění v penězích, aby se nemusela zkoumat finanční hodnota této protislužby. Pokud není sjednána výše nájemného, pak náleží pronajímateli právo na nájemném ve výši s přihlédnutím k nájemnému za podobné věci a podobných podmínek jako je v den sepsání nájemní smlouvy. Pokud je sjednán nájem na dobu určitou, lze sjednat splatnost jednorázově a to např. měsíčně, kvartálně Jinak se většinou sjednává nájemné měsíční, kde ve smlouvě je tento údaj uveden a také je dále uvedeno, v jaké měně je nájem splácen, ve většině případů, v české republice, je to česká koruna. Když splatnost nájemného není sjednaná, nájemné se hradí měsíčně pozadu do konce kalendářního měsíce následujícího po měsíci, kdy nájemce využíval věc. (Novotný, a další, 2014) Pokud je nájemné placeno v penězích, je možné platit bezhotovostně nebo také v hotovosti. Když nájemce platí nájemné bezhotovostně, má pronajímatel nájemné zaplaceno až připsáním určené částky na účet v bance. Bezhotovostně může nájemce platit i poštovní poukázkou a v tomto případě je zaplacen nájem vyplacením částky pronajímateli. ( 1957 NOZ) Pokud nájemce platí nájem v hotovosti, tak má být napsáno ve smlouvě místo, kde je nájemce povinen předat pronajímateli nájemné. V případě, že místo ve smlouvě uvedeno není, tak je 3 Čerpáno ze vzoru nájemní smlouvy z uvedené literatury 26

27 bráno za předávací místo bydliště nebo sídlo věřitele. ( 1955 NOZ) V tomto případě se musí nájemce na toto místo dostavit a tam nájemné zaplatit. (Eliáš, 2014) Aby nedocházelo k dohadování mezi pronajímatelem a nájemce o zvýšení nájemného, je možno ujednat každoroční zvyšování nájemného. Kde se smlouvě specifikuje, o jaké navýšení nájemného půjde. Navýšení nájemného dle procentní změny průměrné cenové hladiny za posledních 12 měsíců proti předchozím 12 měsícům. Další možností je porovnání měsíční změny, kdy se porovná určitý kalendářní měsíc proti stejnému měsíci v předchozím roce. Pokud si strany zvyšování nájemného neujednají, ale také nevyloučí-li ho, pak může nájemci pronajímatel písemně navrhnout zvýšení nájemného až do výše srovnatelné jako je výše obvyklá v daném místě. Takové zvýšení nesmí za poslední tři roky přesáhnout 20%. Když nájemce neodsouhlasí zvýšení nájemného do dvou měsíců, pak pronajímatel může dát návrh k soudu ke zvýšení nájemného. Také lze ve smlouvě uvést, že si pronajímatel a nájemce ujednali možnost každoročního zvyšování nájemného. ( NOZ) Výše a druh nájemného Obecně lze říci, že se nájemné platí v obecné výši nebo ve výši obvyklé v době sjednání nájemní smlouvy. Porovnává se s věcmi obdobnými při splnění obdobných podmínek. ( NOZ) Pokud je ujednáno příliš vysoké nájemné, nebo příliš nízké, je možné to posuzovat jako neúměrné zkrácení. ( 1793 NOZ) To znamená, že se strany zavázaly k vzájemnému plnění a jedna strana je vůči druhé straně v hrubém nepoměru. Tak zkrácená strana, pokud druhá strana nedoplní toto zkrácení, může požadovat zrušení smlouvy. Pokud by bylo při sjednání nájemného zneužito, tísně, nezkušenosti, rozumové slabosti, rozrušení nebo lehkomyslnosti druhé strany, tak se jedná o lichvu. ( 1796 NOZ) (Eliáš, 2014) Pronajímatel, který chce provést stavební úpravy bytu, které trvale zlepší hodnotu tohoto pronajatého bytu, nebo zlepší celkové podmínky bydlení, to znamená, že následkem těchto úprav bude trvalá úspora energie, vody, má právo na návrh zvýšení nájemného. Navrhnuté zvýšení nájemného, pokud provede tyto změny k úsporám, může být až 10% z účelně vynaložených nákladů ročně. To je za předpokladu, že nájemce s tímto návrhem souhlasí. Pokud nájemce s tímto návrhem nesouhlasí, může pronajímatel žádat o zvýšení nájemného 27

28 soudní cestou, ale pak se jedná o nižší částku a to je částka 3,5 % z vynaložených nákladů ročně. Aby nedocházelo zbytečně k těmto situacím, jsou pronajímatelé, kteří předem, než provádějí tyto stavební úpravy, proberou svůj záměr s nájemcem a domluví se, jak je nájemce ochoten platit vyšší nájemné v případě těchto změn. ( 2250 NOZ) Složkou, která bývá laicky vnímána jako součást nájemného, je plnění spojené s užíváním bytu. Jedná se například o platby za služby, jako jsou dodávky vody, dodávky tepla, odvoz komunálního odpadu, osvětlení, úklid a provoz výtahu ve společných částech domu a další. Tato část nájmu je na domluvě smluvních stran. Pokud takové ujednání ve smlouvě chybí, vychází se z Odstavce NOZ. Pokud nájemce pronajímatele požádá, může nahlédnout do vyúčtování nákladů na poskytnuté služby za předchozí kalendářní rok. Toto nahlédnutí bývá zpravidla umožněno do čtyř měsíců po skončení zúčtovacího období. Nájemce má také právo nejen na nahlédnutí do tohoto vyúčtování, ale také si smí pořídit výpis, opis, nebo kopii. Stejná práva má v případě nákladů účtovaných pronajímatelem. Pokud vznikl přeplatek záloh popř. nedoplatek za poskytované služby a není ve smlouvě uvedeno jinak, jsou tyto částky splatné nejpozději do tří měsíců po skončení zúčtovacího období. ( 2252 NOZ) Pokud se však strany nedohodnou o dlužném nájemném, nájemce uloží dlužné nájemné, nebo spornou část do notářské úschovny a pronajímateli to oznámí. Toto je i v případě pokud se nájemce domáhá plnění ze smlouvy a pronajímatel z důvodu nezaplacení nájemného odmítá. ( 2253 NOZ) Obvyklé nájemné jakožto východisko pro určení výše bezdůvodného obohacení, musí být dáno vztahem nabídky a poptávky a odpovídat výši úhrady za užívání obdobných pozemků za běžných okolností. Je přitom nutno respektovat všechny specifické podmínky daného užívacího vztahu (způsob, okolnosti, místo, čas, charakter užívání). Poměry, v nichž ani jedna ze stran vztahu nemá možnost vybrat si jiného smluvního partnera, než právě jednoho konkrétního a v nichž o žádný pozemek a jeho nájemce neprobíhá soutěž, přitom z hlediska posouzení obvyklého nájemného nelze považovat za běžné. Za předeslané situace tedy obvyklá výše nájemného nemůže být určena za použití porovnávací metody, která je determinována deformovanou výší nájemného dosahovanou u pronajímatelů sousedících pozemků, kteří se tržně nechovají. Byť soudy při posuzování výše obvyklého nájemného musí sledovat ocenění užívacího práva a nikoliv užívané věci, může být tržní hodnota užívané věci relevantním 28

29 kritériem při určení, eventuálně hodnocení přiměřenosti, obvyklého nájemného. (Rozsudek Nejvyššího soudu 28 Cdo 946/2013) 2.3 Nájemní smlouva na dobu určitou Nájemní smlouva na dobu určitou je taková smlouva, která je sjednaná mezi pronajímatelem a nájemcem na určitou dobu, kdy si obě strany stanový termín ukončení nájemního vztahu. Ve smlouvě je přesně uvedeno datum vzniku nájemního vztahu a přesné datum ukončení nájemní smlouvy. Nejčastěji se sjednává nájemní smlouva na dobu určitou a to jednoho roku. Kde se v bezproblémových případech, před ukončením jednoho roku sepisuje dodatek ke smlouvě, ve kterém se prodlužuje smlouva zase o jeden rok. Lze sjednat smlouvu také pouze na konkrétní dny, měsíce, roky anebo také jiným způsobem. Pokud není sjednáno jinak a uplynutím doby nájmu tento nájem zaniká, tak nájemce má povinnost byt v daném termínu vyklidit. Pokud nájemce pokračuje dál v užívání daného bytu v době nejméně tří měsíců od data, kdy měl nájem bytu skončit a pronajímatel v této tříměsíční době nevyzval nájemce, aby tento byt opustil, má se za to, že se smlouva o nájmu prodloužila zase o takovou doba, na kterou byla předtím uzavřena, ale maximálně do dvou let. Tento případ neplatí, pokud si strany ve smlouvě ujednaly něco jiného. ( 2285 NOZ) Nový občanský zákoník přináší změnu u nájmů ujednaných na dobu delší než padesát let. V takovémto případě bude nájem považován za nájem na dobu neurčitou. S tím, že v prvních padesáti letech je možné nájem vypovědět za podmínek nájmu na dobu určitou. (JUDr. Iva Hutařová, 2013) 2204 (1) Neujednají-li strany dobu trvání nebo den skončení nájmu, platí, že se jedná o nájem na dobu neurčitou. (2) Ujednají-li strany nájem na dobu určitou delší než padesát let, má se za to, že byl nájem ujednán na dobu neurčitou s tím, že v prvních padesáti letech lze nájem vypovědět jen z ujednaných výpovědních důvodů a v ujednané výpovědní době. 29

30 2.4 Nájemní smlouva na dobu neurčitou Je taková smlouva, která je sjednaná mezi pronajímatelem a nájemcem a nemá určenou dobu ukončení nájemního vztahu. Ve smlouvě je pouze uvedeno datum, od kdy je nájem ujednán. Nájem pak končí dohodou nebo popř. výpovědí nájmu. Pro nájemce je zde výhoda, že může vypovědět smlouvu na dobu neurčitou kdykoliv, bez udání důvodů, když se s pronajímatelem nedohodne jinak, tak s dodržením výpovědní doby. Jednostranné ukončení nájmu bytu Nájemní smlouva, která byla sepsána na dobu neurčitou, končí výpovědí jedné strany. Výpověď může dát nájemce i pronajímatel, kdy výpovědní doba je tři měsíce. Nájemce nemusí uvádět důvod své výpovědi, ale pronajímatel téměř vždy musí uvést důvod své výpovědi ze smlouvy. Dle 2288 NOZ může pronajímatel vypovědět nájem na dobu určitou i neurčitou v tříměsíční výpovědní době z těchto důvodů: a) poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu b) je-li nájemce odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází, c) má-li být byt vyklizen, protože je z důvodu veřejného zájmu potřebné s bytem nebo domem, ve kterém se byt nachází, naložit tak, že byt nebude možné vůbec užívat, nebo d) je-li tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu Zvláštní případy, kdy může pronajímatel vypovědět nájem na dobu neurčitou v tříměsíční výpovědní době, jsou upraveny v 2. odstavci 2288 NOZ. Jedná se o případy kdy: a) má být byt užíván pronajímatelem, nebo jeho manželem, který hodlá opustit rodinnou domácnost a byl podán návrh na rozvod manželství, nebo manželství bylo už rozvedeno, b) potřebuje pronajímatel byt pro svého příbuzného nebo pro příbuzného svého manžela v přímé linii nebo ve vedlejší linii v druhém stupni 30