Stanovení pojistné hodnoty nemovitostí

Transkript

1 Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra finančnictví a ekonomických disciplín Stanovení pojistné hodnoty nemovitostí Diplomová práce Autor: Kateřina Chrostková Finance Vedoucí práce: Ing. Petr Ort Praha Duben 2013

2 Prohlášení Prohlašuji, že jsem svou diplomovou práci zpracovala samostatně a v seznamu uvedla veškerou použitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, že odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její vlastní tištěnou verzí, a jsem seznámena se skutečností, že se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interních databáze elektronických vysokoškolských prací. V Praze, dne 19. dubna 2013 Kateřina Chrostková

3 Poděkování Tímto bych ráda poděkovala vedoucímu své diplomové práce, Ing. Petru Ortovi za veškerou pomoc a čas, který mi věnoval.

4 Anotace Diplomová práce Stanovení pojistné hodnoty nemovitostí se dělí do čtyř částí. První část práce nás seznámí s pojmy z oceňování nemovitostí a pojištění. Vysvětlení pojmů v tomto případě je důležité, aby nedošlo k jejich záměně. Druhá část práce se zabývá objasněním metod, které se pro oceňování nemovitostí používají, procesem, který je k ocenění nemovitostí zapotřebí a také objasnění si, jaké existují formy pojištění. Ve třetí části diplomové práce se zaměříme na současný stav pojišťoven. V této části bude zapotřebí vyrazit do terénu a zjistit, jak pojišťovny pracují a zda je jejich práce efektivní. Bude stanovena pojistná hodnota určité nemovitosti, abychom porovnali, jak se liší pojištění u třech největších pojišťoven v České republice. Poslední částí diplomové práce je stanovení optimální metody pojistné hodnoty nemovitosti, ve které se zamyslíme nad zjištěnými kroky jednotlivých pojišťoven. Klíčová slova: Nemovitost, pojistná hodnota, pojistné, pojišťovny, optimální metoda pojištění nemovitosti. Annotation The Thesis Methods of Determining the Insured Value of Property is devided into four parts. The first part introduses us to concepts of valuing real estate and insurance. In this case is explanation of terms very important to avoid confusion. The second part of thesis deals with the explanation of the methods used for the valuation of real estate, a proces that is needed for the valuation of real estate and we ll explain existing forms of insurance. In the third part of the thesis, we will focus of the current state of insurance companies. In this section, we will need to go to ground and find out how to insurance work and whether their work is effective. The insurance value will be determined for a particular property to compare how different insurance of three of largests insures in the Czech republic. The last part of thesis is the determination of the optimal methods of the insured value of the property in which we ll contemplate the steps identified of the individual insurance companies. Key words: Real estate, insured value of the property, insurance, insurance companies, optimal method of property insurance.

5 Obsah Úvod...7 I. Definice základních pojmů Základní pojmy z oceňování Majetek Nemovitost Pozemek Stavba Budova Rodinný dům Byt Základní pojmy z pojišťovnictví Hodnota, cena Pojistná hodnota, pojistná částka, pojistné plnění Pojistitel, pojistník, pojištěný, oprávněná osoba, obmyšlený Podpojištění a přepojištění Závěr...18 II. Metody oceňování a formy pojištění nemovitostí Proces oceňování Metody oceňování Porovnávací metoda Příjmová metoda Nákladová metoda Specifické metody Oceňování staveb z pohledu pojišťoven Formy pojištění nemovitostí Pojištění obnosová Škodová pojištění Doplňkové formy pojištění Oceňování nemovitostí pro pojišťovnictví Stanovení nové ceny pro budovy a haly Stanovení nové ceny pro rodinné domy a rekreační chalupy

6 Stanovení nové ceny pro inženýrské stavby a speciální pozemky Oceňování staveb indexovou metodou Oceňování staveb kombinovanou metodou Česká asociace pojišťoven Pojištění Pojištění majetku Pojištění nemovitostí Pojištění domácností Vymezení hlavních rizik Závěr...40 III. Současný stav pojišťoven Pojišťovny Pojištění nemovitostí v České republice Allianz pojišťovna, a.s Varianty, které Allianz pojišťovna, a.s. nabízí Postup při pojištění nemovitostí u Allianz pojišťovny, a.s Kooperativa pojišťovna, a.s Pojištění u Kooperativy pojišťovny, a.s Postup při stanovení hodnoty nemovitosti Kooperativa pojišťovny, a.s Charakteristika pojištění rodinného domu Výpočet pojistného pro rodinný dům Pojištění bytového domu Výpočet pojistného pro bytový dům Pojištění bytu Česká pojišťovna, a.s Varianty pojištění majetku u České pojišťovny, a.s Výpočet pojistného pro rodinný dům Zhodnocení pojišťoven Závěr...69 IV. Stanovení optimální metody stanovení pojistné hodnoty Postup při výpočtu optimální metody stanovení pojistné hodnoty nemovitosti Stanovení pojistné hodnoty a pojistného optimální metodou Závěr

7 Úvod Cílem diplomové práce Stanovení pojistné hodnoty nemovitosti je seznámení se s různými způsoby určení pojistné hodnoty nemovitosti a klasifikace rizik s nemovitostmi spojenými. Toto téma jsem si vybrala, jelikož mě nemovitosti zajímají a to z různých pohledů. Zajímá mě nejen oceňování nemovitostí, nemovitosti z hlediska investice, ale také způsoby pojištění nemovitostí a rizika s nimi spojená. V budoucnu se chci práci s nemovitostmi zabývat, proto je nutné mít větší přehled o této tématice. V první části se dozvíme, jaké pojmy jsou v problematice stanovení pojistné hodnoty používány. Tyto pojmy budou rozděleny na pojmy týkající se oceňování nemovitostí a pojmy týkající se pojišťovnictví. Druhá část práce se bude zabývat metodami, které jsou v oceňování nemovitostí používány, jimiž jsou metoda příjmová, nákladová a porovnávací a také objasní, jaké formy jsou v pojišťovnictví používány. Ve třetí části diplomové práce se budeme zabývat stanovováním pojistné hodnoty nemovitosti, popíšeme si, jak vybrané pojišťovny postupují a jako příklad si uvedeme stanovení pojistné hodnoty rodinného domu z pohledu vybraných pojišťoven. V poslední, tedy čtvrté části diplomové práce se zamyslíme nad efektivní prací pojišťoven a nad stanovením optimální metody stanovení pojistné hodnoty nemovitosti. V práci bude prozkoumáván existující trh. Komparativní metodou bude posouzeny pojišťovny a jejich analýzy pro indikaci hodnoty a porovnání metod pojišťoven sloužících ke zjištění pojistné hodnoty nemovitosti. 7

8 I. Část Definice základních pojmů 8

9 1. Definice základních pojmů K pochopení problematiky oceňování majetku v pojišťovnictví je důležité, znát základní pojmy v této problematice používané. Důležitým zákonem při oceňování nemovitostí a majetku v pojišťovnictví je zákon č. 37/2004 Sb., o pojistné smlouvě a o změně souvisejících zákonů ve znění pozdějších předpisů, a pojistné podmínky, které jsou součástí pojistné smlouvy. Abychom mohli pokračovat, vysvětlíme si základní pojmy z oceňování nemovitostí a posléze základní pojmy z pojišťovnictví Základní pojmy z oceňování Majetek 1 Majetkem se zabývá zákon č. 563/ 1991 Sb., o účetnictví. Majetek lze podle účetnictví členit na majetek dlouhodobý a majetek krátkodobý. Dlouhodobý majetek, kterým se v diplomové práci zabýváme rozlišujeme na dlouhodobý hmotný majetek, dlouhodobý nehmotný majetek a dlouhodobý finanční majetek. Dělení dlouhodobého majetku podle vyhlášky č. 500/ 2002 Sb., kterou provádí některá ustanovení zákona č. 563/ 1991 Sb. o účetnictví: B. I. Dlouhodobý nehmotný majetek B. I. 1. Zřizovací výdaje 2. Nehmotné výsledky výzkumu a vývoje 3. Software 4. Ocenitelná práva 5. Goodwill 6. Jiný dlouhodobý nehmotný majetek 7. Nedokončený dlouhodobý nehmotný majetek 8. Poskytnuté zálohy na dlouhodobý nehmotný majetek

10 B. II. Dlouhodobý hmotný majetek B. II. 1. Pozemky 2. Stavby 3. Samostatné movité věci a soubory movitých věcí 4. Pěstitelské celky trvalých porostů 5. Základní stádo a tažná zvířata 6. Jiný dlouhodobý hmotný majetek 7. Nedokončený dlouhodobý hmotný majetek 8. Poskytnuté zálohy na dlouhodobý hmotný majetek 9. Oceňovací rozdíl k nabytému majetku B. III. Dlouhodobý finanční majetek B. III. 1. Podíly v ovládaných a řízených osobách 2. Podíly v účetních jednotkách pod podstatným vlivem 3. Ostatní dlouhodobé cenné papíry a podíly 4. Půjčky a úvěry ovládající a řídící osoba, podstatný vliv 5. Jiný dlouhodobý finanční majetek 6. Pořizovaný dlouhodobý finanční majetek 7. Poskytnuté zálohy na dlouhodobý finanční majetek Diplomová práce se bude zabývat nemovitým majetkem, proto jsou zde uvedeny pojmy s tímto tématem související Nemovitost 2 Za nemovitosti jsou podle Občanského zákoníku, zákon č. 40/ 1964 Sb., považovány pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem. 2 Zákon č. 40/ 1964 Sb., Občanský zákoník

11 Pozemek 3,4 Pozemek je část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí územní správní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí druhů pozemků, popř. rozhraním způsobu využití pozemků. Zákon č. 344/ 1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky, 27, ve znění zákona č. 89/ 1996 Sb., zákona č. 103/ 2000 Sb., zákona č. 120/ 3000 Sb., zákona č. 220/ 2000 Sb., zákona č. 53/ 2004 Sb., zákona č. 342/ 2006 Sb., a zákona č.186/ 2006 Sb. Pozemky mají výjimečné vlastnosti, jimiž jsou: Pozemky nelze technicky přemístit, z ekonomického hlediska je životnost pozemků nekonečná, pozemky nepodléhají technickému opotřebení, nabídka pozemku je omezená, nové pozemky nemohou vznikat. Pozemky můžeme dělit na: Stavební pozemky, zemědělské pozemky, ostatní pozemky Stavba 5 Stavbu můžeme charakterizovat jako výsledek stavební činnosti, kterou rozlišujeme podle druhu, účelu a využití. V pojišťovnictví je důležité rozlišovat mezi stavbou a budovou. Definicí stavby se zabývá Občanský zákoník, Zákon o oceňování majetku, Stavební zákon a další Budova 6 Budovami se rozumí stavby prostorově soustředěné, navenek převážně uzavřené obvodovými stěnami a střešními konstrukcemi, s jedním nebo více ohraničenými užitkovými prostory. 3 Zákon č. 344/ 1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky 27 4 Ing.Petr Ort, PhD. - Analýza realitního trhu, Praha Alojz Němeček, Jiří Janata - Oceňování majetku v pojišťovnictví, str 66, nakladatelství C. H. Beck, Alojz Němeček, Jiří Janata - Oceňování majetku v pojišťovnictví, str 66, nakladatelství C. H. Beck,

12 Rodinný dům 7 V této diplomové práci, jejíž téma zní Stanovení pojistné hodnoty nemovitosti, použijeme ke stanovení pojistné hodnoty rodinný dům, který bude charakterizován v Kapitole 3. Z tohoto důvodu si objasníme tento pojem. Rodinný dům je stavba určená pro bydlení, která svým stavebním uspořádáním odpovídá požadavkům pro bydlení rodin. Podmínka, kterou musí rodinný dům splňovat je, že více než polovina podlahové plochy místností je určena k bydlení. Rodinný dům může mít nejvýše tři samostatné byty, nejvýše dvě nadzemní podlaží, jedno podzemní podlaží a podkroví. Výhody rodinných domů Jednou z největších výhod vlastnictví rodinného domu je vlastní pozemek, který klientovi k rodinnému domu poskytuje větší využitelný prostor. Další výhodou, díky které lidé upřednostňují bydlení v rodinných domech je větší soukromí uživatelů a větší komfort bydlení oproti bydlení v bytech. Jelikož je ve městech velký nedostatek garáží, považuje se za další výhodu bydlení v rodinném domě také prostor pro výstavbu vedlejších objektů, ke kterým garáž patří, dále se může jednat o výstavbu skleníků, zahradních altánů a dalších objektů. Nevýhody rodinných domů Největší nevýhodou rodinného domu oproti bytu je větší cena s porovnatelně srovnatelnou užitnou plochou. Většina rodinných domů je situována v příměstských lokalitách nebo ve vesnicích, což znamená, že jsou daleko od center měst. Dalšími nevýhodami mohou být větší provozní náklady, které se mohou týkat například vytápění. Dále musí vlastník rodinného domu vynakládat větší náklady na údržbu domu, renovaci a také platí větší pojistné než vlastník bytu. Jednou z neposledních nevýhod bydlení v rodinných domech může být horší dopravní dostupnost. 7 Ing.Petr Ort, PhD. - Analýza realitního trhu, Praha 2008, str

13 Byt 8 Bytem se rozumí místnost nebo soubor místností, které jsou určeny k bydlení. Rozhodnutí, že se jedná o byt provádí Stavební úřad, který dále rozhoduje o účelovém užití místností nebo souboru místností Základní pojmy z pojišťovnictví Hodnota, cena 9 Pojem hodnota je v ekonomice vyložen dvěma postupy: Podle pracovní nebo nákladové teorie hodnoty, podle představitelů tzv. rakouské školy Podle pracovní nebo nákladové teorie hodnoty se ekonomická hodnota definuje jako množství vynaložené práce na výrobu zboží, přizpůsobení kvality vyráběného zboží požadavkům trhu, použitím moderní výrobní technologie a provedeném detailního marketingového průzkumu. Podle představitelů rakouské školy, jimiž jsou hlavně Menger Böhl-Bawer, je hodnota vnímána následovně: Podle Mengera si lidé uvědomují, že uspokojování jejich potřeb závisí na tom, jakými statky disponují. Podle Böhl-Bawera hodnota odpovídá významu, který má statek nebo komplex statků, jakožto nepoznaná podmínka a jinak postradatelného užitku. Cena V ekonomii se cena považuje jako protihodnota za statky. Podle myšlenek Miltona Friedmana vykonává cena v každé společnosti tři funkce. Jimiž jsou předávání informací, podněcování lidí, aby volili méně nákladné metody výroby a užívali zdroje k účelům, které jsou nejvíce hodnocené a zatřetí má funkci redistribuční. 8 Ing.Petr Ort, PhD. - Analýza realitního trhu, Praha 2008, str Alojz Němeček, Jiří Janata - Oceňování majetku v pojišťovnictví, str 1, nakladatelství C. H. Beck,

14 Pojistná hodnota, pojistná částka, pojistné plnění 10 Pojmy pojistná hodnota, pojistná částka a pojistné plnění jsou vymezeny v zákoně č. 37/ 2004 Sb., o pojistné smlouvě. Pod pojmem pojistná hodnota je myšlena nejvyšší majetková újma, která může v důsledku pojistné události nastat. Nová cena je cena, kterou zaplatíme v daném místě a v daném čase za věc stejnou nebo srovnatelnou, stejného druhu a účelu. Tato nová cena není shodná s tržní cenou. Nová cena se může rovnat ceně pořizovací pouze v případě, pokud vlastník postaví nemovitost na vlastním pozemku z vlastních nebo cizích zdrojů. Časovou cenou se rozumí ta cena, kterou měla věc bezprostředně před pojistnou událostí. Tato časová cena se stanoví z nové ceny věci, která je snížena o stupeň opotřebení nebo jiného znehodnocení, k němuž došlo její opravou modernizací nebo jiným způsobem. Otázka tedy zní: Kdy máme použít cenu časovou a kdy cenu novou? Pokud se jedná o pojištění nové nemovitosti, měli bychom ji pojistit určitě na cenu novou. Časovou cenou se pojišťují starší rekreační objekty, které se dají na rozdíl od nové nemovitosti poměrně levně opět pořídit. Pojistná částka odpovídá ceně pojišťovaného majetku, která je vyjádřena v peněžní formě v české nebo cizí měně. Pojistné plnění je částka, kterou klientovi vyplácí pojišťovna v případě, když pojistná škoda nastane. 10 Alojz Němeček, Jiří Janata - Oceňování majetku v pojišťovnictví, str 3, nakladatelství C. H. Beck,

15 Pojistitel, pojistník, pojištěný, oprávněná osoba, obmyšlený 11 Obrázek č. 1: Pojistitel, pojistník, pojištěný, oprávněná osoba, obmyšlený Zdroj: Pojistitel Pojistník Pojištěný Oprávněná osoba Obmyšlený Pojistitel Pod pojmem pojistitel je možné představit si subjekt nebo osobu, která provozuje pojišťovací činnost na základě povolení Ministerstva financí. Má právo od pojištěného vybírat pojistné a v případě pojistné události vyplatit pojistné plnění. Pojistník Osoba, která uzavřela smlouvu s pojistitelem. Má právo na podmínky uvedené v pojistné smlouvě a povinnost platit pojistné. Pojištěný Osoba, která je pojištěná a na jehož majetek, zdraví, život nebo odpovědnost za škodu je pojištění stanoveno. V případě, že dojde k pojistné události má právo na vyplácení pojistného plnění. Oprávněná osoba Oprávněnou osobou může být právnická či fyzická osoba, které z důvodu vzniku pojistné události vzniká právo na pojistné plnění. Obmyšlený Obmyšlenou osobu určuje pojistník v pojistné smlouvě. Jedná se o osobu, které vznikne právo na vyplácení pojistného plnění v případě, že pojistník zemře

16 Pokud není obmyšlená osoba zapsána v pojistné smlouvě, tak tuto osobu určuje zákon 817 Občanského zákoníku Podpojištění a přepojištění 12 Nemovitost se může pojistit na nižší částku, než byla hodnota nemovitosti před pojistnou událostí, čemuž se říká podpojištění. Jde o příklad, kdy je pojistná částka nižší než pojistná hodnota. Rozdílem mezi pojistnou hodnotou a pojistnou částkou zjistíme, jakou část při pojistné události nám zaplatí pojišťovna a jakou část si zaplatíme sami. Podpojištění je v České republice velký problém, jelikož si mnoho lidí stanovuje nedostatečné pojištění své nemovitosti, důvodem, proč lidé takto jednají je, že se snaží co nejvíce ušetřit na pojistném, což se nevyplácí. Pojistná částka by měla být stanovena správně, jelikož je jedna z parametrů, které mohou ovlivnit vyplácení pojistného plnění při likvidaci škody. Při výpočtu podpojištění platí tento vzorec ( v procentech): 1- ( PČ / PH) x 100 Pro představu, má Bakalářská práce se zabývala oceněním rodinného domu. Hodnota tohoto ocenění byla Kč, kdyby klient pojistil nemovitost právě na tuto hodnotu a při pojistné události by se zjistilo, že finanční náhrada nového rodinného domu bude činit Kč, pak bude pojistnou hodnotou nová cena jako náhrada nové stavby. 1 ( / ) x 100 = 13,31 % V tomto případě hradí pojišťovna 86,69 % z Kč, což odpovídá hodnotě Kč. Klient tedy byl podpojištěn o 13,31 %. Podpojištění se může týkat jednotlivých staveb, ale i souboru věcí. V případě podpojištění souboru věcí se každá věc oceňuje jednotlivě. Opačným případem podpojištění je přepojištění, jedná se o případ, kdy je nemovitost pojištěna na příliš vysokou částku. Pojišťovna vyplatí nejvýše náhradu 12 Alojz Němeček, Jiří Janata - Oceňování majetku v pojišťovnictví, str 7, nakladatelství C. H. Beck,

17 škody, tedy pravou hodnotu nemovitosti. Ale opět je na místě položit si otázku, jaká je hodnota nemovitosti? Tuto hodnotu můžeme stanovit třemi způsoby: 1. Cenu nemovitosti si pojištěný určí sám, 2. cena nemovitosti se stanoví podle ceny obvyklé (dle cenového odhadu), 3. spočítá se cena, za kterou by bylo možné srovnatelnou stavbu postavit. Existuje ještě jeden způsob, a to kombinace některých výše uvedených způsobů. Tuto kombinaci umožňují pouze některé pojišťovny. Vychází z interních tabulek, z nichž se základní pojistná hodnota určuje podle velikosti, účelu, polohy a dalších specifikací. Pokud klient nesouhlasí s výši pojistné hodnoty, může ji navýšit, ale nikoliv snížit. Povinnost za stanovení pojistné hodnoty nese vždy pojištěný. Velice důležitou informací je, že hodnota nemovitosti není stálá, klient by si měl proto nechat pravidelně kontrolovat hodnotu nemovitosti nebo by si měl ve smlouvě sjednat indexaci pojistné hodnoty. 17

18 1. 3. Závěr Cílem první kapitoly bylo vysvětlit, charakterizovat a objasnit pojmy, které jsou v oboru oceňování nemovitostí a pojišťování používány. Aby čtenář pochopil problematiku pojišťovnictví, bylo nutné vysvětlit rozdíl mezi pojistnou hodnotou, pojistnou částkou a objasnit si, kdy vzniká pojistné plnění. Čtenář je také obeznámen s tím, kdy může nastat podpojištění nebo přepojištění pojištěné nemovitosti a jak se ke správnému pojištění nemovitosti dobrat. Dle mého názoru je pojištění nemovitostí v současné době velice důležité, nejen z důvodu množících se krádeží a vandalismu, ale také z důvodu, které na nás nachystá sama příroda, tedy z živelných rizik a rizik způsobených lidskou činností. Myslím si, že systém pojištění nemovitostí je nastaven srozumitelně a správně a záleží pouze na každém jednotlivci, zda si svou nemovitost nechá pojistit a na jakou pojistnou hodnotu. 18

19 II. Část Metody oceňování a formy pojištění nemovitostí 19

20 2. Metody oceňování a formy pojištění nemovitosti Proces oceňování nemovitostí 13 Při oceňování nemovitostí je nutné, dodržet určitý proces, díky němuž se zjistí hodnota dané, oceňované nemovitosti. Tento proces by se měl skládat z: a) Definice problému, b) předběžné analýzy a sběru dat, c) analýzy nejlepšího a nejvyššího využití, d) vypracování písemného posudku. Definice problému Aby bylo možné nemovitost ocenit je nutné, abychom definovali problém. Definicí problému ocenění je myšlena identifikace majetku, práv s majetkem souvisejícíh, která mají být oceněna, datum odhadu, využití ocenění, definice hodnoty a další omezující podmínky. Identifikace majetku Identifikace majetku je pouze informační identifikací, celkový popis se provádí později. Tato identifikace slouží hlavně pro znalce, aby byl obeznámen s tím, který majetek má ocenit. Identifikace majetkových práv, která mají být oceněna Jde o ocenění příslušného movitého nebo nemovitého majetku a práv s nim spojených, která k němu mají buď individuální osoby nebo společnosti. Majetek může být oceněn jako celek nebo jako podíly, které k němu osoby nebo společnosti vlastní. Datum odhadu hodnoty Datum odhadu hodnoty je velice důležitým faktorem. Musí být přesně specifikován, jelikož hodnota majetku je závislá na čase. Tržní hodnota majetku se utváří v konkrétním čase podle ekonomických podmínek. Znalec může provést 13 Prof. Ing. Albert Bradáč a kolektiv - Teorie oceňování nemovitostí, str. 90, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o. Brno

21 odhad jak současné hodnoty k dnešnímu datu, k datu z minulosti, tak i odhad hodnoty majetku do budoucna. Využití ocenění Klient musí využití přesně určit, jelikož účel, pro který se bude ocenění provádět ovlivňuje nejen charakter smlouvy mezi klientem a znalcem, ale také samotné ocenění. Odhady se provádějí proto, aby se zjistily tyto údaje: Cena, za kterou se může majetek prodat nebo koupit, výše půjčky, kterou můžeme oceňovaným majetkem zajistit, daňový základ, podmínky pronájmu, hodnota aktiv ve finančních výkazech, výše náhrady stanovena rozhodnutím soudu. Další omezující podmínky Všechny již výše zmíněné problémy jsou omezující podmínky, podle nichž se ocenění musí řídit. Vedle těchto omezujících podmínek existují ještě další omezující podmínky, které se používají pro ochranu znalce, pro ochranu klienta a dalších osob, které ocenění používají. Předběžná analýza a sběr dat V okamžiku, kdy znalec provede výše uvedený proces, může provést předběžnou analýzu. Tato analýza je prováděna na základě smlouvy, kterou znalec s klientem sepíše. Podle této smlouvy je zjištěno, kolik úsilí musí vynaložit na sběr dat, který je nutný pro ocenění nemovitosti, jelikož je nutné, aby bylo při sběru jasné jaké a kolik informací je potřeba. Každá položka v procesu si vyžaduje určitý čas a kvalitu, je tedy velice důležité vytvořit plán, podle kterého se během procesu bude znalec řídit. Každá nemovitost je jedinečná, proto není určena univerzální doba za kterou bude smlouva o oceňování vypracována. Vypracování může trvat jeden den, zpravidla u menších rodinných domů, bytů nebo nemovitostí s menší podlahovou plochou, u rozsáhlejších staveb může vypracování trvat několik dní až měsíců. 21

22 Analýza nejlepšího a nejvyššího využití Analýza nejlepšího a nejvyššího využití znázorňuje, jaké je možné využití majetku (budovy nebo pozemku), které je fyzicky a finančně možné, vlastníkovi zajišťuje odpovídající výnos a jehož využitím je nejvyšší možná tržní hodnota majetku. Mezi základní kritéria, která musí analýza nejvyššího a nejlepšího využití patří dodržení právních předpisů, musí být fyzicky realizovatelná, finančně proveditelná a musí dosahovat maximálních zisků. Písemný posudek Po posouzení celého procesu je nutné zpracovat znalecký posudek. Až po předložení tohoto znaleckého posudku je písemná smlouva mezi znalcem a klientem úplná. Zpráva musí obsahovat všechny potřebné náležitosti, jako jsou informace použité pro ocenění a analýzu, vysvětlení použitých metod a dalších důležitostí nutných ke správnému stanovení konkrétní, konečné hodnoty nemovitosti Metody oceňování 14,15 Oceňování majetku se řídí podle zákona č. 151/ 1997 Sb., o oceňování majetku. V České republice se k oceňování nemovitostí používají zpravidla tři mezinárodně uznávané metody oceňování nemovitostí. Těmito metodami jsou metoda porovnávací, metoda příjmová, která je též nazývaná výnosová a metoda nákladová. Tyto metody mohou být při oceňování použity jednotlivě nebo jako jejich kombinace. Oceňování nemovitostí je postup, kterým se zjistí cena nebo hodnota majetku. 14 ng.petr Ort,PhD. - oceňování na tržních principech, Praha

23 Porovnávací metoda Porovnávací metoda je metodou v tržním oceňování nejvíce používanou. Při použití porovnávací metody se hodnota nemovitosti stanoví pomocí analýzy srovnatelných majetků, které byly v posledním období prodány nebo za určitou cenu nabízeny k prodeji v podmínkách současného trhu. Zjištěné ceny srovnatelných nemovitostí se dále upravují pomocí korekce indikované tržní hodnoty. Předpokladem k použití porovnávací metody je podobnost, srovnatelnost, užitek a časová aktuálnosti nemovitostí, které jsou porovnávány Příjmová metoda Příjmová metoda odráží hodnotu oceňovaného majetku od hodnoty budoucích příjmů, kterých je možné z užívání nemovitosti získat. Ke stanovení hodnoty se dospěje pomocí diskontování, a nebo pomocí kapitalizace příjmů příslušnou kapitalizační mírou Nákladová metoda Nákladová metoda se orientuje na náklady spojené s obnovením nebo nahrazením oceňovaného majetku. Od zjištěné hodnoty se odečítají případné odpisy nebo znehodnocení vzniklé fyzickým opotřebením. Tato metoda je vhodná za předpokladu, že potenciální kupec nemovitosti by za majetek nezaplatil více, než jsou náklady na pořízení majetku nahrazující oceňovaný majetek se stejnou využitelností. Náklady na pořízení majetku, jakožto nového, zjistíme, když sečteme náklady nutné na vynaložení k postavení stejné nemovitosti při současných cenách, za podmínky, že použijeme stejné materiály stavebních a výrobních norem, se stejným uspořádáním a provedením. Náklady na nahrazení nového majetku zjistíme tak, že sečteme náklady spojené s vybudováním majetku, který bude určen ke stejnému využití při současných cenách, ale v tomto případě s použitím moderních technologií, nových norem a s použitím moderního projektu. 23

24 Specifické metody Specifické metody oceňování se používají například pro ocenění bank, pojišťoven a dalších speciálních institucí, které se zabývají charakteristickými činnostmi, úkolem specifické metody je tyto činnosti zapracovat do ocenění. Aby mohly tyto metody fungovat je důležité, aby se dodržovaly dva základní principy, jimiž jsou zachování obecných zásad (výše uvedené instituce se od ocenění ostatních nemovitostí nijak zvláštně neliší, zachování obecných zásad je myšleno tím, že některé činnosti vyžadují použití zvláštních účetních pravidel) a zachování daných zvláštností a omezení ( používá se při oceňování obchodního majetku pojišťoven a bank, přičemž se musí použít metody paušálního charakteru je nutné rozlišovat portfolia z hlediska činnosti, například požár, povodeň a další. Závisí na nich charakteristiky smluv pojišťoven a míra rentability) Oceňování staveb z pohledu pojišťoven 16 Při oceňování nemovitostí z pohledu bank je nutné, aby komerční banka, která poskytuje úvěry znala zástavní neboli zadluženou hodnotu nemovitosti. Tato hodnota je tržní cenou nemovitosti, kterou je možno kdykoliv realizovat. Při oceňování staveb bankou se používá rovnice tržní hodnoty nemovitosti: Zástavní hodnota x součinitel bezpečnosti. Z této hodnoty jsou banky schopny odvodit zástavní hodnoty od hodnoty tržní. Parametr součinitele bezpečnosti slouží pro účel zjištění politiky risk managementu banky. Při oceňování nemovitostí z pohledu banky je důležitá kalkulace obvykle reprodukční hodnotou, spočítanou nákladovým způsobem. Tato kalkulace je důležitá, neboť chce zjistit, kolik by stála výstavba nové stavby. Tyto posudky se zpravidla počítají až při vzniku škodné události

25 2. 4. Formy pojištění nemovitostí 17 Pojištění nemovitostí spadá do oblasti neživotního pojištění, ve které jsou krytá rizika spadající do oblasti: Neživotní pojištění osob (pojištění úrazové a nemocenské), pojištění majetková, pojištění odpovědnostní, pojištění právní ochrany, cestovní pojištění. Jelikož se diplomová práce zabývá pojištěním nemovitosti, budeme se dále věnovat pojištění majetkovému. Pojištění majetku zahrnuje krytí rizik, při nichž dochází ke škodám na majetku. Ke krytí nahodilých potřeb určitým druhem pojištění nazýváme mírou úplností. Formy pojištění rozlišujeme dle druhu na: Pojištění obnosová neboli sumová, pojištění škodová neboli zájmová Pojištění obnosová (sumová) Pojištění obnosová mohou být také nazývána pojištění na pojistnou částku, z důvodu, že je stanovena pojistná částka, udávající absolutní výši pojistného plnění. V případě, že dojde k pojistné události, vyplácí pojišťovna pojistné plnění dvěma způsoby, jimiž jsou vyplácení pojistného plnění ve výši pojistné částky nebo určitým procentem z pojistné částky. U obnosového pojištění se jedná o krytí konkrétních potřeb, u kterých není možné přímo ohodnotit a stanovit výši škody. Tento druh pojištění se používá především u rizik, kdy škoda není přesně peněžně vyčíslitelná. 17 Ing.Eva Ducháčková,CSc. Principy pojištění a pojišťovnictví, Ekopress,s.r.o., 2005, str

26 Škodová pojištění Škodová pojištění jsou určena hlavně pro pojištění majetku a pojištění odpovědnosti. Tento druh pojištění je závislý na výši, která nastala škodou. Jedná se tedy o krytí konkrétní potřeby. Musí zde platit podmínka, že je pojistné plnění menší nebo rovno škodě. Škodová pojištění jsou sjednávána vždy za účelem vzniklé škody. Vzájemný vztah mezi pojistným plněním a škodou je označován jako intenzita pojistné ochrany (i), pro kterou platí následující vzorec: i = pojistné plnění/ škoda kdy: i = 100 % -> plné pojištění i < 100 % -> podpojištění Z výše uvedených podmínek je zřejmé, že pokud je intenzita pojistné ochrany rovna 100 %, pojišťovna vyplácí plné pojištění. Ve druhém případě se jedná o podpojištění, jelikož intenzita pojistné ochrany je menší než 100 % škody. Obrázek č. 2: Škodové (zájmové pojištění) Ryzí zájmové pojištění Škodové (zájmové) pojištění Pojištění na první riziko Pojištění na plnou hodnotu Zdroj: Alojz Němeček, Jiří Janata Oceňování majetku v pojišťovnictví. Ryzí zájmové pojištění Jelikož u ryzího zájmového pojištění není sjednaná pojistná částka, proto je tento druh pojištění nazýván také pojištění bez pojistné částky. U ryzího zájmového pojištění je škoda kryta plně, platí tedy vztah, že pojistné plnění se vždy rovná škodě. Pojištění na první riziko 26

27 Na rozdíl od Ryzího zájmového pojištění je zde stanovena pojistná částka, která udává horní hranici pojistného plnění, z tohoto důvodu můžeme pojištění na první riziko označovat jako ohraničené ryzí zájmové pojištění. Pokud je škoda do výše stanovené pojistné částky, kryje se v plné výši. Pokud však škoda převyšuje částku než je stanovená pojistná částka, potom je plnění ve výši té částky, která byla stanovena. Tento druh pojištění se používá v případech, kdy se jedná o malé a ojedinělé škody. Obrázek č. 3: Pojistné plnění Pojistné plnění Škoda Pojistná částka Zdroj: Alojz Němeček, Jiří Janata - Oceňování majetku v pojišťovnictví. Pojistná ochrana je ovlivněna velikostí sjednané pojistné částky, intenzita pojistné ochrany se řídí těmito vztahy: i = 1, pokud bude škoda menší nebo rovna pojistné částce i < 1, pokud bude škoda větší než pojistná částka. 27

28 Pojištění na plnou hodnotu V tomto případě je pojištění závislé na hodnotě pojištěného majetku. Na jakou pojistnou částku je pojišťovaný majetek pojištěn udává horní hranice pojistného plnění a stupeň pojistné ochrany, jelikož je možné, že dojde k podpojištění, a to z důvodu, že pojistná částka bude menší než pojistná hodnota. Zjištění velikosti pojistného plnění v případě uplatnéní pojištění na plnou hodnotu je možné pomocí následujícího pravidla: Pojistné plnění = ( pojistná částka/ pojistná hodnota) x škoda Pokud je pojistná hodnota menší nebo rovna pojistné částce, jedná se o plné pojištění. Jde tedy o případ, kdy je pojistné plnění shodné se škodou. Pokud je pojistné plnění menší než škoda, jedná se o případ kdy je pojistná částka menší než pojistná hodnota a v tomto případě se požužívá podpojištění majetku Doplňkové formy pojištění Jako doplňkové formy pojištění jsou používány kombinace některých základních forem pojištění spolu s pojištěním škodovým. Jako doplňkové formy pojištění jsou uváděny následující pojištění: Obrázek č. 4: Doplňkové formy pojištění Excedentní franšíza Doplňkové formy pojištění Integrální franšíza Procentní spoluúčast Zdroj: Alojz Němeček, Jiří Janata - Oceňování majetku v pojišťovnictví. 28

29 Excedentní franšíza Excedentní franšíza je pojištění, které je založeno na spoluúčasti pojištěného při pojistném plnění. Částka, která je od pojistné plnění, vypočteného z některého ze základních forem pojištění odečtena se nazývá excedentní franšíza. Procentní spoluúčast Při pojištění s procentní spoluúčasti se pojištěný podílí na úhradě škody podobně, jako je to u excedentní franšízy, ovšem s tím rozdílem, že procentní spoluúčastí se pojištěný podílí stanoveným procentem. Při stanovení velikosti pojistného plnění pomocí procentní spoluúčasti se tato spoluúčast kombinuje pomocí ryzího zájmového pojištění, které vychází ze vztahu, že pojistné plnění je rovno škodě, tedy 1 procentní spoluúčast. Důležitou informací při stanovení procentní spoluúčasti je intenzita pojistné ochrany při uplatnění této spoluúčasti. Integrální franšíza Integrální franšíza je spojena s částkou, která se vyplácí při pojistném plnění. Jde o doplňkové pojištění, které se uplatňuje v kombinaci některé ze základních forem pojištění. V tomto případě se opět jedná o ryzí zájmové pojištění. Integrální franšíza vymezuje částku, která určuje, zda se pojistné plnění poskytne nebo nikoliv. Existence integrální franšízy je z důvodu vyloučení drobných škod z drobného pojistného plnění. Velikost pojistného plnění u tohoto druhu doplňkového pojištění zjistíme podle toho, jak velká škoda nastala: Pokud je škoda menší nebo je rovna integrální franšíze, bude pojistné plnění nulové, v opačném případě, pokud bude škoda větší než integrální franšíza, bude pojistné plnění vyplaceno v částce škody, které nastala. Časová franšíza Časová franšíza je součástí doplňkové formy pojištění. Od výše uvedených doplňkových forem pojištění se liší tím, že nedochází přímo ke snížení velikosti pojistného plnění. U časové franšízy dojde k omezení výplaty pojistného plnění z 29

30 důvodu času. Pojistitel musí předem určit období, kdy pojistné plnění nebude vyplácet Oceňování nemovitostí pro pojišťovnictví 18 Na co lze sjednat pojištění majetku? Pojištění majetku lze sjednat na nemovitost a stavby s nemovitostí související. Některé pojišťovny vztahují k pojištění nemovitostí také pojištění zahradní architektury. Dalším druhem pojištění majetku je je pojištění domácností a vnitřního vybavení domu nebo bytu. Pro oceňování nemovitostí je nutné, abychom stanovili novou cenu nemovitosti. Tato podkapitola se dále zabývá stanovením nové ceny pro budovy a haly, rodinné domy a rekreační chalupy, inženýrské a speciální pozemní stavby, a také si uvedeme, způsoby oceňování staveb indexovou a kombinovanou metodou Stanovení nové ceny pro budovy a haly Ke stanovení nové ceny pro budovy a haly je důležité postupovat podle následujícího vzorce, který je uveden v oceňovací vyhlášce v 3 Budova a hala: ZCU = ZC x K 1 x K 2 x K 3 x K 4 x K 5 x K i x K p, výše uvedený vzrorece si můžeme vysvětlit takto: ZCU znázorňuje základní cenu upravenou ( Kč/ m 3 ), ZC základní cena, která je stanovena podle účelu použití stavby (Kč/m 3 ), K 1 K 2 K 3 K 4 K 5 koeficient přepočtu základní ceny podle druhu konstrukce, koeficient přepočtu základní ceny podle velikosti průměrné zastavěné plochy, koeficient přepočtu základní ceny podle průměrné výšky, koeficient vybavení stavby, koeficient polohový, K i koeficient změny cen staveb, vztažený k cenové úrovni roku 1994 (1994 = 100), K p koeficient prodejnosti 18 Alojz Němeček, Jiří Janata - Oceňování majetku v pojišťovnictví, str 67, nakladatelství C. H. Beck,

31 K vypočtení nové ceny stavby, kterou značíme CN, je důležité, abychom znali velikost obecstavěného prostoru OP. Novou cenu následně získáme pomocí následujícího vzorce: CN = ZCU x OP Je důležité poznamenat, že nová cena pro pojištění nemovitostí nemá tržní charakter, proto je nutné, abychom k vyjádření ceny nové provedli korekci, při níž bude vyloučen koeficient prodejnosti K p a koeficient změny cens staveb, vztažený k cenové úrovni roku Stanovení nové ceny pro rodinné domy a rekreační chalupy 19 Při stanovvování nové ceny pro rodinné domy a rekreační chalupy použijeme stejný vzorec jako u stanovení nové ceny pro budovy a haly, který se liší tím, že u stanovení nové ceny pro rodinné domy a rekreační chalupy nás budou zajímat pouze některé hodnoty, a to: koeficient vybavenosti stavby K 4, koeficient polohový K 5, koevicient změn staveb K i, koeficient prodejnosti K p a základní cena (ZC), která je stanovena podle účelu stavby (Kč/m 3 ). V tomto případě má vzorec podobu: ZCU = ZC x K 4 x K 5 x K i x K Výchozí cenu zjistíme tak, že výpočet upravené ceny vynásobíme obestavěným prostorem stavby, pro kterou novou cenu chceme zjistit. Velký vliv na novou cenu a na náhrady škod má také hodnota DPH. Podle výpočtu, uvedeného v zákoně č. 235/ 2004 Sb., o dani z přidané hodnoty, použijeme pro rodinné domy, které mají podlahovou plochu nižší než 350 m 2 sníženou sazbu daně z přidané hodnoty. Pro výpočet nové ceny jako pojistné hodnoty pro rodinné domy, chaty a chalupy je platný následující vzorec: CNP = ZC x K 4 x K 5 x K i x K DPH x OP 19 Alojz Němeček, Jiří Janata - Oceňování majetku v pojišťovnictví, str 79, nakladatelství C. H. Beck,

32 Stanovení nové ceny pro inženýrské stavby a speciální pozemní stavby Pro začátek je důležité objasnit si, co znamenají inženýrské stavby. Pod tímto pojmem jsou myšleny mosty, komunikace, opěrné zdi a další. Jako speciální pozemní stavby si můžeme představit například jímky, septiky, žumpy, čističky a další. K výpočtu ceny pro inženýrské stavby a speciální pozemní stavby je důležité znát druh měrné jednotky, které se u těchto staveb používají. Těmito měrnými jednotkami mohou být m 3, m 2, m, ks. Dále je nutno vědět, že při stanovení nové ceny pro výše zmíněné stavby se nepoužívá koeficient prodejnosti, ale nahradí se aktuálním cenovým indexem ČSÚ K ip. Pro výpočet nové ceny použijeme následující vzorec: CNP = ZC x K 5 x K ip x 32

33 Oceňování staveb indexovou metodou 20 Pro oceňování staveb indexovou metodou je důležité poznamenat, že je použita aktuální hodnota cenového indexu ČSÚ. Ke stanovení pojistné hodnoty se tedy používají indexy v tabulkách ČSÚ. Jelikož jsou tyto indexy uvedeny do roku 1994, jsou používané hodnoty vhodné pro stavby, které byly předány do užívání právě po roce Novou cenu staveb tedy zjistíme jednoduchým způsobem s použitím hodnoty pořizovací ceny stavby z rozvahy majetku pojišťované společnosti (PC) a použitím cenového indexu stavebních děl (K i ): CNP = PC x K i Oceňování staveb kombinovanou metodou Subjekt, který svou nemovitost pojišťuje musí poskytnout odhadci celkový přehled majetku, který je předmětem pro stanovení pojistných částek. Tato kombinovaná metoda lze použít, pokud datum je zařazení investice do užívání shodné s datem kolaudace. Pro použití této metody je nutné, aby měl odhadce veškeré informace o evidenci majetku. Evidence majetku je nutná hlavně pro provádění účetních výpočtů a daňových odpisů. V evidenci majetku se provádí záznam technických zhodnocení, které jsou součástí účetní ceny. Účetní cena UC se skládá z původní ceny(pc), za kterou ji subjekt koupil a velikosti technického zhodnocení TZ. Pro výpočet účetní ceny vycházíme z následujícího vzorce: UC = PC + TZ Účetní cenu můžeme zjistit ještě dalším způsobem, a to jako součet pořizovací ceny, finanční hodnoty přístavby, vestavby (PNV) a nástavby a finančních hodnot rekonstrukce a stavebních úprav RSU. Pro tento výpočet platí: UC = PC + PNV + RSU 20 Alojz Němeček, Jiří Janata - Oceňování majetku v pojišťovnictví, str 81, nakladatelství C. H. Beck,

34 2. 5. Česká asociace pojišťoven 21 Nejdůležitějším orgánem, který spravuje a dohlíží na pojišťovny v České republice je Česká asociace pojišťoven. Tato asociace vznikla v roce 1994 a od roku 1998 je řádným členem Insurance Europe. Hlavním posláním České asociace pojišťoven je koordinace, zastupování a hájení společných vztahů pojišťoven, a to ve vztahu k orgánům státní správy a ve vztahu k zahraničí. Hlavními úkoly ČAP jsou zpracovávání připomínek k právním předpisům, týkajícíh se pojišťovnictví a úprava české i evropské legislativy. Mezi další úkoly patří vytváření nástrojů pro zabránění pojistných událostí a škod, sjednocení v technické, informační a statistické oblasti, velmi důležitým úkolem, co se týče klientů je vytváření informačních nástrojů pro klienty pro správáné porozumění, vytváření pravidel etického chování v pojišťovnictví a v neposlední řadě snaha o odstraňování sporů mezi členy asociace a následná kontrola dodržování těchto zásad Pojišťování 22 Při vybírání pojištění je velmi důležité, které pojištění si zvolit. Existuje široká nabídka produktů majetkového pojištění. Každý klient si může dobrovolně vybrat, který druh pojištění si zvolí, je však důležité pečlivě věnovat pozornost pojistným podmínkám. Tyto podmínky určují rozsah pojistného krytí, rizika, na které má být pojistná smlouva sjednána a výši pojistné částky. Klient může mít svou nemovitost pojištěnou na nižší hodnotu, tedy podpojištěnou nebo může mít svou nemovitost přepojištěnou, k tomu dojde v případě, když je nemovitost klientem pojištěna na částku vyšší než je její skutečná hodnota a ve třetím případě může být nemovitost pojištěna na nulovou hodnotu. Nulová hodnota je v případě, že když dojde k pojistné události, obdrží klient od pojišťovny právě takové pojistné plnění, aby mohl svůj majetek obnovit v současných pořizovacích cenách

35 Pojištění majetku Pojištění majetku poskytuje klientovi, který má s pojišťovnou sjednanou pojistnou smlouvu finanční náhradu v případě, že dojde k pojistné události a nastane škoda. Pojištění majetku se dělí na 2 typy: 1. Pojištění nemovitosti, 2. pojištění domácnosti Pojištění nemovitosti 23 Pojištění nemovitostí bylo zaznamenáno již ve středověku jako ochrana před častými požáry. Jde o nejstarší formu pojištění. Pojištění nemovitostí je velice důležité, jelikož chrání klienta při vzniku pojistné události tím, že mu bude vyplaceno pojistné plnění. Pojištění nemovitosti se vztahuje na různé typy nemovitostí, především na: Rodinné domy včetně vedlejších objektů kolem, samostatně stojících garáží, plotů a jiných objektů, byty a bytové domy, rekreační objekty chaty a chalupy, objekty ve výstavbě. Klient může svou nemovitost v rámci základního pojištění pojistit proti: Požáru, výbuchu, přímému úderu blesku, pádu letadla, povodni nebo záplavě, vichřici, krupobití, sesouvání půdy, sněhových lavin, zřícení skal, pádu stromu, stožárů a jiných předmětů, tíze sněhu nebo námrazy, zemětřesení, vodě vytékající z vodovodního zařízení, odcizení věcí, krádeži a loupeži, vandalismu, kouři

36 Před podepsáním pojistné smlouvy se klient s pojišťovacím makléřem domlouvá na výši pojistného, na jehož výši má vliv výše pojistné částky, kterou si klient zvolí, dále na výši klientovy spoluúčasti, čím je spoluúčast vyšší, tím nižší pojištění klient platí. Dále na rozsahu pojištění, které si klient může k základnímu pojištění sjednat a vliv na výši pojistného má také lokalita, kde se pojištěná nemovitost nachází, tato položka zohledňuje možnost výskytu různých rizik. Obrázek č. 5: Nejčastější pojistné události Zdroj: - reality&finance, strana 83, Pojištění domácností 24 Jelikož je pojištění domácnosti neméně důležité než pojištění nemovitosti, měli bychom si vysvětlit, v čem spočívá a proč je pro klienta stejně důležité jako pojištění nemovitosti. Na rozdíl od pojištění nemovitosti se pojištění domácnosti zaměřuje na zmírnění finančních škod způsobených vznikem škody, které se vztahuje na věcné škody na věcech, které jsou součástí bytu. Tento druh pojištění se dělí na dvě skupiny rizik, proti kterým se klient může pojistit. Prvním rizikem je riziko krádeže věcí v domácnosti a riziko, které vznikne na základě vloupání

37 Druhým rizikem, na které se pojištění domácnosti vztahuje je riziko živelné zkázy. Riziko živelné zkázy se vztahuje na věci v domácnosti pojištěné. Sjeně jako se u pojištění nemovitosti sjednává pojistná částka, tedy cena nemovitosti, stejným způsobem se sjednává pojistná částka domácnosti, uvedená ve smlouvě o pojištění domácnosti. Pojištění domácnosti lze vypočítat třemi způsoby: Pojistnou částku si může klient zvolit sám dle vlastního odhadu, vynásobením velikosti plochy bytu koeficientem pro úroveň vybavení, podle podrobného dotazníku, který klient vyplní a pojišťovna podle tohoto dotazníku stanoví pojistnou hodnotu. Pojištění domácností můžeme rozdělit do třech základních kategorií, těmito kategoriemi jsou: Základní pojištění, nadstandardní pojištění, neboli luxusní pojištění, doplňkové pojištění. Základní pojištění Základní pojištění si pořizují klienti, kteří mají standardně vybavenou domácnost, jde o pojištění, které je omezeno limity pojistného plnění a je vždy sjednáváno pro celou domácnost jako celek. Výhodou základního pojištění je nízká cena, bohužel je zde také nevýhoda, kterou je omezená flexibilita v přizpůsobování limitů pro pojistné plnění k jejich skutečné hodnotě. Nadstandardní pojištění 25 Nadstandardní pojištění nabízí klientům větší zabezpečení jejich věcí než základní pojištění. Nadstandardní pojištění se vztahuje na domácnost a věci, které mají vyšší hodnotu

38 Doplňkové pojištění Dalším rozdílem od základního pojištění je možnost stanovit pojistnou částku pro jednotlivé věci. Doplňkové pojištění je specifické tím, že ho nemůžeme uzavřít samostatně, uzavřít lze pouze v případě, že již máme sjednané pojištění hlavní. Doplňkové pojištění je něco mezi pojištěním základním a pojištěním nadstandardním. Pokud má klient v domácnosti více rizikové soubory věcí nebo rizik, což mohou být například jízní kola, drahá elektronika a další, na které se základní pojištění nevztahuje, může uzavřít doplňkové pojištění právě na tyto věci Vymezení rizik 26 Existuje velké množství rizik, proti kterým je důležité se pojistit, mohou to být rizika spojená se živelnými pohromami, krádežemi a dalšími riziky. Zde si uvedeme vymezení častých rizik se kterými se klienti potýkají. Povodeň V případě, kdy si klient sjednává pojištění proti povodni je nutné určit, ve které povodňové zóně se nemovitost, který je předmětem pojištění nachází. Pojišťovny určují tři až čtyři povodňové zóny. První povodňová zóna je téměř bez rizika, jedná se o nemovitosti, které jsou daleko od řek nebo ve vyšších oblastech. Druhá a třetí zóna jsou již ohroženy možným vznikem povodní, proto pojišťovny určují sazbu, o kterou může být pojištění navýšeno. Poslední, ta nejrizikovější zóna je zóna čtvrtá, která je pojistitelná pouze za specifických podmínek, jelikož pojišťovny mají téměř jistotu, že se tato pojistná škoda uskuteční. Některé pojišťovny tuto zónu uvádějí jako nepojistitelnou. Přímý úder blesku a přepětí v síti Přímý úder blesku a přepětí v síti je dalším velice podceňovaným rizikem. V případě, že dojde k přímému úderu blesku jsou zničeny všechny elektrické spotřebiče, které byly v okamžiku, kdy k úderu došlo do sítě zapojeny. 26 Právo ( ) Článek Hodně nemovitostí není pojištěno 38

39 Spotřebiče mohou být poškozeny i bez toho, aniž bychom jejich poškození na první pohled poznali, tato škoda se může stát například, když je silná bouřka. Pokud jsou poškozeny pouze některé spotřebiče, jedná se o škodu, která je způsobena přepětím v síti. Tíha sněhu V zimním období se pojišťovny setkávají se škodami, které jsou způsobeny tíhou sněhu. Výše zmíněné riziko nemá za následek pouze zničení střechy, ale v mnoha případech se stává, že v důsledku poškození střechy protéká do domu a vlhkost poškodí omítky. Pokud je střecha opravdu poškozena, může klient uplatnit pojistné plnění na i poškozené omítky, ovšem v případě, kdy sníh pouze taje, nepoškodí střechu, ale dojde k poškození omítek, nedochází k pojistnému plnění. Tento případ je hrazen pouze v případě, že má klien pojištění na riziko zatečení atmosferických srážek. Vandalství a krádeže Vandalství a krádeže jsou nejčastějšími riziky se kterými se může majitel nemovitosti setkat. Podle výše uvedeného grafu je vidět, že tvoří 52 % celkových pojistných událostí, se kterými se pojišťovny a klienti potýkají. 39

40 2. 7. Závěr Cílem druhé kapitoly bylo popsat proces, který musí znalec při oceňování nemovitostí podstoupit a objasnění metod, které k ocenění konkrétní nemovitosti používá. Další část této kapitoly měla za cíl popsat čtenáři, jaké formy pojištění pojišťovny nabízí, jak se stanoví nová cena pro různé druhy nemovitostí, oceňování staveb indexovou metodou a kombinovanou metodou z pohledu pojišťoven. Velice důležitý je rozdíl mezi pojištěním nemovitosti a pojištěním majetku, které laická veřejnost často spojuje dohromady, proto byly v této kapitole popsány rozdíly mezi těmito pojištěními a rizika, proti kterým se mohou pojistit. 40

41 III. část Současný stav pojišťoven 41

42 3. Současný stav pojišťoven Tato kapitola se bude zabývat třemi největšími pojišťovnami v České republice, které se stanovením pojistné hodnoty zabývají. Těmito pojišťovnami jsou Česká pojišťovna, a.s., Allianz pojišťovna, a.s. a Kooperativa pojišťovna, a.s. Cílem kapitoly je zjistit, jak jednotlivé pojišťovny při stanovování pojistné hodnoty postupují a jaké používají metody. Pro vypracování této kapitoly je nutná práce v terénu, kde díky návštěvě jednotlivých pojišťoven budou zjištěny informace důležité k posouzení, jaké kroky ke stanovení pojistné hodnoty vykonávají, a zda jsou tyto postupy efektivní. Při pojištění nemovitostí pojišťovny nejčastěji nabízí dvě a více úrovní rozsahu krytí rizik. Klient si může sám vybrat, zda zvolí pojištění pouze na částečné krytí rizik, nebo zvolí pojištění na veškerá pojistitelná rizika. Nemít pojištěnou nemovitost je v současné době velice riskantní. Otázka však zní, na jakou částku nemovitost pojistit? Nejlepší odpovědí by bylo na její hodnotu, což bývá problém, jelikož vyčíslit správnou hodnotu nemovitosti je velmi složité. Výši pojistné částky, která představuje horní limit plnění, které pojišťovna v případě pojistné události vyplácí, si ve většíně případů stanovuje majitel nemovitosti sám. Obrázek č. 6: Pojistné celkem podíly na trhu 42

43 zdroj: cap.vyrocni_zprava_2011.pdf 3.1. Pojišťovny 27 V současné době v České republice působí 14 pojišťoven, které se poskytováním pojištění nemovitostí zabývají, těmito pojišťovnami jsou: Allianz pojišťovna, a.s. Česká pojišťovna, a.s. Kooperative pojišťovna, a.s. AXA životní pojišťovna, a.s. Česká podnikatelská pojišťovna, a.s. ČSOB pojišťovna, a.s. Direct pojišťovna, a.s. Generalli pojišťovna, a.s. Hasičská vzájemná pojišťovna, a.s. MAXIMA pojišťovna, a.s. Slavia pojišťovna, a.s. Triglav pojišťovna, a.s. UNIQUA pojišťovna, a.s. VICTORIA VOLKSBANKEN pojišťovna, a.s. Pro porovnání pojisné hodnoty a pojistné částky určité nemovitosti byly pro diplomovou práci vybrány tři největší pojišťovny v České republice. Jelikož občané stále více dbají na neživotní pojištění, uvádíme zde v jakém poměru je pojištění majetku k celkovému neživotnímu pojištění. 27 cap.cz 43

44 Obrázek č. 7 : Neživotní pojištění v České republice za rok 2011 Zdroj: Pojištění nemovitostí v České republice V České republice se bohužel setkáváme s problémem, že mnoho nemovitostí není dostatečně pojištěno. Pojišťovny ročně vyplácí miliardové částky na pojistném plnění. Avšak i přes vyplácení takového množství peněz, klienti vysoké finanční čásky doplácejí sami. Obrázek č. 8: Pojištění budov a staveb (obyvatel) dle ČAP Ukazatel Jednotka Předepsané Tis. Kč pojistné Vyplácené Tis. Kč poj.plnění Počet vyřízených Ks pojistných událostí Nevyřízené Ks pojistné událostí Zdroj: cap.cz výroční zpráva cap

45 To, že klienti doplácí může být z důvodu jejich neinformovanosti, jelikož existuje velké množství pojistných produktů a různé pojistné podmínky. Dalším důvodem může být neochota klientů správně svou nemovitost pojistit (většina nemovitostí v ČR je podpojištěna) a u některých občanů se nevyplácí také to, že svou nemovitost nepojistí vůbec. Snahu nemovitost pojistit mají až v okamžiku, kdy škoda nastala, tu si musí zaplatit sami, jelikož zpětně se pojistit nelze. Důležité je znát podmínky pojistné smlouvy, které se mohou v průběhu pojištění změnit. Klienti většinou považují svou pojistnou smlouvu za dostatečnou, ale bohužel jsou smlouvy ve většině případů zastaralé a jejich sjednané pojištění již neodpovídá aktuální hodnotě pojištěného majetku, což znamená, že klienti jsou v dobré víře, že mají svou nemovitost pojištěnou na správnou hodnotu a dále jí nevěnují pozornost, bohužel v té době může být jejich nemovitost již podpojištěna. To znamená,že pojistná smlouva může být uzavřena na částku nižší než je aktuální hodnota v současnosti. Pojistná smlouva je aktuální 5 8 let. Pokud k pojistné události dojde, klient obdrží pojistné plnění ve smlouvě sjednané a zbytek hodnoty zničeného majetku si hradí sám, z tohoto důvodu je nezbytné znát obsah své pojistné smlouvy a čas od času se nebát poradit se s pojišťovacím zprostředkovatelem Allianz pojišťovna 28 Pojišťovna Allianz, která patří mezi tři největší pojišťovny v České republice je dceřinou společností Allianz New Europe Holding GmbH a součástí koncernu Allianz SE. Tato pojišťovna vstoupila na český trh v roce V této době nabízela životní pojištění, pojištění majetku občanů a v roce 1995 svou nabídku rozšířila o havarijní pojištění. V roce 1999 mezi své nabízené produkty zařadila povinné ručení. V současné době pojišťovna Allianz, a.s. nabízí produkty, které uspokojí nejen privátní klienty, ale také klienty firemní

46 Varianty pojištění, které Allianz pojišťovna, a.s. nabízí Pojišťovna Allianz, a.s. nabízí pojištění jak pro trvale obývané nemovitosti, tak pro rekreačně obývané nemovitosti a vedlejší stavby. Varianty pojištění, které Allianz nabízí pro trvale obývané nemovitosti Normal Optimal Exkluziv Pro rekreačně obývané nemovitosti: Normal Optimal Pojištění normal se vztahuje na škody, které způsobí: Požár, výbuch, úder blesku nebo zřícení letadla Imploze Vichřice nebo krupobití Voda z vodovodního zařízení Krádež vloupáním Loupež Pojištění Optimal (které je nejpoužívanější) se vztahuje na škody zahrnuté v pojištění Normal a navíc zahrnuje pojištění na škody způsobené: Povodní nebo záplavou Náhlým sesuvem hornin a zemin nebo zřícením lavin Tíhou sněhu Pádem stromů, stožárů a jiných předmětů Nárazem vozidla Mrazem na topném systému a vodovodním zařízení Zemětřesením Rozbitím skla 46

47 Třetí variantou pojištění, kterou pojišťovna Allianz, a.s. nabízí je pojištění Exkluziv, jedná se o pojištění, které zahrnuje výše uvedené varianty a navíc pojištění proti: Rázové vlně způsobené nadzvukovými letouny Kouři Vystoupením vody z odpadního potrubí Přepětím a podpětím Vandalismem Ztrátě vody Atmosférickým srážkám Zkratem v elektromotorech Klient si může zvolit, kterou variantu pojištění s pojistitelem sjedná. Nejobvyklejší variantou, kterou pojistitelé v pojišťovně Allianz doporučují je varianta Optimal Postup při pojištění nemovitosti u Allianz pojišťovny, a.s. 29 Při stanovování pojistné hodnoty nemovitosti postupuje pojišťovna Allianz následovně: 1. Jako první musí pojistitel určit cenu nemovitosti. Tato cena se udává v rozmezí minimální/ maximální hodnoty v Kč/m 2 uvedené pro jednotlivé typy objektů: Pokud se stavba nachází na venkově nebo v menším městě (jedná se o oblast s nižší cenou materiálů a nižší cenou za práci) a kvalita materiálů je nižší, nemovitost je minimálně vybavená je postavena z nepálených cihel, plechové nebo dehtové střechy, bez izolací s jednoduchým zasklením oken, lokálním vytápěním na pevná paliva, bez koupelny, bez tekoucí teplé vody, záchodu mimo budovu a dalších charakteristik, používá se minimální cena z rozsahu, kterou pojistník určí. 29 Allianz pojišťovna, a.s. Příloha č ke směrnici č

48 Druhým typem je nadstandardní hodnota, v tomto případě se jedná o stavbu, která se nachází v Praze a v okolí, ve větším městě nebo v tzv. satelitu. Tedy v oblasti s vyšší cenou stavebních prací a materiálů. Obrázek č. 9: Nadstandardní provedení jednotlivých konstrukcí staveb Svislé konstrukce Masivní kamenné spárované zdivo Střešní krytina Cu plech, břidlice, dřevěný šindel, došky, zelená střecha Stropy Klenbové Schody Exotické dřevo, kámen, Klempířské prvky sklo Cu Dveře Atypické z jakéhokoliv materiálu, kalené sklo, hliník Fasáda Kalené sklo Okna Atypické, hliník, skleněná vitráž Vnější obklady Celoplošný kámen Podlaha Kamenná dlažba, keramická italská dlažba, kamenný koberec, pohledová dřevina, dlažba, exotické dřevo, kámen Vnitřní obklady Vybavení kuchyně Exotické dřevo, sklo, kámen, italská dlažba Značková kuchyňská linka, dotykové vestavěné spotřebiče Vytápění Ostatní Zdroj: Allianz pojišťovna, a.s. Příloha č ke směrnici č Solární, stěnové vytápění, tepelné čerpadlo Centrální vysavač, klimatizace, sauna, pákové mixážní baterie 2. Druhým krokem, kterým pojistník pojišťovny Allianz pokračuje je výběr typu objektu. Následující tabulka pojistníkovi objasní, v jakém rozmezí by se hodnota pojištěné nemovitosti měla nacházet. Optimální pojistná částka by se měla pohybovat přibližně ve středu minimálního/maximálního rozpětí. Obrázek č. 10: Pojistná částka pro rodinný dům a chalupu Typ objektu sklonitá střecha Kvalita provedení, cena 1 nadzemní podlaží, nepodsklepený, bez obytnéh podkroví 1 nadzemní podlaží, nepodsklepený, s obytným podkrovím Kč/m 2 MIN Kč/m 2 MAX

49 1 nadzemní podlaží, nepodsklepený, bez obytného podkroví 1 nadzemní podlaží, podsklepený s obytným podkrovím 2 nadzemní podlaží, nepodsklepený, bez obytného podkroví 2 nadzemní podlaží, nepodsklepený, s obytným podkrovím 2 nadzemní podlaží, podsklepený, bez obytného podkroví 2 nadzemní podlaží, podsklepený, s obytným podkrovím Typ objektu plochá střecha Kvalita provedení, cena Kč/m 2 MIN Kč/m 2 MAX 1 nadzemní podlaží, nepodsklepený nadzemní podlaží, podsklepený nadzemní podlaží, nepodsklepený nadzemní podlaží, podsklepený Zdroj: Allianz pojišťovna, a.s. Příloha 1.03 ke směrnici č Obrázek č. 11: Pojistná částka pro bytový dům Kvalita provedení, cena Typ objektu Panelový dům s plochou střechou Kč/m 2 MIN Kč/m 2 MAX Panelový dům se šikmou střechou bez obytného podkroví Panelový dům se šikmou střechou s obytným podkrovím Zděný dům s plochou střechou Zděný dům se šikmou střechou bez obytného podkroví Zděný dům se šiknou střechou s obytným podkrovím Zdroj: Allianz pojišťovna, a.s. Příloha č.1.03 ke směrnici č Pokud chce klient pojistit byt v osobním vlastnictví nebo družstevní byt, může pojistná částka odpovídat stavební hodnotě nebo tržní hodnotě. Musí být však dodržena podmínka, že minimální sazba je Kč/m 2. Pouze v případě, že bude doložena hodnota bytu znaleckým posudkem nebo jiným způsobem, že hodnota bytové jednotky je nižší, může být pojistná sazba za m 2 za cenu než, která byla uvedena. 49

50 Obrázek č. 12: Pojistná částka garáže (samostatně stojící nebo řadová stavba) Kvalita provedení garáže Kč/m 2 Kč/m 2 Cena za 1m2 zastavěné plochy dle kvality provedení MIN MAX Standardní provenení materiál Nadstandardní provenení materiál Zdroj: Allianz pojišťovna, a.s. Příloha č.1.03 ke směrnici č Třetím krokem při postupování stanovení pojistné hodnoty nemovitosti je určení povodňové zóny. Tyto povodňové zóny se značí písmeny A, B, C, kde A je nejméně riziková zóna a C je nejrizikovější povodňová zóna. Tímto postupem dochází pojistník ke stanovení pojistné hodnoty nemovitosti. Pojišťovna Allianz, a.s. k tomuto pojištění Pojištění trvale obývané nemovitosti nabízí pojištění trvale obývané domácnosti a pojištění odpovědnosti za škodu. Pokud si klient zvolí kombinaci pojištění nebo sjedná spoluúčast, pojišťovna mu poskytne různé slevy. Těchto slev je mnoho, pro tuto diplomovou práci jsou důležité tyto: Obrázek č. 13: Slevy z pojistného pojištění domácnosti nebo nemovitsti: Druh slevy Výše slevy Sleva za spoluúčast ve výši Kč Kromě povodně a záplav 5% Sleva za spoluúčast ve výši Kč a u pojištění domácností 10% Sleva za spoluúčast ve výši také kromě krádeže 15% Kč vloupáním Sleva za nadstandardní zabezpečení až 20% u pojištění trvale obýv. domácnosti) Bonus za bezeškodní průběh včetně až 30% Bonusu od předchozího pojistitele Zdroj: Allianz pojišťovna, a.s. Příloha č.1.03 ke směrnici č

51 Pro porovnání výhodnosti mezi pojišťovnami byla u pojišťovny Allianz, Koopetativy a České pojišťovny pojištěna nemovitost s těmito údaji: Jedná se o rodinný dům, který se nachází v obci Malenovice na Frýdecko-Místecku. Stavba je dokončena, kde neproběhla žádná reknostrukce. Tento rodinný dům byl uveden do provozu v roce 2006 a plocha bytu je 151 m 2. Dům je standardně vybaven (v rámci výběru u Allianz pojišťovny, a.s. je možné vybrat si výši vybavenosti v pěti kategoriích minimální,základní, běžná, vyšší a luxusní). Jak již bylo zmíněno, nejčastější variantou, kterou pojistníci u této pojišťovny používají je varianta Optimal. Při zvolení pojištění trvale obývané nemovitosti na novou hodnotu, vyšla doporučená pojistná částka na Kč. Hodnota byla zjištěna z obrázku č. 9, při použití středové hodnoty, tedy Kč/m2. Zjištěná hodnota odpovídá ceně, za kterou by měla být tato konkrétní nemovitost pojištěna. Této pojistné částky bylo dosaženo pomocí kalkulačky, která je interním nástrojem pojišťovny Allianz, a.s. Aby bylo možné pojišťovnu Allianz porovnat s následujícíma dvěma pojišťovnama, může pojistník tuto hodnotu dle svého uvážení a po shlédnutí upravit, my tuto hodnotu tedy upravíme na částku Kč. Výše uvedená částka je hodnota nemovitosti, která by byla vyplacena pojištěnému v případě, že by k pojistné události došlo. Je důležité zjistit, kolik pojištěný ročně zaplatí na pojistném. Tuto částku zjistíme, když výše uvedenou hodnotu přepočtěme na 1,3 promile. Hodnota je určena povodňovou zónou a byla zjištěna z následující tabulky. Obrázek č. 14: Pojištění trvale obývané nemovitosti dle povodňové zóny (uváděno v promilích) Normal Optimal Exkluziv Zóna Zóna A Zóna B Zóna A Zóna B A, B, C Rodinný dům dokončený, 1,00 1, 30 2,00 1,70 2,60 celková reknostrukce RD ve výstavbě 0,40 0,60 0,90 0,90 1,40 Bytový dům dokončený, 0,60 0,70 1,10 1,30 1,90 51

52 celková rekonstrukce BD ve výstavbě 0,40 0,50 0,80 0,80 1,20 Chata (trvale obývaná) 1,00 1,30 2,00 1,70 2,60 dokončená, celková rekonstrukce Chata (trvale obývaná) ve 0,40 0,60 0,90 0,90 1,40 výstavbě Byt v os.vl. dokončený, 0,70 0,90 1,40 1,30 1,90 celková rekonstrukce Byt v os.vl. ve výstavbě 0,40 0,60 0,90 0,90 1,40 Fružstevní byt dokončený, 0,70 0,90 1,40 1,30 1,90 celková rekonstrukce Družstevní byt ve výstavbě 0,40 0,60 0,90 0,90 1,40 Samostatná garáž v os.vl. 2,40 3,00 4, Zdroj: Allianz pojišťovna, a.s. Příloha č.1.03 ke směrnici č Z výše uvedené tabulky jsme zjistili, že naše nemovitost, pro kterou se pojistná hodnota stanovuje, a která se nachází v povodňové oblasti A je výše promile 1,30. Dalším kritériem je určení výše spoluúčasti, tato instituce má nejnižší hodnotu spoluúčasti 3000 Kč, což pro klienta znamená 5% slevu na pojistném a v neposlední řadě pojišťovna sníží pojistné za bezškodní průběh další slevu se cena pojištění, kterou klient zaplatí Kč za rok. Pojišťovny velice vítají, pokud si klient sjedná ve své pojistné smlouvě spoluúčast. Pro pojišťovny spoluúčast pojištěného znamená důkaz, že k nim klient nebude každý měsíc chodit pro výplatu pojistné částky za maličkosti Kooperativa pojišťovna, a.s. 30 Druhou největší pojišťovnou na tuzemském trhu je Kooperativa pojišťovna, a.s., která je součástí koncernu Vienna Insurance group. Tato pojišťovna se může pochválit tím, že její podíl na celkovém předepsaném pojistném v České republice je 20,5%. Byla založena v roce 1991 jako první komerční pojišťovna v bývalé Československé republice. Kooperativa pojišťovna, a.s. poskytuje plný sortiment služeb a uspokojuje potřeby jak občanů, tak firem

53 Pojištění u Kooperativy pojišťovny, a.s. Kooperativa pojišťovna nabízí svým klientům v oblasti pojištění majetku občanů tyto druhy pojištění: pojištění domácnosti pojištění rodinného domu pojištění OPTIMUM pojištění rodinného domu a domácnosti pojištění bytového domu pojištění rekreační budovy a domácnosti pojištění bytové a nebytové jednotky Varianty, které pojišťovna nabízí jsou následující: 1. PRIMA 2. KOMFORT Kooperativa pojišťovna, a.s. člení nemovitosti na hlavní budovy a ostatní objekty. Hlavní budova je určující pro volbu pojistného projektu. Tato hlavní budova lze rozdělit na trvalé obývané a přechodně obývané. Pod pojmem ostatní nemovitosti se považuje soubor ostatních budov a staveb včetně stavebních součástí a příslušenství Postup při pojištění nemovitosti Kooperativa pojišťovny, a.s. 31 Pojistník pojišťovny Kooperativa musí provést následující postup k určení pojistné hodnoty hlavního objektu: Jako první krok se při pojišťování hlavní budovy musí zjistit riziko povodně nebo záplavy, aby nemovitost mohla být pojištěna, je nutné určit druh budovy, zjistit typ konstrukce budovy zda je zděná nebo kombinovaná, pojistník má také za úkol zjistit provedení budovy, 31 Sazebník pro pojištění majetku a odpovědnosti za škodu občanů. Směrnice /2007, Pojišťovna Kooperativa, a.s. 53

54 samotné stanovení pojistné hodnoty nemovitosti nemůže být provedeno bez znalosti celkové plochy všech podlaží v budově, pojistník se domluví s pojištěným, na jakou cenu chce nemovitost pojistit, zda na cenu novou nebo cenu časovou, klient se s pojistníkem může domluvit na výši pojistné částky budovy a spolu sjednají požadovanou variantu pojištění. U této pojišťovny jsou PRIMA, KOMFORT, dalším úkolem pojistníka je zjistit požadovanou výši spoluúčasti. Po splnění těchto kroků dochází k vyhledání odpovídající pojistné sazby, vyhledání koeficientu spoluúčasti, koeficientu slevy a jako finální krok vypočtení ročního pojistného. Pro stanovení pojistné hodnoty ostatních objektů je třeba, pokud si klient přeje stanovit pojistné plnění ve skutečné pojistné hodnotě ostatních objektů. Pojistné těchto ostatních objektů se provádí pomocí výpočtu orientační pojistné hodnoty ostatních budov a odhadu pojistné hodnoty staveb. Pojistník se s klientem dohodne na požadované výši limitu pojistného plnění, vyhledá pojistnou sazbu. Pokud si klient sjedná spoluúčast, postupuje se stejně jako u pojištění hlavní budovy. Z těchto poznatků následně pojistník vypočítá roční pojistné Charakteristika pojištění rodinného domu Pojišťovna Kooperativa, a.s. nabízí svým klientům základní varianty pojištění, které chrání pojištěného před nebezpečím: PRIMA i KOMFORT a) živelná pojistná nebezpečí b) pojištění elektromotorů KOMFORT navíc nabízí: a) aerodynamický třesk (přelet nadzvukových letadel) b) odcizení c) vandalismus. 54

55 Pokud není klient dostatečně uspokojen s nabídkou základního pojištění, může si k vybranému pojištění sjednat také připojištění. Připojištění lze sjednat na pojištění skel, pojištění odpovědnosti za škodu a také pojištění individuálních věcí. Pojistná hodnota rodinného domu se vyvíjí podle toho o jaké provedení stavby se jedná. Kooperativa rozlišuje tři druhy provedení stavby, těmi jsou: a) Provedení účelné za účelné provedení budovy považuje pojišťovna starší budovy, které chybí obvyklé vybavení. Obvyklým vybavením je myšleno například koupelna, splachovací WC, ústřední topení a další. b) Provedení běžné jedná se o standardně vybavenou budovu, kde byly použity konstrukční prvky. Stavební materiály jsou méně kvalitní ve střední cenové hladině. c) Nadstandardní provedení jde o vysokou úroveň vybavenosti, použité konstrukční materiály jsou převážně vyšší kvality ve vyšší cenové hladině. Nadstandardní provedení je zpravidla lépe zabezpečena než budova běžného provedení. 55

56 Obrázek č. 15: Výpočet pojistné hodnoty rodinného domu se sklonitou střechou Typ/ provedení Rodinný dům se sklonitou střechou 1nadzemní podlaží, nepodsklepený, bez obytného podkroví 1nadzemní podlaží, nepodsklepený, s obytným podkrovím 1 nadzemní podlaží, podsklepený, bez obytného podkroví 1 nadzemní podlaží, podsklepený, s obytným podkrovím 2 nadzemní podlaží, nepodsklepený, bez obytného podlaží 2 nadzemní podlaží, nepodsklepeny, s obytným podkrovím 2 nadzemní podlaží, podsklepený, bez obytného podkroví 2 nadzemní podlaží, podsklepený, s obytným podkrovím Účelné Kč/m 2 Běžné Kč/m 2 Nadstandardní Kč/m Zdroj: Sazebník pro pojištění majetku a odpovědnosti za škodu občanů. Směrnice /2007, Pojišťovna Kooperativa, a.s. Obrázek č. 16: Výpočet pojistné hodnoty rodinného domu s plochou střechou Typ/ provedení Účelné Kč/ m 2 Běžné Kč/ m 2 Nadstandardní Kč/ m 2 1 nadzemní podlaží, nepodsklepený nadzemní podlaží, podsklepený nadzemní podlaží, nepodsklepený nadzemní podlaží, podsklepený Zdroj: Sazebník pro pojištění majetku a odpovědnosti za škodu občanů. Směrnice /2007, Pojišťovna Kooperativa, a.s. 56

57 Výpočet pojistného pro rodinný dům K výpočtu pojistné částky rodinného domu jsou důležité výše uvedené tabulky a informace v nich obsažené. Jedná se o informace, zda je pojišťovaný dům s plochou nebo šikmou střechou, zda má obytné podkroví a jestli je podsklepený. Samotný výpočet závisí nejen na výše uvedených charakteristikách, ale také na variantě, která se zvolí, riziku povodně nebo záplavy a konstrukci budovy. Obrázek č. 17: Pojistné sazby pro pojištění varianta PRIMA Budova/riziko Pojistné sazby (promile) 1 - nízké 2 - zvýšené 3 - střední Zděná 0,9 1,4 2,0 Kombinovaná 1,1 1,8 2,5 Zdroj: Sazebník pro pojištění majetku a odpovědnosti za škodu občanů. Směrnice /2007, Pojišťovna Kooperativa, a.s. Obrázek č. 18: Pojistné sazby pro pojištění varianta KOMFORT Budova/riziko Pojistné sazby (promile) 1 - nízké 2 - zvýšené 3 - střední Zděná 1,3 1,8 2,4 Kombinovaná 1,5 2,2 2,9 Zdroj: Sazebník pro pojištění majetku a odpovědnosti za škodu občanů. Směrnice /2007, Pojišťovna Kooperativa, a.s. Kooperativa pojišťovna, a.s. určuje při pojištění rodinného domu minimální roční pojistné v hodnotě 500 Kč. Jak již bylo zmíněno, pojišťovny velice vítají spoluúčast klienta. Kooperativa poskytuje svým klientům slevu, kterou vypočítá pomocí koeficientu spoluúčasti. Nejčastější sjednávaná hodnota spoluúčasti je 1000 Kč. Má-li klient zájem sjednat si vyšší spoluúčast, řídí se zaměstnanci Kooperativy pojišťovny, a.s. následovně: 57

58 Obrázek č. 19: Koeficient spoluúčasti Spoluúčast Sleva Koeficient spoluúčasti Kč 10 % 0, Kč 15 % 0,85 Zdroj: Sazebník pro pojištění majetku a odpovědnosti za škodu občanů. Směrnice /2007, Pojišťovna Kooperativa, a.s. Výše uvedeným postupem se musí pojistník Kooperativy pojišťovny, a.s. zabývat. Následně bude uveden příklad pro stanovení pojistné hodnoty nemovitosti u rodinného domu, pro porovnání se stanovením pojistné hodnoty nemovitosti u Allianz pojišťovny, a.s. se bude pojišťovat ta stejná nemovitost. Zde je uveden příklad, jak vypadá stanovení pojistné hodnoty dle předpisu Kooperativa pojišťovny, a.s. Riziko povodně nebo záplavy 1 nízká Typ konstrukce budovy Zděná, střecha sklonitá Provedení budovy Nadstandardní Počet podlaží 1 nadzemní podlaží, nepodsklepený, s obytným podkrovím Celková plocha všech podlaží 151 m 2 Průměrná hodnota Kč/m 2 Systém pojištění na novou cenu Minimální pojistná hodnota 151 x = Pojistná částka Kč (stanovena pojistníkem) Varianta pojištění PRIMA Typ budovy (sazba) 0,9 Spoluúčast Kč (koeficient spoluúčasti 0,9) Roční pojistné x 0,9 = Kč Tento výpočet stanovuje pojistnou hodnotu nemovitosti, která je dle pojistníka Kč s využitím pojištění varianty PRIMA. Tato hodnota Kč odpovídá roční pojistné částce, kterou bude pojištěný platit. 58

59 Pojištění bytového domu Pojištění bytového domu u Kooperativy je velice jednoduché, jelikož se nerozlišuje typ konstrukce. Jediné rozlišení je cena pojištění na Kč/m 2 podle provedení účelné Kč, běžné Kč a nadstandardní Kč. K pojištění bytového domu nabízí Kooperativa opět dvě varianty, a to PRIMA a KOMFORT Výpočet pojistného pro bytový dům Pojistná sazba pro tento druh pojištění se zjistí pomocí výše uvedených charakteristik a dále v závislosti na variantě pojištění, riziku povodně nebo záplavy a konstrukci budovy. Obrázek č. 20: Pojistné sazby pro pojištění varianta PRIMA Budova/ riziko Pojistné sazby (promile) 1 nízké 2 - zvýšené 3 - střední Zděná 0.8 1,2 1,6 Kombinovaná 1,1 1,6 2,1 Zdroj: Sazebník pro pojištění majetku a odpovědnosti za škodu občanů. Směrnice /2007, Pojišťovna Kooperativa, a.s. Pokud se jedná o vyšší vybavení bytového domu, klient, který chce tento dům pojistit si sjedná pojištění KOMFORT. Obrázek č. 21: Pojistné sazby pro pojištění varianta KOMFORT Budova/riziko Pojistné sazby (promile) 1 nízké 2 - zvýšené 3 - střední Zděná 1,2 1,6 2,0 Kombinovaná 1,5 2,0 2,5 Zdroj: Sazebník pro pojištění majetku a odpovědnosti za škodu občanů. Směrnice /2007, Pojišťovna Kooperativa, a.s. 59

60 Stejně jako u pojištění rodinných domů, tak i u pojištění bytového domu je možné sjednat si spoluúčast. Pokud si klient sjedná k pojištění spoluúčast má nárok na slevu. Obrázek č. 22: Spoluúčast Spoluúčast Sleva Koeficient spoluúčasti Kč 10 % 0, Kč 15 % 0, Kč 20 % 0,80 Zdroj: Sazebník pro pojištění majetku a odpovědnosti za škodu občanů. Směrnice /2007, Pojišťovna Kooperativa, a.s. Příklad stanovení pojistné hodnoty bytového domu: Riziko povodně či záplavy 1 nízké Provedení budovy běžné Počet podlaží 4 (sklep + 3 nadzemní p., každé 250 m 2 ) Celková plocha všech podlaží 1000 m 2 Průměrná hodnota Kč/m 2 Systém pojištění na novou cenu Minimální pojistná hodnota 1000 x = Kč Pojistná částka Kš (stanovena pojistníkem) Varianta pojištění KOMFORT Typ budovy (sazba) 1,2 promile Spoluúčast Kč (koeficient 0,9) Sleva 10% (koeficient 0,9) Roční pojistné x 1,3 x 0,9 = Kč Pojištění bytu Stejně jako u předchozích pojištění nabízí Kooperativa pojišťovna, a.s. dvě varianty základního pojištění, a to PRIMA a KOMFORT, které byly výše charakterizovány. K základnímu pojištění je možné bytovou jednotku připojistit na pojištění odpovědnosti za škod, pojištění skel a pojištění individuálních věcí. 60

61 Při pojištění bytové jednotky je nutné, aby klient předložil smlouvu o převodu vlastnického práva k jednotce nebo výpis z katastru nemovitostí. Pokud se bytová jednotka nachází v podílovém spoluvlastnictví, Kooperativa s klientem sjedná pojištění pouze pro celou jednotku, nikoli pro jednotlivý vlastnický podíl. Na rozdíl od výše uvedených nemovitostí se výpočet pojistné hodnoty u bytové jednotky stanovuje pomocí vzorce: MJH = plocha bytu (m 2 ) x p Kde: MHJ... minimální pojistná hodnota jednotky P... průměrná hodnota vztažená na 1 m 2 bytu Dalším důležitým údajem, se kterým musí být pojistník obeznámen je kategorie provedení bytu a stáří bytu. Obrázek č. 23: Provedení bytu Kategorie provedení Průměrná hodnota (Kč/m 2 ) Účelné Běžné Nadstandardní Zdroj: Sazebník pro pojištění majetku a odpovědnosti za škodu občanů. Směrnice /2007, Pojišťovna Kooperativa, a.s. Pokud si klient zvolí sjednání pojištění bytové jednotky na časovou cenu, musí pojistník stanovit minimální časovou pojistnou hodnotu upravenou o koeficient minimální pojistné hodnoty, která je závislá na stáří budovy ve které se bytová jednotka nachází. Obrázek č. 24: Koeficient stáří budovy (v letech) Nad 20 let Nad 30 let Nad 40 let Nad 50 let 0,80 0,70 0,60 0,50 61

62 Zdroj: Sazebník pro pojištění majetku a odpovědnosti za škodu občanů. Směrnice /2007, Pojišťovna Kooperativa, a.s. Výpočet pojistné hodnoty bytové jednotky se vypočítá stejným způsobem jako tomu bylo u předchozích případů (rodinný dům, bytový dům), pouze se změní údaje, které k bytové jednotce náleží. V této diplomové práci bylo uvedeno, jakým způsobem je možné stanovit pojistnou hodnotu pro rodinné domy a bytové domy a bytové jednotky Česká pojišťovna, a.s. 32 Historie České pojišťovny, a.s. se odvíjí od roku 1827, kdy byla v Praze založena První Česká vzájemná pojišťovna. Tato První Česká vzájemná pojišťovna nabízela svým klientům požární pojištění nemovitostí, jelikož požár byl v historii nejčastějším rizikem týkající se nemovitostí. Výše zmíněná pojišťovna se stávala stále silnější a v 19. století se potýkala s největší pojistnou událostí, kterou byl požár Národního divadla. Svou silou a důvěryhodností si lidé u zmíněné pojišťovny sjednávali stále více pojištění. Ve 20. století začala nabízet také životní pojištění, pojištění proti vloupání a pojištění zákonné odpovědnosti a úrazu. První Česká vzájemná pojišťovna byla roku 1948 přejmenována na Československou pojišťovnu a jako monopol na pojistném trhu nabízela stále více produktů. V současné době existuje na českém trhu velká spousta pojišťoven, ale i přes vysokou konkurenci se tato pojišťovna nachází na nejvyšších příčkách, týkajících se jak kvality pojistných produktů, tak kvantity sjednaných smluv Varianty pojištění majetku u České pojišťovny, a.s Pojištění majetku a osob, pojištění domova /2012 MHA, Česká pojišťovna, a.s. 62

63 Česká pojišťovna, a.s. nabízí svým klientům široké spektrum pojištění v oblasti pojištění majetku. Ze třech porovnávaných institucí nejvíce. Tyto varianty jsou vhodné pro bytové domy, rodinné domy, chaty, chalupy a související stavby. Rozsah pojištění si může klient zvolit výběrem některé z nabízených variant: Start Varianta Start je pojištění, které zahrnuje pojištění proti škodám a živelním rizikům. Standard Varianta Standard zahrnuje pojištění varianty Start a navíc riziko povodně a záplavy, vodovodní škody, pojištění skel All-Risk a navíc pojištění asistence pro dům a byt v rozsahu Standard. Exclusive Tato varianta oproti variantě Standard zahrnuje také rizika odcizení, kradení vloupáním nebo loupeží, přepětí v síti, poškození stavebních součástí pachatelem a stejně jako varianta Standard pojištění Asistence pro dům a byt v rozsahu Nadstandard. Exclusive Plus Jako ostatní varianty i tato v sobě zahrnuje variantu předcházející a tedy všechny, navíc zahrnuje poškození zateplené fasády ptáky, hlodavci, hmyzem, pojištění porostů na pozemku a pojištění asistence pro dům a byt v rozsahu Nadstandard. Exclusive Max Varianta Exclusive Max je nejvyšší stupeň pojištění, který si může klient u České pojišťovny, a.s. sjednat. Jde o pojištění, které zahrnuje nejen výše uvedené varianty pojištění, ale také rizika vandalismu, sprejerství, ztráty vody, pojištění odpovědnosti za škodu občana, tedy vlastníka nemovitosti a pojištění asistence pro rodinný dům a byt v rozsahu Exclusive. 63

64 Česká pojišťovna byla poslední navštívenou institucí, jelikož bylo očekáváno, že od tak silné a stabilní instituce na českém trhu bude získáno nejvíce informací. Bohužel opak je pravdou. Česká pojišťovna při stanovování pojistné hodnoty postupuje obdobně jako výše uvedené pojišťovny, tedy je nutností, aby byla stanovena povodňová zóna v tomto případě používá Česká pojišťovna, a.s. speciální program, kde po vypsání adresy nemovitosti, na kterou se pojištění vztahuje, program automaticky vyhodnotí povodňovou oblast, jelikož je program propojen s mapami. Dalším postupem je, zjistit z jakých stavebních konstrukcí je nemovitost postavena a sklon střechy, zda je nemovitost podsklepená nebo nepodsklepená, kolik podlaží má nemovitost a jako poslední údaj, zda má je podkroví obytné nebo nikoliv. Po zadání těchto údajů doplní pojistník do systému velikost zastavěné plochy v m 2 a variantu pojištění, kterou klient považuje za vhodnou. Po zadání všech těchto údajů do speciální interní kalkulačky, program vygeneruje v jakém rozmezí se pojistná hodnota nemovitosti nachází. Pokud nemá klient jiná přání, pojistná částka se stanoví jako střed minimální pojistné částky a doporučené částky. Samozřejmě na výši ročního pojištění má velký vliv také spoluúčast, kterou si klient zvolí Výpočet pojistného pro rodinný dům Stejně jako byla pojištěna nemovitost u Allianz pojišťovny, a.s. a Kooperativy pojišťovny, a.s. bude v této části práce pojištěna nemovitost i u České pojišťovna, a.s. Nemovitost pro kterou je stanovena pojistná hodnota je rodinný dům, který je charakterizován u stanovení pojistné hodnoty výše zmíněných pojišťoven. 64

65 V tomto případě byla schůzka s pojistníkem poněkud rychlá, jelikož veškeré údaje, které získal vložil do interní tabulky a během chvilky získal pojistnou hodnotu nemovitosti včetně ročního pojistného. 65

66 Obrázek č. 25: Interní kalkulačka České pojišťovny, a.s. Zdroj: Česká pojišťovna, a.s. Jak je na obrázku vidět rodinný dům byl pojištěn na variantu Exclusiv se spoluúčastí 1000 Kč. Minimální pojistná částka pro tento rodinný dům je Kč a doporučovaná pojistná částka je Kč. Optimální částka by se měla pohybovat někde uprostřed těchto hodnot. Aby bylo možné Českou pojišťovnu porovnat s ostatními institucemi, byla zvolena hodnota Kč jako u předchozích dvou pojišťoven. Částka pojistného vyšla Kč za rok. 66

67 3. 6. Zhodnocení pojišťoven Cílem této diplomové práce je stanovit pojistnou hodnotu nemovitosti. Jak jednotlivé pojišťovny postupují bylo popsáno výše. Aby bylo možné porovnat tyto pojišťovny, bylo nutné objasnit si to na určitém příkladu. Tímto příkladem je rodinný dům v Malenovicích. Samotné stanovení pojistné hodnoty nemovitosti a pojistného je pro pojistníka poměrně jednoduché a časově nenáročné. Jelikož má každá pojišťovna své interní podmínky, podle kterých se výpočet stanoví a kalkulačku, která výpočet ještě více zjednoduší, stačí vyplnit údaje o nemovitosti a systém pojistné i pojistnou hodnotu nemovitosti vypočítá sám. Nejčastějšími pojišťovanými nemovitostmi jsou rodinné domy a bytové jednotky. Jelikož existuje spousta další druhů nemovitostí, na které se pojištění vztahuje, byly pro tuto práci vybrány vybrané dva výše uvedené typy. Každá pojišťovna nabízí svým klientům různé varianty pojištění. Tyto varianty se liší z hlediska rizik, proti kterým se klient může pojistit, dalším kritériem jsou použité materiály při stavbě nemovitosti, výše limitů, spoluúčast, možnost připojištění a další rozdíly. Je velice důležité věnovat čas pro zvolení správné pojišťovny a varianty pojištění nemovitosti. V práci byla vybrána nemovitost pro kterou se stanovila pojistná hodnota v každé pojišťovně zvlášť, aby bylo možné tyto instituce porovnat, byla hodnota stanovena (podle pojistníka) stejně. Jak se lišila cena v jednotlivých pojišťovnách pro srovnatelnou nemovitost? Pro porovnání byly zvoleny tři největší pojišťovny v republice. Každá z těchto pojišťoven má při stanovování pojistné hodnoty nemovitosti podobný postup. Je nutné zjistit, ve které povodňové zóně se nemovitost nachází pojišťovny Allianz a Kooperativa rozdělují tyto zóny do třech částí, Česká pojišťovna do čtyř částí, charakteristika těchto rozdělení je u všech pojišťoven stejná, pouze u České pojišťovny, a.s. je čtvrtá zóna nepojistitelná. 67

68 Dalšími kritérií podle kterých pojišťovny postupují jsou velikost zastavěné plochy nemovitosti, výše spoluúčasti, druh stavební konstrukce, poloha, kde se nemovitost nachází. Každá z těchto institucí má své interní podmínky, podle kterých stanoví pojistnou hodnotu nemovitosti. Tyto interní podmínky stanovují podle jakých koeficientů se mají pojišťovny řídit, koeficienty jsou důležité při stanovení povodňové oblasti a u Kooperativa pojišťovny, a.s. je také pro pojistníka důležitý koeficient stavebních konstrukcí. Z porovnání, která byla provedena je zřetelné, že i přes sjednání pojištění za stejných podmínek vychází pojistné jednotlivých pojišťoven rozdílně. Obrázek č. 26: Porovnání pojistných hodnot a pojistných částek pojišťoven Pojišťovna/ hodnoty v Kč Pojistná hodnota Pojistná hodnota upravená pojistníkem (pro účel porovnání) Pojistné za rok Allianz pojišťovna, a.s Kooperativa pojišťovna, a.s. Česká pojišťovna, a.s Zdroj: autorka Obrázek č. 27: Poměr pojistné hodnoty a pojistné hodnoty upravené pojistníkem 68