2 Poloha: centrum kraj obce bytová zóna průmysl. zóna nákup. zóna mimo obec Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon zpev. příjezd Dostupnost: M

Transkript

1 Znalecký posudek číslo /2011 OCENĚNÍ NEMOVITOSTI ODHAD OBVYKLÉ CENY NEMOVITOST: Pozemky st.p.č. 97/14, p.č. 281/25, 281/29 a 396/8, Zvoleněves, okr. Kladno Adresa nemovitosti: kraj: Středočeský, obec: Zvoleněves, Katastrální údaje: 0203 okres Kladno, obec Zvoleněves, k.ú. Zvoleněves, LV 410 VLASTNÍK: Hřídelová Jana, Zvoleněves 35, Zvoleněves, r.č /045 ÚČEL OCENĚNÍ: Podklad pro exekuční řízení OBJEDNATEL OCENĚNÍ: Exekutorský úřad Brno - venkov, JUDr. Petr Kocián, soudní exekutor; Objednávka č. 137Ex 8121/07-61 ze dne Adresa objednatele: Brno, Veveří 125, IČ DIČ telefon Fax info@exekutorbrno.cz ZHOTOVITEL OCENĚNÍ: Ing. Ivan Rut Adresa zhotovitele: Úvaly u Prahy, Atlasová 1462, IČ DIČ telefon Fax CZ ivan.rut@seznam.cz Datum místního šetření: Datum zpracování : Počet stran: 8 Počet příloh: 3 Počet vyhotovení: 3 Vyhotovení číslo:

2 2 Poloha: centrum kraj obce bytová zóna průmysl. zóna nákup. zóna mimo obec Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon zpev. příjezd Dostupnost: MHD železnice autobus dálnice/i. tř. silnice II./III. tř. Negat vlivy: dál./i.tř. železn. tr. podnik/trafo letiště zápl. oblast jiné Požadavky objednatele Zjistit současnou hodnotu - obecnou cenu - nemovitosti. Rizika nemovitosti: K nemovitosti se vážou omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, nařízení exekuce, zástavní právo soudcovské a exekutorské. Při stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti na uvedená omezení vlastnických práv není brán zřetel. PRODEJNOST NEMOVITOSTI: velmi dobrá průměrná obtížná do 6 měsíců od 6 12 měs. nad 1 rok SOUHRN OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota / nákladová Cena podle cen. předpisu č. Sb. Obecná cena z toho hodnota pozemku Budoucí stav Komentář ke stanovení hodnoty posuzované nemovitosti: Pozemky st.p.č. 97/14 a p.p.č. 281/25, 281/29 a 396/8 - k.ú. a obec Zvoleněves, okres Kladno, východní okraj obce. Stavební pozemky, udržované, přístup od východu z místní obslužné komunikace. Pozemky u domu č.p dvorek, předzahrádka, zahrádka a přístupový chodník. K nemovitosti se váží omezení vlastnického práva - není zohledněno v obvyklé ceně. Inženýrské sítě v obci - elektro, voda, plyn, kanalizace. Obvyklá cena byla stanovena na základě propočtu porovnávací hodnoty nemovitosti ke dni ocenění. V Úvalech dne Ing. Ivan Rut Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 3 A. Nález 1. Znalecký úkol Předmětem ocenění je nemovitost - pozemky st.p.č. 97/14 - zastavěná plocha a nádvoří, společný dvůr, o výměře 23 m 2, p.č. 281/25 - zahrada, o výměře 37 m 2, p.p.č. 281/29 - zahrada, o výměře 175 m 2 a p.p.č. 396/8 - ostatní plocha, manipulační plocha, o výměře 49 m 2, k.ú. Zvoleněves, obec Zvoleněves, okres Kladno - je vedena u KÚ pro Středočeský kraj, KP Kladno na listu vlastnictví LV č Pro stanovení obecné ceny nemovitosti jsou vypočteny následující pomocné hodnoty - Porovnávací hodnota 2. Informace o nemovitosti Pozemky - St.p.č. 97/14 - zast. plocha, společný dvůr, o výměře m 2. Malý pozemek trojúhelníkového tvaru mezi oplocením z ulice a zahradou p.č. 281/29. Rovinný, upravený, oplocený. P.p.č. 281/25 - zahrada, o výměře m 2. Pozemek obdélníkového tvaru, předzahrádka před domem č.p. 35, udržovaný, oplocený. P.p.č. 281/29 - zahrada, o výměře m 2. Pozemek lichoběžníkového tvaru, udržovaný, zahrádka u domu č.p. 35. Oplocený, udržovaný, několik trvalých porostů. P.p.č. 396/8 - ostatní plocha, manipulační plocha, o výměře 49 m 2. Pozemek obdélníkového, přístupový chodník podél jižního štítu domu č.p. 35, upravený, zpevněná plocha. Pozemky jsou situované ve východním okraji obce, v zastavěném území v souvislé zástavbě obce, v lokalitě zástavby obytnými domy, na východ od areálu místního lihovaru, asi 500 m východně od centra obce. Přístup k lokalitě od jihu ze zpevněné veřejné komunikace. V územním plánu v zóně obytné zástavby. Celková výměra pozemků = 284 m 2. Inženýrské sítě v obci - elektro, voda, plyn, kanalizace. Jedná se o stavební pozemky. Obec - Obec Zvoleněves má podle Lexikonu obcí ČR 2010 cca 816 obyvatel a má statut obce. Obec se rozkládá na okresní silnici mezi Slaným a Kralupy nad Vltavou, cca 20 km SZ od Prahy, ve zvlněné středočeské krajině. V místě se postupně rozvíjí občanská vybavenost a infrastruktura - obecní úřad, pošta, škola, školka, zdravotnické zařízení, hasiči, sportoviště, restaurace, obchody, živnostníci, podnikatelé, zemědělské farmy, lihovar, knihovna, kostel, hřbitov atd. Inženýrské sítě - vodovod, elektro, plynofikace, kanalizace. Doprava : veřejný autobus, železnice, okresní silnice. Dostupnost Slaného, Kladna nebo Kralup nad Vltavou cca 20 minut autem.

4 4 Nabídka pracovních možností v místě, a ve větších městech v okolí Slaný, Kladno, Kralupy a Praha. Příznivé životní prostředí, klidná středočeská oblast. Ekologické zatížení - Ekologicky závadné okolí budovy není. Stavby s přímým negativním vlivem na nemovitost v okolí nejsou. Západně se rozkládá areál lihovaru. Radonové riziko - z předložených podkladů a dostupných informací nebylo možné zjistit. Územní plán - v územním plánu obce jsou pozemky situovány v souvislé zástavbě obce, na východním okraji katastru obce v zóně obytné zástavby. Ochranná pásma - nezjištěna ani objednatelem doložena. Výhled do 10 let - Nepředpokládá se žádná změna v okolní zástavbě. Omezení vlastnického práva - Dle části C listu vlastnictví - Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, nařízení exekuce, zástavní právo soudcovské a exekutorské. Věcné břemeno nezjištěno. Při stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti na uvedená omezení vlastnických práv není brán zřetel. 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Místní šetření bylo provedeno dne za přítomnosti znalce, asistenta znalce. 4. Podklady pro vypracování posudku a) Výpis z katastru nemovitostí KP Kladno LV č. 410 ze dne a informace z KN. b) Kopie kat. mapy k.ú. Zvoleněves, ze dne c) Usnesení Exekutorského úřadu Brno - venkov, Veveří 125, Brno, soudního exekutora JUDr. Petra Kociána č.j. 137Ex 8121/07-61 ze dne d) Výsledky místního šetření a zaměření skutečného stavu včetně zhotovení skic a poznámek a informace poskytnuté objednatelem. e) Informace získané z realitního trhu, obecního úřadu ve Zvoleněvsi. f) Územní plán obce Zvoleněves vypracoval atelier Praha, Ing.arch. Petr Sladký v roce Územní plán schválilo zastupitelstvo obce usnesením č.9/2002 dne g) Fotodokumentace. h) Literatura : Metodika oceňování nemovitostí v ČS a.s.. Teorie oceňování nemovitostí - Prof. A. Bradáč, Cerm Brno. Oceňování nemovitostí na tržních principech - Z. Zazvonil, Ceduk, Praha. 5. Vlastnické a evidenční údaje St.p.č. 97/14 - zast. plocha a nádvoří, společný dvůr, o výměře m 2 P.p.č. 281/25 - zahrada, o výměře m 2 P.p.č. 281/29 - zahrada, o výměře m 2 P.p.č. 396/8 - ostatní plocha, manipulační plocha, o výměře m 2 - v k.ú. Zvoleněves, obec Zvoleněves, jsou vedeny u KP Kladno na LV č Vlastníkem je : Hřídelová Jana, Zvoleněves 35, Zvoleněves, r.č /045

5 5 6. Dokumentace a skutečnost Situační umístění pozemků souhlasí se zakreslením v katastrální mapě. Skutečný stav odpovídá právnímu stavu uvedenému v katastru nemovitostí. Jedná se o stavební pozemky. 7. Celkový popis nemovitosti Pozemky terénně upravené, téměř rovinné, přístupné od východu z místní zpevněné obslužné komunikace od jihu z obecní komunikace, kolem místního lihovaru. Pozemky stavební, oplocené, předzahrádka před domem, zahrada u domu, přístupový chodník k domu č.p. 35 a plocha podél plotu u komunikace. Pozemky situované v zastavěném území obce, na východním okraji katastru. Na pozemcích se nacházejí drobné stavby - oplocení, zpevněná plocha a několik trvalých porostů. V konceptu územního plánu v zóně obytné zástavby. Inženýrské sítě elektro, voda, plyn, kanalizace. Kat.území a obec Zvoleněves, okres Kladno. K nemovitosti se váží omezení vlastnického práva - dle části C listu vlastnictví. Není zohledněno v obvyklé ceně. Věcná břemena nezjištěna. 8. Obsah posudku a) Ocenění porovnávací metodou

6 6 B. Posudek Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Popisy objektů Ocenění a) Ocenění porovnávací metodou Porovnávací pozemky byly převzaty z databáze realitních internetových stránek Pro lokalitu obce Zvoleněves byly ke dni ocenění nalezeny 3 nabídky k prodeji stavebních pozemků pro bydlení s cenami od 490,-- Kč/m 2 do 990,-- Kč/m 2. Tyto pozemky jsou zahrnuty níže do výpočtu porovnávací hodnoty nemovitosti. Nabídkové ceny nemovitostí na realitním trhu je mnohdy třeba brát s rezervou. Některé nemovitosti se sice zobchodují za nabídkové ceny, ale většina skutečně realizovaných - prodejních cen nemovitostí je o cca 10 až 30 % nižší než nabídkové ceny. Inzerované - nabídkové ceny jsou upraveny koeficientem zdroje informace ve výši 0,80 a 0,75 Hodnocené pozemky - stavební - dle územního plánu obce v zóně obytné zástavby, o celkové výměře 284 m 2, zpevněné přístupové komunikace, pozemky téměř rovinné, upravené, oplocené. Situování v zastavěném území obce, na východ od areálu lihovaru, v zastavitelném území, východní okraj katastru. Ve výpočtu je použita průměrná jednotková cena z vybraných porovnávacích cen pozemků (zaokrouhleno). Seznam porovnávaných objektů: Zvoleněves - stavební pozemek pro bydlení, 975 m 2, na pozemku stojí původní RD k rekonstrukci či demolici s čp.24. Pozemek je rozdělen příjezdovou cestou za domem k sousedovi na 442m2 a 533m2, kde stojí RD. K dispozici jsou veškeré inženýrské sítě jak na pozemku tak v silnici u pozemku.obytná zástavba, centrum obce. Nabídková cena. Výchozí cena (VC): , Kč Množství (M): 975,00 m 2 K místa : 0,95 K časový : 1,00 K vybavení : 1,00 K rozloha : 1,00 K zdroj info : 0,80 K prodejnost : 0,90 Jednotková cena (JC): 336,74 Kč Váha (V): 1,0

7 7 Zvoleněves - stavební pozemek pro bydlení, 1305 m 2, pozemek sestává ze dvou částí, p.č. 37/1 o výměře 722 m2 je vedený jako stavební pozemek a p.č. 54 o výměře 583 m2 je vedený jako ostatní plocha. Jedná se o částečně rovinatý pozemek se zadní svažitou částí, která končí ve skále. Pod svažitou částí se nachází cca 400 let starý, klenutý a zachovalý sklep o výměře asi 30 m2. Dále je na pozemku studna, dlouhou dobu nepoužívaná. Na hranici pozemku je obecní vodovod, kanalizace, zhotovena je přípojka plynu. Obytná zástavba, centrum obce. Nabídková cena. Výchozí cena (VC): , Kč Množství (M): 1 305,00 m 2 K místa : 0,95 K časový : 1,00 K vybavení : 1,00 K rozloha : 1,00 K zdroj info : 0,80 K prodejnost : 0,90 Jednotková cena (JC): 340,69 Kč Váha (V): 1,0 Zvoleněves - stavební pozemek pro bydlení, 1211 m 2, pozemek leží na místě staré zahrady a je určen ke stavbě rodinného domu. Jedná se o mírně vyvýšené místo v klidné části obce Zvoleněves. Kanalizace je přímo na pozemku, ostatní inženýrské sítě na hranici pozemku. Součástí prodeje je smlouva na el.přípojku a dále stavební povolení na přípojky plynu a vody. Zvoleněves je vzdálena 8 km od Slaného a Kralup nad Vltavou, Praha je vzdálena 35km. V obci je škola, školka, obchod, kulturní dům. Obytná zástavba. Nabídková cena. Výchozí cena (VC): , Kč Množství (M): 1 211,00 m 2 K místa : 0,90 K časový : 1,00 K vybavení : 1,00 K rozloha : 1,00 K zdroj info : 0,75 K prodejnost : 0,90 Jednotková cena (JC): 601,98 Kč Váha (V): 1,0 kde JC = (VC / M) (K místa K časový K vybavení K rozloha K zdroj info K prodejnost ) Minimální jednotková cena za m 2 : Průměrná jednotková cena za m 2 ( (JC V) / V): Maximální jednotková cena za m 2 : 336,74 Kč 426,47 Kč 601,98 Kč Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m 2 : 400, Kč Množství: 284,00 m 2 Porovnávací hodnota: = , Kč

8 8 C. Rekapitulace Obvyklá cena byla stanovena na základě výpočtu porovnávací hodnoty nemovitosti. Vzhledem k výše uvedeným zjištěním a propočtům je výsledná obvyklá - obecná cena stanovena ve výši porovnávací hodnoty, neboť tato se nejobjektivněji blíží obvyklé ceně. Cena zahrnuje příslušenství pozemku (drobné venkovní úpravy a trvalé porosty). Při stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti na uvedená omezení vlastnických práv není brán zřetel. Cena zjištěná porovnávacím způsobem , Kč Obvyklá cena nemovitosti Pozemků p.č. 97/14, 281/25, 281/29 a 396/8, k.ú. Zvoleněves, okr. Kladno podle odborného odhadu ke dni ocenění činí , Kč Cena slovy: jednostotřinácttisícšestset Kč V Úvalech dne Ing. Ivan Rut Atlasová Úvaly V Úvalech dne Přílohy: 1. Výpis z katastru nemovitostí 2. Kopie katastrální mapy 3. Situační mapa