- 1 - ZNALECKÝ POSUDEK. č /2016

Transkript

1 - 1 - ZNALECKÝ POSUDEK č /2016 o odhadu ceny obvyklé nemovité věci: pozemku parc.č. st. 9, jehož součástí je stavba pro bydlení č.p. 4, pozemku parc.č. st. 8, jehož součástí je zem. stavba bez čp/če, pozemků parc.č. 10/1 a parc.č. 10/2, součástí a příslušenství, v k.ú. Senorady, obci Senorady, okrese Brno-venkov (LV č. 365) Objednatel posudku: Soudní exekutor JUDr. Milan Vlha Exekutorský úřad Ostrava Prokešovo náměstí Ostrava Účel posudku: Zjištění ceny obvyklé nemovité věci pro exekuční řízení č.j. 102 EX 00303/11 Podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova Ostrava Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 27 stran. Objednateli se předává v 1 vyhotovení. V Ostravě

2 - 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitou věc včetně součástí a příslušenství, ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou 2. Informace o nemovité věci Název nemovité věci: rodinný dům č.p. 4 a zem.stavba s pozemky Adresa nemovité věci: Senorady č.p. 4, Senorady Okres: Brno-venkov Obec: Senorady Katastrální území: Senorady 3. Prohlídka a zaměření nemovité věci Prohlídka nemovité věci byla provedena dne pouze za účasti znalce. Znalec si prohlédl pouze exteriér nemovité věci, povinný neumožnil znalci ani přes zaslanou výzvu prohlídku nemovité věci. 4. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 365 pro k.ú. Senorady ze dne Kopie katastrální mapy. Usnesení Soudního exekutora JUDr. Milana Vlhy sp.zn. 102 EX 00303/ o ustanovení znalce ze dne Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník nemovité věci je v KN na LV č. 365 zapsán: Svoboda Josef, č. p. 4, Senorady Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Svoboda Josef Zahájení exekuce - Svoboda Josef Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu

3 - 3 - Dále je na LV v části D uvedeno: - Podán návrh na naříz. Výkonu rozh. zřízením soudc. zástav. práva (návrh podán dne ) vyrozumění soudu o podání návrhu na naříz.výkon.rozh. zřízením soud.zást. práva Okresního soudu v Třebíči 11 E-140/2012 ze dne Podán návrh na naříz. Výkonu rozh. zřízením soudc. zástav. práva (návrh podán dne ) vyrozumění soudu o podání návrhu na naříz.výkon.rozh. zřízením soud. zást. práva Okresního soudu v Třebíči 11 E-141/2012 ze dne blíže viz LV v příloze 6. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitá věc se nachází v okrese Brno-venkov, obci Senorady, cca 300 m východně od Obecního úřadu. Objekt je vzdálen cca 300 m od zastávky bus Senorady. Okolní zástavbu tvoří objekty individuálního bydlení. Přístup k domu je z veřejné komunikace. Ve Senoradech je k dispozici pouze omezená občanská vybavenost, kompletní občanská vybavenost je k dispozici v Ivančicích, vzdálených cca 10 km od obce. Nemovitá věc je tvořena pozemkem parc.č. st. 9, jehož součástí je stavba pro bydlení č.p. 4, pozemkem parc.č. st. 8, jehož součástí je zem. stavba bez čp/če, pozemky parc.č. 10/1 a parc.č. 10/2, součástmi a příslušenstvím, které jsou v jednotném funkčním celku. Součásti a příslušenství nemovité věci tvoří a) venkovní úpravy přípojky inženýrských sítí, zpevněné plochy b) trvalé porosty na pozemcích se nachází trvalé porosty různého druhu a stáří, ovocné a okrasné. c) vedlejší stavby na pozemcích se nachází vedlejší stavby (hospodářské budovy) - nelze blíže specifikovat Pozitiva oceňované nemovité věci: - Dostatečná velikost pozemků Negativa oceňované nemovité věci: - znalci nebyla umožněná prohlídka nemovité věci - špatný technický stav, nutnost dalších investic na provedení stavebních úprav a celkové rekonstrukce; dům je delší dobu neobývaný a k datu ocenění pro svůj špatný technický stav nemůže být ani využíván pro bydlení

4 Obsah posudku Odhad ceny obvyklé Přílohy: - Fotodokumentace - Mapa širších souvislostí - Srovnávané nemovité věci - Výpis z Katastru nemovitostí

5 - 5 - B. Posudek I) Odhad ceny obvyklé Použitá metodika ocenění Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou Obvyklou cenu definuje 2 odst. 1 zák. č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb., a zákona č. 303/2013 Sb. Ten uvádí, že obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv na cenu, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota, přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitých věcí. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitých věcí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitých věcí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Popis A) pozemky Výčet pozemků: Parc.č. st. 9 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 817 m 2 Parc.č. st. 8 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 516 m 2 Parc.č. 10/1 zahrada o výměře 551 m 2 Parc.č. 10/2 zahrada o výměře 135 m 2 Pozemky jsou v jednotném funkčním celku se stavbami, součástmi a příslušenstvím. Pozemky jsou rovinaté. Celková výměra činí m 2. Příslušenství nemovité věci je podstandardního rozsahu. Příslušenství a součásti jsou popsány v části A kapitole 6.

6 - 6 - B) stavby: 1) Objekt k bydlení č.p. 4, součást pozemku parc.č. st. 9 Oceňovaný rodinný dům je řadový vnitřní, jednopodlažní s půdou pod sedlovou střechou. Znalci nebyl umožněn vstup do nemovité věci, dle prohlídky na místě samém bylo zjištěno, že je dům již delší dobu neobývaný. Základy jsou smíšené. Svislé obvodové konstrukce jsou zděné. Střecha je sedlová s krytinou z tašek. Klempířské konstrukce jsou provedeny z pozinkovaného plechu. Fasádní omítky jsou vápenné, vnitřní vápenné hladké. Vnější keramické obklady nejsou provedeny. Okna jsou dřevěná zdvojená (poškozena). Znalec pro další ocenění předpokládá vytápění lokální na tuhá paliva, standardní sociální vybavení sestávající z WC, umyvadel, van (případně sprchových koutů). Zastavěná plocha objektu činí cca 220 m 2. Znalec odhaduje obytnou plochu objektu na cca 90 m 2, zbývající plochy budou hospodářské prostory. Jedná se o původní zemědělskou usedlost. Stáří objektu znalec odhaduje na cca 90 let. Technický stav objektu je špatný, dům se nachází v původním stavu, je delší dobu neobývaný, opravy a údržba nejsou a nebyly prováděny. Dům k datu ocenění není schopen bez dalších investic na rekonstrukci plnit účel, ke kterému je určen, tj. bydlení. Napojení na inženýrské sítě není přesně znalci známo. Předpokládám, že je rodinný dům napojen na přípojky inženýrských sítí a to minimálně na elektřinu. 2) další stavby zemědělská stavba bez čp/če, součást pozemku parc.č. st. 8 Jedná se o hospodářskou budovu o zastavěné ploše cca 210 m 2. hospodářská budova, na pozemku parc.č. st. 9 Jedná se o hospodářskou budovu o zastavěné ploše cca 168 m 2.

7 - 7 - Stanovení hodnoty srovnávací metodou Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota nemovitých věcí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovité věci a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitých věcí. V současné době se v této lokalitě a jejím okolí běžně obchoduje s rodinnými domy. Nabídka převyšuje poptávku. V okolí nemovité věci se nabízí obdobné nemovité věci v rozmezí cca 800 tis. až tis. Kč dle technického stavu, umístění v lokalitě, velikosti pozemku apod. Nutno podotknout, že se jedná o ceny nabídkové, které bývají od realizovaných cen vyšší cca o 10 až 15%. Tyto ceny navíc zahrnují i provize realitních kanceláří, které se obvykle pohybují mezi cca 4 7 %. Příklady obdobných nemovitých věcí pro srovnání jsou uvedeny v příloze č. 3 Srovnávací analýza je provedena v následující tabulce: oceňovaná Srov. 1 Srov. 2 Srov. 3 Srov. 4 Srov. 5 Senorady Senorady Lhánice Vysoké Vysoké Čučice č.p. 4 Popovice Popovice ZÁKLADNÍ ÚDAJE plocha pozemku užitná podlahová plocha prodejní/nabídková cena celkem EKONOMICKÉ ÚDAJE Typ transakce nabídka nabídka nabídka nabídka nabídka korekce pro typ trans. 0,85 0,85 0,85 0,85 0,85 datum nabídky/prodeje II.16 II.16 I.16 II.16 II.16 korekce pro datum nabídky 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 FYZICKÉ ASPEKTY tech. stav objektu lepší srovnatelný srovnatelný lepší lepší korekce pro tech. Stav 0,75 1,00 1,00 0,60 0,80 lokalita/přístupnost srovnatelná srovnatelná srovnatelná srovnatelná srovnatelná korekce pro lokalitu 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 Konstrukce srovnatelná srovnatelná srovnatelná srovnatelné srovnatelné korekce za konstrukci 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 příslušenství srovnatelné srovnatelné srovnatelné srovnatelné srovnatelné korekce pro příslušenství 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 korekce pro velikost pozemku 0,90 0,85 1,15 1,10 1,20 korekce pro velikost domu 0,75 0,75 1,15 1,00 0,95 Indikovaná hodnota nemovité věci Cena nemovité věci zjištěna srovnáním (orientační): ,- Kč

8 - 8 - Po provedené celkové analýze nemovité věci, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitých věcí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, zejména na stav domu, velikost pozemku, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovité věci, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou nemovité věci zjištěnou srovnávací metodou ve výši ,- Kč. Cena zjištěna srovnávací metodou zahrnuje jak cenu pozemků, tak i staveb a příslušenství. Srovnávací hodnota (zaokrouhleno) celkem ,- Kč Závěr zdůvodnění obvyklé ceny: Obvyklá cena nemovité věci: pozemku parc.č. st. 9, jehož součástí je stavba pro bydlení č.p. 4, pozemku parc.č. st. 8, jehož součástí je zem. stavba bez čp/če, pozemků parc.č. 10/1 a parc.č. 10/2, součástí a příslušenství, v k.ú. Senorady, obci Senorady, okrese Brno-venkov (LV č. 365), je stanovena ke dni Na základě zjištěných cen a na základě zjištěných údajů, se započtením a zvážením rozhodujících podmínek, majících vliv na konečnou hodnotu (velikost, poloha, stav, umístění, nabídku a poptávku, apod.), stanovuji cenu obvyklou oceňované nemovité věci k datu ocenění ve výši ,- Kč.

9 - 9 - C. Rekapitulace Obvyklá cena nemovité věci: pozemku parc.č. st. 9, jehož součástí je stavba pro bydlení č.p. 4, pozemku parc.č. st. 8, jehož součástí je zem. stavba bez čp/če, pozemků parc.č. 10/1 a parc.č. 10/2, součástí a příslušenství, v k.ú. Senorady, obci Senorady, okrese Brno-venkov (LV č. 365) činí Slovy: devět-set-devadesát-tisíc-korun-českých ,- Kč Znalci nejsou známy žádné právní vady, které by nezanikly prodejem nemovité věci z dražby. V Ostravě, Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova Ostrava D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2016 znaleckého deníku.

10 Přílohy: Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovité věci Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci Příloha č. 4: Výpis z katastru nemovitostí

11 Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovité věci Rodinný dům č.p. 4 Rodinný dům č.p. 4 Rodinný dům č.p. 4 Detail okna

12 Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí

13 Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci Nemovitá věc č. 1 RD Senorady, okr. Brno-venkov Cena: ,- Kč Užitná plocha: 150 m 2 Velikost pozemku: m 2 Zemědělská usedlost v obci Senorady. Jednopatrový dům se dvěma bytovými jednotkami a hospodářskými stavbami a zahrady s ovocnými stromy. Napojení na IS, plynová přípojka, vlastní studna. Dům je v původním stavu a nabízí široké možnosti využití jako více generační bydlení nebo bydlení spojené s hospodářskou činností - chlévy se žlaby a konstrukcí k napojení dojícího zařízení, další prostory s možností chovu hospodářských zvířat, sýpky, sklepy,černá kuchyně, stodola na uskladnění slámy a píce, sklepy pro uskladnění brambor, řepy a zeleniny, vlastní jímka, dvě studny, zahrada s ovocnými stromy. Dům je umístěn ve středu obce, klidná lokalita s krásnou přírodou a dobrou dopravní dostupností do Brna. Nemovitá věc č. 2 RD Lhánice, okr. Třebíč Cena: ,- Kč Užitná plocha: 151 m 2 Velikost pozemku: m 2 Zemědělská usedlost v obci Lhánice, na půl cestě mezi Brnem a Třebíčí. Dostatek prostoru pro chov užitkových zvířat, ovocné stromy i velké skladové prostory (půda, stodola, sklepy a další. Součástí prodeje je přízemní dům v dispozici 5+1, částečně podsklepený a s obrovskou půdou ve výborném stavu. Pod domem se nachází vlastní studna a sklepní prostory. Za domem pokračuje prostranné nádvoří, ke kterému přiléhají bývalé stáje pro koně i dobytek; a dále pak chlév, který je nicméně ve stavu ruiny. Pozemek pokračuje dozadu až k velké stodole. Za stodolou se pozemek rozprostírá dále a je plný ovocných stromů. V této části stojí i postarší včelín. Nemovitost nebyla přes 25 let užívána, a stav i cena tomu odpovídají - bude potřeba kompletně rekonstruovat dům, spravit některé části střešní krytiny (např. stodola), opravit kvůli statice štíty ve stájích a zbourat a odstranit chlévy. Nemovitá věc č. 3 RD Vysoké Popovice, okr. Brno-venkov Cena: ,- Kč Užitná plocha: 70 m 2 Velikost pozemku: m 2 Řadový rodinný dům o dispozici 2+1 v obci Vysoké Popovice, ok. Brno - venkov, o celkové ploše pozemku 1052m2. Pokoje 16m2 a 14m2, kuchyně 16m2, koupelna 8m2, komora 6m2. Za domem se nachází velká zahrada přístupná z domu a z přilehlé cesty. Nemovitost je určena ke kompletní rekonstrukci.

14 Nemovitá věc č. 4 RD Vysoké Popovice, okr. Brno-venkov Cena: ,- Kč Užitná plocha: 88 m 2 Velikost pozemku: m 2 RD o dispozici 2+1 s jídelnou a šatnou ve Vysokých Popovicích, 20 km západně od Brna. Jedná se o dům z roku 1980 s velkým pozemkem, hospodářskými budovami a dalšími nebytovými prostory. Dům je samostatně stojící se sedlovou střechou s možností zbudování podkroví. Budova je plně podsklepena. Okna jsou dřevěná (kastlová), topení je plynové nebo na tuhá paliva, voda obecní, užitková z vlastní studny. Dispozice: zádveří 2,5 m2, chodba 6 m2, šatna 4 m2, koupelna + WC 5 m2, ložnice 16 m2, obývací pokoj 14 m2, kuchyně 6 m2 a jídelna 8 m2. Nemovitá věc č. 5 RD Čučice, okr. Brno-venkov Cena: ,- Kč Užitná plocha: 103 m 2 Velikost pozemku: 941 m 2 Rodinný dům s dvorem a zahradou, postavený v řadové zástavbě v obci Čučice v okr. Brno-venkov. Dům je přístupný vstupním průjezdem. V domě se nachází velká kuchyň, tři pokoje, samostatné WC a koupelna, užitná plocha je 103 m2. Vytápění domu je ústřední s kotlem na tuhá paliva, v obci není zaveden zemní plyn. Dům je v původním, velmi zachovalém, udržovaném stavu. Náleží k němu pozemek o celkové rozloze 941 m2, z toho zastavěná plocha a nádvoří činí 340 m2, zahrada má výměru 601 m2. Využití domu je možné jak k trvalému bydlení, tak i k rekreaci.