Specifika a možnosti použití nákladové metody při ocenění nemovitosti

Transkript

1 Bankovní institut vysoká škola Praha katedra oceňování majetku Specifika a možnosti použití nákladové metody při ocenění nemovitosti Diplomová práce Autor: Bc. Jiří Zuska Katedra Oceňování majetku Vedoucí práce: Ing. Petr Ort, Ph.D. Praha červen,

2 Prohlášení Prohlašuji, že jsem diplomovou práci zpracoval samostatně a s použitím uvedené literatury. Svým podpisem stvrzuji, že odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámena se skutečností, že se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací. V Kounově Bc. Jiří Zuska 2

3 Anotace Obsahem této diplomové práce je analýza použitelnosti oceňování moderními nákladovými metodami v praxi. Cílem této práce je využitelnost oceňování nákladovými metodami pro jednotlivé druhy ocenění v České republice. Práce je rozdělena na pět částí: 1. Definice základních pojmů základní definice k oceňování, definice tržní hodnoty. 2. Možnosti použití nákladové metody problematika a druhy metod oceňování reprodukčními náklady, rozbor metody. 3. Aspekty nákladové metody v závislosti na druhu použití problematika oceňování nákladovou metodou, rozbor metod. 4. Statistika v tvorbě databází rozbor tvorby 5. Komparace nákladových a ostatních metod - výhody a nevýhody jednotlivých nákladových metod, komparativní analýza. 3

4 Annotation The content of this thesis is to analyze of using valuation of modern cost methods in practice. The aim of this work is usefulness of valuation of cost methods for individual kindsof valuation in the Czech Republic. The work is divided into five parts: 1. Definitions of basic concepts - the basic definition of valuations, definition of market value. 2. Possibilities of application cost method the issues and kinds of methods of valuation reproductiv costs, analysis of these methods. 3. Aspects of cost method at dependance on kind of using - the issue of the cost method evaluation, analysis of the method. 4. Statistics in creation of database analisys of creation 5. The comparation of cost and others methods advantages and disadvantages individual cost methods, comparative analysis. 4

5 Obsah Prohlášení... 2 Anotace... 3 Annotation... 4 Obsah Úvod Dělba práce Trh typy trhů Tržní subjekty Peníze Směnná hodnota a cena Tržní hodnota Možnosti užití nákladové metody Bankovnictví Obchodní aktivity Akvizice a fúze Nepeněžní vklad Investice a portfoliové investice Správa majetku Oceňování pro státní a veřejnou správu Oceňování v pojišťovnictví Aspekty nákladové metody v závislosti na druhu použití Oceňování nemovitostí pro pojištění Stanovení nové ceny pro budovy a haly Zařazení stavby a určení základní ceny ( ZC ) Stanovení nové ceny pro inženýrské a speciální pozemní stavby Oceňování staveb indexovou metodou Oceňování staveb kombinovanou metodou Určení časové ceny stavby Lineární metoda výpočtu opotřebování stavby Analytická metoda výpočtu opotřebování stavby

6 3.8. Rozpočtování Tvorba rozpočtů Technickohospodářský ukazatel Celkové náklady výstavby Statistika v tvorbě databází Význam statistiky Míry polohy Míry absolutní variability Míry relativní variability Hospodářská statistika Typy a vlastnosti ukazatelů Indexy a absolutní rozdíly Bazické a řetězové indexy Souhrnné indexy úrovně Klasifikace SKP Cenové indexy průmyslových výrobců v ČR Použití bazických a řetězových indexů v cenové databázi Klasifikace CZ CC Regresní analýza Determinační indexy Rekapitulace poznatků z cenové statistiky Komparace nákladových metod s ostatními typy ocenění Výhody reprodukční tvorby nákladů agregovanými pložkami Nevýhody reprodukční tvorby nákladů agregovanými položkami Výhody tvorby nákladů položkovým rozpočtem Nevýhody tvorby nákladů položkovým rozpočtem Komparativní analýza Závěr Seznam použité literatury Přílohy

7 1. Úvod Z historických dob se nám trh vyvinul jako společenská instituce založená na směně zboží, kde se setkává nabídka s poptávkou zboží a služeb. Pro formování trhu jsou - byly důležité tyto faktory: - Dělba práce - Trh typy trhů - Tržní subjekty - Peníze Pro fungování trhu potřebujeme veličiny, jako peníze, jako všeobecný prostředek směny, ukazatel hodnoty, jako zúčtovací jednotku. Dále je to cena určující hodnotu jednoho statku vůči druhému.dalším faktorem je konkurence ovlivňovaná výběrem výhodné nabídky, poptávajícími. Je zde specializace jednotlivých výrobců, kteří mohou využívat komparativní výhody prostřednictvím směny a nakonec přenos informací v relaci nabízející versus prodávající 1.1. Dělba práce Člověk své užitečné statky nevyrábí a ani nemůže vyrábět sám. K tomuto účelu se spojuje do skupin, společenství s ostatními lidmi a výroba tedy potom získává společenský charakter. Tento proces společenského charakteru výroby pojmenováváme jako dělba práce. Tento proces se také stal základem politicko ekonomických teorií. Dělba práce se stala produktem přirozeného vývoje procesu výroby. Můžeme tvrdit, že existuje přímá úměra mezi rozvinutou dělbou práce a složitostí ekonomických systémů. Dělba práce je definována jako : specializace účastníků výroby na jednotlivých pracovních činnostech nebo pracovních operacích. Přirozená dělba práce Spočívala v rozdělění pracovních činností podle osobních dispozic a schopností, například muž, žena, mladí nebo staří členové společnosti. Výsledkem této dělby byla efektivnost činností, tedy úspora práce a času pro všechny zúčastněné. 7

8 Společenská dělba práce Stejným principem probíhala dělba práce na zemědělce, řemeslníky, kteří se specializovali každý na jinou výrobu a později došlo k oddělení výroby a obchodu, posléze ke vzniku služeb. Hovoříme tedy o dělbě práce, která se týká pracovních činností. Tato dělba představuje specializaci různých lidí na výrobu různých statků. Později docházelo k dělbě práce v pracovních operacích, kdy v manufakturních výrobách vznikaly specializované činnosti při výrobě jednoho statku, opět v zájmu vzšší efektivnosti výroby.zmiňme se ještě o územní dělbě práce jejímž vrcholem je mezinárodní dělba práce daná klimatem, surovinami, přírodními podmínkami, ale ta již není z pohledu této práce relevantní 1.2. Trh typy trhů Dělba práce vede k nutnosti výměny produktů a činností mezi lidmi, protože téměř nedochází ke spotřebě výrobků tím, kdo jej vyrobil. Právě v tomto okamžiku se místem směny statků stává trh. Potřeba vzniku trhu nastávala již se vznikem společenské dělby práce. Z pohledu teorie ekonomice trh definován jako: oblast ekonomiky, ve které dochází k výměně statků mezi jednotlivými ekonomickými subjekty prostřednictvím směny zboží. Pojem zboží můžeme interpretovat jako výrobky a služby určené ke směně na trhu, který zprostředkovává vztah mezi prodávajícím a kupujícím. Registrujeme tři základní otázky fungování trhu: a) CO? co se bude vyrábět za zboží, které poptávají kupující b) JAK? rozhodování o množství, kvalitě, úrovni mezi nabídkami jednotlivých firem c) PRO KOHO? množství omezených důchodům trhu nám určuje tuto otázku a vede k alokování zdrojů. Typy trhů 8

9 Všeobecnou výměnou činností mezi lidmi vzniká trh. Na trh se můžeme dívat z hlediska produktového, kvantitativního, ale i z pohledu územního. Z tohoto hlediska můžeme trhy dělit na: - Místní - Národní - Světové Místní, také regionální trh, který můžeme chápat jako mikroekonomické klima jednoho městečka či oblasti, například turistické, je dnes spíše jako trh výjimečný, i když jak uvidíme v této práci v oblasti nemovitostí a staveb má stále své místo. Národní trh nebo také státní, vznikal splynutím místních trhů působením zlepšování dopravní a informační infrastruktury a také jednotností fiskálních podmínek ( účetní a daňové předpisy). V poslední době můžeme pozorovat prolínání a splývání těchto trhů v rámci Evropské unie. V jiných částech světa např. NAFTA či Mercosur v Americe je tento proces teprve na počátku a v době krize spíše stagnuje díky protekcionismu jednotlivých států. Světový trh, tedy trh mezi národními trhy je způsoben tím, že národní trhy jsou autonomní pouze částečně a nutnost směňovat určité vzácné statky z pohledu některých států ( ropa, sůl, uran ) nabaluje i možnost kupovat a prodávat jiné statky. Státy sice mohou určitými formami omezovat vstup těchto statků na své území, ale nemohou mu zcela zabránit. Z tohoto pohledu vstupuje na světový trh každý výrobek, neboť se natrhu setkává se světovou konkurencí. Trhy můžeme také dělit kvantitativně, tedy na trhy: - Dílčí, které jsou trhy, kde se prodává a kupuje jediný trh zboží, např. byty a pozemky, kde můžeme dobře definovat nabídku a poptávku a jejich souvislosti. - Agregátní, které jsou trhy všeho zboží. Dalším dělěním je dělení kvalitativní dle předmětu koupě: - Trh práce, půdy a kapitálu spolu vytváří trh faktorů - Trh peněz jako součást trhu kapitálu - Trh výrobků a služeb jako trh zboží 9

10 1.3. Tržní subjekty Trh by samozřejmě nemohl existovat bez různých subjektů, které na něj vstupují s různými cíli. Těmito subjekty jsou domácnosti, firmy a stát.. a) Domácnosti jako spotřebitel kupující vstupují na trh kvůli uspokojení svých potřeb nákupem užitečných vzácných statků, na trh rovněž vstupují jako prodávající, formou nabídky práce, kapitálu a půdy, které vlastní. Tyto faktory nabízejí firmám, aby mohly za získaný důchod opět nakupovat výrobky pro svou spotřebu. b) Firmy jsou subjekty, které vyrábějí pro prodej. Vystupují na trh tedy jako prodávající. Přicházejí na ztrh, aby své výrobky směnily za peníze a mohly opět nakupovat výrobní faktory. Firmy tuto činnost vykonávají za účelem maximalizace zisku. c) Stát jako specifický účastník trhu. Stát je účastník trhu jak jako prodávající, tak také jako kupující, ovšem stát může ovlivňovat ze své pozice moci negativně i pozitivně trh svými rozhodnutími. Účastí státu na trhu senzabývá několik ekonomických teorii ( např. liberální versus keynesiánská ), které vliv státu vidí každá poněkud jinak Peníze Vznik společenské dělby práce vyvolal zákonitě novou potřebu, kterou byla výměna činností mezi jednotlivými výrobci. Pokud nebyla specializace na vysokém stupni, byla výměna poměrně jednoduchá. Takové výměně, kdy je výrobek vyměněn za jiný říkáme barter. V některých případech se požívá ještě dnes. Jako příklad si můžeme uvézst výměnu dvou bytů nebo jiných nemovitostí samozřejmě s doplatkem. Taková výměna je dokonce daňově výhodnější než prostá koupě a prodej. Avšak v situaci, kdy se dva řemeslníci setkali ajeden nabízí dubové stoly a potřebuje pluh a druhý má pluh a potřebuje stůl, se dostanou do situace, že ten co nabízí pluh si myslí, že stůl je málo, ale dva stoly nepotřebuje. Musejí tedy vyhledat nějakou zprostředkující výměnu. Majitel stolů pracně hledá jiného a smění další stůl za plátno, jehož částí připlatí, přidá jej ke stolu a může dojít k výměně za pluh. Oba jsou spokojení, ale výměna je zdlouhavá a vyčerpávající. 10

11 Z tohoto důvodu postupem času docházelo ke vzniku peněz jako zvláštního statku, který je zprostředkovatelem výměny ostatních statků, usnadňujícím tuto výměnu a odstraňující nutnost zprostředkujících výměn. Chápeme poníze jakozprostředkující ekvivalent. Podoba peněz se historicky měnila od materiální podoby jako plátno, kožešiny, přes drahé kovy, pak papírové peníze až k dnešním penězům nehmotným. Užitelnost peněz je dána jejich okamžitou použitelností na kterémkoli místě k výměně za užitečný statek k uspokojení naší naléhavé potřeby. Proto samotné peníze považujeme za vzácný statek a toužíme po nich Směnná hodnota a cena Vždy pro nás může být otázkou, kde se bere přesvědčení jednotlivých výrobců o ceně svého zboží, nebo přesněji v jakém kvantitativním poměru by měli své zboží prostřednictvím peněz směňovat. Proč je kožený kabát směněn za dva páry bot a ne za tři apod. Kvantitativní poměr, ve kterém je určité zboží směňováno na trhu s ostatním nazáváme směnnou hodnotou. Specifická forma směnné hodnoty je cena. Cena je tedy směnná hodnota vyjádřená v penězích jako všeobecném ekvivalentu. Použijeme-li příklad, můžeme si uvést třeba směnu jednoho kokosu za dvě kila jablek. Tato rovnost nám poskytne informaci o směnné hodnotě kokosu a otom jaká je směnná hodnota jablek. Kokos má vyšší směnnou hodnotu. Druhou možností je zeptat se na jejich cenu. Dozvíme se, že kokos stojí 30 Kč, a protože je cena vyjádřena v českých korunách s nimiž máme určité zkušenosti, dokážeme se zorientovat a uděláme si představu, zda-li je 30 Kč za kokos hodně nebo málo. Jak se ale budeme orientovat v nějaké arabské zemi, když dostaneme informaci v místní měně. Zjistíme, že jeden kokos = 2 dináry. Pak se neorientujeme, a abychom si udělali představu o tom, zda-li je kokos v této zemi drahý nebo levný, musíme jeho cenu porovnat s cenou jiného ovoce: 1 kokos = 2 dináry, 1kg jablek = 3 dináry. V tu chvíli se již orientujeme a vidíme, že jablka jsou třikrát dražší než kokos a koupíme raději kokos. Tento příklad nám ukazuje, že cena nám poskytuje informaci, pouze když porovnáváme ceny různého zboží navzájem. Také nám příklad ukázal, že musíme zvažovat veličinu jakou je polohový koeficient, kdy se cena mění s místem prodeje zboží. V těchto souvislostech hovoříme o cenách relativních, kdy pojem relativní cena, klade důraz na skutečnost, že cena porovnává navzájem hodnotu různých druhů zboží. Na trhu dochází k formování ceny, protože zde dochází k neustálému střetu nabídky a poptávky, prodávajících 11

12 a kupujících, kteří mají odlišné představy o množství produkce a zejména o výši ceny. Cena vznikající v takovém prostředí je cena tržní. Definováním směnné hodnoty a z ní odvozené ceny jsme ovšem nevyřešili problém tvorby a vzniku výše cen. Nevíme, co vlastně určuje velikost směnné hodnoty, potažmo ceny. Je jasné, že mechanismy, které směnnou hodnotu a cenu utvářejí působí samovolně a živelně, bez ohledu na to zda-li byly zachyceny nejakou ekonomickou teorií, a že do cen promlouvá vzácnost statků pro jednotlivé subjekty a teorie nemůže predikovat jejich chování. Z výše uvedeného je evidentní, že při rozhodování při koupi a prodeji jednodušších méně hodnotných věcí se dokážeme rozhodovat sami, ale v případě větřích a hodnotnějších a nebo nám neznámých produktů ( nemovitosti, cenné papíry, komodity..) se neobejdeme bez kvalifikovaného oceňování odborníky Tržní hodnota Předchozím textem jsme se dostali k jádru věci a tím je zjišťování tržní hodnoty majetku, což je stěžejním úkolem každého odhadce majetku.tržní hodnotu musíme chápat jako obecnou cenu, kterou je možné získat za předmětný majetek v čase ocenění v běžném obchodním styku a daném právním stavu. V praxi se setkáváme s několika definicemi tržní hodnoty: a) Definice podle komunitárního práva ( dle EU ), tržní hodnota má vyjadřovat cenu, za kterou by pozemky a budovy mohly být prodány na základě soukromého smluvního aktu, mezi ochotným prodávajícím a nestranným kupujícím v den ocenění za předpokladu, že majetek je veřejně vystaven na trhu, že tržní podmínky dovolují řádný prodej a že obvyklá lhůta, zohledňující povahu majetku, je dosažitelná při jednáních o prodeji. Tato definice vychází z mezinárodních účetních standartů a byla sladěna s komunitárním právem. Jelikož je Česká republika členem Evropské unie a komunitární právo je nadřazeno národnímu, je pro nás tato definice závazná b) Definice podle / ISVC/ TEGOVA. Tržní hodnota je odhadnutá částks, za kterou by měla být aktiva směměna v den ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím v nestranné transakci po vhodném marketingu, kde obě strany jednají na 12

13 základě znalostí, opatrně a z vlastní vůle. Tato definice rozšiřuje a komentuje definici Evropské unie tak, aby byla použitelná i v zemích, kde neplatí právo Evropské unie IVSC a TEGOVA jsou mezinárodními odbornými sdruženími odhadců majetku a řídí se jimi většina metodik používaných v Evropské unii při ocenění na tržních principech c) Definice z českého zákona o oceňování majetku. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby.mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k ním.z této definice vycházejí vyhlášky o oceňování majetku, upravující zákon o oceňování majetku a musí je respektovat všechny metodiky oceňování majetku na území Česka. Na tomto místě je nutné upozornit na záměnu pojmů tržní hodnota a tržní cena, kdy: - Tržní hodnotu musíme chápat jako veličinu obecné ekonomie a statistiky, když nám vyjadřuje střední hodnotu cenového rozptylu predikovaných tržních cen. - Tržní cenu chápeme jako veličinu ekonomicky konkrétní, když je to cena dosažená právě v daný okamžik, konkrétním kupcem a prodávajícím a za konkrétní majetek. Ke zjištění tržní hodnoty majetku užíváme třech základních metod ocenění,kterými jsou: 1. porovnávací metoda - 2. výnosová metoda - 3. nákladová metoda Obecně se tyto metody mohou používat,a používají samostatně a nebo užíváme jejich kombinace. Kombinacím výsledků metod pak říkáme vážený průměr. 13

14 Porovnávací metoda Je založena na předpokladu,že existuje a je k dispozici databáze porovnatelných nemovitostí. Tato databáze by měla být tvořena údaji za prodeje za několik desetiletí, a to v relativně stabilním kontinuálním tržním prostředí,tedy bez vážných hospodářských a politických turbulencí. Z tohoto důvodu bychom měl brát databáze vnikající v české republice jako relativně mladé a vždy zvažovat relevantnost jejich vypovídající trendové křivky. Při vytváření databází porovnatelných nemovitostí se objevují dva problémy: Úplnost informací o porovnané nemovitosti většinou není problém udělat vnější obhlídku, případně se dostat do přístupných prostor, či získat výpis z katastru nemovitostí. Ale pokud nebude spolupracovat majitel prodávané nemovitosti bude náročné provést zaměření budovy a získat relevantní informace o právních vztazích ( například o nájemních smlouvách ). V takovém případě musíme aplikovat jistou pravděpodobnostní logiku, čímž se můžeme odchýlit od skutečného stavu a tím od správné ceny. Dalším problémem je: a) Skutečná prodejní cena téměř vždy ji můžeme zjistit nahlédnutím do archivu katastru nemovitostí, kdeje veřejnou informací, nebo jako vlastníci či pracovníci realitní kanceláře atd. Je zde ovšem vážný problém, kdy dohodou mezi prodávajícím a kupujícím je uzavřena jedna cena oficiální uvedena vr smlouvě, druhá ústní, skutečně realizovaná. S takovouto realitou je třeba, bohužel, počítat při ocenění se nenechat ovlivnit. Přes tyto nedostatky musíme konstatovat, že pro vybrané typy ocenění je to metoda základní a nejdůležitější pro správné stanovení tržní hodnoty nemovitosti. Výnosová metoda Výnosovou metodu užíváme jednak z důvodu rychého ověření hodnoty majetku, jednak ke korigování hodnoty zjištěné na jiném principu. a) Rychlé testování často užíváme pokud zadavatel nebo odhadce nepotřebuje ( i z časových důvodů ) stanovovat pracně hodnotu pomocí jiných metod. Jako 14

15 příklad si můžeme uvést záměr investora koupit budovu z důvodu očekávaného výnosu v budoucnosti, kdy je známa nabídková ( prodejní cena). Investorovi pak slouží naše ocenění jako podklad pro vyjednávání o ceně, o úvěru.atd. Korigování zjištěné tržní hodnoty majetku jinou metodu používáme, protože ze vztahů tržních podmínek a ekonomických zákonitostí vyplývá obecné pravidlo, že příjmová metoda nemůže rezultovat větší než porovnávací metoda. Příjmová metoda nám tedy složí k ověření správnosti výpočtu porovnávací metodou, a také k dalšímu cenovému argumentování. Teoretický základ příjmové metody vychází z analýzy užitečnosti majetku z pohledu hodnoty peněz v čase a rizikovosti investice. Tuto metodu musíme chápat jako vztah cash flow ( peněžními toky ) a hodnotu nemovitosti ( podniku ), kdy investor v podstatě nakupuje budoucí cash flow. Základem peněžních toků je jejich nejlepší a nejvyšší využití. Tržní hodnotu pak bereme jako agregaci celkového příjmu, který je schopen majetek za celou dobu své životnosti vyprodukovat. Z uvedeného vztahu peněžních toků a hodnoty majetku vyplývá podmínka pro majitele majetku, tento neustále udržovat a zvyšovat jako morální, právní a technickou úroveň, a tím dosahovat zvyšování jeho hodnoty. Je tedy evidentní, že příjmová hodnota není využitelná obecně, pro všechen majetek, ale pouze pro takový, který je využitelný komerčně. Při ocenění budeme tedy brát v úvahu za jakým účelem di zadavatelé majetek pořizují. Jsou to tři nejčastější důvody ( racionální ): a) Pro vlastní potřebu výroba, bydlení, prodejní prostory V tomto případě se bude investor rozhodovat mezi variantami koupě nebo nájmu majetku. Rozhodovat se bude mezi tím, jestli dlouhodobě blokovat kapitál koupí, nebo jej využít ke zhodnocení uložením do finančních instrumentů. Při nájmu ovšem investor o možnost zhodnocení majetku v čase. b) Z důvodu očekávaného příjmu nájemné Když při této variantě bude nejdůležitější právě příjmová metoda, ale ve vztahu k technickému stavu budovy. 15

16 c) Jako uložení svého kapitálu s očekávaným zvýšením jeho hodnoty U této varianty je užití příjmové metody spíše minoritní, ale přesto nenajdeme druh majetku u kterého by se tržní hodnota zvýšila za současného snížení výnosové hodnoty. I při této metodě budeme nuceni využívat databáze výše nájmů a je opět důležité se dostávat s správným a pravdivým údajům. V poslední době jsme svědka vzniku cenových map nájmů, které se v blízké budoucnosti stanou důležitou pomůckou pro výnosovou metodu. Nákladová metoda Je metoda, která je odvozena z nákladů, kterých je nutné vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle stavu v daném čase ocenění. Některé směry či názory ekonomů tuto metodu potlačují a opomíjejí pro její údajnou netržnost, ale dle názoru jiných ( i názoru autora )má své nezastupitelné místo v určitých typech ocenění. Vezmeme-li v úvahu jakému konkurenčnímu tlaku jsou náklady na stavbu vystaveny, musíme tuto metodu považovat rovněž za tržní. Jen si představme konkurenční boj mezi výrobci stavebních hmot, mezi jejich prodejci a dopravci. Rovněž na trhu práce je ve stavebnictví obrovský tlak na cenu práce díky účasti zahraničních dělníků a poměrně vysoké nezaměstnanosti. Z těchto důvodů považuji nákladovou metodu za vysoce tržní., protože trh, na kterém vstupy vznikají, a kde se s nimi obchoduje, se téměř blíží dokonalé konkurenci. 16

17 2. Možnosti užití nákladové metody Nákladovou metodu aplikujeme při zjištění hodnoty majetku několika způsoby, které jsou víceméně vhodné či praktické vzhledem k účelu ocenění. Jsou vysoce agregované položky, jako je bývalá SKP ( standartní klasifikace produkce ), CZ CC, která ji nahradila, ale ještě se setkáváme s používáním obou klasifikací. CZ CC je klasifikace dle standardů Evropské unie s naší národní modifikací. Dále je to JKSO ( jednotková klasifikace stavebních objektů), nebo RUSO ( rozpočtové ukazatele stavebních objektů) a další podobné databáze využívané ve stavebnictví. Dalším způsobem je rozpočtování položkové, které můžeme provádět ručně ( dnes již zcela výjimečný a pracný způsob) pomocítištěných ceníků stavebních prací nebo pomocí software různých firem jako je Callida, ÚRS, RTS a dalších. Jelikož mají firmy od 25 zaměstnanců a vybrané menší povinnost předkládat výkazy Českému statistickému úřadu, vznikají v této instituci obsáhlé databáze cen stavebních materiálů, prací a dalších nepřímých nákladů, které výše jmenované ceníky a klasifikace využívají. Způsobům tvorby a výpočtů a možných odchylek se budeme věnovat i v dalších kapitolách. Nesmíme zapomenout na další způsob použití nákladové metody a to je využití účetnictví, odkud můžeme čerpat další údaje o pořizovacích cenách majetku. Posledním způsobem je použití cenového předpisu, který je v základu tvořen z databáze ČSÚ a pomocí korekčních činitelů, koeficientů respektive indexů, upravován dle opotřebení, polohy technické vybavenosti, prodejnosti atd., čili dodatečně ztržněn. Použití cenového předpisu je podle některých ekonomů kontroverzní, nespravedlivé či umělé, přesto si myslím, že má své místo ve zjišťování hodnoty a státní správou je vytvořen a využíván nejen z důvodů minimální daňové vytíženosti. Nákladovou metodu můžeme a používáme v těchto oblastech: - Bankovnictví - Obchodní aktivity - Správa majetku - Pojišťovnictví 17

18 2.1. Bankovnictví V bankovnictví oceňujeme majetek především ve třech hlavních případech - Oceňování pro zajištění úvěru zástavou nemovitosti ale i movitým majetkem - Oceňování pro zajištění hypotečního úvěru - Oceňování pro zajištění úvěru při podnikatelském záměru Při oceňování při zajištění úvěru se musíme zabývat majetkem, speciálně nemovitým, několika aspekty, které nám napoví zda-li je vůbec nemovitost pro tento účel využitelná a jaká bude pravděpodobně její hodnota. Jsou to důležité body jako právní nezávadnost, technický stav nemovitosti, poloha a vliv okolí, role nemovitosti v záměru klienta, přístup k nemovitosti,.apod. A právě v technickém stavu nemovitosti můžeme využívat nákladové metody ocenění, samozřejmě s korigováním jejího opotřebení nebo naopak zhodnocení pokud by došlo v souvislosti se zástavou k technickému zhodnocení. Na tomto místě je třeba upozornit, že často dochází k záměně technického zhodnocení za náklady spojené s běžnou údržbou, když tyto chyby, ať již záměrné nebo nechtěné mají za důsledek jak odchýlení se od správné hodnoty majetku, tak při potenciální kontroledůsledek doměrků daní a pokut. Specifickým problémem je zajišťování hypotečních úvěrů, kde je přímo povinností zástava úvěru nemovitostí. Takové úvěry jsou financovány z prodeje hypotečních zástavních listů na peněžním trhu. Jednotlivé finanční ústavy si vytvořily zvláštní metodiky, které se, bohužel, dosud nepodařilo sjednotit pro celý hypoteční trh v normovanou metodiku, jež by byla akceptována všemi bankovními a hypotečními institucemi na českém trhu. Charakteristické je rovněž to, že peněžní ústavy určují osobu, která bude ocenění provádět, jakým způsobem jej bude oceňovat a jaký majetek je či není vhodný jako zástava hypotečního úvěru. Tuto praxi vnímám jako snahu bank získávat další finanční prostředky, protože každá banka má svou metodiku, zpracováno jiné softwarové prostředí, za které je nutné zaplatit, nejen při nákupu, ale i při obnovování ročních licencí, nemalou částku. Na druhou stranu je třeba konstatovat, že systém výběru odhadce se velmi zrychlil, protože smluvní odhadci dostanou elektronicky nabídku na zpracování ocenění a kdo se první do systému přihlásí, ten získává zakázku vypracování ocenění. 18

19 Přes tyto specifické nejednotnosti se téměř ve všech metodikách bank objevuje nákladová metoda ocenění zvláště pak při výstavbě nových domů a bytů. Takové stavby bývají v průběhu výstavby pravidelně navštěvovány odhadci, kteří na základě již uplatněných nákladů a fáze stavby povolují čerpání dalších prostředků na pokračování stavby. Na tomto místě je třeba apelovat na jejich neustálé vzdělávání a rozšiřování kvalifikace směrem ke sledování vývoje cen stavebních prací a materiálů, což jak jsem se v praxi přesvědčil, není pro mnohé z nich zrovna silná stránka. Větší důraz bank právě na sledování nákladů a posílení role nákladové metody v sektoru hypotečního a developerského financování by snížil množství rizikových úvěrů a důsledky finanční krize minulých let. Tímto se dostáváme k financování respektive k oceňování pro potřeby podnikatelského záměru, který má samozřejmě mnoho variant a pohledů, ale my se zaměřme na analýzu investičních nákladů, tedy prostředků na pořízení nového majetku ať již výstavbou či koupí. Zde je samozřejmě nákladová metoda neopomenutelná. Při koupi majetku musí odhadce, který by měl být dostatečně kvalifikován v oblast investičních nákladů, ocenit majetek právě z tohoto pohledu a dát investorovi pádný argument pro rozhodování o koupi nebo o tom zda.li by nebylo výhodnější nemovitost získat vlastní výstavbou. Ve variantě výstavby nemovitosti investorem, je úkolem odhadce sestavení struktury investičních nákladů, výpočet jednotlivých položek nebo posouzení relevantnosti předložených nabídkových rozpočtů Obchodní aktivity Pod tímto pojmem si představme prakticky všechny obchody založené na komerční bázi, tedy mezi podnikajícími subjekty nebo mezi firmami a občany. Patří sem jak běžné realitní obchody, tak akvizice a fúze firem, ale i portfoliové investice do realit. Rovněž zde, ale ne vždy nachází nákladová metoda ocenění své uplatnění 19

20 Akvizice a fúze V dnešní globální ekonomické realitě jsou akvizice a fúze M+A ( mergers and acquisitions ) běžnou věcí, formou, kterou nadnárodní či národní firmy penetrují nové trhy nebo posilují svůj podíl na domácím trhu samozřejmě pokud jim to státní regulátor povolí. Asi si nedovedeme představit, že by racionálně smýšlející management provedl M+A bez důkladného ocenění firem. Takové počínání by bylo nanejvýš podezřelé a jistě by vyvolalo zájem ze strany médií či vyšetřovacích orgánů v podezření jiných než legálních obchodních zájmů. Ocenění podniků při takovýchto obchodech však musí být komplexní nebo kombinované. Ocenění musí analyzovat jednotlivé části podniku z pohledu věcného a obchodního majetku a syntetizovat hodnotu obsahující prémii ze synergického efektu. Součástí komplexního ocenění by měla být oceněna i hmotná část podniku jako jsou budovy, pozemky, stroje a technologické celky. Zde najde opět uplatnění nákladová metoda zjištění hodnoty majetku čerpající důležité vstupy z účetních výkazů společnosti. Při M+A musíme rovněž analyzovat náklady na takovou transakci, do kterých zahrnujeme: Finanční náklady jako jsou úroky a poplatky spojené s pořízením kapitálu - Právní náklady na vypracování nutných smluv a poradenství - Marketingové náklady na reklamu a PR - Technické náklady, které zahrnují náklafy na úpravu majetku, jako je propojení částí majetku, nebo výstavbu některých dalších celků, sklady, linky..atd. Zde se opět uplatní nákladová metoda Nepeněžní vklad Naše právní normy umožňují vložit majetek do základního jmění firmy místo peněžních prostředků. Pro tuto variantu musíme ovšem angažovat znalce, který vypracuje znalecký posudek o ceně nemovitosti majetku. Ocenění majetku jako nepeněžitého vkladu musí být 20