Oceňování v property managementu

Transkript

1 Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra oceňování majetku Oceňování v property managementu Bakalářská práce Autor: Zuzana Sýkorová Oceňování majetku Vedoucí práce: Ing. Petr Ort, Ph.D. Praha Duben 2012

2 Prohlášení: Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci zpracovala samostatně a v seznamu uvedla veškerou použitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, že odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámena se skutečností, že se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací. V Praze dne Zuzana Sýkorová

3 Poděkování Ráda bych poděkovala panu Ing. Petru Ortovi, Ph.D. za pomoc při vedené své bakalářské práce a dále panu Michalu Holubovi za shánění informací pro praktickou část této práce.

4 Anotace Má bakalářská práce se skládá ze tří částí. První část je teoretická a obsahuje úvod do problematiky oceňování majetku a jeho užití v property managementu. Druhá - praktická část je ocenění 2 objektů bytová jednotka a bytový dům. Ve třetí části, která je analytická, rozebírám realitní trh v městských částech Praha Hlubočepy a Praha Bohnice / Troja. Annotation My thesis consists of three parts. The first part is theoretical and includes prologue into issues of the property valuation and its use in property management. The second practical part is valuation of two objects housing unit and apartment building. In the third part, which is analytical, I analyze the real estate in districts Prague Hlubočepy and Prague Bohnice / Troja.

5 Obsah A. Teoretická část... 2 Právní předpisy... 2 Cena a... 4 Cena administrativní... 4 Cena pořizovací... 5 Cena pořizovací reprodukční... 5 Cena tržní... 5 Metody oceňování... 6 Nákladový způsob ocenění... 6 Výnosový způsob ocenění... 7 Porovnávací metoda Přímé porovnání Nepřímé porovnání Faktory ovlivňující cenu nemovitostí Ekonomické faktory Politické a správní faktory Sociální a demografické faktory Fyzikální faktory Činnost znalců a odhadců + pojmy Znalci majetku Znalci /odhadci Property management Činnosti property managementu Efektivní využití prostoru Normy property managementu Správa nemovitosti Předpis záloh Oceňování v property managementu Facility management Assets management B. Praktická část Stanovení aktuální tržní hodnoty majetku Byt č. 515/ Stanovení aktuální tržní hodnoty majetku... 50

6 Bytový dům č.p. 627/5, 628/ C. Analytická část Analýza trhu Městská část Praha Městská část Praha Závěr Citovaná literatura... 79

7 Úvod Oceňování majetku je nedílnou součástí veškerého obchodování. Díky rostoucím požadavkům a nárokům na bydlení se zvyšuje poptávka i nabídka. Má bakalářská práce se dělí na tři části. V teoretické části se pokusím nejprve přiblížit základní pojmy a předpisy, které úzce souvisejí s hlavní tématikou. Zmíním se zde o rozdílu významů pojmů cena a, popíšu základní typy oceňování majetku, určím faktory, které ovlivňují cenu a pojmenuji osoby, zabývající se oceňováním. Dále vysvětlím, co vše obnáší property management a jak probíhá jeho samotné oceňování. Na závěr ještě zmíním související témata, kterými jsou facility a assets management. V dalším úseku se pokusím ocenit 2 stávající objekty. Jako první zde určuji tržní hodnotu bytové jednotky panelového bytového domu na Praze 8 a druhou stavbou je panelový bytový dům v Praze 5. Při oceňování použiji metodu porovnávací, příjmovou i nákladovou. Při analýze trhu se zaměřuji na oblasti, které se nacházejí u oceňovaných nemovitostí v předchozí části. Městská část Praha 8 Bohnice / Troja se nachází v severní okrajové části Prahy a Hlubočepy jsou na jihu. Porovnán je menší i větší typ stavby. Na závěr bych chtěla shrnout výsledky, ke kterým jsem během své bakalářské práce dospěla. 1

8 A. Teoretická část Právní předpisy Oceňování nemovitostí je specializovaná činnost, podléhající řadě pravidel, ať už se jedná o požadavky na vzdělání znalce (nebo odhadce), tak právním normám. Základní pojmy z oblasti oceňování nemovitostí jsou v českém právu jasně definovány a jakékoli nepřihlédnutí nebo dokonce nerespektování těchto norem nemůže být slučitelné s ověřovatelskou nebo odhadcovou činností. 1 Základní úpravu pojmu nemovitost nalezneme v 119 odst. 2 občanského zákoníku, který definuje nemovitost jako pozemky a stavby spojené ze zemí pevným základem 2. Ačkoli je nemovitost stále obchodovatelné zboží, je svým druhem výjimečné s následujícími specifiky 3 : Jsou co do své polohy a kompozice jedinečné. Maji nemovitý charakter a tudíž jsou nepřenosné a nepřemístitelné. Životnost pozemků je v podstatě neomezena, životnost staveb je značně vyšší než u jiného zboží. Ve srovnání s jiným zbožím je jejich cena nesrovnatelně vyšší. Celková plocha pozemků je limitovaná a nelze ji zvětšit. Přináší lidem užitek a z toho plyne všeobecně přijímaný názor, že je tudíž užitečné nemovitosti vlastnit a užívat. Svoji povahou a samotnou existenci ovlivňuji okolí, mimo rámec vymezeny hranicemi jejich vlastnických prav, takže je ve veřejném zajmu tyto vlivy regulovat. Tyto vlastnosti nemovitostí jsou všeobecně respektovány trhem, na němž působí obvyklé tržní síly nabídky a poptávky, které jsou ovlivňovány i dalšími faktory. Základními právními předpisy pro oceňování nemovitostí jsou: Zákon č. 40/1964 Sb., v platném znění kde jsou určeny předměty občanskoprávních vztahů (věci, práva či jiné majetkové hodnoty). Jak již bylo řečeno, dle 119 tohoto zákona lze věci rozdělit na movité a nemovité, odstavec dva poté charakterizuje nemovitosti jako pozemky a stavby, které jsou se zemí spojené pevným základem. Právě tento požadavek má význam pro praktické ocenění. Zákon č. 344/1992 Sb., katastrální zákon. Jde o soubor informací, zahrnující soupis a popis nemovitostí jednak co do jejich geometrického a polohového určení, jednak i do evidence vlastnických, 1 Zazvonil Z., Oceňování nemovitostí na tržních principech, zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník 3 Zazvonil Z., Oceňování nemovitostí na tržních principech,

9 jiných věcných práv a jiných právních vztahů. Zápis do katastru nemovitostí se řídí zákonem č. 265/1992 Sb. 4 Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), který upravuje jak způsoby oceňování nemovitostí, tak i věcí movitých práv a jiných majetkových hodnot a služeb. K tomuto zákonu se mimo jiné váže předpis č. 337/1992 Sb., ve znění pozdějších předpisů, který upravuje sankce postihy za nedodržení nebo porušení zákona 151/1997 Sb. Zákon rovněž neupravuje pozici znalce nebo jiného oceňovatele. Tento zákon připouští několik způsobů ocenění majetku, což bude zmíněno a popsáno níže. Prováděcí vyhláška č. 540/2002 Sb., kterou se provádí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů. Vyhláška stanoví ceny, koeficienty, přirážky a srážky k cenám a postupy při uplatnění způsobů oceňování věcí, práv, jiných majetkových hodnot a služeb. zákona č. 526/1990 Sb., o cenách, který uplatňuje, reguluje a kontroluje ceny výrobků, výkonů, prací a služeb pro tuzemský trh. Tento zákon v sobě obsahuje konkrétní definici ceny, definovanou takto: Cena je peněžní částka: a) sjednaná při nákupu a prodeji zboží b) zjištěná podle zvláštního předpisu k jiným účelům než k prodeji. 5 Zvláštním předpisem je zde myšlen zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Kromě těchto úprav je třeba mít na zřeteli i úpravy věcí s nimi úzce spojenými: Součástí věci dle smyslu 120 zákona č. 40/1964 Sb., v platném znění je vše co k ní podle povahy patří a nemůže být odděleno, aniž by byla věc znehodnocena 6. Příslušenství je samostatnou věci (tzv. vázána k věci hlavní), a naleží vlastníku věci hlavni a je jim určena k tomu, aby byla s hlavně věci trvale užívaná. Vlastníkem věci hlavni a příslušenství je ten samy subjekt. 121 odst. 2 uvádí, že příslušenstvím bytu jsou vedlejší místnosti a prostory určené k tomu, aby byly s bytem užívaný. Za vedlejší místnosti považujeme zpravidla komory, záchody, koupelny, šatny, spíže, předsíně či stavebně technicky oddělené kuchyňské kouty. Vedlejšími prostory uvažujeme například sklepní kóje. 7 4 Zazvonil Z., Oceňování nemovitostí na tržních principech, zákon č. 526/1990 Sb., o cenách odst. 1 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník 7 Bradáč, A., Fiala, J. Nemovitosti Oceňování a právní vztahy,

10 Cena a Cena jakožto směnná nemovitosti (popř. jakéhokoli statku nebo služby obecně), hraje v tržním prostředí nezastupitelnou roly. Ačkoli jsou významy slov a cena běžně zaměňovány nebo používány ve stejném smyslu slova, oba pojmy mají svůj ekonomický význam, který je odlišuje. V současné ekonomii je chápána jako schopnosti uspokojovat potřeby (čili generuje užitek) a cena exaktním vyjádřením finančních nákladů. Hodnota je obrazem návrhu či názoru, zatímco cena je dosažený či realizovaný fakt, případně cena administrativně nařízená nebo regulovaná. 7 První ekonom, který dal do souvislosti pojem nemovitosti a cena nemovitosti byl Alfred Marshall, který podle teorií tzv. neoklasické školy zastával myšlenku, že i cena může být v ideálním tržním prostředí shodná, nicméně zpravidla tomu tak nebývá. Jak již bylo řečeno, význam a funkce ceny jsou pro oceňování nemovitostí definovány v zákonech č. 151/1997 Sb. a zákoně č. 526/1990 Sb. Zásadně je však třeba si uvědomit, že výsledek tržního ocenění je závislý na účelu ocenění a v souladu s ním by měl být zvolen i jeho název. 8 Kromě ryze tržní ceny rozeznáváme i jiné druhy cen, které se liší jak způsobem ocenění, tak oblastí využití. Mezi nejdůležitější typy cen, kromě tržní můžeme zařadit: Cena administrativní Cena pořizovací Cena pořizovací reprodukční Cena administrativní V souvislosti s fiskálními zájmy státu vyvstává potřeba zjistit daňový základ, ke kterému je využívána cena nemovitostí. 9 Je tedy záhodno pro takový výpočet vytvořit jasná pravidla daná právní normou, která bude nemovitost oceňovat jednoznačně, pokud možno jednoduše a pravdivě. Bohužel, jakýkoli pokus obsáhnout celé proměnlivé tržní prostředí jediným vzorcem je nemožné. Proto zavádíme pojem administrativní cena, která je zjednodušeným obrazem ceny tržní a v ideálním případě se jí významně přibližuje. Jde tedy o uměle vytvořenou cenu, která však v praxi má jen málo společného s cenou objektivní. To však neznamená, že by administrativní cena v oblasti oceňování neměla své místo, naopak, její funkce je velmi důležitá a v dnešním transformačním období je zřejmě 8 Bradáč, A., Fiala, J. Nemovitosti Oceňování a právní vztahy, Bradáč, A., Fiala, J. Nemovitosti Oceňování a právní vztahy,

11 nezastupitelná 10. Je však nutné důsledně respektovat její pravý význam. V České republice je právním předpisem, na jehož základě je stanovována administrativní cena nemovitosti zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a dalšími doprovodnými vyhláškami. Zákon o oceňování majetku se použije v následujících situacích 11: Odkazují platné předpisy na cenový nebo zvláštní předpis pro ocenění majetku nebo služby k jinému účelu než prodeji stanoví tak příslušný orgán v rámci svého oprávnění dohodnou se tak strany Jedná se o účely stanovené zvláštními předpisy Zákon se dále použije vždy, když se v jiném zákoně objeví dikce cena zjištěná podle platných cenových předpisů nebo je na toto jiný odkaz ať už na zákon č. 151/1997 Sb., nebo jiný. Cena pořizovací Jedná se o cenu, za kterou byla nemovitost pořízena (bez odpočtu opotřebení). Jedná se tedy o cenu historickou. Tato cena obvykle figuruje v účetních výkazech. Cena pořizovací reprodukční Tato cena nám dává informaci, za jakou cenu bylo možné získat stejnou nebo porovnatelnou nemovitost v době ocenění (bez odpočtu opotřebení). Jedná se tedy o obdobu historické cenu, aplikovanou na jinou nemovitost. Cena tržní Cenou tržní rozumíme cenu, za kterou je možné získat stejnou nebo podobnou nemovitost na stejném místě a ve stejnou dobu. Tržní cena je přímo zákonem definována v 2 odst. 1 zákon o oceňování majetku takto:,,majetek a služba se oceňuji obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiny způsob oceňovaní. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytovaní stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni oceněni. Přitom se zvažuji všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolnosti trhu, 10 Tamtéž 11 Kokoška, J. a kol. Oceňování nemovitostí, díl III. Oceňování obvyklou cenou,

12 osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. 12 Tržní cena je vypočtena porovnáním již realizovaných prodejů podobných nemovitostí v blízkém okolí, pokud jsou tyto informace dostupné a pokud mají dostatečnou relevanci. Pokud tyto informace neexistují, nebo by jejich získání vyžadovalo velké náklady a úsilí, zpravidla se ocenění provádí na principu nákladového nebo výnosového způsobu (viz níže). Zákon připouští i jiné způsoby ocenění, např. podle jmenovité či kurzové hodnoty, tyto způsoby jsou však pro oceňování nemovitostí bezpředmětné. Metody oceňování Ilustrace 1: Zdroj: nemovitosti-z-pohledu-bank-a-pojistoven/ Nákladový způsob ocenění Jeden ze způsobů ocenění nemovitosti, který je používán v případě, že není možné použít způsob porovnávací. "Nákladová je reprodukční cena věci, která je snížena o adekvátní opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání. Ve výsledku je pak snížena o náklady vynaložené na opravy vážných závad znemožňujících okamžité užívání věci." 13 "Nákladová metoda ocenění předpokládá, že objektivně uvažující kupující za standartní situace nebude ochoten zaplatit atit vyšší cenu, než by činili náklady na výstavbu nemovitosti stejného rozsahu, parametrů a užitečnosti v době ocenění včetně nákladů na její uvedení do 12 2 odst. 1. zákona č. 151/1990 Sb., o oceňování majetku 13 Kokoška, J. a kol. Oceňování nemovitostí, díl III. Oceňování obvyklou cenou,

13 požadovaného technického a funkčního stavu." 14 Další předpoklad tkví ve faktu, že objektivně uvažující kupující při příliš vysoké ceně raději realizuje koupi substitutu (čili nemovitosti s podobnými funkčními a technickými vlastnostmi), než původní poptávanou nemovitost. Tento způsob je preferován v případě, kde je kalkulována určitá náhrada (např. pro potřeby pojišťovnictví). Při oceňování nemovitosti (stavby) nákladovým způsobem se vychází ze základen cen za dané měrné jednotky (m 2, m 3 ) za jejich pořízení, která je patřičně upravena o další tržní efekty, které mohou být způsobeny polohou, velikostí stavby, prodejností, případným vybavením apod. Obecně se dá říci, že tato metoda je tím spolehlivější, čím je nemovitost (stavba) novější. Čím déle na ni působí okolní vlivy, ať už technické, které způsobují opotřebení, tak tržní, které mohou velkou měrou ovlivňovat její cenu, tím nespolehlivěji se tato metoda stává. V současnosti by například bylo krajně sporné oceňovat stavby v centru Prahy (pomineme památky, tam je situace ještě mnohem komplikovanější), které jsou často z předminulého století, nákladovou metodou. Výnosový způsob ocenění Výnosový způsob ocenění je založen na propočtu budoucích cash flow, které může vlastnictví nemovitosti přinést (nájem u staveb, popř. renta u pozemků). Tyto peněžní toky jsou diskontovány, přesný diskont se může lišit, podle informace, jakou chce oceňovatel získat (viz níže). Čistý cash flow je výsledná suma čistého peněžního přínosu, je tedy očištěna od několika vlivů. V zásadě lze rozeznávat 4 druhy výnosů z nemovitostí, přičemž každý další je očištěn od reálných problémů, které obsahuje předchozí výnos. Potenciální hrubý výnos Jedná se o výnos, který nemovitost generuje za dané časové období, pokud je plně využívaná nájemcem/nájemci. Neobsahuje očištění od provozních nákladů, nájem volíme podle tržní situace a specifických podmínek, které se k nemovitosti váží (lepší/horší poloha, technické opotřebení apod.). Výše nájemného (renty je obvykle sjednána smluvně mezi pronajímatelem a nájemcem. "Jako zvláštní formu smluvního nájemného lze zmínit nájemné regulované, jehož hlavní podstatou je ochrana nájemníků prostřednictvím zákonných prostředků." 15 Regulované nájemné bylo běžným jevem po roce 1989, nicméně v poslední době se přechází k deregulaci a nájmy se začínají přibližovat tržní úrovni. Například při deregulaci v hlavním městě (a nejen tam) stoupl nájem v řádu násobků oproti situaci před deregulací. 14 Zazvonil Z., Oceňování nemovitostí na tržních principech, Zazvonil, Z. Výnosová nemovitostí,

14 Efektivní hrubý výnos Efektivní hrubí výnos dostaneme, pokud od potenciálního hrubého výnosu odečteme výpadky nájemného, vzniklé z důvodů nevyužití části nemovitosti nebo nezaplacení nájemného. Čistý provozní výnos Čistý provozní výnos dostáváme, pokud od efektivního hrubého výnosu odečteme veškeré provozní náklady a náklady spjaty s fungováním a provozem nemovitosti. Pokud je nemovitost plně ve vlastnictví provozovatele, čistý provozní výnos je finální podoba cash flow. Čistý provozní výnos po odpočtu splátek Pokud provozovatel zatížil svou nemovitost úvěrem, popřípadě si na pořízení nemovitosti půjčil, je nutné pro výpočet konečného cash flow odečíst splátky tohoto úvěru. Pokud si provozovatel zřídil úvěr za účelem nákupu nemovitosti, kterou hodlá pronajímat, je zřetelné, že součet nájmů plynoucí mu z provozování nemovitosti musí být dlouhodobě vyšší, než splátky. Ilustrace 2: Vztah mezi výnosy z nemovitosti Tímto postupem může oceňovatel získat dobrý přehled o potencionálních budoucích cash flow. Ale jak již bylo zmíněno, je nutné získat i informaci o výši úrokové míry, kterou budou budoucí cash flow diskontovány. Zde hraje ústřední roli vlastník. Ten posuzuje diskontní míru podle nákladů 8

15 obětovaných příležitostí. V takovém případě má několik možností, pokud si nechce nemovitost ponechat (ponechání si nemovitosti může být rovněž naprosto racionální rozhodnutí): Získané peníze uložit do banky Za získané peníze nakoupit státní dluhopisy Získané peníze využít na finančních trzích Získané peníze využít jinak Úroková míra se spočítá jako potenciální možné zhodnocení po očištění od inflace. Je tedy možné, že úroková míra bude jak kladná (prodávající investuje se zhodnocením 6,9%, inflace bude 1,9% (rok 2011), reálné zhodnocení je 5%), tak i záporná (prodávající uloží svůj kapitál do banky s úrokem 0,1%, inflace je stále 1,9%, reálné znehodnocení je 1,8%). Diskontní faktor bude následně úroková míra plus jedna (viz vzorec níže). Je na první pohled zřejmé, že takový výpočet bude počítat s predikovanými čísly, přičemž není žádná záruka, že tyto predikce dojdou naplnění. 1 Kde FCF (free cash flow 16 ) je čistý provozní výnos po odpočtu splátek i je předpokládané zhodnocení kapitálu n je předpokládaný počet let provozuschopnosti nemovitosti (může být kalkulován různě, např. podle odpisového plánu, tj. u nové nemovitosti 30, popř. 50 let v závislosti na konkrétní nemovitosti. Pro úplnost dodejme, že pozemky se neodepisují a kalkulace ceny by se např. stanovovala jako perpetuita 17 ). P je výsledná cena Vklad do banky Pokud se prodávající rozhodne získaný kapitál vložit do banky, měl by s přihlédnutím k inflaci počítat s tím, že jeho kapitál se bude v průběhu času znehodnocovat. Takové osobě se vyplatí si spíše nemovitost ponechat, protože mu snáze přinese vyšší zhodnocená, než úročení v bance. 16 Marek, P. a kol., Studijní průvodce financemi podniku, Hodnota nekonečné řady splátek 9

16 Investice do státních dluhopisů V současné době je výnos z pětiletých státních dluhopisů 3,09% ročně. S přihlédnutím k inflaci je pravděpodobné, že peníze se ani výrazně nezhodnotí, ani neznehodnotí, takový investor tedy zůstane "na nule". Investice na finančních trzích Předpokládejme, že prodávající je průměrný investor a aby minimalizoval riziko, nakupuje na pražské burze index PX. Ten má průměrné zhodnocení 6,9% ročně. Po odečtení inflace prodávající zhodnotil svůj majetek. Pro to, aby se prodávající rozhodl ponechat si nemovitost, je třeba, aby nájemné představovalo potenciálně větší míru zhodnocení, než prodej nemovitosti a následná investice. Nutno ovšem podotknout, že výnos 6,9% je historický údaj a není nijak zaručeno, že dojde naplnění i v budoucnu. Alternativní využití kapitálu Pokud chce prodávající investovat peníze do rizikovějších instrumentů (investice do akcií, komodit, investice do nového podnikání), může být vypočtená úroková míra velmi variabilní, nicméně stále platí, že nabídka pocházející z tohoto výpočtu se musí střetnout s poptávkou. Lze obecně říci, že prodávající je další složka, která ovlivňuje samotné ocenění nemovitosti tak, že zvažuje možné potenciální užitky a náklady obětovaných příležitostí. Tak rozhoduje o tom, zda považuje kapitál vázaný v nemovitosti za rentabilní, či nikoli a nemovitost prodá či neprodá. Tento prvek ocenění je značně subjektivní a je v každém konkrétním případě odlišné, jak velkou hraje roli. Porovnávací metoda Ocenění nemovitosti porovnáním je běžnou praxí v oblasti oceňování nemovitostí a ve většině případů nejlépe odráží skutečnou tržní situaci, čili nejlépe se přibližuje tržní ceně. Metoda je založena na obecném předpokladu, že jsou-li dva nebo více subjektů ve většině shodné, obdobné nebo podobné, měli by být shodné, obdobné nebo podobné i jejich parametry zbývající. Protože v případě nemovitostí o plnou shodu v žádném případě nemůže jít vzhledem k jejich jedinečnosti a neopakovatelnosti, vyplívající z jejich nepřemístitelné polohy, lze v tomto zvláštním segmentu trhu porovnání založit pouze na podobnostech či obdobě, neboť absolutní shodnost je již předem 10

17 vyloučena." 18 Porovnávací metoda tak stojí na principech porovnání kvalitativních a kvantitativních rozdílů nemovitostí a tyto odlišnosti promítnout do finálního ocenění. Porovnávací metoda netrpí omezeními jako metody nákladové a výnosové, tkvící v tom, že obě tyto metody se striktně zaměřují na část života nemovitosti. Nákladová metoda ocenění pohlíží pouze zpět, bez v úvahu pořizovací náklady, opotřebení apod., zatímco výnosová metoda pohlíží pouze vpřed a hodnotí potenciální budoucí přínos z vlastnictví. Pro porovnávací přístup je důležitý princip ovlivňování hodnoty vnějšími vlivy, které platí prakticky u všech typů nemovitostí. 19 Vnější vlivy mohou mít ráz širokého ekonomického vývoje, tak i externalit mající krátký geografický dosah. Odhadce musí analyzovat sousední prostředí porovnávaných nemovitostí, aby identifikoval všechny podstatné vlivy a to nejen současné, ale i hrozby a příležitosti, které se mohou vyskytnout v předvídatelné budoucnosti. 20 Pro aplikaci porovnávacího přístupu je velmi příznivé takové prostředí, v němž působí konformní podmínky. Konformní princip využívá poznatku, že postupným vývojem se v určitých lokalitách projevuje tendence ke shodě, rozdíly mezi nemovitostmi se stírají a jejich parametry včetně cen se ustalují na podobných hodnotách. Zároveň zde obvykle ceny nemovitostí na vnější vlivy reagují hromadně stejným způsobem. 21 V konečném důsledku můžeme porovnávací metodu rozdělit do dvou podmetod: porovnání přímé a nepřímé. Přímé porovnání Při oceňování přímou porovnávací metodou odvozujeme cenu oceňované nemovitosti od konkrétní nemovitosti, jejíž cenu známe (např. z předchozího obchodování). Přímá metoda porovnání se je v literatuře označována i jako párová analýza. V praxi je obvyklé, že přímá metoda při ocenění jedné nemovitosti je provedena několikrát s komparací co největšího počtu porovnatelných objektů. Nepřímé porovnání Pro nepřímé porovnání je nutné shromáždit zpravidla více dat než pro porovnání přímé. Tato data jsou shromažďována o zobchodovaných obdobných nemovitostech a cena se následně určí jako průměrná cena z těchto obdobných nemovitostí, případně je ještě korektorována pro specifické 18 Zazvonil, Z., Porovnávací nemovitostí, Zazvonil, Z., Porovnávací nemovitostí, Zazvonil, Z., Porovnávací nemovitostí, Zazvonil, Z., Porovnávací nemovitostí,

18 vlastnosti. Díky většímu statistickému vzorku je možnost špatného odhadu menší. Metoda sama o sobě samozřejmě nemůže zastupovat zodpovědnou činnost oceňovatele a je na něm, aby vybral vhodné nemovitosti k porovnání. Primární zdroj dat pro porovnání jsou kvalitativní znaky, kvantitativní už v menší míře. Protože si při nepřímé metodě obvykle nevystačíme s porovnáváním nejbližších nemovitostí, je třeba získat informace i z jiných zdrojů. Zde má oceňovatel několik možností. Buď informace získá z internetových stránek realitních kanceláří, jiných internetových stránek nebo periodik. Tyto informace jsou poměrně dobře dostupné. Nicméně není zaručeno, že zde oceňovatel získá všechna potřebná data. Druhou možností je získat informace na katastrálních a stavebních úřadech. Třetí a často nejlepší možností je využít databází. V podmínkách České republiky rozlišujeme dva typy externích databází: databáze obchodovatelných cen nemovitostí a databáze sekundárních dat. První slouží pro potřeby tržního ocenění, druhá skupina vyhovuje spíše potřebám státní správy. Jako konkrétní příklady externích databázi jmenujme tyto: Registr porovnávacích nemovitostí České republiky Cenové mapy stavebních pozemků (vytvářeny a spravovány obcemi, přičemž ceny uvedené v cenových mapách jsou závazné pro administrativní ocenění) Databáze Českého statistického úřadu (data získána na základě informací od finančního úřadu) Z literatury můžeme vyčíst konkrétní databáze spravované firmami: Databáze MOISES o jde o informační systém založený firmou REAiA consulting s.r.o. se sídlem v Kroměříži, 22 jehož cílem je shromažďování, zpracovávání, uchovávání a zpřístupňování dat o uskutečněných obchodech s nemovitostmi v ČR. o Databáze pracuje s předpokladem, že trh nemovitostí je trhem s využitelnými prostory, přičemž každý prostor je definován především kvalitou, polohou a velikostí. Databáze rozlišuje 7 základních segmentů (6 typů objektů a pozemky). Tyto jsou dále členěny podle dalších charakteristik na další podtypy. Databáze cen a nájmů bytů IRI o Ceny bytů a výše jejich nájemného ve statutárních a bývalých okresních městech ČR monitoruje od r Institut regionálních informací s.r.o. se sídlem v Brně. 23 Databáze průmyslových zón v ČR o Touto databází disponuje Agentura pro podporu podnikání a investic CzechInvest, a je koncipována pro pobídkové účely se zaměřením na zahraniční investory. Databáze 22 REAiA consulting, ing. Ludvík Šnojdr, dostupné na 23 Internetové stránky společnosti Iri. Dostupné dne na 12

19 obsahuje kvalitativní a kvantitativní faktory a orientační ceny pozemků a nabízené výše nájemného. Faktory ovlivňující cenu nemovitostí Ocenění nemovitostí je kromě zjevných kvalitativních a kvantitativních vlastností nemovitosti ovlivněno i okolními faktory. Takových faktorů by mohl být velice dlouhý výčet, proto se budu níže věnovat jen těm nejdůležitějším. Je třeba si uvědomit, že všechny zmíněné faktory působí nejen na straně nabídky, ale také i poptávky, proto i malý vliv okolí může mít na finální cenu dramatický dopad. Pokud rozvedeme ekonomický pohled poptávky a nabídky, výsledná cena bude nejvyšší cenou, kterou bude ochoten poptávající zaplatit, a nejnižší cenou, kterou je ochoten nabízející akceptovat. Protože se nedá očekávat, že poptávající a nabízející se se svými zájmy neprotnou dokonale, je pravděpodobné, že výsledná cena se bude pohybovat v určitém intervalu. Faktory, které mohou a budou ovlivňovat cenu, můžeme rozdělit na 4 oblasti: Ekonomické faktory Politické a správní faktory Sociální a demografické faktory Fyzikální faktory Ekonomické faktory Jeden z nejdůležitějších faktorů ovlivňující cenu nemovitostí je bohatství obyvatel. V rámci ekonomických faktorů jsou zmiňovány například zaměstnanost, kupní síla, životní úroveň, možnosti financování, či inflace a úroková míra. Jednoduše řečeno, čím bohatší obyvatelé, tím vyšší tržní cena nemovitostí na trhu bude. K dostatku prostředků na koupi nemovitosti vede několik cest, které úzce souvisí s ekonomickými faktory, zde stručně popíši nejdůležitější z nich: Zaměstnanost Jeden z nejdůležitějších zdrojů příjmů je pro domácnosti zaměstnání. Rozdíly mezi zaměstnaností se projeví i v demografických faktorech, ale obecně se dá říci, že oblasti s vyšší mírou zaměstnanosti skýtají za jinak stejných podmínek výše tržně ohodnocené nemovitosti. 13

20 Kupní síla Ekonomický faktor úzce související se zaměstnaností. Jakkoli může být zaměstnanost vysoká, při koupi nezbytných statků může domácnost ztrácet tak velké množství kapitálu, že i přes pravidelný příjem není schopna financovat koupi nemovitosti. Proto například v případě oblastí, kde je zaměstnanost především z řad nekvalifikované pracovní síly bude tržní ocenění nižší za jinak stejných podmínek. Tento efekt samozřejmě funguje i v opačném směru, při koncentraci velmi kvalifikované pracovní síly. Možnosti financování Jako každý investiční projekt je možné koupi nemovitosti financovat z vlastních i cizích zdrojů. Protože trh nemovitostí funguje, jsou při pohledu na jiné trhy s vysokými pořizovacími cenami, je cesta financování cizím kapitálem běžná, ať už se jedná o standartní nebo hypoteční úvěr, popřípadě stavební spoření. Stavební spoření je jednou z nejvíce oblíbených forem spoření financí k bydlení. Zákon č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření přesně vymezuje, za jakým účelem může stavební spořitelna poskytnout úvěr ze stavebního spoření. Nicméně je třeba připomenout, že státní podpora se v posledních letech snižuje a rovněž se zvýšila doba fixace z 5 na 6 let. V tuto chvíli sice vznikají nové smlouvy na stavební spoření, nicméně je jich daleko méně než v minulosti a jejich zhodnocení je nižší. Politické a správní faktory Politické a státní faktory nastavuje a upravuje stát, případně region. Ze strany státu to může být daňová politika a ochrana životního prostředí, stavební řád, ze strany regionu to může být územní plánování. Opět pro názornost uvedu jen několik příkladů: Územní plánování Územní plánování se dívá na zastavěnou plochu, nebo plochu určenou k zastavění. Znamená to, že pokud na ploše má být postaveno několik staveb, územní plánování zohledňuje vztah mezi nimi a i mezi sousedními pozemky. Územní plánování soustavně a komplexně řeší funkční využití a prostorové uspořádání území, stanoví zásady jeho organizace a věcně a časově koordinuje výstavbu a jiné činnosti ovlivňující rozvoj území. Jeho cílem je vytvářet předpoklady pro dosažení obecně přijatelného konsensu o účelném využití a uspořádání území s ohledem na ochranu přírodních, 14