Znalecký posudek č /2013

Transkript

1 Znalecký posudek č /2013 č.j. 180 EX 1139/12 O obvyklé ceně nemovitosti bytové jednotky č. 1237/5 s příslušenstvím, zapsané na LV 6400, k.ú. Most II, v obci Most, okres Most, kraj Ústecký ve vlastnictví: Helena Stehlíková, Růžová 1237/2, , Most. Povinná se k prohlídce nemovitosti dostavila, vstup do nemovitosti umožnila, základní informace o vývoji nemovitosti podala. Objednatel posudku: Mgr. Zuzana Sobíšková Exekutorský úřad Praha 6 Bělohorská 270/ Praha 6 Účel posudku: Stanovení ceny nemovitostí a jejich příslušenství vymezených v exekučním příkaze soudního exekutora. Podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Daniel Jakwerth Skřivánčí Trutnov tel.: Ocenění obsahuje 10 stran a 6 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Jeden výtisk je uložen v archivu odhadce. V Trutnově, Vyhotovení č.

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Znaleckým úkolem je ocenit nemovitost bytové jednotky č. 1237/5 s příslušenstvím, zapsané na LV 6400, k.ú. Most II, v obci Most, okres Most, kraj Ústecký ve vlastnictví: Helena Stehlíková, Růžová 1237/2, , Most. Úkolem znalce je: - stanovit cenu obvyklou cenu nemovitosti v čase a místě - cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených Obvyklou cenu nemovitostí nelze spočítat podle žádných matematických vztahů. Je možné ji stanovit pouze na základě aplikace podrobné znalosti místního trhu s nemovitostmi na konkrétní oceňovanou nemovitost. Podkladem pro stanovení obvyklé ceny bývá nejčastěji stanovení následujících hodnot: - věcné hodnoty nemovitostí - srovnávací hodnoty nemovitostí - výnosové hodnoty nemovitostí Administrativní - Věcná hodnota Cena pro toto ocenění byla stanovena na základě vyhlášky ministerstva financí č. 3/2008 Sb. a zákona 151/1997 Sb., v platných zněních ke dni ocenění. Touto metodou jsou podrobně oceněny všechny stavby hlavní a pozemky. S ohledem na účel ocenění nejsou dle platné vyhlášky oceněny případné vedlejší stavby, garáže, studny, trvalé porosty, neboť cena zjištěná má pouze pomocný indikační charakter (pokud jsou tyto položky popsány, jsou zahrnuty do obvyklé ceny jako příslušenství k věci hlavní). Srovnávací hodnota Srovnávací cena je výsledkem cen nedávno uskutečněných prodejů nebo nabídek k prodeji nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Podmínkou srovnání je jednak existence rozvinutého trhu s nemovitostmi, jednak přístup k informacím o sjednaných cenách. Výsledná srovnatelná hodnota je cena, za kterou by mohla být nemovitost prodána v daném místě a čase. Výnosová hodnota Výnosový způsob ocenění vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu. Tento způsob ocenění se provádí u nemovitostí pronajatých. Obvyklá cena je znalcem stanovena na základě skutečností, které jsou v posudku uvedeny a dále na základě úvah znalce, které nelze doložit, protože jsou duševními pochody a jsou dány zkušenostmi. Lze je jistým způsobem doargumentovat proti položeným otázkám. Nelze však předem na nepoložené otázky v posudku argumentovat nebo odpovědět. Po zvážení těchto zjištěných skutečností jsem stanovil cenu, která je mým názorem. Dražba nemovitosti, pokud se jí zúčastní dostatečný počet zájemců a nenastanou mimořádné podmínky, by měla tuto obvyklou cenu, stanovenou znalcem v rozumném intervalu potvrdit. Po uvážení všech okolností zjištěných při prohlídce a dalších skutečností včetně vývoje trhu nemovitostí (stagnace) je stanovena obvyklá cena. 2. Informace o nemovitosti název: Bytová jednotky č. 1237/5 v bytovém domě v čp. 1237/2 s příslušenstvím adresa: Helena Stehlíková, Růžová 1237/2, , Most kraj: Ústecký okres: Most obec: Most katastrální území: Most II počet obyvatel obce: Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, , mob , D.Jakwerth@seznam.cz 2 Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti povinné. Povinná se k prohlídce nemovitosti dostavila, vstup do nemovitosti umožnila a základní informace o vývoji nemovitosti podala. Znalci byl umožněn přístup do nemovitosti. Podklady a informace o vývoji nemovitosti znalec zjišťoval v místě. Byla provedena fotodokumentace a částečné zaměření. Získané podklady prohlídkou považuji dostatečné pro stanovení ceny obvyklé. 4. Podklady pro vypracování posudku Usnesení z č.j. 180 EX 1139/12-25 Výpis z katastru nemovitostí LV 6400 k.ú. Most II ze dne Výpis z katastru nemovitostí LV 5267 k.ú. Most II ze dne Kopie katastrální mapy z webu nahlížení do KN Situace Skutečnosti zjištěné při prohlídce dne Vlastnické a evidenční údaje Nemovitosti zapsané na LV 6400 jsou ve vlastnictví dle zápisu: Kraj: Ústecký Obec: Most Katastrální území: Most II (699594) List vlastnictví číslo: 6400 Vlastník: Stehlíková Helena Růžová 1237/2, Most Nemovitosti nemají práva k jiným nemovitostem. Nemovitosti mají omezená vlastnická práva, která nebudou prodejem nemovitostí zrušena. - věcné břemeno měřiče tepla - nejedná se o závadu ve smyslu ocenění - neoceňuje se Nemovitosti mají omezená vlastnická práva, která budou prodejem nemovitostí zrušena: - nařízení exekuce 1x, - zástavní právo exekutorské 1x, - exekuční příkaz k prodeji 1x 6. Dokumentace a skutečnost Jiná dokumentace nebyla předložena, předaná dokumentace souhlasí se skutečností. 7. Celkový popis nemovitosti Poloha nemovitostí v obci: Nemovitost bytové jednotky v panelovém bytovém domě s příslušenstvím zapsaná na LV 6400 se nachází 500 m jihovýchodně od centra obce v rozptýlené zástavbě na sídlišti panelových bytových domů a zástavby rodinných domků v ulici Růžová v samostatně stojícím panelovém bytovém domě na mírně svažitém terénu. Občanská vybavenost je v centru obce cca do 0,5 km. Objekt bytového domu je panelový o 13 podlažích. Objekt má výtah, v 1. PP jsou sklepy a na každém dalším podlaží jsou bytové jednotky. Přístup a příjezd je ze zpevněné komunikace, parkování osobních automobilů je možné rovněž na západní straně objektu. Do objektu jsou přivedeny sítě: elektřina, vodovod a kanalizace. Plyn je rovněž zaveden. Vytápění je centrální dálkové. Zateplení objektu bylo provedeno v roce 2008, okna jsou plastová s izolačním dvojsklem Střecha je plochá s krytinou z asfaltových svařovaných pásů s posypem nebo PVC folie. Objekt pochází z roku Oceňovaná bytová jednotka s podílem na společných částech domu a pozemků je o dispozici garsoniéra 2+1 o ploše 49,3 m 2. Byt je krajový, v 1. NP. Součástí bytové jednotky je sklepní kóje. Vytápění bytové jednotky je ústřední dálkové, ohřev vody je rovněž centrální. Koupelna je s neobezděnou vanou a umyvadlem, s jádrem z umakartu bez keramických obkladů. WC je přístupné z koupelny, splachovací. Vybavení bytu je původní dožité silně opotřebené. Kuchyň je vybavená starší kuchyňskou linkou, plynovým sporákem s digestoří. Dispozice bytu: chodba, 2x pokoj, koupelna, WC, kuchyň, lodžie. Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, , mob , D.Jakwerth@seznam.cz 3

4 Pozemky pod objektem jsou zastavěny objektem, jsou ve spoluvlastnictví vlastníků bytových jednotek. Přístup a příjezd je z veřejného pozemku. 8. Obsah posudku Pozemek a) Pozemky 1) Pozemky Byt b) Byt 1) Bytová jednotka v čp. 1237/5 c) Ocenění porovnávací metodou Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, , mob , D.Jakwerth@seznam.cz 4

5 B. Odhad Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Popisy objektů Pozemek a) Pozemky 1) Pozemky Oceňovaný stavební pozemek je zastavěn stavbou bytového domu a jsou ve spoluvlastnictví vlastníků bytových jednotek. Tyto pozemky jsou neoddělitelnou součástí bytové jednotky a odpovídající podíl je oceněn jako její součást. Při ocenění byla za výhodnou polohu a zasíťování plynem provedena přirážka. Pozemek je na upraveném terénu. Byt b) Byt 1) Bytová jednotka v čp. 1237/5 Bytová jednotka 2+1 se nachází v panelovém bytovém domě bez výtahu. Přístup do objektu a bytu není bezbariérový. Vybavení bytu je původní, byt je ve zhoršeném technickém stavu. Okna jsou plastová s izolačním dvojsklem, dveře jsou hladké z materiálu na bázi dřevní hmoty do ocelových zárubní. Podlahy jsou betonové se standardními krytinami, PVC a koberci. Topení je ústřední dálkové. Kuchyň je vybavena kuchyňskou linkou, plynovým sporákem s digestoří. WC je splachovací, ohřev vody je centrální dálkový. Plyn je zaveden. Na balkoně je položena keramická dlažba. Pozemek pod objektem je ve spoluvlastnictví vlastníků bytových jednotek. Objekt byl částečně revitalizován. Byla provedena výměna oken 2008 a opravena fasáda. Objekt pochází z roku cca Ocenění Pozemek a) Pozemky a.1) Věcná hodnota podle vyhlášky 450/2012 Sb. a.1.1) Pozemky 28 Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 500, Kč. Cena je určena podle písm. g): Most. 28 odst. 2 Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby + 10 % 1,100 Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu + 5 % 1,050 Koeficient změny cen staveb K i : 2,131 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] zastavěná plocha a nádvoří 6257/ , 1 230, ,03 Pozemky zjištěná cena: ,03 Kč Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, , mob , D.Jakwerth@seznam.cz 5

6 Byt b) Byt b.1) Věcná hodnota podle vyhlášky 450/2012 Sb. b.1.1) Bytová jednotka v čp. 1237/5 25 Podlahové plochy bytu (PP): Plocha [m 2 ] Název Výpočet plochy celková koef. započítaná pokoj 2,79 4,38 12,22 1,00 12,22 pokoj 5,0 3,18 15,90 1,00 15,90 chodba 1,3 2,53+1,51 1,5 5,55 1,00 5,55 koupelna a WC 1,6 1,52+0,75 1,16 3,30 1,00 3,30 kuchyň 2,0 2,55 5,10 1,00 5,10 balkon 2,8 1,42 3,98 0,17 0,68 komora 1,28 1,3 1,66 1,00 1,66 sklep 1,0 2,0 2,00 0,10 0,20 49,71 44,61 Určení základní ceny za m 2 dle přílohy č. 19, tabulky č. 1: Kraj: Ústecký Obec: Most Počet obyvatel: Indexovaná prům. cena (IPC): , Kč/m 2 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Exekuční tituly negativně ovlivňují hodnotu nemovitosti. Popis znaku Hodnocení znaku T i 1 Situace na dílčím (segmentu) trhu II. Poptávka nižší než nabídka 0,05 s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve 0,00 spoluvlastnictví) 3 Vliv právních vztahů na prodejnost I. Negativní 0,05 (např. prodej podílu, pronájem) 3 Index trhu (I T = 1 + T i): 0,900 i=1 Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 6 Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Poloha nemovitosti III. Souvisle zastavěné území obce 0,00 2 Význam lokality v obci, oblasti, II. Bez vlivu 0,00 okresu 3 Okolní zástavba a životní prostředí III. Převažující objekty pro bydlení 0,00 4 Dopravní spojení II. Dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní 0,00 spojení 5 Parkovací možnosti v okolí II. Omezené 0,00 nemovitosti 6 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 7 Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti III. Bez vlivu 0,00 8 Vlivy neuvedené 8 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy (I P = 1 + P i): 1,000 i=1 Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, , mob , D.Jakwerth@seznam.cz 6

7 Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 19, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku V i 1 Typ stavby III. Budova - panelová, zateplená 0,00 2 Společné části domu II. Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, 0,00 sklad 3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 0,00 4 Umístění bytu v domě II. Ostatní podlaží nevyjmenované 0,00 5 Orientace obyt. místností ke světovým II. Ostatní světové strany - částečný výhled 0,00 stranám 6 Základní příslušenství bytu II. Příslušenství částečné nebo úplné mimo byt nebo 0,10 umakartové bytové jádro 7 Další vybavení bytu a prostory užívané III. Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora 0,00 spolu s bytem nebo sklepní kóje (sklep) 8 Vytápění bytu III. Dálkové, ústřední, etážové 0,00 9 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 10 Stavebně-technický stav IV. Byt ve špatném stavu - (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) 0,65 * * Kategorie stavby: C - stáří od 30 do 50 let včetně (0,8) Úprava koeficientu (s): 0,05 Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V 10 : 9 0,85 Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 10): i=1 0,497 Index cenového porovnání (I = I T I P I V ): 0,900 1,000 0,497 = 0,447 Cena upravená (CU = IPC I): , 0,447 = 5 166,87 Kč/m 2 Určení porovnávací hodnoty (PP CU): 44, ,87 = ,07 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech nemovitosti: Cena pozemku = ,03 Kč Spoluvlastnický podíl: 493 / Hodnota spoluvlastnického podílu: = ,26 Kč ,26 Kč Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: = ,33 Kč Bytová jednotka v čp. 1237/5 zjištěná cena: ,33 Kč c) Ocenění porovnávací metodou 1. Byt 2+1,Růžová, Most, RK HEIA Reality, Radonice Byt 2+1 s balkonem v osobním vlastnictví o rozloze 50m2, který se nachází v sedmém patře panelového domu s výtahem. Byt je po částečné rekonstrukci s plastovými okny s žaluziemi, kuchyňskou linkou a novým linem. Byt je velmi dobře prostorově řešen a patří k němu šatna a sklep. V blízkosti domu je ZŠ, MŠ, aut. zast., Albert, Lidl, Penny,Centrál. Náklady na bydlení jsou energie. Celková cena: Kč za nemovitost Adresa: Růžová, Most Datum aktualizace: ID zakázky: 420/1724 Budova: Panelová Vlastnictví: Osobní Podlaží umístění: 8. podlaží Plocha užitná: 50 m 2 Balkón: Ano 2. Byt 2+1 Růžová, Most, RK Bydlete s námi, s.r.o. Vítězslava Nezvala 2498/17, Most Byt v osobním vlastnictví o velikosti 1+2+balkón v Mostě, ul. Růžová bl Byt se nachází v 1. patře panelového domu s výtahem. V celém bytě plastová okna, žaluzie, dům je zateplen, nová fasáda, nové balkóny - zábradlí, dlažba. Byt je orientován na východní stranu. Nové vnitřní dveře, nová kamna - kombinace plyn a elektřina. V bytě je vnitřní šatna a komora, dále k bytu patří sklep. Kuchyň je prostorná a Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, , mob , D.Jakwerth@seznam.cz 7

8 otevřená do prostoru obývacího pokoje. Velmi dobrá lokalita, bezproblémové parkování, zastávka MHD přímo před domem. V blízkosti škola, škola, zdravotní středisko, obchody. Celková cena: Kč za nemovitost Adresa: Růžová, Most Datum aktualizace: ID zakázky: 308/963 Budova: Panelová Podlaží počet: 12 Podlaží umístění: 2. podlaží Plocha užitná: 50 m 2 Plocha podlahová: 50 m 2 Balkón: Ano Sklep: Ano Výtah: Ano 3. Byt 2+kk, Růžová, Most, RK NEXT REALITY, Františka Halase 845, Most Byt 2+kk o velikosti 40m2, bez balkonu, 2. patro, družstevní vlastnictví, v panelovém domě s výtahem, klidná lokalita, město Most. Jedná se o velmi pěkný a prostorný byt v perfektním stavu po rekonstrukci, byt je připraven ihned k nastěhování bez nutnosti jakýchkoli dalších úprav. V bytě jsou nová plastová okna, zděna rozšířená koupelna, v obývacím pokoji plovoucí podlahy, v kuchyňském koutě a předsíni dlažba, dobře udržovaná kuchyňská linka. V předsíni prostorná vestavená skříň na míru, k bytu náleží komora na chodbě. Společné prostory čisté a udržované. V blízkosti domu je veškerá občanská vybavenost - obchody, dětské hřiště, zastávka MHD, škola, školka, pošta atd. Nabídka číslo Celková cena: Kč za nemovitost Adresa: Růžová, Most Datum aktualizace: ID zakázky: Stav objektu: Velmi dobrý Podlaží počet: 2 Podlaží umístění: 8. podlaží Plocha užitná: 40 m 2 Plocha podlahová: 40 m 2 Bezbariérový přístup: Ano Ceny nemovitostí byly upraveny koeficientem podle polohy, stáří a vybavení tak, aby se blížily co nejvíce oceňované nemovitosti. Dále byla provedena úprava nabídek realitních kanceláří. Byly vybrány porovnatelné nemovitosti v lokalitě - přímo v domě nebo ulici. Nemovitosti byly vybrány z oblasti - v obci, podle podobného technického stavu a velikosti. Za množství je uvažována podlahová plocha bytu v m 2. Porovnávané byty mají provedenou modernizaci kuchyně a koupelny, proto byla redukována cena koeficientem modernizace. Seznam porovnávaných objektů: Název Výchozí cena (VC) Množství (M) K modernizace K Nabídka RK Jednotková cena (JC) Váha (V) 1 Byt , Kč 50,00 m 2 0,85 0, , Kč 1,0 2 Byt , Kč 50,00 m 2 0,85 0, ,50 Kč 1,0 3 Byt , Kč 40,00 m 2 0,80 0, , Kč 0,5 kde JC = (VC / M) (K modernizace K Nabídka RK ) Minimální jednotková cena za m 2 : Průměrná jednotková cena za m 2 ( (JC V) / V): Maximální jednotková cena za m 2 : 3 366, Kč 3 736,60 Kč 4 760, Kč Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m 2 : 3 736,60 Kč Množství: 44,61 m 2 Porovnávací hodnota: = , Kč Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, , mob , D.Jakwerth@seznam.cz 8

9 C. Rekapitulace Byty a nebytové prostory Věcná hodnota bytů podle vyhlášky Cena zjištěná porovnávacím způsobem , Kč , Kč a) Obvyklá cena oceňované nemovitosti bez závad dle odborného odhadu znalce činí: , Kč Cena slovy: jednostošedesátsedmtisíc Kč b) Jiná práva: c) Jiná rizika a věcná břemena, ostatní: věcné břemeno měřiče tepla nezjištěna: 0,- Kč 0,- Kč Závěr: Cena celkem oceňovaných nemovitostí činí , Kč slovy jednostošedesátsedmtisíc Kč Vyjádření k ceně obvyklé Obvyklou cenou pro účely zákona 151/1997 Sb. v platném znění se rozumí cena, která byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupní důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Trutnov, Ing. Daniel Jakwerth Skřivánčí Trutnov Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, , mob , D.Jakwerth@seznam.cz 9

10 D. Živnostenské oprávnění Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne , č.spr. 4335/2005 pro obor ekonomika, odvětví a ceny se specializací nemovitosti. Koncesní listina vydaná obecním živnostenským úřadem v Trutnově pod č.j. 2-28/05. Prohlašuji, že při provedení ocenění jsem osobou nezávislou. Jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku. V Trutnově: Razítko: Podpis: Znalecký posudek byl zapsán pod pořadovým číslem /2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 188/2013. E. Seznam příloh Výpis z katastru nemovitostí LV 6400 k.ú. Most II Kopie katastrální mapy, ortomapa Mapa oblasti, plán části obce, poloha nemovitosti Fotodokumentace 2 listy 1 list 1 list 2 listy Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, , mob , D.Jakwerth@seznam.cz 10