Pan Pavel Pelnář, Závodu míru 2139, Sokolov, vlastnictví: výhradní

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK 3628/248/2015 o obvyklé ceně nemovitosti bez čp a če na pozemcích ve vlastnictví jiného vlastníka parc. č. 225/3 a 224/3 v katastrálním území Luh na Svatavou a obci Josefov Objednatel posudku: Exekutorský úřad Praha-západ, JUDr. Milan Makarius Plzeňská 298/276, Praha 5 Účel posudku: Stanovení ceny podle platného cenového předpisu pro účely exekuce vedené JUDr. Milanem Makariem, soudním exekutorem pod sp. zn. 156 EX 3503/14 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., a dále podle metodiky Teorie oceňování Prof. ng. Alberta Bradáče, podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: ng. Václav Zvěřina, CSc. Skořepka 422/7, Praha 1 telefon: vaclavzverina@seznam.cz Posudek obsahuje včetně titulního listu 7 stran textu a 3 strany příloh. Objednateli se předává ve čtyřech vyhotoveních V Praze dne

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Chata mimo obec, bez přístupové cesty, přístupná pouze autem typu Rower po polní cestě. Nejsou zavedeny žádné přípojky, chata je bez elektřiny, plynu přívodu vody a kanalizace. Chata je postavena na pozemcích, které jsou ve vlastnictví Lesy České republiky, s.p., Přemyslova 1106/19, Nový Hradec Králové, Hradec Králové 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel: Chata bez č.p. a č.e.. na pozemku jiného vlastníka Josefov Josefov Karlovarský Sokolov Josefov Luh nad Svatavou Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z KN číslo LV Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Pan Pavel Pelnář, Závodu míru 2139, Sokolov, vlastnictví: výhradní 6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace nebyla předložena. Bylo provedeno místní šetření bez spoluúčasti majitele a byla provedena fotodokumentace stavby. 7. Celkový popis nemovité věci nformace o nemovitosti Nemovitost se nachází cca 1000 m od obce. Jde o stavbu bez základů, postavenou na cihlových pilířich. Stavba je dřevěná a opláštěná folií FeZn. Střecha je lepenková potažená z části folií FeZn. 9. METODY OCEŇOVÁNÍ TEORE ZJŠŤOVÁNÍ TRŽNÍ HODNOTY NEMOVTOSTÍ Konvenční tržní ocenění používané k determinování tržní hodnoty nemovitostí vychází v zásadě ze tří teoreticky různě pojatých přístupů. V odborné literatuře se tyto základní tři principy vzájemně prolínají a větví, jsou uváděny pod různými názvy atd. Např. v americké praxi se mluví o 9 základních přístupech používaných pro stanovení tržní hodnoty, v anglické -2-

3 o 5, v německé o 3. V dostupné české literatuře se lze setkat s těmito metodami používanými pro ocenění: 1. Metody výnosové. 2. Metody stanovení substance, věcné hodnoty. 3. Metody porovnávací. Metody výnosové vycházejí ze základní premisy o tom, že nemovitost - podnik je nástroj k výrobě peněz. Chod podniku, pronájem nemovitosti sice stojí peníze, ale vytváří i zisk. Rozdíl mezi náklady na provoz a ziskem je cash flow, který je z pohledu vlastníků nejzajímavější, neboť jim přináší peníze. Metody stanovující vlastní kapitál vycházejí z premisy o tom, že nemovitost je totožná s majetkem, který je v ní obsažen. Metody porovnávací, někdy nazývané tržní, jsou nejrozpracovanější ve fungujících ekonomikách, kde lze porovnat ceny již prodaných obdobných nemovitostí s nemovitostí oceňovanou. To znamená, že trh nemovitostí je transparentní a informace jsou běžně dostupné.. V dalším uvádíme stručný popis použité metody Metoda porovnání tržních cen Metody porovnávací, jsou nejrozpracovanější ve fungujících ekonomikách, kde informace o prodejích jsou veřejně přístupné. Tato metoda pro ocenění majetku je založena na srovnání prodejní ceny obdobného majetku s majetkem oceňovaným. Pro porovnání lze využívat prodejní ceny, které byly v nedávné minulosti na trhu realizovány a jsou známé. Metoda je nejrozšířenější v dobře fungujících tržních ekonomikách. Její použití je odvislé od dvou základních faktorů - fungujícího trhu daného segmentu majetku a transparentnosti informací. Trh by měl být "perfektní" ve smyslu dostatečné četnosti prodejů. Vlastní porovnání se provádí na základě praktických zkušeností znalce, a vždy je poznamenáno jistým subjektivismem. Matematický model této metody má tvar: Vsuma(RCi x ki)/n Kde RCi je realizovaná prodejní cena pro i-tý majetek, ki koeficient korekce (porovnávací), n počet porovnávaných majetků. Tato metoda je nepřímější, nejrychlejší a nejvíce odpovídá směnné ceně. Základním předpokladem jejího analytického využití je dobrá databáze informací a její neustálá aktualizace. Pro ocenění nemovitosti porovnávacím způsobem je nutné zjistit ceny srovnatelných nemovitostí v dané lokalitě, nebo lokalitách blízkých, které jsou realizované v době ne delší než tři měsíce. Poptávka a nabídka nemovitostí je monitorována realitními kancelářemi a je známá z tisku, odborných časopisů i na -3-

4 internetových stránkách. S ohledem na skutečnost, že na serveru reality nebyla nalezena stavba odpovídající oceňované stavbě, byla cena obvyklá stanovena na základě platné vyhlášky o oceňování nemovitostí. B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Chata bez č.p. a č.e. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 25): Rekreační chata 36 porovnávací metoda Karlovarský kraj, obec do obyvatel 50 let 2 351,- Kč/m3 Zastavěné plochy a výšky podlaží podlaží: (3,06*2,36)+11,68 Název podlaží podlaží: Zastavěná plocha 18,90 m2 Konstrukční výška 2,70 m Obestavěný prostor přízemí: 18,90*2,70 Obestavěný prostor - celkem: Výpočet indexu cenového porovnání ndex vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny zastavěné plochy 1. NP - bez podkroví nebo do 1/2 zastavěné plochy 1.NP 1. Druh stavby - Rekreační chata 2. Svislé konstrukce - Dřevěné jednostranně obíjené 3. Střešní konstrukce - Krov neumožňující zřízení podkroví 4. Napojení stavby na sítě - Žádné napojení nebo pouze vlastní zdroj el. energie 5. Vybavení - Bez zákl. příslušenství 6. Vytápění stavby - Lokální vytápění 7. Příslušenství stavby (venk. úpravy a vedl. stavby do celk. ZP 25 m2 vč.) - Snižující hodnotu stavby -4-18,90 m2 51,03 m3 51,03 m3 č. Vi typ F -0,05-0,06-0,10-0,08

5 8. Výměra pozemků užívané se stavbou - Pouze zastavěný stavbou 9. Kriterium jinde neuvedené - Významně snižující cenu 10. Stavebně - technický stav - Stavba ve špatném stavu (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 50 let: s 1-5 * 50 0,750 V -0,05-0,06 0,65 č. Pi -0,03 V -0,10 1,00 č. Pi 0,85 V V 0,08-0,15-0,05 9 ndex vybavení Vi) * V10 * 0,750 0,288 V (1 + i1 ndex trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Pozemek s nemovitou stavbou (rozdílní vlastníci) 3. Změny v okolí - Negativní změny 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní 5. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 5 ndex trhu T P6 * (1 + Pi) 0,840 i1 ndex polohy pozemku Název znaku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Stavby pro zemědělství 3. Poloha pozemku v obci - Samoty 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec Pozemek nelze napojit na žádné sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Bez možnosti příjezdu motorovým vozidlem 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka ve vzdálenosti od 1001 m 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Nevýhodná pro účel užití realizované stavby 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu 11 index polohy P P1 * (1 + Pi) 0,739-5-

6 i2 Ocenění Základní cena upravená ZCU ZC * V 2 351,- Kč/m3 * 0, ,09 Kč/m3 CSP OP * ZCU * T * P 51,03 m3 * 677,09 Kč/m3 * 0,840 * 0, ,44 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem Chata bez č.p. a č.e. - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu * Úprava ceny vlastnickým podílem ,44 Kč ,44 Kč 1/1 Chata bez č.p. a č.e. - zjištěná cena ,44 Kč C. REKAPTULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Chata bez č.p. a č.e. 1. Ocenění staveb celkem Celkem Rekapitulace výsledných cen, celkem Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,- Kč slovy: Dvacetjednatisícčtyřistapadesát Kč V Praze ng. Václav Zvěřina, CSc. Skořepka 422/7, Praha 1 telefon: vaclavzverina@seznam.cz D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Městského soudu v Praze č.j. Spr 1220/91 ze dne 1. prosince 1992 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3628/248/2015 znaleckého deníku. Přílohy: 1. Fotodokumentace stavby 2. Katastrální mapa 3. nformativní výpis z KN -6-

7 Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: