Znalecký posudek číslo 1757/247/2008

Transkript

1 Znalecký posudek číslo 1757/247/2008 o obvyklé, obecné, tržní hodnotě nemovitostí rodinného domu č.p. 11 nacházejícím se na pozemku parc.č.st. 3/2, hospodářské stavby bez čp/če nacházející se na pozemku parc.č.st. 60 a pozemků parc.č.st. 3/2 a St. 60 vše se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Zábrdovice u Vedrovic, obec Vedrovice, okres Znojmo, vše zapsáno na listu vlastnictví č Objednatel : Účel posudku : Exekutorský úřad Brno venkov Mgr. Petr Kocián, soudní exekutor se sídlem v IBC Příkop 6 sekce B, IV. poschodí Brno Stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. na základě usnesení č.j.: 37Ex 5455/06-34 Oceněno ke dni : Posudek vypracoval : Ing. Tomáš Chalupa znalec a certifikovaný odhadce Jírovcova Brno tel.: tel./fax: chalupa@cenyodhady.cz Tento posudek obsahuje 19 stran bez příloh a objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Brno,

2 OBSAH : Zadání strana 1. Nález 3 2. Posudek ocenění nemovitostí Věcná hodnota nemovitostí Výnosová hodnota nemovitostí Srovnávací metoda ocenění nemovitostí Závěrečná rekapitulace Stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí a vyhodnocení rizik 17 Přílohy Příloha 1 Mapa s umístěním oceňovaných nemovitostí Příloha 2 Letecký snímek Příloha 3 Fotodokumentace Příloha 4 Výpis z katastru nemovitostí (LV č. 757) Příloha 5 Kopie katastrální mapy Příloha 6 Srovnatelné objekty Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 2

3 1. NÁLEZ 1.1. PODKLADY PRO OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Pro vypracování ocenění nemovitostí byly použity následující podklady : 1.a.: Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 757, k.ú. Zábrdovice u Vedrovic, vyhotovený dne Katastrálním úřadem pro Jihomoravský kraj, KP Moravský Krumluv, řízení PÚ : 1427/ b.: Kopie katastrální mapy pro k.ú. Zábrdovice u Vedrovic v měřítku 1 : 2880 ze dne , mapový list VSI-22-1, řízení PÚ : 1427/ c.: 1.d.: 1.e.: 1.f.: 1.g.: Vlastní databáze nemovitostí a databáze spolupracujících znalců. Mapa obce a okolí. Vyhláška MF č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška). Informace a sdělení získaná od objednatele posudku a p. Cvanové (vlastník oceňovaných nemovitostí, tel.: ). Místní šetření provedené zhotovitelem ocenění Ing. Tomášem Chalupou dne za účasti p. Cvanové. 1.h.: Fotodokumentace pořízená při místním šetření dne ch.: Informace a sdělení získaná z místních real. kanceláří, real. novin a internetového serveru ( i.: Usnesení o jmenování znalce pro číslo jednací 37Ex5455/06-34 ze dne Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 3

4 2. POSUDEK OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Definice : Obecná (obvyklá, tržní) cena je cena, za kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. V zákonu o cenách je tato cena nazvána cenou obvyklou. Znalecký úkol, účel ocenění Předmětem ocenění je rodinný dům č.p. 11 nacházející se na pozemku parc.č.st. 3/2, hospodářská stavba bez čp/če nacházející se na pozemku parc.č.st. 60 a pozemky parc.č.st. 3/2 a St. 60 vše se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Zábrdovice u Vedrovic, obec Vedrovice, okres Znojmo, vše zapsáno na listu vlastnictví č Úkolem znalce je zpracovat znalecký posudek o obvyklé hodnotě nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. zapsaných na LV č. 757 pro k.ú. Zábrdovice u Vedrovic ze dne a to k datu místního šetření, tj. k Informace o nemovitosti Vlastník Cvanová Hana, Merhautova 931/13b, Brno-sever Černá Pole, Brno 13, (566029/2066) LV č. 757 Katastrální území Zábrdovice u Vedrovic (kód ) Obec, okres Vedrovice ( ), Znojmo (CZ 0647) Vlastnictví stavby Vlastnictví pozemku Ochrana - Část obce, č.p., způsob využití, parc.číslo, výměra, druh Vedrovice, 11, rod. dům, St. 3/2, 341 m 2, zastavěná plocha a nádvoří Vedrovice, bez čp/če, zem. used, St. 60, 73 m 2, zastavěná plocha a nádvoří Parc.číslo, výměra, druh St. 3/2, 341 m 2, zastavěná plocha a nádvoří St. 60, 73 m 2, zastavěná plocha a nádvoří Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitostí bylo provedeno na základě sdělení a listinných podkladů poskytnutých objednatelem posudku a na základě výsledků místního šetření provedeného na místě samém dne za účasti znalce a p. Cvanové (vlastník oceňovaných nemovitostí, tel.: ). Nájemní smlouva Na základě informací získaných od objednatele posudku a p. Cvanové (vlastník oceňovaných nemovitostí, tel.: ) není na výše uvedených nemovitostech k datu ocenění uzavřena žádná nájemní smlouva. Nemovitosti užívá jejich vlastník. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 4

5 Věcná břemena a jiná omezení vlastnictví V současné době na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 757 ze dne pro k.ú. Zábrdovice u Vedrovic v oddíle C - omezení vlastnického práva jsou zapsány nařízení exekuce, exekuční příkazy k prodeji nemovitosti a zástavní právo smluvní (viz příloha č. 4 LV č. 757). Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na nařízení exekuce, exekuční příkazy k prodeji nemovitosti a zástavní právo smluvní není při tomto ocenění brán zřetel. Majetkoprávní vztahy Zpracovateli nebyly známy žádné další okolnosti, které by mohly ovlivnit ocenění nemovitostí zapsaných na LV č. 757 se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Zábrdovice u Vedrovic. Obecné předpoklady a omezující podmínky provedeného ocenění Zpracovatel prohlašuje, že toto ocenění nemovitostí zapsaných na LV č. 757 se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Zábrdovice u Vedrovic bylo vypracováno v souladu s následujícími předpoklady a omezujícími podmínkami: a) Zpracovatel ocenění zohledňuje všechny jemu známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté výsledné hodnoty. b) Zpracovatel neručí za předložené doklady a poskytnuté informace a nenese právní důsledky nepravých dokladů a nepravdivých informací. c) Zpracovatel vychází z toho, že informace získané z klientem předložených podkladů pro zpracovaní ocenění jsou věrohodné a správné a nebyly tudíž z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány. Zpracovatel vyhotovil ocenění podle podmínek trhu v době jeho zpracování a neodpovídá za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po předání ocenění. Zpracované ocenění respektuje podmínky daného případu a bylo provedeno za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. Celkový popis nemovitostí Obec Vedrovice, ve které se nachází oceňovaná nemovitost, leží v okrese Znojmo cca 6 km jihovýchodně od Moravského Krumlova a ve vzdálenosti cca 14 km severozápadně od Pohořelic. Předmětem ocenění je rodinný dům č.p. 11, řadový, jednopodlažní s půdou pod sedlovou střechou situovaný na pozemku parc.č.st. 3/2. Objekt byl postaven přibližně v roce 1920, v osmdesátých letech byla provedena rekonstrukce a dále přístavba ve dvoře s pultovou střechou. Ve dvoře je umístěna vedlejší stavba sloužící ke skladování, dále zemní sklep, vše umístněno na pozemku parc.č.st. 3/2 a dvůr v zadní části uzavírá hospodářská stavba bez čp/če situovaná na pozemku parc.č.st. 60. Rodinný dům je umístěn v mírně svažitém terénu v klidné lokalitě v zástavbě rodinných domů v centru obce. Přístup k čelní straně objektu je umožněn po chodníku (pozemek parc.č. 839/6), příjezd k zadní části je možný po zpevněné komunikaci parc.č. 52/1 nezapsané v katastru nemovitostí na LV. Nemovitost je tedy tvořena rodinným domem č.p. 11, hospodářskou stavbou bez čp/če, vedlejší stavbou, zemním sklepem, ostatními vedlejšími stavbami, venkovními úpravami (zpevněné plochy, přípojky inženýrských sítí, jímka, oplocení včetně zděného, opěrná zídka, venkovní schody, plechová vrata), trvalými porosty a pozemky parc.č.st. 3/2 a St. 60. Objekt je napojen na tyto IS elektřinu a veřejný vodovod. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 5

6 Rozdělení oceňovaných objektů 1. Rodinný dům č.p Hospodářská stavba bez čp/če 3. Vedlejší stavba 4. Zemní sklep 5. Ostatní vedlejší stavby 6. Venkovní úpravy 7. Trvalé porosty 8. Pozemky parc.č.st. 3/2 a parc.č.st. 60 Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 6

7 2.1. VĚCNÁ HODNOTA NEMOVITOSTÍ Definice : Věcná hodnota (též substanční hodnota, dle právního názvosloví cena časová) je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity užívání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Označujeme časovou cenu CČ, věcná hodnota HV Rodinný dům č.p Popis Jedná se o řadový objekt, s jedním nadzemním podlažím a půdou pod sedlovou střechou. Ve dvorní části domu je provedena přístavba s pultovou střechou, která není zakreslena v katastrální mapě. Stavebně konstrukční charakteristika: Základové konstrukce jsou smíšené, svislé nosné konstrukce jsou zděné. Střecha uliční části a původního dvorního křídla je sedlová krytá taškami, střecha přístavby je pultová krytá lepenkou, klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Krov je dřevěný, stropy mají rovný podhled vyjma přístavby, ve které není strop proveden. Fasáda čelní strany je břízolitová s vnějším kabřincovým obkladem soklu, ve dvoře jsou fasádní omítky vápenné, případně chybí. Vnitřní omítky jsou vápenné, je proveden keramický obklad sprchového koutu. Podlahy jsou dlážděné, kryté PVC, plovoucí a betonové. Okna jsou dřevěná, dvojitá, dveře dřevěné. Vstup na půdu je umožněn po žebříku. Objekt je napojen na elektřinu, je provedena elektroinstalace 220/380 V. Zdrojem vody je veřejný vodovod, odpady jsou odváděny do jímky. Ohřev vody je řešen elektrickým bojlerem. Vytápění je lokální na tuhá paliva. Vnitřní hygienické vybavení tvoří nedokončená koupelna se sprchovým koutem, umyvadlem a splachovacím WC, v kuchyni je instalován sporák na PB láhve. Na objektu není umístěn bleskosvod. Objekt je napojen na tyto IS elektřinu a veřejný vodovod. Dispoziční řešení : - 1.NP hala v přístavbě, chodba, kuchyně s jídelnou, 2 x pokoj, šatna, koupelna s WC, - půda Výměry pro ocenění Pro výpočet věcné hodnoty nemovitosti je výchozí reprodukční cena kalkulována přes kapacitu celkového obestavěného prostoru objektu. Zastavěna plocha: vrchní stavba - uliční část: 9,29*6,54 = 60,76 m 2 vrchní stavba - dvorní křídlo 1: 4,30*4,35 = 18,70 m 2 vrchní stavba - dvorní křídlo 2: 1,50*2,75 = 4,13 m 2 přístavba: 4,52*5,80 = 26,22 m 2 zastřešení - uliční část: 9,29*6,54 = 60,76 m 2 zastřešení - dvorní křídlo 1: 4,30*4,35 = 18,70 m 2 zastřešení - dvorní křídlo 2: 1,50*2,75 = 4,13 m 2 Obestavěný prostor: vrchní stavba - uliční část: (9,29*6,54)*(2,90) = 176,19 m 3 vrchní stavba - dvorní křídlo 1: (4,30*4,35)*(2,50) = 46,76 m 3 vrchní stavba - dvorní křídlo 2: (1,50*2,75)*(2,50) = 10,31 m 3 Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 7

8 přístavba: (4,52*5,80)*(2,30) = 60,30 m 3 zastřešení - uliční část: (9,29*6,54)*(2,50)/2 = 75,95 m 3 zastřešení - dvorní křídlo 1: (4,30*4,35)*(1,86)/2 = 17,40 m 3 zastřešení - dvorní křídlo 2: (1,50*2,75)*(1,36)/2 = 2,81 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 389,72 m Stáří a opotřebení Objekt byl dle získaných informací postaven přibližně v roce 1920, v osmdesátých letech minulého století byla provedena rekonstrukce, dále byla realizována přístavba ve dvoře s pultovou střechou. K datu ocenění se v objektu nachází koupelna v nedokončeném stavu. Současný stavebně technický stav odpovídá stáří a provedeným úpravám, opotřebení je stanoveno odborným odhadem na 70 % Výpočet časové ceny Výchozí cena objektu se zjistí vynásobením počtu m 3 celkového obestavěného prostoru objektu jednotkovou cenou za 1 m 3, ve které jsou již zahrnuty vedlejší rozpočtové náklady, stejně tak i náklady za vedlejší stavby, jako např. přípojky, atd. Jednotková cena byla stanovena dle ukazatele průměrné orientační ceny na měrnou a účelovou jednotku podle ÚRS PRAHA, a.s. (2008/I.). Objektu byla přiřazena jednotková cena 4 622,- Kč/m 3 obestavěného prostoru Obestavěný prostor činí 389,72 m 3 Výchozí reprodukční cena 4 622,- Kč 389,72 m 3 = ,- Kč Odpočet opotřebení 70 % = ,- Kč Součet = ,- Kč Časová cena, CČ ,- Kč Hospodářská stavba bez čp/če Popis Jedná se o objekt sloužící jako chlév, který uzavírá dvůr rodinného domu v zadní části. Hospodářská stavba je obdélníkového půdorysu s pultovou střechou, její zákres v katastrální mapě nesouhlasí se skutečným stavem. Stavebně konstrukční charakteristika: Objekt je zděný (ze smíšeného zdiva) bez fasádních omítek. Střecha je pultová s provizorním zastřešením. V objektu nejsou instalována okna, dveře jsou hladké, plné Výměry pro ocenění Pro výpočet věcné hodnoty nemovitosti je výchozí reprodukční cena kalkulována přes kapacitu celkového obestavěného prostoru objektu. Zastavěná plocha: 4,54*3,57 = 16,21 m 2 Obestavěný prostor: (4,54*3,57)*(2,40) = 38,90 m 3 Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 8

9 Stáří a opotřebení Opotřebení je stanoveno odborným odhadem na 80 % Výpočet časové ceny Výchozí cena objektu se zjistí vynásobením počtu m 3 celkového obestavěného prostoru objektu jednotkovou cenou za 1 m 3, ve které jsou již zahrnuty vedlejší rozpočtové náklady, stejně tak i náklady za vedlejší stavby, jako např. přípojky, atd. Jednotková cena byla stanovena dle ukazatele průměrné orientační ceny na měrnou a účelovou jednotku podle ÚRS PRAHA, a.s. (2008/I.). Objektu byla přiřazena jednotková cena 4 482,- Kč/m 3 obestavěného prostoru Obestavěný prostor činí 38,90 m 3 Výchozí reprodukční cena 4 482,- Kč 38,90 m 3 = ,- Kč Odpočet opotřebení 80% = ,- Kč Součet = ,- Kč Časová cena, CČ ,- Kč Vedlejší stavba Popis Jedná se o objekt umístěný ve dvoře rodinného domu sloužící převážně ke skladování. Ve stavbě, která je jednopodlažní se sedlovou střechou, se nachází dvě místnosti. Stavebně konstrukční charakteristika: Objekt je zděný s fasádní vápennou omítkou, částečně opadanou. Střecha je sedlová, krytá taškami bez klempířských konstrukcí. Okna jsou dřevěná, zdvojená, dveře dřevěné, stropy jsou klenuté. Povrchy podlah jsou betonové, kryté PVC a dlážděné. Je provedeno napojení na elektřinu (elektroinstalace je 220/380 V) Výměry pro ocenění Pro výpočet věcné hodnoty nemovitosti je výchozí reprodukční cena kalkulována přes kapacitu celkového obestavěného prostoru objektu. Zastavěná plocha: vrchní stavba: 5,07*3,87 = 19,62 m 2 zastřešení: 5,07*3,87 = 19,62 m 2 Obestavěný prostor: vrchní stavba: (5,07*3,87)*(2,30) = 45,13 m 3 zastřešení: (5,07*3,87)*(2,22)/2 = 21,78 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 66,91 m Stáří a opotřebení Opotřebení je stanoveno odborným odhadem na 75 %. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 9

10 Výpočet časové ceny Výchozí cena objektu se zjistí vynásobením počtu m 3 celkového obestavěného prostoru objektu jednotkovou cenou za 1 m 3, ve které jsou již zahrnuty vedlejší rozpočtové náklady, stejně tak i náklady za vedlejší stavby, jako např. přípojky, atd. Jednotková cena byla stanovena dle ukazatele průměrné orientační ceny na měrnou a účelovou jednotku podle ÚRS PRAHA, a.s. (2008/I.). Objektu byla přiřazena jednotková cena 4 482,- Kč/m 3 obestavěného prostoru Obestavěný prostor činí 66,91 m 3 Výchozí reprodukční cena 4 482,- Kč 66,91 m 3 = ,- Kč Odpočet opotřebení 75 % = ,- Kč Součet = ,- Kč Časová cena, CČ ,- Kč Zemní sklep Popis Jedná se o objekt situovaný ve dvoře rodinného domu. Stavebně konstrukční charakteristika: Objekt je zděný (zdivo je smíšené kámen a cihly), strop je klenutý, schody jsou betonové, podlaha je hliněná Výměry pro ocenění Pro výpočet věcné hodnoty nemovitosti je výchozí reprodukční cena kalkulována přes kapacitu celkového obestavěného prostoru objektu. Zastavěná plocha: 1,00*3,33+3,00*2,50 = 10,83 m 2 Obestavěný prostor: (1,00*3,33+3,00*2,50)*(2,00) = 21,66 m Stáří a opotřebení Opotřebení je stanoveno odborným odhadem na 75 % Výpočet časové ceny Výchozí cena objektu se zjistí vynásobením počtu m 3 celkového obestavěného prostoru objektu jednotkovou cenou za 1 m 3, ve které jsou již zahrnuty vedlejší rozpočtové náklady, stejně tak i náklady za vedlejší stavby, jako např. přípojky, atd. Jednotková cena byla stanovena dle ukazatele průměrné orientační ceny na měrnou a účelovou jednotku podle ÚRS PRAHA, a.s. (2008/I.). Objektu byla přiřazena jednotková cena 4 482,- Kč/m 3 obestavěného prostoru Obestavěný prostor činí 21,66 m 3 Výchozí reprodukční cena 4 482,- Kč 21,66 m 3 = ,- Kč Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 10

11 Odpočet opotřebení 75 % = ,- Kč Součet = ,- Kč Časová cena, CČ ,- Kč Ostatní vedlejší stavby Jedná se o přístřešek za sklepem ve dvoře rodinného domu. Komentář : věcná hodnota přístřešku byla započtena do věcné hodnoty objektu Venkovní úpravy Jedná se zejména o zpevněné plochy, přípojky inženýrských sítí, jímku, oplocení včetně zděného, opěrnou zídku, venkovní schody a plechová vrata. Komentář : věcná hodnota venkovních úprav byla započtena do věcné hodnoty objektu Trvalé porosty Jedná se především o trvalé porosty v předzahrádce a ve dvoře rodinného domu. Komentář : věcná hodnota trvalých porostů byla započtena do věcné hodnoty objektu Pozemky parc.č.st. 3/2 a St Popis Jedná se o pozemky v mírně svažitém terénu zapsané v katastru nemovitostí na LV č Pozemek parc.č.st. 3/2 je zastavěn rodinným domem č.p. 11, dále tvoří dvůr s vedlejšími stavbami. Na pozemku parc.č.st. 60, který uzavírá dvůr v zadní části je umístěna hospodářská stavba bez čp/če. Pozemky spolu tvoří jednotný funkční celek a budou oceněny jako stavební Výměra Parc. č. Výměra (m 2 ) St. 3/2 341 St Celková plocha pozemků dle výpisu LV č. 757 z Katastru nemovitostí činí celkem 414 m Výpočet obecné hodnoty Vzhledem k tomu, že v dané oceňované lokalitě nedošlo ke mně známým realizovaným prodejům pozemků o porovnatelné výměře a druhu užití, porovnával jsem danou lokalitu s databází a informacemi od lokálních realitních kanceláří a informacemi z internetového serveru. Z takto Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 11

12 získaných informací vyplývá, že cena stavebních pozemků se v dané lokalitě pohybuje v rozmezí 100,- až 400,- Kč/m 2. Vzhledem k poloze a funkčnímu využití navrhuji obvyklou hodnotu na 250,- Kč/m 2. Jednotková cena stavebních pozemků 250,- Kč/m 2 Celková výměra stavebních pozemků zapsaných na LV č m 2 Obecná cena stavebních pozemků 250,- Kč/m m 2 = ,- Kč Celková obecná hodnota pozemků ,- Kč Věcná hodnota celkem Rodinný dům č.p. 11 Hospodářská stavba bez čp/če Vedlejší stavba Zemní sklep Pozemky Celkem HV ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč Tato částka reprezentuje hodnotu staveb s pozemky. Věcná hodnota oceňovaných nemovitostí ke dni ocenění činí po zaokrouhlení ,- Kč (slovy : sedmsetsedmdesátosmtisíc korun českých). Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 12

13 2.2. VÝNOSOVÁ HODNOTA NEMOVITOSTÍ Definice : Výnosová hodnota (též kapitalizovaná míra zisku) je jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti. Stanoví se z dosaženého (resp. při dobrém hospodaření v daném místě a čase dosažitelného) ročního nájemného, sníženého o roční náklady na provoz. Komentář k výpočtu příjmu z nájemného : V současné době není dle sdělení objednatele posudku a p. Cvanové (vlastník oceňovaných nemovitostí, tel.: ) na výše uvedených nemovitostech k datu ocenění uzavřena žádná nájemní smlouva. Nemovitosti užívá jejich vlastník. Vzhledem k charakteru oceňovaných nemovitostí, stavebně technickému stavu a tržním podmínkám v dané lokalitě, nebyla tato metoda pro stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. použita. Výnosová metoda nemá v daném případě dostatečnou vypovídající schopnost. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 13

14 2.3. SROVNÁVACÍ METODA OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Definice : Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek, jako např.: druhu a účelu věci, koncepce a technických parametrů, kvality provedení, opravitelnosti apod. Na trhu nemovitostí ve Vedrovicích a okolí jsou k datu ocenění nabízeny níže uvedené porovnatelné nemovitosti. Jako srovnatelné transakce jsem uvažoval prodeje a předpokládané prodeje nemovitostí, které jsou s předmětným zadáním srovnatelné, převážně s ohledem na druh lokality, technický stav, výměru a dané využití. Jako porovnávací parametry byly zvoleny dosažené prodejní nebo předpokládané prodejní ceny níže uvedených objektů a to porovnání jako celku. Za podobné vhodné prodeje nebo předpokládané prodeje lze uvést následující porovnání : Č. Lokalita Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 1 Počet místností (pokoje + kuchyně) Garáž Jiné Oceň. objekt Vedrovice 2+1 ne řadový RD, jednopodlažní se sedlovou střechou a přístavbou ve dvoře, s vedlejšími stavbami a zemním sklepem, IS - elektřina, vodovod 1 Hostěradice 1+1 ne 2 Horní Kounice 2+1 ne 3 Rakšice 2+1 ne 4 Kadov 3+1 ne 5 Vémyslice 2+1 ne 6 Kašenec 3+1 ne 7 Dolní Kounice 3+1 ne jednopodlažní, koncový, řadový RD se sedlovou střechou, k rekonstrukci, se sklepem, chlévy, suchým WC a zahrádkou, IS - elektřina, vodovod, vytápění tuhými palivy jednopodlažní RD, se sedlovou střechou, umístěný v řadové zástavbě, s obytnou a hospodářskou částí, s dvorkem, IS - elektřina, vodovod, kanalizace jednopodlažní, polořadový RD s uzavřeným dvorem, IS - elektřina, kanalizace, plyn a vodovod před domem, studna jednopodlažní, rohový RD se sedlovou střechou, s dvorkem, krytým vjezdem, zemním sklepem a zahradou, IS - elektřina, vodovod, plyn před domem, vytápění tuhými palivy jednopodlažní, řadový RD s půdou pod sedlovou střechou vhodnou k vestavbě, k částečné rekonstrukci, s uzavřeným dvorem s možností vjezdu, hospodářskými přístavky a oplocenou zahradou, IS - elektřina, plyn, studna, septik, vytápění tuhými palivy a plynovým kotlem jednopodlažní RD se sedlovou střechou, v bezprostřední blízkosti komunikace spojující Brno a Znojmo, možnost bydlení i podnikání, nutná rekonstrukce jednopodlažní, řadový RD se sedlovou střechou, započata rekonstrukce, s předzahrádkou a dvorkem, IS - elektřina, vodovod, plyn, vytápění ústřední tuhými palivy Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 14

15 Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 2 Č. Cena požadovaná resp. zaplacená Koef. redukce na Cena po redukci na pramen ceny K1 K2 K3 K4 K5 K6 KC (1-6) Cena oceň objektu Kč pramen ceny Kč poloha velikost garáž stav a vybavení jiné úvaha znalce. Kč , ,01 0,97 1,00 0,95 0,98 0,98 0, , ,98 1,00 1,00 0,96 0,98 0,99 0, , ,03 1,00 1,00 0,95 0,97 0,98 0, , ,00 1,01 1,00 1,00 0,99 1,02 1, , ,01 1,00 1,00 1,00 1,02 1,03 1, , ,01 1,02 1,00 1,00 1,02 1,00 1, , ,05 1,00 1,00 1,01 0,96 1,05 1, Celkem průměr Kč Minimum Kč Maximum Kč K1 Koeficient úpravy na polohu objektu K2 Koeficient úpravy na velikost objektu K3 Koeficient úpravy na garáž v objektu nebo v areálu K4 Koeficient úpravy na celkový stav (lepší - horší) K5 Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti (lepší - horší) K6 Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (lepší - horší) KC Koeficient celkový KC = (K1 K2 K3 K4 K5 K6) Pozn.: V uvedeném přehledu jsou z dostupné databáze vybrány srovnatelné objekty a to z nabídky prodej. Zpracovatel zde vychází z úvahy, že se nebude realizovat nabízená částka v plné výši korekční koeficient je stanoven na základě interního rozboru ve výši 1,00-0,75 (navrženo 0,80). Podrobný popis viz. příloha č. 6 znaleckého posudku. Z výše uvedeného srovnání vyplývá, že daný typ nemovitosti v dané lokalitě a čase je obchodovatelný v rozmezí ,- až ,- Kč, průměrnou hodnotou je ,- Kč. Uvedená nemovitost má tyto silné stránky : - klidná lokalita vhodná k bydlení nebo rekreaci Uvedená nemovitost má tyto slabší stránky : - lokalita se zhoršenou dopravní dostupností - lokalita s nižší občanskou vybaveností - objekt bez garáž - stáří objektu Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 15

16 Obecná hodnota Obecná hodnota stanovená srovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, zejména polohu, velikost, a poptávku realitního trhu, pro zadanou nemovitost navržena jako průměrná po zaokrouhlení na ,- Kč. Obecná hodnota ,- Kč Tato částka reprezentuje hodnotu staveb s pozemky. Obecná hodnota oceňovaných nemovitostí navržená srovnávací metodou činí po zaokrouhlení ,- Kč (slovy : čtyřistapadesáttisíc korun českých) ZÁVĚREČNÁ REKAPITULACE Cena po zaokrouhlení stanovená : 1. Věcnou hodnotou ,- Kč 2. Výnosovou metodou není stanovena 3. Srovnávací metodou ,- Kč Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 16

17 3. STANOVENÍ OBVYKLÉ HODNOTY NEMOVITOSTÍ A VYHODNOCENÍ RIZIK Věcná břemena V současné době na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 757 ze dne pro k.ú. Zábrdovice u Vedrovic v oddíle C - omezení vlastnického práva nejsou zapsána žádná věcná břemena. Zástavní práva V současné době na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 757 ze dne pro k.ú. Zábrdovice u Vedrovic v oddíle C - omezení vlastnického práva jsou zapsány nařízení exekuce, exekuční příkazy k prodeji nemovitosti a zástavní právo smluvní (viz příloha č. 4 LV č. 757). Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na nařízení exekuce, exekuční příkazy k prodeji nemovitosti a zástavní právo smluvní není při tomto ocenění brán zřetel. Ostatní rizika Na základě informací získaných od objednatele posudku a p. Cvanové (vlastník oceňovaných nemovitostí, tel.: ) není na výše uvedených nemovitostech k datu ocenění uzavřena žádná nájemní smlouva. Nemovitosti užívá jejich vlastník. Přístavba rodinného domu s plochou střechou ve dvoře není zakreslena v katastrální mapě, dále zákres hospodářské stavby bez čp/če v katastrální mapě nesouhlasí se skutečností. Na oceňovaných nemovitostech se dle zjištění a dostupných informací nevztahují žádná další ostatní rizika. Pro navržení výsledné hodnoty nemovitostí byla použita srovnávací metoda a to porovnání jako celku. Vzhledem k charakteru oceňovaných nemovitostí a použitým vstupním údajům tato metoda nejlépe popisuje jejich obvyklou hodnotu. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 17

18 Stanovení obvyklé hodnoty Vzhledem ke stavu, velikosti a funkčnímu využití objektu, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním objektům, právním vztahům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji obvyklou, obecnou, tržní hodnotu nemovitostí rodinného domu č.p. 11 nacházejícím se na pozemku parc.č.st. 3/2, hospodářské stavby bez čp/če nacházející se na pozemku parc.č.st. 60 a pozemků parc.č.st. 3/2 a St. 60 vše se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Zábrdovice u Vedrovic, obec Vedrovice, okres Znojmo, vše zapsáno na listu vlastnictví č. 757 vedeném u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, KP Moravský Krumlov podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. k datu ocenění , po zaokrouhlení na : ,- Kč (slovy : čtyřistapadesáttisíc korun českých). V Brně, dne 17.prosince 2008 Ing. Tomáš Chalupa znalec a certifikovaný odhadce Jírovcova Brno tel.: tel./fax: chalupa@cenyodhady.cz Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 18

19 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , pod č.j. Spr. 3655/98, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 1757/247/2008 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. - dle faktury. V Brně, dne 17.prosince 2008 Ing. Tomáš Chalupa znalec a certifikovaný odhadce Jírovcova Brno tel.: tel./fax: chalupa@cenyodhady.cz Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 19