ZNALECKÝ POSUDEK. č /11

Transkript

1 Ing. Michal Sirový, Kájovská 65, Český Krumlov tel. : mail.: info@posudkyodhady.cz ZNALECKÝ POSUDEK č /11 o stanovení obvyklé ceny rodinného domu v obci Hořice na Šumavě č.p. 4 na pozemku st. parcela č. 4 zastavěná plocha a nádvoří vč. pozemku a pozemky parcela č. 109/1 zahrada a parcela č. 110 zahrada se všemi součástmi a příslušenstvím v katastrálním území a v obci Hořice na Šumavě zapsaný na LV 64 a evidovaný u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Český Krumlov Objednatel posudku : Účel posudku : Posudek vypracoval : Datum místního šetření : Zohlednění stavu ke dni : Datum, ke kterému je provedeno ocenění : Použitý oceňovací předpis : Zvláštní požadavky objednatele: V Českém Krumlově dne Exekutorský úřad Písek JUDr. Stanislav Pazderka, soudní exekutor Prokopova 339/14, Písek č.j. 117 EX 1237/10-48 Zjištění ceny nemovitostí pro exekutorské řízení Ing. Michal Sirový, znalec bytem Kájovská 65, Český Krumlov Vyhláška MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č.456/2008 Sb. č.460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb, o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) provést ocenění obvyklou cenou dle zákona č.151/1997 Sb. v platném znění Tento znalecký posudek obsahuje 25 stran včetně příloh a znalecké doložky a předává se v jednom vyhotovení. Jedno vyhotovení archivuje znalec.

2 2 1. NÁLEZ Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování posudku byly použity následující podklady : Objednávka písemná Exekutorský úřad Písek soudní exekutor JUDr. Stanislav Pazderka, Prokopova 339/14, Písek ze dne , č.j. 117 EX 1237/10-48 s předáním podkladů poštou Výpis z katastru nemovitostí ze dne vyhotovený dálkovým přístupem, LV č. 64 A: Vlastník : 1. Jaroslav Beran, Hořice na Šumavě 4, Hořice na Šumavě B : Nemovitosti : - objekt bydlení č.p. 4 na st. parcele č. 4 zastavěná plocha a nádvoří - st. parcela č. 4 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 819 m2 - parcela č. 109/1 zahrada o výměře 1085 m2 - parcela č. 110 zahrada o výměře 1982 m2 C : Omezení vlastnického práva : viz příloha č.2 D : Jiné zápisy : bez zápisu E : Nabývací tituly : viz příloha č.2 vše v k.ú. a v obci Hořice na Šumavě Kopie katastrální mapy vyhotovená znalcem na internetovém katastru nemovitostí dne viz příloha č Projektová dokumentace znalci nebyla předložena žádná projektová dokumentace Místní šetření - proběhlo na místě samém dne za účasti znalce a povinného pana Berana. Při místním šetření nebylo znalci umožněno povinným provést vnitřní prohlídku oceňovaných nemovitostí Fotodokumentace - provedena znalcem při místním šetření z veřejně přístupného prostoru viz příloha č Konzultace u místních realitních kanceláří ve věci zjištění současného trhu s obdobnými rodinnými domy v lokalitě Internet zjištění stávajících nabídek rodinných domů na realitních serverech v oceňované lokalitě. Realitní servery apod Odborná publikace Teorie oceňování nemovitostí od Prof. Ing. Alberta Bradáče CSc vydaná v nakladatelství CERM Brno Metodika oceňování nemovitostí vypracoval VUT Brno - Ústav soudního inženýrství Brno Vyhláška MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška )

3 3 1.2 Popis oceňovaného areálu Oceňovaný rodinný dům č.p. 4 stojící na st. parcele č. 4 zastavěná plocha a nádvoří se nachází v katastrálním území a v obci Hořice na Šumavě na jižní straně náměstí v lokalitě převážně původní smíšené zástavby ( řadové rodinné i bytové domy, obchod ). Celý areál, který je užíván pravděpodobně rodinnou povinného, je po obvodě částečně oplocen a tvoří jej ke dni odhadu soubor stavby rodinného domu č.p. 4, vedlejší stavby hospodářského příslušenství za objektem rodinného domu, venkovních úprav a pozemků st. parcela č. 4 zastavěná plocha a nádvoří, která je částečně zastavěna oceňovanými stavbami a parcely č. 109/1 a č. 110 obě zahrady, které navazují na stavební pozemek a tvoří jednotný funkční celek se stavbou rodinného domu. Rodinný dům č.p. 4 je řadový koncový, obdélníkového půdorysu, částečně podsklepený, jednopodlažní se sedlovou střechou a s možností vestavby podkroví. Je napojen na veřejný rozvod elektrické energie, na veřejný vodovod i kanalizaci. Chybí napojení na zemní plyn. Příjezd k domu je možný po zpevněné místní komunikaci. Původní stáří domu se znalci nepodařilo zjistit, dle konstrukce a technického stavu lze usuzovat na stáří více než 100 let. Zda byly provedeny nějaké vnitřní úpravy uvnitř objektu nebylo možno vnějším ohledáním zjistit. Technický stav vnějšího pláště rodinného domu odpovídá ke dni ocenění svému stáří a neprováděné běžné údržbě a je celkově podprůměrný až zanedbaný. Ocenění je provedeno podle skutečností zjištěných v den zaměření a prohlídky nemovitostí tj. účelu užívání, použité konstrukce, rozsahu prováděné běžné údržby, stáří, vybavení, způsobu provedení a předpokládané životnosti s tím, že stav rodinného domu i dalších staveb vč. příslušenství je znalcem zohledněn ke dni místního šetření tj Stav konstrukcí zakrytých a stáří prvků stavby v interiéru jsou doplněny vlastním odborným odhadem znalce. Následně se ocenění provede dle obecně platných zásad v souladu s vyhláškou MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška ). POZNÁMKA : Znalci nebylo vlastníkem oceňovaných nemovitostí a povinným panem Jaroslavem Beranem umožněno provést vlastní prohlídku oceńovaných staveb ani nebyly znalci předány požadované podklady potřebné pro výpočet. Při místním šetření dne ve 14 :40 hod. bylo před objektem domu č.p. 4 v Hořicích na Šumavě znalci panem Beranem výslovně sděleno, že mu nebude umožněna vnitřní prohlídka oceňovaných nemovitostí. Znalec následně povinného informoval, že bude ocenění provedeno na základě vnějšího ohledání oceňovaných nemovitostí z veřejně přístupného prostoru.

4 4 2. POSUDEK - OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Přehled ocenění : 2.1 Věcná hodnota ( časová cena ) ke dni odhadu Rodinný dům č.p Hospodářské příslušenství Venkovní úprava Pozemek st. parcela č. 4 a parcely č. 109/1 a č Rekapitulace 2.2 Výnosová hodnota 2.3 Komparativní porovnávací metoda 2.4 Vyhodnocení obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí 2.5 Rekapitulace 2.1 Věcná hodnota ( časová cena ) ke dni odhadu Metodika stanovení časové ceny Časovou cenou se rozumí cena, za kterou je možno nemovitosti pořídit /postavit/ v cenové úrovni k datu ocenění / tzn. reprodukční výchozí cena/, snížená u staveb o přiměřené opotřebení. Vzhledem k tomu, že podle provedených porovnání cena stanovená podle cenového předpisu ( dle vyhl. č.3/2008 Sb. ve znění novel s koeficientem indexu cen staveb ke dni odhadu ) v současné době odpovídá nákladům na postavení staveb, jsou u staveb převzaty ceny zjištěné výše podle cenového předpisu, bez koeficientu prodejnosti Kp a koeficientu polohového K Rodinný dům č.p. 4 ( 5 ) - SKP Popis Jedná se o částečně podsklepený dům obdélníkového půdorysu s jedním nadzemním podlažím /1.NP /, se sedlovou střechou a s volnou půdou. Konstrukci tvoří smíšené zdivo. Krov je dřevěný vázaný s taškovou krytinou. Hlavní vstup do domu je ze severní fasády, další vstup je z fasády jižní na dvorek k hospodářskému příslušenství. Základy : kamenné pasy bez izolace Nosná konstrukce : zděná ze smíšeného zdiva Vnější povrchy obvodových stěn : štukové omítky Stropy : dřevěné s rovným podhledem Střecha : sedlová Střešní krytina : tašková Oplechování : z pozinkovaného plechu Bleskosvod : nevyskytuje se

5 5 Vnitřní vybavení nebylo možno zjistit. V níže zpracované tabulce výpočtu koeficientu K4 jsou uvedené předpokládané prvky a konstrukce celé stavby. Dispoziční řešení : nebylo možno zjistit Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry vycházejí z provedených kontrolních měření. Rozměry, které nebylo možno technicky změřit byly odhadnuty znalcem na základě odborného odhadu ( např. výška krovu ). Výpočty jsou prováděny podle přílohy č. 1 výše uvedené vyhlášky. OBESTAVĚNÝ PROSTOR OP rozměry v části ( m ) plocha ( m 2 ) výška ( m ) OP (m 3 ) 16,80 * 11,40 = 191,52 ( 4,90 + 5,60 )/2 = 5, ,48 celkem 1.NP 191,52 309,17 16,80 * 11,40 = 191,52 4,80/2 = 2,40 459,65 celkem zastřešení 191,52 459,65 celkem OP rodinný dům č.p ,30 m Zjištění charakteru objektu Oceňovaný objekt je svým stavebním uspořádáním určen k rodinnému bydlení, 100 % podlahové plochy místností je určena k bydlení, a jelikož má pravděpodobně max. tři byty, jedno podzemní a jedno nadzemní podlaží, splňuje požadavky na rodinný dům dle ustanovení 3, odst. C) vyhlášky MMR č. 137/1998 Sb. Zastavěná plocha 1.NP je 191,52 m 2. Zastavěná plocha 1.PP je - nebylo zpřístupněno Poměr zastavěných ploch : 1.PP/1.NP = 00,00/191,52 = 0,00 % Tj. objekt rodinného domu je počítán jako podsklepený do 1/2 zastavěné plochy 1.NP Zastavěná plocha 1.NP je 191,52 m 2. Zastavěná plocha podkroví je 00,00 m 2. Poměr zastavěných ploch : podkroví/1.np = 00,00/191,52 = 0,00 % Tj. objekt rodinného domu nemá má zařízené podkroví Rodinný dům je typem A koncový řadový, částečně podsklepený, jednopodlažní, se stavebně zařízeným podkrovím a sklonitou střechou a se základní cenou 2 290,- Kč/ m Koeficienty Rodinný dům podle 5 a přílohy č. 6 vyhlášky Typ A ( 1.PP, 1.NP, sedlová střecha ) ZC 2 290,- Kč/m 3 Obestavěný prostor objektu dle projektu OP m ,30 Koeficient polohový příloha č. 13 vyhlášky neuplatněno K5 1,00 Koeficient podkroví neuplatněno Kpod 1,00 Koeficient změny ceny staveb dle přílohy č.38 vyhl. Ki 2,169

6 6 Koeficient prodejnosti dle přílohy č.39 vyhl. neuplatněno Kp 1,000 Základní cena po první úpravě = ZC x Kpod Kč/m 3 ZC 2 290,- Kč/m 3 Pořizovací cena konstrukcí navíc Cena odhadnuta znalcem Kč CK 0,00,- Podíl ceny konstrukce navíc = CK/ ( ZC x OP x K5 x Ki ) - PK 0,00,- koeficient vybavení stavby S = standardní provedení, CH = chybí, P = podstandardní, A = nadstandardní popis vybavení je stanoven znalcem na základě předpokladu Pol.č. Konstrukce a vybavení Provedení Standard Podíl příl. Č.14 Upravený podíl 1 Základy kamenné pasy bez izolace P Svislé kce smíšené zdivo P Stropy dřevěné a klenbové S Zastřešení krov vázaný sedlový S Krytiny střech tašková S Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S Vnitřní omítky omítky vápenné štukové S Fasádní omítky omítky vápenné štukové S Vnější obklady nevyskytují se CH Vnitřní obklady kuchyň a koupelna keramické S Schody dřevěné nebo betonové S Dveře hladké S Okna dřevěná dvojitá S Podlahy obytných místnost. dlažba, cementový potěr S Podlahy ostatních místností cementový potěr, dlažba S Vytápění etážové s kotlem na PP S Elektroinstalace 220 V/380 V, automaty S Bleskosvod nevyskytují se CH Rozvod vody studené i teplé S Zdroj teplé vody EI boiler S Instalace plynu nevyskytují se CH Kanalizace provedena S 0, , Vybavení kuchyní linka, dřez, sporák S Vnitřní hygienic. vybavení vana, umyvadlo S Záchod splachovací S Ostatní nevyskytují se CH N Navíc CELKEM Koeficient vybavení stavby ( z výpočtu výše ) K Základní cena upravená ZCU = ZC x K4 x K5 x Ki x Kp x Kpod Kč / m ,90, Stáří a opotřebení Původní stáří rodinného domu není znalci známo, dle odborného názoru znalce cca 100 let. Technický stav objektu je stanoven dle vnějšího ohledání, ze kterého je patrné, že je objekt v zanedbaném technickém stavu. Vzhledem k oceňování stavby, ve které jsou konstrukce a část prvků stavby původní a vzhledem k technickému stavu stavby, je dle přílohy č. 14 vyhlášky, použita při výpočtu opotřebení lineární metoda s tím, že další životnost je stanovena znalcem na základě odborného odhadu.

7 7 Rok odhadu 2011 Rok kolaudace / začátek užívání / odhad 1911 Stáří 100 let Předpokládaná další životnost 50 let Celková životnost 150 let Procento ročního opotřebení 0,625 % Opotřebení 66,67 % Výpočet ceny Základní cena ZC Kč / m ,00,- Základní cena upravená ZCU Kč / m ,90,- Obestavěný prostor OP m ,13 Výchozí cena objektu CN = ZCU x OP Kč ,91,- Stupeň dokončení stavby % 100 Výchozí cena po zohlednění dokončenosti stavby Kč ,91,- Opotřebení 66,67 % ,20,- Cena časová rodinného domu č.p. 4 ke dni odhadu Kč ,71, Hospodářské příslušenství k RD ( 7 ) Popis Jedná se o zděný objekt za rodinným domem. Strop dřevěný nebo klenbový, krov dřevěný a krytina je tašková. Bližší informace nebylo možno zjistit. Technický stav budovy : Původní stáří cca 100 let. Technický stav podprůměrný až zanedbaný, běžná údržba je prováděna nepravidelně Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry vycházejí z odhadu znalce. Výpočty jsou prováděny podle zásad přílohy č. 1 výše uvedené vyhlášky. OBESTAVĚNÝ PROSTOR OP rozměry v části ( m ) plocha ( m 2 ) výška ( m ) OP (m 3 ) 5,75 * 11,90 = 68,43 srovnávací výška = 5,00 342,13 celkem 1.NP a zastřešení 68,43 342,13 celkem OP hospodářské příslušenství 342,13 m Zjištění charakteru objektu Oceňovaný objekt je svým stavebním uspořádáním a užíváním určen jako hospodářské příslušenství, svou zastavěnou plochou 68,43 m 2 nepřesahuje 100 m 2 a tvoří příslušenství stavby hlavní, lze konstatovat, že se jedná o vedlejší stavbu. Ocenění

8 8 se provede dle 7 vyhlášky č. 3/2008 Sb. ve znění novely vynásobením počtu m 3 obestavěného prostoru základní cenou uvedenou v příloze č.8 stanovenou v závislosti na druhu konstrukce a upravenou dle odst. 2. Hospodářské příslušenství je vedlejší stavbou typu A/I základní cena 1250,- Kč/m Koeficienty Vedlejší stavba dle 7 a přílohy č. 8 vyhlášky - typ A/I ( 1.NP, sedlová střecha ) ZC 1 250,- Kč/ m 3 Obestavěný prostor objektu OP m 3 342,13 Koeficient polohový ( příloha č. 13 vyhlášky ) neuplatněn K5 1,00 Koeficient změny cen staveb k CÚ 94 ( příloha č. 38 vyhlášky ) Ki 2,113 Koeficient prodejnosti ( příloha č. 39 vyhlášky ) neuplatněn Kp 1,00 Koeficient zařízení podkroví neuplatněn Kč Kpod 1,00 koeficient vybavení stavby S = standardní provedení, CH= chybí, P = podstandardní, A = nadstandardní vybavení stavby je stanoveno na základě odborného odhadu znalce Pol.č. Konstrukce a vybavení Provedení Standard Podíl příl.č. 14 Upravený podíl 1 Základy základové betonové pasy P Obvodové konstrukce zděné S Stropy dřevěné S Krovy dřevěný vázaný S Krytina tašková S Klempířské konstrukce nevyskytují se CH Úprava povrchů omítka vápenná S Schodiště nevyskytuje se CH Dveře náplňové S Okna dřevěné S Podlahy betonové S Elektroinstalace nevyskytuje se CH CELKEM Koeficient vybavení stavby ( z výpočtu výše ) K Základní cena upravená ZC x K4 x K5 x Ki x Kp Kč / m 3 ZCU 2 272,80, Stáří a opotřebení Rok odhadu 2011 Rok kolaudace / začátek užívání / odhad 1911 Stáří 100 let Předpokládaná další životnost 30 let Celková životnost 130 let Procento ročního opotřebení 0,7692 % Opotřebení 76,92 % Výpočet ceny Základní cena ZC Kč/m ,00,- Základní cena upravená ZCU Kč/m ,80,- Obestavěný prostor OP m 3 342,13

9 9 Výchozí cena objektu CN = ZCU x OP Kč ,06,- Stupeň dokončení stavby % 100 Výchozí cena po zohlednění dokončenosti stavby Kč ,06,- Opotřebení 76,92 % ,58,- Cena časová hospodářského příslušenství ke dni odhadu Kč ,48, Venkovní úprava ( 10 ) Znalci se podařilo dokumentovat všechny venkovní úpravy, které tvoří příslušenství objektu č.p. 4. Pro potřeby ocenění je postačující provést ocenění zjednodušeným způsobem. Z ohledání nemovitosti se jedná zejména o : - Vodovodní přípojka - Kanalizační přípojka - Zpevněné plochy - Ploty a vrata plotová Ocenění venkovních úprav : Ocenění venkovních úprav se provede dle 10 odst. 2 vyhl. zjednodušeným způsobem ve výši 3,50 až 5,0 % ze zjištěné ceny stavby oceňované dle 5 vyhl. ( rodinný dům a hospodářské příslušenství ) a z ceny stavby nebo staveb tvořící příslušenství k nim. Výpočet ceny reprodukční venkovních úprav : Cena stavby objektu bydlení č.p ,91,- Kč Cena stavby hospodářského příslušenství ,06,- Kč Cena staveb rozhodných pro výpočet celkem ,97,- Kč Výše procentuelního podílu venkovních úprav stanovená znalcem x 3,50 % Cena reprodukční venkovních úprav zjednodušeným způsobem ,17,- Kč Výpočet ceny časové venkovních úprav : Cena stavby objektu bydlení č.p ,71,- Kč Cena stavby hospodářského příslušenství ,48,- Kč Cena staveb rozhodných pro výpočet celkem ,19,- Kč Výše procentuelního podílu venkovních úprav stanovená znalcem x 3,50 % Cena časová venkovních úprav zjednodušeným způsobem ,15,- Kč Pozemek st. parcela č. 4 a parcely č. 109/1 a č Metodika výpočtu ceny pozemku Cena pozemku se zjistí tzv. indexovou metodou tzn. porovnáním srovnávacího ( pozemek o známé ceně a výměře ) a oceňovaného pozemku na základě indexů ( koeficientů ), které se mezi sebou pronásobí a výsledným indexem se násobí cena srovnávacího pozemku Výpočet ceny pozemku indexovou metodou Výše uvedený pozemek st. parcela č. 4 zastavěná plocha a nádvoří je zastavěn na části své výměry oceňovanými stavbami a má výměru 819 m2. Parcela č.109/1 zahrada

10 10 a parcela č. 100 zahrada tvoří s výše uvedeným pozemkem jednotný funkční celek a má výměru 1085 m2 resp m2. Celková výměra oceňovaných pozemků je 3156 m2. Na okraji zastavěné části Hořice na Šumavě je nabízen k prodeji soubor pozemků s vydaným stavebním povolením na výstavbu RD za cenu 221,- Kč/m2.. Jedná se o nabídkovou cenu, proto byla tato upravena koeficientem 0,85. OCENĚNÍ POZEMKU INDEXOVOU POROVNÁVACÍ METODOU a) srovnávací pozemek ( známá cena a výměra ) Poloha srovnávacího pozemku okraj zastavěné části Hořice na Šumavě, nízkopodlažní zástavba Popis srovnávacího pozemku Mírně svažitý pozemek, zpevněný příjezd, inženýrské sítě kromě zemního plynu u pozemku. Výměra srovnávacího pozemku VS m Cena srovnávacího pozemku CS Kč 0,85 x ,00,- Jednotková cena srovnávacího pozemku JCS = CS/VS Kč/m2 187,88,- Koeficienty pro výpočet indexu A Územní struktura okraj zastavěné části obce 1.00 B Typ stavebního pozemku Stavebně připravený částečně 1.40 C Třída velikosti obce 0 až 2 tisíce obyvatel 0.40 D Obchodní resp. průmysl. Poloha Lokalita nízkopodlažní zástavby 1.30 E Územní připravenost, infrastr. Střední 0.75 F Speciální charakteristiky Nejsou 1.00 Celkový index srovnávacího pozemku Is = A x B x C x D x E x F b) oceňovaný pozemek Poloha oceňovaného pozemku Centrum obce Hořice na Šumavě, areál RD + vedlejší stavby Popis oceňovaného pozemku mírně svažitý jižní orientace, zpevněný příjezd, IS na pozemku kromě zemního plynu Výměra oceňovaného pozemku m Koeficienty pro výpočet indexu A Územní struktura centrum obce 1.05 B Typ stavebního pozemku Stavebně připravený částečně 1.40 C Třída velikosti obce 0 až 2 tisíce obyvatel 0.40 D Obchodní resp. průmysl. poloha Lokalita nízkopodlažní zástavby 1.30 E Územní připravenost, infrastr. Střední 0.75 F Speciální charakteristiky Nejsou 1.00 Celkový index srovnávacího pozemku Io = A x B x C x D x E x F Poměr indexů Pi = Io/Is Jednotková cena oceńovaného pozemku JCC = JCS x Pi Kč/m2 197,27,- Cena oceňovaného pozemku Kč ,00,- Spoluvlastnický podíl oceňovaného pozemku - 1/1 Cena st. pozemku č. 4 a pozemky č. 109/1 a č. 110 ke dni odhadu / zaokrouhleno / Kč ,00,-

11 11 Rekapitulace časové a reprodukční ceny staveb a obvyklá cena pozemků Stavba Časová cena Opotřebení Reprodukční cena Rodinný dům č.p ,71,- Kč 26,00 % ,91,- Kč Hospodářské příslušenství ,48,- Kč 38,75 % ,06,- Kč Venkovní úpravy ,15,- Kč ,17,- Kč Stavby celkem / zaokrouhleno / ,00,- Kč ,00,- Kč Pozemek st. parcela č. 4 a parcely č. 109/1 a č ,00,- Kč ,00,- Kč Oceňované nemovitosti celkem ,00,- Kč ,00,- Kč 2.2 Výnosová hodnota areálu oceňovaných nemovitostí Metodika ocenění výnosovou hodnotou Výnosová hodnota je součtem diskontovaných příjmů, které je možno v budoucnu v daném místě očekávat při přiměřeném pronajmutí nemovitosti, po odečtení výdajů nutných k dosažení těchto příjmů Výpočet výnosovou hodnotou Ve výpočtu je započteno nájemné ve výši 8 500,- Kč/měsíc. Při předpokladu takto uvažovaného nájemného je výnosová hodnota areálu blízká nule. Takto stanovené nájemné je, dle odborného odhadu znalce, nad rámec obvyklého nájemného. Z toho lze dovodit, že výnosová hodnota areálu bude 0,- Kč. Výnosové ocenění konstantní příjmy po dlouhou dobu, věčná renta Objekt rodinný dům Příjmy z nájemného Nájemné ročně předpoklad v daném místě, objekt ke dni ocenění Nájemné / odhad dle místních poměrů reálně dosažitelný / Kč/měsíc Počítáno 12 měsíců měsíců/rok 12 Celkem příjem z nájemného ročně Kč/rok ,00,- Výdaje na dosažení příjmů Podklady pro výpočet výdajů Reprodukční cena RD vč. příslušenství RC ( Kč ) ,00,- Časová cena RD včetně příslušenství ČC ( Kč ) ,00,- Předpokládaná doba kapitalizace pro amortizaci T ( roků ) 30 Stáří stavby původní S ( roků ) 100 Celková životnost Z ( roků ) 100 Opotřebení hlavní stavby A ( % ) 66,67 Předpokládané roční procento na údržbu a opravy % z RC 0,70 Míra kapitalizace roční pro výpočet amortizace u ( % ) 3,00

12 12 Úročitel pro výpočet amortizace q ( - ) 1,03 Výpočet výdajů Daň z nemovitostí / dle odhadu provedeného znalcem / Kč/rok 1 500,00,- Pojištění nemovitostí / x RC / Kč/rok 6 764,00,- Průměrné roční náklady na běžnou údržbu a opravy / x RC / Kč/rok ,00,- Správa nemovitostí Kč/rok 0,00,- Průměrné kapitalizované roční odpisy výpočtem ( ČC x i )/( q) T - 1 Kč/rok ,00,- Jiné náklady Kč 0,00,- Roční nájemné z pozemku Kč 0,00,- Celkem výdaje ročně Kč ,00,- Výpočet čistého ročního nájemného Příjmy ročně celkem Kč ,00,- Výdaje ročně celkem Kč ,00,- Čisté roční nájemné Kč 733,00,- Výpočet výnosové hodnoty Předpoklad dlouhodobých konstantních příjmů z nájemného? ano Výpočet věčnou rentou Čisté roční nájemné Kč 733,00,- Míra kapitalizace pro výpočet výnosové hodnoty % 6,00 Výnosová hodnota před provedením opravy a bez provize Kč ,48,- Odpočet nákladů na opravu pro znovuzprovoznění Kč 0,00,- Výnosová hodnota RD včetně příslušenství ke dni odhadu po vyhodnocení znalcem ( viz výše ) Kč 0,00,- 2.3 Porovnávací indexová metoda Metodika ocenění porovnávací metodou Obvyklá cena je v zákoně č. 151/1997 Sb. v platném znění definována v 2 jako cena..., která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby...". Standardně se obvyklá cena zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji, koupěmi či pronájmy obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Pokud tyto informace nejsou od statisticky významného souboru dostatečně porovnatelných nemovitostí, je třeba použít náhradní metodiku. Indexová metoda výpočtu obvyklé ceny je standardně používána pro zjištění obvyklé ceny nemovitostí za základě porovnání rozhodujících kritérií, které mají bezprostřední vliv na cenu nemovitostí ( poloha, technický stav, velikost, účel užití, příslušenství apod. ). Porovnávací kriteria : - korekce pramene ceny

13 13 - poloha nemovitosti - velikost nemovitosti - příslušenství nemovitosti - technický stav nemovitosti Znalec provedl výběr srovnávacích objektů jednak ze své databáze a jednak z nabídky realitních kanceláří uveřejněných ke dni odhadu na internetu na serveru a Jednotlivé níže uvedené nabídky byly doslovně převzaty jednotlivých inzerátů : Srovnávací objekt č.1 Prodej rodinného domu v Hořicích na Šumavě Prodej RD 6+1 v klidné lokalitě části obce Šebanov, v blízkosti přírody a Lipenské přehrady ( cca 5km ). Vlastní studna, nová střecha, zahrada. s terasou, sklepem, hospodářským stavením na pozemku 800m2 v malé vesničce Šebanově okr. Český Krumlov. Zahrada má 2000 m2 a je pronajmuta od Pozemkového fondu. Dům má novou střechu a novou fasádu. Na dvoře jsou hospodářská stavení a vzrostlé ovocné stromy. Celý pozemek je oplocen a vjezd na zahradu má nová vrata. U vsi je zastávka autobusu a vlaku. Zastavěná plocha : 366 m2 Užitná plocha : 240 m2 Plocha parcely : 800 m2 Nabídková cena : ,- Kč Srovnávací objekt č.2 Prodej rodinného domu v Hořicích na Šumavě Rekreační chalupa v obci Hořice na Šumavě 6 km od Lipna a 13 km od Českého Krumlova. Chalupa stojí na pozemku o celkové rozloze 904 m2. Obytná část chalupy ( 14,5m x8,8m 2) má dvě patra, celková plocha 150m2. V přízemí jsou 3 místnosti a koupelna s WC, zde je provedena částečná rekonstrukce. V patře 3 místnosti ( 25m2,25m2,13m2 ) a kuchyně 12m2. Chalupa má venkovní dřevěnou pavlač. Je zde prostorná půda vhodná k další vestavbě.

14 14 K chalupě patří pěkná zahrada o rozměru 720m2. Chalupa je mimo zátopovou oblast a je vhodná k trvalému bydlení i k rekreaci.v obci je veškerá občanská vybavenost. Zastavěná plocha : 180 m2 Užitná plocha : 150 m2 Plocha parcely : 1084 m2 Nabídková cena : ,- Kč po slevě z ,- Kč Srovnávací objekt č.3 Prodej rodinného domu v obci Hořice na Šumavě Jednopatrový zděný dům v klidném prostředí.objekt je obyvatelný, v původním stavu bez úprav. Topení lokální na pevná paliva. Voda a kanalizace obecní. Elektřina 220/380 V. Zastavěná plocha : 246 m2 Užitná plocha : 200 m2 Plocha parcely : 1511 m2 Nabídková cena : ,- Kč

15 Srovnávací objekt č.4 Prodej rodinného domu v obci Chvalšiny nedaleko Hořic 15 Komplex nemovitostí k prodeji, nalézajících se na pozemku s celkovou výměrou 1060 m2, sestává z třípodlažního městského domu, navazujících hospodářských budov, dvou samostatných průjezdných stodol a vlastní zahrady. Dům postavený v roce 1853, sloužil původně jako pekařství. Za vstupními dveřmi se nachází rozsáhlá vstupní část průjezd, z něhož lze vstoupit do všech částí domu. V přízemí je velký pokoj s kuchyní, původní prodejna. Dále je na tomto podlaží koupelna s WC a vstup do sklepa a zejména do části výrobní, tj. do místnosti s pecí pro pečení chleba a navazujícího rozsáhlého skladu. Po masivních schodech vystoupíme z průjezdu do 1. patra obytné části domu. Celé toto podlaží sestává ze šesti rozlehlých místností, prostorné chodby, komory a vstupu do půdních prostor, které nabízí další možnost využití. Celý dům je zajímavě dispozičně a stavebně řešen masivní stěny, propojené místnosti, četné klenby a výklenky. Objekt je napojen na obecní vodovod a kanalizaci, k vytápění je možné po rekonstrukci využít plyn nebo tuhá paliva. Elektřina 220/380 V. Podlahy, okna a dveře dřevěné. V roce 2006 byla vyměněna střešní krytina. Na dům plynule navazují původní hospodářské budovy chlévy, sklady. Dále jsou na pozemku dva samostatné objekty stodoly. Obě tyto nemovitosti jsou průjezdné, jedna je patrová s vestavěnou garáží. Pozemek, na kterém celý komplex stojí, vyplňuje prostor mezi dvěmi souběžnými komunikacemi a nabízí jak variabilitu přístupu, tak i využití celé nemovitosti / vlastní bydlení, bytový dům, penzion se zázemím /. V obci s cca 1200 obyvateli je veškerá občanská vybavenost škola, školka, zdravotní středisko, pošta, restaurace, obecní úřad. Zastavěná plocha : 107 m2 Užitná plocha : 288 m2 Plocha parcely : 306 m2 Nabídková cena : ,- Kč, reservováno

16 16 Porovnání objektů Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku list 1 Č. Obec / Lokalita Oce ň. obj Velikost /Počet místností RD obec Hořice na Šumavě? Příslušenství / Garáž vedlejší stavba /garáž Pozemek ( m2 ) Jiné / stav 3886 podprůměrný ( 1 ) ( 2 ) ( 3 ) ( 4 ) ( 5 ) ( 6 ) 1 RD obec Hořice na Šumavě 6+1 vedlejší stavba/ne 800 průměrný 2 RD obec Hořice na Šumavě 6+1 vedlejší stavba /ne 1084 podprůměrný 3 RD obec Hořice na Šumavě 5+1 zahrada/ano 1511 podprůměrný 4 RD obec Chvalšiny 8+1 vedlejší stavba s garáží 1060 průměrný Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku list 2 Č. Cena požadovaná / realizovaná Koef. redukc e na prame n ceny Kr Cena po redukci na pramen ceny = ( 7 ) * ( 8 ) K 1 Poloh a K 2 Veliko st K 3 vybav ení a stupe ň rozest avěno sti K 4 Celkov ý stav K 5 Vliv pozem ku K 6 Úvaha a názor znalce Index odlišnosti Io (10 až 15) Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnávacího = ( 9 )/( 16 ) Kč ( 1 ) ( 7 ) ( 8 ) ( 9 ) ( 10 ) ( 11 ) ( 12 ) ( 13 ) ( 14 ) ( 15 ) ( 16 ) ( 17 ) , ,90 1,00 1,10 1,10 0,85 1,00 0, , , ,95 1,00 1,00 1,00 0,87 1,00 0, , , ,95 1,00 1,05 1,00 0,92 1,00 0, , , ,20 1,00 1,00 1,10 0,87 1,00 1, ,- Celkový průměr Kč ,- Minimum Kč ,- Maximum Kč ,- K1 koeficient na úpravu polohy objektu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného / lepší > 1, horší < 1 / K2 koeficient úpravy na velikost objektu či areálu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného /lepší > 1, horší < 1/ K3 koeficient úpravy na provedení a vybavení staveb v areálu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného /lepší > 1, horší < 1/ K4 koeficient úpravy na celkový technický stav : / srovnávací objekt celkově lepší : K 4 > 1, horší < 1 / K5 koeficient úpravy na vliv pozemku velikost, vlastnictví : / srovnávací pozemek celkově lepší : K 5 > 1, horší < 1 / K6 koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce : / analogicky : srovnávací objekt, kromě vlivu předchozích koeficientů ještě lepší : K 6 > 1, horší < 1 / Koeficient úpravy na pramen zjištěné ceny sloupec ( 8 ) : skutečná kupní cena : Kr = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší Io Index odlišnosti Io = K1* K2 * K3 * K4 * K5 * K 6 U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceńovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,0

17 Vyhodnocení obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí Pro zjištění výše obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí použil znalec běžné a hojně používané metody zjišťování obvyklých cen, které jejichž je využíváno v metodikách našich např. bankovních domů či některých státních institucí ( např. Úřad pro zastupování státu ve věcech majetkových ). Nejdříve byla znalcem zjištěna cena areálu nákladovým způsobem ( cena časová a cena reprodukční ), která vystihuje výši nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění. U obdobných staveb je tato cena v drtivé většině případů vyšší než cena obvyklá. Naopak tomu bývá u nemovitostí, o které je enormní zájem, leží v lukrativních lokalitách a jejichž prodej bývá realizován obratem, což ale není tento případ. Dále byla zjišťována cena výnosovým způsobem, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu. Dle výše uvedeného výpočtu je zřejmé, že výnosová hodnota oceňovaných nemovitostí je naopak výrazně nižší cena obvyklá, což je především z důvodu výše možného reálného nájemného. Jako poslední metoda určení obvyklé ceny byla znalcem použita porovnávací metoda indexová, která vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem ( nemovitostí ) a cenou sjednanou při jeho prodeji či cenou nabídkovou při prodeji v daném místě a čase. Na závěr provedl znalec vyhodnocení výpočtů u jednotlivých způsobů ocenění a stanovení výsledné obvyklé ceny : Oceňovaný rodinný dům leží v lokalitě místní venkovské zástavby starších rodinných domů v centru malé obce Hořice na Šumavě. Je pravděpodobně v horším technickém stavu. Vybavenost inženýrskými sítěmi a ostatní infrastrukturou je v místě na průměrné úrovni. Základní občanská vybavenost je v místě, kompletní občanská vybavenost v dojezdové vzdálenosti v nedalekém Českém Krumlově ( 12 km ). Nemovitosti neleží v zátopové oblasti. O obdobné nemovitosti je v místě průměrný až podprůměrný zájem, v poslední době nabídka obdobných nemovitostí mírně vzrostla, ale poptávka stagnuje, což má bezprostřední vliv na výši nabídkových resp. následně výši uzavřených kupních cen. Nevýhodou je předpoklad vyšších nákladů na opravu objektu do etalonu. Výše obvyklé ceny je pohyblivá mj. i v čase, což se odráží i ze situace v naší i světové ekonomice, která prochází výraznou recesí a která má bezprostřední vliv i na cenu obdobných nemovitostí. Ztížené možnosti úvěrování a zpřísněné podmínky pro příslib úvěrů obvyklou cenu obdobných nemovitostí v současné době výrazně snižují a omezují i okruh potenciálních kupců. V současné době je nejméně vhodná doba k prodejům. Obvyklá cena je pohyblivá i v čase během kterého chci a plánuji nemovitost prodat. Neodkladný či nedobrovolný prodej vyžadující výrazně kratší čas vymezený pro prodej úměrně snižuje i výslednou realizovanou cenu ( tzn. cena v tísni není dle objednávky předmětem zjištění ). Obvyklá cena se bude pohybovat mezi stanovenou cenou časovou a cenou výnosovou a bude se blížit ke zjištěné ceně porovnávací. Výsledná cena oceňovaných nemovitostí byla stanovena na základě vyhodnocení zjištěných cen a vyhodnocení uvedených vlivů, které mají přímý vliv na její výši.

18 18 Závěrem znalec upozorňuje na skutečnost, že objekt byl posuzován pouze externí prohlídkou. V případě provedení komplexní prohlídky se může stanovená obvyklá cena, z důvodu např. jiného vnitřního vybavení či jiného než předpokládaného technického stavu, výrazněji lišit. 2.5 Rekapitulace Způsob ocenění Reprodukční cena Věcná hodnota / časová cena / Výnosová hodnota Cena zjištěná porovnávacím způsobem Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí dle odborného odhadu znalce ke dni ocenění cena ,00,- Kč ,00,- Kč 0,00,- Kč ,00,- Kč ,00,- Kč Závěr : 1. Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí tj. rodinného domu v obci Hořice na Šumavě č.p. 4 na pozemku st. parcela č. 4 zastavěná plocha a nádvoří vč. pozemku a pozemky parcela č. 109/1 zahrada a parcela č. 110 zahrada se všemi součástmi a příslušenstvím v katastrálním území a v obci Hořice na Šumavě zapsaný na LV 64 a evidovaný u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Český Krumlov činí, dle zjištění znalce, ke dni ocenění ,- Kč slovy : jedenmiliónjednostopadesáttisíckorunčeských 2. Závady či jednotlivá práva, kromě omezení vlastnického práva vedeného v katastru nemovitostí, nejsou znalci známa, nebyly znalci povinnými sděleny a dle zjištění se znalce nevyskytují. v Českém Krumlově dne Ing. Michal Sirový Příloha : 2x fotodokumentace 1x kopie výpisu z KN, LV 64 1x kopie katastrální mapy

19 19 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Předsedy krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 2.června 1999 č.j. Spr. 823/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem /11 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace na základě dokladu číslo 42/11. CERTIFIKÁT QEN Znalec je držitelem certifikátu QEN - expert v oboru ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí vydaný Certifikačním orgánem Ústavu soudního inženýrství v Brně dne pod č.95/64/qen/2009-re. Českém Krumlov 10. května 2011 Ing. Michal Sirový

20 20 FOTODOKUMENTACE čelní pohled na č.p. 4 z náměstí obce pohled na zahradu ( stavba je již na sousedním pozemku )