Oceňování v jednotlivých fázích výstavbového projektu. Podklady

Transkript

1 Oceňování v jednotlivých fázích výstavbového projektu Podklady

2 Oceňování v jednotlivých fázích výstavbového projektu

3 Životní cyklus výstavbového projektu předinvestiční (přípravná) fáze od první myšlenky na investici do stavby přes rozhodování o optimální variantě projektu do rozhodnutí, zda se v projektu bude či nebude pokračovat, investiční fáze : investiční příprava do zadání dodavatelům realizace stavby, realizační příprava do zahájení prací na staveništi, realizace(zhotovení) stavby na staveništi do ověření všech funkcí stavby a zaškolení uživatelů či personálu provozovatele a uvedení stavby do provozu, fáze užívání (provozování) nebo též ukončování po dokončení stavby probíhá ověření provozní spolehlivosti stavby a vyhodnocení

4

5 Investiční záměr předběžné odhady nákladů stavby, odhad časového horizontu, odhady potřeb, předběžný výběr lokality, předběžné konzultace s investorem i úřady Doporučený způsob oceňování: odhad pomocí cen porovnatelných staveb přizpůsobených místu, podmínkám a době vzniku předpokládané stavby v případě rozpracovaného záměru lze pro propočet nákladů využít rozpočtové ukazatele na měrovou nebo účelovou jednotku stavby (RUSO).

6 Studie stavby (STS) analýza podkladů, užší výběr staveniště, limity území, dostupnost energií. Studie se vypracovává ve variantách, řeší též hrubé dispoziční a hmotové řešení stavby včetně návrhu vzhledu a dostupnosti stavby. Doporučený způsob oceňování: pomocí ukazatelů na měrovou nebo účelovou jednotku stavby (RUSO) konkrétních objektů RUSO s přihlédnutím k dalším podmínkám zamýšlené stavby (konstrukční řešení, požadovaná kvalita, místo realizace, termín výstavby, situace na trhu aj.).

7 Podklady Rozpočtové ukazatele stavebních objektů (konkrétní realizované objekty) Ukazatele průměrné rozpočtové ceny na měrovou a účelovou jednotku Historické řady indexů = pouze ZRN, je třeba dopočítat NUS, ON, DPH

8 Rozpočtové ukazatele stavebních objektů

9

10 Ukazatele průměrné orientační ceny na MJ (c.ú.2013)

11 Ukazatele průměrné orientační ceny na MJ (c.ú.2013)

12 Cenové indexy pro přepočet mezi CÚ

13 Orientační cena na m3 obestavěného prostoru (c.ú.2013) Zdroj:

14 Orientační cena na m 3 obestavěného prostoru (c.ú.2013) Zdroj: Pokles o cca 2% (budovy pro bydlení)

15 Struktura stavebních dílů a řemeslných oborů v % Dil Průměr Konstrukčně materiálová charakteristika Zemní práce 0,9 1,7 1,8 0,2 0,9 2 Základy,zvláštní zakládání 5,6 3,8 4,6 7,3 4,8 3 Svislé a kompletní konstrukce 21,2 15,7 15,2 21,8 25,8 4 Vodorovné konstrukce 10,9 9,4 15,9 9,1 10,7 5 Komunikace 0,1 6 Úpravy povrchu,podlahy 5,8 10,2 5,7 4,9 4,8 8 Trubní vedení 0,1 0,1 0,1 9 Ostatní konstrukce, bourání 2,7 7,4 1,7 2,0 2,0 99 Staveništní přesun hmot 3,7 2,9 3,5 4,9 2,7 711 Izolace proti vodě 0,6 1,1 0,8 0,8 0,7 712 Živičné krytiny 0,7 0,6 0,8 0,8 0,7 713 Izolace tepelné 1,6 2,7 1,9 2,2 1,1 715 Izolace chemické 0,1 721 Vnitřní kanalizace 0,7 1,5 0,9 1,2 0,6 722 Vnitřní vodovod 1,2 1,3 2,1 1,4 1,1 723 Vnitřní plynovod 0,2 0,8 0,2 0,3 0,1 724 Strojní vybavení 0,1 0,1 0,2 725 Zařizovací předměty 1,6 4,8 1,7 1,9 1,1 726 Instalační prefabrikáty 6,0 0,4 0,9 8,4 731 Kotelny 0,3 1,6 0,3

16 732 Strojovny 0,1 0,4 0,2 733 Rozvod potrubí 0,9 1,1 1,0 1,0 0,9 734 Armatury 0,6 0,7 0,5 0,5 0,6 735 Otopná tělesa 1,1 0,9 1,4 1,2 1,2 761 Konstrukce sklobetonové 0,1 0,5 762 Konstrukce tesařské 0,9 3,0 0,3 0,3 1,1 763 Dřevostavby 0,1 764 Konstrukce klempířské 0,9 3,7 0,4 0,4 0,5 765 Krytiny tvrdé 0,2 0,6 0,4 766 Konstrukce truhlářské 7,4 6,6 9,0 8,6 6,5 767 Konstrukce zámečnické 8,0 2,7 9,2 10,4 6,4 771 Podlahy z dlaždic a obklady 0,9 2,0 1,5 1,8 0,3 772 Kamenné dlažby 0,1 0,6 773 Podlahy teracové 0,1 775 Podlahy vlysové a parketové 0,2 776 Podlahy povlakové 1,7 1,4 1,2 1,9 2,0 777 Podlahy ze syntetických hmot 0,9 1,2 1,3 1,0 781 Obklady keramické 0,9 0,8 2,2 1,8 0,5

17 782 Konstrukce z přírodního kamene 0,1 783 Nátěry 1,0 1,3 0,8 1,1 1,1 784 Malby 0,5 0,5 0,4 0,6 0,8 786 Čalounické úpravy 0,6 0,3 0,3 0,9 0,5 787 Zasklívání 0,3 0,1 0,9 0,2 0,2 791 Montáž zařízení velkokuchyní 0,9 0,1 793 Montáž zařízení prádelen a čis 0,2 0,1 0,1 M21 Elektromontáže 4,5 5,5 3,8 3,8 5,2 M22 Montáž sdělovací a zabezp.tech 0,9 1,2 1,2 0,6 1,0 M24 Montáže vzduchotechnických zař 0,7 0,1 3,1 0,7 M33 Montáže dopravních zař. a vah 2,2 2,3 3,1 2,1 M36 Montáže měřících a regul.zaříz 0,2 0,3 0,3 0,4 M43 Montáže ocelových konstrukcí 0,1 0,3 M46 Zemní práce při montážích 0,1 0,1 M99 Ostatní práce montážní 0,2 0,5

18

19

20 III. Celkové náklady výstavby A. Projektové a průzkumné práce B. Provozní soubory C. Stavební objekty D. Stroje, zařízení, inventář E. Umělecká díla F. Vedlejší náklady spojené s umístěním stavby G. Ostatní náklady H. Rezerva I. Ostatní investice J. Nehmotný investiční majetek K. Provozní náklady na přípravu a realizaci stavby L. Kompletační činnost

21

22 Náklady na projektové práce a inženýrskou činnost Sazebník pro navrhování nabídkových cen projektových prací a inženýrských činností společnosti UNIKA, Výkonový a honorářový řád ČKA a ČKAIT, individuální kalkulace, kalkulace hodinové zúčtovací sazby, expertní odhad nákladů na projektové práce jako % sazbu z předpokládaných nákladů na SO.

23 Náklady na SO náklady na pořízení stavebních objektů včetně veškerého materiálu náklady spojené s předepsanými zkouškami konstrukcí a kontrolními měřeními.

24 DPH 15% - stavby pro sociální bydlení (byt 120m2, RD 350 m2) + příslušenství stavby (garáž, altán, kůlna, jímka, ČOV, oplocení, přípojky IS, studna, bazén, plocha pro parkování ) 21% - ostatní

25 Vedlejší náklady spojené s umístěním stavby (NUS) náklady na zařízení staveniště poplatek zábor plochy provozní vlivy území se ztíženými výrobními podmínkami náklady související s vlivem extrémních klimatických podmínek mimořádně ztížené dopravní podmínky doprava zaměstnanců dodavatele na pracoviště a zpět individualizace mimostaveništní dopravy kulturní památky

26 Způsob ocenění vedlejších nákladů podléhá režimu smluvních cen přirážka k nákladům na stavební objekty dohodnuté částky uvedené ve smlouvě o dílo hodinové zúčtovací sazby (HZS) samostatná položka v rozpočtu individuální kalkulace na jednotlivé druhy nákladů katalog Vedlejší rozpočtové náklady

27 NUS - zařízení staveniště = náklady na zajištění pomocných provozů nutných k provedení stavebních a montážních prací úplaty za užívání základních prostředků, zejména stavebních objektů investora, dodavatele nebo jiné organizace, jejich udržování a uvedení do původního stavu, případně kryjí náklady na nezbytné úpravy trvalých objektů budované stavby sloužících dočasně jako zařízení staveniště vypracování dokumentace likvidace dočasných objektů. Doporučené procentní sazby na zařízení staveniště jsou v rozmezí 1% až 3 % s ohledem na charakter stavby a s ohledem na skutečnou potřebu a rozsah budování zařízení staveniště.

28 NUS provozní vlivy práce za provozu, práce ve vozovce nebo kolejovém svršku bez vyloučení provozu nebo při kratších výlukách, práce v extrémním chladu nebo horku, v prostorách nasycených výpary chemikálií, v biologicky závadném prostředí. Výše nákladů - individuální kalkulací. PM - snížení produktivity práce, výše příplatků a přirážek za práce ve zdraví škodlivém prostředí S - snížená produktivita práce.

29 NUS ztížené výrobní podmínky náklady spojené s pobytem pracovníka (stravné, nocležné), cestovní náklady, dopravní náklady způsobené rušením dopravy provozem ve městech při mimostaveništní dopravě materiálů a při technologické dopravě například zemin a vybouraných hmot. Například zásobování staveniště, které je možné pouze v nočních hodinách (pěší zóny ve městech apod.)

30 NUS extrémní klimatické podmínky nad 700 m vyšší ztratné u zabudovávaných materiálů, mzdové náklady, náklady na topná média pro rozmrazování hmot a vyhřívání prostor, spotřeba fólií na ochranu materiálů, odklízení sněhu buldozerem a mzda posádky, náklady na posypový materiál k zabezpečení bezpečnosti pracovišť, opotřebení ochranných oděvů.

31 NUS mimořádně ztížené dopravní podmínky mimořádné dopravní prostředky (nosič, zvířecí potah, pásový traktor, šikmý výtah, lanovka, vrtulník, ponton), odlehčení běžných dopravních prostředků, tzn. nevyužívat v plném rozsahu jejich nosnost, překládka materiálu z vagónů normálního rozchodu na vagóny úzkého rozchodu. Zvýšení nákladů se obvykle kalkuluje jako součin dopravní vzdálenosti, celkové hmotnosti materiálů a sazby za tunokilometr dopravy mimořádným dopravním prostředkem.

32 NUS (dle RTS) silniční provoz 1,5 % - 2,5 % bez ohledu na hustotu silničního provozu, městský kolejový provoz 9 % - 12 %, v pásmu do 6 m, železniční provoz 5 % - 13 % v pásmu do 10 m od provozované koleje, přestávky v práci jsou li nařízeny investorem, za každých i započatých 15 min na směnu se ocení sazbou ve výši cca 0,5 %, ostatní vlivy způsobené provozem investora ve výši cca 0,9 %, území se ztíženými výrobními podmínkami 1,5% - 4,5%, zvýšené náklady v horských oblastech s nadmořskou výškou nad 700 do 900 m 3,5 %, stavební a montážní práce prováděné na kulturních památkách až 12% na dohodnutý rozsah prací, kterých se mimořádné podmínky týkají

33 Náklady na provozní soubory náklady na stroje a technologické zařízení, které bude součástí stavby a náklady na jejich montáž.

34 Ostatní náklady administrativní poplatky (kolky apod.), odměna právníka smlouvy apod., zpracování studií, průzkum trhu, geodet - vytyčení stavby, zaměření stavby, správci sítí poplatek za připojení (vodovod, kanalizace, elektro), energetický audit, finanční náklady vyřízení úvěru,

35 Ostatní investice příspěvky jiným investorům (přeložka inženýrských sítí), konzervační, udržovací a dekonzervační práce při zastavení stavby apod., náklady na pořízení pozemku vč. případných existujících staveb na pozemku určených k odstranění.

36 Rezerva na rizika zahrnuje nepředvídané náklady, obvykle se stanovuje zjednodušeně pomocí procentuální sazby, základnou jsou náklady SO, obvyklé výše sazby rezervy na rizika (z nákladů na SO) 4% 7% pro novostavby, 5% 10% pro rekonstrukce a modernizace, 13% 18% při obnově kulturních památek

37 Náklady na stroje, zařízení a inventář stroje, zařízení a inventář investiční povahy (nejsou součástí provozních souborů a stavebních objektů), náklady na pořízení vč. nákladů na dopravu, umístění, osazení.

38 Provozní náklady na přípravu a realizaci stavby náklady na přípravu a zabezpečení stavby, náklady na kompletační činnost (uskutečnění strojírenských a elektrotechnických dodávek) orientační procentní sazba kompletační činnosti (z nákl. na SO) : stavební část cca 0,8% 2,5 % podle náročnosti stavby, technologické části cca 2,0% 4,9 % podle složitosti dodávek

39 Pořizovací náklady Náklady na projektové práce, inženýrské činnosti a průzkumné práce Náklady na stavební objekty Vedlejší náklady spojené s umístěním stavby Ostatní investice (pozemek) Náklady na provozní soubory Náklady na stroje, zařízení a inventář Ostatní náklady Provozní náklady na přípravu a realizaci stavby Rezerva na rizika Pořizovací náklady celkem Výše nákladů [Kč] Bez DPH DPH vč. DPH

40 Pořizovací náklady SO1 - SO2 - SO3 - SO4 - SO5 - SO6 - Výše nákladů [Kč] Bez vč. DPH DPH DPH Náklady na stavební objekty celkem

41 Pořizovací náklady Náklady na projektové práce, inženýrské činnosti a průzkumné práce Náklady na stavební objekty Vedlejší náklady spojené s umístěním stavby Ostatní investice (pozemek) Náklady na provozní soubory Náklady na stroje, zařízení a inventář Ostatní náklady Provozní náklady na přípravu a realizaci stavby Rezerva na rizika Možnost stanovení výše nákladů [Kč] VHŘ (% z nákladů na stavební objekty) na Sazebník Unika (cena dle nákladů na stavební objekty) Expertní odhady výše nákladů nebo % přirážky (k nákladům na stavební objekty) Ceníky odborných organizací Rozpočtové ukazatele (ÚRS Praha, a.s.) Ukazatele průměrné orientační ceny na měrnou a účelovou jednotku (ÚRS Praha, a.s.) Katalog staveb a objektů (RTS Brno, a.s., Průměrné ceny (RTS Brno, a.s., Základní ceny (MF ČR, Vyhláška k oceňování majetku) Vlastní podklady (investor) % přirážka k nákladům na stavební objekty Expertní odhady Zkušenosti ze srovnatelných staveb Cenová mapa stavebních pozemků Konzultace (realitní makléř) Nabídka a poptávka na trhu realit porovnávací hodnota Expertní odhad výše nákladů Informace od potenciálních dodavatelů Zkušenosti z již realizovaných obdobných staveb Expertní odhad výše nákladů nebo % přirážky Informace od potenciálních dodavatelů Zkušenosti z již realizovaných obdobných staveb Expertní odhad výše nákladů nebo % přirážky Zkušenosti z již realizovaných obdobných staveb Sazebník Unika (cena dle nákladů na stavební objekty) Expertní odhad výše nákladů nebo % přirážky k nákladům na stavební objekty Zkušenosti z již realizovaných obdobných staveb Expertní odhad výše rezervy nebo % přirážky k nákladům na stavební objekty Zkušenosti z již realizovaných obdobných staveb

42 Dokumentace pro územní rozhodnutí (DUR) umístění stavby na pozemek a její vazby na okolí, včetně napojení na inženýrské sítě, na jejím základě bude vydáno územní rozhodnutí. Doporučený způsob oceňování: pomocí rozpočtových ukazatelů stavebních objektů (RUSO) s přihlédnutím k dalším podmínkám zamýšlené stavby (požadovaná kvalita, místo realizace, termín výstavby, situace na trhu aj.) v případě podrobně zpracované dokumentace lze oceňovat také pomocí tzv. skupinových (agregovaných) cen.

43 Dokumentace pro stavební povolení, ohlášení stavby (DSP, DOS) stanoví konkrétní podmínky pro výstavbu. Na základě této dokumentace bude vydáno povolení ke stavbě. Doporučený způsob oceňování: podle skupinových (agregovaných) cen.

44 Podklady Agregované ceny, např. RYRO CS = ZRN + VRN + DPH ZRN = PN + HR + PH HR = PN * % PH = PN * % VRN = ZRN * %

45

46 HR HR PH

47 VRN

48

49

50

51

52 MJ výměra D M PN vodovodní přípojka - PVC DN 110 mm m 10, ,00 vodoměrná šachta z betonu prostého m3 1, ,00 celkem PN 32032,00 HR Hrubé rozpětí % ,40 PH Přesun hmot % 3 960,96 ZRN = PN + HR + PH 39399,36 VRN Vedlejší rozpočtové náklady 6697,89 projektová dokumentace % ,97 NUS % ,97 rezerva % ,95 C Cena stavby (bez DPH) 46097,25

53 HR HR PH

54 VRN

55 Dokumentace pro zadání stavby (DZS) Dokumentace pro výběr zhotovitele (DVZ) podkladem pro výběrové řízení Doporučený způsob oceňování: podle katalogů popisů a směrných cen stavebních prací, Sborníku pořizovacích cen materiálů SPCM, firemního ceníku prací i materiálů aj.

56 Dokumentace pro provedení stavby (DPS) podkladem pro dodavatele stavby, kde je zohledněno jeho řešení, technologie a zpracování. rozpočet stavby a výkaz výměr včetně specifikace použitých materiálů a výrobků Doporučený způsob oceňování: katalog popisů a směrných cen stavebních prací, kalkulační porovnáním s existujícími položkami, pomocí firemního ceníku, individuální kalkulací.

57 Dokumentace skutečného provedení stavby (DSPS) zachycuje skutečné provedení stavby se všemi změnami, které nastaly během výstavby. Doporučený způsob oceňování: rozpočet složený z položek směrných cen stavebních prací, firemních cen, porovnatelných cen a individuálních cen.