ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo /2014

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo /2014 NEMOVITÁ VĚC: Bytová jednotka, Podíl na objektu bydlení Katastrální údaje : Kraj Moravskoslezský, okres Frýdek-Místek, obec Frýdek-Místek, k.ú. Místek Adresa nemovité věci: Hálkova 928, Frýdek-Místek Vlastníci stavby: pan Ján Ježo, Hálkova 928, Frýdek-Místek, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 2415 / manželé Libor Kaloč a Kamila Kaločová, Hálkova 928, Frýdek-Místek, vlastnictví: SJM, vlastnický podíl: 5435 / paní Božena Valašíková, Hálkova 928, Frýdek-Místek, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 2150 / OBJEDNATEL : Adresa objednatele: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Exekutorský úřad Brno - Město, JUDr. Vít Novozámský Bratislavská 73, Brno Ing. Petra Hralová Riegrova 814, Frýdek-Místek IČ: telefon: hralova.znalec@centrum.cz DIČ: CZ fax: Exekuční řízení - dáno usnesením č.j.056 EX 1800/11-68 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA podílu: 2415 / Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Počet stran: 20 stran Z toho příloh: 12 Počet vyhotovení: 3 Ve Frýdku-Místku, dne Ing. Petra Hralová

2 NÁLEZ Znalecký úkol Stanovit obvyklou(/tržní) cenu nemovitostí a jejich příslušenství vymezených v exekučním příkaze soudního exekutora č. j. 056 EX 1800/11-11 ze dne , resp. podíl id. 2415/10000 nemovitosti. Přehled podkladů usnesení projektová dokumentace fotodokumentace výpis z LV kopie katastrální mapy sdělení spoluvlastníků nemovitosti znalecký posudek ing. Barbory Bajerové č /99 kupní smlouvy ze dne a sdělení magistrátu k prodeji pozemků pod bytovými domy Místopis Město Frýdek - Místek je statutárním městem s úplnou občanskou vybaveností. Oceňovaná nemovitost se nachází v blízkosti centra města, 100 m od autobusové zastávky MHD, na ulici Hálkova. Okolí tvoří obytné stavby a areál bývalého Slezanu, která je mimo provoz a v územním plánu je v zóně bez vlivu na životní prostředí. Životní prostřední je velmi dobré. Parkování je možné na oploceném pozemku nebo na ulici. Pozemek zastavěný stavbou je jiného vlastníka a je pronajat od města Frýdek-Místek. Užíván je také okolní oplocený pozemek. Pozemek je možno od města zakoupit. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum - bytové domy zděné Celkový popis Jedná se o bytový dům původně s 4 byty 1+1 (každý s obytnou kuchyní, předsíní, spíží, WC, balkonem a pokojem) a 1 bytem 1+1 v podkroví, který byl postaven začátku 20. století jako dům pro pracovníky textilky. Dokončen byl roce Je plně podsklepený, má dvě nadzemní podlaží a podkroví. Podle dokumentace se nachází dva byty na každém patře a 1 v podkroví. Ke dni ocenění byly provedeny dispoziční změny. Podle sdělení majitelů je podíl ve vlastnictví povinného spojen s užíváním bytu v 1.NP vlevo od vstupu. Smlouva nebyla předložena. Nebyly předloženy žádné smlouvy nájemní či jiné. Dům je zděný s vnější izolací 0,4 mm pěnovým polystyrénem bez dokončené fasády. Zastřešení je valbovým krovem s novou taškovou pálenou krytinou. Vnitřní omítky jsou vápenné štukové. Stropy jsou s rovným podhledem v patrech trámové. Schodiště je betonové a dřevěné. Je provedeno napojení na veřejnou kanalizaci, vodovod, plynovod a rozvod elektro.. Dveře jsou převážně dřevěné rámové, okna jsou v 1.PP jednoduchá ocelová a dřevěná, v ostatních podlažích dřevěná dvojitá. Bleskosvod je instalován.vnitřní kanalizace - odpady ze všech záchodů, umývadel - 2 -

3 a van. Vnitřní plynovod - rozvod zemního plynu. Popis bytu: Jedná se o 1+1 s možností užívat koupelnu v suterénu. Obsahuje předsíň, WC, kuchyni, loggii, pokoj v 1.NP. Povrch podlah je z dřevěných prken, zčásti z PVC, v 1.PP je podlaha betonová. Vytápění je lokálním plynovým topidlem typu GAMAT. Elektroinstalace je světelná. Vnitřní vodovod - rozvod pouze studené vody. Ohřev vody - není. Vybavení kuchyně - plynový sporák. WC splachovací. V kuchyni dřez. Koupelna v suterénu obsahuje volnou plechovou vanu, lázeňská kamna na tuhá paliva pro ohřev vody a elektrický bojler pro ohřev vody. Bytový dům je v průměrném stavu. Není dokončena fasáda po zateplení. Střešní krytina je nová. Byla zjištěna vlhkost v suterénu. Byt je ve špatném stavu. Na konci životnosti jsou okna, podlahy, zařizovací předměty. Silné stránky Situování. Slabé stránky Podílové vlastnictví. Technický stav bytu. Bez pozemku. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Jednotka je řádně zapsána v katastru Jednotka není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav jednotky umožňuje podpis zástavní Stav jednotky neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání jednotky není v rozporu s Skutečné užívání jednotky je v rozporu s její její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Stavba je na pozemcích jiného vlastníka Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Exekuce Ostatní rizika: nejsou OCENĚNÍ Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná jednotka (podíl na bytovém domě) Lokalita / Popis Hálkova 928 Frýdek Místek předsíň, WC, kuchyně, loggie, pokoj, + užívání koupelny v suterénu, zděný dům nízkopodlažní Typ stavby Užitná plocha Podlaží Dispozice Celková cena Jednotková cena zděná atypická z roku ,80 m 2 1.NP Kč Kč/m 2-3 -

4 Popis oceňované nemovité věci Podíl povinného byl porovnán s bytovými jednotkami obdobné velikosti v obdobných domech. Podíl povinného byl koupen v roce 1999 za ,50 Kč od města Frýdek-Místek. Na základě smlouvy ze dne byl zakoupen manžely Kaločovými podíl 1440/10000 za smluvní cenu ,- Kč. Tato cena je nižší než cena v místě obvyklá. Místnosti bytu k oceňovanému podílu: předsíň 6,6 m2 WC 1,45 m2 balkon 2,65 m2 kuchyně 5,05 m2 pokoj 19,05 koupelna v 1.PP 2,75*2,575 je podle sdělení majitelů společný prostor - není započtena celkem 34,80 m2 Popisy porovnatelných jednotek 1+1 Zděný dům z první republiky, lepší lokalita.podíl na pozemku.nepřizpůsobivý nájemník. 1+1 Neoblíbená okrajová lokalita. Dům po rekonstrukci z první republiky. Nové zař.předměty. Podíl na pozemku. 1+1 Velmi neoblíbená lokalita s nepřizpůsobivými obyvateli. Podíl na pozemku. Srovnatelné jednotky Název: 1+1 Lokalita: Frýdek Jana Švermy 485 Podlaží: 1.NP Dispozice: 1+1 s jádrem Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha zděná 33,73 m Kč Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 0,95 K3 Poloha 0,80 K4 Provedení a vybavení 0,90 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,68 Upravená j. cena Kč/m

5 Název: 1+1 Lokalita: Frýdek Jaroslava Haška Podlaží: 1.NP Dispozice: 1+1 Typ stavby ocelová konstrukce s heraklitem,zateple ná, zděné příčky Užitná Celková cena Jednotková cena plocha 43,25 m Kč Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,10 K4 Provedení a vybavení 0,80 K5 Celkový stav 0,80 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Název: 1+1 Lokalita: Frýdek Vantucha Podlaží: 1.NP Dispozice: 1+1 Celkový koef. K C 0,70 Upravená j. cena Kč/m Typ stavby zděná atyp z první republiky Užitná Celková cena Jednotková cena plocha 39,87 m Kč Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,20 K4 Provedení a vybavení 0,80 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,05 Celkový koef. K C 1,01 Upravená j. cena Kč/m

6 Výpočet porovnávací hodnoty jednotky: Minimální jednotková cena porovnávaných jednotek Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných jednotek Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných jednotek Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované jednotky Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované jednotky 34,80 m 2 Porovnávací hodnota před korekcí ceny ,- Kč Odečet nákladů na koupi pozemku ,25 = ,75 Výsledná porovnávací hodnota jednotky Kč Popis: předsíň, WC, kuchyně, balkon, pokoj, + užívání koupelny v suterénu, zděný dům nízkopodlažní REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Současný stav Kč Obvyklá cena podílu: 2415 / Kč slovy: Dvěstědesettisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: Komentář ke stanovení obvyklé ceny Předmětem ocenění je podíl na bytovém domě. S těmito podíly se obchoduje málo. Obvykle se obchoduje s bytovými jednotkami. Podle sdělení povinného i spoluvlastníků je s podílem spojeno užívání bytové jednotky v 1.NP vlevo, přičemž je užívána koupelna v suterénu. Při stanovení obvykle ceny jsem vycházela z porovnání s bytovými jednotkami obdobné velikosti ve starších zděných domech, s podílem na pozemku. Při ocenění tak bylo vycházeno ze stavu bytu a společných částí domu, jako by byl rozdělen na bytové jednotky. Tento přístup se jeví jako nejkorektnější, s tím, že stav a vybavení ostatních bytů v užívání ostatních spoluvlastníku by neměl mít na cenu vliv, i když právně je předmětem ocenění ideální podíl na celé nemovitosti. Pozemek parc. č zastavěná plocha o výměře 151 m2 je jiného vlastníka města. Byl nabídnut k odkoupení. Závěr Předmětem ocenění je ideální podíl na bytovém domě. S vlastnictvím tohoto podílu je spojeno užívání bytu v 1.NP vlevo od vstupu. I když se jedná o ideální spoluvlastnictví, a tedy spoluvlastnictví ideálního podílu na celé nemovitosti, při ocenění bylo přihlédnuto především k vybavení tohoto bytu, protože především s ohledem na stav a vybavení tohoto bytu by se daný podíl uplatnil i na trhu. Rovněž z tohoto důvodu byla obvyklá cena podílu stanovena porovnáním s obdobnými byty, i když není dům rozdělen na bytové jednotky

7 Ve Frýdku-Místku Ing. Petra Hralová Riegrova Frýdek-Místek telefon: Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , č.j. Spr.3182/04 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. fa