ZNALECKÝ POSUDEK. Stanovení obvyklé ceny pro dražbu. Ocenění je provedeno dle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, 2 odst.1 zákona.

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK číslo: /15 o ceně pozemku p.č. 28, rodinného domu č.p. 232 ul. Na Kopečku, ležící na p.č. 28, pozemku p.č. 29 v kú a obec Břidličná, okr. Bruntál. Objednavatel posudku: Účel posudku: Oceňovací předpis: EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/61 PSČ Praha 8 Stanovení obvyklé ceny pro dražbu Ocenění je provedeno dle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, 2 odst.1 zákona. Oceněno ke dni: Posudek vypracoval: Jiří Klabzuba, Lipovská č.p. 1178/42, Jeseník, mobil: odhady@realityklabzuba.cz Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 26 stran s přílohami. V Jeseníku, dne

2 1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nalézá v kú a obec Břidličná v širší části města, v blízkosti místní komunikace. Přístup k nemovitosti po zpevněné komunikaci, přípojka NN, obecní vodovod + obecní kanalizace ano, zemní plyn není, PB ano, povodňová zóna 1. V okolí RD jsou 2 vedlejší stavby, venkovní úpravy, pergola, trvalé porosty, dům je užíván. Obvyklá cena: je cena, za kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. Úroveň obvyklých cen je v podstatě odrazem zprůměrovaných dosažených cen za věci srovnatelného druhu, vlastností, stáří apod. Vlastní tržní cena se tvoří až při konkrétním prodeji resp. koupi a může se od zjištěné hodnoty i výrazně odlišovat. Vliv na stanovení ceny obvyklé tržní mají také podzemní a nadzemní inž. sítě vč. ochranných pásem a věcná břemena. Pro zjištění obvyklé ceny se používá: zjištění věcné hodnoty staveb, zjištění výnosové hodnoty staveb, zjištění porovnávací metodou. Věcná hodnota: reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebované věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Toto možno provést dle cenového předpisu v platném znění, kde Kp je rovno Výnosová hodnota: zjistí se u nemovitostí z dosaženého - v daném místě a čase - ročního nájemného, sníženého o roční náklady na provoz. Porovnávací metoda: vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Toto porovnání se provádí dle průzkumu trhu s nemovitostmi v okr. Bruntál. Na hodnotu porovnáním je potřeba dát nejvyšší důraz. 1.2 Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí pro kú a obec Břidličná, okr. Bruntál, LV č. 49 ze dne , vyhotovený dálkovým způsobem. Kopie kat. mapy pro kú Břidličná. Výkresová dokumentace: nebyla předložena, nepodařilo se mi ji zajistit. Místní šetření znalce se zaměřením současného stavu dne za přítomnosti p. Vl. Filipčíkové, které mělo bezproblémový průběh, stáří domu asi r Byla provedena fotodokumentace dig. fotoaparátem Olympus. Zpráva o nebezpečí povodně zóna 1. Poradenství u RK, má vlastní databáze cen obvyklých v bruntálském regionu. Nahlédnutí na webové stránky místních RK, kde údaje jimi nabízených bytů, domů jsou ve větší míře nadhodnocené a dají se ovšem přiměřeně použít po snížení koef. při tvorbě obvyklé ceny použít

3 1.3 Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitosti na LV č. 49 pro kú a obec Břidličná, okr. Bruntál zapsán: SJM Filipčík Petr a Filipčíková Vladimíra Na Kopečku Břidličná 1.4 Přílohy posudku Katastrální mapa Foto Mapy Zpráva o nebezpečí povodně 1.5 Předmětem ocenění jsou 1) Stavební pozemek 2) Rodinný dům se šikmou střechou 3) Vedlejší stavba 1 4) Vedlejší stavba 2-3 -

4 2. POSUDEK A OCENĚNÍ VĚCNÝCH HODNOT 2.1 Stavební pozemek Oceněno porovnávací metodou Popis p.č m2 - zastavěná plocha a nádvoří p.č m2 - zahrada celkem: 536 m Výpočet ceny stavebního pozemku Základní cena za m 2 stavebního pozemku Výpočet: 100,-Kč/m2 * 536 m2 = 100,-Kč/m ,-Kč 2.2 Rodinný dům se sklonitou střechou Popis Rodinný dům č.p. 232, dispozice 3+1, leží na p.č. 28, je částečně podsklepený, přízemní, podkrovní a sólo stojící, je užíván. 1.p.p.: sklep, SV 197 cm, kotel ÚT na tuhá paliva, strop rovný I+PZD, schody betonové do 1.n.p. 1.n.p.: chodba, WC, kuchyně, ob. pokoj, s. kout, podlahy dl. keramické, PVC, koberec, SV 248 cm, tl. zdí 45 cm, plastová okna, obklad kuchyně, k. linka, sporák komb., digestoř, umyvadlo, mísa WC, el. bojler, dveře prosklené, radiátory, schody dřevěné do podkroví. Podkroví: 2x pokoj, terasa, podlahy dřevěné, SV 228 cm, tl. zdí 30 cm, dveře prosklené. Základy bez izolace, krov sedlový + Alukryt, bleskosvod není, fasáda MVC, obklad fasády kámen, stav technický průměrný, údržba průměrná, stáří 85 let, od r celková rekonstrukce - vytápění, okna plastová, rozvody elektro, ZTI, kuchyně, s. kout. Zastavěná plocha 1.n.p.: 8,60*6,60+3,06*0,90+4,99*1,60 = 56,76 + 2,75 + 7,98 = 67,49 m

5 2.2.2 Obestavěný prostor Spodní stavba: 4,58*3,68*2,27 = 38,25 m3 Vrchní stavba: 8,60*6,60*3,28+3,06*0,90*2,68+4,99*1,60*3,75 = 186,17+7,38+29,94 = 223,49 m3 Zastřešení: 8,60*6,60*4,43/2 = 125,72 m3 celkem = 387,46 m3 Výpočet RH: 388 m3 * 3 800,-Kč/m3 = ,-Kč Opotřebení stavby Při stáří 85 let činí celkové opotřebení stavby odhadem 70 %. Výpočet VH: ,- Kč 70 % ,-Kč Cena: ,-Kč 2.3 Vedlejší stavba Popis Vedl. stavba 1: na p.č. 28 je přízemní, leží na SZ od RD. 1.n.p.: podlahy hliněné, dveře dřevěné, kl. konstrukce. Základy chybí, krov půltový, krytina lepenka, stav technický + údržba podprůměrná, stáří 70 let. Zastavěná plocha 1.n.p.: 17,74 m Obestavěný prostor Vrchní stavba: 17,74 * 2,39 = 42,40 m3 Výpočet RH: 42,00 m3 * 1 000,-Kč/m3 = ,-Kč Opotřebení stavby Při stáří 70 let a životnosti 70 let činí celkové opotřebení stavby odhadem 85 %. Výpočet VH: ,- Kč 85 % ,- Kč Cena: 6 300,-Kč - 5 -

6 2.4 Vedlejší stavba Popis Vedl. stavba 2: na p.č. 28 je přízemní, leží na SZ od RD. 1.n.p.: podlahy hliněné, dveře dřevěné, kl. konstrukce. Základy chybí, krov půltový, krytina lepenka, stav technický + údržba podprůměrná, stáří 70 let. Zastavěná plocha 1.n.p.: 23,37 m Obestavěný prostor Vrchní stavba: 23,37 * 2,51 = 58,66 m3 Výpočet RH: 59,00 m3 * 1 000,-Kč/m3 = ,-Kč Opotřebení stavby Při stáří 70 let a životnosti 70 let činí celkové opotřebení stavby odhadem 85 %. Výpočet VH: ,- Kč 85 % ,- Kč Cena: 8 850,-Kč - 6 -

7 3. REKAPITULACE VĚCNÝCH HODNOT 1) Stavební pozemek ,-Kč 2) Rodinný dům se šikmou střechou ,-Kč 3) Vedlejší stavba ,-Kč 4) Vedlejší stavba ,-Kč Zjištěná výsledná cena Kč ,-Kč Slovy: pětsetjedenácttisícsedmdesátkč V Jeseníku, dne vypracoval - 7 -

8 4. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , č.j. spr. 4241/88, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí a jako držitel koncesní listiny pro oceňování majetku pro věci nemovité vydané OkÚ Jeseník, referát okresního živnostenského úřadu, dne 15.ledna 2001, ev.č ,č.j.410-t/01/fr, certifikovaný dne BIVŠ Praha, držitel licence ACONS č. 587 dne Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem /15. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Jiří Klabzuba Lipovská Jeseník 5. OCENĚNÍ VĚCNÝCH HODNOT Rekapitulace VH: ,-Kč 6. VÝNOSOVÁ HODNOTA V lokalitách kde není přijatelné a stálé nájemné je cena výnosem nulová, nehledě k tomu, že nájemné ani v dobách r , kdy se šplhaly ceny nemovitostí, potažmo i nájmů, nejsou byty, rodinné domy na bruntálsku rentabilní. 7. POROVNÁVACÍ HODNOTA Porovnávací metoda vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Toto porovnání se provádí dle průzkumu trhu s nemovitostmi, dále byla provedena konzultace s real. agenturami a to např. RK Job Zlaté Hory. V neposlední řadě má vlastní databáze cen obvyklých v bruntálském regionu, kterou si vytvářím včetně fotodokumentace. Současná situace: nejvyšší poptávka je po nemovitostech a to byty a RD v Bruntále a v blízkém okolí, přilehlých obcích k větším městům apod. Odloučené obce bez možnosti zaměstnání a spojení do práce je situace opačná. Negativa: pracovní příležitosti, menší výměra pozemků, částečné inž. sítě. Pozitiva: čisté ovzduší, přístupy přes p.č ost. plocha - Město Břidličná, riziková povodňová zóna

9 POROVNÁNÍ 1 PRODEJ ,-Kč Obec + kú: Břidličná RD podsklepený, přízemní, podkrovní, sólo stojící. 1.p.p.: garáž, sklep, kotelna, dřevník, tech. místnost, sklep, chodba, podlaha betonové, j. okna oc., tl. zdí 45 cm, kotel ÚT na tuhá paliva automat s násypníkem, s. kout, nádoba - ohřev vody 190 l, schody do 1.n.p. 1.n.p.: zádveří, chodba, koupelna, ložnice, kuchyně, spíž, ob. pokoj, ložnice, WC, podlahy dlažby keramické, PVC, Jespil, laminátové, tl. zdí 45 cm, dveře plné, el. sporák, k. linka, digestoř, okna plastová, oc. radiátory Korado, mísa WC+obklad, obklady kompletní, umyvadlo, oc. vana, žebřík s ÚT. Podkroví: spíž, hala, lodžie, koupelna, WC, kuchyně, ob. pokoj, ložnice, podlahy dlažby keramické, Jespil, laminátové, oc. radiátory, okna kastlová, vana ocelová, kompletní obklady, mísa WC, umyvadlo, k. linka, sporák PB+elektro, digestoř, dřevěné schody na půdu. Základy + kompletní izolace, krov sedlový, krytina eternit čtverce, obklad fasády chybí, fasáda škrabaný břízolit, kl. konstrukce kompletní, bleskosvod ano, stav technický+údržba velmi dobrá

10 POROVNÁNÍ 2 PRODEJ ,-Kč

11 Obec + kú: Rusín RD je přízemní, podkrovní a sólo stojící. 1.n.p.: zádveří, chodba, kotelna, chodba, ob. pokoj, garáž, prádelna, koupelna, podlahy ker. dlažby, betonové, SV 249 cm, tl. zdí 45 cm, k. linka, el. sporák, digestoř, obklad, zdvojená okna+ditherm, s. kout, mísa WC, umyvadlo, obklady, kotel na tuhá paliva, bojler el., schody ŽB do podkroví. Podkroví: chodba, 2x pokoj, terasa, koupelna-bez vybavení, podlahy ker. dlažby, laminátové, SV 257 cm, tl. zdí 45 cm, okna zdvojená, část plastová. Základy bez izolace, krov sedlový + krytina šablony, obklad fasády kámen, thermofasáda částečná, kl. konstrukce - žlaby a svody, parapety, bleskosvod není, stav technický průměrný, údržba velmi dobrá, RD po částečné rekonstrukci v r kuchyně, koupelna+wc, rozvody vody, kanalizace, elektro, dveře, zateplení domu, vytápění, ohřev vody, podlahy, obklady

12 POROVNÁNÍ 3 TRŽNÍ ODHAD ,-Kč

13 Obec: Milotice nad Opavou kú: Jelení u Bruntálu RD je přízemní, hlavní vstup je ze strany J, u domu se nachází vedlejší stavba a studna. 1.n.p.: zádveří, chodba, ob. pokoj, koupelna, WC, kotelna, kuchyně, pokoj, spíž, přípravna, komora, podlahy ker. dlažby, betonové, PVC, guma, SV 273 cm, stropy rovné, klenby, tl. zdí 60 cm, kotel na tuhá paliva, oc. radiátory, komb. ohřev vody, k. linka, dřez, plynová deska PB, uhelný sporák, obklad, umyvadlo, schody dřevěné na půdu. Základy kamenné bez izolace, krov sedlový + eternit čtverce, plechová falcovaná, fasáda škr. břízolit, obklad fasády kabřinec, klempířské konstrukce kompletní, bleskosvod ano, stav technický průměrný, údržba podprůměrná

14 - 14 -

15 FOTODOKUMENTACE RD č.p. 232: Č.p. 232 pohled SZ

16 Pohled S

17 Pohled V pohled J

18 Suterén kuchyně

19 - 19 -

20 s. kout

21 WC

22 Pokoj

23 - 23 -

24 - 24 -

25 - 25 -

26 Cena obvyklá v daném místě a čase: ,-Kč slovy: šestsetpadesáttisíckč Vypracoval: Jiří Klabzuba Lipovská č.p. 1178/ Jeseník mobil: odhady@realityklabzuba.cz