ZNALECKÝ POSUDEK. číslo 004/15

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK číslo 004/15 Účel posudku: Ocenění nemovitostí uvedených ve výroku IV. usnesení č. j. 196EX 1507/ ze dne ; pův. sp. zn.: 057EX 1507/05 a jejich příslušenství (přítomné lesní porosty) a současně jednotlivá práva a závady s nemovitostmi spojené. Zadavatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Olomouc Mgr. Jan Valenta, soudní exekutor se sídlem Dr. Milady Horákové 496/27, Olomouc (viz usnesení č.j. 196EX 1507/ ze dne ; pův. sp. zn.: 057EX 1507/05) Posudek vypracován ke dni: 15. září 2015 Zhotovitel posudku: Ing. Lumír Čáň Velké Hydčice 67, Horažďovice, IČ: znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, specializace lesní pozemky, lesní porosty, dřeviny a škody na nich Posudek zpracován dne: 5. října 2015 Počet listů posudku: Posudek je vyhotoven: 22 listů, z toho 9 listů posudku, 1 list znalecká doložka a 12 listů příloh 1x na elektronickém nosiči dat (CD) a 4x stejnopis, z toho zadavatel obdržel 3x stejnopis a 1x stejnopis je ponechán v archivu znalce - 1 -

2 1. N á l e z 1.1 Údaje o oceňovaném případu - kraj: Jihočeský - okres: Prachatice - obec: Budkov - kat. území: Budkov u Husince (615579) - číslo listu vlastnictví: vlastník: Marcel Kočenda trvalým pobytem náměstí Míru 12, Zlín ( - pozemky podle Výpisu z Katastru nemovitostí vyhotovený soudním exekutorem Mgr. Janem Valentou prostřednictvím dálkového přístupu pro účel Soudního řízení č.j. 196EX 1507/05 prokazující stav k datu 17. srpna 2015: parcela č. výměra KN 2 m druh pozemku způsob využití způsob ochrany lesní pozemek - pozemek určený k plnění pozemek určený k plnění lesní pozemek lesní pozemek - pozemek určený k plnění lesní pozemek - pozemek určený k plnění lesní pozemek - pozemek určený k plnění lesní pozemek - pozemek určený k plnění lesní pozemek - pozemek určený k plnění celkem jednotky rozdělení lesa podle separátu lesní hospodářské osnovy vypracované pro Lesní hospodářský celek Prachatice, kód LHC , platnost od do , vlastník č. 853 Marcel Kočenda: parcel č. KN výměra m 2 porost plocha ha převažující soubor lesních typů poznámka Cj 0,01 4K celé vedené jako bezlesí Cm 0,43 4K dvě porostní skupiny Cg 0,96 4K dvě porostní skupiny Bf 0,74 4K jedna porostní skupina - 2 -

3 1.2 Základní popis oceňovaného případu Předmětné pozemky se nachází v nadmořské výšce cca 520 až 580 m jižním a západním směrem od Obce Budkov, Okres Prachatice. Pozemky jsou součástí nevelkých lesních komplexů, které vždy některou hranicí sousedí se zemědělsky obhospodařovanými pozemky. Vzhledem k podloží a přírodním podmínkám lze říci, že veškeré předmětné pozemky mohou trpět nedostatkem spodní vody a degradací půdy. Podle předloženého výpisu KN se vždy jedná o lesní pozemky. Uvedené pozemky se nachází v přírodní lesní oblasti 12 Předhoří Šumavy a Novohradských hor, ve 4. lesním vegetačním stupni (bukový), jsou všechny shodně zařazeny do edafické řady kyselá, edafické kategorie normální (K - kyselá), do souboru lesních typů 4K (kyselá dubová bučina) a do cílových hospodářských souborů 43 (hospodářství kyselých stanovišť středních poloh) a 55 (hospodářství živných stanovišť vyšších poloh. Lesní pozemky jsou zařazeny do kategorie lesa hospodářského ( 9 lesního zákona). V LHO jsou lesní pozemky součástí porostů 17Bf; 17Cg; 1Cm a 17C. Podle LHK je porost 17Bf tvořen pouze jednou porostní skupinou 17Bf1, porostní skupina 17Cg se skládá ze dvou skupin 17Cj102 a 17Cg1, v porostu 17Cg se nachází dvě porostní skupiny a v porostu 17Cm se nachází pouze jedna skupina. Všechny předmětné pozemky jsou v katastru nemovitostí zapsány na jednom listu vlastnictví (LV) č. 166 pro k. ú. Budkov u Husince, obec Budkov, Okres Prachatice. 1.3 Objednatel posudku Exekutorský úřad Olomouc - Mgr. Jan Valenta, soudní exekutor se sídlem Dr. Milady Horákové 496/27, Olomouc viz usnesení č. j. 196EX 1507/ ze dne ; pův. sp. zn.: 057EX 1507/ Účel posudku Ocenění nemovitostí uvedených ve výroku IV. usnesení č. j. 196EX 1507/ ze dne ; pův. sp. zn.: 057EX 1507/05 a jejich příslušenství (přítomné lesní porosty) a současně jednotlivá práva a závady s nemovitostmi spojené. 1.5 Speciální požadavky objednatele Zjistit od vlastníka všechna právní i faktické závady na nemovitosti váznoucí a znalci sdělit a prokázat, zda při pořízení předmětných nemovitostí lesních pozemků byl uplatněn odpočet DPH, zda jsou, zda jsou tyto nemovitosti zahrnuty v jeho obchodním majetku a zda prodej těchto nemovitostí podléhá povinnosti odvést z nich DPH a také jaké má zvolené zdaňovací období pro odvod DPH (viz výrok V. usnesení č. j. 196EX 1507/ ze dne ; pův. sp. zn.: 057EX 1507/05). 1.6 Podklady pro vypracování posudku - usnesení Exekutorský úřad Olomouc - Mgr. Jan Valenta, soudní exekutor č. j. 196EX 1507/ ze dne (pův. sp. zn.: 057EX 1507/05) ze dne (dále jen usnesení ), viz příloha č. 1; - Výpis z Katastru nemovitostí vyhotovený soudním exekutorem Mgr. Janem Valentou prostřednictvím dálkového přístupu pro účel Soudního řízení č.j. 196EX 1507/05 prokazující stav k datu 17. srpna 2015 (dále jen výpis KN ); - 3 -

4 - lesní hospodářská osnova vypracovaná pro Lesní hospodářský celek Prachatice, kód LHC , platnost od do , vlastník č. 853 Marcel Kočenda (dále jen LHO ) v následující struktuře (viz příloha č. 2): - částečný výpis z lesní hospodářské knihy (dále LHK ) LHO porost 17Bf, 17Cg, 17Cj a 17Cm; - příslušný výřez porostní mapy LHO (mapa vlastnického separátu) v M 1: 5000; - výřez typologické mapy z OPRL ( viz příloha č Zvolené metody výpočtu a zákonné normy, podle nichž se ocenění provádí Zvolené metody - pro zjištění ceny obvyklé byla zvolena metoda výpočtu pomocí věkových hodnotových faktorů (dále VHF ), jejíž výsledek je procenticky upraven vzhledem k potenciálu místních podmínek a příslušných dřevin (přístupu k pozemkům, možnosti realizace předmětních a mýtních těžeb při dodržení zákonných ustanovení, kvality jednotlivých porostů a dřevin v návaznosti na výtěžnost druh sortimentů dřeva, cen jednotlivých sortimentů dřeva na trhu a jejich prognózy v nejbližším období, nákladů spojených s případnou těžbou dřeva atd.) - metoda VHF je odvozena na základě tzv. Glaser-Blumeho vzorce: H a = [ (A u c) x f + c ] x B a kde H a hodnota porostu ve věku a A u hodnota mýtního porostu c.. náklady na zajištěnou kulturu f... věkový hodnotový faktor (f = H a c/a u c) B a. zakmenění oceňovaného porostu; - pro výpočet byl využit program ZNALEC verze Zákonné normy - zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů; - vyhláška Ministerstva financí ČR č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška), ve znění pozdějších předpisů; - č. 289/1995 Sb., o lesích a o změně a doplnění některých zákonů (lesní zákon), ve znění pozdějších předpisů. 1.8 Datum, k němuž se ocenění provádí Ke dni provedení místního šetření, tj. k 15. září Místní šetření a jeho účastníci Na základě výše uvedeného usnesení a oznámení o konání místního šetření, byl znalcem stanoven termín konání místního šetření, tj. na 15. září 2015 od 16:30h (viz příloha č. 4). Na místní šetření byl přizván vlastník pozemku. V oznámení o konání místního šetření byla vlastníkovi připomenuta jeho povinnosti vyplývající z výroku č. V. usnesení. Ve stanovený termín se na uvedené místo srazu nedostavil vlastník ani jiná osoba, která by mohla jednat jeho jménem. Na základě této skutečnosti nebyl znalcem vyhotoven samostatný protokol z konaného místního šetření. Skutečný stav předmětných pozemků a na nich se nacházejících porostů je uveden v kapitole 2.1 tohoto posudku

5 2. P O S U D E K 2.1 Výsledky z místního a dalšího šetření Pochůzkou při místním šetření bylo na jednotlivých pozemcích zjištěno: - lesní pozemek p. č. 328 v k. ú. Budkov u Husince, obec Budkov je tvořen jednou porostní skupinou označenou 17Cj102. Jedná se pozemek malého rozměru, který souvisí s lesním hospodářstvím. Pozemek se nachází na okraji lesního komplexu za komunikací a tvoří mez uvedené přístupové komunikace nacházející se na lesním pozemku p. č. 326/2 v k. ú. Budkov u Husince, obec Budkov. Vzhledem ke stavu (porostu náletových dřevin) není tato cesta již několik desítek let využívána. Na předmětném pozemku se z části nachází lesní cesta (dle názoru znalce 3L) a na části se nachází nálet pionýrských dřevin (břízy a jeřábu).; - lesní pozemky p. č. 329 a 330 v k. ú. Budkov u Husince, obec Budkov se v době místního šetření nachází dvě porostní skupiny 17Cm4 a 17Cm12 tvořené lesními dřevinami odpovídající skladbě dle LHO. Taxační údaje jednotlivých porostních skupin, jako je dřevinná skladba, procentické zastoupení jednotlivých dřevin, zakmenění, byly upraveny tak, aby odpovídaly skutečnosti. Jedná se o porostní skupiny ve kterých výrazně převažuje borovice lesní nad zbývajícími lesními dřevinami. Zhruba na hranici porostní skupiny 17Cm4 a 17Cm12 se nachází přibližovací linka odpovídající charakteru lesní cesty 4L. Podle bylinného patra, skutečného vzrůstu a kvality jednotlivých stromů (dřevin) lze konstatovat, že se jedná o pozemek nacházejíc se na s malým obsahem živin a vláhy. Půda je náchylná k vysýchání.; - porost 17Cg se nachází na lesních pozemcích p. č. 344, 345 a 347 v k. ú. Budkov u Husince, obec Budkov ve skutečnosti z větší části neodpovídá taxačnímu popisu uvedenému v LHK. Jedná se o extrémní stanoviště nacházející se na půdách, které neobsahují dostatek humusu a spodní vody. Lze se tedy oprávněně domnívat, že pozemky jsou náchylné k vysýchání. Podle LHO se na uvedených pozemcích nachází pouze dvě porostní skupiny (17Cg1 a 17Cg4). Ve skutečnosti se na části (cca 0,20 ha) pozemku stále nachází stromy (borovice lesní) v mýtném věku, odpovídací vzrůstu borovice lesní v sousední porostní skupině 17Cm12. Základní taxační údaje uvedené porostní skupiny byly stanoveny odborným odhadem (v porovnání se sousední porostní skupinou) a částečně byly zjištěny na místě měřením (výška a průměr). Tato nepopsaná porostní skupina je tvořena třemi částmi a z 95% borovicí lesní. Zbývajících 5% plochy zaujímá bříza a vtroušeně se zde nachází dub. Jedná se o porostní skupinu o celkovém zakmenění 9. Veličiny jako je doba obmýtí a absolutní bonita byly převzaty z porostní skupiny (17Cm12). Porostní skupina 17Cg4 je tvořena ze 100% borovicí lesní a taxační veličiny uvedené v LHO odpovídají skutečnosti (viz příloha č 2). Popis porostní skupiny 17Cg1 uvedený v LHO neodpovídá skutečnosti. Nachází se zde dřeviny ve skladbě dub letní (70%), bříza (20%) a jeřáb ptačí (10%). Vtroušenou dřevinou je topol osika. Převážně bříza společně s jeřábem tvoří hlavní úroveň předmětné porostní skupiny. Dub letní se nachází v podúrovni uvedené porostní skupiny a je utlačován okolními pionýrskými dřevinami a keři (líska). Průměrná výška dubu letního činní 3 m a zbývající taxační veličiny byly odvozeny dle porostní skupiny 17Cm4. Podle rozmístění dřevin po ploše porostní skupiny a zhruba shodnému věku se lze domnívat, že došlo k umělému zalesnění vzniklé holiny dubem. Zbývající dřeviny se zde zmlazovaly přirozenou cestou.; - pozemek p. č. 498 v k. ú Budkov u Husince, obec Budkov se nachází severozápadním směrem nedaleko od výše uvedený lesních pozemků. Ze dvou stran (jižní a východní) navazuje tento pozemek na zemědělské pozemky obhospodařované orbou. Soupis dřevin uvedených v LHO vůbec neodpovídal skutečnosti. Porostní skupina je tvořena převážně břízou (60%) o průměrné výšce cca 5 m a jeřábem ptačím (40%) o průměrné - 5 -

6 výšce 4 m. Vtroušenou dřevinou je smrk ztepilý, topol osika, modřín opadavý a keře (líska). Porost je 100% zalesněn, nejspíše přirozenou obnovou břízy a jeřábu. Vzhledem k druhu hlavních dřevin tvořící stromové patro uvedeného porostu byla doba obmýtí stanovena na 40 let. Dalším zkoumáním oceňovaného případu byly pro všechny nemovitosti a jejich příslušenství (lesní porosty) zjištěny tyto skutečnosti: - skutečný stav využití pozemků odpovídá definici lesního pozemku ve smyslu 3 odst. 1 písm. a) lesního zákona.; - podle Agentury ochrany přírody a krajiny České republiky ( nejsou pozemky předmětem zvláštní ochrany přírody, tj. lesní pozemky jsou podle zákona č. 114/1992 Sb., o ochraně přírody a krajiny, ve znění pozdějších předpisů vyjmenovanými významnými krajinnými prvky.; - při místním šetření nebyly nalezeny geodetické značky (či jiné značky) označující hranice jednotlivých pozemků. Lomové body a hranice předmětných lesních pozemků nejsou v terénu vždy zcela znatelné a přesné. Místy se nachází pouze terénní nerovnosti.; - dále uvádím, že pozemky jsou silně náchylné k zabuřenělí, a to zejména bezem černým, břízou, jeřábem a ostružinou (popř. třtinou křovištní).; - místního šetření se zúčastnil pouze znalec.; - do doby konání místního šetření, v průběhu místního šetření ani do vypracování tohoto posudku, jsem nebyl kontaktován vlastníkem ani jinou osobou jednající jeho jménem a ani mi nebyly předány či mi nejsou známy žádné skutečnosti k DPH a o zdaňovacím období. 2.2 Vlastní ocenění Výpočet ceny lesního pozemku Určení ceny vychází z příslušnosti lesních pozemků k souboru lesních typů (SLT), který byl stanoven jako převažující soubor lesních typů podle typologické mapy lesních pozemků nacházející se na webových stránkách Ústavu pro hospodářskou úpravu lesů Brandýs nad Labem (viz příloha 3). Jednotlivým lesním pozemkům byl přiřazen převažující shodný SLT 4K, viz bod 1.1 Druh a výměra pozemku. Charakteristika SLT: Výpočet: 4K kyselá bučina acidofilní společenstva na kyselých půdách středních poloh, hlinitopísčitá, kambizem modální oligotrofní, silně kyselá, středně hluboká, suchá až mírně vlhká, drolivá, typické stanoviště HS 43 Cena lesního pozemku je součtem cen jeho částí v jednotlivých porostních skupinách, které jsou na něm vymezeny. Ceny v Kč za m 2 pro jednotlivé soubory lesních typů jsou uvedeny v příloze č. 6 k této vyhlášce

7 katastrální území Budkov u Husince parcela č. výměra cena za srážky/přirážky cena KN v m 2 SLT m 2 v % v Kč /0 568, / , /0 722, K 4,66 0/0 4962, / , / , / ,2 celkem pozn.: případné srážky a přirážky a jejich výše vychází z přílohy č. 7 vyhlášky a jsou samostatně odůvodněny níže Výpočet ceny lesního porostu Výpočet byl proveden prostřednictvím programu ZNALEC a je dokumentován v příloha č. 5 tohoto posudku. Cena porostu dle jednotlivých pozemků stanovená prostřednictvím VHF: katastrální parcel č. výměra území KN m 2 porost srážky/přirážky % cena porostu v Kč Cj 0/ v případě smrku Cm / Budkov u v případě JŘ Husince Cg / v případě JŘ Bf /0 celkem pozn.: případné srážky a přirážky a jejich výše vychází z přílohy č. 33 vyhlášky a jsou samostatně odůvodněny níže Srážky: 17Cm - z důvodu předpokládané hniloby oddenkové části kmene smrku do výšky 2 m využita srážka 5.1 ve výši -19% z ceny smrkové části porostu; 17Cg - porost jeřábu, který má nízkou produkční schopnost a nízké zpeněžení sortimentů 10.2 ve výši -40%; 17Bf - porost jeřábu, který má nízkou produkční schopnost a nízké zpeněžení sortimentů 10.2 ve výši -40% Stanovení ceny obvyklé Při stanovení ceny obvyklé (nebo-li tržní) jsem vycházel ze součtu výše uvedených cen pozemků a cen porostů, který jsem dále procenticky upravil vzhledem k potenciálu místních podmínek a příslušných dřevin. Faktory vstupující do úpravy zjištěné ceny: - přístup k pozemkům - pouze pozemek p. č. 498 k. ú. Budkov není přístupný samostatným pozemkem určeným pro komunikaci, ale přístup je zajištěn pouze přes - 7 -

8 sousední (lesní či zemědělské pozemky). Zbývající pozemky jsou přístupné z účelové komunikace, která má svůj pozemek ve vlastnictví Obce Budkov.; - možnost realizace předmýtních a mýtních těžeb při dodržení zákonných ustanovení - vzhledem ke stavu jednotlivých porostů není potřebná v nejbližší době předmýtní těžba (ať již výchova do 40 let či probírky nad 40 let). Vzhledem k věku jednotlivých porostů a zákonným možnostem pro realizaci mýtní úmyslné těžby, lze započít s obnovou porostu 17Cm12 a zbytkem porostní skupiny, která není v LHO již vylišen, ale nachází se v porostu 17Cg.; - obnova porostu - vzhledem ke stanovišti a dřevinám nelze očekávat přirozenou obnovu lesních porostů. Vždy se bude muset jednat o umělou obnovu.; - kvalita jednotlivých porostů a dřevin v návaznosti na výtěžnost (druh sortimentů dřeva, cen jednotlivých sortimentů dřeva na trhu a jejich prognózy v nejbližším období) - vzhledem k růstovým podmínkám jednotlivých dřevin a jejich skutečné kvality, lze očekávat výrobu méně kvalitních sortimentů, u kterých je nižší prodejní cena. Vzhledem k současnému množství méně kvalitního dřeva na trhu (z důvodu živelných a hmyzích kalamit nejen v České republice) a vývoji cen dřeva v letošním roce, lze očekávat nižší ceny dřeva, tj. nižší výtěžnost.; - náklady spojené s případnou těžbou dřeva (přibližovací vzdálenost atd.) - s touto cenou je třeba počítat vzhledem ke skutečnosti, že ceny dřeva za jednotlivý sortiment neobsahuje náklady spojené s výrobou sortimentů a jejich dopravou na odvozní místo.; - vzhledem k nevhodné dřevinné skladbě v porostu 17Bf je potřeba počítat s náklady na jeho rekonstrukci, tj. výřez nevhodných dřevin, vyčištění a úklid celé plochy, náklady na zalesnění a zajištění kultury na celé ploše.; - dále mi nejsou známy žádné závady ani žádná práva spojená s nemovitostí. Na základě výše uvedených faktorů stanovuji cenu obvyklou (tržní) na hodnotu 45% z celkového součtu cen pozemků a cen porostů, tj.: Cena obvyklá (tržní) = ( ) x 0,45 Cena obvyklá (tržní) za uvedené nemovitosti a jejich nemovitosti po zaokrouhlení činí ,- Kč

9 4. R E K A P I T U L A C E 4.1 Výčet otázek Ocenění nemovitostí uvedených ve výroku IV. usnesení č. j. 196EX 1507/ ze dne ; pův. sp. zn.: 057EX 1507/05 a jejich příslušenství (přítomné lesní porosty) a současně jednotlivá práva a závady s nemovitostmi spojené. 4.2 Odpovědi na otázky Vzhledem k tomu, že mne vlastník (povinný) neinformoval ve smyslu výroku V. usnesení č. j. 196EX 1507/ ze dne ; pův. sp. zn.: 057EX 1507/05 (zejména práva a závady s nemovitostmi spojené) a tyto skutečnosti mi nejsou známy, nemohl jsem je zohlednit v provedeném ocenění. Na základě podkladů, které jsem měl k dispozici, oceňuji nemovitosti uvedené ve výroku IV. usnesení č. j. 196EX 1507/ ze dne ; pův. sp. zn.: 057EX 1507/05 a jejich příslušenství (přítomné lesní porosty) k datu 15. září 2015 na ,- Kč (slovy: stosedmdesáttisíc korun českých). V Velkých Hydčicích dne 5. října 2015 Ing. Lumír Čáň - 9 -

10 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne pod č. j. Spr 457/2012, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se specializací lesní pozemky, lesní porosty, dřeviny a škody na nich. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 004/2015 ve znaleckém deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace č. 004/2015. V Velkých Hydčicích dne 5. října 2015 Ing. Lumír Čáň Údaje o znaleckém posudku: Počet listů posudku: Posudek je vyhotoven: 22 listů, z toho 9 listů posudku, 1 list znalecká doložka a 12 listů příloh 1x na elektronickém nosiči dat (CD) a 4x stejnopis, z toho zadavatel obdržel 3x stejnopis a 1x stejnopis je ponechán v archivu znalce

11 PŘÍLOHY 1. Usnesení č. j. 196EX 1507/ ze dne ; pův. sp. zn.: 057EX 1507/05 2. Separát LHO - lesní hospodářská kniha a porostní mapa 3. Typologická mapa 4. Oznámení o konání místního šetření 5. Ocenění lesního porostu - metodou věkových hodnotových faktorů - ZNALEC

12 Powered by TCPDF ( Ověřovací doložka konverze do dokumentu obsaženého v datové zprávě Ověřuji pod pořadovým číslem že tento dokument, který vznikl převedením vstupu v listinné podobě do podoby elektronické, skládající se z 11 listů se doslovně shoduje s obsahem vstupu. Zjišťovací prvek: bez zjišťovacích prvků Ověřující osoba: Kristýna Zinráková Vystavil: Valenta Jan, Mgr. - soudní exekutor V Olomouci dne