ZNALECKÝ POSUDEK. č

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č o obvyklé ceně nemovitosti - bytového domu č.p. 65, Dlouhá 35, obec a katastrální území Teplice, okres Teplice, kraj Ústecký Objednatel znaleckého posudku: Moravolen Holding a.s. Krátká Šumperk Účel znaleckého posudku: Zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro účel pořádání veřejné dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Jan Čech Lužická Praha 2 Znalecký posudek obsahuje 11 stran textu včetně titulního listu a 2 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Praze

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Zjištění obvyklé ceny nemovitosti ke dni prohlídky pro účel pořádání veřejné dražby úpadce BETONSTAV TEPLICE a.s. Součásti ceny je i cena administrativní dle aktuálního cenového předpisu. Znalecký posudek je vypracován na základě těchto předpokladů, nebo těchto omezujících podmínek: - nebylo provedeno žádné šetření a nebyla převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní záležitosti, vč. právního podkladu vlastnického práva - informace z jiných zdrojů, na nichž je založen celý posudek nebo jeho části jsou věrohodné, ale nebyly, či nemohly být, ve všech případech ověřeny. Nebylo dáno žádné potvrzení pokud se týká přesnosti takové informace - znalci nebyl umožněn přístup do všech prostor v nemovitosti, navštíveny byly pouze 2 neobydlené byty č.5 a 10. ve 2., 4.NP a společné prostory domu. Obvyklou cenou ( 2, odst. 1, zák. č. 151/97 Sb.) se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popř. obdobného majetku, nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vlivy zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. ZJIŠTĚNÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTI Za běžné situace bývá zjištění obvyklé ceny nemovitosti provedeno obvyklým způsobem prováděno následně : Hodnota (cena) nemovitosti (majetku) se zjišťuje v úrovni obvyklé hodnoty (ceny). Obvyklá hodnota (cena) nemovitosti - stavby je obecně stanovena na základě hodnot zjištěných nákladovou (reprodukční), výnosovou a porovnávací metodou, ze kterých je pomocí váženého průměru zjištěna obvyklá (tržní) cena nemovitosti. REPRODUKČNÍ (nákladová) cena se používá u staveb. Zjistí se vynásobením počtu m 3 obestavěného prostoru základní sazbou Kč/m 3. Tato cena je upravena koeficienty a na závěr je proveden odpočet opotřebení. Nákladová (reprodukční) cena nemovitosti se zjistí podle platného oceňovacího předpisu.- vyhlášky č. 3/2008 Sb., (oceňovací vyhlášky) ve znění vyhl. č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. VÝNOSOVÁ cena nemovitosti se zjistí na základě ročního nájemného (bez služeb), od kterého jsou odečteny průměr. roční odpisy, roční pojistné, daň z nemovitosti a roční nájemné z pozemku. Následně se provede kapitalizace stavby. Použije se pokud jsou pronajímatelné všechny plochy stavby. POROVNÁVACÍ cena je určena porovnáním s aktuálně nabízenými srovnatelnými typy nemovitostí - 2 -

3 ve srovnatelné lokalitě ke dni ocenění, zpravidla přepočtem cena na 1m 2 užitné plochy nemovitosti. REÁLNÁ OBVYKLÁ (tržní) cena nemovitosti je potom zjištěna jako vážený průměr takto zjištěných cen. Případně může být, se zdůvodněním, použita jen jedna, nebo dvě, z výše uvedených metod. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Bytový dům Adresa předmětu ocenění: Dlouhá Teplice Kraj: Ústecký Okres: Teplice Obec: Teplice Katastrální území: Teplice Počet obyvatel: Základní cena podle 28 odst. 1 písm. g): 500,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti znalce a objednatele. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z KN LV č. 6552, obec a katastrální území Teplice z výpisu citováno, část B - nemovitosti: parcel.č. 384/1, 559 m 2, zastavěná plocha a nádvoří Teplice č.p. 65, byt.dům, na parcele 384/1 Kopie neúplné výkresové dokumentace zaslané elektronicky Prohlídka vně nemovitosti dne Ústní informace od jednoho z nájemníků a od dražebníka 5. Vlastnické a evidenční údaje Dle Výpisu z KN: BETONSTAV TEPLICE a.s., Minská 3173/38, Žabovřesky, Brno Dokumentace a skutečnost K dispozici byla pouze neúplná výkresová dokumentace - půdorysy podlaží a řez budovou 7. Celkový popis nemovitosti - 3 -

4 Předmětem ocenění je řadový bytový dům nedaleko centra města, mezi Zámeckým a Mírovým náměstím v Dlouhé ul. 65/35 v Teplicích. Stáří domu není zjištěno. Dle stavebního provedení schodiště vyskytujících se klenbových překladů nad okny, se předpokládá rok výstavby před rokem 1900, cca před 130 roky (1883). V r byla provedena rekonstrukce domu na současný stav. Dle původního obkladu fasády a výkladců se jeví že rekonstrukce mohla i nemusela zahrnovat nebytové prostory v přízemí - přístup nebyl umožněn. Výnosová cena nemovitosti není zjišťována, neboť není zřejmý stav nebytových prostor v přízemí, na které je sice uzavřena nájemní smlouva ale prostory jsou uzavřené. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytový dům č.p Ocenění pozemků 2.1. Pozemek B. Znalecký posudek Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytový dům č.p. 65 Popis Předmětem ocenění je nepodsklepený zděný řadový dům v historickém centru Teplic nacházející se nedaleko městských Lázní, mezi Zámeckým a Mírovým náměstím. Přesné stáří domu není zjištěno, dle stavebního provedení schodiště a klenbových nadpraží oken se odhaduje rok výstavby před rokem 1900, cca 130 roků (r.1883). V roce 2004 proběhla celková rekonstrukce a v úrovni 5.NP, do dvora i částečně nástavba. Nosná konstrukce je masivní zděná, stropy jsou s rovným podhledem, střecha je sedlová a se třemi vykýři vestavby půdních bytů v úrovni 5.a 6.NP. Klempířské konstr.jsou úplné titanzinek, fasáda je vápenná hladká, uliční z části zdobená, dvorní hladká. Do ulice je v 1.NP kamenný obklad, odhadem cca 40 roků starý a rovněž jsou vidět ocelová táhla, která se používají ke stažení zdiva při statických problémech. V 1.NP ale nebyl přístup do nebyt.prostor aby bylo možno situaci posoudit a u ostatních nadzemních podlaží nebyl vizuální prohlídkou patrný žádný takový problém. Schody jsou jednoramenné s povrchem ker.dlažba. Povrchy podlah jsou ker.dlažby na chodbách a v soc.zařízení bytů, v obyt.místnostech a kuchyních je PVC. Vytápění a - 4 -

5 ohřev teplé vody je plyn.etážovým kotlem, samostatně pro každý byt. Okna jsou plastová, se žaluziemi, dveře jsou hladké plné a částečně prosklené. Vybavení kuchyní je standardní, sporák elektrický. V domě je osobní výtah. Vstup do bytů je z průchodu v přízemí. Technický stav, vyjma nebytových prostor, je dobrý, další životnost se předpokládá 60 roků, opotřebení je stanoveno lineární metodou. Zatřídění pro potřeby ocenění Budova 3: K. domy vícebytové (netypové) Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1122 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1.NP (22,15*15,3)+(13,9*1,2)+(7,9*4,43) = 390,57 2.NP 390,57 = 390,57 3.NP 390,57 = 390,57 4.NP 390,57 = 390,57 5.NP 390,57-(7,9*4,43) = 355,57 6.NP 22,15*6,7 = 148,41 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. plocha výška Součin 1.NP 390,57 m2 3,20 m 1 249,82 2.NP 390,57 m2 2,90 m 1 132,65 3.NP 390,57 m2 3,25 m 1 269,35 4.NP 390,57 m2 3,80 m 1 484,17 5.NP 355,57 m2 2,85 m 1 013,37 6.NP 148,41 m2 2,65 m 393,29 Součet 2 066, ,65 Průměrná výška podlaží: PVP = 6 542,65 / 2 066,26 = 3,17 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 2 066,26 / 6 = 344,38 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] obestavěný prostor 390,57*13,15 = 5 136,00 m 3 obestavěný prostor 355,57*0,5*6,8 = 1 208,94 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor obestavěný prostor NP 5 136,00 m 3 obestavěný prostor NP 1 208,94 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 6 344,94 m 3-5 -

6 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení standardu 1. Základy vč. zemních prací bez izolace P Svislé konstrukce zděné tl. 45 cm a více S Stropy klenbové a dřevěné trámové S Krov, střecha sedlová S Krytiny střech pálená krytina S Klempířské konstrukce titanzinek N Úprava vnitřních povrchů dvouvrstvé vápenné omítky S Úprava vnějších povrchů vápenné dvouvrstvé omítky S Vnitřní obklady keramické běžné obklady S Schody s povrchem ker.dlažba S Dveře hladké plné a prosklené S Vrata X Okna plastová S Povrchy podlah běžná keramická dlažba S Povrchy podlah PVC P Vytápění plynové etážové S Elektroinstalace světelná třífázová S Bleskosvod bleskosvod S Vnitřní vodovod plastové trubky S Vnitřní kanalizace litina a plast S Vnitřní plynovod zaveden S Ohřev teplé vody plyn.kotel S Vybavení kuchyní podstandardní P Vnitřní hygienické vyb. WC, umyvadla, vana S Výtahy osobní výtah S Ostatní standard S Instalační pref. jádra X 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část [%] Koef. Část [%] Upravený obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací P 6, ,46 2,76 2. Svislé konstrukce S 18, ,00 18,80 3. Stropy S 8, ,00 8,20 4. Krov, střecha S 5, ,00 5,30 5. Krytiny střech S 2, ,00 2,40 6. Klempířské konstrukce N 0, ,54 1,08 7. Úprava vnitřních povrchů S 6, ,00 6,90 8. Úprava vnějších povrchů S 3, ,00 3,10 9. Vnitřní obklady keramické S 2, ,00 2, Schody S 3, ,00 3, Dveře S 3, ,00 3,20-6 -

7 12. Vrata X 0, ,00 0, Okna S 5, ,00 5, Povrchy podlah S 3, ,00 1, Povrchy podlah P 3, ,46 0, Vytápění S 4, ,00 4, Elektroinstalace S 5, ,00 5, Bleskosvod S 0, ,00 0, Vnitřní vodovod S 3, ,00 3, Vnitřní kanalizace S 3, ,00 3, Vnitřní plynovod S 0, ,00 0, Ohřev teplé vody S 2, ,00 2, Vybavení kuchyní P 1, ,46 0, Vnitřní hygienické vyb. S 3, ,00 3, Výtahy S 1, ,00 1, Ostatní S 5, ,00 5, Instalační pref. jádra X 0, ,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 95,33 Koeficient vybavení K 4 : 0,9533 Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 15, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část K UP PP St. Živ. Opot. Opot. z celku [%] [%] [%] [%] části 1. Základy vč. zemních prací P 6,00 100,00 0,46 2,76 2, ,29 2, Svislé konstrukce S 18,80 100,00 1,00 18,80 19, ,29 14, Stropy S 8,20 100,00 1,00 8,20 8, ,43 0, Krov, střecha S 5,30 100,00 1,00 5,30 5, ,18 0, Krytiny střech S 2,40 100,00 1,00 2,40 2, ,00 0, Klempířské konstrukce N 0,70 100,00 1,54 1,08 1, ,67 0, Úprava vnitřních povrchů S 6,90 100,00 1,00 6,90 7, ,67 1, Úprava vnějších povrchů S 3,10 100,00 1,00 3,10 3, ,50 0, Vnitřní obklady keramické S 2,10 100,00 1,00 2,10 2, ,71 0, Schody S 3,00 100,00 1,00 3,00 3, ,86 2, Dveře S 3,20 100,00 1,00 3,20 3, ,50 0, Okna S 5,40 100,00 1,00 5,40 5, ,00 1, Povrchy podlah S 3,10 50,00 1,00 1,55 1, ,00 0, Povrchy podlah P 3,10 50,00 0,46 0,71 0, ,00 0, Vytápění S 4,70 100,00 1,00 4,70 4, ,00 1, Elektroinstalace S 5,20 100,00 1,00 5,20 5, ,50 1, Bleskosvod S 0,40 100,00 1,00 0,40 0, ,71 0, Vnitřní vodovod S 3,30 100,00 1,00 3,30 3, ,71 0, Vnitřní kanalizace S 3,20 100,00 1,00 3,20 3, ,00 0, Vnitřní plynovod S 0,40 100,00 1,00 0,40 0, ,71 0, Ohřev teplé vody S 2,10 100,00 1,00 2,10 2, ,00 0, Vybavení kuchyní P 1,80 100,00 0,46 0,83 0, ,00 0, Vnitřní hygienické vyb. S 3,80 100,00 1,00 3,80 3, ,71 1, Výtahy S 1,30 100,00 1,00 1,30 1, ,50 0, Ostatní S 5,60 100,00 1,00 5,60 5, ,00 2,

8 Opotřebení: 35,5900 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 2) [Kč/m 3 ]: = 2 150,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 4): * 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP): * 0,9392 Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP): * 0,9625 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9533 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,1400 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,1310 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 1,2760 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 5 393,01 Plná cena: 6 344,94 m 3 * 5 393,01 Kč/m 3 = ,87 Kč Výpočet opotřebení analytickou metodou Opotřebení analytickou metodou: 35,5900 % Úprava ceny za opotřebení ,82 Kč Bytový dům č.p zjištěná cena = ,05 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek Popis Pozemek parcel.č. 384/1, 559 m 2, zastavěná plocha a nádvoří Ocenění Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č položka č. 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z 83 % hlediska účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: Úprava cen: 83 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Teplice, centrum, lázně Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití) 1,2760 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): 2,1310 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří Upr. cena [Kč/m 2 ] - 8 -

9 28 odst. 1 a 2 500,- 1,00 2,1310 1, , ,03 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří 384/1 559, , ,77 Stavební pozemek - celkem ,77 Pozemek - zjištěná cena = ,77 Kč C. Rekapitulace Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytový dům č.p ,90 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,90 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek ,80 Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,80 Kč Celkem ,70 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem ,70 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytový dům č.p ,10 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,10 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek ,80 Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,80 Kč Celkem ,90 Kč - 9 -

10 Rekapitulace výsledných cen, celkem ,90 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: ,- Kč slovy: Dvacettřimilionůčtyřistatřicettisícosmsettřicet Kč ZJIŠTĚNÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTI ====================================== SITUACE Oceňovaná nemovitost má nákladovou cenu činí : ,- Kč Výnosovou cenu nelze objektivně zjistit, neboť nebyly shlédnuty všechny byty, nebyl umožněn přístup do nebytového prostoru, kde se předpokládá nepronajmutelný stav, resp. že v prostorách by bylo třeba provádět úpravy do provozu schopného stavu. Obvyklá cena nemovitosti bude zjištěná pouze porovnávacím způsobem, porovnáním s cenami obdobných bytových domů k prodeji, resp. s přepočtenou cenou na 1 m 2 užitné plochy, vynásobené korekčním koeficientem zohledňující nabídkovou cenu nemovitosti, přičemž realizovaná kupní cena bývá o 5-10% nižší, průměr. koef. 0,975 ZJIŠTĚNÍ OBVYKLÉ CENY - HODNOCENÍ Výpočet předpokládané pronajímatelné plochy domu = 75% ploch zastavěné plochy jednotlivých podlaží. 390,57 m 2 * 4 podlaží * 0,75 = m 2 355,57 m 2 * 1 * 0,75 = 267m 2 148,41 m 2 * 1 * 1 = 148 m celkem, zaokrouhleně m 2 V Teplicích bylo ke dni ocenění nalezeno 29 bytových, nebo plyfunkčních domů na prodej, přičemž srovnatelné stavebním provedením, technickým stavem po rekonstr. a polohou širšího centra bylo porovnáno 9 domů, se zjištěnými cenami od 9.500,- Kč/m 2 užit.plochy až ,- Kč/m 2 užit.plochy. Vynecháme-li nejnižší a nejvyšší cenu, činí průměrná cena 1 m 2 užitné plochy : (9.500,- Kč/m ,- Kč/m2) * 0,5 * 0,975 = ,- Kč/m 2 zaokrouhleně ,- Kč/m

11 Výpočet obvyklé ceny: m 2 * ,- Kč/m 2 užitné plochy = ,- Kč zaokrouhleně ,- Kč ZÁVĚR Obvyklá cena nemovitosti, se předpokládá ve výši ,- Kč slovy: dvacettřimilonyčtyřistatřicetpěttisíc Kč POZNÁMKA: Je třeba vzít v úvahu že obvyklou cenu nelze přesně vypočítat, výpočtem lze pouze se jí více či méně přiblížit. Skutečná obvyklá cena vznikne až na základě nabídky, výsledným jednáním strany prodávající a strany kupující. Jan Čech Lužická Praha 2 V Praze D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Městského soudu v Praze ze dne pod č.j. Spr. 1151/92 pro základní obor ekonomika, odvětcí ceny a odhady se zvl. specializací oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č znaleckého deníku