Znalecký posudek. 1637/2010

Transkript

1 Znalecký posudek. 1637/2010 o cen nemovitosti - 1/2 garáže bez.p. umíst né na pozemku. parc. St. 606 a 1/2 pozemku. parc. St. 606 v kat. úz. ejetice u Mladé Boleslavi, obec Mladá Boleslav, okres Mladá Boleslav, jež je ve vlastnictví povinného Ladislava Mészárosa. Objednatel posudku: Ú el posudku: JUDr. Ond ej Mareš Exekutorský ú ad Litom ice Novobranská Litom ice Stanovení obvyklé ceny pro provedení exekuce.j. Ex 2225/07-7 prodejem nemovitosti. Podle stavu ke dni posudek vypracoval: B plus B, spol. s r.o. MONTEKALA, spol. s r.o. Hole kova 657 Hálova Praha 5 Koší e Praha 9 Posudek obsahuje 9 stran textu v etn titulního listu a 9 stran p íloh. Objednateli se p edává ve 2 vyhotoveních. V Praze dne

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Vypracovat ocen ní 1/2 nemovitostí zapsaných na LV. 278, vedené Katastrálním ú adem pro St edo eský kraj, Katastrální pracovišt Mladá Boleslav, k.ú. ejetice u Mladé Boleslavi, obec Mladá Boleslav se stanovením ceny obvyklé v míst a ase. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: 1/2 garáže bez.p. Hrubínova Mladá Boleslav Region: St edo eský Okres: Mladá Boleslav Katastrální území: ejetice u Mladé Boleslavi 3. Prohlídka a zam ení nemovitosti: Prohlídka a zam ení nemovitosti bylo provedeno dne bez p ítomnosti spolumajitele. 4. Podklady pro vypracování odhadu: - výpis z katastru nemovitostí ze dne , LV. 278, kat. úz. ejetice u Mladé Boleslavi, Katastrální ú ad pro St edo eský kraj, KP Mladá Boleslav, vyhotoven dálkovým p ístupem - kopie mapy katastrální ze dne , m ítko 1:1000, kat. úz. ejetice u Mladé Boleslavi - exeku ní p íkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 EX 2225/07-7 ze dne usnesení o ustanovení znalce.j. 124 EX 2225/07-67 ze dne kopie kupní smlouvy ze dne fotodokumentace nemovitosti - informace z KN - informace z realitního trhu - skute nosti zjišt né na míst samém 5. Vlastnické a eviden ní údaje: Vlastnictví k oce ovaným nemovitostem nebylo doloženo nabývacími listinami, ale je však eviden n vyzna eno na výpisu z katastru nemovitostí LV. 278, kde je uvedeno: A - vlastnické právo: Beránková Šárka, Vinecká 62, ejeti ky, Mladá Boleslav 1 podíl 1/2 Mészáros Ladislav, Komenského nám stí 61/1, Mladá Boleslav I podíl 1/2 B - nemovitosti: - garáž bez.p./.ev. umíst ná na pozemku. parc. St pozemek. parc. St zastav ná plocha a nádvo í o vým e 18 m 2 C - omezení vlastnických práv: - viz. p íloha D - Jiné zápisy Bez zápisu 2

3 E - Nabývací tituly a jiné podklady zápisu - kupní smlouva V /2000 ze dne , právní ú inky vkladu práva ke dni souhlasné prohlášení o vypo ádání SJM ze zákona ze dne (rozsudek OS v Mladé Boleslavi o rozvodu manželství.j. 6 C 38/ ze dne , právní moc ke dni ) 6. Dokumentace a skute nost: Výkresová dokumentace k nemovitosti nebyla p edložena. P i výpo tech uvedených v posudku vycházel znalec z vým r zjišt ných fyzických m ením na míst samém. Prohlídka nemovitosti byla provedena pouze áste n, nebyl umožn n vstup do nemovitosti. Rovn ž údaje o konstrukcích a vybavení byly zjišt ny pouze vizuální prohlídkou z venku. 7. Celkový popis nemovitosti: Oce ovaná nemovitost - adová garáž se nachází v jihozápadní ásti obce Mladá Boleslav v ásti zvané ejeti ky. V Mladé Boleslavi je veškerá ob anská vybavenost a technická infrastruktura. P ístup ke garážím je z jihu po zpevn né komunikaci. P ístupová komunikace i pozemek okolo garáží je v majetku Mladé Boleslavi. Garáž bez.p./.ev. se nachází na pozemku. parc. St Garáž je jednopodlažní, nepodsklepená. Základy jsou betonové, svislé nosné konstrukce jsou zd né, Fasádní omítka je vápenná, st echa je plochá, krytina ploché st echy je pravd podobn lepenková. Vrata plechová. Napojeno na el. rozvod. 8. Obsah posudku: a) Hlavní stavby a 1 ) Garáž bez.p. b) Pozemky b 1 ) Pozemek 9. Popis objekt a pozemk : a) Hlavní stavby a 1 ) Garáž bez.p. Garáž bez.p./.ev. se nachází na pozemku. parc. St Garáž je jednopodlažní, nepodsklepená. Základy jsou betonové, svislé nosné konstrukce jsou zd né, Fasádní omítka je vápenná, st echa je plochá, krytina ploché st echy je pravd podobn lepenková. Vrata plechová. Napojeno na el. rozvod. Stá í stanoveno odhadem. b) Pozemky b 1 ) Pozemek Pozemek ur ený k pr myslové zástavb u Mladé Boleslavi, celková vým ra m 2, pozemek bez sítí. Nabídková cena 440,-K /m 2 3

4 B. Posudek Vým ry, hodnocení a ocen ní objekt : V cná hodnota dle cenového p edpisu 460/2009 Sb. a) Hlavní stavby a 1 ) Garáž bez.p. - 8 Zat íd ní pro pot eby ocen ní: Garáž: typ B Svislá nosná konstrukce: zd ná nebo železobetonová Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumož ující z ízení podkroví Kód CZ - CC: 1274 Zastav né plochy a výšky podlaží: 1.NP: 3,00*6,00 = 18,00 m 2 Název podlaží Zastav ná plocha Konstruk ní výška 1.NP: 18,00 m 2 2,50 m Obestav ný prostor: 1.NP: (3,00*6,00)*(2,50) = 45,00 m 3 Obestav ný prostor celkem: = 45,00 m 3 Výpo et koeficientu K 4 : (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = p idaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Hodnocení Obj. podíl ást Koeficient Upravený obj. podíl standardu [%] [%] 1. Základy S 6,20 100,00 1,00 6,20 2. Obvodové st ny S 30,10 100,00 1,00 30,10 3. Stropy S 26,20 100,00 1,00 26,20 5. Krytina S 5,70 100,00 1,00 5,70 6. Klempí ské konstrukce C 2,90 100,00 0,00 0,00 7. Úprava povrch S 4,80 100,00 1,00 4,80 8. Dve e C 2,70 100,00 0,00 0,00 9. Okna C 1,40 100,00 0,00 0, Vrata S 6,80 100,00 1,00 6, Podlahy S 7,20 100,00 1,00 7, Elektroinstalace S 6,00 100,00 1,00 6,00 Sou et upravených objemových podíl : 93,00 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,9300 4

5 Ocen ní: Základní cena (dle p íl.. 9): = 1 375,- K /m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle provedení a vybavení stavby): * 0,9300 Polohový koeficient K 5 (p íl dle významu obce): * 1,1000 Koeficient zm ny cen staveb K i (p íl.. 38): * 2,1210 Základní cena upravená: = 2 983,45 K /m 3 Plná cena: 45,00 m 3 * 2 983,45 K /m 3 = ,25 K Výpo et opot ebení lineární metodou Stá í (S): 40 rok P edpokládaná další životnost (PDŽ): 60 rok P edpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 rok Opot ebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 40 / 100 = 40,000 % ,10 K ,15 K Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 2 Garáž bez.p. - zjišt ná cena = ,57 K Rekapitulace ocen ní objekt v etn opot ebení a) Garáž bez.p. = ,- K Cena objekt iní celkem ,- K Porovnávací metoda a) Hlavní stavby a 1 ) Garáž bez.p. Popis porovnávaných objekt : Jednotka: Množství jednotek oce ované stavby: 18,00 1) Prodej garáže v osobním vlastnictví Mladá Boleslav, celková plocha 19 m 2 Nabídková cena ,-K 2) Prodej garáže v epov u Mladé Boleslavi, celková plocha 18 m 2, cihla, elektro 230 (220)V Nabídková cena ,-K Seznam porovnávaných objekt : Název Realizovaná cena K m K c K v K 1 K 2 K 3 [jedn] Množství Jedn. cena [K /jedn.] 1) Garáž - Mladá Boleslav 2) Garáž - epov u Mladé Boleslavi Sou et: ,- K 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 19, , ,- K 0,95 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 18, , ,59 K /jedn. 5

6 / 2 Pr m rná jednotková cena: 5 272,30 K /jedn. Minimální jednotková cena: 3 947,37 K /jedn. Maximální jednotková cena: 6 597,22 K /jedn. Základní cena: 5 272,30 K 18,00 á 5 272,30 K / = ,40 K Garáž bez.p. - výsledná cena = ,40 K Rekapitulace ocen ní objekt v etn opot ebení a) Garáž bez.p. = ,- K Cena objekt iní celkem ,- K Srovnávací indexová metoda a) Pozemky a 1 ) Pozemek Seznam porovnávaných pozemk : Výchozí cena / (A*B*C*D*E*F) = Upravená vých. cena Název Výchozí cena A B C D E F Upravená vých. cena Pozemky ke komer nímu využití, Mladá Boleslav 440,- K /m 2 1,00 0,50 0,80 0,50 1,25 1, ,- K /m 2 Sou et: 1 760,- K /m 2 / 1 Pr m rná upravená výchozí cena: 1 760,- K /m 2 Výchozí cena: = 1 760,- K /m 2 Korekce výchozí ceny: A - územní struktura: * 1,00 B - typ stavebního pozemku: * 1,00 C - t ída velikosti obce podle po tu obyvatel: * 0,80 D - obchodní resp. pr myslová poloha: * 1,30 E - územní p ipravenost, infrastruktura: * 1,25 F - speciální charakteristiky: * 1,00 Výchozí cena upravená = 2 288,- K /m 2 Oce ovaný pozemek: zastav ná plocha a nádvo í p.. St m 2 Vým ra oce ovaných pozemk : 18 m 2 18,00 m 2 á 2 288,- K /m 2 = ,- K Pozemek ocen ný srovnávací indexovou metodou - celkem = ,- K Pozemek - výsledná cena = ,- K 6

7 Rekapitulace ocen ní pozemk a) Pozemek = ,- K Cena pozemk iní celkem ,- K C. Rekapitulace V cná hodnota: V cná hodnota objekt : V cná hodnota pozemk upravena spoluvlastnickým podílem: Stanovená v cná hodnota celkem: ,- K ,- K ,- K Porovnávací cena: Porovnávací cena objekt upravena spoluvlastnickým podílem Porovnávací cena celkem: ,- K ,- K Stanovisko znalce P i stanovení výsledné obecné ceny je nutno p ihlédnout nejenom k výsledk m jednotlivých oce ovacích metod, ale zárove ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspekt m vztaženým k oce ovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako nap. lokalita, pozice majetku v zón, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodá ská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oce ovaného souboru nemovitostí - bylo t eba vzít úvahu tyto základní skute nosti a ovliv ující aspekty: a) situace na trhu s realitami - nabídka nemovitostí tohoto rozsahu v této lokalit je na st ední úrovni b) parametry povyšující cenu - dobrá dopravní dostupnost c) parametry ponižující cenu - spoluvlastnický podíl Na základ zjišt ných hodnot, výše uvedených skute ností v míst a po zvážení všech aspekt stanovuji obvyklou cenu 1/2 nemovitosti ve výši ,- K. 7

8 Obvyklá cena: ,- K slovy: ty icet tisíc K V Praze dne MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova Praha 9 D. Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován spole ností s ru ením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústav kvalifikovaných pro znaleckou innost p i Ministerstvu spravedlnosti eské republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona íslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumo nících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky íslo 37/1967 Sb., ve zn ní pozd jších p edpis do prvního oddílu seznamu ústav kvalifikovaných pro znaleckou innost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávn ní pro oce ování nemovitostí, motorových vozidel a jiných v cí movitých, majetkových práv, cenných papír, podnik, ostatního majetku a pro ú etnictví. Znalecký úkon je zapsán pod po adovým íslem 1637/2010 znaleckého deníku. Odpov dná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel spole nosti. Vypracovala spole nost B plus B, spol. s r.o., Hole kova 657, Praha 5 - Koší e, I O: , která je oprávn na na základ koncesní listiny vydané živnostenským odborem ú adu m stské ásti Praha 5 pod.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne P edm t podnikání: Oce ování majetku pro v ci movité, v ci nemovité, nehmotný majetek, finan ní majetek a podnik. Ocen ní bylo zapsáno pod po.. 19/2010 deníku. E. Seznam p íloh: Mapová situace. Snímek z katastrální mapy. Výpis z katastru nemovitostí. 8