Kč. ZNALECKÝ POSUDEK č.6638/48 odhad obvyklé ceny nemovitosti pro účel dražby dle metodiky v Hypoteční bance

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č.6638/48 odhad obvyklé ceny nemovitosti pro účel dražby dle metodiky v Hypoteční bance Předmět ocenění: 12.1 Jednoduchá stavba - garáž Stávající Číslo popisné: rozestavěná stavba Na pozemku parc. č.: 678/26 Pozemky parc. č.: 678/26, 678/1 Ostatní stavby: Vlastníci staveb a pozemků jsou uvedeni v přehledu LV na straně 3 odhadu. Katastrální území: Benešov u Prahy LV č.: 263, 8407 Kraj: Středočeský Okres: Benešov Obec: Benešov Část obce: Ulice: Bezručova Číslo orientační: Objednatel: Stav ke dni / Prohlídka: Obvyklá cena stávající: (cena dle stavu ke dni ocenění) EURODRAŽBY.CZ, IČ: Čimická 780/ Praha / O nemovitost v této Kč o cenové relaci je uprostřed sídlištní zástavby vysoký zájem. Obvyklá cena budoucí: (cena po dokončení stavby v cenové úrovní ke dni ocenění) Nemovitosti jsou obchodovatelné: dobře Poznámka: Vypracoval: Ing. Miroslav Bartůněk tel.: , , Dobrovítov 27 fax.: Čáslav .: mbartunek@centrum.cz Datum: Tento odhad obsahuje 35 stran textu včetně 27 stran příloh.... podpis, příp. razítko

2 SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Nemovitost: 12.1 Jednoduchá stavba - garáž Kraj: Středočeský Obec, část obce: Benešov Katastrální území: Benešov u Prahy Ulice: Bezručova Hlavní stavba stávající stav budoucí stav počet podlaží PP/NP 0 1 zastavěná plocha 1NP: 20 m 2 obestavěný prostor: 60 m 3 podlahová plocha - obytná část podlahová plocha - nebytová část 18 m 2 jednotková cena: Kč/m 3 garáže v objektu / počet stání: ano stáří původní / další životnost: 8 70 případná rekolaudace v roce: opotřebení celkové: 10 % technický stav stavby: Dobře udržovaná vytápění: typ konstrukce domu: Zděná (cihlová, skelet s masivní cihlovou vyzdívkou) rozestavěnost: 100 % forma užívání: rekonstrukce celková/dílčí v roce: / provedené dílčí rekonstrukce: nemovitost je běžně užívána: ano ne pozemky (popis): č.678/26 - zastavěná plocha a nádvoří, podíl ve výši 1/6 poz.č.678/1 - zahrada, Oceňované pozemky jsou mírně sklonité k severu. Nejsou napojeny na žádné inženýrské sítě. Přístup k oceňovaným nemovitostem je bezproblémový z pozemku č.678/1 - zahrada (podíl na pozemku ve výši 1/6 je předmětem ocenění) a dále je přístup zajištěn přes pozemek č zastavěná plocha a nádvoří, ke kterému je zřízeno věcné břemeno chůze a jízdy. Pozemek č.678/1 je oprávněným a pozemek č.677 je povinným. U přístupového pozemku č.678/1 oceňuji pouze podíl ve výši 1/6 tj. 186 m 2 / 6 = 31 m 2. Jednotkovou cenu stanovuji shodnou s pozemkem pod garáží. Stavební pozemky pro stavbu RD se v dané lokalitě pohybují v rozmezí 1.000, ,00 Kč/m 2, u pozemku pod garáží stanovuji cenu nižší ve výši 800,00 Kč/m 2. Jednotková cena pozemků je stanovena na základě směrných cen pozemků stanovených spolupracujícími odhadci v regionu, dále s přihlédnutím k jeho rozsahu a umístění v lokalitě, dále na základě průzkumu trhu s přihlédnutím k internetovým nabídkám. Z LV č.263 oceňuji pouze pozemek č.678/26 a stavbu, která stojí na pozemku, ostatní nemovitosti nejsou předmětem ocenění. Z LV č.8407 oceňuji podíl ve výši 1/6 na pozemku č.678/1. výměra pozemků celkem: 51 m 2 jednotková cena 800 Kč/m 2 napojení na sítě vlastní veřejné vlastní veřejné elektro: vodovod: kanalizace (splašková): plynovod kabelová síť: - 2 -

3 přístup po zpevněné komunikaci: omezení a rizika rating rizika: bez vlivu na OC Rizika: Ostatní finanční / právní omezení zahrnuto v obvyklé ceně záplavové území / rok poškození: ano ne ano ne pojištění proti povodní / záplavě: doporučuji není nutné doporučuji není nutné - 3 -

4 Okresní město Počet obyvatel: Poloha v obci: Širší centrum - sídlištní zástavba Poloha vzhledem k užívání: výborná dobrá neutrální nevhodná Okolí nemovitosti: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice / silnice I. třídy silnice II. třídy Místopis: Benešov je městem, které se nachází ve Středočeském kraji, v mírné pahorkatině přibližně 40 km jihovýchodně od Prahy. Žije zde cca obyvatel. Benešov je kulturním centrem okresu, jsou zde školy, kina, divadlo, nemocnice, sportovní areál, víceúčelová sportovní hala, fotbalový stadion, plavecký bazén, zimní stadion, tenisové kurty. Jsou zde rozvinuté služby, vlakové a autobusové nádraží. Pracovní příležitosti jsou v místě a v Praze. LIST VLASTNICTVÍ číslo 263 Kraj: Středočeský Kód kraje: CZ020 Okres: Benešov Kód okresu: CZ0201 Obec: Benešov Kód obce: Katastrální území Benešov u Prahy Kód kú: Ulice: Bezručova č.o.: Vlastníci FO RČ: /1121 Jan Krajdl Jesenice 16, Jesenice 1 / 1 Stavby část obce Rozestavěná budova č.p. na pozemku p.č. Pozemky 678/26 Pozemková parcela Parcela KN 20 m 2 zastavěná plocha a nádvoří LIST VLASTNICTVÍ číslo 8407 Kraj: Středočeský Kód kraje: CZ020 Okres: Benešov Kód okresu: CZ0201 Obec: Benešov Kód obce: Katastrální území Benešov u Prahy Kód kú: Ulice: Bezručova č.o.: Vlastníci FO RČ: /1121 Jan Krajdl Jesenice 16, Jesenice 5 / 6 FO RČ: /2677 Bc. Jiří Sedláček J. F. Chalupeckého 1748, Benešov 1 / 6 Pozemky 678/1 Pozemková parcela Parcela KN 31 m 2 zahrada Rizika: Ostatní finanční / právní omezení Na LV č.263 a LV č.8407 je zapsáno zástavní právo smluvní, zástavní právo exekutorské, exekuční příkaz k prodeji - k uvedenému zápisu při stanovení obvyklé ceny nepřihlížím. Popis / dispozice: Předmětem ocenění je pozemek č.678/26, na kterém stojí rozestavěná stavba a podíl na pozemku č.678/1 ve výši 1/6. Objednávka provedení odhadu předmětu dobrovolné dražby Č.j.:204/2015-D Jedná se o garáž zapsanou v katastru nemovitostí jako rozestavěná. Garáž není zkolaudována, je užívána ke garážování osobního auta. Garáž je jednopodlažní řadová vnitřní, druhá zprava. Je součástí objektu, který má 12 garáží, 6 garáží má situovaná vrata k jihu a 6 garáží na sever, oceňovaná garáž je orientována na sever. Objekt je zděný v tl. zdiva 25 cm, na podlaze je beton, vrata jsou sekční s ručním zavíráním. Krov je pultový, na střeše je živičná krytina, oplechování není. Garáž není napojena na elektro. Oceňovaný pozemek s rozestavěnou garáží se nachází v ulici Bezručova. Okolní zástavbu tvoří bytové domy. Údržba objektu je průměrná

5 Konstrukce a vybavení Název Popis Název Popis 1. Základy betonové pásy 2. Obvodové stěny zděné tl. 25 cm 3. Stropy betonové 4. Krov pultový 5. Krytina živičná 6. Klempířské konstrukce chybí 7. Úpravy povrchů vápenná omítka 8. Dveře chybí 9. Okna chybí 10. Vrata sekční s ručním ovládáním 11. Podlahy betonové 12. Elektroinstalace chybí Seznam podlaží Zastavěná plocha Užitná plocha podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Užitná plocha 1.NP 20,15 m 2 18,10 m 2 garáž 18,10 m 2 1,00 18,10 m 2 Vztah nemovitosti ke KN Nemovitost / jednotka je řádně zapsána v KN: ano ne Stav rozestavěné stavby / jednotky umožňuje z právního hlediska podpis zástavní smlouvy: ano ne Reprodukční cena Věcná hodnota Hlavní stavby: Kč Hlavní stavby: Kč Ostatní stavby: Ostatní stavby: Pozemky: Kč Věcná hodnota celkem: Kč Porovnávací hodnota Lokalita Užitná plocha Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Nymburk 25, , Nabídka: Prodej garáže 25 m2 Dvorská, Nymburk, Kč Nabízíme Vám k prodeji garáž s pozemkem, 25 m2, OV, v obci Nymburk, okres Nymburk. Řadová garáž s plochou střechou na vlastním pozemku se nachází nedaleko železničního viaduktu v Nymburce. Zavedená a fungující elektřina. Dešťová voda svedena do trativodů. Garáže jsou na oploceném pozemku za uzamykatelnými vraty. V areálu k dispozici nájezdová plošina sloužící k drobným opravám vozů. K1 Zdroj ceny - 0,85 K2 Velikosti objektu - mírně větší 1,00 K3 Poloha - horší 1,25 K4 Provedení a vybavení - lepší - zavedena elektřina 0,95 K5 Celkový stav - horší 1,20 K6 Vliv pozemku - bez vlivu 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - 1,02 Mladá Boleslav 19, , Nabídka: Prodej garáže 19 m2 Mladá Boleslav - Mladá Boleslav III, okres Mladá Boleslav, Kč Nabízíme k prodeji samostatnou cihlovou garáž o výměře 19 m2 na vlastním pozemku v Dukelské ulici v Mladé Boleslavi v lokalitě Na Slavoji. Příjezd k nemovitosti po zpevněné komunikaci, zavedena elektřina. Volná ihned. K1 Zdroj ceny - 0,85 K2 Velikosti objektu - srovnatelná 1,00-5 -

6 K3 Poloha - podobná 1,00 K4 Provedení a vybavení - mírně lepší - zavedená elektřina 0,95 K5 Celkový stav - průměrný 1,00 K6 Vliv pozemku - bez vlivu 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - 1,02 Čelákovice 19, , Nabídka: Prodej garáže 19 m2 Čelákovice, okres Praha-východ Kč Prodej řadové garáže ve vyhledávané lokalitě v širším centru obce v řadové zástavbě podobných garáží. Garáž se nachází za Penny Marketem v nedaleké zástavbě panelových domů a novostaveb bytových domů. Garáž v dobrém stavu, zateplena, 3x bezpečnostní zámek, regály, plechová vrata, zavedena elektřina. Garáž o velikosti 19 m2 na vlastním pozemku. V případě investičního záměru zajistíme pronájem za tržní cenu v dané lokalitě K1 Zdroj ceny - 0,85 K2 Velikosti objektu - srovnatelná 1,00 K3 Poloha - podobná 1,00 K4 Provedení a vybavení - lepší - zavedena elektřina, zateplena 0,90 K5 Celkový stav - průměrný 1,00 K6 Vliv pozemku - bez vlivu 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - 1,02 Králův Dvůr, okr. Beroun 24, , nabídka: Prodej garáže 24 m2 Králův Dvůr, okres Beroun Kč Prodej cihlové garáže v klidné části Králova Dvora. Garáž je v osobním vlastnictví, v dobrém stavu, o rozloze 24 m2. Elektrický proud veden na hranici pozemku, možnost rozvodu do garáže. Nájezd na dálnici Praha - Plzeň 5 minut. K1 Zdroj ceny - 0,85 K2 Velikosti objektu - srovnatelná 1,00 K3 Poloha - horší 1,20 K4 Provedení a vybavení - srovnatelné 1,00 K5 Celkový stav - průměrný 1,05 K6 Vliv pozemku - bez vlivu 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - 1,02 Poděbrady 20, , Nabídka Prodej garáže 20 m2 Poděbrady - Poděbrady III, okres Nymburk Kč Prodej řadové garáže o celkové velikosti 20 m2. Garáž se nachází v klidné části Poděbrad. V garáži je zavedený elektrický proud s odpočtovými hodinami. Garáž je suchá, zděná a čistá. K1 Zdroj ceny - 0,85 K2 Velikosti objektu - srovnatelná 1,00 K3 Poloha - horší 1,05 K4 Provedení a vybavení - průměrné, zaveden el.proud 0,95 K5 Celkový stav - dobrý 1,00 K6 Vliv pozemku - bez vlivu 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - 1,02-6 -

7 Variační koeficient před úpravami: 17,98 % Variační koeficient po úpravách: 4,06 % Průměrná cena Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 18 m 2 Porovnávací hodnota Kč Zdůvodnění stanovené porovnávací hodnoty Srovnatelné nemovitosti jsou převzaty z realitní serveru realitní nabídky jsou mírně nadhodnocené, snižuji koeficientem nabídky. Porovnatelné nemovitosti mají objektivní vypovídací schopnost v porovnávací hodnotě. Porovnatelné nemovitosti se nacházejí ve shodném kraji, ale v jiných lokalitách. V Benešově se garáže obchodují na realitních serverech spíše výjimečně, garáží je ve městě nedostatek, poptávka převyšuje nabídku. Porovnatelné nemovitosti mají podobný počet užitných ploch. Všechny porovnatelné nemovitosti jsou v průměrném technickém stavu, udržované, ale bez rekonstrukce. Seznam oceňovaných pozemků Název pozemku Parcelní číslo Výměra Jednotková cena pozemku zastavěná plocha a nádvoří: 678/26 20 m Kč/m 2 zahrada: 678/1 31 m Kč/m 2 Celkem: 51 m 2 Podklady / přílohy počet stran A4 v příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.263 ze dne Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.8407 ze dne Snímek katastrální mapy 1 Mapa oblasti. 3 Fotodokumentace nemovitosti. 2 Srovnatelné nemovitosti 5 Objednávka provedení odhadu předmětu dobrovolné dražby Č.j.:204/2015-D ze dne Zdůvodnění obvyklé ceny: (vč. komentáře ke kupní ceně) Obvyklou cenu v současném stavu stanovuji ve výši ,00 Kč. Tato cena je stanovena na základě znalosti trhu v lokalitě. Internetové nabídky se v této lokalitě téměř nevyskytují, po garážích a garážových stáních je v Benešově velká poptávka, která převyšuje nabídku. Obchodovatelné ceny jsou v této lokalitě poměrně stabilizovány a lze je použít k odbornému stanovení obvyklé ceny nemovitosti. V Benešově je trvalá poptávka po garážích, vzhledem k omezené možnosti parkování téměř u všech bytových domů. Přístupový pozemek v obvyklé ceně zohledňuji obvyklou cenou ve výši cca ,00 Kč. Oceňovaná garáž se nachází v sídlištní zástavbě. Vzhledem ke své poloze, velikosti, provedení a možnosti využití jde o dobrou nemovitost. Stanovená porovnávací hodnota koresponduje s obvyklou cenou nemovitostí. Obchodovatelnost nemovitostí hodnotím jako dobrou. Výhody: - město s úplnou občanskou vybaveností - dobrá dostupnost do Prahy - pracovní příležitosti v místě - nemovitost téměř ve středu města - podíl na přístupovém pozemku Nevýhody: - nejsou - 7 -

8 Ocenění nemovitostí je provedeno ke dni Posudek o ceně byl vypracován podpis znalce Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze dne č.j. Spr.1145/81 pro základní obor EKONOMIKA odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř.č. 6638/48 znaleckého deníku. Certifikovaný dne Bankovním institutem V.Š., a.s. Praha na základě akreditace udělené Českým institutem pro akreditaci, pro oceňování majetku kategorie "nemovitost", certifikát QON číslo , ev.č. 059/97 s platností do a recertifikován dne číslo certifikátu 0003 s platností do V Čáslavi dne Ing. Miroslav Bartůněk Dobrovítov Čáslav mbartunek@centrum.cz Prohlašuji, že při zpracování odhadu jsem osobou nezávislou

9 LV č

10 - 10 -

11 - 11 -

12 - 12 -

13 - 13 -

14 - 14 -

15 - 15 -

16 - 16 -

17 - 17 -

18 - 18 -

19 - 19 -

20 LV č

21 - 21 -

22 - 22 -

23 - 23 -

24 - 24 -

25 Snímek katastrální mapy

26 Mapa oblasti

27 Mapa města

28 Mapa lokality

29 Celková situace Příjezdová komunikace Pohled severní Pozemek č.678/1 - podíl Pohled západní Pohled severozápadní

30 Garáž na poz.č.678/26 Garáž na poz.č.678/

31 Srovnatelné nemovitosti

32 - 32 -

33 - 33 -

34 - 34 -

35 - 35 -