on point Prague City Report Q Trh s nemovitostmi v Praze 1. čtvrtletí 2010

Transkript

1 on point Prague City Report Q1 21 Trh s nemovitostmi v Praze 1. čtvrtletí 21

2 2 On Point Q4 29 Economy/Investment Ekonomika/Investice The Czech economy is projected to recover modestly in 21, with GDP forecast to reach a level of 1.1% by the year end. Česká ekonomika by se měla v roce 21 mírně zotavit, předpokládá se růst HDP o 1,1% za celý rok. The investment market has continued to show an increase in activity over the first quarter of 21, with the volume of investment exceeding 1 million, which is an approximate 6% increase compared to Q1 29 figures. Trh investic vykazoval i v prvním čtvrtletí 21 známky zvýšené aktivity, s celkovým objemem investic přesahujícím 1 milionů EUR, což je zhruba šedesátiprocentní nárůst ve srovnání s prvním čtvrtletím 29. Czech Economy After falling faster than expected in 29, the Czech economy is projected to recover modestly in 21. GDP is forecast to reach 1.1% in 21 compared with the - 4.1% registered in 29. Nonetheless, the country faces considerable uncertainty, as the highly exportdependent Czech economy will be influenced by demand elsewhere in Europe. Neverthelessl, the Czech economy is healthier than most other Emerging Europe countries, and the medium-term impact of the global financial crisis should be limited, outside the fiscal arena. Political Situation Large budget deficits will serve as a major stumbling block to the country's Eurozone accession. The initial fiscal-reform package from the previous government took effect in January 28, but it failed to sufficiently reduce expenditures or simplify the taxation system. The interim government that took office in May 29 unexpectedly managed to push a fiscal austerity package for 21 through the parliament in September, but the final budget bill was less restrictive than Prime Minister Jan Fischer had hoped. The government that emerges from the May 21 elections will need to introduce further reforms. Employment By the end of 21, the unemployment rate in the Czech Republic is expected to rise to 8.3%, from ca 7.% at the end of 29. Looking at the longer term, economic growth may in fact be hindered by potential labour shortages, which heightened amid the rapid growth in 25 7 and are likely to re-emerge once the current crisis is over. Investment Climate The investment market has continued to show an increase in activity over the first quarter of 21, with the volume of investment exceeding 1 million, which is an approximate 6% increase compared to Q1 29 figures. There are currently several transactions ongoing and we believe that 21 will see an increased volume of deals. Investors remain highly selective, reviewing not only core office buildings but are also looking at prime development opportunities with experienced development partners. The major institutional transactions in Q1 21 included the acquisition of Vysehrad Victoria by Austrian investor Hypo Real Invest for ca million and the acquisition of Nestlé HQ by Czech investment group CPI for ca. 25 million GDP Growth (%) Růst HDP (%) F 211F F forecast/předpověď Source/Zdroj: IHS Global Insight CPI Růst spotřebitelských cen F 211F Source/Zdroj: IHS Global Insight Unemployment Rate Míra nezaměstnanosti F 211F Source/Zdroj: IHS Global Insight Prime Yields Výnosy z nejlepších nemovitostí Sector Yield (%) Changes Offices Retail 7. Warehouses Česká ekonomika Poté co v roce 29 česká ekonomika poklesla více než se očekávalo, je pro rok 21 očekáváno mírné zotavení. Na konci roku je předpovídána hodnota 1,1% růstu HDP, ve srovnání s poklesem o 4,1% v roce 29. Země však stále stojí tváří v tvář jisté nejistotě, jelikož vysoce exportně orientovaná česká ekonomika bude nadále ovlivňována poptávkou v ostatních Evropských zemích. Česká ekonomika je však zdravější než je tomu ve většině zemí nové Evropy a střednědobý dopad globální finanční krize mimo by měl být omezený, mimo fiskální zónu. Politická situace Vysoké schodky státního rozpočtu budou hlavní překážkou pro přijetí země do Eurozóny. Původní balíček fiskální reformy předešlé vlády byl uveden v platnost v lednu 28, avšak selhal ve snaze dostatečně omezit výdaje nebo zjednodušit daňový systém. Úřednická vláda, která je u moci od května 29 neočekávaně prosadila balíček úsporných opatření pro rok 21 již v září, ale výsledný rozpočet byl méně omezující než premiér Jan Fischer doufal. Vláda, která vzejde z voleb v květnu 21 bude muset představit další reformy. Zaměstnanost Ke konci roku 21 je v České republice očekáván nárůst nezaměstnanosti na 8,3% ze 7% na konci roku 29. V dlouhodobém horizontu by ekonomický růst mohl být do jisté míry brzděn nedostatkem potenciální pracovní síly, který se zvýšil během období rychlého růstu v letech 25-7 a který se pravděpodobně znovu objeví až krize pomine. Investiční prostředí Trh investic i prvním čtvrtletí 21 nadále vykazoval známky zvýšené aktivity, přičemž objem investic přesáhnul 1 milionů EUR, což je zhruba šedesátiprocentní nárůst ve srovnání se stejným obdobím minulého roku. V současné době je v jednání několik transakcí a věříme že v roce 21 uvidíme větší množství transakcí. Investoři jsou stále velmi vybíraví, a sledují nejen nejlepší kancelářské budovy, ale i nejlepší možnosti nového developmentu společně se zkušenými partnery na tomto poli. Hlavní institucionální transakcí za první čtvrtletí 21 byla akvizice budovy Vyšehrad Victoria rakouskou společností Hypo Real Invest za cca 13,5 milionů EUR a akvizice budovy centrály společnosti Nestlé českou investiční skupinou CPI za cca 25 milionů EUR.

3 On Point Q Office Kanceláře With zero supply in the first quarter, the vacancy remained stable due to second hand vacant space. I přesto, že nebyly dokončeny žádné nové budovy, neobsazenost zůstala stabilní díky volným prostorům z druhé ruky. The 21 office supply pipeline is estimated to reach 55, m 2. The number of projects announced for completion in 211 is slowly growing but completions are only marginally expected to exceed 21 levels. Objem ploch k dokončení v roce 21 je odhadován na 55, m2. Počet projektů k oznámených k dokončení v roce 211 pomalu narůstá, ale očekáváme že objem dokončených ploch jen mírně překoná rok 21. Supply The economic downturn began to affect the office development pipeline towards the end of 28. The impact of this could still be felt in the first quarter of 21, with no new modern office building having been completed. Despite the limited volume of completions the vacancy rate remained stable at 11.8%. The main reason for the vacancy rate not decreasing was the second hand space coming to the market. Tenants who had previously secured their space in new buildings have started moving to their new premises (Citibank Explora, Prague 5, Siemens City West, Prague 5). The prime submarkets have seen a decline in vacancy, while less active submarkets like Prague 6 have experienced a significant increase. Demand Gross take-up for the first quarter has exceeded 48,9 m 2. Renegotiations continue to be the strongest part of the gross take-up, with a share of over 57%. Although the gross take-up for the first quarter was up 21% yearon-year, the total net take-up is down by 3%, reaching 2,7 m 2. 3, 2,5 2, 1,5 1, Total Stock ( m 2 ) Celkový objem kancelářských ploch (tisíce m 2 ) Q1, PRF Take-up29( m 2 ) Objem pronájmů 29 (tisíce m 2 ) Q1 Nabídka Ekonomická krize začala ovlivňovat budoucí plochy k dokončení ke konci roku 28. Důsledek toho trh pocítil v prvním čtvrtletí 21, kdy nebyla dokončena jediná nová kancelářská budova. I přes omezený objem nově dokončených prostor zůstala neobsazenost stabilní na úrovni 11,8%. Hlavním důvodem pro to, že neobsazenost nepoklesla, je množství dříve obsazených ploch které jdou na trh. Nájemníci, kteří dříve podepsali smlouvy na nové budovy, se začali stěhovat do nových prostor (Citibank Explora, Praha 5, Siemens City West, Praha 5). Nejaktivnější dílčí trhy zaznamenaly pokles v neobsazenosti, zatímco méně aktivní trhy jako je Praha 6 prošly značným nárůstem. Poptávka Hrubá realizovaná poptávka za první čtvrtletí přesáhla 48,9 m 2. Přijednávání smluv je nadále nejsilnější částí hrubého objemu pronájmů, s podílem přesahující 57%. Ačkoliv hrubý objem pronájmů meziročně narostl o 21%, čistý objem pronajatých ploch poklesl o 3%, dosahujíc 2,7m 2. Nájemné Rents Prime rental levels have remained stable at a level of m 2 /month. Vacancy levels in some districts are not in favour of a major shift in the current rental levels. As the pipeline for the next 12 months is fairly limited, a minor growth could appear on the prime end towards the end of the year. For non-prime product, rents are below the 2. m 2 /month level: Newly built projects in the Inner City, range from m 2 /month and Outer City locations range from m 2 /month upwards. Second hand products in all submarkets stand at approximately 1.5 below the above mentioned ranges and will remain volatile, as there will be more second hand product coming to the market and increasing pressure on rental levels. Forecast The current pipeline for 21 shows potential completions of approximately 55, m 2. For 211, the total volume of space due for completion is slowly increasing; however, we do not currently expect completions to exceed 65, m 2. Out of these, over 45% of the space is already pre-let, therefore a gap will appear in the vacant space. Vacancy will remain stable but, a significant discrepancy will emerge between the prime submarkets (City Centre, Inner City Prague 4 and 5) and the secondary submarkets (Prague 6 and 9). Being small, the secondary submarkets will be sensitive to new completions as well as to second hand vacancy, which remains more difficult to lease than new space., PRF Vacancy and prime rents Neobsazenost a nájemné za nejlepší prostory Q1 Prime monthly rent Vacancy rate /m 2 /month %, PRF European Office Clock Q4 29 Nájemné za nejlepší prostory v nejlepších lokalitách zůstalo na stejné úrovni 2-21 EUR/m 2 /měsíc. Neobsazenost v některých městských částích není náklonná výrazným posunům v současné úrovni nájmů. Jelikož je objem projektů plánovaný pro nadcházejících 12 měsíců rovněž omezený, očekáváme že ke konci roku by mohlo dojít i k mírnému zvýšení. U kanceláří mimo nejlepší lokality je nájemné pod úrovní 2 EUR/ m 2 /měsíc. Nově postavené projekty ve vnitřním městě mají nájemné ve výši 14,9-17,5 EUR/ m 2 /měsíc a ve vnějším městě pak od 13-14,5 EUR/m 2 /měsíc výše. Prostory již dříve používané se pronajímají o 1,5 EUR níže, než je výše uvedené rozpětí a budou nadále velmi citlivé, s tím jak další prostory z druhé ruky jdou na trh a zvyšují tlak na úroveň nájmu v tomto segmentu. Předpověď Nabídka na rok 21 zatím ukazuje možné dokončení 55 m2. Na rok 211 pomalu plánovaný objem prostor k dokončení narůstá, avšak v současné době neočekáváme, že by přesáhnul 65 m2. Z těchto prostor je již více jak 45% předem pronajato, a tak očekáváme mezeru v nabídce neobsazených prostor. Neobsazenost bude stabilní, ale bude se zvyšovat rozdíl mezi nejlepšími dílčími trhy (centrum města, vnitřní město na Praze 4 a 5) a druhotnými dílčími trhy (Praha 6 a 9). Jelikož jsou tyto druhotné trhy malé, budou velmi citlivé k nově dokončeným plochám stejně jako k neobsazenosti z druhé ruky, přičemž tyto prostory jsou i nadále obtížněji pronajatelé než nově dokončené prostory.

4 4 On Point Q4 29 Retail Maloobchod In terms of new development, the majority of new projects in the Czech Republic are on hold Retail demand shows signs of recovery, with new market entries as well as expansions. This concerns both high street units and the best performing shopping centres both in Prague and in regional towns. Nový development a většina nových projektů v České republice je momentálně pozastavena. Poptávka maloobchodníků vykazuje známky oživení, a to jak v nových vstupech na trh, tak i v expanzích. To se týká jak hlavních obchodních ulic, tak i nejlepších obchodních center v Praze i regionálních městech. Supply No developments have completed in the first quarter of 21. The total stock in Prague remains at 88, m2 which represents 28% the existing retail supply in the Czech Republic. Construction activity is very limited in both Prague and in the regions with only one shopping centre, Galerie Harfa, currently under construction and due to open at the end of 21. The limited pipeline is benefiting the best performing shopping centres across the country as they have been able to refresh and differentiate their tenant mixes. High street locations rank high this year in retailer's expansion plans and market entry strategies, the reason being three fold; the visibility and exposure to the brand, its availability and affordability. At the height of the market, rental costs and key money reached such levels that only a selected few were able to secure space on the prime high street.. Demand After a year of consolidation in 29, retailers are now carefully watching the market for vacancies in the best performing shopping centres or on the high street, which are the most suitable places for new market entries. Demand for high street and prime locations downtown remains strong with the crisis liberating quality space and opening opportunities to retailers in an expansion mode. Over the last few months, we have seen new brand entries on Prague s high street and in shopping centres (Pylones, Mandarina Duck, Hogle, Nordsee, I Am, Carre Blanc, Deliberti, Oilily, Little Foot). Established brands are also actively securing space on regional high streets such as in Brno or securing stores in both Prague and regional shopping centres (Lindex, H&M, KappAhl). A number of operators have expressed an interest to enter the Czech market through franchising and are in discussions with potential partners. We therefore expect to see more new brands on the market in the short term. Rents Prime shopping centre rent in Prague remains at a level of 85 m 2 /per month. New retail development is worse off, with rents having been reduced by up to 3%. The pressure to provide large fit-out contributions continues, as well as other types of incentives or rental payments, such as step rents or turnover rents for example. Forecast Some existing centres are further strengthening their position through extensions, e.g. in Liberec. The trend of city centre department store refurbishment is growing and should contribute to the overall revival of the city centre / high street retail across the country. The continuous restricted pipeline will enable landlords of existing shopping centres to focus on the refreshment of their tenant mix to better cater for their customer profile and differentiate from the competition Shopping Centre Stock & ( m 2 ) Celkové plochy nákupních center (tisíce m 2 ) Q1 7.% 6.% 5.% 4.% 3.% 2.% 1.%.% Prague Shopping Centre Vacancy Neobsazenost pražských nákupních center Q1 Moscow Munich Berlin Warsaw Prague Budapest Prime Annual Base Rents Roční nájemné za nejlepší prostory 5 1, 1,5 2, 2,5 3, 3,5 /m 2 /pa Retail Stock per 1, inhabitants in Major Czech Cities Obchodní plochy v nákupních centrech v ČR na 1, obyvatel 1,6 1,4 1,2 1, Prague Brno Ostrava m 2 Plzeň Olomouc Liberec Hradec Králové Nabídka V prvním čtvrtletí 21 nebyly dokončeny nové projekty. Objem maloobchodních ploch v Praze je tak 88 m2, což je 28% z celkové nabídky v ČR. Stavební aktivita v Praze i v regionech je omezená a pouze jedno nákupní centrum, Galerie Harfa, je ve výstavbě s plánovaným dokončením na konci roku 21. Z omezené výstavby těží nejlepší nákupní centra v celé zemi, které si tak mohou osvěžit a odlišit svou skladbu nájemců. V expanzních plánech obchodníků a obchodních strategiích při vstupu na trh letos stojí vysoko hlavní obchodní ulice, pro což jsou tři důvody: viditelnost a exponovanost značky a její dostupnost. Když byl trh na vrcholu, cena nájemného a odstupného dosahovalo takové výše, že jen vybraní obchodníci byli schopni zajistit si místo na hlavní obchodní ulici. Poptávka Po roku konsolidace nyní obchodníci bedlivě sledují trh a čekají na volné jednotky v nejlepších obchodních centrech i na hlavních obchodních ulicích, což jsou nejvhodnější místa pro nový vstup na trh. Poptávka po hlavních obchodních ulicích a všeobecně nejlepších lokalitách v centrech je silná, s tím jak krize uvolnila kvalitní prostory a otevřela expanzní možnosti obchodníkům. Během posledních několika měsíců jsme zaznamenali nové značky na hlavní obchodní ulici v Praze (Pylones, Mandarina Duck, Hogle, I Am, Carre Blanc, Deliberti, Oilily, Little Foot). Zavedené značky aktivně vstupují na obchodní ulice v regionech, např. v Brně nebo se snaží zajistit si obchody v pražských i regionálních obchodních centrech (Index, H&M, KappAhl). Množství obchodníků vyjádřilo svůj zájem o vstup na trh pomocí franšízy a jsou ve stádiu jednání s potenciálními partnery. Z toho důvodu očekáváme v krátkodobém horizontu vstup více nových značek na trh. Nájemné Nájemné za jednotky v pražských obchodních centrech bylo v posledním čtvrtletí stabilní a je na úrovni 85 EUR/m 2 /měsíc. Nově stavěná centra jsou v horší situaci a nájemné je zde sníženo až o 3%. Nadále přetrvává tlak ze strany nájemců pro poskytování příspěvků na vybavení jednotek, jakož i jiné typy pobídek nebo variace plateb nájemného, jako jsou skokové nájemné, nájemné z obratu, apod. Předpověď vývoje trhu Stávající centra si upevňují svou pozici a připravují rozšiřování, například v Liberci. Trend znovuoživování obchodních domů v centrech měst narůstá a měl by přispět k celkovému oživení městského jádra a hlavních obchodních ulic v celé zemi. I nadále omezená výstavba umožňuje vlastníkům stávajících center soustředit se na osvěžení skladby nájemců a tak i o lepší péči o své zákazníky a odlišení se od konkurence.

5 On Point Q Industrial Průmysl a logistika Some small signs of recovery since the beginning of the year are still not significant enough to overcome the insecurity that blighted the market throughout 29. Trh od začátku roku sice vykazuje mírné náznaky oživení, stále to ale nestačí na to, aby se vymanil z opatrnických tendencí, které ho opanovaly v loňském roce. In spite of some recent positive news developers remain cautious and concentrate on filling vacant space in their existing and turn-key projects rather than undertaking any new speculative construction. Přestože trhem začaly kolovat pozitivnější zprávy, developeři zůstávají opatrní a proklamují soustředění se na pronájem volných kapacit ve stávajících objektech a stavby na klíč před spekulativní výstavbou. Supply The vast level of construction activity which was typical for the market since 23 came to an end with the global financial crisis at the end of 28. Nearly all speculative development was put on hold since then and in most cases only projects with a certain portion of pre-lease were brought to the market. In 29 the volume of projects completed in Prague decreased by 5% year-on-year to 15, m 2 bringing the total modern stock to 2.2 million m 2. The market is still catching up with the oversupply situation which has arisen largely due to the financial crisis. A significant amount of speculative development could not be absorbed due to the sudden limited demand and therefore the vacancy rate increased. At the end of Q1 21 the vacancy rate in Prague stabilised at ca. 15.3%. In regional cities the highest vacancy rate of over 2% was registered in the Ostrava and Pilsen regions. Demand The financial crisis that hit the market towards the end of 28 impacted demand from both production and logistics companies. The uncertainty forced potential tenants to stop expansion plans and even in some cases, to leave premises or the market entirely. Nevertheless, there are some signs of a slow revival of the market with the potential of Western European based companies moving their production to cheaper alternative locations in Europe, including the Czech Republic. Rents Although rents were overall stable in Prague in 29, recently a small minimal upward pressure was noticed in certain locations as a result of the lack of new speculative development. The current monthly rent for Class A properties in Prague is at m 2 /month. Smaller projects or smaller leased space can secure rents in the range of m 2 /month. Outside of Prague, in Brno, Ostrava, Pilsen and Pardubice, prime rents in modern distribution parks range between m 2 /month. Higher rents are registered in Brno whilst lower rents are in Pilsen and Ostrava due to higher vacancy rates. Forecast Whilst 29 was a transition year between the pre-crisis period dominated by a boom in construction and demand, we expect 21 to be a stabilisation year when developers will try to concentrate on securing the tenants and decreasing vacancy in their current projects. The restrictive attitude of the financial institutions that impacted the supply will also influence the vacancy rate and depending on the length of the development pipeline vacuum over the mid to long term, wider spread rental increases will slowly return Warehousing Stock Objem průmyslových ploch Q1 1 m 2 millions / v milionech m Warehousing Vacancy Rates (%) Neobsazenost průmyslových ploch (%) Q1 1 Soudce/Zdroj: Jones Lang LaSalle Prague Warehousing Take-up Objem nově pronajatých ploch v Praze Q1 1 m 2 Warehousing Prime Rents & Mid-point yields Nájemné za nejlepší prostory a střední hodnota výnosů Q1 1 Prime Rent Mid-Point Yield / m 2 /pa % Nabídka Velký rozmach stavebního ruchu, který panoval na trhu od roku 23, utichl se začátkem celosvětové finanční krize koncem roku 28. Až na pár výjimek, veškerá spekulativní výstavba byla pozastavena a šanci na výstavbu měly pouze projekty s dostatečně zajištěným předpronájmem. V roce 29 bylo v Praze dostavěno přibližně 15, m 2, což představuje 5 % pokles proti roku 28. Celkový objem moderních skladových prostor v Praze se vyšplhal na 2,2 milionu m 2. Trh se nadále potýká s přemírou nabídky, kterou má na svědomí z větší části právě finanční krize. Značné množství projektů postavených na spekulativní bázi z důvodu náhlého poklesu poptávky nemohlo najít své nájemce. To mělo vliv na růst míry neobsazenosti. Ke konci března 21 se míra neobsazenosti v Praze pohybovala kolem 15.3 %. Mimo Prahu je nejvyšší míra neobsazenosti nad 2 % na Plzeňsku a Ostravsku. Poptávka Finanční krize, která trh zasáhla ke konci roku 28, se projevila na úbytku zájmu o pronájem prostor jak ze strany výrobců, tak ze strany logistických společností. Celková nejistota vedla k přehodnocení plánu na expanze a v některých případech dokonce k opuštění prostor nebo stáhnutí se z trhu. Přesto však se začínají na trhu objevovat náznaky mírného oživení, související s přesouváním výrobních kapacit západoevropských firem na levnější trhy ve východoevropském regionu, včetně České republiky. Nájemné I když nájmy v Praze se v průběhu roku držely na stabilní úrovni, v určitých lokalitách se vzhledem k nedostatku nové spekulativní výstavby začíná projevovat tlak na úpravu nájemného směrem vzhůru. Současné nájemné za nejlepší prostory v Praze tak dosahuje 3,6-4,5 /m 2 /měsíc. U menších projektů či pronájmu menších jednotek je stále možné dosáhnout nájmů v rozmezí 4,5-6, /m 2 /měsíc. V mimopražských regionech, konkrétně v Brně, Ostravě, Plzni a Pardubicích nájemné v moderních distribučních parcích se pohybuje v rozmezí 2,9-4,5 /m 2 /měsíc. Vyšší nájemné platí v Brně, zatímco Plzeň a Ostrava, které se potýkají s vysokou mírou neobsazenosti, uvádějí nižší ceny pronájmů. Předpověď Zatímco rok 29 byl rokem přechodu od extenzivní výstavby a silné poptávky předkrizového období, očekáváme, že rok 21 se ponese v duchu stabilizace. Developeři se spíše soustředí na zaplnění prázdných prostor a snížení míry neobsazenosti v stávajících objektech. Zpřísněné podmínky finančních institucí, které se již odrazily v nabídce nových prostor se následně projeví v poklesu neobsazených jednotek a pokud bude vakuum na poli stavebního ruchu trvat dostatečně dlouho, může se to ve středně až dlouhodobém horizontu projevit také na zvýšení cen nájemného.

6 6 On Point Q4 29 Residential market Rezidenční trh At the year end, market facts revealed that 29 was characterised by drops in demand, pricing and supply. Na konci roku 29 se vyjevilo že był charakterizován propadem poptávky, cen i nabídky. The activity on Prague s residential market declined over 29 in all respects be it the number of transactions, mortgages, completions, new supply or pricing. Construction decreased significantly, both with respect to new investments and dwellings put into use. A significant improvement is expected in 21. Aktivita na pražském residenčním trhu klesala v roce 29 ve všech ohledech ať už v množství transakcí, hypoték, nově dokončených jednotek, nové nabídky nebo cen. Výstavba značně poklesla, a to v ohledu nově započatých investic tak i dokončených jednotek. V roce 21 se očekává výrazné zlepšení. Supply The last quarter of 29 noted a very low number of Number of dwelling completions in Prague Q3 Počet dokončených obydlí v Praze čtvrtletí dwelling completions, with about only 65 units put into use. Thus, the annual residential production of 29 dropped compared to the previous year and the second 1, 7,5 8 6 time in a row from its peak in 27. The result of 29 5, 4 was actually worse than the supply in the first post EU 2,5 2 accession years. Still, there is no improvement expected in 21 in terms of new supply. Due to the current oversupply, low sales levels and restricted access to construction loans, it is highly unlikely that developers will introduce a larger number of new developments on Dwelling completions Dwellings completed per 1, inhabitants to the market. Demand Source/Zdroj: Czech Statistical Office/REAS Residential Mortgage Growth in the Czech Republic The first few months of 21 showed a dramatic decrease in mortgage lending for homebuyers in the 11/27-11/29 Růst hypoték v České republice 11/27-11/29 Czech Republic. The overall indebtedness of households still increased, but, at the slowest pace in 7 1 years. The growth in lending for house purchases of CZK 9 million in January 21 represented only one 6 55 fourth of the growth noted in January 29. Compared 5 4 to the fairly good result of December 29, the drop looks even worse at minus 9% month-on-month. A rise in housing demand will only be possible when both mortgage credits and dwellings become more affordable and in the case of credits, more accessible for potential home purchasers Monthly volume of mortgages Total volume of household mortgages Pricing At the end of 29, the average price in Prague has Source/Zdroj: Czech National Bank/REAS Residential Price Growth in Prague Q1 28-Q4 29 Růst cen rezidencí v Praze mezi Q1 28 Q4 29 almost come back to its Q1 27 level. A steadily declining price level between 3 to 5% per quarter during 29 has accumulated in an overall drop of nearly 15% year-on-year. Future price development is foremost dependent on activities on the demand side, which in itself is reliant on eased access to mortgages. In case % 5.%.% that there will be no significant improvement in sales, 8 Q1, Q2, Q3, Q4, Q1, Q2, Q3, Q4, -5.% further price drops will be necessary in many % developments. Hence, it may be expected that the Price Growth Index (Q4, 26 = 1) index růstu cen residential development sector will continue to see many Price Growth quarter-to-quarter, in % mezičtvrtletní změna market players struggling in 21 Forecast Source/Zdroj: REAS With a total of 1,13 permitted dwellings, January and Number of completed and permitted dwellings in Prague Počet dokončených obydlí a vystavených povolení na rezidenční February 21 recorded the lowest figure in residential projekty v Praze building permits in Prague since 25. It is very likely that 21 will see a continuation of developers strategy to lower the level of supply. This is certainly a reaction to the current times but, at the same time follows a general trend in which building permits, for three years in a row, are lower than the number of completed units. The question is when developers will feel confident enough 1, 8, 6, 4, 2, to start investing again and when they will be financially able to do so. Another integral matter is what is the Dwelling completions Residential building permits sustainable level of supply for Prague s residential Source/Zdroj: CZSO/REAS market. Feb-8 Apr-8 Jun-8 Aug-8 Oct-8 Dec-8 Feb-9 Apr-9 Jun-9 Aug-9 Oct-9 Dec-9 Feb-1 Nabídka V posledním čtvrtletí 29 jsme zaznamenali velmi málo nově dokončených jednotek; celkově jich bylo zkolaudováno 65. Roční residenční výroba tak v roce 29 klesala již druhý rok v řadě od doby svého vrcholu v roce 27. Rok 29 byl ve skutečnosti nejhorší od dob přijetí země do Evropské Unie. V nabídce se v roce 21 neočekává žádné výrazné zlepšení. Vzhledem k současné přesycenosti trhu, nízkým prodejů a omezenému přístupu k financování výstavby je vysoce nepravděpodobné, že by developeři představili na trhu větší množství nových projektů. Poptávka Během prvních měsíců roku 21 došlo v České republice k dramatickému poklesu hypoték pro nákup bytů. I tak se nadále zvyšovala celková úroveň zadlužení domácností, avšak nejnižším tempem za poslední léta. Nárůst půjček na bydlení na 9 milionů Kč v lednu 21 je pouhou jednou čtvrtinou nárůstu zaznamenaného v lednu 29. Ve srovnání s relativně dobrými výsledky za prosinec 29 vypadá pokles ještě hrozivěji meziměsíční pokles je 9%. Nárůst poptávky po bydlení bude možný pouze pokud se stanou dostupnějšími jak hypotéky, tak i bydlení samotné. V případě hypoték je nutné i jejich snadnější poskytování pro kupující. Ceny Na konci roku 29 se průměrné ceny v Praze téměř vrátily na úroveň prvního čtvrtletí roku 27. Stálý pokles o 3 až 5% za čtvrtletí v roce 29 se nakumuloval na celkový meziroční pokles o téměř 15%. Budoucí vývoj cen je závislý zejména na aktivitách na staně poptávky, jež je sama závislá na snadném přístupu k hypotékám. Pokud nedojde k výraznému zlepšení prodejů, bude u mnoha projektů nutný další pokles cen. Z toho důvodu očekáváme že pro mnoho hráčů na rezidenčním trhu bude i rok 21 problematický. Předpověď vývoje trhu S celkovým počtem nových stavebních povolení na 1 13 nových bytů a domů v lednu a únoru 21 zaznamenal rezidenční trh v Praze nejnižší počet nových povolení od roku 25. Je vysoce pravděpodobné že v roce 21 bude pokračovat strategie developerů ve snižování nabídky. Je to jak rakce na současný stav trhu, tak i obecný trend, kdy již tři roky po sobě je nižší počet vydaných povolení než dokončených jednotek. Otázkou zůstává, kdy developeři budou mít dostatek důvěry v trh aby obnovili investice a kdy budou finančně schopní tak učinit. Další neopominutelnou otázkou pak zůstává, co je udržitelná míra rozvoje pro pražský residenční trh.

7 On Point Q Market Practice Obvyklé nájemní podmínky Leasing Market Practice Lease Length The average lease length is 5 years. 3-5 years are common in the city centre and 5-7 years on the outskirts. In a few cases longer leases can be agreed. 3 year break options are becoming more common Payment Terms Rents are quoted in or CZK and paid quarterly in advance in either or CZK Rental Deposit It is common to agree on a cash deposit or bank guarantee equal to 3 months rent. (office and industrial) The Deposit or guarantee can be a 3 or 6 month cash deposit or bank guarantee (retail) Indexation is annually in line with European CPI. Other Charges Other charges consist of Service and energy charges. (Utilities and direct consumption are paid separately)(offices and industrial) Other charges consist of Service charges and marketing Costs (retail) Insurance The landlord covers costs of building insurance (recovered by service charge). The Tenant covers insurance of own premises, contents and civil liabilities. Incentives Incentives may be offered by the landlord. This can typically be in the form of rent free periods or fit-out contributions. Obvyklé nájemní podmínky Doba nájmu Průměrná doba nájmu je 5 let. U kanceláří v centru města je standardní nájemní doba 3-5 let, na okrajích města 5-7 let. V některých případech lze dohodnout delší nájemní vztah. Standardem se stává možnost přerušení nájmu po 3 letech. Platební podmínky Nájmy jsou uváděné buď v nebo Kč a placené čtvrtletně předem buď v nebo Kč. Záloha na nájemné Poměrně běžná je záloha v bance ve výši nájemného na 3 měsíce (kanceláře a průmyslové nemovitosti) Záloha může být nájemné za 3 nebo 6 měsíců složené v bance nebo bankovní záruka (maloobchod) Indexace nájemného je roční, dle evropské inflace (úroveň CPI) Další poplatky Další poplatky se skládají ze Servisních poplatků a spotřeby energií (přímá spotřeba je hrazena zvlášť) (kanceláře a průmyslové nemovitosti) Další poplatky sestávají ze Servisních poplatků a nákladů na propagaci (maloobchod) Pojištění Pojistné: pronajímatel hradí náklady na pojištění budovy (zohledněné v servisních poplatcích). Nájemce hradí pojistné vlastních prostor, včetně obecné odpovědnosti. Zvýhodnění Pronajímatel může nabízet i další výhody. Tyto jsou obecně ve formě nájemních prázdnin nebo příspěvkem na dovybavení interiéru.

8 8 On Point Q4 29 Map 1: Retail in Prague Mapa 1: Maloobchod v Praze

9 On Point Q Map 2: Prague Office Submarkets Рынок недвижимости Санкт-Петербурга Mapa 2: Pražské dílčí kancelářské trhy

10 Contacts Tewfik Sabongui Managing Director Jones Lang LaSalle Czech Republic Ondřej Vlk Head of Research Czech Republic & Slovakia Jones Lang LaSalle Czech Republic Paweł Sztejter Partner REAS Residential Advisors Poland Prague City Report Q1 21 OnPoint reports from Jones Lang LaSalle include quarterly and annual highlights of real estate activity, performance and specialised surveys and forecasts that uncover emerging trends The residential section of the Report was prepared by REAS - expert and consultant on residential projects, based in Poland. In January 27 Jones Lang LaSalle and REAS have signed a cooperation agreement and offer integrated services in regards to commercial and residential sectors. COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC. 21. All rights reserved. No part of this publication may be reproduced or transmitted in any form or by any means without prior written consent of Jones Lang LaSalle. It is based on material that we believe to be reliable. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, we cannot offer any warranty that it contains no factual errors. We would like to be told of any such errors in order to correct them..