ANALÝZA TRHU - OLOMOUC

Transkript

1 ANALÝZA TRHU - OLOMOUC Úvod k analytické části V Olomouci se nachází trh nemovitostí se standardním typem, tak jako v jiných průměrně velkých městech naší republiky se stejným počtem obyvatel, zaměřených na komerční vyuţití průmysl, administrativa, občanská vybavenost a soukromá výstavby bydlení. Ve městě se nachází veškeré rozvody elektrických sítí, kanalizací, vodovodu, telekomunikační sítě, výjimku snad tvoří jen oblasti, kde se nenachází ţádná zástavba, a tudíţ není potřeba. A tudíţ je k dispozici dostatečné mnoţství moţností k vyuţití místního trhu s nemovitostmi. Poslední dobou se trh v Olomouci s nemovitostmi vyvíjel dynamickým směrem, tak jako v ostatních městech. Od 90. Let 20. Století roste zájem developerů po stavebních pozemcích, kde by mohly stavět své bytové projekty. V dnešní fázi se uţ víceméně poptávka uspokojila a rozmach výstavby spíše polevuje. A proto se pozemky pro výstavbu spíše prodávají. Naopak výrazná poptávka je po stavebních pozemcích pro stavbu rodinných domů. Tento trh patří poslední dobou mezi nejvýznamnější, co se týká do počtu prodaných a nabízených pozemků. Ceny se jiţ neprojevují výrazným nárůstem, ale občas se mohou vyskytnout nadhodnocené nabídky. Nejatraktivnější lokality se nacházejí na okrajových částech města, podobně jako tomu je i u jiných měst. Bohuţel někdy nastává situace, kdy konečný majitel spotřebitel zaplatí několikanásobně vyšší cenu za pozemek, neţ jaká je jeho skutečná cena. A to se děje tím, kdyţ někdo skoupí větší pozemky, které později zainventuje, rozparceluje a prodává teprve potom dále s vysokou přiráţkou za poskytnuté sluţby. Poptávka se ale přesto s postupujícím časem sniţuje, i kdyţ nestagnuje úplně. Trh je jiţ z větší části nasycen jak s bytovými jednotkami, tak i rodinnými domy, přesto ještě mnozí vyuţívají moţnost hypotečních nabídek pro zprostředkování bydlení, jehoţ banky poskytují širokou nabídku s různými moţnostmi úvěrování a zajištění nemovitosti. Poptávka po pozemcích ke komerčnímu vyuţití jako kanceláře nebo hotely se také mírně zvyšuje a s tím souvisejí i vyšší ceny za nabízené pozemky. I zde je však trh pomalu, ale jistě naplněn. Pozemky pro čistě obchodní účely vykazují v poslední době vysoké nároky ale také moţnosti a jsou velmi dobře obchodovatelné. Nabízí se dostatečné mnoţství a také mnoho staveb se jiţ realizovalo. To znamená, ţe v této oblasti lze očekávat ještě 1

2 nějakou dobu stabilní vývoj. Snad jen jediným omezením je územní olán města, ten samozřejmě není ani v této oblasti neomezený. Proto neuspokojení obchodníci vyuţívají nezastavěných nebo nevyuţívaných pozemků ve městě, nebo naopak aţ za hranicemi města. Díky tomu poptávka stále převyšuje nabídku. Svou roli také hraje dobrá dopravní dostupnost a infrastruktura. Byl dokončen dálniční obchvat a tím se zpřístupnily i další pozemky v okolí města a tím i moţnost další komerční výstavby. Pozemky pro průmysl a sklady jsou především soustředěny do jednotlivých čtvrtí města, jako je Holice, Hodolany, Chvalkovice a částečně i Nová Ulice kde má svůj významný podíl i komerční výstavba. Pozemky jsou stále poptávány a nabízeny a proto se jejich ceny neliší výrazně. Jsou spíše vyrovnané, tak jako jejich nabídka a poptávka Popis kraje Olomoucký kraj se rozkládá na střední Moravě a zasahuje aţ na severozápadní hranici Moravy a také severozápadní hranici Slezska. Východní hranici tvoří Moravskoslezský kraj. Na jihovýchodní hranici je Zlínský kraj, od jihozápadu přiléhá Jihomoravský kraj, ze západu potom Pardubický kraj. A na poslední severní hranici se nachází vojvodství Dolnoslezské a opolské. Olomoucký kraj se skládá z těchto okresů: Přerov, Prostějov, Šumperk a Jeseník. Hlavním centrem kraje je právě Olomouc, kde sídlí i hejtman. Jeho rozloha je km 2 s nejvyšší horou Praděd m a zaujímá území necelých 7% České republiky. Olomoucký kraj se skládá z 30 měst a 399 obcí. Hustota zalidnění je zhruba 122 obyvatele na čtverečný kilometr, jejichţ průměrný věk je asi 40 let. Celkový počet obyvatel tak při součtu jednotlivých okresů je Celým krajem protéká řeka Morava, která se na Rakousko Slovenské hranici vlévá do Dunaje. Ze severu odtéká řeka Odra, která se vlévá do baltského moře. Olomoucký kraj jako samosprávní celek existuje od roku Od roku 2003jiţ zanikly okresní úřady, tak jako v jiných částech České republiky. Většina obyvatel pracuje ve zpracovatelsko strojírenském průmyslu, kovodělném a elektrické a optické přístroje. Zemědělská půda zaujímá významný podíl rozlohy kraje, přesto podíl obyvatelstva zaměstnaných v tomto odvětví se neustále sniţuje. Kvalita dopravních sítí ať uţ dálnic nebo ţeleznic je dostatečná a propojuje celé území jak ze severu na jih, tak i ze západu na sever. Stejně tak město Olomouc má jednu z nejstarších tramvajových sítí v republice. 2

3 zdroj: Trh s nemovitostmi v Olomouci Město má jak výhodnou strategickou polohu, tak i kvalifikovanou pracovní sílu s významným potencionálem růstu. V Olomouci poslední dobou vznikla řada projektů, které přispěly k vyšší atraktivitě města. Byly realizovány z řad soukromých investorů, města, tak i vysokých škol. Díky podpoře těchto investic a vládním programům se na konci 20. Století začaly rozvíjet průmyslové zóny, které přispěly městu více neţ pracovních příleţitostí. V těchto zónách začali především působit zahraniční investoři a to především v oblastech polygrafie, lehkého průmyslu elektroniky, strojírenství, kovoobrábění a zpracování umělé hmoty. Město se snaţí podporovat i své malé firmy za pomoci finančních dotací z Evropských fondů. Kde byly umoţněny nákupy zainvestovaných pozemků za velmi výhodné ceny například na území Šlechtitelů v průmyslové zóně. V této oblasti se také nachází projekt University Palackého podnikatelský inkubátor, kde si můţe nově začínající firma pronajmout levný prostor. 3

4 Slouţí především k rozvoji a výzkumu zaměřeným na biotechnologie, nanotechnologie a zemědělství. Za zmínku stojí také brownfieldy. Jejich přeměny se týkají např. objektu bývalých kasáren v Neředíně, nebo asi nejrozsáhlejšího a součastně nejvýznamnějšího projektu Šantovka, z bývalého podniku MILO, jehoţ plánovaná přestavba je naplánována do roku Pozemky v Olomouci Tabulka 3: ceny stavebních pozemků z roku 2004 Poloha městské části Průměrná cena Minimální cena Maximální cena v Kč za m 2 v Kč za m 2 v Kč za m 2 Městské jádro Vnitřní město Okrajové části Tabulka 4: ceny stavebních pozemků 2011 Poloha městské části Průměrná cena Minimální cena Maximální cena v Kč za m 2 v Kč za m 2 v Kč za m 2 Městské jádro Vnitřní město Okrajové části zdroj: 15 ro porovnání nemůţeme vyuţít všechny stavební pozemky, pouze zrealizované prodeje. Pro mnoho z nich ještě nebyla přiřazená cena. Bud se pouţívala sjednaná prodaná 15 upravováno 4

5 cena, nebo se oceňovalo na základě porovnávání. Ale bohuţel trh s pozemky není ještě zcela rozvinut. Přihlédnuto je především k poloze a především k účelu vyuţití pozemku a jeho ceně. Vzhledem k průměrné ceně, klesá cena pozemku od středu města k jeho okrajovým částem. Nejniţší ceny pak platí pro nekomerčně vyuţitelné pozemky na okraji města, nejvyšší ceny za m 2 se pak nachází v samotném centru města Bydlení Zde jiţ je mnohem průhlednější objektivita při oceňování. Pozemky určené pro výstavbu rodinných domů se pohybují v průměru mezi Kč/m2. Není patrná aţ taková rozdílnost, většina cen se pohybuje v rozmezí za Kč/m2. Pozemky pro bytové domy jsou pak téměř identické Kč/m2. Nejdraţší jsou pak pozemky v prolukách mezi jiţ postavenými vilami a naopak nejlevnější jsou s nedostatečnou infrastrukturou, nejdraţší jsou samozřejmě náklady na kanalizaci. Tabulka 5: Ceny pozemků použitých pro rodinné a bytové domy 2005 Poloha Průměrné ceny Kč/m 2 RD BD Městské jádro Vnitřní město Okrajové a venkovské části Zdroj: /23.../10_dz_priloha2.doc - převzato Průmyslové objekty a občanská vybavenost Pozemky lze snadno porovnávat, většina z nich je velmi obdobných a proto je lze správně ocenit téměř 80%. Nejčastěji se pohybují mezi Kč/m2. Nejniţší byla 180 Kč/m2 Prodej těchto pozemků jsou vyrovnané a pohybují se přibliţně ve stejné cenové hladině. S pozemky pro občanskou vybavenost je situace rozdílná. Ty určené pro komerční vyuţití obchodní centra, administrativní budovy jsou dobře obchodovatelné. Většina aktuálních cen se zapisuje do cenových map. S těmito pozemky se obchoduje docela často při průměrné ceně 1 158/Kč/m2. Přičemţ jejich cena se převáţně navyšuje. Méně produktivní pozemky pro parkoviště a podobně nemají rostoucí tendenci, ale převáţně 5

6 se pohybují okolo 655 Kč/m2. Poslední případ pozemků určených k veřejnému zájmu, se prkticky neobchoduje a proto uvedená cena je pouze relativní okolo 460 Kč/m2. Tabulka 6: Průměrné ceny pozemků na m 2 Druh území Čisté bydlení Smíšené území obytné Komerční objekty, výnosnější Komerční méně výnosné Ţivnostenské provozy Výrobní objekty Tabulka 7: Průměrné ceny pozemku na m 2 Druh území /10 1 Rodinných domy ,9 Bytové domy ,5 Ţivnostenské objekty ,6 Průmyslové objekty ,8 Výnosnější komerce ,3 Méně výnosnější komerce ,1 Zdroj: 2 2 upravováno 6

7 Rozdílnost v cenách se projevuje i díky tomu, ţe v uplynulém období docházelo ke změnám uţívání, nebo změnám v územním rozhodnutí nebo díky stavebním povolením. Cenové mapy se hojně vyuţívají pro oceňování nových pozemků při prodejích a bývají oboustranně respektovány Nájemní prostory Olomouc patří mezi historická města s mnoţstvím parků, historickými památkami a bohatým kulturním vyţitím. Zároveň s kvalitními podnebnými podmínkami patří mezi kvalitní atraktivní moţnosti bydlení. Tabulka 8: tržní nájemné bytů Velikost bytu standard nezřízený Zdroj: Čerpáno - z cenových map Olomouce, Sčítání lidu - cenzus, Hanácká realitní Regulace nájemného Koncem roku 2002 se opouští od regulace nájmu a začíná se uplatňovat smluvní nájemné. Obecně byty s regulací nájmu jsou byty státní, obecní nebo v rukou soukromých vlastníků, kteří ho, získali domy v privatizaci jiţ s nájemními smlouvami. Výše nájmu nebo jeho navyšování je kaţdoročně navyšováno o maximální moţnou částku dle vyhlášky. Nájemné se zvyšuje dle indexu, který má znázorňovat jak rostou ceny stavebních prací a úprav. Většinou se nárůst pohybuje v rozmezí 5 10 %. Tento systém má ale své nevýhody. V některých oblastech České republiky není vůbec zapotřebí zvyšování nájemného zejména v malých obcích. Ve větších obcích by se mohlo stát, ţe výše regulovaného nájemného, by mohla převyšovat smluvní nájemné. I v zahraničí jako je Dánsko či Francie o výši smluvního nájemného rozhoduje obec. Navyšováním nájemného se zabývá zákon č. 107/2006 Sb. 3 7

8 Jednostranné zvýšení nájemného (1) Jednostranné zvýšení nájemného pronajímatelem lze uplatnit v období, které začíná dnem nabytí účinnosti tohoto zákona a končí dnem 31. prosince U bytů v hlavním městě Praze, v obcích Středočeského kraje s počtem obyvatel k 1. lednu 2009 vyšším než a městech České Budějovice, Plzeň, Karlovy Vary, Liberec, Hradec Králové, Pardubice, Jihlava, Brno, Olomouc a Zlín, končí období, kdy lze uplatnit jednostranné zvýšení nájemného pronajímatelem, dnem 31. prosince (2) Pronajímatel je oprávněn jednostranně zvýšit nájemné jedenkrát ročně počínaje 1. lednem 2007 a následně vždy k 1. lednu, popřípadě později, avšak nikoliv zpětně za období, které uplynulo od 1. ledna daného roku, pokud se s nájemcem na změně nájemného nedohodne jinak. (3) Jednostranné zvýšení nájemného v každém vymezeném období 12 měsíců nesmí být vyšší než maximální přírůstek měsíčního nájemného stanovený pro každou konkrétní hodnotu aktuálního nájemného za 1 m2 podlahové plochy bytu ve vztahu k odpovídající cílové hodnotě měsíčního nájemného za 1 m2 podlahové plochy bytu. (4) Způsob výpočtu cílových hodnot měsíčního nájemného za 1 m2 podlahové plochy bytu a maximálních přírůstků měsíčního nájemného je uveden v příloze k tomuto zákonu. (5) Oznámení pronajímatele o jednostranném zvýšení nájemného musí mít písemnou formu a musí obsahovat zdůvodnění, že byla řádně stanovena výše nájemného na základě maximálního přírůstku měsíčního nájemného. V oznámení pronajímatele o jednostranném zvýšení nájemného pro rok, kdy může být dosaženo podle tohoto zákona cílové hodnoty měsíčního nájemného, postačí zdůvodnit výši nájemného cílovou hodnotou měsíčního nájemného za 1 m 2 podlahové plochy bytu. (6) Povinnost platit zvýšené nájemné vzniká dnem, který je uveden v oznámení o zvýšení nájemného, nejdříve však prvním dnem kalendářního měsíce následujícího po uplynutí 3 kalendářních měsíců od jeho doručení nájemci. V této lhůtě je nájemce oprávněn podat žalobu k soudu na určení neplatnosti zvýšení nájemného. 37 Ve větších městech tak jako v Olomouci končí regulace nájemného 31. Prosince Zavádí se pojem obvyklé nájemné a jsme opět u oceňování a cenové mapy. Obvyklé nájemné by potom muselo záviset na kvalitách nestrannosti pracovníků, tak, aby mohli správně posoudit obdobný majetek, obdobných sluţeb, lokalit, bez přihlédnutí k majetkoprávním sporům, poměrům a zůstat nestraní. To znamená, ţe by se muselo provést mnoţství analýz, avšak pouze tam kde se s byty aktivně obchoduje - nebo se pravidelně hladina nájmů upravuje a to ve stejném čase, místě a hlavně stavu a za cenu, jeţ by byly schopni vlastníci pronajmout a nájemníci ochotni zaplatit. Ministerstvo se údajně snaţí pracovat na mapě obvyklého nájemného. Tabulka 9: Byty, prodej 2010/ zákona č. 171/2006 Sb. o jednostranném zvyšování nájemného z bytu a o změně občanského zákoníku 8

9 Byty Prodej novostaveb Panelové domy Cihlové domy Domy Rekreace Zdroj: Čerpáno - z cenových map Olomouce, Sčítání lidu - cenzus, Hanácká realitní Olomouc je jedno z nejstarších měst České republiky. Patří také mezi nejdůleţitější, co se historického významu týče. Byla velmi vlivným královským městem na celé Moravě. V tomto našem městě sídlí Universita Palackého s přilehlým arcibiskupstvím. Nachází se zde mnoho archeologických nálezů a barokních památek. Mezi významné historické osobnosti patří například kníţe Břetislav, Vratislav II., Václav III., Matyáš Korvín, Amadeus Mozart, mnozí z rodů Liechtensteinů, Pernštejnů. V dnešní době lákají turisty především kaţdoroční výstavy květin Flora, unikátní varhanní koncerty. Památka UNESCO sloup nejsvětější svaté trojice, také orloj nebo kostel na Svatém Kopečku. Já osobně doporučuji Arcibiskupský palác. Mezi nejvýznamnější firmy patří Olma, Zora, Farmak, Solné mlýny, Grios, Moravské ţelezárny. Mezi spřátelená města patří Lucern, Subotica, Nördlingen. Tabulka 10: Obydlenost v počtu domácností Rodinné D. Bytové D. D. s fondy Ostatní D. Celkový počet Trvale obydlené Dočasně, neobydlené

10 Tabulka 11: ceny pozemků na 1m 2 Ceny pozemků průměrná minimální maximální Městské centrum Město vnitřní Okraj, venkov Zdroj: Čerpáno - z cenových map Olomouce, Sčítání lidu - cenzus, Hanácká realitní vlastní zpracování 10

11 ZÁVĚR Cenové mapy jsou všude kolem nás, kaţdý den je vyuţíváme, aniţ bychom si jejich existenci uvědomovaly. Ve zprávách slyšíme, jak se pohybují ceny pohonných hmot a kde jsou ještě nejlevnější. I tento příklad, pokud bychom tyto hodnoty zaznamenávaly, by vytvářel cenovou mapu. Ve světě existuje mnoho druhů cenových map, v naších podmínkách se vyuţívá především cenová mapa pozemků. Tvorba cenové mapy samotné je zdlouhavá a náročná práce a její výsledky obvykle vidíme jen jednou ročně při samotné aktualizaci. Za touto zdlouhavou a namáhavou prácí stojí mnohdy hodiny dřiny. A šlo by si tuto práci ulehčit? Určitě ano. Jedním z moţných řešení by mohlo být propojení více systému navzájem, které by zajišťovaly spolupráci různých správních útvarů. Pokud by byl vynalezen systém, který by shromaţdoval informace jak z katastru nemovitostí, magistrátů měst, ministerstva pro místní rozvoj, realitních agentur a samotných vlastníků pozemků, nebo i spolupracujících firem z oblastí informačních technologií nebo marketingu a daňových úřadů nebo bank, mohl by vzniknout systém, který by lépe odpovídal skutečnostem trhu a přinesl by nám přehled nejen o pozemkové situaci ve státě, ale také hospodářskou a ekonomickou situaci kolem nás. V dnešní době dochází stále k jakému si zkreslení, ať uţ zpoţděním, vzhledem k aktualizaci nebo zamlţenými skutečnostmi. je to ještě otázka budoucnosti, jak se bude tento vývoj ubírat, ale v nejbliţší době výraznou změnu nepředpokládám. Přesto je za poslední roky patrný výrazný postup. Myslím si, ţe magistrát města Olomouce má cenovou mapu zpracovanou velmi dobře, coţ je moţné i díky dlouhé historii vytváření a spravování těchto map. Pokud by se takto postupovalo ve všech městech, jistě by to přispělo k lepšímu rozvoji v celém státě. Je jen potřeba si uvědomit, ţe cenová mapa samotná pomáhá kaţdému z nás bez ohledu na to, zda pracujeme v odvětví realitního trhu či ne. Uplatňuje se v dalších oblastech našeho ţivota jako je bankovnictví, vzdělávání, investiční poradenství. Téma cenové mapy mi pomohlo přiblíţit, jak tento systém funguje a udělat si svou vlastní představu o realitním trhu a cenách pozemků momentálně nabízených a prodávaných. Doufám, ţe těchto svých nově získaných znalostí budu moci i vyuţít v blízké budoucnosti. 11

12 SEZNAM POUŽITÉ LITERATURY ORT PETR, Oceňování nemovitostí na trţních principech, první vydání únor 2007, Bankovní institut vysoká škola, a.s. 2007, str. 61, ISBN právní předpisy: vládní nařízení 121/1939 Sb. ze dne 10. května 1939 o zřízení Nejvyššího úřadu cenového 10 zákona 151/1997 Sb. ze dne 17. června 1997 o oceňování majetku a o změně některých zákonů Důvodová zpráva pro ZMO , OZV o cenové mapě 19 geodetické práce a geometrické plány 344/1992 Sb. o katastru nemovitostí v České republice (katastrální zákon) část pátá 14 geodetické práce a geometrické plány 344/1992 Sb. o katastru nemovitostí v České republice (katastrální zákon) část čtvrtá zákon č. 40/1964 Sb. občanský zákoník, 123 a 124, část 2. věcná práva vlastnické právo 3 zákona č. 171/2006 Sb. o jednostranném zvyšování nájemného z bytu a o změně občanského zákoníku elektronické publikace: /23.../10_dz_priloha2.doc - převzato 12

13 Seznam obrázků SEZNAM OBRÁZKŮ A TABULEK OBRÁZEK 1: SNÍMKY CENOVÉ MAPY OLOMOUC Z OBDOBÍ PO ROCE 1939 OBRÁZEK 2: SNÍMKY CENOVÉ MAPY OLOMOUC Z OBDOBÍ PO ROCE 1939 OBRÁZEK 3: ADMINISTRATIVNÍ ČLENĚNÍ KRAJE Seznam tabulek TABULKA 1: PRŮMĚRNÉ CENY POZEMKŮ DLE ÚČELU V ROCE 2004 TABULKA 2: PRŮMĚRNÉ CENY, SROVNÁNÍ K ROKU 2010 TABULKA 3: CENY STAVEBNÍCH POZEMKŮ Z ROKU 2004 TABULKA 4: CENY STAVEBNÍCH POZEMKŮ Z ROKU 2011 TABULKA 5: CENY POZEMKŮ PRO RODINNÉ A BYTOVÉ DOMY 2005 TABULKA 6: PRŮMĚRNÉ CENY POZEMKŮ NA m 2 TABULKA 7: PRŮMĚRNÉ CENY POZEMKŮ NA m 2 TABULKA 8: TRŢNÍ NÁJEMNÉ BYTŮ TABULKA 9: BYTY, PRODEJ 2010/2011 TABULKA 10: OBYDLENOST V POČTU DOMÁCNOSTÍ TABULKA 11: CENY POZEMKŮ NA 1 m 2 13

14 14