Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra Praha. Cenové mapy. Bakalářská práce. Vendula Kovaříková. Autor: bankovní management oceňování majetku

Transkript

1 Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra Praha Cenové mapy Bakalářská práce Autor: Vendula Kovaříková bankovní management oceňování majetku Vedoucí práce: Ing. Petr Ort Praha Červen, 2012

2 Prohlášení: Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracovala samostatně a v seznamu uvedla veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámena se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací. V Praze dne Vendula Kovaříková

3 Poděkování Chtěla bych poděkovat Panu Ing. Petru Ortovi Ph. D., mému vedoucímu práce, Panu Ing. Prekopovi, pracovníkům Magistrátu Města Olomouce z odboru koncepce a rozvoje, další díky patří Ditě Tálské, Veronice Brabencové, Gabriele Koutné.

4 Anotace Tato bakalářská práce se zabývá pohledem na tvorbu cenových map. Jak cenovou mapu správně vytvářet a jakou metodiku pouţívat s ohledem zejména na stavební pozemky ve Statutárním městě Olomouci. Dále se zabývám pozemkem samotným a jeho náleţitostmi, bez kterých bychom nemohly přistoupit k samotnému ocenění. V samotném ocenění jsem zvolila dva typy pozemků, v prvním je zahrnut i geometrický plán nezbytný při dělení parcel, ve druhém se dotýkám problematiky při změně územního plánu. V samotné analýze shrnuji, jak se vyvíjel trh ve městě Olomouci za posledních deset let s mírnými výkyvy trţních cen. Přitom si však stále zachovává dynamicky se rozvíjející statut moderního města. Klíčová slova cenová mapa, geometrický plán, zpracovávání podkladů, katastr nemovitostí, vlastnické právo, věcné břemeno

5 Annotation This baccalaureate work deal view of production price maps. How price map well create and of what philosophy use with a view especially on building land in county borough Olomouc. Futher deal with piece of land himself and his appurtenances, without of which couldn t accost himself evaluation. In himself evaluation I m elected two print piece of land, at first be embodied and geometric plan necessary at dividing plots, in second butt problems at change ground plan. In himself analysis gather, how develop market in town Olomouc behind last ten years with mild ups downs market prices. At the same time however always keeps dynamically elaborative statute modern town. Key words price maps, geometric plan, working basis,real estate register, proprietary, right of user

6 OBSAH ÚVOD... 8 CENOVÁ MAPA Co si představit pod pojmem cenová mapa Proč se zabývat tvorbou cenových map Proč a jak vytvářet cenovou mapu Jakým způsobem vytváříme cenovou mapu Jak postupovat při tvorbě cenové mapy Druhy map Cenové mapy Olomouce od roku Podklady cenové mapy Zpracování podkladů cenové mapy Cenová mapa v ČR a ministerstvo pro místní rozvoj Cenové mapy v Olomouci POZEMEK Pozemek a jeho definice Druhy pozemku Územní plán Ocenění pozemku a cenové mapy Odhad hodnoty pozemku Comparative Approach Přímé porovnávání Nepřímé porovnávání Cenová mapa pozemků Cenové mapy stavebních pozemků dle právního předpisu Cenový předpis Věcná břemena Ocenění věcného břemene Cenová mapa stavebních pozemků dle Stavební pozemek neuvedený v cenové mapě SHRNUTÍ TEORETICKÉ ČÁSTI ODHAD POZEMKŮ DVA TYPY První odhad Úvodní list Obsah ocenění Popisné informace Ocenění Závěr Osvědčení Druhý odhad Úvodní list Obsah ocenění Popisné informace Ocenění Závěr Osvědčení... 85

7 ANALÝZA TRHU - OLOMOUC Úvod k analytické části ekonomické moţnosti Popis kraje Trh s nemovitostmi v Olomouci Pozemky v Olomouci Bydlení Průmyslové objekty a občanská vybavenost Nájemní prostory Regulace nájemného Hypotéza budoucího moţného vývoje Moţné výhledy budoucího vývoje Program rozvoje města Olomouce Vývoj cen pozemků v Olomouci ZÁVĚR SEZNAM POUŢITÉ LITERATURY SEZNAM OBRÁZKŮ A TABULEK SEZNAM PŘÍLOH

8 ÚVOD Cílem mé bakalářské práce je přiblíţení tvorby cenových map obecně, ale hlavně se zaměřením na Statutární město Olomouc. Při svých konzultacích zejména s paní Ing. Šindelářovou, jsem se dozvěděla mnohé z toho, jak pracují a postupují při své práci na Magistrátu města. Snaţila jsem se nastínit, ţe smyslem těchto úřadů není jen sběr nějakých materiálů, ale také dodrţování příslušných zákonů a vyhlášek a v neposlední řadě zachycení, co nejpřesnějšího skutečného stavu. Cenové mapy zejména stavebních pozemků slouţí nám všem, a proto bychom měli být rádi, ţe tuto práci ochotní lidé vykonávají. Ve druhé části jsem přiblíţila náleţitosti, které souvisejí s pozemky celkově i ty které můţeme vyuţívat při své práci jako je katastr nemovitostí, nebo územní plán a na právní náleţitosti které bychom neměly zapomínat, jako jsou vlastnická práva nebo věcné břemeno. V třetí části se dostávám k odhadům pozemků, které jsou v Olomouci hojně obchodovány a jejichţ ceny se výrazně liší, hlavně v závislosti na technickém vybavení a lokalitě. V závěrečné analytické části se snaţím nastínit nejen jaká je situace vývoje stavebních pozemků, ale také nastínit bytovou situaci a vývoj cen v závislosti posledních deseti let. Protoţe ve městě se nevyuţívají jen pozemky pro bydlení, jsou zde i pozemky pro průmyslové objekty a komerční vyuţití a ty zaznamenávají také svůj vlastní vývoj. Mnou vybrané téma nelze plně obsáhnout ve formě jedné bakalářské práce. Dotýkám se proto některých důleţitých témat a jiných méně. V příloze je také citována část pro nás nejdůleţitějšího zákona 151/1997 Sb. o oceňování majetku a také prováděcí vyhláška 3/2008 o provádění některých ustanovení 27 se vyjadřuje přímo k cenovým mapám stavebních pozemků. 8

9 CENOVÁ MAPA 1.1. Co si představit pod pojmem cenová mapa Základním posláním cenových map je zařazení ceny nějakého produktu do nějakého prostoru. Na internetu najdeme každý den např. aktuální mapu průměrných cen pohonných hmot na území České republiky. I taková mapa je de facto cenovou mapou informací o vztahu ceny a místa (prostoru). Cenová mapa je tedy vyjádření prostorových akceptů ekonomické reality. 1 Cenových map existuje mnoho druhů. Kaţdý z nás si můţe vytvořit takovou cenovou mapu, jaká bude odpovídat jeho profesi. Cenová mapa nejrychlejšího hospodářského růstu, cenová mapa nejmodernějších budov. Já se budu ve své práci zabývat především cenovou mapou stavebních pozemků. Tvorba cenových map je ekonomickou disciplínou, která studuje časoprostorové interakce různých ekonomických subjektů, jejich ekonomickou a geografickou podmíněnost i míru determinace geografických a jiných (např. ekonomických, právních, politických) faktorů a jejich chování Na druhé straně se může tvorba cenových map zabývat (i když v menší míře) také působením ekonomických subjektů na utváření nebo přetváření vlastního geografického prostředí. Typické je to např. i hospodářské nebo environmentální geografie. V praxi se jedná o to, jak například zvýšení atraktivity nějaké lokality sebou nese zlepšení dopravního systému, v delším časovém horizontu pak i změnu teritoriálního systému a někdy i změny reliéfu. Například nově vytvořená přehradní nádrž nebo plavební kanál. 2 Kaţdé větší město v České republice a jeho příslušné orgány spravuje cenovou mapu stavebních pozemků ve svém správním území. Cenová mapa stavebních pozemků slouţí také k daňovým účelům. Jedná se především o daně z převodu nemovitosti, daň dědická nebo darovací a v případě, ţe je nutná daň z oceňování podle zvláštního 1 Ing. Petr Ort, Ph. D. Oceňování nemovitostí a cenové mapy, základní dílo listopad 2008, Verlag Dashoefer nakladatelství s. r.o. Odborné nakladatelství stavební literatury, část 6, díl 2, str. 1 2 Ing. Petr Ort, Ph. D. Oceňování nemovitostí a cenové mapy, základní dílo listopad 2008, Verlag Dashoefer nakladatelství s. r.o. Odborné nakladatelství stavební literatury, část 6, díl 2, str. 1 9

10 cenového předpisu. Těchto map lze také vyuţít k některým úpravám způsobených špatnou aplikací nebo nesprávným vyuţitím oceňovacích vyhlášek. Slouţí také k vyjádření a zaznamenání trţních cen a cen dosaţených jednotlivých druhů nemovitostí na místním trhu v daném období a čase. Předmětem cenových map je popis prostorové diferenciace analyzovaného statku a zkoumání ekonomických aspektů této diferenciace. Předmětem zkoumání mohou být takové jevy a faktory, které s ekonomickým statkem přímo nesouvisejí, ale jeho cenu, fungování a chování na trhu ovlivňují přímo nebo nepřímo. Typickým příkladem jsou politické aspekty, jako je politická nestabilita státu, která může prudce ovlivnit ceny nemovitostí. 3 V budoucím období by také cenové mapy mohly být podkladem pro výpočty daní z nemovitostí, nebo slouţit k vytváření cen obvyklé výše nájemného nebo dokonce cenové mapy nájemného. V součastné době především umoţňují zamezení tvorbě spekulativních cen, které se v historii naší země hojně vyskytovaly. V neposlední řadě slouţí cenová mapa pro investory a jejich investiční záměry, pro bankovní domy a jejich úvěrové zástavy, hypotéky a půjčky. Kaţdé město tak mimo jiné vytváří své historické prameny pro budoucí generace a studijní podklady pro studenty a podnikatele a podklady pro rozvoj města nebo obce v daném a budoucím období, jako je infrastruktura, investiční politika, územně plánovací dokumenty nebo urbanistické studie Proč se zabývat tvorbou cenových map Součastná situace na trhu s nemovitostmi nám umoţňuje lepší přehlednost ve svém vývoji. Ať uţ jsme soukromá osoba nebo firma zabývající se alespoň částečně ve svém oboru trhem nemovitostí, pak je pro nás důleţité pochopit, základní principy související s tvorbou cenových map. Nemovitosti i pozemky tvoří stále jednu z nejjistějších forem investování našich finančních prostředků do budoucnosti. Proto bychom měly sledovat, jak minulý tak i součastný vývoj, který je neustále v pohybu a ovlivňuje jej mnoho skutečností. 3 Ing. Petr Ort, Ph. D. Oceňování nemovitostí a cenové mapy, základní dílo listopad 2008, Verlag Dashoefer nakladatelství s. r.o. Odborné nakladatelství stavební literatury, část 6, díl 2, str. 2 10

11 Cenové mapy popisují prostorové uspořádání cen pozemků nebo staveb na pozemcích v dané lokaci a vdaném čase. I když ve finálním grafickém vyjádření popisují pouze ceny hmotných ekonomických statků, je evidentní, že jsou v této ceně vyjádřeny vlivy řady podmínek, faktorů a činitelů rozmístění, a to hmotných i nehmotných, které určují tuto cenu. 4 Cenová mapa (jako taková má za účel vyjádřit cenu výrobku) je vyjádření ceny určitého pozemku v daném měřítku České republiky. Cenové mapy zachycují reálný stav hodnot zboţí pro dané období. V naší oblasti oceňování majetku jsou pro tvorbu cenových map nejdůleţitější dvě pravidla pravdivost a přesnost. To znamená, ţe informace, které vkládáme do cenové mapy, by měli odpovídat skutečnosti na základě zjištěných podkladů a výpočtů a také být kompletní. Pokud z našeho úhlu pohledu nemůţeme tuto skutečnost potvrdit, měly bychom ji také zohlednit ve svých výpočtech. Tyto zohlednění by neměly přesahovat více jak 30% z uvedené částky nebo rozdílnosti Proč a jak vytvářet cenovou mapu Podstatou věci není pak nic jiného než porozumění funkci (užitečnosti, činnosti) popisovaného majetku. Trh s nemovitostmi je trhem s plochami a prostory. 5 To znamená, ţe přestoţe máme dva naprosto shodné pozemky nacházející se ve stejné lokalitě, technickými parametry také nejsou nijak odlišeny, mohou mít v cenové mapě naprosto odlišnou hodnotu. Tento nejpodstatnější rozdíl je dán územním plánem, který umoţňuje, aby dva sousední pozemky slouţily jinému účelu. Jeden pozemek můţe slouţit pro výstavbu rodinného domu a druhý jiţ je určen jako zemědělský pozemek. Samozřejmě u pozemku pro rodinný dům bude cena závislá na trţních principech a poptávce, ale u zemědělského pozemku se bude cena odvíjet dle bonity půdně ekologické jednotky. 11 Oceňování zemědělského pozemku (1) Zemědělský pozemek se oceňuje cenou stanovenou výnosovým způsobem podle bonitovaných půdně ekologických jednotek. 4 Ing. Petr Ort, Ph. D. Oceňování nemovitostí a cenové mapy, základní dílo listopad 2008, Verlag Dashoefer nakladatelství s. r.o., Odborné nakladatelství stavební literatury, část 6, díl 3, str. 1 5 Ing. Petr Ort, Ph. D. Oceňování nemovitosti a cenové mapy, základní dílo listopad 2008, Verlag Dashoefer nakladatelství s. r.o., Odborné nakladatelství stavební literatury, část 6, díl 3, str. 2 11

12 (2) Základní ceny zemědělských pozemků a jejich úpravu vyjadřující vliv polohy a další vlivy působí zejména na využitelnost pozemků pro zemědělskou výrobu, jako jsou přírodní nebo technické překážky a vyhlášení zvláště chráněných území, stanoví vyhláška. 6 Ceny na trhu se neustále vyvíjejí, jak v čase, tak i z ekonomického a personálního hlediska. Jako kaţdý vlastník nemovitosti, nebo jako přímý profesní účastník trhu potřebuje podklady vývoje svého majetku nebo dané investice. Naše účast na trhu je tak přímo závislá na vývoji cenové mapy. V mnoha profesích nejsme ani schopni vykonávat svou činnost bez podkladů cenové mapy, ta je na ní někdy přímo závislá na našich výsledcích a hodnotě našeho majetku. Bez cenových map bychom nemohli provádět ocenění a bez ocenění bychom neznali hodnotu majetku a bez znalosti hodnoty majetku by neexistovala směna a následně celá ekonomika Jakým způsobem vytváříme cenovou mapu Nejdůleţitější otázky při tvorbě cenové mapy jsou jak a proč. Kaţdý pozemek musíme oceňovat jako celek. Ne jen pouţít jeho vlastní rozměr, ale také umístění lokalitu, budoucí plán rozvoje přilehlých pozemků, ale také vyjádřit a zohlednit jeho vlastní ekonomickou uţitnost. A přitom nesmíme dopustit, aby nám naše vlastní názory omezily v přesnosti. Postup tvorby mapy: reflexe pozorování pozorování je základní metodou kaţdého procesu, podle nějţ můţeme zachytit základní skutečnost za pouţití základních matematických výpočtů, nebo také fyzický stav pozemku. K tomuto postupu je však třeba zhodnotit i ekonomická hlediska. indukce dedukce 6 Úplné znění Oceňování, zákon a vyhláška o oceňování majetku, další předpisy, velká novela o oceňování majetku 2011, Nakladatelství Sagit, a.s., str. 6 7 Ing. Petr Ort, Ph. D. Oceňování nemovitosti a cenové mapy, základní dílo listopad 2008, Verlag Dashoefer nakladatelství s. r.o., Odborné nakladatelství stavební literatury, část 6, díl 3, str. 3 12

13 pokud tvoříme cenové mapy, musíme tyto postupy neustále opakovat. Indukce vyjadřuje způsob od jednotlivých částí k celku úplným matematickým výčtem a naopak dedukce od celku k jednotlivým. V jednotlivé lokalitě potom porovnáváme ceny jiných pozemků, které se jiţ prodaly nebo byly ohodnoceny a vytváříme jejich průměr. V následující fázi jejich průměrnou hodnotu porovnáváme s ostatními cenami a ještě ji upravujeme. analogie modelování způsob poznávání určitého jevu pomocí modelu 8. Model jako takový má většinou shodné vlastnosti jako skutečný objekt. To znamená, ţe shodné objekty mají i podobné vlastnosti. analýzy syntéza analýza postup od jevů k principům syntéza inverzní postup od principů k jevům při tvorbě cenové mapy musíme neustále myslet na to, ţe se všechny procesy neustále opakují a při zpracovávání nových údajů neustále doplňovat jiţ dané informace v databázích. informační systémy informace jsou nejcennějším zboţím dané společnosti. I z obecného hlediska jsou nejlépe prosperující firmy ty s nejdokonalejšími a nejobsáhlejšími databázemi svých klientů a zákazníků. Hlavním naším úkolem je mít vytvořenou co nejpřesnější databázi. nejdůleţitější mapy: cenové mapy stavebních pozemků cenové mapy nájmů cenové mapy funkčních celků pozemků a staveb 8 Ing. Petr Ort PhD, Oceňování nemovitostí a cenové mapy, základní dílo listopad 2008, Verlag Dashoefer nakladatelství s. r.o., Odborné nakladatelství stavební literatury, část 6, díl 4, str. 2 13

14 cenové mapy nákladů na provoz a údrţbu nemovitosti cenové mapy realizovaných nákladů na pořízení stavby Všechny tyto údaje v cenových mapách musejí být hlavně kompletní a 100%. To znamená, ţe nezaznamenáváme ceny, které jsme odhadly, ale ty které se jiţ ve skutečnosti realizovaly. I kdyţ nemáme veškeré dokumentovatelné podklady, měly bychom je ve své zprávě také zohlednit. V České republice bohuţel nemůţeme stavět na historických podmínkách vývoje hospodářství. V posledních desítkách let nebyl systém trţního oceňování, ani nebyla země pevně politicky stabilní. Docházelo k výrazným změnám ve všech oblastech. Proto ještě nemůţeme stavět na pevných základech jako například v některých západních zemích, ale teprve postupně upevňovat a stabilizovat naší kvalitní prací a svědomitostí Jak postupovat při tvorbě cenové mapy Základ cenové mapy se vytváří pomocí konkrétně ujednané ceny stavebního pozemku uvedeného v kupní smlouvě. Tato cena za prodaný stavební pozemek se porovná s podobnými stavebními pozemky a na základě tohoto porovnání se dále zpracovává. Takto porovnaná cena se zapisuje do listů cenové mapy. Jako vţdy musíme mít jako za prvé co nejkompletnější cenové podklady o nemovitostech nebo cenách pozemků, a teprve po té je vkládat do cenové mapy co nejpřesnější formou. Cenu, která skutečně proběhla, můţeme zjistit z katastrálního úřadu nebo z podrobných dokumentů kupní smlouvy. Nejspolehlivěji se ji dozvíme od prodejce nebo toho kdo daný objekt koupil, ovšem za předpokladu, ţe nám sdělí pravdivou informaci. Stále však dochází k podvodům a lidé se snaţí neoprávněně okrádat za účelem placení niţších daní, nebo získání lepších podmínek při jednání s bankou. Při samotné obhlídce nemovitosti není většinou problém zjistit, v jakém stavu se nachází vnější část objektu, ale pokud nám sám majitel neumoţní podrobnější prohlídku, nebude moţné objekt správně zaměřit a zjistit porovnatelné jednotky. Nezbytné je také mít dostatečné informace o nájemních smlouvách, včetně věcných břemenech, nebo v nejhorším případě o zaminovaných objektech. V neposlední řadě se 14

15 také pozemku můţe týkat kontaminace. V mnohých případech musíme postupovat podle pravděpodobnostní logiky. A to bychom měly zohlednit ve svých výpočtech, protoţe téměř nikdy nebudeme mít dokonalé informace. Je třeba si poznamenat, co jsme musely zohlednit a nakolik jsme si jistí při svých výpočtech. Nebo můţeme podobný údaj úplně vynechat. cenotvorné prvky a jejich porovnávání Ideální trh na světě neexistuje. Západní Evropa je na tom lépe neţ východní, ale to neznamená, ţe se situace nemůţe zlepšit. To by znamenalo, ţe bychom mohly pouţívat pouze ceny, které skutečně proběhly, coţ v naší zemi není vţdy ideální postup. Mnohdy je velmi obtíţné stanovit jakoukoli cenovou mapu, protoţe ze zjištěných údajů jsme pouze zmateni coţ se v naší zemi vyskytuje bohuţel ještě dost často. V tomto případě je nejlepší zkusit doplnit cenovou mapu pomocí porovnávací metody, coţ je v podstatě sběr a sestavení jednotlivých cenotvorných prvků a jejich vzájemné porovnávání. přímé porovnávání Dalším způsobem je přímé porovnávání. Při zjištění ceny pozemku je jednodušší pomocí přímého porovnávání, zjistit cenu také sousedního pozemku, přestoţe má například rozdílný tvar nebo terén, ale slouţí stejnému vyuţití, můţeme tento pozemek s pomocí drobných úprav při výpočtech zohlednit. Samozřejmě, ţe pokud je svým tvarem znevýhodněný vzhledem k porovnávanému, bude jeho cena za 1m 2 nejčastěji niţší a naopak pokud zvýhodněný, bude jeho cena vyšší. Tato cena se bude pohybovat v intervalu stanoveném pomocí soustavy cenotvorných prvků. V Olomouci se nachází mnoţství neoceněných pozemků spadajících především do oblastí technického vybavení, zdravotnictví, ochrany a obrany státu, kultury a školství, církevní budovy, nebo veřejné správy. Tyto pozemky se téměř neobchodují a tím pádem není moţno zjistit jejich prodejní cenu, nebo porovnatelnou cenu s obdobným pozemkem. Pokud při vytváření cenové mapy nejsou známy prodejní ceny, nelze je pouţít k dalšímu zpracování. Ke dni, kdy se cenová mapa zpracovává, a tím pádem nemohou odpovídat aktualizaci. Musí se proto porovnávat s obdobnými pozemky na základě cen zjištěných. Pokud je u některého stavebního pozemku zjištěna cena neúměrně vysoká, nebo nepřiměřeně nízká, vyloučí se z dalšího porovnávání, aby nedocházelo ke zbytečnému zkreslení a mlţení cenových údajů. Ve výsledné cenové 15

16 mapě jsou pak vyznačeny nově zjištěné cenové údaje pro jednotlivé pozemky a tímto probíhá zaktualizování Druhy map Mapa: zmenšený, zjednodušený obraz zemského povrchu, nebo její části převedený do roviny kartografickým zobrazením pomocí matematických úprav, dle zvolených hledisek poloh, stavů a ve vztazích přírodních, technických nebo socioekonomických objektů Katastrální mapa: je to podrobná polohopisná mapa ve větším měřítku, která nám zobrazuje skutečné nemovitosti v daném území, jeţ se udrţuje neustálou aktualizací daného terénu. Zahrnuje také soubory geodetických informací, které jsou potřeba pro katastr nemovitostí. Polohopisná mapa: mapa obsahující pouze polohopis, ne výškopis Pozemková mapa: je to podrobná polohopisná mapa ve velkém měřítku, zobrazující nemovitosti, jeţ byla udrţována se skutečností jako takovou. Bývala součástí bývalého měřičského operátu EN. Mapy pozemkové knihy: jednotlivé mapy, jeţ jsou součástí pozemkové knihy, zobrazují parcely, jeţ jsou evidované operátem pozemkové knihy. Mapování: je to soubor činností geografických, kartografických, topografických a zeměměřičských, díky nimţ můţeme ve výsledku získat mapu. Mapový list: část rozsáhlejšího mapového zobrazení, ohraničeného mapového díla, jeţ je dáno technickými předpisy, jako je jméno, měřítko zobrazování, účel a druh a další. Mapový podklad: se pouţívá především pro plánované stavby nebo terénní úpravy, zobrazuje se ve větším měřítku 1:1000, 1:500, 1:200, ale můţe být i v menším. Musí obsahovat také výškopis, polohopis veškerých staveb nebo objektů na daném území, jeţ by mělo být dle projektu zastavěno, nebo upraveno. Zakreslují se zde také budoucí prostorové polohy plánovaných staveb nebo terénních úprav. Měřítko mapy: měřítko mapy vyjadřuje, v jakém poměru jsou zakresleny délky v mapě vzhledem ke skutečnosti. Pouţívá se výraz 1:M, kde M vyjadřuje měřítkové číslo 16

17 Obsah mapy: zahrnuje v osnově soubor všech vyjádřených objektů v mapě, jevů a také jejich charakteristik a názvů Výškopis: se vyjadřuje pomocí grafického znázornění, znázorňuje reliéf daného zemského povrchu a to nejčastěji vrstevnicemi a výškovými kvótami Cenové mapy Olomouce od roku 1939 Olomouc jakou ji známe dnes, vznikla aţ v roce 1919 a to spojením několika přilehlých dědin k tehdejší městské části, dnešnímu centru. Byly to obce Bělidla, Černovír, Hejčín, Hodolany, Chvalkovice, Neředín, Lazce, Nové Sady, Nový Svět, Nová Ulice, Pavlovičky, Řepčín a Povel. Poslední připojenou obcí bylo klášterní Hradisko a to v roce Olomoucký archiv má dodnes v úschově ve svých sbírkách cenové mapy z dřívějších období a to z období ještě před druhou světovou válkou. Tyto mapy se skládají z 15 svazků s vloţenými cenovými mapami a informacemi o cenách pozemků na území města Olomouce. V kaţdém svazku je soubor jedné městské části. Ceny jsou zapsány plošně a také po ulicích. Navíc v německém jazyce a jeho české názvy jsou přepsány. Také jsou značně opotřebovány, coţ nasvědčuje tomu, ţe se pouţívaly nejméně aţ do roku Jde však o velmi vzácný dokument, protoţe většina takovýchto dokladů byla zničena a nedochovala se. Bohuţel však chybí dostatečné vysvětlivky a popisky a tak se nedá zaručit, pro jaký účel byly vytvořeny a zda byly pouţívány pro oceňování nemovitostí nebo pouze chtěla mít Německá Říše přehled, můţe přicházet v úvahu také soukromý zájem. Cenové mapy vznikaly uţ po První světové válce po odtrţení Čech a Moravy od Rakouska Uherska. Tehdy se nemovitosti oceňovaly tzv. obecnými cenami dle Odhadního řádu nemovitosti. 100 z roku V praxi to znamenalo, že znalec vycházel při oceňování nemovitosti z ceny, za kterou byla podobná nemovitost v místě a čase prodána. 9 A tak fungovalo dokonale trţní prostředí ovládané pouze nabídkou a poptávkou. Kaţdý znalec měl tehdy skvělý přehled o tom co se děje na jeho trhu, kde působí a mohl si vést

18 svou vlastní přehlednou evidenci o tom, co se prodává, za kolik se co nabízí a za kolik se převod skutečně uskutečnil. Porovnávali se samozřejmě jiţ zrealizované ceny s předešlými cenami a tak se také zjistila jejich skutečná hodnota. V tomto období zlatého věku docházelo ve všech odvětvích k růstu a blahobytu, takţe se trh mohl ustálit a stabilizovat. Bohuţel tak jako se vše mění, i v pozdějších letech dochází k výrazné změně v českém podvědomí o hospodářské stabilitě. Blíţí se Druhá světová válka a tak se hospodářské podmínky výrazně mění k horšímu. Opět nastupuje nestabilita a nejistota z nadcházejícího období a politických poměrů v zemi i v Evropě. Na jaře v roce 1939 se rozpadá Republika a vzniká protektorát Čechy a Morava a to uţ zanikají téměř jakékoli trţní podmínky a téměř zaniká trţní prostředí s nastupující Německou říší. Byl sice zaměstnán vyšší počet lidí neţ doposud díky, ale spíše bohuţel ve zbrojním průmyslu, ale nabídka a poptávka jiţ nefungovala tak jako dříve. Neexistovalo ţádné konkurenční prostředí. V lidském povědomí začaly převládat obavy o budoucnost zachování a výhodné uloţení kapitálu, o který by se nemuseli obávat a, strachovat. Všichni začali skupovat vše a došlo k obrovské inflaci a znehodnocení měny doslova ze dne na den. Většina si myslela, ţe skupování nemovitostí bude tou správnou investicí. Tak docházelo k jejich hromadnému skupování, které bohuţel později přišlo na zmar. To vedlo k jejich neúměrnému navyšování a přehnaným cenám. V Praze byl proto vládou zřízen,,nejvyšší úřad cenový 10, jenţ měl za úkol zamezit neskutečnému nárůstu cen a kontrolovat cenovou politiku. V důsledku toho ovšem trh s nemovitostmi jako takový zanikl. Hlavním úkolem úřadu bylo kontrolovat a vyžadovat tvorbu centrálních regulovaných cen zboží všeho druhu v tom smyslu, aby ceny a úplaty byly v přiměřeném poměru k výši mezd a platů a aby vůbec ceny a úplaty byly národohospodářsky oprávněné. 11 Byl to první bezprostřední státní zásah, který výrazně ovlivnil a zamezil volné působení nabídky a poptávky, která byla doposud naprosto volná. Z toho nakonec vznikl zákaz o zvyšování ceny tzv. stopceny vládní nařízení 121/1939 Sb. ze dne 10. května 1939 (viz příloha č. 1- vládní nařízení z 10. května 1939) o nařízení nejvyššího úřadu 10 vládní nařízení 121/1939 Sb. ze dne 10. května 1939 o zřízení Nejvyššího úřadu cenového 11 vládní nařízení 121/1939 Sb. ze dne 10. května 1939 o zřízení Nejvyššího úřadu cenového 18

19 cenového. V platnost vešlo toto nařízení 20. května 1939 a to znamenalo, ţe nemůţeme navýšit cenu ţádného zboţí ani sluţby a ani statku a ani úkonu. Coţ v neposlední řadě mělo vliv i na ceny nemovitostí a pozemků, jiţ existujících, tak i vznikajících coţ samozřejmě nelze srovnávat. A tak se při zjišťování cen pouţívala evidence vymořování a přírůstku jeho hodnoty. Tyto hodnoty pak pouţíval zemský úřad pro záznamy do cenových map. Ani v poválečných letech se trh s nemovitostmi neustálil. Ani po roce 1964 se situace nezměnila k lepšímu. Trh s nemovitostmi neexistuje v pravém slova smyslu a ani není zákonná moţnost jak s nemovitostmi právně a svobodně nakládat. Existuje dvojí vlastnictví a to buď osobní kam náleţí věci pro vlastní potřebu, jako je auto, domek, chata, nebo vlastnictví soukromé a zde náleţí všechny ostatní nemovitosti. Dále samozřejmě existuje i vlastnictví státu. Se soukromým vlastnictvím se nesmí obchodovat, ale dědit ano, nebo jej předat státu. Pozemek jako takový je v osobním uţívání přidělen státem, ale přesto zůstává ve vlastnictví státu. Teprve rok 1990 díky nové ústavě přináší nové změny ve vlastnictví a ruší rozdělení na osobní a soukromé vlastnictví. Jiţ rokem 1989 se začíná obnovovat trţní a hospodářské poměry v zemi zaloţené na demokratických přístupech. V této době se začínají vytvářet ceny nezávislé na centrálním předpisu a dochází ke smlouvání a volné tvorbě cen. Trh s nemovitostmi dostává jinou podobu a jsou upravována vlastnická práva majitelů. V této souvislosti se začínají oceňovat pozemky dle právních předpisů, nebo na základě kupních smluv, kde se pozvolna uplatňuje síla nabídky a poptávky a tyto ceny se začínají opět zaznamenávat do cenových map. Obrázek 1,2: Snímky cenové mapy Olomouce z období po roce

20 1.5. Podklady cenové mapy Pro vytváření jakékoli cenové mapy potřebujeme základní informace, které nám budou slouţit jako podklad naší práce. Musíme vědět pro jaký účel a záměr budeme cenovou mapu vytvářet, a komu bude slouţit. Informace, které do ní budeme vkládat, musí být aktuální a spolehlivé. Nelze pracovat s domnělými nebo útrţkovitými informacemi, které nám sdělil někdo třetí. I v průběhu práce si musíme neustále ověřovat, ţe se doposud nic podstatného nezměnilo o nové údaje, které bychom mohly doplnit. K tvorbě cenové mapy stavebním pozemků potřebujeme následující údaje, které můţeme najít na místním katastrálním úřadě v daném městě. Katastrální území Číslo a podlomení parcely Prodávaná část pozemku Výměra pozemku Datum vkladu Druh, tvar a orientace pozemku Absolutní cena v Kč za m 2 20

21 Čím více informací o daném pozemku máme k dispozici, tím lépe se nám bude pracovat. Měli bychom si je nejlépe obstarávat sami, abychom se mohli zaručit za to, z jakého zdroje pocházejí a také, ţe jsou pravdivé. Také není dobré pracovat s pozemky, které se prodávaly několikrát. To stejné platí i u pozemků, které se dokupovaly s velmi malou výměrou pozemku, např. 10 m 2 a menší. I přesto musíme být neustále na pozoru, jaké údaje do zpracování zahrnujeme. Je samozřejmé, ţe nejčastěji se budou prodávat pozemky nové, v nově zbudovaných lokalitách, neţ pozemky, které jiţ slouţí svému účelu. Ta se naopak budou prodávat nejméně častěji. Nejfrekventovanějšími prodeji jsou pozemky určené k bydlení, pro výstavbu rodinných domů a bytových domů. Ostatní pozemky zaujímají jen necelou třetinu z celkového mnoţství prodejů. Také nesmíme zapomenout na podstatný rozdíl v cenách, pokud jde o centrum města nebo naopak okrajovou část. Tabulka 1: Průměrné ceny pozemků dle účelu v roce 2004 DRUH POZEMKU KÓDY CENY V KČ ZA M 2 Zastavěná plocha Ostatní plocha Zahrada Orná půda Louka Tabulka 2: Průměrné ceny, srovnání k roku 2010 DRUH POZEMKU KÓDY CENY V KČ ZA M 2 Zastavěná plocha Ostatní plocha Zahrada