Práva k nemovitostem

Transkript

1 Práva k nemovitostem

2 Obsah 1. Rekodifikace přehled významných změn 2. Nemovitosti, součást, příslušenství 3. Nabývání vlastnictví k nemovitostem 4. Spoluvlastnictvía bytové spoluvlastnictví 5. Nájem bytu a nájem prostoru k podnikání

3 Rekodifikace přehled nejvýznamnější ších změn Stavby součástí pozemku Předkupní právo Právo stavby Převod nemovitostí od nevlastníka Stavba na cizím pozemku Přestavek Opuštěná nemovitost Bytové spoluvlastnictví Nájem

4 Nemovitosti, součást, st, příslup slušenství Nemovitosti: (1/7) pozemky a podzemní stavby se samostatným účelovým určením (např. stavba metra, důl) + věcná práva k nim inženýrské sítě (zejména vodovody, kanalizace nebo energetické či jiné vedení), jakož i stavby a technická zařízení, která s nimi souvisí práva, která za nemovité věci prohlásí zákon (právo stavby) věci, ohledně nichž jiný právní předpis stanoví, že nejsou součástí pozemku a nelze-li je přenést z místa na místo bez porušení jejich podstaty (např. pozemní komunikace, letiště, atd.) zákaz zcizení či zatížení nemovitosti (negative pledge) může být nově zapsána též jako věcné právo do KN opuštěná nemovitost nevykonávání vlastnického práva po dobu 10 let zakládá vyvratitelnou domněnku, že nemovitost je opuštěna připadá státu

5 Nemovitosti, součást, st, příslup slušenství Součást nemovité věci (2/7) vše, co k ní podle povahy náleží a co od ní nemůže být odděleno, aniž se tím věc znehodnotí není samostatnou věcí součástí pozemku je: prostor nad povrchem i pod povrchem stavby a jiná zařízení, mimo dočasných (superficies solo cedit) X v případě odlišných vlastníků pozemku a stavby k se stavba nestává součástí pozemku (prakticky beze změn), ale jsou zde vzájemná zákonná předkupní práva (cíl: sjednocení vlastnictví pozemku a stavby do budoucna) podzemní stavby (nejsou-li samostatnou nemovitostí), a to i pod cizím pozemkem rostlinstvo na pozemku stroje a jiné upevněné zařízení, ledaže byla zapsána výhrada vlastnictví v KN součástí pozemku není: stroje a jiná upevněná zařízení se zapsanou výhradou vlastnictví v KN inženýrské sítě (včetně souvisejících staveb a technických zařízení) oddělené vlastnictví pozemku a stavby

6 Nemovitosti, součást, st, příslup slušenství (3/7) Příslušenství nemovité věci vedlejší věc vlastníka nemovitosti, je-li účelem vedlejší věci, aby se jí trvale užívalo s hlavní věcí v rámci jejich hospodářského určení opuštění subjektivního hlediska ve prospěch objektivního hospodářského určení a posouzení podle zvyklostí je samostatnou věcí a objektem práv, ale má se za to, že sleduje osud věci hlavní (vyvratitelná domněnka) 510 odst. 2: Má se za to, že se právní jednání a práva i povinnosti týkající se hlavní věci týkají i jejího příslušenství (dosud nejednotná judikatura vede k pochybnostem ohledně automatického převodu příslušenství při převodu hlavní věci)

7 Nemovitosti, součást, st, příslup slušenství Právo stavby (4/7) oprávnění osoby mít na cizím pozemku stavbu právo je nemovitostí (možnost prodat, zdědit, zatížit); zapisuje se do KN vznik smlouvou (max. na 99 let), vydržením (na 40 let), rozhodnutím orgánu veřejné moci bezúplatné i úplatné (jednorázová či pravidelná úplata) stavba samotná je součástí práva stavby její zánik nemá vliv na právo stavby zánik uplynutím doby; při zániku dispozitivně náhrada ½ hodnoty stavby vzájemná předkupní práva k pozemku a právu stavby (ledaže je sjednáno jinak a tato výhrada je zapsána do KN lze v případě staveb po )

8 Nemovitosti, součást, st, příslup slušenství (5/7) Definice nemovitosti výkladové otázky: Jaké jsou znaky podzemní stavby se samostatným účelovým určením? V důvodové zprávě uváděn příklad vinného sklepa, což je nadzemní stavba (domek), v jehož suterénu jsou rozsáhlé sklepní prostory. Je domek součástí podzemního sklepa? Bude parkovací stání (prostorově vymezená část hromadné podzemní garáže) věcí, tedy předmětem právních vztahů? V současné době je s parkovacím stáním takto často nakládáno (je předmětem převodu vlastnického práva či nájmu), aniž by pro to byla zákonná opora Inženýrské sítě nejsou součástí pozemku Jaká bude povaha přípojek, tedy vedení inženýrských sítí od připojovacího bodu ke konkrétní budově? Budou součástí pozemku (navzdory právní úpravě), samostatnou věcí či součástí vedení inženýrských sítí?

9 Nemovitosti, součást, st, příslup slušenství Předmět evidence v KN: pozemky (6/7) budovy, kterým se přiděluje číslo popisné nebo evidenční, pokud nejsou součástí pozemku nebo práva stavby budovy, kterým se číslo popisné nebo evidenční nepřiděluje, pokud nejsou součástí pozemku ani práva stavby a jsou hlavně stavbou na pozemku a nejde o drobné stavby jednotky (včetně rozestavěných) nemovitosti, o nichž to stanoví jiný právní předpis Informace o budovách na vlastním pozemku zůstanou obsahem technických údajů o pozemku v KN!

10 Nemovitosti, součást, st, příslup slušenství (7/7) Práva zapisovaná do KN: vlastnické právo právo stavby věcné břemeno zástavní právo budoucí zástavní právo podzástavní právo předkupní právo budoucí výměnek přídatné spoluvlastnictví správa svěřenského fondu výhrada vlastnického práva výhrada práva zpětné koupě výhrada práva zpětného prodeje zákaz zcizení nebo zatížení výhrada práva lepšího kupce ujednání o koupi na zkoušku nájem pacht vzdání se práva na náhradu škody na pozemku rozdělení domu na jednotky

11 Nabývání vlastnictví k nemovitostem (1/5) Vlastnictví právní úprava je detailnější, zejména: detailní úprava tzv. sousedských práv zákaz imisí, vydání věci na cizím pozemku, přesahy větví, stékání vody, vstup za účelem oprav, umísťování staveb práva nezbytné cesty přes cizí pozemek rozhrady zdi, ploty, meze (spoluvlastnictví sousedů); jsou-li hranice mezi pozemky neznatelné či pochybné, určí je soud podle poslední pokojné držby stavby na cizím pozemku přestavky Nabývání vlastnického práva k nemovitostem: převod vlastnického práva přírůstek: (i) stavba na cizím pozemku; (ii) přestavek vydržení: (i) řádné; (ii) nově i mimořádné

12 Nabývání vlastnictví k nemovitostem (2/5) Převody vlastnického práva nadále platí intabulační zásada (kromě nemovitostí nezapisovaných do KN) formální a materiální publicita KN ochrana nabyvatele nemovitosti principy KN v nové právní úpravě: právní domněnka správnosti zápisů v KN a dobrá víra v KN není-li stav zapsaný v KN v souladu se skutečným právním stavem, svědčí zapsaný stav ve prospěch osoby, která nabyla věcné právo za úplatu v dobré víře od osoby k tomu oprávněné podle zapsaného stavu (dobrá víra se posuzuje ke dni návrhu) ochrana skutečného vlastníka nemovitosti skutečný vlastník se může domáhat výmazu zápisu jiné osoby v KN tzv. poznámkou spornosti: dobrá víra se týká i poznámky spornosti (poznámka blokuje dobrou víru) poznámka působí i zpětně subjektivní lhůta 1 měsíc, objektivní lhůta 3 roky do 2 měsíců je nutné podat žalobu u soudu (jinak je poznámka vymazána z KN) pokud soud vyhoví, vymaže KN všechny zápisy, jichž se poznámka týkala princip ochrany dobré víry v KN (správnosti zápisu) a lhůty pro uplatnění výše uvedené poznámky spornosti jsou odloženy o 1 rok po účinnosti NOZ

13 Nabývání vlastnictví k nemovitostem Stavba na cizím pozemku obecně připadá vlastníkovi pozemku (3/5) pokud byl zřizovatel stavby v dobré víře, vlastník pozemku mu nahradí účelně vynaložené náklady soud může na návrh vlastníka pozemku rozhodnout, že zřizovatel stavby musí stavbu odstranit pokud ale vlastník pozemku o zřizování stavby věděl a bez zbytečného odkladu ji nezakázal (+ zřizovatel stavby byl v dobré víře), může se zřizovatel stavby domáhat převedení pozemku na něj za obvyklou cenu X cizí věc na vlastním pozemku užije-li někdo cizí věc pro stavbu na svém pozemku, stane se stavba součástí pozemku; vlastník pozemku nahradí vlastníkovi věci hodnotu věci (pokud nebyl v dobré víře, tak i ušlý zisk) Přestavek část stavby umístěné na pozemku jejího zřizovatele zasahuje na malou část cizího pozemku část pozemku pod stavbou se stane vlastnictvím zřizovatele stavby, byl-li v dobré víře (zřizovatel stavby nahradí obvyklou cenu nabyté části pozemku

14 Nabývání vlastnictví k nemovitostem (4/5) Vydržení podmínky: pravost a poctivost držby pravá držba a poctivost držby předchůdce jeho dobu držby si nový držitel může započíst pro účely vydržení pravá držba a nepoctivost předchůdce jeho dobu držby si nový držitel nemůže započíst pro účely vydržení, ale nebrání mu, aby počal novou vydržecí dobu nepravá držba nemůže vydržet ani dědic (i kdyby držel poctivě) musí se zakládat na právním důvodu, který by v případě bezvadnosti postačoval k nabytí vlastnictví neplatí u tzv. mimořádného vydržení, kdy vydržitel právní důvod prokazovat nemusí (ledaže se mu prokáže nepoctivý úmysl), avšak zde jsou 2-násobně dlouhé vydržecí lhůty než u řádného vydržení vydržecí lhůta je u nemovitostí 10 let, u mimořádného vydržení 20 let přechodná ustanovení vydržecí lhůta neskončí dříve než 5 let po účinnosti NOZ

15 Nabývání vlastnictví k nemovitostem (5/5) Zápisy práv do KN: vklad práva vždy při zápisu nebo výmazu věcných práv (tj. i u dnešních záznamů práv) záznam bude vyhrazen pro zápisy vlastnického práva státu a ÚSC bude se předkládat jen 1 vyhotovení smlouvy smlouvy s doložkou o provedení vkladu nahradí změnový výpis zápis do KN lze v listinné i elektronické podobě (s časovým razítkem) po vyznačení dotčení právních vztahů změnou KN informuje účastníky prostřednictvím datové schránky (jinak se tato informace nezasílá) vezme-li navrhovatel návrh na vklad zpět nebo jej zúží, musí s tím souhlasit všichni účastníci vkladového řízení (jinak KN jedná o původním návrhu) v případě povolení a provedení vkladu zašle KN účastníkům řízení vyrozumění; pokud má účastník zmocněnce, vyrozumí KN zmocněnce, ale rovněž i účastníka (na jeho adresu uvedenou v KN)

16 Bytové spoluvlastnictví (1/2) Spoluvlastnictví obecně: zaniká zákonné předkupní právo ( 140 OZ) po 1 roce od účinnosti NOZ podrobnější úprava rozhodování o správě společné věci: o běžné správě rozhoduje nadpoloviční většina hlasů o významné záležitosti (podstatné zlepšení nebo zhoršení, změna účelu věci) a o zřízení zástavního práva se rozhoduje 2/3 většina hlasů o zatížení věci a omezení práv spoluvlastníků nad 10 let je třeba souhlasu všech X soudní úprava poměrů: nepodaří-li se dosáhnout potřebné většiny, může se každý spoluvlastník domáhat, aby o záležitosti rozhodl soud přehlasovaný spoluvlastník se může domáhat, aby o záležitosti rozhodl soud zvláštní druhy spoluvlastnictví: Bytové spoluvlastnictví (zrušení zákona o vlastnictví bytů) Přídatné spoluvlastnictví (věc náleží společně více vlastníkům samostatných věcí, které spolu vytvářejí místně i účelně vymezený celek a bez této věci není užívání samostatných věcí dobře možné např. u pozemků v průmyslovém areálu, je v přídatném spoluvlastnictví cesta procházející průmyslovým areálem)

17 Bytové spoluvlastnictví (2/2) Bytové spoluvlastnictví koncepce: stávající koncepce bytového spoluvlastnictví se zásadně nemění, jen reflektuje zásadu superficies solo cedit: bytové spoluvlastnictví je spoluvlastnictví nemovité věci založené vlastnictvím jednotek; jednotka je věc nemovitá dům s bytovými jednotkami (min. 2) není samostatný, ale je součástí pozemku Bytové spoluvlastnictví změny: společnou částí je vždy i zastavěný pozemek nebo věcné právo k němu a vedlejší stavby či technická zařízení sloužící k užívání domu podíl na společných částech může být určen i jinak než poměrem podlahové plochy bytu k celkové podlahové ploše všech bytů v domě nesmí být zjevně nespravedlivé převod jednotky převodce musí doložit nabyvateli potvrzení správce domu, jaké dluhy přechází s jednotkou; převodce za tyto dluhy ručí zrušení bytového spoluvlastnictví vlastníci jednotek se mohou dohodnout na zrušení bytového spoluvlastnictví a přeměnu ve spoluvlastnictví nemovité věci

18 pojem bytu je vymezen účelem Nejvýznamnější změny: bez bytových náhrad bez přivolení soudu k výpovědi Nájem bytu (1/2) výpovědní doba je obecně 3 měsíce X při zvlášť závažném porušení povinností nájemcem možno vypovědět i bez výpovědní doby!! (dlužné nájemné za min. 3 měsíce, poškozování bytu nenapravitelným způsobem, užívání bytu k jinému účelu, způsobování vážné škody pronajímateli) kauce max. 6 měsíčních nájmů podnájem části bytu lze i bez souhlasu pronajímatele (u trvalého bydlení) nájem a pacht lze zapsat do KN (na návrh vlastníka nebo s jeho souhlasem) Nájemné: výše nájemného dle dohody, jinak v místně obvyklé výši (event. soud) zvyšování nájemného lze sjednat předem nebo i výslovně vyloučit; jinak může pronajímatel navrhnout zvýšení až do výše místně obvyklého nájemného (max. ale 1x ročně a o 20% za poslední 3 roky); event. soud

19 Nájem bytu (2/2) Výpověď z nájmu: nájem na dobu určitou nájemce může vypovědět při kvalifikované změně okolností oproti době uzavření smlouvy (po nájemci nelze rozumně požadovat, aby pokračoval) nájem na dobu určitou pronajímatel může vypovědět jen z důvodů: hrubé porušení povinnosti nájemce odsouzení nájemce za úmyslný TČ proti pronajímateli je-li vyklizení bytu potřebné ve veřejném zájmu z jiného obdobně závažného důvodu (??) nájem na dobu neurčitou pronajímatel může navíc vypovědět, potřebuje-li byt pro sebe a blízké či příbuzné výpověď musí být písemná + musí obsahovat výpovědní důvod a poučení nájemce o možnosti podat návrh na přezkum oprávněnosti výpovědi soudem (jinak neplatnost) nájemní smlouvy k bytu uzavřené dle OZ od podléhají NOZ

20 Nájem prostoru k podnikání (1/2) NOZ ruší zákon č. 116/1990 Sb. Předmět úpravy: vymezení účelem (prostory, kde účelem nájmu je podnikatelská činnost) nemusí být ve smlouvě výslovně pokud účelem nájmu není bydlení ani provozování podnikání, jde o obecný nájem možnost uzavřít nájemní smlouvu ještě před vydáním kolaudačního rozhodnutí (oddělení veřejného a soukromého práva v 1 odst. 1 NOZ) Nové instituty právo vývěsního štítu (pronajímatel může odmítnout jen z vážného důvodu) náhrada za převzetí zákaznické základny (zákazníci daného prostoru) skončí-li nájem ze strany pronajímatele + vypovězený nájemce vybudoval zákaznickou základnu, kterou pronajímatel či nový nájemce převezme Výpověď z nájmu na dobu neurčitou: 6 měsíční výpovědní doba (3 měsíční pro vážný důvod); i bez udání důvodu

21 Nájem prostoru k podnikání (2/2) Výpověď z nájmu na dobu určitou: 3 měsíční výpovědní doba; jen ze zákonných důvodů (musí být uvedeny ve výpovědi, jinak neplatnost) důvody nájemce: nájemce ztratí-li způsobilost k činnosti, k jejímuž výkonu je prostor sloužící podnikání určen pronajatý prostor přestane být z objektivních důvodů způsobilý k činnosti, k níž byl pronajat + pronajímatel nezajistí odpovídající náhradní prostor pronajímatel porušuje hrubě své povinnosti vůči nájemci důvody pronajímatele: má-li být nemovitost odstraněna či přestavována tak, že to brání dalšímu užívání nájemce porušuje hrubě své povinnosti vůči pronajímateli (např. je v prodlení s úhradou nájemného nebo služeb déle než 1 měsíc nebo bez souhlasu pronajímatele opatří nemovitost vývěsními štíty) Námitky proti výpovědi: písemně do 1 měsíce od výpovědi; není-li výpověď vzata zpět do 1 měsíce, lze žalovat u soudu do 2 měsíců od uplynutí lhůty pro zpětvzetí výpovědi

22 Weinhold Legal, v.o.s. Weinhold Legal v.o.s. Karlovo nám Praha 2 Tel.: Fax: