ZNALECKÝ POSUDEK. číslo: /14. JUDr.Ing.Petr Kučera nám.starosty Pavla Kladno

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK číslo: /14 o ceně bytové jednotky č.3160/14, umístěné v domě č.p.3160 na parc.č.5754, ul.benešovská, katastrální území Kročehlavy, obec a okres Kladno, včetně spoluvlastnického podílu o velikosti 52/2521 na společných částech domu č.p.3160, pozemku parc.č.5754 a ceny obvyklé. (LV č a 30586) Objednavatel posudku: Soudní exekutor JUDr.Ing.Petr Kučera nám.starosty Pavla Kladno Vlastník nemovité věci: SJM Čáp Tomáš (povinný) a Čápová Pavlína Benešovská Kadno - Kročehlavy Účel posudku: Zjištění ceny nemovitosti pro exekuční řízení - č.j.150 EX 564/13 Oceňovací předpis: Ocenění je provedeno podle vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., k provedení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 303/2013 Sb., (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. s účinností od Oceněno ke dni: 18.listopadu 2014 Posudek vypracoval: Jaromír Klein Hlavní třída 565/ Ostrava - Poruba Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 27 stran textu včetně obálky a příloh. V Ostravě, dne 29.listopadu 2014

2 A. NÁLEZ Bližší údaje o nemovité věci Přes obeslání všech účastníků řízení doporučeným dopisem s žádostí o zpřístupnění nemovité věci, nebyla tato nemovitá věc zapsaná na LV č majiteli zpřístupněna a ocenění bylo provedeno pouze na základě vnější prohlídky a doplňujících informací uživatelů okolních jednotek. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí vypracovaný katastrálním úřadem v Kladně, dne 31.října 2014, LV č a Usnesení Soudního exekutora JUDr.Ing.Petra Kučery, Exekutorský úřad Kladno o ustanovení znalce č.j.150 EX 564/13-65 ze dne Vyrozumění o zahájení exekučního řízení vyhotovené Soudním exekutorem - JUDr.Ing.Petr Kučera, Exekutorský úřad Kladno o ustanovení znalce č.j.150 EX 564/13-42 ze dne Usnesení Sp.zn. 23 E 19/ Okresního soudu v Kladně o nařízení exekuce a pověření soudního exekutora ze dne Doplňující informace sdělené uživateli okolních jednotek při místním šetření. Prohlídka Oceněná nemovitá věc byla prohlédnuta znalcem dne 18.listopadu Přílohy posudku Výpisy z katastru nemovitostí, LV č Kopie katastrální mapy. Fotomapa. Fotodokumentace. Zpráva o nebezpečí povodně. Mapa oblasti. Předmětem ocenění jsou 1) Stavební pozemek dle 4 odst.1 (zast.plocha+jfc) 2) Bytová jednotka č.3160/14-2 -

3 B. POSUDEK A OCENĚNÍ 1) Stavební pozemek dle 4 odst.1 (zast.plocha+jfc) Oceněno podle 3 vyhlášky. Popis K bytové jednotce č.3160/14 náleží i spoluvlastnický podíl o velikosti 52/2521 k pozemku parc.č Výčet pozemků: Parc.č.5754 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 401 m 2 Výpočet Io - omezující vlivy (dle přílohy 3, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Oi 1. Geometrický tvar pozemku a velikost pozemku Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené Bez dalších vlivů Celkem 0.00 Io = 1 + SUMA(Oi) = = Výpočet ceny pozemku ( 3 vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 1.500,- Index cenového porovnání x I = Io x It x Ip = x x Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 1.543,50 Cena za celou výměru m 2 = Kč ,50 Započtení spoluvl.podílu 52/2521 = Kč ,78 Stavební pozemek dle 4 odst.1 (zast.plocha+jfc) Cena celkem Kč ,

4 2) Bytová jednotka č.3160/14 Oceněno podle 38 vyhlášky. Popis Předmětem ocenění v tomto znaleckém posudku je bytová jednotka č.3160/14 o velikosti 52 m 2 s dispozici 2+1, umístěná ve 3.nadzemním podlaží domu č.p Vybavení náležející k jednotce: - dle skutečného stavu - listovní schránka - zvonek Součástí jednotky je veškerá její vnitřní instalace (potrubní rozvody vody, plynu, ÚT, el.instalace, odpady), kromě stoupacích vedení vč.uzavíracích ventilů. Bytová jednotka je ohraničena vstupními dveřmi do bytu vč.zárubně a do příslušenství umístěného mimo byt (sklep), hlavními uzavíracími ventily přívodu teplé a studené vody, plynu a hlavním bytovým jističem (pojistky)v přívodu el.energie. Součástí jednotky je rovněž spoluvlastnický podíl o velikosti 52/2521 na společných částech domu č.p.3160 a pozemku parc.č Společnými částmi domu jsou : - základy včetně izolací, obvodové a nosné zdivo, hlavní stěny, průčelí - střecha - hlavní svislé a vodorovné konstrukce - vchody - okna a dveře přímo přístupné ze společných částí - chodby a schodiště - víceúčelové místnosti - kočárkárna - místnost přípojek - rozvody tepla a teplé vody, studené vody, kanalizace, plynu, elektřiny, společná televizní anténa (STA), domovní rozvody (zvonek, domácích telefon), rozvody telekomunikací - rozvody odsávání a větrání vč.ventilátorů - společné technické zařízení - sklepní boxy - výtah Charakteristika stavby CZCC: 1122 SKP: Typ podle účelu užití: J - budovy vícebytové (typové) Druh konstrukce: Montované z dílců betonových plošných Výměry Místnost Rozměry Podlahová plocha Byt č.14 52, m 2 Podlahová plocha bytu celkem m 2-4 -

5 Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Cen.podíl části n 8. Úpravy vnějších povrchů nadstandard % Okna nadstandard % Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * 0.082) = Výpočet It - index trhu (dle přílohy 3, tab.1) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ti 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy Jednotka ve spoluvlastnictví nebo jednotka bez pozemku 3. Změny v okolí Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav Celkem * * hodnota 6. znaku se do sumy nezapočítává It = (1 + SUMA(Ti)) x T6 = ( ) x 1 = Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 3, tab.3, bydl.nad 2000) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Pi 1. Druh a účel užití stavby Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a ŽP Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci Navazující na střed (centrum) obce 4. Možnost napojení pozemku na inž.sítě v obci Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce

6 6. Dopravní dostupnost k pozemku Příjezd po zpevněné komunikaci, špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava Zastávka od 201 do 1000 m, MHD - špatná dostupnost centra obce 8. Poloha z hlediska komerční využitelnosti Bez možnosti komerčního využití stavby na pozemku 9. Obyvatelstvo Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené Bez dalších vlivů Celkem * 0.05 * hodnota 1. znaku se do sumy nezapočítává Ip = (1 + SUMA(Pi)) x P1 = ( ) x 1 = Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 27, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Vi 1. Typ stavby Budova - panelová, zateplená 2. Společné části domu Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě NP s výtahem 5. Orientace obyt.místností ke světovým stranám Ostatní světové strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu a) Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené Bez vlivu na cenu 10. Stavebně- technický stav b) Byt se zanedbanou údržbou - (předpoklad provedení menších stavebních úprav) (hodnota 0.85 vynásobena koef. s= pro stáří 41 let) Celkem * 0.05 * hodnota 10. znaku se do sumy nezapočítává Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V10 = ( ) x =

7 Výpočet ceny objektu ( 38 vyhlášky) Základní cena za m 2 podlahové plochy = Kč ,- Iv: index konstrukce a vybavení x It: index trhu x Ip: index polohy x Cena upravená uvedenými indexy = Kč ,82 Cena za celou podlahovou plochu m 2 = Kč ,64 Bytová jednotka č.3160/14 Cena celkem Kč ,

8 C. REKAPITULACE 1) Stavební pozemek dle 4 odst.1 (zast.plocha+jfc) Kč ,- 2) Bytová jednotka č.3160/14 Kč ,- Zjištěná výsledná cena dle cenových předpisů Kč ,- Po zaokrouhlení podle 50 vyhlášky Kč ,- Slovy: Osmsetčtrnácttisícosmsetdeset Kč V Ostravě, dne 29.listopadu 2014 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , č.j. Spr. 2029/84, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem /14. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Jaromír Klein Hlavní třída 565/ Ostrava - Poruba software PC.System Olomouc - 8 -

9 - 9 -

10 - 10 -

11 - 11 -

12 - 12 -

13 - 13 -

14 - 14 -

15 - 15 -

16 - 16 -

17 - 17 -

18 - 18 -

19 - 19 -

20 - 20 -

21 - 21 -

22 - 22 -

23 - 23 -

24 - 24 -

25 - 25 -

26 - 26 -

27 - 27 -