ODBORNÝ POSUDEK. č. 2087/127/12

Transkript

1 ODBORNÝ POSUDEK č. 2087/127/12 o obvyklé ceně nemovitosti zapsaných na LV č. 2918, 3084 a 3884, vše v katastrálním území a obci Polička a dále nemovitostí zapsaných na LV č. 236 pro katastrální území Předměstí a obci Svojanov, vše okres Svitavy ke dni Objednatel znaleckého posudku: JUDr. Jan Kock, notář jako soudní komisař, Polička Sp. zn. 31 D 64/2012 Účel znaleckého posudku: - stanovit obvyklou (tržní) cenu nemovitostí a jejich příslušenství vymezených v Usnesení notáře jako soudního komisaře sp. zn. 31 D 64/ ze dne stanovit cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených - stanovit cenu jednotlivých práv a závad, které dražbou nezaniknou Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR číslo 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Rudolf Junger Terezy Novákové Litomyšl telefon: , Junger@lit.cz Znalecký posudek obsahuje 9 stran textu včetně titulního listu a 33 stran příloh, celkem 42 stran. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Litomyšli dne

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovit obvyklou cenu nemovitostí a jejich příslušenství ke dni , a to nemovitosti objektu občanské vybavenosti č.p. 930 na st.p.č. 2971, se st.p.č. 2971, objektu výroby bez čp/če na st.p.č. 2829, se st.p.č. 2829, p.p.č. 4877/117 a p.p.č. 6515, včetně všech součástí a příslušenství, vše umístěné v katastrálním území Polička a obec Polička, okres Svitavy, jak jsou zapsány u Katastrálního úřadu pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Svitavy na LV č Stanovit obvyklou cenu nemovitostí a jejich příslušenství ke dni , a to nemovitosti bytové jednotky č. 162/8 v bytovém domě č.p. 161, 162 a 163 s podílem na společných částech domu a pozemcích č st.p.č. 1677, st.p.č a st.p.č. 1679/1 ve výši 792/17976, včetně všech součástí a příslušenství, vše umístěné v katastrálním území Polička a obec Polička, okres Svitavy, jak jsou zapsány u Katastrálního úřadu pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Svitavy na LV č a Stanovit obvyklou cenu nemovitostí a jejich příslušenství ke dni , a to nemovitosti p.p.č. 894/1, včetně všech součástí a příslušenství, umístěná v katastrálním území Předměstí a obec Svojanov, okres Svitavy, jak jsou zapsány u Katastrálního úřadu pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Svitavy na LV č Informace o nemovitosti Název nemovitosti: provozní areál č.p. 930 Adresa nemovitosti: Polička Kraj: Pardubický Okres: Svitavy Obec: Polička Katastrální území: Polička Počet obyvatel: Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k) : 93,44 Kč/m 2 Název nemovitosti: bytová jednotka č. 162/8 Adresa nemovitosti: Polička Kraj: Pardubický Okres: Svitavy Obec: Polička Katastrální území: Polička Počet obyvatel: Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k) : 93,44 Kč/m 2 Název nemovitosti: p.p.č. 894/1 Adresa nemovitosti: Svojanov Kraj: Pardubický Okres: Svitavy Obec: Svojanov Katastrální území: Předměstí 2

3 Počet obyvatel: 349 Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k) : 35,00 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti byla provedena dne Podklady pro vypracování posudku 4.1. Výpis z katastru nemovitostí střediska Katastrálního úřadu pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Svitavy list vlastnictví č.: 2918 okres : Svitavy obec : Polička katastrální území : Polička Pozemky Parcela číslo Druh pozemku Výměra v m 2 St zastavěná plocha a nádvoří 1016 St zastavěná plocha a nádvoří /117 ostatní plocha ostatní plocha 250 Budovy Typ budovy Část obce, č. budovy Způsob využití Na parcele Dolní Předměstí, č.p. 930 obč. vyb. St Bez čp/če výroba St Výpis z katastru nemovitostí střediska Katastrálního úřadu pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Svitavy list vlastnictví č.: 3884 okres : Svitavy obec : Polička katastrální území : Polička Jednotky Č. jednotky způsob využití podíl na spol. částech domu a pozemku 162/8 byt 792/17976 Budova Horní Předměstí č.p. 161, 162, 163, LV č Výpis z katastru nemovitostí střediska Katastrálního úřadu pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Svitavy list vlastnictví č.: 3084 okres : Svitavy 3

4 obec : Polička katastrální území : Polička Pozemky Parcela číslo Druh pozemku Výměra v m 2 St zastavěná plocha a nádvoří 210 St zastavěná plocha a nádvoří 257 St. 1679/1 zastavěná plocha a nádvoří 342 Budovy Typ budovy Část obce, č. budovy Způsob využití Na parcele Horní Předměstí, č.p. 161, 162, 163 byt. Dům St. 1677, 1678, 1679/ Výpis z katastru nemovitostí střediska Katastrálního úřadu pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Svitavy list vlastnictví č.: 236 okres : Svitavy obec : Svojanov katastrální území : Předměstí Pozemky Parcela číslo Druh pozemku Výměra v m 2 894/1 lesní pozemek Stavební povolení nebylo předloženo 4.6. Kolaudační rozhodnutí nebylo předloženo 4.7. Projektová dokumentace nebyla předložena 4.8. Usnesení sp. zn. 31 D 64/ ze dne Prohlášení vlastníka Mapy stažené z internetu Fotografie nemovitostí 5. Vlastnické a evidenční údaje 5.1. Vlastník : LV č Doležal Rostislav, Hegerova 162, Horní Předměstí, Polička 5.2. Vlastník : LV č SJM Doležal Rostislav a Doležalová Iva, Hegerova 162, Horní Předměstí, Polička 4

5 5.3. Vlastník : LV č SJM Doležal Rostislav a Doležalová Iva, Hegerova 162, Horní Předměstí, Polička podíl 792/ Vlastník : LV č. 236 Doležal Rostislav, Hegerova 162, Horní Předměstí, Polička 6. Dokumentace a skutečnost Projektová dokumentace nebyla předložena. 7. Celkový popis nemovitosti Obvyklá cena je stanovena k datu , kdy zemřel pan Rostislav Doležal, posledně bytem Hegerova 162, Polička. Prohlídka a zaměření bylo provedeno dne Obvyklou cenou se pro účely zákona číslo 151/1997 Sb. ze dne o oceňování majetku rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Věcné břemeno není na LV č. 2918, 3884, 3084 a 236 zapsáno. Dle 120 občanského zákoníku je součástí věci vše, co k ní podle její povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím věc znehodnotila. Součásti stavby jsou konstrukce, které jsou s ní spojeny. Součásti stavby nejsou samostatnými věcmi, jejich cena je obsažena v ceně stavby. Dle 121 občanského zákoníku jsou příslušenstvím věci věci, které náležejí vlastníku věci hlavní a jsou jím určeny k tomu, aby byly s hlavní věcí trvale užívány. Příslušenstvím věci jsou například vedlejší stavby a venkovní úpravy. Předmětem tohoto ocenění je objekt občanské vybavenosti č.p. 930 na st.p.č. 2971, se st.p.č. 2971, objektu výroby bez čp/če na st.p.č. 2829, se st.p.č. 2829, p.p.č. 4877/117 a p.p.č. 6515, včetně všech součástí a příslušenství, vše umístěné v katastrálním území Polička a obec Polička, okres Svitavy, jak jsou zapsány u Katastrálního úřadu pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Svitavy na LV č Jedná se o starší nemovitosti se nacházející se cca 2 km od obce Polička v části zvané Bořiny. 5

6 Budova č.p. 930 na st.p.č byla postavena začátkem 20tých let jako vojenská kasárna, poslední využití bylo jako provozní budova pro odborné školství. Budova je celá podsklepená a má dvě nadzemní podlaží. Budova byla od roku 2000 nevyužívaná. Ač v roce 2011 byly provedeny některé úpravy, jako částečné nové rozvody vody, kanalizace a elektriky v 1.PP a 1.NP v současné době je objekt ve velmi špatném stavu. Jsou odcizeny zařizovací předměty, vytrhané rozvody elektro a další. Na st.p.č je přízemní výrobní hala z roku Objekt je neudržován. Pozemkové parcely č. 4877/117 a 6515 tvoří manipulační plochy kolem objekt. Předmětem ocenění je dále bytová jednotka č. 162/8 v bytovém domě č.p. 161, 162 a 163 s podílem na společných částech domu a pozemcích č st.p.č. 1677, st.p.č a st.p.č. 1679/1 ve výši 792/17976, včetně všech součástí a příslušenství, vše umístěné v katastrálním území Polička a obec Polička, okres Svitavy, jak jsou zapsány u Katastrálního úřadu pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Svitavy na LV č a Jedná se o bytovou jednotku na ulici Hegerova č.p. 162 v Poličce. Byt se nachází v 4. Nadzemním podlaží bytového domu, nachází se vpravo ve směru od vstupních dveří do domu. Skládá se kuchyně, obývacího pokoje, ložnice, dětského pokoje, koupelny, WC, předsíně, šatny a lodžie. Celková výměra bytu je 79,20 m2. Vybavení jednotky tvoří kuchyňská linka, sporák, vana, umyvadlo, míchací baterie, sprcha, WC se splachovačem, infrazářič, zvonek, vestavěná skříň, odsavač par a radiátory. Dům je po částečné revitalizaci, v dobrém technickém stavu. Dále je předmětem ocenění p.p.č. 894/1, včetně všech součástí a příslušenství, umístěná v katastrálním území Předměstí a obec Svojanov, okres Svitavy, jak jsou zapsány u Katastrálního úřadu pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Svitavy na LV č Jedná se o pozemkovou parcelu vedenou jako lesní pozemek, nad kterou vede vysoké napětí el. Proudu a je částečně vykácená. Stanovení ceny obvyklé Obvyklou (tržní) cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Tato cena je tudíž hodnotovým ekvivalentem vyjádřeným v penězích umožňujícím podle místních podmínek obstarání obdobné věci, tedy v praxi zpravidla průměrem realizovaných prodejů, které jsou stejné nebo srovnatelné v daném místě a čase. Protože úroveň obecné ceny je v podstatě odrazem zprůměrovaných dohodnutých cen za věci srovnatelného druhu, jak se utvářejí v určité 6

7 lokalitě a za určitých časově proměnlivých podmínek, nemůžeme ji chápat ani jako fixní údaj, ani jako jednoznačné hledisko vyjádřené naprosto přesným číslem, peněžní částkou. Způsob, jakým se dojde k úsudku o hladině obvyklé ceny, sám o sobě ukazuje na přibližnou povahu této cenové kategorie. Tržní cena čili kupní cena je pevná částka neboli cena, která byla v daném místě a čase za určitou nemovitost skutečně zaplacena. Tuto cenu nelze v žádném případě předem vypočítat, lze ji pouze dodatečně zjistit z kupní smlouvy. Z výše uvedeného výkladu vyplývá tedy závěr, že znalec může pouze odhadnout tržní hodnotu nemovitosti, resp. obecnou cenu, resp. obvyklou cenu, nelze tedy přesně stanovit. Problematiku odhadu obecné (resp. obvyklé, tržní) hodnoty nemovitosti je možné provést pomocí ekonomických metod. Je však nutné zdůraznit, že každou nemovitost lze prodat jen za tolik, za kolik ji je někdo ochoten koupit, a to bez ohledu na to, jaká hodnota byla sebedokonalejší vědeckou metodou stanovena. Cena zaplacená za nemovitost vyjadřuje její hodnotu z hlediska kupujícího a může být značně odlišná od objektivně stanovené ceny (např. administrativní), odhadnuté tržní ceny, která je předpokládaná prodávajícím. Na odhad tržní hodnoty (obecné, obvyklé ceny) má vliv řada faktorů, např. očekávaný budoucí zisk z nemovitosti, poloha, prostředí, dopravní relace, vzdálenost nákupních center, krajinný reliéf apod. Jde o názor vykonstruovaný na základě dostupných informací a následné zpracování odhadnutých údajů k datu zpracování posudku. Předmětem tohoto ocenění je objekt občanské vybavenosti č.p. 930 na st.p.č. 2971, se st.p.č. 2971, objektu výroby bez čp/če na st.p.č. 2829, se st.p.č. 2829, p.p.č. 4877/117 a p.p.č. 6515, včetně všech součástí a příslušenství, vše umístěné v katastrálním území Polička a obec Polička, okres Svitavy, jak jsou zapsány u Katastrálního úřadu pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Svitavy na LV č Klady nemovitosti : - Bez výrazných kladů Zápory nemovitosti : - Špatný technický stav - Odloučená část obce Obvyklá (tržní) cena byla konzultována s realitními kancelářemi regionu a bylo konstatováno, že v dané lokalitě je nabídka v rovnováze s poptávkou, s ohledem na výše uvedené skutečnosti je celková hodnota oceňované nemovitosti objektu občanské vybavenosti č.p. 930 na st.p.č. 2971, se st.p.č. 2971, objektu výroby bez čp/če na st.p.č. 2829, se st.p.č. 2829, p.p.č. 4877/117 a p.p.č. 6515, včetně všech součástí a příslušenství, vše umístěné v katastrálním území Polička a obec Polička, okres Svitavy, jak jsou zapsány u Katastrálního úřadu pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Svitavy na LV č : ,00 Kč slovy : Čtyřimiliony Korun českých 7

8 Předmětem ocenění je bytová jednotka č. 162/8 v bytovém domě č.p. 161, 162 a 163 s podílem na společných částech domu a pozemcích č st.p.č. 1677, st.p.č a st.p.č. 1679/1 ve výši 792/17976, včetně všech součástí a příslušenství, vše umístěné v katastrálním území Polička a obec Polička, okres Svitavy, jak jsou zapsány u Katastrálního úřadu pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Svitavy na LV č a Klady nemovitosti : - Dobrá poloha - Částečná revitalizace Zápory nemovitosti : - Objekt nemá garáž, ale pouze venkovní stání Obvyklá (tržní) cena byla konzultována s realitními kancelářemi regionu a bylo konstatováno, že v dané lokalitě je nabídka v rovnováze s poptávkou, s ohledem na výše uvedené skutečnosti je celková hodnota oceňované nemovitosti objektu bytové jednotky č. 162/8 v bytovém domě č.p. 161, 162 a 163 s podílem na společných částech domu a pozemcích č st.p.č. 1677, st.p.č a st.p.č. 1679/1 ve výši 792/17976, včetně všech součástí a příslušenství, vše umístěné v katastrálním území Polička a obec Polička, okres Svitavy, jak jsou zapsány u Katastrálního úřadu pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Svitavy na LV č a 3084 : ,00 Kč slovy : Jedenmiliontřistatisíc Korun českých Předmětem ocenění je p.p.č. 894/1, včetně všech součástí a příslušenství, umístěná v katastrálním území Předměstí a obec Svojanov, okres Svitavy, jak jsou zapsány u Katastrálního úřadu pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Svitavy na LV č Klady nemovitosti : - Lesní pozemek s lesním porostem Zápory nemovitosti : - Pozemek pod vysokým napětím el. proudu je vykácený Obvyklá (tržní) cena byla konzultována s realitními kancelářemi regionu a bylo konstatováno, že v dané lokalitě je nabídka v rovnováze s poptávkou, s ohledem na výše uvedené skutečnosti je celková hodnota oceňované nemovitosti p.p.č. 894/1, včetně všech součástí a příslušenství, umístěná v katastrálním území Předměstí a obec Svojanov, okres Svitavy, jak jsou zapsány u Katastrálního úřadu pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Svitavy na LV č. 236 : ,00 Kč slovy : stodvacettisíc Korun českých 8

9 E. Cena práv a závad s nemovitostí spojených Na výpisech z katastru nemovitostí LV č. 2918, 3884, 3084 a 236 není zapsáno žádné věcné břemeno. Nebyla předložena žádná nájemní smlouva. F. Cena závad, které prodejem v dražbě nezaniknou K nemovitosti se neváže závada dle 336a, odst. 2 o.s.ř., která dražbou nezanikne. V Litomyšli dne Ing. Junger Rudolf Terezy Novákové Litomyšl 9

10 OBJEDNAVATEL: JUDr. Jan Kock notář jako soudní komisař, Polička Sp. zn. 31D 64/2012 Likvidace k odbornému posudku číslo 2087/127/12 o obvyklé ceně nemovitosti zapsaných na LV č. 2918, 3084 a 3884, vše v katastrálním území a obci Polička a dále nemovitostí zapsaných na LV č. 236 pro katastrální území Předměstí a obci Svojanov, vše okres Svitavy ke dni Na základě Vyhlášky číslo 37/1967 Sb., Vyhlášky číslo 425/1991 Sb.,Vyhlášky číslo 77/1993 Sb. a Vyhlášky č. 432/2002 Sb. Vám účtuji za propočet ocenění : studium podkladů, zaměření... 12,00 hod. * 300,00 Kč/hod. zpracování znaleckého posudku, čistopis, konzultace... 18,00 hod. * 350,00 Kč/hod ,00 Kč Další nutné náklady k vypracování ocenění : Za dopravu na místo ocenění vozidlem Ford S Max 4E Vám účtuji dle Vyhlášky číslo 119/1992 Sb. ve znění pozdějších předpisů ( Lit. Polička a zpět 2 x, Lit. - Svojanov s zpět ) ((6,20 l/100 km x 34,70 Kč/l) + 3,70Kč) x 215 km =... Kč 1258,00 - ostatní, kopie, desky 200,00 Kč Celkem 1458,00 Kč Cena zaokrouhleně : - znalečné 9900,00 Kč - náklady spojené s oceněním 1458,00 Kč Celkem 11358,00 Kč DPH 20,00 % 2271,60 Kč Celkem vč. DPH 13629,60 Kč Cena ocenění činí ke dni : ,00 Kč Slovy : Třinácttisícšestsettřicet Korun českých Bankovní spojení : KB Litomyšl č.ú.: /0100 Datum zdan. plnění : Znalec je plátcem DPH Ing. Junger Rudolf Terezy Novákové Litomyšl znalec v oboru Stavebnictví odv. stavby obytné Ekonomika odv. ceny a odhady nemovitostí 10