ZNALECKÝ POSUDEK O CEN OBVYKLÉ

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O CEN OBVYKLÉ íslo 926/105/2015 NEMOVITÁ VC: Pozemky, p v k.ú. Rovina, obci Poepice, zapsaný na LV. 14, vedený u Katastrálního úadu pro Stedoeský kraj, KP Píbram Katastrální údaje : Kraj Stedoeský, okres Píbram, obec Poepice, k.ú. Rovina Adresa nemovité vci:rovina, Poepice OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚEL OCENNÍ: Exekutorský úad Liberec, Pan Mgr. Petr Polanský Voronžská 144/20, Liberec Ing Michal Danielis Zlatá Olešnice 151, Zlatá Olešnice I: telefon: mdanielis@volny.cz DI: CZ fax: Exekuní ízení.j. 131Ex 6770/ (ocenní stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA K Datum místního šetení: Stav ke dni : Za pítomnosti: znalce Poet stran: 12 stran Poet píloh: 6 Poet vyhotovení: 1 ve Zlaté Olešnici, dne Ing Michal Danielis

2 NÁLEZ Znalecký úkol Ocenní je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona.151/1997 Sb., o oceování majetku a o zmn nkterých zákon (zákon o oceování majetku): Úkolem znalce je stanovit obvyklou cenu: I. Nemovitostí povinné a jejich píslušenství II. movitých vcí, které tvoí píslušenství uvedených nemovitostí III.práv a závad s nemovitostmi spojených IV. Majetek a služba se oceují obvyklou cenou. Obvyklou cenou se pro úely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena pi prodejích stejného, popípad obdobného majetku nebo pi poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenní. Pitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimoádných okolností trhu, osobních pomr prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimoádnými okolnostmi trhu se rozumjí napíklad stav tísn prodávajícího nebo kupujícího, dsledky pírodních i jiných kalamit. Osobními pomry se rozumjí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota pikládaná majetku nebo služb vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenní je zpracováno k datu uvedenému na titulní stran. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásad je vypracováno toto ocenní. Pehled podklad 1. Výpis z KN, LV. 14 ze dne Kopie KM a PM poízená dálkovým pístupem 3. Zákon. 151/1997 Sb v platném znní 4. Skutenosti zjištné pi místním šetení dne Povinná Kížová Božena byla ádn obeslána dorueným dopisem se žádostí o souinnost. Obesláni byli vlastníci okolních pozemk. Do dnešního dne nikdo nereagoval. Pozemky jsou voln pístupné. 5. Územn plánovací dokumentace 6. Fotodokumentace poízená znalcem 7. Databáze nemovitostí, realitní inzerce, webové servery, wikipedia 8. Usnesení o ustanovení znalce.j. 131Ex 6770/ Povodová zpráva šetení o tržních cenách pozemk v obci - Poepice a okolních obcích okresu Píbram Místopis Poepice je obec ve Stedoeském kraji, na Sedlansku, v jihovýchodní ásti okresu Píbram. Leží v údolí Poepického potoka pod Poepickou horou (539 m) pi silnici Sedlany Petrovice. Leží 9 km jižn od Sedlan a 18 km severn od Milevska, vzdušnou arou 36 km jihovýchodn od okresního msta Píbrami. První písemná zmínka o obci pochází z roku 1219, je ale pravdpodobné, že obec vznikla už nkdy v 11. století. Název obce plyne ze slova áp, protože místní vladykové mli ve svém znaku ápa. Po roce 1989 vzniklo v obci vtší množství nových podnikatelských subjekt (nap. Výroba medového peiva (perník), rzné menší zednické a stavebnické firmy nebo tanení - 2 -

3 škola). V souasnosti v obci psobí 3 spolky (Sbor dobrovolných hasi, TJ Sokol a Myslivecký spolek). V obci i jejích osadách je relativn živý spoleenský život. V Poepicích psobí pošta, mateská a základní škola (už pouze 1. stupe) a obecní knihovna s pístupem k internetu. Nedaleko kostela stále funguje historický hostinec U ápa, navštvovaný spíše místními obyvateli, na severním okraji obce pi hlavní silnici vznikla nová Poepická hospdka, která funguje i jako prodejna potravin a celotýdenním rozsahem provozu a doplkovým vybavením vetn dtského hišt se zamuje na turisty i na obyvatele okolních obcí. Obec Poepice se skládá z pti ástí na tyech katastrálních územích. Obcí prochází silnice II/105 Sedlany - Vysoký Chlumec - Petrovice - Milevsko. Zastavuje zde nkolik autobusových linek, které zajišují spojení zejména do Sedlan, pirozeného spádového centra oblasti. Na návsi v Poepicích (zastávka Poepice ) zastavují pouze autobusové linky v relaci Praha - Milevsko a víkendový spoje dopravce, které jezdí z pražského terminálu Na Knížecí pes Štchovice. Území Petrovicka protínají cyklotrasy Vápenice - Rovina - Nechvalice - Obdnice - Petrovice a Veselíko - Poepice - Skoupý. Rovina je vesnice, ást obce Poepice v okrese Píbram. Nachází se asi 1,5 km na východ od Poepic. Vesnicí protéká Rovinský potok. Je zde evidováno 68 adres. Trvale zde žije 147 obyvatel. Rovina je také název katastrálního území o rozloze 4,32 km2. Metody zjištní hodnoty Ocenní nemovitosti je provádno pro úel exekuního ízení (odhad obvyklé ceny). Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení provádno jak v zahraniní, tak v naší praxi v zásad temi základními metodami, které jsou používány v rzných modifikacích. Struná charakteristika tchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (vcná) Jedná se v podstat o stanovení náklad na poízení v souasných cenách a urení opotebení pimeného stáí a skutenému stavu (asová cena, vystihující reálný, technický stav v ase hodnocení). - metoda výnosová (píjmová) Vyjaduje schopnost nemovitosti vytváet výnos (píjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Pro stanovení obvyklé ceny bude použito metody srovnávací. Stav posuzovaných pozemk Typ pozemku: zast. plocha ostatní plocha orná pda trvalé travní por. zahrada jiný Pístup k pozemku: z veejné komunikace pes vlastní pozemky zajištn vcným bemenem jiné zajištní pístupu k pozemkm právn nezajištn Využití pozemk: RD byty rek.objekt výstavba ind. garáže Poloha: centrum kraj obce bytová zóna prmyslová zóna nákupní zóna mimo obec SOUASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Pípojky: voda kanalizace plyn Pípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon zpev. píjezd elektro telefon zpev. píjezd Dopravní dostupnost (do 10 minut pšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. t. silnice II.,III.t Poloha v obci: okrajová ást - samota - 3 -

4 Celkový popis Pedmtem ocenní jsou pozemky na jihovýchodním okraji katastrálního území Rovina. Parcely jsou souástí bloku zemdlské pdy, v lokalit navazující na zastavnou ást obce. Hranice jednotlivých oceovaných parcel jsou nezetelné. Pozemek je situovaný v lokalit mimo zastavnou ást obce, navazují na rozptýlenou zástavbu. Pozemek je pístupný z veejné nezpevnné místní komunikace na pozemku p a z okolních nezpevnných pozemk ve vlastnictví jiných vlastník. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité vci: Pozemek je ádn zapsán v katastru nemovitostí Pozemek není ádn zapsán v katastru nemovitostí Pístup k nemovité vci pímo z veejné komunikace je zajištn Není zajištn pístup k nemovité vci pímo z veejné komunikace Rizika spojená s umístním nemovité vci: nejsou Nemovitá vc není situována v záplavovém Nemovitá vc situována v záplavovém území území Vcná bemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentá: Vlastnické právo Kížová Božena, Rovina 15, Poepice Zpsob ochrany nemovitosti zemdlský pdní fond Omezení vlastnického práva Exekuní píkaz k prodeji nemovitosti Naízení exekuce - Kížová Božena Zástavní právo exekutorské Zástavní právo soudcovské Jiné zápisy Nejsou evidovány žádné jiné zápisy. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí R vykonává Katastrální úad pro Stedoeský kraj, Katastrální pracovišt Píbram Zobrazené údaje mají informativní charakter. Platnost k :17:18. Ostatní rizika: nejsou Komentá: Nebyla pedložena nájemní smlouva, pozemky jsou obhospodaované, pedpokládá se, že pozemky užívají vlastníci

5 OCENNÍ Výpoet hodnoty pozemk Pozemek Porovnávací metoda Základní popis oceovaných pozemk Pozemek p o výme 1672 m 2, v KN veden jako orná pda, je pístupný z veejné místní komunikace na pozemku p Pozemek je hospodáský, v bloku orné pdy, obhospodaovávaný, situovaný mimo zastavné území msta, v blízkosti hranice zastavného území. Užívání pozemk je v souladu s právním stavem. Obec nemá platnou cenovou mapu stavebních pozemk. Pozemek je v ÚPD veden jako plocha NZ - zemdlská. Pozemek má samostatn obtížné využití- v nejširším míst je široký cca 11m. Pehled srovnatelných pozemk: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavní - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Požadovaná Jednotková Koeficient Lokalita: Sedlec Price Výmra [m 2 ] Upravená /kupní cena cena celkový cena [ K ] [ K/m 2 ] [ K C ] [ K/m 2 ] KRC: 0,85 KMP: 0,97 KPP: 0,96 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela.: ,25 0,79 46,11 Popis pozemku: pozemek o velikosti m2, který se nachází na okraji obce Sedlec Price (katastrální území Sedlec Votice) a je nedaleko pozemk, které jsou již ureny pro výstavbu rodinných dom. Msto, které se nachází cca 70 km od Prahy, je velmi dobe obansky i dopravn vybaveno. Nachází se ve vyhledávané rekreaní oblasti, která poskytuje pší i cyklo turistiku a další sportovní vyžití. Celková cena: K za nemovitost, Plocha pozemku:6867 m2 Doprava:Vlak, Autobus Lokalita: Korkyn KRC: 0,85 KMP: 0,95 KPP: 0,94 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela.: ,18 0,76 36,57 Popis pozemku: 4 pozemky o celkové výme m2 (pozemky jsou bezprostedn na sebe navazující), v obci Korkyn-Kížov, okr. Píbram. Jedná se o mírn svažitý pozemek, na kterém je v souasné dob umístna buka, suchý WC a malý oplocený výbh pro psy. 150 m od pozemku se nachází dva rybníky, okolo pozemku se nachází lesy. Pozemek je travnatý, z ásti sekaný, na slunném míst. Obec Korkyn je cca 3km od msteka Nový Knín, kde se nachází veškerá obanská vybavenost - pošta, léka, lékárna, škola, školka, kadenictví, 3 restaurace atd. Celková cena: K za nemovitost Plocha pozemku:12433 m2 Lokalita: Horní Hbity KRC: 0,85 KMP: 0,98 KPP: 0,95 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela.: ,00 0,79 47,48 Popis pozemku: pozemek v obci Horní Hbity. Pozemek je velký m2 a je vedle nynjší zástavby obce - pes silnici. Na pozemek je z komunikace pístup ze dvou stran. Je ohranien stromy, v blízkosti je potok. Pozemek vzdálený od Píbrami cca - 5 -

6 10 km... Celková cena: K za nemovitost, Plocha pozemku:3957 m2 Lokalita: Nechvalice KRC: 0,85 KMP: 0,90 KPP: 0,99 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela.: ,69 0,76 33,09 Popis pozemku: zemdlská pda o CP m2. Pozemky jsou vedeny jako pole nebo louky. Vhodné pro zemdlskou nebo živoišnou výrobu i výstavbu. Jsou z ásti zastavitelné dle platného ÚP. Piveden elektrický proud s rezervovaným píkonem. Pípojka kanalizece pipravena. Možnost pipojení na obecní vodovod, nebo vlastní studna. Celková cena: K za nemovitost Umístní objektu:okraj obce Plocha pozemku: m2 Prmrná jednotková cena 40,81 K/m 2 Stanovení a zdvodnní jednotkové ceny pozemk Srovnatelnou cenou rozumíme obecn cenu vci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenní voln prodávanými pozemky. Jelikož specifická kritéria nelze aplikovat na jiné nemovitosti, upraví se cena pimeným koeficientem prodejnosti v daném míst a ase: pozemek situovaný mimo zastavné území obce, dle platné ÚPD obce vedené jako plocha NZ - zemdlská Pozemky se pohybují v intervalu od 33,- do 47,-K/m2. Všechny skutenosti jsou promítnuty do srovnávací hodnoty - indikovaná hodnota je pi spodní úrovní intervalu, t.j. 33,-K/m 2 Druh pozemku Parcela. Výmra [ m 2 ] Jednotková cena [ K/m 2 ] Celková cena pozemku [K] orná pda Celková výmra pozemk Hodnota pozemk celkem

7 REKAPITULACE OCENNÍ Porovnávací hodnota K Obvyklá cena K slovy: Padesátpttisíc K Komentá ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných pozemk: Za obvyklou cenu pokládám cenu zjištnou multikriteriálním pohledem, kdy je rozhodujícím kritériem u zemdlských pozemk použití porovnávací metody. Za objektivní tržní hodnotu pokládám a draz kladu na cenu zjištnou porovnávací metodou, která vychází z porovnání s obdobnými, k datu ocenní voln prodávanými pozemky v okrese Píbram, na základ inzerovaných, resp.realizovaných cen, upravených s uplatnním korekce jednak realitní nabídky a dalšími cenotvornými faktory. Po nemovitostech uvedeného typu, obdobné velikosti a zainvestovanosti, resp. zjištnému technickému a právnímu stavu t.j. Pozemk zemdlských, obhospodaovávaných, situovaných v okrajové ásti obce, mimo jeho zastavné území - v bezprostední blízkosti jeho hranice, v dané lokalit je poptávka vyrovnaná s nabídkou. S pihlédnutím ke všem faktm jsem názoru, že nemovitosti jsou za navrženou porovnávací cenu obchodovatelné. Výpoet : Navržená pedbžná srovnávací hodnota ,-K Návrh obvyklé ceny dle výpotu srovnávací hodnoty - na nemovitostech zapsaných na LV. 14 zaokrouhleno 1. obvyklá cena nemovitostí a jejich píslušenství ,-K 2. movitých vcí, které tvoí píslušenství uvedených nemovitostí 0,-K 3. práv a závad s nemovitostmi spojených 0,-K - 7 -

8 Závr Na základ získaných informací, popsaných parametr, místního šetení, výsledk získaných použitím srovnávací metody, se zohlednním rizikových faktor navrhuji obvyklou cenu nemovitostí - Pozemku p v k.ú. Rovina, obci Poepice, zapsaný na LV. 14, vedený u Katastrálního úadu pro Stedoeský kraj, KP Píbram ; se zohlednním práv a závad ve výši ,-K Takto urená výsledná cena je podkladem pro stanovení nejnižšího podání v dražb podle 336e o.s.. Nemá za cíl zjištní skutené ceny nemovitostí, ta bude zjištna až pípadným prodejem v dražb Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v 2, odst. 1 zákona.151/1997 Sb., o oceování majetku a o zmn nkterých zákon (zákon o oceování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že jsem si vdom následk vdom nepravdivého znaleckého posudku ( 127a zákona. 218/2011 Sb., kterým se mní zákon. 549/91 Sb. ve znní pozdjších pedpis). Ve Zlaté Olešnici Ing Michal Danielis Zlatá Olešnice Zlatá Olešnice mdanielis@volny.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 24. ervna 2008, pod.j. Spr. 568/2008 pro základní obor ekonomika, odvtví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod po.. 926/105/2015 znaleckého deníku. Znalené a náhradu náklad útuji dokladem

9 SEZNAM PODKLAD A PÍLOH Podklady a pílohy poet stran A4 píloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV. 14 ze dne Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 1 Mapa oblasti 1 Usnesení o ustanovení znalce 1 ÚPD obce 1 Databáze odhadc nemovitostí, realitní servery, risy.cz 0-9 -

10 Snímek katastrální mapy

11 Fotodokumentace nemovitosti

12 Mapa oblasti