Energeticky úsporná opatření budov ve vztahu k ceně nemovitosti

Transkript

1 Bankovní institut vysoká škola Praha Energeticky úsporná opatření budov ve vztahu k ceně nemovitosti Bakalářská práce Michal Soukup Duben 2011

2 Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra podnikání a oceňování Energeticky úsporná opatření budov ve vztahu k ceně nemovitosti Bakalářská práce Autor: Michal Soukup Oceňování majetku Vedoucí práce: prof. Ing. Josef Michálek, CSc. Votice duben

3 Prohlášení: Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracoval samostatně a v seznamu uvedl veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámen se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací. Ve Voticích Michal Soukup 3

4 Energeticky úsporná opatření budov ve vztahu k ceně nemovitosti Energy austerity measures of buildings in relation to the price of the property. 4

5 Anotace: Energetická náročnost budov. Poţadavky na současné a starší nemovitosti. Návrhy opatření ke sníţení energetické náročnosti. Programy podporující energetickou úsporu nejen u nás, ale i v zahraničí. Pasivní domy a jejich uţití v současnosti. Klíčová slova: Energie, budova, nemovitost, program, úspora, zateplení, pasivní dům Annotation: Energy costingness of buildings. Demands on contemporary and older real estates. Suggestions of economies leading to energy cost reduction. Programmes supporting energy conservation both in our country and abroad. Passive houses and their using at the present times. Key Words: Energy, building, real estate, programme, energy conservation, thermal insulation, Passive house 5

6 Obsah: 1. Úvod Energetická kvalita budov Kvalitní energetická koncepce Tepelná ochrana budov Závaznost poţadavků na tepelnou ochranu budov Energetický štítek obálky budovy Průkaz energetické náročnosti budovy Kdo má povinnost dokládání průkazu ENB a odkdy platí Energetický audit Důleţité faktory pro úspory Priority v promyšlených koncepcích Opatření u stávajících budov Výhody budov s energetickým auditem Podpora úspor energie v budovách Spotřeba energie a moţnosti úspor Ekonomická motivace k úsporám energie v budovách je nedostatečná Dotace vázané na úspory energie v budovách Program EFEKT Program PANEL Zahraničí Program zelená úsporám Popis programu Základní členění programu: Oblast A: Úspora energie na vytápění Oblast B: Výstavba v pasivním energetickém standardu Ţádost o podporu Seznam odborných dodavatelů a seznam podporovaných výrobků Podání ţádosti Společenské prostředí pro energeticky úsporné chování Zopakování důvodů pro podporu úspor energie v budovách Ekonomické důvody pro zateplení: Technické důvody pro zateplení: Pasivní domy Pasivní dům Úniky vzduchu Stavba pasivního domu Vyuţití přírody Nízkoenergetické bytové komplexy Závěr Praktická část Analýza trhu nemovitostí Vymezení trhu nemovitostí Diverzifikace trhu nemovitostí Podle druhu vlastnictví Předmětné a druhové členění nemovitostí Rezidenční nemovitosti Komerční nemovitosti Oblast Benešovsko Obecná charakteristika města Benešov, Lokalita Benešov

7 7.3.2 Vlašim Počátky města Novodobá historie Votice Poloha Historie Průzkum trhu Rezidenční nemovitosti Výhled na trhu nemovitostí na Benešovsku Závěr Seznam pouţité literatury Seznam grafů, tabulek a obrázků

8 1. Úvod Jako námět mé bakalářské práce jsem si zvolil Energeticky úsporná opatření budov ve vztahu k ceně nemovitosti. Cílem práce je seznámit se s energetickou náročností a s poţadavky na dnešní budovy, ze kterých pak dále plynou opatření k jejich dodrţení. Práce je rozdělena do tří základních bloků: Energetická kvalita budov, podpora úspor energie a pasivní domy. První blok se zabývá tepelnou kvalitou budov, normami a směrnicemi, které jí zajišťují a dále také opatřeními, která jsou vhodná pro dodrţení stanov a navýšení samotné kvality a tím i hodnoty budov. Druhý blok představuje několik programů na podporu úspor energie nejen u nás, ale i v zahraničí. Největší prostor dostane v současnosti u nás nejdůleţitější program nazvaný Zelená úsporám. Třetí a poslední blok je zaměřen na pasivní domy, jejich výhody a nevýhody a důvody, proč je stavět. 8

9 2. Energetická kvalita budov Energetická kvalita budov je jedním z důleţitých faktorů, které mají vliv na hodnotu nemovitosti na realitním trhu. Její význam roste úměrně s růstem cen energií. Zájemci o koupi či pronájem nemovitosti i financující bankovní domy zavedením průkazu energetické náročnosti budov dostali do rukou nástroj, který jim umoţní nekomplikovaným způsobem srovnat nabízené reality z hlediska energetické spotřeby a referenčních hodnot. Budovy tak dostávají další charakteristiku své kvality. Rozptyl energetické náročnosti budov je značný. V nových spolkových zemích Německa s obdobnou strukturou stávajících nemovitostí jako v České republice najdeme vedle sebe rodinné domy ze 70. aţ 80. let s průměrnou měrnou spotřebou tepla na vytápění okolo 270 kwh/m 2 /rok i pasivní domy se spotřebou 15 kwh/m 2 /rok. Takový rozptyl neexistuje v ţádném jiném segmentu trhu. Přitom právě v budovách lze, na rozdíl od průmyslu nebo dopravy, relativně nejsnáze spotřebu energie pro vytápění sníţit. Ceny ropy, zemního plynu a elektrické energie na světových burzách znají z dlouhodobého hlediska jen cestu vzhůru. Lze předpokládat, ţe ve střednědobém horizontu budou budovy s horší energetickou kvalitou na realitním trhu umístitelné jen za předpokladu slev ze své ceny, neboť senzibilita kupujících i nájemců k energetické náročnosti budov se bude zvyšovat. Jedním z nástrojů působícím proti tomuto trendu je kvalitní energetická koncepce budov s cílem sníţit jejich energetickou spotřebu ve vztahu k co nejefektivnějším technickým systémům. Prostředkem k dosaţení tohoto cíle je energetický audit budov. 2.1 Kvalitní energetická koncepce Předpokladem sníţení energetické spotřeby budov, kterou nahradí co nejefektivnější technické systémy, je jejich kvalitní energetická koncepce podpořená energetickým auditem. Ten zahrnuje zmapování výchozího stavu energetického hospodářství dané budovy z hlediska toku energií, provozního reţimu, posouzení tepelně technických vlastností i energetické účinnosti vytápěcí, větrací a chladicí soustavy a soustavy přípravy teplé vody. Na základě této analýzy pak navrhuje soubor opatření vedoucí k úsporám energií oproti současnému nebo projektovanému stavu, včetně zhodnocení ekonomické návratnosti. Legislativním rámcem je 9

10 v tomto směru zákon č. 406/2000 Sb. v platném znění. Prováděcí vyhláška č. 213/2001 Sb. ve znění pozdějších předpisů stanovuje přesný obsah auditu a pravidla pro jeho zpracování. Povinnost zpracovat energetický audit mají: - organizační sloţky státu, organizační sloţky krajů a obcí a příspěvkové organizace s celkovou roční spotřebou všech druhů energie od 1500 GJ s tím, ţe energetický audit musí být zpracován na kaţdou z budov samostatně zásobovanou energií, jejíţ spotřeba je vyšší neţ 700 GJ, -fyzické a ostatní právnické osoby s roční spotřebou energie od GJ, i zde platí nutnost zpracovat energetický audit na jednotlivé budovy samostatně zásobované energií se spotřebou vyšší neţ 700 GJ, - všechny subjekty, které ţádají o státní podporu v rámci Státního programu na podporu úspor energie a vyuţití obnovitelných a druhotných zdrojů energie. Energetický audit na rozdíl od průkazu energetické náročnosti při stanovení spotřebované energie vychází ze skutečných provozních podmínek budovy, k této základní hodnotě energetické spotřeby pak vztahuje výpočet ekonomické návratnosti úsporných opatření, která navrhuje. Stává se tak analytickým nástrojem vlastníků, managementu nebo správy novostaveb i stávajících budov Tepelná ochrana budov Základem sníţení energetické náročnosti budov jsou úpravy jejich stavebního řešení, které se obvykle označují souhrnným pojmem zateplování budov, odborně tepelná ochrana budov. Zateplování budov patří mezi výjimečné stavební technologie, které jsou velmi přátelské k investorovi. Běţné stavební technologie při provedení stavby nebo její úpravy nepřinášejí investorovi bezprostředně finanční návratnost návratnost je zde nepřímá ve vytvoření podmínek pro podnikatelský záměr. Zateplování budov se liší. Patří k malé skupině stavebních technologií, které jsou přímo finančně návratné. Je to samozřejmě tím, ţe zateplování budov vede k úsporám energie na vytápění, a tím i k finanční úspoře. S rostoucí cenou energie se přitom doba investiční návratnosti zkracuje

11 Není nic lepšího, neţ investovat do energeticky úsporných stavebních úprav v době, kdy jsou stavební materiály a výrobky relativně levné a trh stavebních prací není přeplněný ani příliš drahý. Za nízkou cenu tak získáme trvalý zdroj úspor energie. Příjemné na tom je, ţe se tyto úspory výrazněji projeví při očekávaném nárůstu cen energie. Jistě přitom není zanedbatelné, ţe tyto úspory narůstají v době naší sníţené ekonomické činnosti v důchodovém věku. V podstatě lze tedy zateplování budov označit za nejlepší způsob důchodového pojištění. Tato technologie pomáhá často při řešení bytové krize. Umoţňuje upravit rekreační stavby na trvale a úsporně obyvatelné, coţ uvolní původně uţívané byty obvykle ve prospěch dalších členů rodiny. Zateplování budov je také jedním ze základních zdrojů moţného sniţování emisí. Obvykle je to efektivnější činnost, neţ dosud prosazované zajišťování náhrady klasických zdrojů energie obnovitelnými zdroji. Avšak i pro obnovitelné zdroje energie, pokud je chceme vyuţít na vytápění, je výrazné zateplení budovy nutnou počáteční podmínkou to se však ke škodě investora často zanedbává. Výši skutečně dosaţených přínosů však výrazně ovlivňuje kvalita návrhu i provedení. 2.3 Závaznost poţadavků na tepelnou ochranu budov Poţadavky jsou uvedeny v české technické normě ČSN Tepelná ochrana budov Část 2: Poţadavky, její platné znění je z dubna Na tuto normu se odkazují: stavební zákon č. 183/2006 Sb. (prostřednictvím normových hodnot v prováděcí vyhlášce o obecných technických poţadavcích na výstavbu č. 137/1998 Sb.), zákon o hospodaření energií č. 406/2006 Sb. (prostřednictvím porovnávacích ukazatelů v prováděcí vyhlášce o energetické náročnosti budov č. 148/2007 Sb.). 2.4 Energetický štítek obálky budovy Tento energetický štítek je dílčím hodnocením v rámci komplexního sledování energetické náročnosti budov, kterým se popisuje kvalita zateplení obálky budovy podle ČSN Tepelná ochrana budov Část 2: Poţadavky. Je obdobou známých energetických štítků elektrických spotřebičů. Je výborným nástrojem pro dílčí hodnocení stavebně energetických úprav obvodových konstrukcí budov, které tvoří obálku budovy. Pouţívá se například při prokazování kvality 11

12 navrhovaného zateplení budov přihlášených k dotaci ze Státního fondu ţivotního prostředí (SFŢP), při architektonických soutěţích. Obrázek 1. Grafická podoba Energetického štítku obálky budovy. Štítek budovy vyjadřuje dílčí, ale významnější poloţku v celkovém energetickém hodnocení budovy, které se dokládá souhrnným průkazem a štítkem ENB. Energetický štítek obálky budov klasifikuje stavební řešení budovy do sedmi kategorií od A do G. Tedy od velmi úsporných v kategorii A aţ k mimořádně nehospodárným v kategorii G. Barevná stupnice šipek A aţ G je grafickým vyjádřením výsledku normového hodnocení průměrného součinitele prostupu tepla U em obálky budovy. Součástí energetického štítku obálky budovy je protokol, který obsahuje vlastnosti a podmínky jednotlivých konstrukcí obálky budovy a přehledný výpočet bilance úniků tepla obálkou budovy. Z protokolu je zřejmý podíl jednotlivých konstrukcí obálky budovy na dosaţeném hodnocení (a nasnadě i závěr, na které konstrukce je vhodné se zaměřit). 12

13 Povinnost hodnocení průměrného součinitele prostupu tepla U em obálky budovy platí pro novostavby a větší změny dokončených budov (stejně jako dále popisovaná povinnost průkazů ENB), avšak jiţ s termínem platnosti současné normy od počátku května Zpracování výsledku do grafické podoby energetického štítku obálky budovy jiţ povinné není, je však vhodné pro snazší prezentaci izolační kvality stavebního řešení budovy. Nejedná se přitom o převratnou změnu, obdobná povinná hodnocení a nepovinný energetický štítek jsou v tepelně technické normě ČSN jiţ od roku Průkaz energetické náročnosti budovy Je výsledkem hodnocení celkové energetické náročnosti budovy (ENB). Hodnotí nejen stavební řešení budovy (které je základem), ale souhrnně bilanci všech základních dodávaných energií při provozu budovy podle vyhlášky č. 148/2007 Sb. Jedná se tedy o součet dílčích potřeb energií na vytápění, větrání, chlazení, klimatizaci, přípravu teplé vody a osvětlení. Zohledňují se účinnosti technických zařízení v těchto energetických systémech budovy, včetně ztrát energie po cestě k místu konečné spotřeby. Respektují se přitom vyuţitelné tepelné zisky. Průkaz ENB obsahuje jednak protokol a jednak grafické znázornění (štítek), jejichţ náleţitosti podrobně popisuje vyhláška č. 148/2007 Sb. 2.6 Kdo má povinnost dokládání průkazu ENB a odkdy platí Průkazem ENB dokládá podle odst. 2 v 6a zákona č. 406/2006 Sb. vlastník budovy, společenství vlastníků a u novostaveb stavebník splnění poţadované nízké energetické náročnosti budovy a splnění porovnávacích ukazatelů. Je dokládán jako součást dokumentace: při výstavbě téměř všech nových budov, při větších změnách dokončených budov s celkovou podlahovou plochou nad m 2, které ovlivňují jejich energetickou náročnost. Za větší změnu dokončené budovy se přitom povaţuje taková změna, která probíhá na více neţ 25 % celkové plochy obvodového pláště obálky budovy, nebo změna technických zařízení ovlivňující více neţ 25 % původní celkové spotřeby energie. 13

14 Celková podlahová plocha se přitom zjišťuje jako součet půdorysných ploch všech podlaţí měřených mezi vnějšími stěnami, bez nevytápěných sklepů a oddělených nevytápěných prostor. Nejedná se tedy jen o povinnost doloţit průkaz ENB, ale o realizační povinnost splnit poţadavek na nízkou energetickou náročnost budovy. Tato povinnost platí podle 15 zákona č. 406/2006 Sb. s účinností od počátku ledna Dalším okruhem povinných opatření jsou podle odst. 6 v 6a zákona č. 406/2006 Sb. provozovatelé budov vyuţívaných pro účely školství, zdravotnictví, kultury, obchodu, sportu, ubytovacích a stravovacích sluţeb, zákaznických středisek odvětví vodního hospodářství, energetiky, dopravy a telekomunikací a veřejné správy, které mají celkovou podlahovou plochou větší neţ m 2. V těchto budovách musí být na veřejně přístupném (dobře viditelném) místě umístěn průkaz ENB. V tomto případě se nejedná nutně o realizační povinnost zajistit poţadovanou ENB, ale jen zpracovaný průkaz ENB (obdobně jako energetické audity). Od července 2007 byla tato povinnost uváděna ve správních deliktech zákona v 12a s termínem do 4 let od nabytí účinnosti zákona, tj. s termínem od července To však jiţ neplatí, neboť změna zákona č. 393/2007, účinná od počátku ledna roku 2010, původně uvedený termín pro veřejné umísťování průkazů ENB zrušila. To znamená, ţe pro provozovatele uvedených budov platí povinnost vyvěšení průkazů ENB nově jiţ od ledna Nevyvěšení se povaţuje za správní delikt s pokutou do Kč. Tato povinnost zatím zřejmě uniká obecné pozornosti. Současným problémem je však neproveditelnost této zákonné povinnosti do doby přezkoušení oprávněných či autorizovaných osob ke zpracování průkazů ENB podle bodu 7 v 6a zákona. Seznam přezkoušených oprávněných či autorizovaných osob bude zveřejněn na webových stránkách MPO ČR. Výjimek ze všech výše uvedených povinností není mnoho, jsou souhrnně uvedeny v odst. 8 v 6a zákona č. 406/2006 Sb

15 2.7 Energetický audit Je souhrn informací o způsobech a úrovni vyuţívání energie v budovách a energetických hospodářstvích. Jako nástroj pro energetické uţívání budov se uplatňuje od roku 2001 (podle vyhlášky č. 213/2001 Sb. a vyhlášky č. 425/2004 Sb. k zákonu o hospodaření energií; tyto vyhlášky nadále platí i se změnou zákona). Je cenný zejména tím, ţe analyzuje vhodná opatření ke sníţení energetické náročnosti z hlediska technického, environmentálního a zejména ekonomického. Jedná se tedy o speciální případ technicko-ekonomické studie proveditelnosti. Tato hodnocení v energetickém auditu tvoří garantovaný technicko-ekonomický podklad: pro investiční rozhodování v oblasti, kde se dosud vycházelo z odhadů, pro stanovení výjimek z tepelně technických poţadavků při změnách budov, pro rozhodování o státních podporách (v této oblasti byl nově nahrazen jednak jednoduchou formou energetického štítku obálky budovy při zateplování a při komplexních stavebně technologických úpravách budov průkazem energetické náročnosti budov), pro jednání s bankami o příznivějších úvěrech, nově pro výběr doporučených opatření ke sníţení energetické náročnosti povinně vyţadovaných v průkazu ENB. Z uvedeného výčtu je zřejmé, ţe dobře zpracovaný energetický audit je nadále výborným podpůrným podkladem i při zavádění nových průkazů energetické náročnosti budovy. 2.8 Důleţité faktory pro úspory - základními faktory ovlivňujícími energetickou náročnost budov, které jsou posuzovány energetickým auditem, jsou: kompaktnost budovy, její orientace ke světovým stranám, poloha tepelně technické vlastnosti obvodového pláště (včetně vlivu tepelných mostů) 15

16 vzduchotěsnost obálky budovy druh a způsob větrání (případně chlazení) pasivní tepelné zisky ze sluneční energie a z vnitřních zdrojů a jejich vyuţití dispoziční řešení budovy - energetické účinnosti části zdroje tepla (případně chlazení), části sdílení tepla (otopné plochy s regulací, výtokové armatury, vyústky), části rozvodů (zejména kvalita tepelné izolace) a části akumulace (převáţně u TV) - umělé osvětlení - řídicí systém na regulaci měření včetně energetického manaţerství. Je tedy zřejmé, ţe pro novostavby je nejefektivnější vytvářet energetickou koncepci ve fázi projektové přípravy stavby. Ve srovnání se stávajícími budovami mají výchozí posuzovaný energetický stav úspornější, protoţe jsou projektovány podle současných norem. Vykazují sice menší energeticky úsporný potenciál neţ stávající budovy, na druhé straně však audit můţe, pokud se zapojí do procesu ve fázi projektové přípravy, optimalizovat ve spolupráci s architektem, projekčním týmem a budoucím uţivatelem všechny výše uvedené vlivy na energetickou potřebu s nejmenšími vícenáklady. Audit, provedený na základě údajů získaných z projektové dokumentace, eliminuje pravděpodobnost chyb ve výpočtech, protoţe pracuje s exaktními vstupními daty zjištěnými z projektové dokumentace, nemusí se tedy pořizovat stavebním průzkumem objektu. Výpočet ekonomické návratnosti přijatých opatření je transparentní. Posuzovaná doba amortizace pro navrţené varianty energetického vylepšení se odvíjí od stejného časového bodu a hodnotí se pro předem stanovenou ţivotnost budovy nebo její části i s ohledem na obnovující se náklady. 2.9 Priority v promyšlených koncepcích V této souvislosti je nutné zmínit skutečnost, ţe v USA a v západní Evropě přibývá investorů, kteří při energetické optimalizaci budov nekladou za hlavní prioritu rychlou amortizaci navrţených úsporných opatření, ale nízkou energetickou spotřebu budovy jako takovou. Vyjadřují tak svůj odpovědný přístup k investování z hlediska celospolečenského. Návratnost vloţených investic spatřují, kromě nízkých provozních nákladů, například v 16

17 kvalitní hygieně vnitřního prostředí a následně i vyšší produktivitě práce, vyšší hodnotě budovy na realitním trhu a marketingovém přínosu veřejné prezentace odpovědného investování. Příkladem budovy postavené podle promyšlené energetické koncepce je budova Energieforum v Berlíně, která byla dokončena v roce Poskytuje celkem m 2 uţitkové plochy. Úspor bylo dosaţeno energetickým designem budovy, jenţ spočíval v tvarování obvodového pláště vzhledem k orientaci na světové strany, v nízkých součinitelích prostupu tepla u všech konstrukcí pláště, v pouţití předsazených prosklených stěn, v akumulaci tepla a chladu v základových pilotách s distribucí do stropních konstrukcí (odpadla tak konvenční klimatizace na bázi kompresorových stanic), v pouţití větracích jednotek s rekuperací tepla, instalaci tepelných čerpadel, pouţití fotoelektrických panelů (46 MWh/rok), solárních panelů a v inteligentním řídicím a regulačním systému zamezujícím nesprávnému zásahu uţivatelů Opatření u stávajících budov U stávajících budov je z důvodu jejich horšího výchozího energetického stavu potenciál moţných energetických úspor vysoký. Opatření vedoucí ke zlepšení jejich energetického stavu jsou ale většinou nákladnější. Nelze také pouţít všech nástrojů k energetickým úsporám jako v případě novostaveb. O to více musí audit akceptovat energeticky úsporný dopad těch opatření, která můţe s ohledem na povahu, provoz budovy a moţnosti zadavatele navrhnout a posoudit. Základem kvalitního auditu budov je podrobný stavebně technický průzkum, který musí navíc odhalit kritická místa pláště budovy, průzkum vnitřního toku energií, zdrojů tepla, chladu, systémů k jejich rozvodu, akumulace a předávání, osvětlení a provozního reţimu. Čím je tento průzkum podrobnější, tím je moţný potenciál auditu vyšší. Navrţené varianty energeticky úsporných opatření musí být reálné a technicky proveditelné. Při posouzení ekonomické návratnosti je nutné oddělit od nákladů na jednotlivé části energetické sanace tu část nákladů, kterou by vlastník budovy musel vydat na údrţbu předmětné části po dobu její zbývající ţivotnosti, a posuzovat tak z hlediska ekonomické návratnosti pouze náklady, které připadají na vylepšení výchozího energetického stavu. 17

18 Je zřejmé, ţe kvalitní audit musí provádět tým odborníků nejrůznějších profesí, není to práce pro jednotlivce. Pro management budovy představuje návod pro energetickou sanaci i cenný zdroj informací, slouţících ke kvalifikované správě energetického hospodářství budovy Výhody budov s energetickým auditem Budovy postavené nebo rekonstruované na základě promyšlené energetické koncepce s energetickým auditem: poskytují jistotu plánované ekonomické návratnosti, protoţe vliv stoupajících cen energií se v nich minimalizuje, po dobu ţivotnosti nepotřebují zásadní investice ke zlepšení technologického zařízení (pouze obnovující u zařízení s dobou ţivotnosti kratší neţ je uvaţovaná budova) nebo zlepšení tepelně technických vlastností obvodového pláště, doba návratnosti realizovaných energeticky úsporných vícenákladů je v těchto budovách nejkratší, nepotřebují dodatečnou nákladnou energetickou sanaci, uţivatelům poskytují lepší tepelnou pohodu díky vyšší povrchové teplotě vnitřních stěn v průběhu topné sezóny, hygiena vnitřního vzduchu je v nich na vysoké úrovni, nedochází v nich ke kondenzaci vnitřní vlhkosti a následnému vzniku plísní na kritických místech díky potlačení tepelných mostů a kontrolované výměně vnitřního vzduchu, navrţené dle potřeb skutečného provozu budovy, přispívají k ochraně ţivotního prostředí, jsou dokladem společensky odpovědného chování investora, mají vyšší trţní hodnotu, dosahují ve srovnání s ostatními budovami vyšší prestiţe a atraktivity na realitním trhu. 18

19 3. Podpora úspor energie v budovách 3.1 Spotřeba energie a moţnosti úspor Stávající domovní fond je největším dostupným tuzemským zdrojem energie jeho spotřeba se pohybuje okolo 45 % celkové národní spotřeby energií. Ţe zde jsou značné rezervy je zřejmé i z toho, ţe patříme mezi země s nejvyšší spotřebou energie na obyvatele. Graf 1. Přehled spotřeby energie ve vybraných zemích z roku 2005 Zahraniční zkušenosti ukazují, ţe oblast úspor energie skýtá překvapivě výrazný zdroj energie hovoří se přitom běţně o 20 % aţ 30 % z celé současné spotřeby na vytápění. Takové mnoţství energie by tedy nebylo nutné vyrábět. Tato fakta se v zahraničí jiţ delší dobu projevují v cíleném úsilí o úspory energie, v důrazném zaměření pozornosti na tuto oblast. U nás je tato snaha stále v začátcích. Pokud však tento zdroj energie nevyuţíváme, odsuzujeme se k opakovanému budování nových tepláren a elektráren, k zatěţování budoucnosti naší i našich dětí. Je prokázáno, ţe sniţováním energetické náročnosti budov v ČR lze uspořit nejméně polovinu spotřebované energie na vytápění při souběţném zvýšení tepelné pohody pro uţivatele. Tato moţnost se týká aţ 80 % všech uţívaných budov. Základem sníţení energetické náročnosti budov jsou úpravy jejich stavebního řešení, které se obvykle označují souhrnným pojmem zateplování budov. Zateplování budov patří mezi výjimečné stavební technologie, které jsou velmi přátelské k investorovi. 19

20 Běţné stavební technologie při provedení stavby nebo její úpravy nepřinášejí investorovi bezprostředně finanční návratnost - návratnost je zde nepřímá ve vytvoření podmínek pro podnikatelský záměr. Zateplování budov se liší. Patří k malé skupině stavebních technologií, které jsou přímo finančně návratné. Je to samozřejmě tím, ţe zateplování budov vede k úsporám energie na vytápění. A s rostoucí cenou energie se doba investiční návratnosti zkracuje. Zateplování budov je také jedním ze základních zdrojů moţného sniţování emisí. Obvykle je to efektivnější činnost, neţ dosud prosazované zajišťování náhrady klasických zdrojů energie zdroji obnovitelnými. Avšak i pro obnovitelné zdroje energie, pokud je chceme vyuţít na vytápění, je zateplování budov nutnou počáteční podmínkou to se však ke škodě investora často zanedbává. Moţnosti úspor energie zateplením budov však stále nejsou dostatečně vyuţity. Přes nesporný nárůst zateplování budov v posledních letech nadále zůstáváme oproti sousedním zemím pozadu. Podporu úsporám energie lze přitom zajistit ve třech oblastech ve vytvoření ekonomického prostředí motivujícího k úsporám energií, v dotacích vázaných na úspory energie a v neposlední řadě ve vytváření společenského prostředí pro úsporné chování. 3.2 Ekonomická motivace k úsporám energie v budovách je nedostatečná Stále se u nás nedaří prosadit motivační systém jednoduchých opatření státu k plošné podpoře úspor energie, známý ze zahraničí, kde se osvědčilo například: Moţnost navýšení nájemného o cenu uspořené energie. Pro občana je přitom ekonomicky neutrální navýšení o celou hodnotu úspory energie, kdy součet platby nájemného a za energii se nemění. Dosavadní stav v nájemním bydlení jde přímo proti investování do sniţování energetické náročnosti budov. Je demotivující, kdyţ jako investor budu vynakládat prostředky na energeticky úsporné úpravy a účinek mého snaţení sebere někdo jiný, kdo se na tom nepodílí. Daňové zvýhodnění sniţování energetické náročnosti budov. V zahraničí se osvědčila forma moţnosti taxativního uplatnění nákladů na zateplení mezi přímé výdaje. V současnosti se u nás tyto výdaje daňově postupně odepisují s nejdelší moţnou dobou odpisů, coţ jde opět výrazně proti ţádoucí motivaci. Nechuť k této úpravě daní se 20

21 zdůvodňuje potřebou vybrat daně. Jedná se o chybný argument opět s odvoláním na zahraniční zkušenosti lze prokázat, ţe se objem vybraných daní naopak zvýší v důsledku zvýšené činnosti v oblasti zateplování (daně z materiálů i pracovní činnosti). Jednoznačně příznivým souběţným důsledkem je sníţená nezaměstnanost, která vede ke sníţenému objemu čerpání státních výdajů z daní jiţ vybraných. Je třeba připomenout fakt, ţe jeden pracovník ve stavební výrobě dává práci nejméně dvěma dalším lidem v souvisejících oblastech. Zároveň se přitom zapomíná na synergický efekt zvýšené zaměstnanosti. Řeči o nesystémovosti jsou v tomto ohledu falešné které jiné prováděné daňové úpravy mají šanci na stejně vysokou objektivní úroveň státní preference? Niţší daň z přidané hodnoty u výrobků a činností přímo zajišťujících sniţování energetické náročnosti budov je dalším opatřením, které pomohlo v zahraničí nastartovat plošný zájem o uplatnění úsporných opatření. Zdůvodnění je obdobné jako u předchozího opatření. Vytvoření tlaku na nové produkty komerčních bank, zaměřené na sniţování energetické náročnosti budov. Jedná se například o moţnost mírné bonifikace takto cíleného čerpání stavebního spoření, nebo jen prosté vytvoření programů stavebního spoření zaměřených na zateplování budov. I pro banky je výhodné, kdyţ se peníze ze stavebního spoření rychle, účelně a návratně investují. V současné době jiţ řada vhodných bankovních produktů existuje, chybí však jejich výraznější informační podpora. Motivující je i úprava vyhláškové ceny nemovitosti v závislosti na nízké či vysoké energetické náročnosti budovy. Tento nástroj je velmi účinný, umoţňuje investovat do sníţení energetické náročnosti budovy i tomu, kdo chce v budoucnu nemovitost prodat. Dosavadní jednotná vyhlášková cena se v tomto ohledu zbytečně odchyluje od trţního ohodnocení. Vedlejším produktem oceňování nemovitostí s vlivem energetické (provozní) náročnosti je vytváření a shromaţďování energetických průkazů budov. Podporou v tomto směru bude nový zákon o hospodaření energií. Výsostně podporující by bylo výslovné zařazení nízké energetické náročnosti budov mezi nejvýznamnější sledovaná opatření v rámci národního programu hospodárného nakládání s energií a vyuţívání jejích obnovitelných a druhotných zdrojů. Zdá se, ţe tato moţnost bude vyuţita nasvědčuje tomu programové prohlášení současné vlády, které tuto oblast konkrétně zmiňuje. Důleţitá je opomíjená skutečnost, ţe sníţení energetické náročnosti budovy je nutnou podmínkou pro efektivní a racionální vyuţití obnovitelných zdrojů na vytápění. Při 21

22 podpoře vyuţití obnovitelných zdrojů tepla by tedy mělo být samozřejmou podmínkou pro tyto aplikace zajištění nízké energetické náročnosti budov. Jinými slovy obecně není výhodné vyuţívat obnovitelné zdroje na vytápění budov tam, kde nejsou provedena komplexní opatření ke sníţení spotřeby energie na vytápění. Například vyuţití solární energie má významný smysl pouze u budov, které jsou stavebně-energeticky v pořádku. V opačném případě se jedná spíše o příklad nevhodného investování. Z tohoto neúplného výčtu je zřejmé, ţe většina z uvedených opatření je pouze legislativního a organizačního charakteru, s minimální zátěţí pro státní rozpočet. Dokonce lze hovořit o přínosech při zvýšení státního rozpočtu v oblasti příjmové a při jeho sníţení v oblasti výdajové. 3.3 Dotace vázané na úspory energie v budovách Program EFEKT Zhruba deset let stát podporoval úspory energie v budovách formou výběrových dotací. Nejprve byla hlavním nositelem této aktivity část A Státního programu na podporu úspor energie a vyuţití obnovitelných zdrojů (program EFEKT 2007), zajišťovaná Ministerstvem průmyslu a obchodu ČR prostřednictvím České energetické agentury ČR. Program sehrál ve své době velmi důleţitou roli při pomoci zajímavým aktivitám v této oblasti a ve shromáţdění průkazných údajů o reálných moţnostech úspor energií v budovách v podmínkách ČR. S klesajícím objemem finančních prostředků však tento program ztratil hodně na své přitaţlivosti šance na výběr byla zde stále niţší, přitom podmínky pro soutěţ o dotaci se rok od roku zpřísňovali Program PANEL Poté se těţiště výběrové podpory přesunulo na program PANEL Státního fondu rozvoje bydlení, kde byla však podpora kromě vlastních podmínek výběru ještě zúţena na vybrané domy hromadné výstavby nedávné minulosti. 22

23 Tyto programy byly dobrým nakročením. Pomohly nastartovat zájem o uvedenou problematiku a byly zejména v počátcích velmi důleţité. Pro potřebné masivní zajištění úspor energie v budovách však nestačily Zahraničí V zahraničí se však osvědčila plošná nároková státní podpora úspor energie, při které lze po prokázání úspor energie v důsledku investiční aktivity získat státní podporu formou buď přímé dotace, nebo formou procentních bodů při sníţení úroků z úvěru, někdy i formou státní záruky při komerčních půjčkách (obdobně jako v programu PANEL). Podstatný rozdíl je v tom, ţe výše podpory se odvíjí od prokázané výše úspory energie, jakoţ i nárok na tuto zpětnou nárokovou podporu. Podpora v této oblasti se státu nevrátí okamţitě, ale je to investice do netradičního zdroje energie, který se kaţdoročně sám obnovuje, který nevytváří zplodiny a který sniţuje naši závislost na zahraničních dodávkách energií. V tomto smyslu je to investice dosud nedoceněná Program zelená úsporám V současnosti je hlavním programem Zelená úsporám, kterému se budu věnovat podrobněji Popis programu Program Zelená úsporám je zaměřen na podporu instalací zdrojů na vytápění s vyuţitím obnovitelných zdrojů energie, ale také investic do energetických úspor při rekonstrukcích i v novostavbách. V programu je podporováno kvalitní zateplování rodinných domů a bytových domů, náhrada neekologického vytápění za nízkoemisní zdroje na biomasu a účinná tepelná čerpadla, instalace těchto zdrojů do nízkoenergetických novostaveb a také výstavba v pasivním energetickém standardu. Česká republika získala na tento program finanční prostředky prodejem tzv. emisních kreditů Kjótského protokolu o sniţování emisí skleníkových plynů. Celková očekávaná alokace programu je aţ 25 miliard korun

24 Podpora v rámci programu Zelená úsporám je nastavena tak, aby prostředky mohly být čerpány v průběhu celého období od vyhlášení programu do 31. prosince Ţádosti o podporu budou přijímány do konce trvání programu, nebo do vyčerpání finančních prostředků programu. O dotaci lze ţádat jak před realizací opatření, tak po ní, nebude však moţné ţádat o podporu opatření dokončených před vyhlášením programu. Podporu je moţné poskytnout na zařízení instalovaná v obytných domech, nikoli např. v objektech určených k individuální rekreaci nebo průmyslových objektech, a to ani v případě, ţe zde má ţadatel trvalé bydliště. Program Zelená úsporám a základní postupy poskytování podpory upravuje Směrnice Ministerstva ţivotního prostředí č. 9/2009. Směrnici upřesňují přílohy směrnice Základní členění programu: Program je členěn do tří základních oblastí podpory: A. Úspora energie na vytápění A. 1. Celkové zateplení A. 2. Dílčí zateplení B. Výstavba v pasivním energetickém standardu C. Vyuţití obnovitelných zdrojů energie pro vytápění a přípravu teplé vody C. 1. Výměna neekologického vytápění za nízkoemisní zdroje na biomasu a účinná tepelná čerpadla C. 2. Instalace nízkoemisních zdrojů na biomasu a účinných tepelných čerpadel do novostaveb C. 3. Instalace solárně-termických kolektorů D. Dotační bonus za vybrané kombinace opatření - některé kombinace opatření jsou zvýhodněny dotačním bonusem (pouze při současném podání ţádosti a maximálně jednou pro daný objekt i při vyuţití více z uvedených kombinací) 24

25 Oblast A: Úspora energie na vytápění V oblasti A podporuje program Zelená úsporám opatření vedoucí k úsporám energií na vytápění prostřednictvím celkového nebo dílčího zateplení rodinných nebo bytových domů (panelové i nepanelové technologie). V případě dílčího zateplení obytných budov je základním poţadavkem pro poskytnutí podpory dosaţení dvacetiprocentní úspory energie na vytápění, a to realizací alespoň jednoho z předepsaných opatření - výměnou nebo úpravou oken, zateplením střechy, zateplením vnějších stěn atd. Při dosaţení třicetiprocentních úspor a vyšších bude i dotace z programu Zelená úsporám vyšší, a to 850 Kč/m 2 u rodinných domů respektive 600 Kč/m 2 u bytových domů. V případě celkového zateplení obytné budovy je podmínkou pro poskytnutí podpory dosaţení energeticky úsporného standardu obytné budovy, tj. roční měrné potřeby tepla nejvýše 70 kwh/m 2 u rodinných domů a nejvýše 55 kwh/m 2 u bytových domů, a zároveň sníţení potřeby energie na vytápění o 40 %. Pokud ţadatel dosáhne celkovým zateplením ještě niţší měrné potřeby tepla (40 kwh/m 2 u rodinných domů respektive 30 kwh/m 2 u bytových domů), získá vyšší dotaci, a to 2200 Kč/m 2 u rodinných domů respektive 1500 Kč/m 2 u bytových domů Oblast B: Výstavba v pasivním energetickém standardu V oblasti B podporuje program Zelená úsporám výstavbu nových rodinných a bytových domů splňujících pasivní energetický standard. Podporována je i změna stavby stávajících obytných domů na energeticky pasivní domy, podmínkou pro přidělení podpory je v obou případech dosaţení měrné roční potřeby tepla nejvýše 20 kwh/m 2 u rodinných domů respektive 15 kwh/m 2 u bytových domů. Dotace se přiděluje jako pevná částka na jeden rodinný dům ( Kč) nebo jednu bytovou jednotku v bytovém domě ( Kč) Ţádost o podporu Oprávněnými ţadateli o podporu jsou vlastníci a stavebníci rodinných a bytových domů, kteří dům vyuţívají k bydlení nebo k poskytování bydlení třetím osobám, tedy: 25

26 fyzické osoby podnikající i nepodnikající, společenství vlastníků bytových jednotek, bytová druţstva, města a obce (včetně městských částí), podnikatelské subjekty, případně další právnické osoby Seznam odborných dodavatelů a seznam podporovaných výrobků Zaměření programu vyţaduje vyuţití takových materiálů, výrobků a zařízení a zároveň poskytovaných sluţeb, které zajistí dosaţení cílů programu a environmentálních přínosů pro společnost a zároveň budou zárukou kvality pro realizátory projektů. Proto je moţné z programu podpořit pouze výrobky, zařízení a technologie uvedené v Seznamu výrobků a technologií a sluţby firem uvedených v Seznamu odborných dodavatelů. Oba seznamy jsou otevřené pro všechny dodavatele a výrobky, které splní předem stanovené podmínky programu. Zápis do seznamů není zpoplatněn. Seznamy není nutno vyuţívat v oblasti podpory B (pasivní výstavba), kde je dosaţení poţadovaných parametrů prověřováno (blower - door test) Podání ţádosti Ţádosti jsou podávány písemně na určeném formuláři, který je k získání na krajských pracovištích SFŢP a na pobočkách pověřených bank nebo jej lze získat na internetu. Příjem ţádostí a administraci zajišťují dvě skupiny subjektů: Krajská pracoviště Státního fondu ţivotního prostředí ČR Administrace ţádostí právnických osob a fyzických osob podnikajících (podnikatelé, bytová druţstva ap.) Prověřování projektů v oblasti A (zateplení) a B (pasivní domy) fyzických osob nepodnikajících 26

27 Pobočky pověřených bankovních institucí Administrace ţádostí fyzických osob nepodnikajících (majitelé rodinných domů ap.) 3.4 Společenské prostředí pro energeticky úsporné chování Úspory energie nelze zajistit jen technickými prostředky, stejně významný je i přístup a dlouhodobé chování lidí. Pro vytvoření příznivého společenského klimatu je nejdůleţitější trvalé vytváření informační podpory pro sniţování energetické náročnosti budov. Zajímavá je zahraniční zkušenost z energetických krizí. V Dánsku při první krizi v sedmdesátých letech zvýšili výrazně ceny energií a společnost na to reagovala úsporným chováním krátkodobě. Do dvou tří let se chování lidí vrátilo ke starým zvyklostem. Při další energetické krizi se pokusili podpořit cenovou motivaci průběţným masivním informačním tlakem a úsporné chování se kupodivu ve společnosti ustálilo. Od této doby lze i v městských turistických informačních centrech nalézt velký podíl informací k energetickým úsporám, jejich moţnostem, výhodám a podporám. Neúsporné chování je společensky nepřijatelné, neslušné. V oblasti odborné je u nás situace na úrovni blízké zahraničí. Největší propad však byl donedávna v oblasti všeobecně informační, i zde se však situace začíná zlepšovat. Nejrozšířenější média se o tuto oblast zajímají stále více, především v kontextu s programem Zelená úsporám, objevují se cílené seriály či diskusní pořady ve veřejnoprávní televizi, v denním tisku se informace o moţnostech úspor objevují obvykle zasuté v přílohách či letáčcích. Je to dnes vnímáno jako trvale a nyní ţhavě aktuální téma. Trvalý zájem o úspory energie u nejširší veřejnosti se dá tímto způsobem velmi pozitivně ovlivnit. 3.5 Zopakování důvodů pro podporu úspor energie v budovách Přes výše uvedenou nedostatečnou podporu státu je nízká energetická náročnost budov v době očekávaného výrazného zvyšování cen energií na vytápění velmi aktuální. Shrňme si proto základní důvody hovořící pro úspory energie v budovách. 27

28 3.5.1 Ekonomické důvody pro zateplení: jednorázovým zateplením se sníţí energetická náročnost domu, a tím se trvale sníţí kaţdoroční výdaj na vytápění, který tvoří jednu z nejvýraznějších poloţek provozních nákladů na chod domácnosti sníţená spotřeba energie na vytápění umoţní instalovat menší a tudíţ levnější zdroj tepla (kotel, zásobník paliva, výměník) topnou sezónu lze zahájit později a ukončit dříve peníze investované do zateplení jsou lépe zhodnocené neţ při uloţení v bance, nelze přitom pominout i vyšší jistotu při uloţení peněz do domku při zateplení dochází k lepšímu vyuţití draze placených prostorů domů a bytů - jak v důsledku vyšší povrchové teploty (prostor bytů lze plně vyuţít), tak v důsledku menších prostorových nároků na kotelnu, sklad paliva či výměník jednorázovou investici při zateplení můţeme provést v produktivním věku, sníţené náklady na vytápění se nám budou hodit v době menších příjmů v pokročilejším věku Technické důvody pro zateplení: zateplením se odstraní jedna z nejčastějších příčin vzniku a bujení plísní, kterým je kondenzace vodní páry na vnitřním povrchu obvodových konstrukcí, ke které dochází při změně způsobu vytápění a větrání (zejména při přechodu z klasických kamen na jiný zdroj tepla a při dokonalém utěsnění oken) zlepší se tepelná pohoda v bytech, zvýši se kvalita bydlení vyšší a vyrovnanější povrchová teplota stěn sníţí riziko poruch jejich povrchových úprav, týká se zejména tapet a obkladů lze lépe vyuţít pasivní tepelné zisky vzniklé působením dopadající sluneční energie při vyuţití akumulačních vlastností domu (při vnějším zateplení) je splněna podmínka pro účinné aktivní vyuţití ekologických tzv. netradičních zdrojů tepla (solární systémy, tepelné čerpadlo apod.) sníţí se poruchovost otopného systému (je méně zatěţován) otopný systém lze provozovat při menším teplotním spádu, tedy hospodárněji ve vztahu ke spotřebě a citlivěji ve vztahu k ţivotnosti 28

29 sníţí se teplotní dilatace původní konstrukce, tedy i namáhání a poruchy touto cestou vznikající zajistí se ochrana původního povrchu před agresivitou ovzduší (prakticky se zastaví karbonatace betonu, koroze výztuţe) zajistí se nové barevné řešení domu zlepší se ţivotní prostředí v okolí domu při menším spalování (v případě elektrické energie to platí také, avšak s tím, ţe ke zlepšení dojde v oblastech s poškozeným ţivotním prostředím)

30 4. Pasivní domy 4.1 Pasivní dům Hranatá silueta, zachmuřený výraz bez oken a tvary navrţené nepochopeným géniem šíleného architekta. Taková je zaţitá, ztrouchnivělá představa o podobě pasivního domu. Přitom nízkoenergetické stavby nejsou definovány vizáţí, ale především svými parametry. Současná norma rozlišuje tři základní skupiny energeticky nenáročných objektů, které se liší spotřebou tepla na vytápění vztaţenou na 1 m 2 podlahové plochy vytápěných místností za 1 rok (tzv. plošná měrná potřeba tepla). K nejběţnějším budovám patří nízkoenergetické domy s měrnou potřebou tepla menší neţ 50 kwh/m 2 a. Stavby navrhované podle běţných poţadavků tepelně technické normy dnes dosahují hodnoty 180 kwh/m 2 a, takţe jiţ nízkoenergetický dům představuje výraznou úsporu. Pasivní domy však jdou s hodnotou ještě níţe vystačí si s teplem pod 15 kwh/m 2 a. V těsném závěsu za nimi jsou tzv. nulové domy, jeţ nespotřebují více neţ 5 kwh/m 2 a tepla na vytápění. Ba co víc, v některých případech vygenerují více tepelných zisků, neţ je jejich obyvatel schopen spotřebovat. Pokud dům splňuje výše uvedené parametry, je lhostejné, jaký má tvar. Nápaditosti se meze nekladou, vznikají nulové domy zapuštěné do okolního terénu, takţe tepelným ztrátám brání zemina, lze navrhnout pasivní dům klasických tvarů s červenou sedlovou střechou a trpaslíkem v předzahrádce nebo naopak avantgardní vilu se zatravněnou střechou a obrovskými okny otevřenými k jihu. Jistě, stále je nutné brát ohled na co nejmenší ochlazovanou plochu stěn a obvodového pláště budovy obecně. Proto by byla ideálním tvarem pro pasivní dům koule má z geometrických tvarů nejmenší povrch při stejném objemu. Hlavním poţadavkem nicméně je vyváţená energetická bilance stavby, a té lze dosáhnout prostřednictvím řady postupů, konstrukčních detailů, moderních materiálů a především chytrými nápady. 4.2 Úniky vzduchu Zabránit úniku tepla! je známým heslem dneška. Nízkoenergetické stavby počítají se silnými vrstvami izolace (pro představu např. od 300 mm polystyrenu výše), které jsou neseny buď klasickou zděnou konstrukcí, nebo jen lehkým skeletem kupříkladu ze dřeva nebo 30

31 i oceli. K masivnímu úniku energie ovšem nedochází jen přestupem tepla přes stěny, ale rovněţ nekontrolovaným větráním netěsnostmi okny, póry v obvodovém plášti apod. Vzduchotěsnost a řízená cirkulace vzduchu jsou proto hlavními předpoklady úspěchu. Celý prostor domu musí být dokonale utěsněn nejčastěji fóliovou izolací. Jak neprůvzdušnost ověřit? Při tzv. Blow Door testu se vstupními dveřmi dům natlakuje vzduchem a měří se pokles tlaku v čase. Častým argumentem proti volbě nízkoenergetického domu je tvrzení, ţe stavba díky vzduchové izolaci nedýchá. Je ovšem nutné vzít v potaz nutnou přítomnost nuceného větrání. Ventilátory odvádějí vydýchaný vzduch a zásobují místnosti novým, čerstvým, a tak je moţné dosáhnout lepšího provětrání neţ klasickými okny. Odtud je navíc jen krůček k rekuperaci, jednomu z klíčových prvků pasivních domů. Proces spočívá ve vedení teplého vnitřního vzduchu společně s chladným venkovním přes rekuperátor, kde si plyny přes plochu tělesa vyměňují teplotu vnitřní vzduch ohřívá venkovní. Nejlepší rekuperátory dokáţou ušetřit aţ 90 % tepla, jeţ bychom spotřebovali při standardním ohřevu studeného vzduchu topením. Současná norma však připouští pouţití rekuperátorů s 75% účinností. 4.3 Stavba pasivního domu Vyplatí se investice do nízko energetického domu, a pokud ano, za jak dlouho se navrátí? To je věčná otázka při rozhodování. Vezměme si jako modelový objekt menší rodinný dům s pořizovacími náklady ve stavu odpovídajícím platným normám cca 3 miliony Kč. Pokud by jej investor chtěl učinit nízkoenergetickým či snad pasivním, vícenáklady se pohybují od 5 do 20 % podle pouţitých materiálů a technologií - za stavbu by tedy bylo nutné vynaloţit o 150 aţ 600 tisíc navíc. Náklady na roční vytápění u běţné stavby se pohybují do 20 tisíc Kč, u nízkoenergetického domu by neměly přesáhnout 5 tisíc. Jednoduchým výpočtem lze zjistit, ţe průměrné náklady navíc se mají šanci navrátit zhruba za 15 let. V potaz se ovšem nebere plynulý nárůst cen energií za 15 roků mohou dosáhnout několikanásobku stávající ceny a to je bod, ve kterém se návratnost investicí začíná prudce přibliţovat. V kaţdém případě jsou nízkoenergetické stavby sázkou do budoucna a stavebník by si tak měl rozmyslet, zda v domě bude sám minimálně několik let bydlet, aby dokázal z úspornosti domu těţit. 31

32 4.4 Vyuţití přírody Z domu neuniká teplo a je vytápěn nuceným větráním. Jak jej dále vylepšit? Na řadu přicházejí detaily. Velká okna otevřená k jihu v zimě, kdy je slunce nízko, zabezpečí další tepelné zisky. Ovšem pozor, aby se stavba naopak v létě nepřehřívala! Pak nastupují stínící systémy např. v podobě lamel, jeţ při letní vysoké poloze slunce vrhají příjemný stín. Potřebnou izolaci zajistí správná okna. Nejde pouze o výrobci často udávanou hodnotu činitele tepelného prostupu skla (obvykle 1,5 W/m 2 K u dvojskla, draţší variantu představují izolační trojskla s 0,7 W/m 2 K). Vliv má rovněţ řešení distančního rámečku na styku zasklení s rámem a především osazení okna do obvodového pláště budovy v ohledu k poloze tepelné izolace před výběrem dodavatele je vţdy vhodná konzultace s odborníkem. Další tepelné zisky mohou zajistit fotovoltaické články vyrábějící elektřinu ze slunečního záření nebo obyčejné solární panely, v nichţ cirkuluje uţitková voda ohřívaná sluncem. Obrázek 2. Schéma klasického pasivního domu Nízkoenergetický dům nepředstavuje drastické navýšení rozpočtu, pokud se bude stavebník drţet klasických materiálů, jako polystyrenových izolací apod. Pokud budeme chtít jít ruku v ruce s ekologií absolutně a nepouţívat klasické polystyreny a minerální plsti, nabízí se i další (draţší) moţnosti. V zahraničí se jiţ k běţným izolacím řadí foukané vločky z celulózy, tj. recyklovaného papíru. U nás jsou podobné exotické materiály, mezi něţ se řadí např. i izolace z mořských řas nebo ovčí vlny. lnu, zatím drahé, ovšem jejich nástup se blíţí. 32

33 Rovněţ samotná volba vytápění nabízí prostor k zamyšlení o ekologičnosti. Elektřina sice vypadá na první pohled šetrně, nicméně její výroba zatíţí planetu nesčetněkrát více neţ tepelná čerpadla nebo kotle na biomasu. 4.5 Nízkoenergetické bytové komplexy Pasivní stavby nejsou vhodné pouze pro rodinné domy a sídla malých firem. Průkopníkem v této oblasti je Rakousko, kde vznikají obrovské bytové komplexy s plošnou měrnou potřebou tepla 7 kwh/m2a nebo kancelářská budova ENERGYbase ve Vídni, jejíţ provoz díky nízkoenergetičnosti stojí eur měsíčně oproti eurům v případě srovnatelných klasických staveb. Kancelářské centrum navíc představuje specifický objekt, který v sobě mohutně kombinuje technologie typu fotovoltaických článků spolu s nápaditým vyuţitím biokoridorů, kdy flóra vysázená uvnitř automaticky a zdarma reguluje vlhkost vzduchu. Nízkoenergetické stavby čeká světlá budoucnost, stačí jen, aby se o jejich výhodách dozvěděla široká veřejnost a jejich výstavba se zbavila hanlivých mýtů. Obrázek 3. ENERGYbase - Budova, která ušetří skoro 22 milionů

34 5. Závěr Jedním z nejdůleţitějších faktorů hodnoty nemovitosti na trhu je energetická kvalita budovy. Rozptyl této hodnoty je velice velký a to nejen v České republice, ale i v zahraničí. V současnosti se na toto téma stále více přihlíţí, jak po legislativní, technické, tak po ekonomické stránce. Některé budovy jsou nucené být sledovány v rámci energetické náročnosti. Výsledkem tohoto sledování je energetický štítek, který obsahuje stupnici A G. Tento štítek je velice uţitečný nástroj pro stavebně technické úpravy budovy, prokazování kvality zateplení, nebo při architektonických soutěţích. Energetické štítky však nejsou novinkou, nepovinné verze jsou známé jiţ od roku Dalším nástrojem vypovídajícím o energetické stránce budov je energetický audit. Tento audit především analyzuje opatření ke sníţení energetické náročnosti z hlediska technického, environmentálního a především ekonomického. Z jeho faktorů porovnání a závěrů je patrné, ţe nejlepší je vytvářet energetickou koncepci u novostaveb v projektové přípravě stavby. U starších domů, které mají vţdy tuto koncepci daleko horší, se poté nabízí mnoho úsporných opatření, ale ty jsou pak jiţ nákladnější. Existuje mnoho programů, díky nimţ je moţno získat dotace na opatření vedoucí k úsporám energie. Známé programy u nás jsou především EFEKT, PANEL a Zelená úsporám, která je v současnosti nejznámější a nejvíce uţívaný program. Česká republika získala pro program Zelená úsporám finanční prostředky prodejem tzv. emisních kreditů Kjótského protokolu o sniţování emisí skleníkových plynů a to 25 miliard korun. Podpora v rámci programu Zelená úsporám je nastavena tak, aby prostředky mohly být čerpány v průběhu celého období od vyhlášení programu do 31. prosince O dotaci lze ţádat jak před realizací opatření, tak po ní, nebude však moţné ţádat o podporu opatření dokončených před vyhlášením programu. Podporu je moţné poskytnout na zařízení instalovaná v obytných domech, nikoli např. v objektech určených k individuální rekreaci nebo průmyslových objektech, a to ani v případě, ţe zde má ţadatel trvalé bydliště. Zvláštním případem a dnes stále ještě novinkou na stavebním trhu jsou také pasivní domy. Jedná se o nízkoenergetické stavby, které jsou zaizolovány více neţ obyčejné domy. Jejich cena při pořízení je vyšší, ale vzhledem ke kaţdoroční úspoře při vytápění si můţeme snadným výpočtem zjistit, ţe při uţívání domu v průměru alespoň 15 let se tato investice začne jeho majitelům vyplácet. 34

35 Úspory energie v budovách jsou s rostoucí cenou energie na vytápění výhodnou a stabilní oblastí pro investice. Kaţdý dům je třeba individuálně posoudit a nalézt vyváţený soubor navzájem se doplňujících energeticky úsporných úprav. Je třeba vybrat nejvhodnější konkrétní systém jeho zateplení pro specifické podmínky daného domu, navrhnout materiály a výrobky pro zateplení, jeho dimenze a detaily, včetně návazností. V neposlední řadě je nutné zajistit jejich správné provedení odbornou firmou, s průběţně kontrolovanou kvalitou provedení technickým dozorem stavebníka. V praktické části jsem toto také zohlednil, neboť mnou oceňované objekty jsou jiţ navrţeny s tepelnou úsporou(plastová okna a zateplení dle EN) a mají energetické štítky. Coţ je uvedeno v části majetek jako celek jiná technická korekce. U ostatních porovnávaných budov je vyšší koeficient tzn. horší ohodnocení z hlediska ocenění. 35

36 6. Praktická část Trţní ocenění nemovitostí 36

37 Objednatel: Mgr. Soňa Soukupová Husova Votice Česká republika Zpráva o hodnocení Rodinný dům č. p. 288 Husova Votice Stanovení aktuální trţní hodnoty majetku Datum ocenění 31. března

38 Obsah Úvodní list Obsah Průvodní dopis Popisné informace Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití Ocenění Závěr Omezující podmínky a předpoklady Osvědčení Přílohy Výpis z katastru nemovitostí Snímek katastrální mapy Fotodokumentace objektu 38

39 Mgr. Soňa Soukupová Husova Votice Česká Republika 30. dubna 2011 Oznamujeme Vám, ţe jsme ukončili trţní ocenění majetku označeného nám jako RODINNÝ DŮM č. p. 288 Uvedený na listu vlastnictví č. 697, pro katastrální území Votice, obec Votice, okres Benešov Nacházejícího se na adrese Husova 288, , Votice, Česká republika V této zprávě Vám předkládáme výsledky našeho šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje náš odborný názor na trţní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 31. březnu 2011 ke dni místního šetření. Zpracovatelům zprávy je známo, ţe zpráva má slouţit jako podklad pro jednání o zajištění úvěru nemovitou zástavou. Zpracovatelům zprávy není známo nic o tom, ţe by zpráva měla zároveň slouţit i pro jiný účel, jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný účel. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v Benešově, na listu vlastnictví č. 697, pro katastrální území Votice, obec Votice, okres Benešov. Výpis z katastru nemovitostí ze dne je přílohou této zprávy. Zpracovatelé zprávy chápou trţní hodnotu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniţ by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, ţe kaţdý z nich má 39

40 přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Pokud je trţní majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, ţe majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění (31. března 2011) uţíván výhradně k bydlení majitele objektu. Ţádná část domu není pronajata za trţní nebo regulované nájemné. Podle sdělení zadavatele ocenění i podle dostupné dokumentace nejsou uzavřeny ţádné nájemní smlouvy, věcná břemena nebo zástavní práva, která by nějakým způsobem omezovala vlastnictví objektu. Majetek je tedy v absolutním vlastnictví. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsme osobně prohlédli a při zpracování ocenění jsme vzali v úvahu následující faktory: Polohu, velikost a vyuţitelnost pozemku Velikost, technický stav a vyuţitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav Nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku Převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu. Náklady na pořízení majetku jako nového sníţené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy. Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku. 40

41 Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek, jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány. Popisné informace Popis lokality Město Votice se nachází na hlavní silnici E 55 (Praha - České Budějovice - Vídeň), 59 km jiţně od Prahy, 18 km jiţně od Benešova a 30 km severně od Tábora. Má cca obyvatel a je přirozeným centrem cca patnáctitisícového regionu. Ve městě je k dispozici základní občanská vybavenost škola, lékaři, pošta a síť obchodů a sluţeb. Do Votic funguje velmi dobré spojení jak autobusové, tak vlakové (vlak cca 1,5 km od náměstí) v obou směrech. Ve všední dny jezdí autobusy i vlaky oběma směry nejméně kaţdé dvě hodiny. Oceňovaná nemovitost se nachází v sousedství bytových domů a prodejny stavebnin, ve smíšené zástavbě. Oceňovaný majetek Podle skutečnosti zjištěné na místě i podle podkladů poskytnutých zadavatelem posudku je v rodinném domě vlastní bydlení rodiny vlastníka. Majetek tedy není primárně určen k podnikatelské činnosti, i kdyţ nic nebrání jeho komerčnímu vyuţití k pronájmu za trţní nájemné. Oceňovaný majetek je tvořen funkčním celkem pozemku a rodinného domu. Jednotlivé části majetku budou podrobně popsány a specifikovány v dalších oddílech zprávy. Historie Oceňovaný rodinný dům byl postaven v roce 1929 jako tzv. rodinná vila. Do roku 2011 je zachován prakticky v původní podobě. 41

42 Pozemek Předmětem ocenění jsou tři pozemky, které spolu souvisejí a tvoří jediný funkční celek. Pozemky jsou situovány v obci Votice. Jako celek mají zhruba obdélníkový půdorys. Poloha pozemků je vůči sousedům řadová. Pozemek č. 353/1 o rozloze 1285 m 2 je zčásti zastavěn budovou č. p Pozemek č. 960/1 o rozloze 812 m 2 slouţí jako zahrada domu a nachází se na ní garáţ. Pozemek č. 961/1 o rozloze 379 m 2 je nezastavěný a přiléhá k rodinnému domu. V lokalitě jsou vybudovány všechny základní veřejné inţenýrské sítě (elektřina, voda, plyn, kanalizace, telefon), z nichţ na pozemky vedou podzemní přípojky. Vedlejší stavby Jedinou vedlejší stavbou je garáţ. Jedná se o samostatně stojící stavbu situovanou západně od hlavní budovy. Garáţ je přízemní, nepodsklepená, krytá pultovou střechou. Je přístupná po zpevněné ploše tvořené zatravňovacími polovegetačními tvárnicemi. V přízemí garáţe jsou situovány stání pro osobní automobily. Stavba byla vybudována v roce V roce 2005 byla stavba renovována byly provedeny nové omítky, podlahy a vnitřní instalace a osazeny nová vrata. Garáţ je zaloţena na betonových pasech. Svislé konstrukce jsou zděné z cihel plných, pálených, strop rovný, trámový. Omítky hladké štukované. Okna plastová, vrata s ocelovým rámem. Do garáţe je zaveden světelný a motorický proud. Architektura a provedení garáţe odpovídá stylu hlavní budovy. Venkovní úpravy 1. Přípojka vody provedená z PE trubky z vodovodního řádu vedeného z ulice Dopravní 2. Přípojka kanalizace z trub kameninových, hrdlových, vedena z domu do uličního řádu vedeného v ose ulice Dopravní 3. Přípojka elektro vedená zemním kabelem z uličního řádu vedeného v ulici Husova. Propojení mezi rodinným domem a garáţí podzemním kabelem. 4. Přípojka plynu vedená z plynoměru umístěného v oplocení do domu 5. Zpevněné plochy betonové provedeny z prostého betonu 6. Zpevněné plochy ze zatravňovacích tvárnic polovegetačních do štěrkového loţe 42

43 7. Obrubníky z prostého betonu 8. Opěrná zeď situovaná na zahradě 9. Plot ze strojového pletiva na ocelových sloupcích 10. Vrata svařovaná z ocelových profilů 11. Vrátka svařovaná z ocelových profilů Veškeré stavební příslušenství je v dobré kvalitě. Původní příslušenství bylo opraveno při rekonstrukci v roce 1987, kdy byly nově zřízeny také přípojky. Trvalé porosty Na zahradě byla zachována menší část původních starých ovocných stromů, které byly prořezány a odborně ošetřeny a dále byly na nově upravených zelených plochách v roce 2002 vysázeny většinou nízké okrasné keře. Trţní trvalých porostů nebude indikována samostatně, ale bude zohledněna při indikaci celkové trţní hodnoty. Rodinný dům Architektonické a dispoziční řešení Jedná se o částečně podsklepenou stavbu z cihelného zdiva se střechou sedlovou a taškovou krytinou se dvěma arkýři. Dům je napojen na vodu z vodovodního řádu, elektrická instalace je zavedena světelná i motorová, vytápění je na plyn. Schody z přízemí jsou betonové, okna zdvojená, podlahy v přízemí betonové, v patře jsou dřevěné s volně poloţenými povlaky. Dlaţba je v koupelně, v chodbě je volně poloţené PVC. Dveře v přízemí jsou náplňové, v patře a podkroví jsou hladké a plné. Teplá voda je z elektrického boileru. Klempířské prvky jsou provedeny, hromosvod je instalován. Vnitřní omítky jsou štukové, fasáda stříkaný brozolit. Dům obsahuje: Podzemí: sklep První NP: garáţ, dílna, kotelna, uhelna, sklad, chodba Druhé NP: kuchyň, tři pokoje, koupelna, splachovací WC, chodba Podkroví: tři pokoje, koupelna s WC, chodba, 4 půdy 43

44 Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajištující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nevyšší moţná trţní majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat jsou dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je po rekonstrukci, tedy ve stavu, který umoţňuje jeho vyuţívání z technického hlediska. Uvedení do provozu není podmíněno rozsáhlou investicí do jeho rekonstrukce. Podmínka okamţité vyuţitelnosti majetku je tedy splněna. Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo její vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímţ by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k tomu, ţe objekt slouţí k vlastnímu bydlení a podnikání majitelů objektu a zároveň nejsou známy ţádné právní, technické nebo jiné skutečnosti, které by bránily pronájmu za trţní nájemné, je splněna i tato podmínka. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, ţe současné vyuţití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím. 44

45 OCENĚNÍ ÚVOD Při stanovení indikace trţní hodnoty majetku jsou zpravidla pouţívány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním a / nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato část můţe být sníţena o opotřebení nebo jiné znehodnocení. Při stanovení obvyklé ceny jsme pouţili kombinaci všech tří metod ocenění. Pro ocenění pozemků jsme pouţili metodu porovnávací, pro ocenění majetku jako celku jsme pouţili všech tří metod ocenění. POROVNÁVACÍ METODA Stanovení trţní hodnoty pozemku Při stanovení trţní hodnoty jsme předpokládali, ţe pozemky jsou volné, připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším vyuţitím. V případě stanovení trţní hodnoty pozemků souvisejících s oceněním rodinného domu jsme porovnali čtyři pozemky nabízené k prodeji nebo prodané v posledním období v porovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotku jsme pouţili cenu za jeden metr čtvereční pozemku. 45

46 V případě, ţe se jednalo o nabídky, jsme tuto skutečnost zohlednili koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Při porovnání pozemků byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar a velikost pozemků, jejich vybavenost inţenýrskými sítěmi, vyuţití dle územně plánovací dokumentace, existence územního rozhodnutí, moţná zastavitelnost pozemků, apod. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, ţe aktuální trţní pozemku souvisejícího s rodinným domem indikovaná porovnávací metodou je: Kč a je kalkulována následně: 2476 * 882,76 = Kč Výpočty pouţité při stanovení této indikace jsou uvedeny v tabulce. Příloha č. 1 - TABULKA I - POZEMEK Oceňovaný pozemek A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Název Husova 288 Porovnávaný pozemek 46 Porovnávaný pozemek Porovnávaný pozemek Porovnávaný pozemek stavební stavební stavební pozemku parcela parcela parcela Parcelní číslo 353,960,961/1 N/A N/A N/A N/A Adresa pozemku Katastrální území stavební parcela Votice Votice Votice Votice Votice Obec Votice Votice Votice Votice Votice Okres Benešov Benešov Benešov Benešov Benešov B. Základní údaj pro porovnání cena za 1 m2 v tisících Kč Prodejní cena X celkem Rozloha pozemku v m2 Cena za 1 m2 X 7304, , , ,00

47 Datum 40422, , , ,00 transakce Korekce 1,00 1,05 1,00 1, , , , ,00 C. Právní údaje Druh Prodej Prodej Prodej Prodej transakce Korekce 0,90 1,00 1,00 1, , , , ,00 Vlastnická práva Absolutní vlastnictví Absolutní vlastnictví Absolutní vlastnictví Absolutní vlastnictví Absolutní vlastnictví Korekce 1,00 1,00 1,00 1, , , , ,00 Existence věcných břemen Bez věcných břemen Bez věcných břemen Bez věcných břemen Bez věcných břemen Bez věcných břemen Korekce 1,00 0,95 0,90 1, , , , ,00 Vyuţití podle územního plánu Rodinný dům Občanská vybavenost Občanská vybavenost Občanská vybavenost Občanská vybavenost Korekce 0,90 1,05 0,85 0, , , , ,00 Územní Ano Ano Ano Ano Ano rozhodnutí Korekce 1,00 1,00 1,00 1, , , , ,00 Jiná právní omezení a závazky Nejsou Nejsou Nejsou Nejsou Nejsou Korekce 1,00 1,00 1,00 1, , , , ,00 D. Technické parametry Lokalita Dobrá Porovnatelná Horší Porovnatelná Porovnatelná Korekce 1,00 0,95 1,00 1, , , , ,00 Tvar pozemku Pravidelný Pravidelný Pravidelný Pravidelný Pravidelný Korekce 1,00 1,00 1,00 1, , , , ,00 Svaţitost Mírně svaţitý Mírně svaţitý Rovinný Mírně svaţitý Mírně svaţitý Korekce 0,95 0,80 0,95 1, , , , ,00 47

48 Dostupnost Kompletní Kompletní Kompletní Kompletní Kompletní inţenýrských sítí Korekce 1,00 1,00 1,00 1, , , , ,00 Kontaminace Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna půdy Korekce 1,00 1,00 1,00 1, , , , ,00 Dopravní Autobus Autobus Autobus Autobus Autobus obsluţnost Korekce 0,95 0,95 0,95 0, , , , ,00 Dopravní Výborné Výborné Výborné Výborné Výborné dostupnost a parkování Korekce 1,00 1,00 1,00 1, , , , ,00 Nutnost Ne Ne Ne Ne Ne demolice stávajících objektů Korekce 1,00 1,00 1,00 1, , , , ,00 Jiná technická Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno korekce Korekce 1,00 1,00 1,00 1, , , , ,00 E. Ostatní parametry Velikost X Větší Větší Větší Větší pozemku Korekce 0,20 0,35 0,40 0, ,00 893,70 691,53 877,80 Moţná 30% plochy 30% plochy 30% plochy 30% plochy 30% plochy zastavitelnost Korekce 1,00 1,00 1,00 1, ,00 893,70 691,53 877,80 Výsledná porovnávací Porovnávací 882, ,00 893,70 691,53 877,80 1 m2 Rozloha 2476, ,00 900, ,00 600,00 pozemku Celková porovnávací , , , , ,00 48

49 Výpis oceňovaných parcel poř. číslo číslo parcely výměra v m2 jednotková v Kč/m2 trţní zaokrouhleno 1 353/ Kč / Kč / Kč Celkem Stanovení trţní hodnoty nemovitosti jako celku Při naší analýze pro stanovení trţní hodnoty majetku jako celku jsme vzali do úvahy rodinné domy, které byly v okrese Benešov v nedávné době prodány nebo nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. V případě, ţe se jednalo o nabídky, jsme tuto skutečnost zohlednili koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsme pro stanovení indikace trţní hodnoty oceňovaného majetku zvolili za srovnávací jednotku celkovou zastavěnou plochu (GFA). Tato jednotka je u tohoto druhu majetku povaţována za standardní. Při stanovení trţní hodnoty tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, moţnost parkování, poloha v obci, velikost budovy a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k názoru, ţe trţní nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je: Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce. 49

50 Příloha č. 2 - TABULKA II - MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaná nemovitost Porovnávaná nemovitost Porovnávaná nemovitost Porovnávaná nemovitost A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti Název Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům nemovitosti č. p. 288 č. p. 25 č. p. 492 č. p. 18 Parcelní číslo 353/1 st. 11 st. 22 st. 33 st. 44 Adresa nemovitosti Katastrální území Porovnávaná nemovitost Rodinný dům č. p. 56 Votice Votice Votice Votice Olbramovice Obec Votice Beztahov Votice Nazdice Olbramovice Okres Benešov Benešov Benešov Benešov Benešov B. Údaje o pozemku přenos z Tabulky I Plocha pozemku Hodnota za 1 m2 pozemku Hodnota pozemku celkem 2476,00 520, ,00 820, ,00 882,76 150,00 145,00 150,00 150, , , , , ,00 C. Základní údaj pro porovnání m2 celkové zastavěné plochy podlaţí Počet srovnávacích jednotek 116,40 140,00 120,00 170,00 160,00 Prodejní cena celkem Prodejní cena bez ceny pozemku Cena za 1 porovnávací jednotku X , , , , , , , ,00 X 26228, , , ,50 Datum 38417, , , ,00 transakce Korekce 1,00 1,00 1,00 1, , , , ,88 D. Právní údaje Druh transakce Nabídka Nabídka Prodej Prodej Korekce 0,80 0,80 1,00 1, , , , ,88 Vlastnická Absolutní Absolutní Absolutní Absolutní Absolutní práva vlastnictví Korekce 1,00 1,00 1,00 1,00 50

51 20982, , , ,88 Existence Ne Ne Ne Ne Ne věcných břemen Korekce 1,00 1,00 1,00 1, , , , ,88 Vyuţití podle Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům územního plánu Korekce 1,00 1,00 1,00 1, , , , ,88 Kolaudační Ano Ano Ano Ano Ano rozhodnutí Korekce 1,00 1,00 1,00 1, , , , ,88 Jiná právní Ne Ne Ne Ne Ne omezení a závazky Korekce 1,00 1,00 1,00 1, , , , ,88 E. Technické parametry Lokalita Dobrá Dobrá Dobrá Lepší Dobrá Korekce 1,00 1,00 1,10 1, , , , ,88 Technický stav objektu Dům po rekonstrukci Dům po rekonstrukci Dům po rekonstrukci Nutné opravy v rozsahu cca Nutné opravy v rozsahu cca Korekce 1,00 1,00 1,15 1, , , , ,59 Technická Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá vybavenost budovy Korekce 1,00 1,00 1,00 1, , , , ,59 Funkční Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům vyuţitelnost budovy Korekce 1,00 1,00 1,00 1,00 Další moţný rozvoj nemovitosti Moţnost podkroví Moţnost podkroví 20982, , , ,59 51 Moţnost podkroví Moţnost podkroví Moţnost podkroví Korekce 1,00 1,00 1,00 1, , , , ,59

52 Dopravní autobus autobus autobus autobus, vlak autobus obsluţnost Korekce 1,00 1,00 1,05 1, , , , ,59 Dopravní dostupnost a parkování Parkování na dvoře Parkování na dvoře Parkování na dvoře Parkování na dvoře Parkování na dvoře Korekce 1,00 1,00 1,00 1, , , , ,59 Atraktivita objektu Korekce 1,00 1,00 1,00 1, , , , ,59 Jiná technická korekce Zděné s energetickým štítkem zděné zděné zděné zděné Korekce 1,1 1,2 1,25 1, , , , ,30 F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti Korekce 1,00 1,00 1,00 1, , , , ,30 Jiná korekce Korekce 1,00 1,00 1,00 1, , , , ,30 Výsledná porovnávací Porovnávací 26801, , , , ,30 1 jednotky Porovnávací , , , , ,00 celkem (bez poz.) Hodnota , , , , ,00 pozemku Celková porovnávací , , , , ,00 52

53 PŘÍJMOVÁ METODA Nemovitosti, které mohou generovat výnos, jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při pouţití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaţeným ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně povaţována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potenciálního příjmu, který můţe být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potenciálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním. Obvyklá cena je potom stanovena pomocí dvou alternativních kapitalizačních postupů- přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaného cash flow. V tomto konkrétním případě byla pouţita metoda přímé kapitalizace. Výše potenciálního provozního příjmu byla stanovena na základě průměrné hladiny trţního nájemného v porovnatelných objektech a porovnatelné lokaci. V našich výpočtech jsme v souladu s běţnou praxí vycházeli z tzv. studeného nájemného, kdy sluţby a energie jsou nájemcům přeúčtovány na základě jejich skutečného čerpání. Provozní náklady byly stanoveny procentní sazbou z potenciálního hrubého příjmu, obvyklou pro porovnatelné majetky. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k závěru, ţe trţní výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je: Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v následující tabulce. Příjmová metoda Příjem z pronájmů Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájmu 15% Efektivní hrubý příjem Náklady na údržbu Pojistné

54 Daň z nemovitosti 500 Pronájem cizích pozemků 0 Marketing 0 Ostatní provozní náklady 1000 Provozní příjem Rezervy na renovace 2000 Čistý provozní příjem Míra kapitalizace 6% Indikovaná Tržní zaokrouhlená NÁKLADOVÁ METODA U nákladové metody ocenění je trţní pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při pouţití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení trţní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje sníţení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyty tři prvky sniţující hodnotu jsou definovány následovně: Technické opotřebení Je sníţení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí. Funkční nedostatky Jsou sníţení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehoţ důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné vyuţití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku. 54

55 Ekonomické nedostatky Jsou neodstranitelná sníţení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické vyuţití majetku. Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a jeho stavebně technický stav. Funkční nedostatky uplatněné při ocenění zohledňují zejména tu skutečnost, ţe majetek by z hlediska konstrukčního a dispozičního mohl být řešen jednodušeji a účelněji. Funkční nedostatky byly stanoveny porovnáním nákladů na reprodukci oceňovaného majetku a nákladů na jeho nahrazení, tedy na výstavbu objektu na současné materiálové, konstrukční a dispoziční úrovni se srovnatelným mnoţstvím komerčně vyuţitelných prostor. Porovnali jsme a zahrnuli i náklady obou druhů nemovitostí spojené s jejich provozem a uţíváním. Ekonomické nedostatky v rámci nákladové metody vycházejí z poměru nabídky a poptávky v tomto sektoru nemovitostí v daném místě a čase. Zohledňují také moţný nesoulad mezi příjmovou stránkou pronájmu nemovitosti a nákladů na výstavbu. Při kvantifikaci těchto ekonomických nedostatků oceňovaného majetku jsme vycházeli z naší průběţně aktualizované databáze vycházející ze sledování ekonomických nedostatků pro tento typ majetku v porovnatelných lokalitách. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k názoru, ţe obvyklá cena oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je: Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání indikací hodnoty oceňovaného majetku pouţitím nákladové metody je uveden v tabulce. Nákladová metoda Název Rodinný dům, Husova 288, Votice Číslo pozemku 353/1, 960/1, 961/1 Nosná konstrukce Klasická, zděná Skutečné stáří 86 roků Efektivní stáří 40let Ekonomická životnost 60let 55

56 Zastavěná plocha 116,4 m2 Počet podlaží 2nadzemní, půdní vestavba Celková zastavěná plocha 197,7 m2 Koeficient využitelnosti 0,6 Celková podlahová plocha 195 m2 Celkový obestavěný prostor 1360,44 m3 Jednotkové reprodukční náklady Kč/m3 Celkové reprodukční náklady Kč Fyzické opotřebení 30% Kč Funkční nedostatky 5% Kč Ekonomické nedostatky 0% Kč Stavby a venkovní úpravy Pozemek Indikovaná Zaokrouhleno Kč Kč Kč Kč 56

57 ZÁVĚR Toto hodnocení vyjadřuje náš názor na trţní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 10. dubnu Pojmy obvyklá cena a absolutní vlastnictví byly definovány v úvodní části této zprávy. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny následující indikace: Indikace (Kč) Váha (%) Vážený průměr (Kč) Porovnávací metoda Příjmová metoda Nákladová metoda Výsledná cena Zaokrouhleno Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu běţně nabízeny a obchodovány. Z tohoto důvodu lze předpokládat, ţe porovnávací metoda odráţí nejlépe stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů je indikace trţní hodnoty porovnávací metodou rozhodující a je jí přisouzena váha 70%. Tento typ majetku rodinný dům je v uvaţované lokaci (Votice) často pronajímán. Přesto se nejedná o nemovitost, která je obvykle pořizována za účelem dalšího pronájmu, ale ve většině případů slouţí k uspokojení vlastních bytových potřeb majitele nemovitosti a jeho rodiny. Proto byla sice indikace trţní hodnoty příjmovou metodou uvaţována při analýze finální hodnoty, ale byla jí přisouzena kontribuce 10%. Zejména u starších, i kdyţ funkčních objektů, jako je tento, nejsou investoři obvykle ochotni akceptovat současnou výši nákladů na jejich výstavbu. Z tohoto důvodu není indikace trţní hodnosty pomocí nákladové metody rozhodující. Pro závěrečnou analýzu trţní hodnoty nám slouţí jako jistý korektor hodnot zjištěných jinými metodami a proto jí je přisouzena váha 20%. 57

58 Na základě výše uvedených skutečnosti a předpokladů jsme dospěli k závěru, ţe trţní oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni , reprezentována částkou: Kč (slovy: čtyřimilionyosmsetšedesátjednatisícosmsetkorunčeských) Neprováděli jsme ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebíráme ţádnou zodpovědnost. Nezkoumali jsme ţádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem z provozu, pro který je majetek vyuţíván nebo by mohl být vyuţíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých sluţeb. 58

59 OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY 1. Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá, nebo části této zprávy, jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány naším šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovinoformaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí. 5. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy 9. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní 59

60 oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě. 10. Zjištěná objektivní trţní je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění. 60

61 OSVĚDČENÍ Já níţe podepsaný, tímto osvědčuji, ţe: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění. 2. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny nám známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 4. Při své činnosti jsme neshledali ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe nám předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. Ve Voticích 10. dubna 2011 Michal Soukup 61

62 62

63 63

64 64

65 65

66 66

67 Objednatel: Pan Jiří Soukup Husova Votice Česká republika Zpráva o hodnocení Bytový dům č. p. 932 Komenského náměstí Votice Stanovení aktuální trţní hodnoty majetku Datum ocenění 15. prosince

68 Obsah Úvodní list Obsah Průvodní dopis Popisné informace Analýza nejvyšší a nejlepšího vyuţití Ocenění Závěr Omezující podmínky a předpoklady Osvědčení Přílohy Výpis z katastru nemovitostí Snímek katastrální mapy Fotodokumentace 68

69 Jiří Soukup Husova Votice Česká republika 31. března 2011 Oznamujeme Vám, ţe jsme ukončili trţní ocenění majetku označeného nám jako BYTOVÝ DŮM č. p. 932 Uvedený na listu vlastnictví č. 3122, pro katastrální území Votice, obec Votice, okres Benešov Nacházejícího se na adrese Komenského náměstí 932, , Votice, Česká republika V této zprávě Vám předkládáme výsledky našeho šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje náš odborný názor na trţní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 15. prosinci 2010 ke dni místního šetření. Zpracovatelům zprávy je známo, ţe zpráva má slouţit jako podklad pro jednání o zajištění úvěru nemovitou zástavou. Zpracovatelům zprávy není známo nic o tom, ţe by zpráva měla zároveň slouţit i pro jiný účel jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný účel. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v Benešově, na listu vlastnictví č. 3122, pro katastrální území Votice, obec Votice, okres Benešov. Výpis z katastru nemovitostí ze dne je přílohou této zprávy. 69

70 Zpracovatelé zprávy chápou obvyklou cenu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniţ by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, ţe kaţdý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Pokud je obecná cena majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, ţe majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. Oceňovaný majetek nebyl ke dni 15. prosince 2010 dni ocenění nijak komerčně vyuţíván. Dle místního šetření a dostupné dokumentace na předmětné bytové jednotce neváznou ţádná věcná břemena ani zástavní práva. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovanou bytovou jednotku jsme při místním šetření osobně prohlédli a při zpracování ocenění jsme vzali v úvahu tyto faktory: Polohu, velikost a vyuţitelnost pozemku. Velikost, technický stav a vyuţitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav Nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku. Převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu. Náklady na pořízení majetku jako nového sníţené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy. Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě. 70

71 Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku. Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány. POPISNÉ INFORMACE POPIS LOKALITY Oceňovaný majetek bytový dům č. p. 932 se nachází v centru města Votice. Město Votice se rozkládá ve Středočeské pahorkatině v jihozápadní části okresu Benešov ve Středočeském kraji. Město má status obce s rozšířenou působností, v jehoţ správním obvodě ţije cca 15 tisíc obyvatel. Ve městě je k dispozici základní občanská vybavenost škola, lékaři, pošta a síť obchodů a sluţeb. Do Votic funguje velmi dobré spojení jak autobusové, tak vlakové (vlak cca 1,5 km od náměstí) v obou směrech. Ve všední dny jezdí autobusy i vlaky oběma směry nejméně kaţdé dvě hodiny. Parkování je moţné pouze v přilehlých ulicích. OCEŇOVANÝ MAJETEK Podle informací zjištěných při místním šetření a podle podkladů poskytnutých majitelem bytového domu je bytový dům v současné době prázdný, bytové jednotky nejsou pronajaty, stejně tak podkroví. Oceňovaný majetek je tvořen funkčním celkem pozemku a bytového domu. Jednotlivé části majetku budou popsány a specifikovány v dalších oddílech této zprávy. Historie Oceňovaný bytový dům se 17 bytovými jednotkami vznikl na původním místě hotelu Modrá hvězda, který byl vybudován na počátku 20. století. Jako hotel byl vyuţíván bez stavebních úprav aţ do roku 1995 a aţ do roku 1999 nebyl objekt komerčně vyuţíván. Na 71

72 základě rozhodnutí investora po provedení stavebního průzkumu byl tento objekt zcela zbourán a na jeho místě a na místě původního dvora byla od základů zahájena stavba zcela nového objektu se záměrem vybudovat moderní hotel s vlastním zázemím a kompletní nabídkou sluţeb. V době dokončené hrubé stavby včetně střechy, fasády a oken byl investorem přehodnocen investiční záměr na vyuţití objektu jako hotelu a pro objekt byl hledán nový způsob vyuţití. Rozhodnutí padlo na změnu na bytový dům. V roce 2006 byla část objektu stavebně oddělena a upravena tak, aby v ní mohlo vzniknout 17 bytových jednotek včetně technického zázemí. Pozemek Předmětem ocenění je jeden pozemek, parcelní číslo 187/2 o výměře 535 m2, který je převáţně zastavěn objektem bytového domu. Vedlejší stavby a venkovní úpravy Vedlejší stavby a vnější úpravy jsou tvořeny jednak jednotlivými přípojkami médii voda, elektřina, plyn a kanalizační přípojka, jednak obrubníky a krajníky. Trţní vedlejších staveb a venkovních úprav není indikována samostatně, ale její je zohledněna ve výpočtu obvyklé ceny majetku jako celku. Bytový dům Jedná se o adaptaci objektu hotelu na bytový dům. Realizace hrubé stavby proběhla v roce 1999 a tyto konstrukce zůstaly zachovány. Základy bytové domu jsou ţelezobetonové. Nosné stěny z cihelných bloků, variantně ze statických důvodů v kombinaci s ţelezobetonovými stěnami a sloupy. Příčky, stěny nenosné ze sádrokartonových konstrukcí. Stropy ţelezobetonové, stejně tak schodiště, jehoţ nášlapnou vrstvu tvoří keramické dlaţdice. Střecha valbové konstrukce s krytinou z pálených tašek, klempířské prvky z mědi. Zábradlí ocelové s pozinkovanou povrchovou úpravou. Domovní dveře dřevěné vč. elektromagnetického zámku, dveře vstupní do bytu jsou plné s poţárním atestem, foliované v barvě dřeva, ocelová zárubeň, bezpečnostní kování klika/koule z bílého kovu, panoramatické kukátko. Dveře vnitřní tvoří dveřní křídlo s lakovanou povrchovou úpravou v barvě bílé, do obývacího pokoje prosklené, do loţnice, pokoje, šatny, koupelny a 72

73 WC plné, kování z bílého kovu, kovová zárubeň. Okna stávající dřevěná s izolačním dvojsklem, vnitřní parapety plastové bílé. Dlaţba keramické dlaţdice (koupelny a WC), sokl řezaný ze stejného materiálu, obklady keramické vč. rohových lišt, v koupelně do výšky 2000mm, na samostatném WC pouze keramický sokl. Podlahy tvořeny povlakovou krytinou z PVC. Povrchy vnitřních stěn omítka, na stropech stěrka, povrchy vnějších stěn tvoří štuková omítka s fasádním nátěrem. Sádrokartonové podhledy v koupelně, WC, případně zakrytí VZT rozvodů. Výtah osobní. Vytápění bytu centrální, plynová kotelna pro objekt se zásobníkem TUV, deskové radiátory a topný ţebřík (koupelna) s termostatickými hlavicemi. Nucené větrání el. Ventilátor v koupelně a WC, v kuchyni napojovací bod pro digestoř dle PD. Vodovodní a kanalizační rozvody, vodoměry, zásuvky a vypínače typové, počet dle PD, domácí telefon, STA a rozvod signálu TV, svítidla ve společných prostorách, hromosvod. Venkovní vyhrazené parkovací stání ve vzdálenost cca 100m od objektu. Aktuální vyuţití majetku Ke dni ocenění obsahuje oceňovaný bytový dům 17 bytů. Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat jsou dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako bytový dům a jeho vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsme názoru, ţe současné vyuţití nemovitosti je právně přípustné. Uvedení do provozu není podmíněno ţádnou nákladnou investicí do rekonstrukce, podmínka okamţité vyuţitelnosti je tedy splněna. 73

74 Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo její vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímţ by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k tomu, ţe bytové jednotky nejsou dotčeny regulovaným nájmem, věcným břemenem či zástavním právem, je splněna i tato podmínka. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, ţe současné vyuţití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím. OCENĚNÍ ÚVOD Při stanovení indikace obvyklé ceny majetku jsou zpravidla pouţívány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním a/nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato částka můţe být sníţena o opotřebení nebo jiné znehodnocení. Při stanovení aktuální trţní hodnoty majetku jako celku jsme pouţili kombinaci všech tří metod ocenění. Pro ocenění pozemku jsme pouţili porovnávací metodu. 74

75 POROVNÁVACÍ METODA Stanovení trţní hodnoty pozemku Při stanovení trţní ceny jsme předpokládali, ţe pozemky jsou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším vyuţitím. V případě stanovení trţní ceny pozemků souvisejících s oceněním bytového domu jsme porovnali čtyři pozemky nabízené k prodeji nebo prodané v posledním období v porovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotku jsme pouţili cenu za jeden metr čtvereční pozemku. V případě, ţe se jednalo o nabídky, jsme tuto skutečnost zohlednili koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Při porovnání pozemků byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar a velikost pozemků, jejich vybavenost inţenýrskými sítěmi, vyuţití dle územně plánovací dokumentace, existence územního rozhodnutí, moţná zastavitelnost pozemků, apod. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, ţe aktuální trţní pozemku souvisejícího s bytovým domem indikovaná porovnávací metodou je: a je kalkulována následně: Kč 535*880,33= Kč Výpočty pouţité při stanovení této indikace jsou uvedeny v tabulce. Příloha č. 1 - TABULKA I - POZEMEK Oceňovaný pozemek A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Název pozemku Komenského náměstí č. p. 932 Porovnávaný pozemek stavební parcela 75 Porovnávaný pozemek Porovnávaný pozemek Porovnávaný pozemek stavební parcela stavební parcela stavební parcela Parcelní číslo 187/2 N/A N/A N/A N/A Adresa pozemku

76 Katastrální Votice Benešov Benešov Vlašim Vlašim území Obec Votice Benešov Benešov Vlašim Vlašim Okres Benešov Benešov Benešov Benešov Benešov B. Základní údaj pro porovnání cena za 1 m2 v tisících Kč Prodejní cena X , , , ,00 celkem Rozloha 535, , , , ,00 pozemku v m2 Cena za 1 m2 X 5 041, , , ,33 Datum , , , ,00 transakce Korekce 1,05 1,00 1,00 1, , , , ,00 C. Právní údaje Druh Prodej Prodej Nabídka Nabídka transakce Korekce 1,00 1,00 0,90 0, , , , ,00 Vlastnická práva Absolutní vlastnictví Absolutní vlastnictví Absolutní vlastnictví Absolutní vlastnictví Absolutní vlastnictví Korekce 1,00 1,00 1,00 1, , , , ,00 Existence věcných břemen Bez věcných břemen Bez věcných břemen 76 Bez věcných břemen Bez věcných břemen Bez věcných břemen Korekce 1,00 1,00 1,00 1, , , , ,00 Vyuţití podle územního plánu Bytový dům Bytový dům Bytový dům Bytový dům Bytový dům Korekce 1,00 1,05 1,05 1, , , , ,00 Územní Ano Ano Ano Ano Ano rozhodnutí Korekce 1,00 1,00 1,00 1, , , , ,00 Jiná právní omezení a závazky Nejsou Nejsou Nejsou Nejsou Nejsou Korekce 1,00 1,00 1,00 1,00 Upraven 5 293, , , ,00 á D. Technické parametry Lokalita Dobrá Porovnatelná Lepší Lepší Lepší

77 Korekce 1,00 0,70 0,75 0, , , , ,40 Tvar pozemku Nepravidelný Nepravidelný Pravidelný Pravidelný Nepravidelný Korekce 1,00 0,85 0,90 1, , , , ,40 Svaţitost Svaţitý Rovinný Mírně svaţitý Mírně svaţitý Svaţitý Korekce 0,75 0,90 0,90 1, , , , ,40 Dostupnost Kompletní Kompletní Kompletní Kompletní Kompletní inţenýrských sítí Korekce 1,00 1,00 1,00 1, , , , ,40 Kontaminace Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna půdy Korekce 1,00 1,00 1,00 1, , , , ,40 Dopravní Autobus, vlak Autobus, vlak Autobus Autobus Autobus obsluţnost Korekce 1,00 1,05 1,05 1, , , , ,12 Dopravní Špatné Špatné Lepší Výborné Lepší dostupnost a parkování Korekce 1,00 0,90 0,60 0, , , , ,90 Nutnost Ne Ne Ne Ne Ne demolice stávajících objektů Korekce 1,00 1,00 1,00 1, , , , ,90 Jiná technická Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno korekce Korekce 1,00 1,00 1,00 1, , , , ,90 E. Ostatní parametry Velikost X Větší Větší Větší Větší pozemku Korekce 0,35 0,20 0,15 0, ,61 505,15 243, ,54 Moţná 30% plochy 30% plochy 30% plochy 30% plochy 30% plochy zastavitelnost Korekce 1,00 1,00 1,00 1,00 77

78 1 389,61 505,15 243, ,54 Výsledná porovnávací Porovnávací 880, ,61 505,15 243, ,54 1 m2 Rozloha 535, , , , ,00 pozemku Celková porovnávací , , , , ,04 Výpis oceňovaných parcel poř. číslo číslo parcely výměra v m2 jednotková v Kč/m2 trţní zaokrouhleno 1,00 187/2 535,00 880, ,18 Celkem 535, , ,00 Stanovení trţní hodnoty nemovitosti jako celku Při naší analýze pro stanovení trţní hodnoty majetku jako celku jsme vzali do úvahy bytové domy, které byly v okrese Benešov v nedávné době prodány nebo nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. V případě, ţe se jednalo o nabídky, jsme tuto skutečnost zohlednili koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsme pro stanovení indikace obvyklé ceny oceňovaného majetku zvolili za srovnávací jednotku celkovou zastavěnou plochu (GFA). Tato jednotka je u tohoto druhu majetku povaţována za standardní. Při stanovení trţní hodnoty tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, moţnost parkování, poloha v obci, velikost budovy a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k názoru, ţe obvyklá cena nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je Kč 78

79 Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v následující tabulce. Příloha č. 2 - TABULKA II - MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaná nemovitost A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti Název nemovitosti Bytový dům č. p. 932 Porovnávaná nemovitost 79 Porovnávaná nemovitost Porovnávaná nemovitost Porovnávaná nemovitost Bytový dům Bytový dům Bytový dům Bytový dům Parcelní číslo 187/2 N/A N/A N/A N/A Adresa nemovitosti Katastrální Votice Benešov Benešov Vlašim Vlašim území Obec Votice Benešov Benešov Vlašim Vlašim Okres Benešov Benešov Benešov Benešov Benešov B. Údaje o pozemku přenos z Tabulky I Plocha 535, , , , ,00 pozemku Hodnota za 1 880, , ,00 900,00 900,00 m2 pozemku Hodnota , , , , ,00 pozemku celkem C. Základní údaj pro porovnání m2 celkové zastavěné plochy podlaţí Počet 1118,00 260,00 430,00 190,00 220,00 srovnávacích jednotek Prodejní cena X , , , ,00 celkem Prodejní cena , , , ,00 bez ceny pozemku Cena za 1 X 9807, , , ,09 porovnávací jednotku Datum 40269, , , ,00 transakce Korekce 1,00 1,05 1,00 1, , , , ,30

80 D. Právní údaje Druh Nabídka Nabídka Prodej Prodej transakce Korekce 0,90 0,90 1,00 1, , , , ,30 Vlastnická Absolutní Absolutní Absolutní Absolutní Absolutní práva vlastnictví Korekce 1,00 1,00 1,00 1,00 Existence věcných břemen 8826, , , ,30 Ne Ne Ne Ne Ne Korekce 1,00 1,00 1,00 1, , , , ,30 Vyuţití podle Bytový dům Bytový dům Bytový dům Bytový dům Bytový dům územního plánu Korekce 1,00 1,00 1,00 1, , , , ,30 Kolaudační Ano Ano Ano Ano Ano rozhodnutí Korekce 1,00 1,00 1,00 1, , , , ,30 Jiná právní Ne Ne Ne Ne Ne omezení a závazky Korekce 1,00 1,00 1,00 1,00 E. Technické parametry 8826, , , ,30 Lokalita Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Horší Korekce 1,00 1,00 1,10 1,15 Technický stav objektu 8826, , , ,04 Výborný Dobrý Výborný Průměrný Dobrý Korekce 1,10 1,00 1,20 1, , , , ,25 Technická Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá vybavenost budovy Korekce 1,00 1,00 1,00 1, , , , ,25 80

81 Funkční Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá vyuţitelnost budovy Korekce 1,00 1,00 1,00 1,00 Další moţný rozvoj nemovitosti Moţnost podkroví Moţnost podkroví 9709, , , ,25 81 Moţnost podkroví Moţnost podkroví Moţnost podkroví Korekce 1,00 1,00 1,00 1, , , , ,25 Dopravní autobus, vlak autobus, vlak autobus, vlak autobus autobus obsluţnost Korekce 1,00 1,00 1,10 1, , , , ,01 Dopravní Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Omezená dostupnost a parkování Korekce 1,00 1,05 1,00 1,10 Atraktivita objektu 9709, , , ,71 Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Korekce 1,00 1,00 1,00 1,05 Jiná technická korekce Zděné s energetickým štítkem 9709, , , ,19 zděné zděné zděné zděné Korekce 1,15 1,2 1,2 1, , , , ,22 F. Ostatní parametry Korekce pro Srovnatelná Srovnatelná Srovnatelná Menší velikost nemovitosti Korekce 1,00 1,00 1,00 1, , , , ,22 Jiná korekce Korekce 1,00 1,00 1,00 1,00 Výsledná porovnávací Porovnávací 1 jednotky 11166, , , , , , , , ,22

82 Porovnávací celkem (bez poz.) Hodnota pozemku Celková porovnávací , , , , , , , , , , , , , , ,01 PŘÍJMOVÁ METODA Nemovitosti, které mohou generovat výnos, jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při pouţití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaţeným ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně povaţována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potenciálního příjmu, který můţe být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potenciálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním. Obvyklá cena je potom stanovena pomocí dvou alternativních kapitalizačních postupů- přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaného cash flow. V tomto konkrétním případě byla pouţita metoda přímé kapitalizace. Výše potenciálního provozního příjmu byla stanovena na základě průměrné hladiny trţního nájemného v porovnatelných objektech a porovnatelné lokaci. V našich výpočtech jsme v souladu s běţnou praxí vycházeli z tzv. studeného nájemného, kdy sluţby a energie jsou nájemcům přeúčtovány na základě jejich skutečného čerpání. Provozní náklady byly stanoveny procentní sazbou z potenciálního hrubého příjmu, obvyklou pro porovnatelné majetky. 82

83 Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k závěru, ţe trţní výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je: Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v následující tabulce. Příjmová metoda Příjem z pronájmů Kč Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájmu 50% Kč Efektivní hrubý příjem Kč Náklady na údržbu Kč Pojistné 4200 Kč Daň z nemovitosti Kč Pronájem cizích pozemků 0 Marketing 0 Ostatní provozní náklady Kč Provozní náklady celkem Provozní příjem Rezervy na renovace Čistý provozní příjem Kč Kč Kč Míra kapitalizace 6% Indikovaná Tržní zaokrouhlená NÁKLADOVÁ METODA U nákladové metody ocenění je trţní pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklad na vybudování stejného majetku při současných cenách, při pouţití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. 83

84 Ke stanovení trţní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje sníţení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyty tři prvky sniţující hodnotu jsou definovány následovně: Technické opotřebení Je sníţení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí. Funkční nedostatky Jsou sníţení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehoţ důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné vyuţití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku. Ekonomické nedostatky Jsou neodstranitelná sníţení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické vyuţití majetku. Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a jeho stavebně technický stav. Funkční nedostatky uplatněné při ocenění zohledňují zejména tu skutečnost, ţe majetek by z hlediska konstrukčního a dispozičního mohl být řešen jednodušeji a účelněji. Funkční nedostatky byly stanoveny porovnáním nákladů na reprodukci oceňovaného majetku a nákladů na jeho nahrazení, tedy na výstavbu objektu na současné materiálové, konstrukční a dispoziční úrovni se srovnatelným mnoţstvím komerčně vyuţitelných prostor. Porovnali jsme a zahrnuli i náklady obou druhů nemovitostí spojené s jejich provozem a uţíváním. Ekonomické nedostatky v rámci nákladové metody vycházejí z poměru nabídky a poptávky v tomto sektoru nemovitostí v daném místě a čase. Zohledňují také moţný nesoulad mezi příjmovou stránkou pronájmu nemovitosti a nákladů na výstavbu. Při kvantifikaci těchto ekonomických nedostatků oceňovaného majetku jsme vycházeli z naší průběţně aktualizované databáze vycházející ze sledování ekonomických nedostatků pro tento typ majetku v porovnatelných lokalitách. 84

85 Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k názoru, ţe obvyklá cena oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je: Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání indikací hodnoty oceňovaného majetku pouţitím nákladové metody je uveden v následující tabulce. 85

86 Nákladová metoda Název Bytový dům Votice Číslo pozemku 187/2 Nosná konstrukce Klasická, zděná Skutečné stáří 11 roků Efektivní stáří 60let Ekonomická životnost 90let Zastavěná plocha 535 m2 Počet podlaží 4 nadzemní podlaží Celková zastavěná plocha 1118m2 Koeficient využitelnosti 0,95 Celková podlahová plocha 986m2 Celkový obestavěný prostor 8025m3 Jednotkové reprodukční náklady 2 150/ m3 Reprodukční náklady celkem Kč Fyzické opotřebení - 10% Kč Funkční nedostatky - 2% Kč Ekonomické nedostatky 0% Kč Pozemek Kč Indikovaná Kč Zaokrouhleno Kč 86

87 ZÁVĚR Toto hodnocení vyjadřuje náš názor na trţní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 15. prosinci Pojmy obvyklá cena a absolutní vlastnictví byly definovány v úvodní části této zprávy. Aplikace výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny následující indikace: Indikace (Kč) Váha (%) Vážený průměr (Kč) Porovnávací metoda Příjmová metoda Nákladová metoda Výsledná cena Zaokrouhleno Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu nabízeny a obchodovány docela často. Z tohoto důvodu se domníváme, ţe porovnávací metoda nejlépe odráţí stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů povaţujeme indikaci trţní hodnoty porovnávací metodou za rozhodující a přisoudili jsme ji váhu 70%. Oceňovaný majetek bytový dům s nájemními byty je z hlediska typu objektu a sektoru trhu typickým investičním majetkem, u kterého je z hlediska investora rozhodující jeho schopnost produkovat příjmy z pronájmu. Proto byla indikace trţní hodnoty příjmovou metodou posuzována při analýze finální hodnoty a přisoudili jsme jí váhu 20 %. Nejméně se zde nabízí nákladová metoda, zejména proto, ţe investoři obvykle nejsou ochotni akceptovat současnou výši nákladů na jejich výstavbu. Z tohoto důvodu není indikace trţní hodnoty pomocí nákladové metody rozhodující. Pro závěrečnou analýzu trţní hodnoty nám slouţí jako jistý korektor hodnot zjištěných jinými metodami a proto jí přisuzujeme váhu 10%. 87

88 Na základě výše uvedených skutečnosti a předpokladů jsme dospěli k závěru, ţe trţní oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu, je ke dni 31. prosince 2010 reprezentována částkou: Kč (slovy:sedmnáctmilionůčtyřistaosmdesátpěttisícděvetsetkorunčeských) Neprováděli jsme ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebíráme ţádnou zodpovědnost. Nezkoumali jsme ţádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem z provozu, pro který je majetek vyuţíván nebo by mohl být vyuţíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých sluţeb. 88

89 OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY 1. Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá, nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány naším šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovinoformaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí. 5. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy 9. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní 89

90 oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě. 10. Zjištěná objektivní trţní je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění. 90

91 OSVĚDČENÍ Já níţe podepsaný, tímto osvědčuji, ţe: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění. 2. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny nám známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 4. Při své činnosti jsme neshledali ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe nám předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. Ve Voticích 10. dubna 2011 Michal Soukup 91

92 92

93 93