ZNALECKÝ POSUDEK. Mgr.Pavel Dolanský Palackého 31/ Beroun. Zjištění obvyklé ceny nemovitosti

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 2496/46/11 o ceně pozemku číslo st.36 zastavěná plocha a nádvoří - zbořeniště, pozemek číslo 60/2 ostatní plocha - manipulační plocha a pozemek číslo 1159 ostatní plocha - ostatní komunikace.na pozemcích jsou pouze trvalé porosty a v části zbořeniště. Vše je v obci Paběnice, k.ú. Paběnice. Objednavatel posudku: Účel posudku: Oceňovací předpis: Exekutorský úřad Beroun Mgr.Pavel Dolanský Palackého 31/ Beroun Zjištění obvyklé ceny nemovitosti Ocenění je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí ČR č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhl.), ve znění vyhl.č.456/2008 Sb., č.460/2009 Sb. a č.364/2010 Sb. s účinností od Oceněno ke dni: 18.prosince 2011 Posudek vypracoval: Ing.Jiří Hnilička,autor.ing. Karlovo náměstí 90, Kolín Kolín 2 Posudek byl vypracován ve 4 vyhotoveních, z nichž 3 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. V elektronické podobě bez razítka je předaný žadateli ve formátu PDF. Celkem posudek obsahuje 20 stran včetně příloh. V Kolíně, dne 19.prosince 2011

2 1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nachází v obci Paběnice, v okrajové části západní části obce vzdálená od centra cca 300 m. Obec Paběnice je obcí zemědělskou a rekreační a má cca 168 obyvatel, leží cca 11 km od Čáslavi a 17 km od Kutné Hory. Železniční stanice je v Čáslavi a ve Zbraslavicích Autobusová doprava je zajištěna běžným linkovým autobusem. Okolní zástavbu tvoří rodinné a obytné domy a rekreační chaty a domy. Přístup na pozemek je po zpevěné komunikaci s asfaltovým krytem. Při místním šetření jsem zjistil, že se jedná o nezastavěný pozemek číslo st.36 označený jako zastavěná plocha a nádvoří - zbořeniště, pozemek číslo 60/2 ostatní plocha manipulační plocha a pozemek číslo 1159 ostatní plocha - ostatní komunikace.na pozemcích jsou pouze trvalé porosty a v části zbořeniště. Vše je v obci Paběnice, k.ú. Paběnice. Pozemky jsou částečně oploceny cizími ploty. Na pozemku č 60/2 se nachází trvalé porosty (ovocné stromy a náletové dřeviny). Na hranicích pozemku je možnost napojení na rozvod vody, plynu a el. instalace. Z pohledu oceňované nemovitosti se jedná o polohu průměrnou v klidné části obce. S obdobnými nemovitostmi se běžně (nabídka i poptávka je v současné době malá), prodejnost hodnotím jako mírně podprůměrnou. Parkování aut je možné na veřejné komunikaci na vlastním pozemku a před pozemky. 1. Znalecký úkol: Na základě usnesení ze dne vydané Exekutorským úřadem Beroun, exekutor Mgr. Pavel Dolanský Evid.č. 015 Palackého 31/2, Beroun. Úkolem znalce je: I. Stanovit cenu nemovitostí a jejich příslušenství (ustanovení 336a odst. 1 písm. a) o.s.ř.), a to: 1. pozemek parc. č. 60/2 o výměře 270 m 2 - ostatní plocha, manipulační plocha v katastrálním území Paběnice, obec Paběnice, zapsáno na listu vlastnictví vedeném Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Kutná Hora, 2. pozemek st. parc. č. 36 o výměře 94 m 2 - zastavěná plocha a nádvoří, zbořeniště v katastrálním území Paběnice, obec Paběnice, zapsáno na listu vlastnictví vedeném Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Kutná Hora, 3. pozemek parc. č o výměře 356 m 2 - ostatní plocha, ostatní komunikace v katastrálním území Paběnice, obec Paběnice, zapsáno na listu vlastnictví vedeném Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Kutná Hora, II. Označit jednotlivá práva a závady spojené s nemovitostmi, které zvyšují či snižují cenu nemovitostí (ustanovení 336a odst. 1 písm. b) o.s.ř.); III. Stanovit závady, které prodejem v dražbě nezaniknou (ustanovení 336a odst. 1 písm. c) o.s.ř.); IV. Stanovit výslednou tržní cenu nemovitostí a jejich příslušenství (ustanovení 336a odst. 1 písm. d) o.s.ř.)

3 Oceněním bude u těchto nemovitostí stanovena v místě obvyklá (tržní) cena, která by byla při jejich prodeji na trhu s nemovitostmi dosažitelná, a to: Pro stanovení obvyklé, (tržní obchodovatelné) ceny neexistuje předpis. K dispozici je pouze odborná literatura, respektive znalecké standardy. V zákonu č.120/2001 Sb. o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád) a o změně dalších zákonů je v 66 odst.5 uvedeno: "Znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a vady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu" - dále odkaz na 2 odst.l zákona č.151/1997 Sb. V 2 odst.l zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: "Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim." Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. Pro odhad obvyklé hodnoty budou použity tyto oceňovací metody a přístupy: Cena zjištěná, cena nákladová, hodnota výnosová a stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací. Cena zjištěná - (tzv.,,administrativní cena") - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu ke dni dle platné vyhlášky Ministerstva financi České republiky č. 3/2005 Sb.. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve zněni vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 160/2009 Sb. a vyhlášky č. 364/2010 Sb.. Touto metodou jsou oceněny všechny stavby hlavni a pozemky, kromě vedlejších staveb 7 a trvalých porostů ( 41 a 42), neboť cena zjištěná má dle typu zadání objednavatele a dle typu účelu posudku pouze pomocný indikační charakter (tylo objekty jsou však ve výsledné obvyklé hodnotě zohledněny). Nákladová cena - jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). Výnosová hodnota - vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. Srovnávací hodnota - v principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikosti a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly - 3 -

4 být starší než 6 měsíců. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídající schopnost. Srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. 1.2 Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú.paběnice, obec Paběnice,list vlastnictví č Kopie katastrální mapy pro k.ú. Paběnice - získaná prostřednictvím internetu. Usnesení Exekutorského úřadu. Foto - mapa. Fotodokumentace. Mapa okolí oceňované nemovitosti. 1.3 Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitosti na listu vlastnictví č pro k.ú.paběnice, obec Paběnice zapsán: Zdeněk Kulíšek, Dolní Náměstí 14, Odolena Voda (661223/1384) 1.4 Prohlídka Oceněná nemovitost byla prohlédnuta znalcem dne 18.prosince Přílohy posudku Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú.paběnice, obec Paběnice,list vlastnictví č Kopie katastrální mapy pro k.ú. Paběnice - získaná prostřednictvím internetu. Foto - mapa. Fotodokumentace. Mapa okolí oceňované nemovitosti. 1.6 Předmětem ocenění jsou 1) Stavební pozemek - st.36 2) Číslo 60/2 ost.plocha-funkční celek se stav.poz. 3) Poz č.1159 ost.plocha-ost.komunikace. 4) Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem - 4 -

5 2. POSUDEK A OCENĚNÍ 2.1 Stavební pozemek - st.36 Oceněno podle 28 vyhlášky Popis Číslo pozemku st.36 o výměře 94 m 2, zastavěná plocha a nádvoří - zbořeniště. Na pozemku se nenachází žádné stavby, pouze náletové dřeviny. Pozemek je přístupný přímo z veřejné komunikace, pozemek lze připojit na rozvod plynu, vody a el.energie Úprava ceny pozemku Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci (až -7%) -7% Možnost napojení na rozvod plynu (až +10%) 10% Výpočet ceny stavebního pozemku ( 28 vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 35,- (35 + ( ) x ) x 1.00 Po vynásobení koeficientem 0.80 = Kč 28,- Po započtení 0.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) = Kč 28,- Po započtení 3.00% dalších přirážek a srážek = Kč 28,84 Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 80,82 Cena za celou výměru m 2 = Kč 7.597,05 Stavební pozemek - st.36 Cena celkem Kč 7.597,- 2.2 Číslo 60/2 ost.plocha-funkční celek se stav.poz. Oceněno podle 28 vyhlášky Popis Číslo pozemku 60/2 ostatní plocha - manipulační plocha. Tvoří zahradu ke stavebnímu pozemku st.36. Na pozemku se nenachází žádné stavby ani venkovní úpravy, pouze náletové dřeviny. Pozemek je přístupný přímo z veřejné komunikace, pozemek lze připojit na rozvod plynu, vody a el.energie Úprava ceny pozemku Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci (až -7%) -7% Možnost napojení na rozvod plynu (až +10%) 10% - 5 -

6 2.2.3 Výpočet ceny stavebního pozemku ( 28 vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 35,- (35 + ( ) x ) x 1.00 Po započtení 0.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) = Kč 35,- Po započtení 3.00% dalších přirážek a srážek = Kč 36,05 Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 101,02 Po vynásobení koeficientem 0.40 = Kč 40,41 Cena za celou výměru m 2 = Kč ,66 Číslo 60/2 ost.plocha-funkční celek se stav.poz. Cena celkem Kč ,- 2.3 Poz č.1159 ost.plocha-ost.komunikace. Oceněno podle 28 vyhlášky Popis Číslo pozemku 1159 ostatní plocha - ostatní komunikace. Na pozemku se nenachází žádné stavby ani venkovní úpravy. Pozemek je přístupný přímo z veřejné komunikace, pozemek lze připojit na rozvod plynu, vody a el.energie Úprava ceny pozemku Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci (až -7%) -7% Možnost napojení na rozvod plynu (až +10%) 10% Výpočet ceny stavebního pozemku ( 28 vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 35,- (35 + ( ) x ) x 1.00 Po započtení 3.00% přirážek a srážek = Kč 36,05 Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 101,02 Ceny dle odst.7: min.= 21.00, max.= Po úpravě na maximální cenu dle odst.7 = Kč 63,- Cena za celou výměru m 2 = Kč ,- Poz č.1159 ost.plocha-ost.komunikace. Cena celkem Kč ,

7 2.4 Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem Oceněno podle 42 vyhlášky Popis Na pozemku se nachází ovocné a okrasné stromy.stáří let Zjištěná jednotková cena pozemků Poř.číslo Název Výměra m 2 Cena 1. Číslo 60/2 ost.plocha-funkční celek se stav.poz Celková výměra a cena Jednotková cena pozemků = / = Výpočet ceny porostů ( 42 vyhlášky) Zjištěná cena pozemku o výměře porostu = Kč 6.061,67 ( m 2 x 40,41 Kč/m 2 ) Podíl ve výši 6,5% ze zjištěné ceny = Kč 394,01 Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem Cena celkem Kč 394,- VÝSLEDNÉ CENY dle cenového předpisu 1) Stavební pozemek - st.36 Kč 7.597,- 2) Číslo 60/2 ost.plocha-funkční celek se stav.poz. Kč ,- 3) Poz č.1159 ost.plocha-ost.komunikace. Kč ,- 4) Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem Kč 394,- Zjištěná výsledná cena Kč ,- Zaokrouhleno Kč ,

8 3. Metoda nákladového ohodnocení (věcná) Pro ocenění pozemku nelze použít. 4 Metoda výnosová (příjmová) Vzhledem k umístění pozemku, jeho velikosti a nákladům s vlastnictvím takového pozemku (daně, údržba atd.) je výnos nulový, pozemek nepřináší žádný příjem. 5 Metoda srovnávací (tržní, statistická) V nabídkách realit jsou převážně výrazně větší pozemky. Nabídka pozemků v místě a okolí cca 5 km a pro bydlení se pohybuje v rozmezí Kč/m2. Pro tyto pozemky a jejich umístění uvažuji 270,-Kč/m2. Pozemek číslo 1159: uvažuji pouze část ceny zastavěného pozemku a to z důvodu nevhodného tvaru a označení jako veřejná komunikace. pozemek č: st m ,-Kč pozemek č: 60/2 271 m ,-Kč pozemek č: m ,-Kč Celkem ,-Kč Zaokrouhleno ,-Kč - 8 -

9 6. REKAPITULACE Cena podle cenového předpisu po zaokrouhlení podle 46 vyhlášky Stanovení ceny metodou nákladovou Stanovení ceny výnosovou metodou Cena zjištěná metodou srovnávací ,- Kč - Kč - Kč ,- Kč Slovy: StodvacettisícKč V Kolíně, dne 19.prosince 2011 Ing.Jiří Hnilička,autor.ing. 4. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím krajského soudu v Praze ze dne , č.j. Spr 695/83,pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadové číslo: 2496/46/11 Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiloženého daňového dokladu

10 - 10 -

11 - 11 -

12 - 12 -

13 - 13 -

14 - 14 -

15 - 15 -

16 - 16 -

17 Fotodokumentace Pohled z jihu

18 Pohled z cesty a na pozemek

19 Pohled zadní Vodovod v ulici Plyn v ulici

20 Mapa okolí