Nedostatky rezervačních smluv a. smluv o smlouvách budoucích. Mgr. Josef Hlavička Advokát

Transkript

1 Nedostatky rezervačních smluv a smluv o smlouvách budoucích ch kupních Mgr. Josef Hlavička Advokát

2 Úvod Standardní smluvní dokumentace pro rezidenční projekty a transakce: - rezervační smlouvy - smlouvy o smlouvách budoucích ch kupních - kupní smlouvy Cíl developerů a realitních kanceláří - přenos podstatných rizik na zájemce z o koupi vs. Zákonná úprava ochrany spotřebitele ( ( 55 a 56 Obč.. Z.) Míra nevyváženosti enosti a nekorektnosti smluvní dokumentace představuje p riziko pro samotné developery - absolutní nebo relativní neplatnost smluvního ujednání,, popř.. celé smlouvy - odpovědnost dnost za škodu -2-

3 Rezervační smlouva - obsahové náležitosti Závazek developera i zájemce z uzavřít t navazující smlouvu o smlouvě budoucí nebo přímo p smlouvu kupní Lhůtu, po nížn je nemovitost rezervována Zákaz další šího nabízen zení a prodeje po dobu rezervační lhůty Rezervační záloha a její výše Podmínky pro vrácen cení rezervační zálohy Započitatelnost rezervační zálohy na kupní cenu nemovitosti Smluvní pokutu -3-

4 Rezervační smlouva problematická ustanovení Smlouva neobsahuje závaznz vazné znění nebo pravidla pro dojednání obsahu další ších smluv Smlouva neobsahuje závazek z developera uzavřít t další navazující smlouvy po uzavřen ení rezervační smlouvy Možnost ponechat si rezervační poplatek developerem i v případp padě, že sám m neuzavře e další smlouvy ve stanovené lhůtě Krátk tká doba na uzavřen ení smluv navazujících ch na rezervační smlouvu Nevyváženost enost smluvních pokut pro developera a zájemcez -4-

5 Smlouva o smlouvě budoucí obsahové náležitosti Smluvní povinnost pro jednu nebo obě strany uzavřít t v budoucnu kupní smlouvu v určit ité dohodnuté době,, popř.. vázanv zané na splnění určitých podmínek zájemce nemá zajištěno financování nebo nemovitost ještě není dokončena Výzva jedné nebo obou stran k uzavřen ení kupní smlouvy Existence dohody stran na podstatných nálen ležitostech kupní smlouvy nejlépe již kompletní text kupní smlouvy v přílozep Písemná forma Ve výjimečném m případp padě,, jestliže e dojde k zásadnz sadní změně okolností,, za kterých nelze spravedlivě požadovat uzavřen ení budoucí smlouvy, tento závazek zaniká -5-

6 Smlouva o smlouvě budoucí problematická ustanovení Zaplacení celé kupní ceny před p zhotovením m a převzetp evzetím m bytu bez zajištění závazků developera Nejasný termín n zahájen jení či i dokončen ení výstavby a předp edání předmětu koupě Změna podlahové plochy do určit ité výše e (x%) nemá vliv na kupní cenu a odstoupit od smlouvy lze aža po většív změně výše e podlahové plochy (cca o více v než x%) Zatížen ení předmětu převodu p v okamžiku zaplacení celé kupní ceny a podepsání kupní smlouvy, např.. existence zástavnz stavního práva ve prospěch banky, která projekt financuje (neexistuje přímý p závazek z financující banky k vzdání se zástavnz stavního práva k předmp edmětu převodu p ani závazek z developera zajistit, a v případp padě, že e tak banka neučin iní, nemá spotřebitel možnost od smlouvy odstoupit) -6-

7 Smlouva o smlouvě budoucí problematická ustanovení Nedostatečné zajištění plnění závazků developera (spotřebitel platí smluvní pokuty, developer max. vrací zálohy) Nevyváženost enost smluvních pokut (přísn sné pro spotřebitele a zanedbatelné pro developera) Přejímací řízení a převzetp evzetí předmětu prodeje - existence ujednání o fikci převzetí a fikci neexistence vad a nedodělk lků Přejímací řízení a převzetp evzetí předmětu prodeje existence ujednání o povinnosti předmět t prodeje převzp evzít t i za existence vad a nedodělk lků bránících ch i nebránících ch užívání Povahu vad a nedodělk lků závazně rozhoduje nezávislý expert, kterého mám možnost jednostranně určit developer Spotřebitel podpisem smlouvy souhlasí s další šími výhodami pro developera (souhlas s výstavbou další ších objektů v okolí developerem či i závazek z spotřebitele poskytnout součinnost např.. při p i stavebním řízení apod.) -7-

8 Děkuji za pozornost. HAVEL & HOLÁSEK s.r.o., advokátní kancelář Týn 1049/3, Praha 1 Tel.: Fax: Zámecká 20, Ostrava Tel.: Fax: josef.hlavicka@havelholasek.cz