ZNALECKÝ POSUDEK. č. 117/7207/2015

Transkript

1 ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 117/7207/2015 Pozemky čís. parcel 541, 682/9, rodinný dům č.p. 281 a další stavby tvořící součást a příslušenství oceňovaných pozemků, k.ú. Stochov, v ulici Ve dvojdomkách, ve městě Stochov, okres Kladno, Středočeský kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, Most, IČ , DIČ CZ tel./fax: , tel , , eniconsult@seznam.cz,

2 ID (Surveyor s Report): 117/7207/2015 LV no.: 775 Name of subject / Předmět ocenění Pozemky čís. parcel 541, 682/9, rodinný dům č.p. 281 a další stavby tvořící součást a příslušenství oceňovaných pozemků, k.ú. Stochov, v ulici Ve dvojdomkách, ve městě Stochov, okres Kladno, Středočeský kraj Address of subject / Adresa majetku: Ve dvojdomkách č.p. 281, Stochov Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitých věcí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Yield value: Výnosová hodnota: Comparative value: Porovnávací hodnota: Number of properties: Počet objektů: Main building: Hlavní stavba: Appurtenances: Příslušenství: Kč nebyla stanovena Kč Kč Market value Tržní hodnota Common price Obvyklá cena Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): 1 LAND / POZEMEK rodinný dům jako součást pozemku další stavby: přípojky IS (elektro, veř. vodovod, kanalizace), oplocení, vrátka, zpevněné plochy, venkovní schodiště, kotec pro psa Čísla parcel Parcel of land nr. Size: Velikost Kč Kč nestanoveno Kč 541, 682/9 581 m 2 Location in the town: Poloha v obci: Infrastructure: Infrastruktura širší centrum města Stochov, ulice Ve dvojdomkách, obytná zóna města Stochov ve městě Stochov úplná MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT Construction system: Konstrukční systém: Built-up area: Zastavěná plocha: Floor area: Podlahová plocha (obytná): zděný Type: Druh Unit price: Jednotková cena LEASE / PRONÁJEM Whole property: Celá nemovitost: 96,00 m 2 Resident area: Bytové plochy: 164,00 m 2 Storage area: Skladové a ostatní plochy: zastavěná plocha a nádvoří, ostatní plocha (ve skutečnosti se jedná o zahradu ve funkčním celku s RD č.p. 281) Kč/m 2 186,70 m 2 164,00 m 2 sklep 22,70 m 2 Built-up space: Obestavěný prostor: Unit price: Jednotková cena: Building finished in year Rok pořízení: Wear (average): Znehodnocení: 846,00 m 3 Other and manufacturing: Ostatní % Kč/m 2 Income: Příjem: Cost: Náklady: Capitalization rate: Kapitalizační míra: m 2 Kč Kč % - 2 -

3 Property right / Vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 775 ze dne jsou oceňované nemovité věci ve vlastnictví paní Pavly Nedvídkové, bytem Ve dvojdomkách 281, Stochov. Restricting conditions / omezující podmínky: Podle části C listu vlastnictví č. 775 ze dne jsou oceňované nemovité věci omezeny: -zástavním právem smluvním k zajištění pohledávek a příslušenství: a) na částku úvěru ve výši ,41,-Kč, b) veškeré budoucí pohledávky, které vzniknou do , do maximální výše ,-Kč, ve prospěch NALIA a.s. (IČ ), a to na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč. z. ze dne , právní účinky vkladu práva ke dni (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). - rozhodnutím o úpadku (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná v části C listu vlastnictví č.775. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: Podle části C listu vlastnictví č. 775 ze dne není vlastnické právo k oceňovaným nemovitým věcem omezeno žádnými věcnými břemeny. Podle části B (Jiná práva) listu vlastnictví č. 775 ze dne jsou oceňované nemovité věci oprávněny věcným břemenem (podle listiny) dle článku 2. Smlouvy, které spočívá v oprávnění průniku zdiva v 1.PP, 1.NP a 2.NP a dále v napojení na přípojku hlavního vodovodního řadu. Mortgages: / zástavní práva: Podle části C listu vlastnictví č. 775 ze dne je evidováno následující zástavní právo: -zástavním právem smluvním k zajištění pohledávek a příslušenství: a) na částku úvěru ve výši ,41,-Kč, b) veškeré budoucí pohledávky, které vzniknou do , do maximální výše ,-Kč, ve prospěch NALIA a.s. (IČ ), a to na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč. z. ze dne , právní účinky vkladu práva ke dni (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). Legal and structural state / stavebně právní stav: Podle evidence v katastru nemovitostí je objekt č.p. 281 evidován se způsobem využití jako rodinný dům. Stavba splňuje zákonné parametry rodinného domu, tzn. skutečný stav je v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Weak points / slabé stránky: - starší rodinný dům - menší výměra pozemku zahrady - jedná se o řadový rodinný dům se společnou dělící stěnou s pravděpodobně neřešenou protihlukovou izolací - přípojka vodovodu vedena přes vedlejší RD (ošetřeno věcným břemenem) Strong points / silné stránky: - situování v klidné části města Stochov - dvougenerační rodinný dům (2x BJ 3+1) - dobré dopravní spojení s okolními městy, zejména s Hlavním městem Praha Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 775 pro k.ú. Stochov, obec Stochov, vyhotovený Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, katastrálním pracovištěm Kladno ke dni b/ katastrální a ortofoto mapa pro část k.ú. Stochov vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka nemovitých věcí byla provedena dne za přítomnosti vlastníka paní Pavly Nedvídkové

4 IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území : Název katastrálního území : Stochov Kód obce : Název obce : Stochov Počet obyvatel obce : Datum stanovení počtu obyvatel : Kód okresu : CZ0203 Název okresu : Kladno Název kraje : Středočeský Poloha v obci : Širší centrum města Stochov, obytná zóna Infrastructure / Infrastruktura: Město Stochov (5 585 obyvatel) disponuje dostatečnou občanskou vybaveností, která odpovídá velikosti a významu obce (města). Ve městě je městský úřad, pošta, škola, mateřská škola, policie, obchody, služby a další. S úplnou občanskou vybaveností jsou obyvatelé orientováni na město Kladno (cca 12 km východním směrem). Po dopravní stránce je město dostupné po silnici II/236 (Lány Smečno), která v dalším průběhu navazuje na silnici II/206 (Nové Strašecí Kladno) a na silnici R6 (Praha Nové Strašecí). Ve městě je dále zavedena městská autobusová doprava, kterou je zajištěno spojení s okolními městy včetně Hlavního města Prahy. Property location / Poloha nemovitostí: Oceňované nemovité věci jsou situovány v širším centru města Stochov, v zástavbě řadových rodinných domů (dvojdomy), v ulici Ve dvojdomkách. Okolní zástavbu tvoří obdobné stavby rodinných domů a dále navazující bytové domy. Lokalita je klidná, pro bydlení vhodná (poloha nemovitosti je patrná ze situace širších vztahů v příloze ocenění)

5 Short description property / stručný popis majetku: Rodinný dům č.p. 281: Rodinný dům č.p. 281 je stavba, která je součástí pozemku čís. parcely 541, k.ú. Stochov. Dispoziční řešení: Rodinný dům je situován jako řadový krajní, prakticky se jedná o polovinu dvojdomu, je podsklepený, má dvě nadzemní podlaží (přízemí, 1.patro) a půdní prostor ve střeše valbového tvaru. Vnitřní dispozice je tvořena dvěma byty, v 1.NP o velikosti 3+1 s příslušenstvím (nebyla zpřístupněna) a v 2.NP o velikosti 3+1 s příslušenstvím. Podle sdělených informací je rodinný dům č.p. 281 částečně provozně propojen s vedlejším rodinným domem č.p. 282 (zejména napojení na hlavní vodovodní řad a společné zdivo mezi objekty). Vzhled stavby je patrný z fotodokumentace v příloze ocenění. Podrobná vnitřní dispozice: 1.PP chodba se schodištěm (7,30 m 2 ), komora pod schodištěm (1,75 m 2 ), chodba (3,95 m 2 ), sklad paliva (4,65 m 2 ), kotelna (2,07 m 2 ), sklep (2,98 m 2 ) společné pro obě jednotky - byty 1.NP - společné zádveří (10,35 m 2 ) - BJ č.1 chodba (9,20 m 2 ), kuchyně (9,95 m 2 ), komora (0,75 m 2 ), pokoj (14,65 m 2 ), obývací pokoj (16,25 m 2 ), pokoj (15,05 m 2 ), koupelna (3,65 m 2 ), WC (0,95 m 2 ) jednotka byt nebyla zpřístupněna, informace o vnitřní dispozici sdělené vlastníkem nemovité věci 2.NP BJ č.2 - kuchyně (9,95 m2), komora (0,75 m2), pokoj (14,65 m2), obývací pokoj (16,25 m2), pokoj (15,05 m2), chodba (9,50 m2), koupelna (3,65 m2), WC (0,95 m2), venkovní terasa (12,00 m2) Poznámka: BJ v 1.NP nebyla při místním zpřístupněna. Podle sdělení vlastníka je BJ v 1.NP prakticky ve stejném stavu jako BJ v 2.NP. Konstrukční řešení a vybavení: Stavba má svislé nosné konstrukce zděné, základy jsou betonové bez izolací proti zemní vlhkosti, stropy jsou nad 1.PP betonové, nad 1.NP a 2.NP jsou dřevěné trámové, schodiště jsou betonová s povrchem TERACO, střešní konstrukce je dřevěná vázaná valbového tvaru, střešní krytina je tašková, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, podlahy jsou betonové a dřevěné, s běžnými povrchy (dlažba, textilní krytina, PVC, parkety). Okna jsou v 2.NP plastová s izolačním dvojsklem a v 1.NP částečně plastová s izolačním dvojsklem (pouze společné zádveří) a převážně dřevěná špaletová. Vstupní dveře jsou dřevěné, vnitřní dveře jsou dřevěné plné a prosklené do ocelových zárubní. Vnitřní omítky jsou štukové, v sociálních zázemích a kuchyních doplněné keramickým obkladem. Vnější omítky jsou břízolitové. Rodinný dům má vnitřní rozvody elektrického proudu, vody a kanalizace. Rozvod zemního plynu přiveden pouze na hranici pozemku. Rozvody vody jsou kovové, napojené na veřejný řad a rozvody kanalizace jsou kameninové, napojené na veřejný řad. Vytápění pro obě BJ je ústřední, společným kotlem na tuhá paliva. Zdrojem teplé užitkové vody pro obě BJ jsou elektrické zásobníkové ohřívače. K datu místního šetření jsou sociální zázemí vybaveny standardními zařizovacími předměty (2x splachovací WC, 2x umývadlo, 2x vana). Kuchyně jsou k datu místního šetření vybaveny 2x kuchyňskými linkami, elektrickým sporákem a plynovým sporákem na Pb (BJ ve 2.NP). Rodinný dům je vybaven bleskosvodem. Stáří a stavební stav: Z dostupných informací byl rodinný dům postaven cca v 1960, v rámci tehdejší výstavby prakticky celé ulice, jeho stáří ke dni ocenění je tedy přibližně 55 let. Za dobu své existence byl rodinný dům průběžně stavebně upravován až do současné podoby. Podle sdělení vlastníka nebyly na rodinném domě za poslední roky provedeny žádné větší stavební úpravy, pouze byla provedena výměna oken a dále je prováděna běžná údržba a průběžné opravy a výměna prvků krátkodobé životnosti. Vnitřní vybavení je v běžném, průměrném standardu. Celkový stavebně technický stav lze hodnotit jako poměrně dobrý. Další stavby: Součástí oceňovaných pozemků jsou další stavby, tvořící součást a příslušenství pozemků. V řešeném případě se jedná zejména o přípojky IS (elektro, veřejný rozvod vody, kanalizace), oplocení, vrátka, zpevněné plochy, venkovní schodiště, kotec pro psa. Další stavby a stavby v příslušenství nejsou samostatně oceněny a v celkové obvyklé ceně jsou zohledněny

6 Pozemky: Předmětem ocenění jsou pozemky čís. parcel 541 a 682/9, k.ú. a obec Stochov. Pozemky jsou téměř obdélníkového tvaru, mírně svažité konfigurace s východní orientací. Pozemek čís. parcely 541 je zastavěn rodinným domem č.p. 281, který je součástí pozemku. Pozemek čís. parcely 682/9 tvoří zahradu k rodinnému domu č.p. 281, na pozemku se dále nachází stavby v příslušenství. Poznámka: Pozemek čís. parcely 682/9 je v katastru nemovitostí evidován v druhu pozemku ostatní plocha, způsob využití ostatní komunikace. Ve skutečnosti se však jedná o pozemek zahrady ve funkčním celku s rodinným domem č.p Při ocenění je tedy na pozemek nahlíženo dle skutečnosti, tzn., jako na pozemek zahrady k rodinnému domu. Pozemky jsou napojeny na inženýrské sítě, a to elektrický proud, veřejný rozvod vody, kanalizace a zemního plynu, který je přiveden na hranici pozemku čís. parcely 682/9. Přístup a příjezd k pozemkům je veden po zpevněné komunikaci, pozemcích čís. parcel 685 a 678/1, které jsou ve vlastnictví Města Stochov. Přístup a příjezd lze hodnotit jako bezproblémový. Výměra pozemků je patrná z listu vlastnictví v příloze, tvar a vzájemné uspořádání je patrné z katastrální a ortofoto mapy v příloze ocenění

7 HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) pozemků čís. parcel 541, 682/9, rodinného domu č.p. 281 a dalších staveb tvořících součást a příslušenství oceňovaných pozemků, k.ú. Stochov, v ulici Ve dvojdomkách, ve městě Stochov, okres Kladno, Středočeský kraj, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 20. dubna 2015 (po zaokrouhlení) ,- Kč Slovy: Jedenmilióndevětsettisíc Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitostí Podle části C listu vlastnictví č. 775 ze dne jsou oceňované nemovité věci omezeny: -zástavním právem smluvním k zajištění pohledávek a příslušenství: a) na částku úvěru ve výši ,41,-Kč, b) veškeré budoucí pohledávky, které vzniknou do , do maximální výše ,-Kč, ve prospěch NALIA a.s. (IČ ), a to na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč. z. ze dne , právní účinky vkladu práva ke dni (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). - rozhodnutím o úpadku (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná v části C listu vlastnictví č.775. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 117/7207/2015. Vypracoval: Lukáš Kajgr Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 23. dubna