strana 1 Znalecký posudek č. 3976/2013 Mgr. Ing. Josef Cingroš, soudní exekutor Exekutorský úřad Brno-město Bohunická 728/24a, Brno

Transkript

1 strana 1 Znalecký posudek č. 3976/2013 o ceně nemovitostí pozemky parc.č. PK 325, PK 326, PK 327 a PK 328 včetně součástí a příslušenství; k datu zapsány v katastru nemovitostí pro okres Vsetín, obec Loučka a katastrální území Loučka u Valašského Meziříčí na listu vlastnictví č. 263 pro výhradního vlastníka: Jakšík Pavel, Štefánikova 2520/15, Zlín, r.č /421 Objednatel posudku: Účel posudku: Zhotovitel posudku: Mgr. Ing. Josef Cingroš, soudní exekutor Exekutorský úřad Brno-město Bohunická 728/24a, Brno Odhad obvyklé ceny pro potřebu exekučního řízení sp.zn. 009 EX 123/11 Ing. Zbyněk DOMANSKÝ soudní znalec v oboru ceny a odhady nemovitostí a odhadce nemovitého majetku, IČ Anenská 169, Jaroslavice, Zlín z.domansky@gmail.com tel.: , Datum místního šetření: Datum, ke kterému je provedeno ocenění: Ve Zlíně dne Tento posudek obsahuje celkem 7 stran (bez příloh) a předává se ve dvou vyhotoveních, archívní vyhotovení je uloženo u zhotovitele.

2 strana 2 Posudek řeší odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty). Nelze jej použít např. pro vyměření daně z převodu nemovitostí, dědické či darovací. K tomu účelu slouží zjištění administrativní ceny. 1 Nález 1.1 Podklady pro vypracování posudku Podklady poskytnuté objednatelem posudku: 1) Usnesení soudního exekutora Mgr. Ing. Josefa Cingroše, sp.zn. 009 EX 123/11-99 ze dne o ustanovení soudního znalce k vypracování znaleckého posudku. 2) Výpis z katastru nemovitostí pro okres Vsetín, obec Loučka a katastrální území Loučka u Valašského Meziříčí, list vlastnictví č. 263, vyhotovený dne dálkovým způsobem k datu ) Údaje poskytnuté objednatelem posudku. Nebyla poskytnuta kopie pozemkové a katastrální mapy. Zhotovitel posudku neodpovídá za pravdivost, správnost a úplnost dokladů předložených objednatelem jako podklady pro zpracování posudku. Podklady zajištěné zhotovitelem posudku: 4) Výsledky místního šetření ze dne ) Aktuální informace z katastru nemovitostí na webu cuzk.cz. 6) Pozemková mapa příslušné lokality. 7) Územní plán Loučka z data 7/ ) Digitální mapové podklady JDTM-ZK, Google Maps ad. 9) Mapa správního rozdělení ČR Zlínský kraj, 1. vydání z roku ) Malý lexikon obcí ČR 2012, vydání ze dne ) Údaje o aktuálních nabídkách realitních kanceláří. 12) Informační systém pro expertní analýzu trhu s nemovitostmi MOISES /4. 13) Privátní databáze uskutečněných prodejů nemovitostí DOMING ) Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, v aktuálním znění, ) Vyhláška MMR ČR č. 501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využívání území. 16) Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. 17) Vyhláška MF ČR č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., 460/2009 Sb., 364/2010 Sb., 387/2011 Sb. a 450/2012 Sb. 1.2 Přehled oceňovaných nemovitostí Soubor nemovitostí: 1. Pozemky

3 strana Všeobecné a místopisné údaje Obec Loučka leží 6 km jižně od Kelče a 31 km severozápadně od Vsetína na silnici II. třídy č Podle Malého lexikonu obcí ČR 2012 obec má celkem 749 obyvatel a je zde pošta, matrika, škola a zdravotnické zařízení. Pozemky se nachází asi 600 m východně od souvisle zastavěného území obce, v prostoru mezi hlavní silnicí a železniční dráhou. 1.4 Popis oceňovaného pozemku Skutečný stav: Pozemky zabírají plochu dlouhého pásu, v převážné části plochy rovinatého charakteru. Pozemky jsou zatravněné, nejsou zde stavby, venkovní úpravy a trvalé porosty. Pozemky netvoří jednotný funkční celek se stavbami nebo stavebními pozemky. Katastr nemovitostí: parc.č. výměra (m 2 ) druh pozemku podle KN BPEJ skutečné využití PK zjednodušená evidence (1621m 2 ) louka (1364m 2 ) PK zjednodušená evidence (460m 2 ) louka PK zjednodušená evidence (385m 2 ) louka PK zjednodušená evidence (1488m 2 ) louka (1418m 2 ) Územní plán: Nezastavitelné plochy: Pozemky jsou umístěny v lokalitě Z plochy zemědělské. Převažující účel využití (hlavní využití): Zemědělský půdní fond, polní cesty nezahrnuté do jiných ploch. Přípustné využití: Stavby, zařízení a jiná opatření pro zemědělství. Související dopravní a technická infrastruktura. Protierozní opatření. Zastavitelné plochy: Žádná část pozemků není v zastavitelných plochách. Cenová mapa stavebních pozemků: Obec Loučka nemá platnou cenovou mapu stavebních pozemků. Omezení vlastnického práva: Podle katastru nemovitostí pozemky nejsou zatíženy omezeními vlastnického práva, které se neodstraní provedením exekuce (tj. typu věcných břemen, předkupních práv, nedořešeného vztahu mezi stavbou a pozemkem apod.). Pravděpodobně nejsou zatíženy nevypověditelným nájemním vztahem.

4 strana 4 Podle aktuálních zápisů v katastru nemovitosti jsou zatíženy: Dražební vyhláška Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Jakšík Pavel Zástavní právo exekutorské Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Specifické tržní charakteristiky: Viz výše uvedený popis. 2 Posudek 2.1 Pozemky Použitá metoda ocenění Pro zjišťování obvyklé ceny je teoreticky možné použít 3 základní metody oceňování zjištění věcné hodnoty, zjištění výnosové hodnoty a porovnávací metodu, resp. jejich kombinace. Prakticky nejpřesnější výsledky poskytují tzv. metoda váženého průměru a porovnávací metoda. Při použití kvalitní databáze srovnávacích objektů dostatečně přesvědčivé výsledky poskytuje porovnávací metoda, která bude aplikována v případě tohoto ocenění Zjištění standardních jednotkových cen Najít naprosto shodný nabízený nebo dokonce již prodaný objekt je obvykle vyloučeno. Každý případný srovnávací objekt se od oceňovaného liší, přičemž každá odlišnost má vliv na cenu. Proto je třeba obvykle zohlednit celý soubor podobných objektů a použít vhodnou metodiku, která by tyto odlišnosti co nejvíce eliminovala. Pro tento účel byly použity dostupné údaje z privátní databáze uskutečněných prodejů nemovitostí DOMING (v evidenci celkem 1629 záznamů) a z centrální databáze Informačního systému pro expertní analýzu trhu s nemovitostmi MOISES /4 (v evidenci celkem záznamů), jehož autorem a správcem je REAiA consulting s.r.o. Kroměříž Odhad jednotkové obvyklé ceny V dostupných databázích uskutečněných prodejů a v aktuální realitní nabídce není dostatečně kvalitní srovnatelný vzorek v předmětné lokalitě použitelný pro využití přímé porovnávací metody. Pro porovnání však lze dost dobře použít obecné informace z databází, z aktuální realitní nabídky a z vlastního znaleckého archívu a uplatnit je pro ocenění vymezeného funkčního celku. Bližší charakteristiky pozemků byly popsány v kapitole 1.4.

5 strana 5 Se znalostí existujících cenových map stavebních pozemků a po prostudování uvedených databází uskutečněných prodejů, aktuálních nabídek realitních kanceláří a údajů ve vlastním znaleckém archívu porovnáním lze u oceňovaných pozemků usuzovat na reálnou obchodovatelnou cenu na úrovni jednotkových cen takto: A) Pozemky parc.č. PK 325, PK 326, PK 327 a PK 328 Nezastavitelné plochy zemědělské plochy mimo souvisle zastavěné území obce. S přihlédnutím k poloze (blízko obce) a k bonitě půdy (BPEJ 64911, a 65800, což je mírně podprůměrně kvalitní orná půda): JCP-A = 5,- Kč/m Odhad obvyklé ceny funkčních celků A) Pozemky parc.č. 1014/1, 1014/2 a 1014/3 CO-A = 6736*5 = ,- Kč Obvyklá cena celého souboru pozemků: CO = ,- Kč Korekce obvyklé ceny pozemků po započtení závad: Pozemky nejsou zatíženy omezeními vlastnického práva, které se neodstraní provedením exekuce (tj. typu věcných břemen, předkupních práv, nedořešeného vztahu mezi stavbou a pozemky apod.). K zapsaným zástavním právům a exekučním titulům se při tomto ocenění nepřihlíží. Pravděpodobně nejsou zatíženy nevypověditelným nájemním vztahem. Výsledná cena nebude upravena dalšími přirážkami či srážkami. CO = 33680*1,00 = ,- Kč

6 strana 6 Obvyklá cena pozemků (po zaokrouhlení) činí ,- Kč slovy: třicetčtyřitisíce korun českých Ve Zlíně dne Ing. Zbyněk Domanský Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne č.j. Spr 1514/2000 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací na nemovitosti a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký posudek je zapsán pod poř.čís. 3976/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Ve Zlíně dne Ing. Zbyněk Domanský

7 strana 7 Osvědčení zhotovitele: Tímto osvědčuji, že: 1. Při zpracování tržního ocenění jsem se řídil příslušnými právními předpisy, zejména zákonem č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění a postupoval jsem v souladu s obvyklými základními principy a doporučenými oceňovacími standardy. 2. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny mně známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. Při své činnosti jsem vycházel z níže uvedených předpokladů a neshledal jsem žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. 3. V současné době ani v budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z podnikání, které je předmětem zpracovaného tržního ocenění. Výše mé odměny nezávisí na dosažených závěrech nebo odhadnutých hodnotách. Obecné předpoklady a omezující podmínky: Jako zhotovitel posudku jsem neprováděl žádné šetření a nepřebírám žádnou odpovědnost za pravdivost, správnost a úplnost dokladů předložených objednatelem jako podklady pro zpracování tohoto posudku včetně informací o případné existenci závazků a omezení, o nichž se nelze přesvědčit ze zápisu v katastru nemovitostí. Předpokládám odpovědné vlastnictví a správu vlastnických práv tak, že vlastnické právo k majetku je správné a tudíž prodejné zpeněžitelné. Toto ocenění jsem vypracoval podle aktuálních podmínek na trhu nemovitostí s ohledem na zadaný účel ocenění. Neodpovídám přitom za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým dojde po předání tohoto posudku objednateli. Za běžných podmínek lze stanovenou obvyklou cenu akceptovat do půl roku od data zpracování (v souladu např. se zákonem o veřejných dražbách). Později je nutné ocenění verifikovat s ohledem na aktuální vývoj segmentu trhu nemovitostí. Posudek je možné použít pouze k účelu, k němuž byl vypracován. Copyright: Veškerá práva vyhrazena. Žádná část tohoto díla nesmí být reprodukována nebo přenášena jakýmkoliv způsobem včetně elektronického, mechanického, fotografického či jiného záznamu bez předchozí dohody a písemného svolení zhotovitele díla. Přílohy: bez příloh