Odhad tržní hodnoty č. 2343

Transkript

1 Odhad tržní hodnoty č Objednatel posudku: Exekutorský úřad Šumperk soudní exekutor JUDr. Jiří Petruň K. H. Máchy 647/ Šumperk IČ: DIČ: CZ č. obj.: USN 065 Ex 00938/ ze dne: Účel posudku:exekuční řízení prodejem nemovitosti USN 065 Ex 00938/ Podle stavu ke dni posudek vypracoval: Adolf Pelár d.t. soudní znalec Dolní Studénky 39 Posudek obsahuje 14 stran textu. Objednateli se předává v 1 vyhotovení

2 2 A. Nález 1. Znalecký úkol Odhad obvyklé ceny nemovitostí: Parcela č. 473/3 Druh: zahrada zapsané v Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Frýdek-Místek, pro obec Staříč, katastrální území Staříč na LV č pro účely exekučního řízení prodejem nemovitosti dle usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk č.j. 065 Ex 00938/ ze dne Informace o nemovitosti Nemovitost pozemek zapsaný v Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Frýdek-Místek, pro obec Staříč, katastrální území Staříč na LV č je druh: zahrada s účelem využití jako zahrada. 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne přítomnosti vlastníka. 4. Podklady pro vypracování posudku - USN soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk č.j. 065 Ex 00938/ ze dne LV 1073 k.ú. Staříč, obec Staříč - KM k LV 1073 k.ú. Staříč, obec Staříč zdroj čúzk) - zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb.,c. 237/2004Sb. a č. 257/2004Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky c. 3/2008 Sb ve znění vyhlášky číslo 456/2008Sb a vyhlášky 460/2009 Sb a vyhlášky číslo 364/2010 Sb, 387/2011 Sb, vyhl 450/2012 Sb - metodika stanovení obvyklé ceny nemovitostí - informace RK a realitních makléřů z oblasti - DeltaNem - mapový server ČUZK, - mapový server Google 5. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Moravskoslezský Okres: Frýdek-Místek Obec: Staříč Katastrální území: Staříč (755290) List vlastnictví číslo: 1073

3 3 Vlastník: Teamsan s.r.o. č.p. 240, Fryčovice 6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Staříč, pro obec Staříč, katastrální území Staříč na LV č souhlasí se skutečností. 7. Celkový popis nemovitosti, popis použitých metod ocenění Předpoklady pro vypracování ocenění Prohlášení Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast, nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady Běžně nedostupné informace o předmětu ocenění byly z veřejně dostupných zdrojů. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocení vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Věcné omezení S výslednou hodnotou uvedenou v tomto znaleckém posudku je kalkulováno pro účely uvedené v účelu ocenění. V případě požití výsledné hodnoty, jiné než uvedené účely, neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody s tímto použitím vzniklé. Metody oceňování Obvyklá ceny Cena obvyklá je zákonem č. 151/1197 Sb., o oceňování majetku definována jako cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku, nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumí zejména vztahy majetkové, rodinné, nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládána majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. V ČR neexistuje standard stanovení obvyklé ceny. Obvyklá cena je stanovována různými metodami ale oproti ceně administrativní není znalec vázán závazným předpisem a použití

4 4 jednotlivých metod je čistě závislé na zkušenostech znalce. Znalec vychází z metod publikovaných v knize Teorie oceňování nemovitostí autor prof. A. Bradáč a kol. (ředitel ústavu soudního inženýrství) a dále znalec vycházel ze standardů používaných komerčními bankami pro ocenění nemovitostí. Pro ocenění majetku jsou používány tři obecně uznávané přístupy a jejich kombinace. - Nákladový (věcná hodnota) - Výnosový - porovnávací Nákladová metoda Tato metoda představuje náklady spojené s přímou reprodukcí majetku, nebo náklady spojené s nahrazením oceňovaného majetku, zohledňuje funkční nedostatek a ekonomickou resp. Morální zastaralost. Náklady na pořízení nového majetku jsou náklady spojené s pořízením majetku se stejnou využitelností při současných cenách. V případě tohoto ocenění pozemku je nákladová cena cenou úřední. Věcná hodnota nemovitosti Je cenou pozemků bez koeficientů prodejnosti a koeficientů inflace Výnosová metoda Výnosová metoda je založena na stanovení budoucích výnosů, které vlastnictví oceňovaného majetku svému majiteli přináší. Nezbytnou součástí tohoto přístupu ocenění je analýza výnosů, nákladů, investic a diskontní míry. Vzhledem k tomu, že nebyly poskytnuty informace o pronájmu pozemku tato metoda nebyla pro ocenění použita. Srovnávací metoda Při ocenění za použití porovnávací metody se odhaduje cena obvyklá pozemků na základě v současnosti realizovaných cen při prodejích majetku porovnatelných s oceňovaným majetkem mezi nezávislými partnery a jejich následném statistickém vyhotovení. Porovnávací metoda je založena na soustředění informací o porovnatelných a na znalosti a analýze trhu s porovnatelnými majetky a statistické analýze. Následně je provedena analýza těch informací se zohledněním rozdílu mezi absolutní velkostí vybraných ukazatelů oceňovaných a porovnávaných majetků ze kterých zjistí výsledná hodnota. Indexová matoda Principem indexové metody je odvození hodnoty pozemku ze známé hodnoty pozemku pomocí tzv. indexů, které zohledňují některé jeho odlišné vlastnosti. Indexová metoda oceňování je rozšířená např. v SRN, kde byla původně zavedena. Postup oceňování při použití indexové metody: Tabulka koeficientů pro výpočet indexu pozemku zahrnuje koeficienty: A.územní struktury (od okrajových poloh obce po společenská a obchodní centra)

5 5 B.typ stavebního pozemku (druh a stavební připravenost) C.třídu velikosti obce podle počtu obyvatel D.obchodní venkovskou polohu (obchodní, obytná, průmyslová, venkovská) E.územní připravenost, infrastrukturu (špatná, střední, dobrá, velmi dobrá, obchod, služby, zdravotnické zařízení, správní orgány, kultura, stanice dopravy a jejich vzdálenost od pozemku) F.speciální volitelné charakteristiky (ostatní podmínky, které zvyšují či snižují cenu pozemku) Dalším krokem je výpočet standardní jednotkové tržní ceny SJTC s jednotková cena pozemku s indexem I = 1,00. SJTC s = JTC s /I s Obdobně jako index srovnávacího pozemku Is se vypočítá index oceňovaného pozemku Io násobením příslušných koeficientů pro oceňovaný pozemek. I o = A o x B o x C o x D o x E o x F o Následuje výpočet jednotkové tržní ceny oceňovaného pozemku JTC o standardní jednotková tržní cena se násobí indexem oceňovaného pozemku. JTC o = SJTC s x I o Nakonec odhadce získá cenu oceňovaného pozemku CP o násobením jednotkové tržní ceny oceňovaného pozemku jeho plochou. CP o = JTC o x PP o, kde: PP o.plocha pozemku oceňovaného Pro tržní cenu pozemků jsou důležité zejména následující skutečnosti: kvalita pozemků pro zemědělské účely (často vyjádřená úřední cenou dle BPEJ), podmínky nájemní smlouvy se současným uživatelem pozemků, druh pozemků (orná půda, trvalé travní porosty, zahrada a jiné), poloha pozemků a atraktivnost lokality, celková výměra a počet samostatných pozemků, tvar pozemků, přístup k pozemkům, průběh pozemkových úprav v lokalitě, evidence pozemků (zjednodušená evidence nebo evidence katastru nemovitostí), konkurence mezi kupujícími v dané lokalitě. Popis oceňované nemovitosti - pozemku. Parcela 473/3 druh: zahrada výměra m2 pozemek leží JV od centra obce Staříč Oceněno dle skutečného účelu využítí - jako zahrada Pozemek leží v urbanizovaném území vesnického typu se zástavbou rodinných domů přízemních až max dvoupodlažních, s dostatkem zeleně. Nevýhodou oceňovaného pozemku je že tvoří přístupovou cestu pro vlastníky okolních nemovitostí a na pozemku je podzemní vedení NN energetické sítě. Na pozemku vázne VB: Věcné břemeno chůze a jízdy: Oprávnění pro parcelu 473/7 Smlouva o zřízení VB úplatná ze dne V-5166/

6 6 Věcné břemeno chůze a jízdy: Oprávnění pro parcelu 473/1 Smlouva o zřízení VB úplatná ze dne V-5166/ Věcné břemeno chůze a jízdy: Oprávnění pro parcelu 473/2 Smlouva o zřízení VB úplatná ze dne V-5166/ Věcné břemeno vstupu za účelem vybudování inž. Sítí jejich kontroly, údržby a oprav Oprávnění pro parcelu 473/4 Smlouva o zřízení VB úplatná ze dne V-5934/ Věcné břemeno vstupu za účelem vybudování inž. Sítí jejich kontroly, údržby a oprav Oprávnění pro parcelu 473/5 Smlouva o zřízení VB úplatná ze dne V-5934/ Věcné břemeno chůze a jízdy: Oprávnění pro parcelu 473/4 Smlouva o zřízení VB úplatná ze dne V-5934/ Věcné břemeno chůze a jízdy: Oprávnění pro parcelu 473/5 Smlouva o zřízení VB úplatná ze dne V-5166/ Věcné břemeno spočívající v: Provozování podzemního kabelového vedení NN -vstupu a vjezdu v souvislosti s provozem a opravami a údržbou uvedeného energetického zařízení V-6740/ Obsah posudku a) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 1073 b) Věcná břemena 1) Věcné břemeno

7 7 B. Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Podklady pro stanovení koeficientu K p : Okres: Frýdek-Místek Počet obyvatel: obyvatel Popisy objektů a) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 1073 b) Věcná břemena 1) Věcné břemeno Na pozemku vázne VB: Věcné břemeno chůze a jízdy: Oprávnění pro parcelu 473/7 Smlouva o zřízení VB úplatná ze dne V-5166/ Věcné břemeno chůze a jízdy: Oprávnění pro parcelu 473/1 Smlouva o zřízení VB úplatná ze dne V-5166/ Věcné břemeno chůze a jízdy: Oprávnění pro parcelu 473/2 Smlouva o zřízení VB úplatná ze dne V-5166/ Věcné břemeno vstupu za účelem vybudování inž. Sítí jejich kontroly, údržby a oprav Oprávnění pro parcelu 473/4 Smlouva o zřízení VB úplatná ze dne V-5934/ Věcné břemeno vstupu za účelem vybudování inž. Sítí jejich kontroly, údržby a oprav Oprávnění pro parcelu 473/5 Smlouva o zřízení VB úplatná ze dne V-5934/ Věcné břemeno chůze a jízdy:

8 8 Oprávnění pro parcelu 473/4 Smlouva o zřízení VB úplatná ze dne V-5934/ Věcné břemeno chůze a jízdy: Oprávnění pro parcelu 473/5 Smlouva o zřízení VB úplatná ze dne V-5166/ Věcné břemeno spočívající v: Provozování podzemního kabelového vedení NN -vstupu a vjezdu v souvislosti s provozem a opravami a údržbou uvedeného energetického zařízení V-6740/ Ocenění a) Pozemky a.1) Vyhláška 450/2012 Sb. a.1.1) Pozemky na LV číslo Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 107,03 Kč. Cena je určena podle písm. h): ZC = C p 2,50, kde C p = 35 + ( ) 0, (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde je počet obyvatel v obci. 28 odst. 5 Pozemky zahrad a ostatní plochy Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Koeficient změny cen staveb K i : 2,146 Koeficient prodejnosti K p : (Rodinné domy) 1,258 Koeficient úpravy dle 28 odst.5: 0,400 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ]základní upravená Cena [Kč] zahrada 473/ ,03 115, ,98 Pozemky na LV číslo 1073 zjištěná cena: ,98 Kč a.2) Indexová metoda a.2.1) Pozemky na LV číslo 1073 Ocenění pozemku indexovou metodou zahrada p.č.: 473/3 Základní jednotková cena: ZJC Kč/m 2 120, Koeficienty pro výpočet indexu: A Územní struktura průměrná 1,00 B Typ stavebního pozemku stavebně připravený 1,50

9 9 C Třída velikosti obce až obyvatel 0,60 D Obchodní, resp. průmyslová poloha obytné domy 1,30 E Územní připravenost, infrastruktura velmi dobrá 1,25 F Speciální charakteristiky volitelné nejsou 1,00 Celkový index oceňovaného pozemku I o = A B C D E F 1, Jednotková cena pozemku JC = ZJC I o Kč/m 2 175,50 Výměra pozemku: m ,00 Cena pozemku Kč ,50 Pozemky na LV číslo 1073 zjištěná cena: ,50 Kč a.3) Porovnávací hodnota a.3.1) Pozemky na LV číslo 1073 Porovnávací pozemky: poz Staříč Realizovaná cena: , Kč Výměra: ,00 m 2 Jednotková cena: 343,64 Kč/m 2 Koeficient prodejnosti K p : 0,600 Upravená jednotková cena: 206,18 Kč/m 2 Váha: 1,00 poz Staříč Realizovaná cena: , Kč Výměra: 1 728,00 m 2 Jednotková cena: 489,58 Kč/m 2 Koeficient prodejnosti K p : 0,600 Upravená jednotková cena: 293,75 Kč/m 2 Váha: 1,00 poz Brušperk Realizovaná cena: , Kč Výměra: 1 201,00 m 2 Jednotková cena: 324,73 Kč/m 2 Koeficient prodejnosti K p : 0,600 Upravená jednotková cena: 194,84 Kč/m 2 Váha: 1,00 poz Brušperk Realizovaná cena: , Kč Výměra: 1 360,00 m 2 Jednotková cena: 477,94 Kč/m 2 Koeficient prodejnosti K p : 0,600 Upravená jednotková cena: 286,76 Kč/m 2 Váha: 1,00

10 10 Minimální jednotková cena: 194,84 Kč/m 2 Průměrná jednotková cena: 245,38 Kč/m 2 Maximální jednotková cena: 293,75 Kč/m 2 Stanovená jednotková cena (SJC): 194, Kč/m 2 Oceňovaný pozemek: Název: zahrada Parcelní číslo: 473/3 Výměra (V): 1 579,00 m 2 Cena pozemku (V SJC): 1 579,00 m 2 194, Kč/m 2 = , Kč Pozemky na LV číslo 1073 zjištěná cena: , Kč b) Věcná břemena b.1) Cenový předpis b.1.1) Věcné břemeno 18 zákona č. 151/97 Sb. Podle 18, odst. 5 se věcné břemeno ocení jednotně částkou: , Kč Počet takto oceněných věcných břemen: 8 Celková cena věcných břemen tedy činí: = , Kč Věcné břemeno jako závada na nemovitosti povinného 1 Hodnota věcného břemene: = , Kč

11 11 C. Rekapitulace Současná situace na realitním a hypotečním trhu: Ceny nemovitostí velmi často kopírují hospodářský cyklus země, a proto jsme v minulosti ve vyspělých zemích zaznamenali celou řadu rostoucích a klesajících trendů. Nicméně stávající situace na realitních trzích se historickým srovnáním výrazně vymyká. Od roku 2000 ceny nemovitostí včetně pozemků v téměř všech vyspělých zemích bez přestávky rostly, a to bez ohledu na vývoj hospodářského cyklu nebo vývoj ekonomických fundamentů. Studie Mezinárodního měnového fondu (IMF) z roku 2008 ukázala, že největší růst nemovitostí byl do té doby zaznamenán v zemích s nejpozitivnějším demografickým vývojem, nejhlubší změnou preferencí ve prospěch vlastnického bydlení (největším růstem podílu vlastnického bydlení) a nejdynamičtěji se rozvíjejícím hypotečním financováním (nejdůslednější deregulací). Nicméně v roce 2007 nastal zlom a v podstatě od roku 2008 ceny nemovitostí začaly razantně klesat. Při analýze výnosové hodnoty znalec pracoval také s hodnotami IRI (institut regionálních informací) které porovnával s hodnotami současné nabídky na trhu s nemovitostmi. Na obvyklou cenu pozemků má vliv především: kvalita pozemků druh pozemků, možnosti územního plánu poloha pozemků a atraktivnost lokality, celková výměra a počet samostatných pozemků, tvar pozemků, přístup k pozemkům, průběh pozemkových úprav v lokalitě, konkurence mezi kupujícími v dané lokalitě. Při analýze ceny vzal znalec v úvahu faktory, které ovlivňují cenu nemovitostí. Úroveň obvyklých cen je v podstatě odrazem zprůměrovaných dosažených cen za věci srovnatelného druhu, vlastností, stáří ap. Přívlastek obvyklá vyjadřuje, že se při jejím odvozování z většího množství dohodnutých cen přihlíží jen k objektivním znakům z hlediska směny věci; nepřihlíží se zde k významu, jaký může mít vlastnictví a tím i možnost užívání věci z hlediska jejího užitku pro určitou osobu (tzv. cena zvláštní obliby ). Je třeba zdůraznit, že u nemovitostí, které jsou v dostatečném počtu v daném území obchodovány, tedy u nichž existuje trh a je k dispozici dostatečně velký porovnávací soubor, je základní metodou cenové porovnání; je však třeba zohlednit i podmínky konkrétního místa a předpoklad chování trhu s nemovitostmi v budoucnu. Vlastní tržní cena se tvoří až při konkrétním prodeji resp. koupi a může se od zjištěné hodnoty i výrazně odlišovat. Stále je třeba mít na paměti rozdíl mezi hodnotou a cenou. Hospodářství má svůj cyklus s obdobími recese a konjunktury. Nemovitosti jsou věcmi dlouhodobějšího charakteru; cena za ně dosahovaná může být v jistých časových obdobích i velmi odlišná od jejich hodnoty. Vlivů působících na obvyklou cenu nemovitostí je celá řada. Značný vliv na ceny nemovitostí má okamžitá kupní síla obyvatelstva. V obdobích snížené kupní síly, kdy peněžní prostředky obyvatelstva jsou použity ve větší míře na uspokojení základních

12 12 potřeb, je poptávka po nemovitostech nižší. Pokud někdo potřebuje získat prostředky prodejem nemovitosti, pak jedině za nízkou cenu, aby se kupujícímu jevila výhodnou. Naopak v období s vyšší kupní silou a při vysoké inflaci se jeví investice do nemovitostí a zvláště pozemků výhodnými a proto je zde značná poptávka, mající za důsledek zvyšování cen, někdy až na neuvěřitelnou míru. Po zpracování jednotlivých dílčích výstupů znalec provedl závěrečnou analýzu, která spočívá ve zvážení významu jednotlivých metod s ohledem na jejich vliv na utváření hodnoty nemovitosti. Výsledné hodnoty jednotlivých metod představují indikátory nebo ukazatele na jejichž základě je odhadnuta závěrečná hodnota Při vyslovení závěrečného verdiktu přihlížíme k základním principům jednotlivých metod a to: indexové metody kde je odvození hodnoty pozemku ze známé hodnoty pozemku pomocí tzv. indexů, které zohledňují některé jeho odlišné vlastnosti. Porovnávací přístup, který vychází ze skutečně obchodovaných cen nepřihlíží ani k užitku ani k nákladům na pořízení ale vychází ze skutečného stavu na trhu s nemovitostmi. Finální výsledek obvyklá cena tedy vyjadřuje výsledek ke kterému znalec dospěl zvážením všech přístupů s přihlédnutím k účelu užití oceňované nemovitosti a to jako odhadnuté jednoznačné číslo přiměřeně zaokrouhlené. Závěrečná analýza není matematické stanovení výsledku, ale úvahou nad oceňovanou nemovitostí s ohledem na stanovené dílčí výsledky, rozbor jejich přispívání k tržní hodnotě majetku Pozemek na LV 1073 k.ú. Staříč, obec Staříč je situován na okraji intravilánu obce Staříč v urbanizovaném území příměstského typu a v současnosti využíván jako zahrada. Vzhledem k tomu že na pozemku vázne velké množství věcných břemen ( přístup k jiným pozemkům) které z pozemku dělají téměř neprodejnou nemovitost.

13 13 Ceny podle cenového předpisu Cena pozemků Cena věcných břemen Celková cena podle cenového předpisu Věcná hodnota pozemků Cena indexovou metodou Cena určená porovnávací metodou Stanovená věcná hodnota pozemků Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny po odpočtu věcných břemen , Kč , Kč , Kč , Kč , Kč , Kč , Kč Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce , Kč Cena slovy: dvěstědvacetšesttisíc Kč

14 14 D. Seznam příloh 1. LV 1073 k.ú. Staříč, obec Staříč 2. KM k LV 1073 k.ú. Staříč, obec Staříč 3. mapy místa

15

16

17

18

19

20

21

22

23