Znalecký posudek č. 1470/28/11

Transkript

1 Znalecký posudek č. 1470/28/11 o ceně obvyklé bytu č.3007/1 v domě č.p. 3007/30a na pozemku č.parcely st.3042 a podílu 13308/61580 na společných částech domu a podílu 13308/61580 na pozemku parcely č. st vše v k.ú. Jablonec nad Nisou. Objednatel posudku: EURODRAŢBY. CZ a.s. U Pískovny 890/ Praha 8 Účel posudku: Ocenění je provedeno pro účely nedobrovolné draţby prováděné akciovou spol. EURODRAŢBY.CZ. podle stavu ke dni Posudek vypracoval: Stanislav Kerhart Holín Jičín Posudek obsahuje 16 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních, 1 vyhotovení zůstává v archivu znalce. V Jičíně,

2 Ocenění je provedeno ve smyslu definice uvedené v 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku: Majetek a sluţba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosaţena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné sluţby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvaţují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo sluţbě vyplývající z osobního vztahu k nim. Nález: Celkový popis místa nemovitosti: Jablonec nad Nisou s obyvateli je správním, kulturním i sportovně rekreačním střediskem Jizerských hor. Rozloha města: 31,38 km 2, části města: Mšeno, Rýnovice, Lukášov, Jablonecké Paseky, Kokonín, Vrkoslavice, Proseč nad Nisou. Jablonec nad Nisou leţí cca 100 km sever od Prahy a cca 6 km západně od. V obci je pošta, městský úřad, ZŠ a střední školy, nemocnice, banky, oddělení Policie ČR, sportovní a kulturní zařízení; z inţenýrských sítí je v obci veřejný vodovod, kanalizace, rozvod elektřiny a zemního plynu. Město má dobré vlakové, autobusové i automobilní spojení s okresním, krajským i hlavním městem. Podsklepený objekt s jedním podzemním a čtyřmi nadzemními podlaţími byl postaven na svaţitém terénu jako bytový dům. V 1.NP jsou provozní místnosti, v 2.-4.NP jsou byty. Stáří domu nebylo prokazatelně doloţeno, bylo určeno odhadem na 90 let. Půdorys má tvar obdélníka. Základy jsou betonové, konstrukce jsou zděné cihlové. V době ocenění nebylo provedeno zateplení fasády, okna jsou původní dřevěná zdvojená u oceňovaného bytu nová plastová vakuovaná. Střecha je mansardová, s nově provedenou krytinou. Klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Do domu je přivedena voda z veřejného vodovodního řadu, splaškové vody jsou svedeny do veřejné kanalizace. Do domu je zaveden elektrický proud a zemní plyn. Bytová jednotka č. 3007/1 o velikosti 4+kk, se nachází v 2.NP bytového domu čp. 3007, v rozsahu celého patra. V roce 2001 proběhla rekonstrukce celého bytu včetně výměny dřevěných oken za plastová. Vytápění a ohřev uţitkové vody je kotlem na zemní plyn.dispozice bytu: vstupní chodba, kuchyně, koupelna a WC, 4 pokoje, spíţ a balkón. K bytu patří sklep v suterénu domu. Údrţba domu i bytu je velmi dobrá, opotřebení prvků dlouhodobé i krátkodobé ţivotnosti je úměrné jejich stáří. Vlastník nemovitosti pan František Kříţ se v určenou dobu nedostavil, uţivatel bytu pan Tomáš Hudec rovněţ nebyl přítomen, ani nebyl určen zástupce, který by znalci umoţnil řádné zaměření bytu, jeho prohlídku a posouzení opotřebení konstrukcí. Výměry byly získány z prohlášení vlastníků poskytnuté majitelkou bytu v II.NP Ing. Soňou Patočkovou (předsedkyní samosprávy) a ze stránek realitní kanceláře Century 21 Sever jejíţ je pan Tomáš Hudec makléř a která oceňovaný byt nabízí k prodeji a dále odborným odhadem. 2

3 Zátopové ohroţení: Podle údajů pojišťovny Kooperativa je oceňovaná nemovitost v pásmu záplavového ohroţení na stupni 1 (nejniţší stupeň). Přístup k nemovitosti: Přístup k nemovitosti je z veřejné komunikace, z ulice Svatopluka Čecha. Podklady pro ocenění: Výpis z katastru nemovitostí LV č a 5921 pro k.ú. Jablonec nad Nisou vyhotovený dálkovým přístupem Kopie katastrální mapy Zjištění na místě samém dne v době od 17,30 do 18,30 hod. Sdělení spoluvlastnice bytu v III.NP paní Ing. Soni Patočkové Inzerce realitní kanceláře Century 21 Sever 1. Ocenění dle zák. 151/1997 Sb. ve znění prováděcí vyhl.č. 460/2009 Sb. : Nález : 1. Informace o nemovitosti Kraj: Liberecký Okres: Jablonec nad Nisou Obec: Jablonec nad Nisou Katastrální území: Jablonec nad Nisou Počet obyvatel: Základní cena podle 28 odst. 1 písm. i) : 400,- Kč/m 2 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne z ulice Svatopluka Čecha a z chodby domu. 3. Obsah posudku a) Ocenění porovnávacím způsobem a 1 ) Byt č. 3007/1 b) Pozemky b 1 ) Pozemek 3

4 Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. a) Porovnávací hodnota a 1 ) Byt č. 3007/1-25 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Bytový prostor Poloha objektu: Jablonec nad Nisou Stáří stavby: 90 roků Stavba je po celkové rekonstrukci. Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): ,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu: kuchyňský kout: = 10,09 m 2 pokoj: = 18,89 m 2 pokoj: = 17,81 m 2 pokoj: = 30,59 m 2 pokoj: = 14,76 m 2 koupelna a WC: = 9,89 m 2 spíţ: = 1,74 m 2 předsíň: = 9,64 m 2 Podlahová plocha bytu: = 113,41 m 2 Podlahové plochy balkonů, teras a pavlačí: balkon: = 7,81 m 2 Podlahové plochy balkonů, teras a pavlačí - celkem: = 7,81 m 2 Podlahové plochy prostorů se zkoseným stropem pod 2 m a místností sklepů: sklep: = 19,72 m 2 Podlahové plochy se zkoseným stopem a místností sklepů - celkem: = 19,72 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 113,41 m 2 Započítaná podlahová plocha balkonů, teras a pavlačí: 7,81 m 2 * 0,17 = 1,33 m 2 Započítaná podlahová plocha místností sklepů: 19,72 m 2 * 0,80 = 15,78 m 2 Podlahové plochy - celkem: = 130,52 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná IV 0,10 2. Společné části domu - Ţádné z dále uvedených I -0,01 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4

5 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaţí nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - s III 0,03 výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení III 0,00 7. Další vybavení bytu a prostory uţívané spolu s bytem - Standardní III 0,00 vybavení - balkon nebo lodţie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etáţové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou údrţbou II 1,05 Koeficient pro stavby 25 let po celkové rekonstrukci: 0,90 9 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V10 * 0,90 = 1,058 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Poloha nemovitosti v obci - souvisle zastavěné území obce III 0,00 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu II 0,00 3. Okolní zástavba a ţivotní prostředí - objekty pro bydlení bez zázemí parků IV 0,03 4. Dopravní spojení - výborná dostupnost centra obce, centrum obce, výborné III 0,02 dopravní spojení 5. Parkovací moţnosti v okolí nemovitosti - omezené II 0,00 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 8 Index polohy I P = (1 + P i ) = 1,050 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je niţší neţ II -0,05 nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,950 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 1,058 * 1,050 * 0,950 = 1,055 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = ,- Kč/m 2 * 1,055 = ,04 Kč/m 2 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * PP = ,04 Kč/m 2 * 130,52 m 2 = ,18 Kč Byt č. 3007/1 - zjištěná cena = ,18 Kč 5

6 b) Pozemky b 1 ) Pozemek Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná plocha a nádvoří ,00 400, ,- Součet ,- Úprava ceny příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu uţití stavby 42 % Úprava ceny celkem 42 % ,- Mezisoučet , pozemek s moţností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 10 % ,40 Mezisoučet ,40 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu uţití): * 1,1870 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): * 2,1700 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem , ,87 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * / Pozemek - zjištěná cena = ,77 Kč Rekapitulace cen nemovitosti dle cenového předpisu Výsledné ceny: a) Byt č. 3007/1 = ,18 Kč b) Pozemek = ,77 Kč Výsledná cena nemovitosti činí celkem Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle 46 činí Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení činí ,95 Kč ,- Kč ,- Kč 6

7 Ocenění porovnávací metodou: 1. Celkový popis nemovitosti: Okolnosti ovlivňující cenu nemovitosti: Trh s nemovitostmi : Orientace ke světovým stranám: Konfigurace terénu: Poloha vzhledem k centru obce: Převládající zástavba: Inţenýrské sítě : Doprava : Obchod a sluţby : Školství : Zdravotnictví: Kultura, sport, ubytování : Úřady : Pracovní moţnosti : Ţivotní prostředí : Přírodní lokalita : Změna v zástavbě : Příslušenství nemovitosti : Typ stavby: Moţnost dalšího rozšíření : Obyvatelstvo: Poptávka je niţší neţ nabídka. Částečně výhodná východ-západ Svaţitý terén Nemovitost je umístěna blízko centra města Objekty pro bydlení, nevyskytují se negativní účinky okolí Kompletní přípojky inţenýrských sítí, přípojka vody z veřejného vodovodního řadu, přípojka kanalizace, přípojka elektřiny, Autobusová doprava, vlaková a automobilní Dobré Základní školy, střední školy Nemocnice, poliklinika, odborní lékaři Velmi dobré Městský úřad, finanční úřad, banky, policie, ostatní úřady na úrovni okresního města Dobré Mírně zhoršené vlivem hluku a exhalací od dopravy V blízkosti CHKO Jizerské hory V blízkosti domu beze změny. Nejsou byt v bytovém domě Není Střední hustota obyvatelstva. Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita / Popis Zdůvodnění koeficientu K c Typ stavby Užitná plocha Podlaží Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Oceňovaná jednotka bytový dům zděný 131,00 2.NP X X X X Srovnávané jednotky Jablonec nad Nisou - Pražská ul. Byt 4+kk v osobním vlastnictví v 3.NP, 105 m 2, 1/3 rekonstruované vily. Vytápění plynovým kotlem, funkční kachlová kamna, k bytu náleží půdní prostor o ploše 50 m 2, po částečné rekonstrukci bytu vhodné pro vestavbu - atelier, kancelář. Střecha nová včetně komínů. Ideální bydlení v klidné ulici, u centra. X 105, ,

8 Jablonec nad Nisou - Květinová ul. Moderní dvoupodlažní byt 4+2kk v cihlovém domě nedaleko centra Jablonce. Ve spodní časti pokoj, ložnice koupelna a kuchyň, v patře se nachází další 2 pokoje, jeden s kuch. koutem a koupelnou. Možno využít jako dvougenerační byt nebo ponechat oddělený jeden pokoj v patře jako garsonieru. Stylová a prostorná koupelna v přízemí, kompletně zařízená kuchyň s dlažbou a barovou přepážkou. Dolní část bytu je vybavena elektrickým podlahovým vytápěním. Byt má 2 koupelny a dvě kuchyně. bytový dům cihlový 115,00 1.NP 4+kk , Jablonec nad Nisou - Podhorská ul Byt v cihlovém doměve 2.patře. Disp. 4+1 o celkové podlahové ploše 160 m 2. V obytných místnostech jsou parkety, v koupelně a kuchyni je dlažba. Vytápění plynovým kotlem s ohřevem vody. Výška do stropu cca 3,5 m. Součástí jsou 2 sklepy o celkové vým. cca 20 m 2. bytový dům zděný 160,00 3.NP , Jablonec nad Nisou - Mlýnská ul. Prodej bytu 3+1 v osobním vlastnictví o celkové výměře 90 m 2, 2.NP. Nová koupelna včetně rozvodů, plovoucí podlahy, samostatný kotel na vytápění a ohřev TUV, za domem okrasná zahrada. K bytu náleží sklepní a půdní prostory o výměře 20 m 2. Cihlová zástavba v blízkosti centra. Bytový dům 90,00 2.NP , zděný-cihlový Průměrná cena Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 131,00 m 2 Porovnávací hodnota Kč Porovnávací hodnota zaokr Kč Závěrečná analýza pro návrh tržní hodnoty nemovitosti Majetek vykazuje následující silné stránky: 1. Byt je po celkové rekonstrukci 2. Malá vzdálenost do centra města 3. Dobrá poloha v regionu dobré pracovní příleţitosti Majetek vykazuje následující slabé stránky: 1. Nezateplený dům Názor znalce : Oceňovaný byt je v dobrém stavebně technickém stavu. Vzhledem k výše uvedeným skutečnostem povaţuji oceňovanou nemovitost za dobře prodejnou nemovitost. 8

9 Rekapitulace Cena zjištěná podle cenového předpisu celkem zaokr.: ,00 Kč Cena zjištěná srovnávací metodou celkem zaokr.: ,00 Kč Cena zjištěná (podle cenového předpisu) nezohledňuje atraktivitu místa a situaci na trhu s bytovými domy. Z tohoto důvodu se přikláním k ceně zjištěné srovnávací metodou, která je ,- Kč. Obvyklá cena: ,- Kč slovy: Jedenmilionsedmsetpadesáttisíc korun českých V Jičíně, Stanislav Kerhart Holín Jičín Znalecká doloţka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Hradci Králové dne , č.j. Spr. 961/86 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1470/28/11 znaleckého deníku Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 1470/11 Koncesní listina: Koncesní listina vydaná dne Městským úřadem Jičín, odborem - obecní živnostenský úřad, Jičín, Havlíčkova 56, pod č.j.: MUJC/2007/3393/ZU/2, ev.č Seznam příloh: 2 x mapa 5 x fotografie nemovitosti Výpis z katastru nemovitostí LV č pro k.ú. Jablonec nad Nisou ze dne Kopie katastrální mapy 9

10 F. Přílohy: mapa regionu mapa města Jablonec nad Nisou 10

11 Fotodokumentace kuchyňský kout chodba s kuchyňským koutem 11

12 pokoj do ulice pokoj do ulice 12

13 pokoj nabídka realitní kanceláře v okně bytu 13

14 14

15 15

16 Kopie katastrální mapy 16