Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č / / 2012

Transkript

1 Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č / / 2012 Typ nemovitosti Účel ocenění Byt ve vlastnictví bez garáže a bez garážového stání V současném stavu Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účel nedobrovolné dražby Předmět ocenění Bytová jednotka č. 401/17, LV č. 2475, s podílem na společných částech domu a pozemku 5450/ na pozemcích: pozemek parc.č. 685, 686, 687, 688, 689, 690, 691, 692, LV č pozemek parc.č. 693/1, LV č pozemek parc.č. 693/2, 694/1, 694/2, LV č pozemek parc.č. 695, LV č Adresa Kraj Hlavní město Praha Statutární město PRAHA Počet obyvatel Kat. území Střížkov Ulice Českolipská č.p. 392, 393, 394, 395, 396, 397, 398, 399, 400, 401, 402 Část obce dle LV 2475, Střížkov Objednatel EURODRAŽBY.CZ, a.s. U Pískovny č.p. 890 č.o Praha 8 Vlastnictví Bytová jednotka Velinský Roman Praha 9, Českolipská 401/22 Velinská Zdeňka Praha 9, Českolipská 401/22 Zpracováno pro společnost EURODRAŽBY.CZ, a.s. Tel. IČ DIČ CZ Vypracoval Ing. Čoudek Pavel Dne Licence číslo Plickova 567 Ke dni Praha 11 Prohlídka dne Počet stran textu 8 Počet příloh 3 Počet vyhotovení 2 Rekapitulace Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha 56.5 m Kč/m Kč Obvyklá cena - současný stav SJM Kč Jeden milion sedmsetpadesát tisíc Kč

2 Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti Nebylo zajištěno zpřístupnění nemovitosti, proto byl proveden náhled nemovitosti z místa mimo oceňovanou nemovitost, byly posuzovány pouze vnější viditelné konstrukce Dle náhledu nejsou viditelné závady, které v důsledku přechodu užívacích práv nezaniknou. Podlahová plocha a vybavení byly převzaty z prohlášení vlastníka. Jedná se o standardní malý byt 3+1/L s příslušenstvím v domě panelové technologie, na sídlišti Prosek, na severovýchodním okraji hl.města Prahy kladné faktory: - stabilizovaná lokalita - velmi dobrá dostupnost stanice metra - poloha v rámci domu záporné faktory: - menší byt - panelová technologie domu, lokalita sídliště - větší dopad poklesu cen nemovitostí - nevyřešené vlastnictví pozemků Podmínky platnosti ceny nemovitost je oceněna jako prázdná, bez závazků Vyhodnocení rizik ANO jednotka je zapsána na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným stavem) ANO k jednotce je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup NE jednotka je prosta věcných břemen a jiných omezení, která podmiňují vhodnost zástavy, např. - břemeno doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva - věcné břemeno - právo užívání, V-36288/ NE jednotka je prosta jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod. - zástavní právo smluvní, V-36285/ ANO nemovitost nevykazuje zjevné technické závady, které ovlivňují její životnost ANO jednotka je určena výhradně k bydlení ANO jednotka je zkolaudována ANO jednotka je dokončena ANO jednotka je užívána v souladu s právním stavem ANO nemovitost se nenachází v území, které bylo v minulosti zaplaveno ANO stavba je umístěna na vlastním pozemku ANO zpracovatel ocenění je odhadcem společnost EURODRAŽBY.CZ, a.s. Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu Není Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu smlouva o převodu vlastnictví jednotky ze dne REET: ANO

3 Nález Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č Výpis z katastru nemovitostí LV č Výpis z katastru nemovitostí LV č Snímek kat. mapy pro k.ú. Střížkov. Výpis z katastru nemovitostí LV č.455. Výpis z prohlášení vlastníka. Datum předání kompletních podkladů Přílohy Fotodokumentace. Výpis z katastru nemovitostí LV č Výpis z katastru nemovitostí LV č Snímek kat. mapy pro k.ú. Střížkov. Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Střížkov se nachází na severním okraji Hlavního města Praha v městské části Praha 8 a 9. Jedná se převážně o lokalitu bydlení v panelových bytových domech postavených v letech v rámci tzv.severního města, s veškerou občanskou a technickou vybaveností. Dobrá dopravní dostupnost do centra městskou hromadnou dopravou, představovanou stanicí metra C Střížkov. Není přímá dostupnost přírody, pouze Park přátelství v centru Proseka, Ďáblický háj se nachází na severním okraji Kobylis. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,... Umístění v obci okrajová část obce Okolní zástavba sídlištní zástavba Objekt bydlení je situovaný v klidné stabilizované části souboru panelových bytových domů ve střední části sídliště Prosek III. Je postavený podél slepé ulice Českolipská, přístupné z hlavní ulice Lovosická. Dobrá je dostupnost stanice metra Střížkov a Prosek (cca 500m 10 min chůze), polikliniky a obchodního střediska. Od ulice je dlouhý blok domů oddělený zeleným pásem. Za domem se nachází zelená pěší zóna se vzrostlými stromy. Pozemky jsou rovinné. Parkování je omezeně možné pouze na nedostatečných kolmých a podélných parkovacích stáních v ulici před domem. V sousedství není větší parkovací plocha. Informace o nemovitosti Jedná se o panelový bytový dům s 11 sekcemi (vchody) čp.392, 393, 394, 395, 396, 397, 398, 399, 400, 401, 402 zapsané na LV č.455, postavenými na pozemcích p.č.685, 686, 687, 688, 689, 690, 691, 692, 693/1, 693/2, 694/1, 694/2, 695 zapsané na LV č.3511, Sekce jsou přístupné hlavními vchody ze zpevněné obecní ulice Českolipská a zadními vchody z chodníku v meziblokové zeleni. Jsou napojené na veřejný rozvod vody, kanalizace, elektřiny a plynu. Bytový dům je panelové technologie s plochou střechou. Má osm nadzemních podlaží s bytovými jednotkami a komorami na podlaží. Schodiště je jednoramenné, přímo osvětlené. Nový výtah je uprostřed komunikačního prostoru. Předmětem ocenění je bytová jednotka č.401/17 umístěná v 6.NP vnitřní sekce č.401, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu čp.392 až 402 a výše uvedených pozemcích ve výši 5450/ Tento podíl má pouze doplňující vliv na hodnotu nemovitosti. Byt se nachází v 6. nadzemním podlaží za výtahem. Jedná se o levý vnitřní byt, dvoustranně orientovaný, s okny do ulice a do meziblokové zeleně. Dispozice dle podkladové dokumentace : 3 pokoje, kuchyň, předsíň, koupelna, WC, spíž, komora, lodžie Koupelna a WC jsou samostatné. Komora je naproti před bytem vedle výtahu. Přístup a příjezd k nemovitostem přes pozemky jiných vlastníků: Parcela Vlastník Způsob využití pozemku parc.č. 500/91 Česká republika, soukromí vlastníci zeleň ostatní plocha parc.č. 830/3 Česká republika, soukromí vlastníci ostatní plocha ostatní komunikace Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis nemovitosti Byt se nachází v 6.NP Počet NP domu celkem 8 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu Výtah Ano Orientace oken severozápad, jihovýchod Počet koupelen 1 Počet kuchyní 1 Vybavení koupelny Vybavení kuchyně Pravděp. vana, umyvadlo pravděp. kuchyňská linka, sporák

4 Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Ne Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Počet samostatných WC 1 Bytová jednotka je v současném stavu běžně uživatelná a obyvatelná Pravděpodobně ano Technický stav Technický stav domu průměrný Bytový dům je v průměrném, udržovaném technickém stavu. Byl dán do užívání v roce Opotřebení domu odhad 40%. Technický stav jednotky Stav bytové jednotky nezjištěn. Minulé rekonstrukce Konstrukce Rozsah Rok provedení Okna plastová společných prostor Dveře nové vstupní portály s markýzou Fasáda kontaktní zateplovací systém Střecha oprava krytiny Výtahy výměna Stoupačky výměna ve společných prostorách Popis provedení budovy Konstrukce Provedení % dokonč Konstrukce základy z armovaného betonu 100 izolace proti zemní vlhkosti svislé nosné samonosný panelový konstrukce systém Provedení % dokonč 100 s izolací vodorovnou i svislou 100 stropy betonové montované 100 krov plochá střecha 100 střešní krytina těžké izolační pásy 100 obvodové stěny z železobetonového sendvič. 100 vnější úpr. povrchů kontaktní zateplovací 100 panelu v tl. do 25 cm systém vnitřní úpr. stěn vápenná omítka 100 schodiště betonové se stupni s PVC 100 Popis provedení jednotky Konstrukce Provedení % dokonč Konstrukce Provedení okna plastová s dvojsklem 100 dveře dle sdělení náplňové do ocelových zárubní podlahy obytných dle sdělení standardní 100 podlahy nebytových místn. místn. % dokonč 100 dle sdělení standardní 100 vytápění dálkové 100 elektro světelný rozvod 100 rozvod vody studené a teplé 100 rozvod plynu je proveden 100 zdroj teplé vody dálkový ohřev NP bytu - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha pokoj m m 2 pokoj m m 2 pokoj 6.60 m m 2 kuchyně 9.70 m m 2 koupelna 2.80 m m 2 WC 1.00 m m 2 předsíň 5.20 m m 2 spíž 1.00 m m 2 komora 3.00 m m 2 lodžie 7.00 m m 2 Součet ploch za podlaží m m 2

5 Posudek Obvyklou cenou se ve smyslu definice uvedené v 2, odst.1 zákona č.151/1997sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak se do její výše nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Analýza trhu Jedná se o nemovitost, se kterou se běžně obchoduje. Volba oceňovacích přístupů pro zjištění obvyklé ceny Z hlediska zjištění obvyklé ceny přistupujeme k nemovitosti převážně s ryze komerčním pohledem. Odhad tržní hodnoty využívá obvykle tří hlavních přístupů vycházejících : - z nutných pořizovacích nákladů na nákup pozemků a realizaci výstavby tzv.nákladový přístup, jehož výsledkem je věcná (nákladová) hodnota. - z předpokládaných výnosů tj.z budoucího prospěchu, který je možno od nemovitosti očekávat tzv.výnosová hodnota. Tato metoda je založena na výnosech z pronájmu nemovitosti. - z porovnání s prodejními cenami obdobných nemovitostí, které odráží situaci na trhu, tzv. srovnávací hodnota. Vzhledem k existujícímu rozsáhlému trhu s obdobnými nemovitostmi je tato metoda dobře aplikovatelná. Každá z těchto metod hodnotí nemovitost z určitého hlediska, má své klady a zápory, různý stupeň přiblížení k obvyklé ceně. U tohoto druhu standardně obchodované nemovitosti se k obvyklé ceně nejvíce přibližuje hodnota porovnávací. Věcná hodnota se pohybuje hluboko pod touto hodnotou, výnosová hodnota obvykle v intervalu mezi výše uvedenými metodami. Proto je použita metoda srovnávací. Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum změny inzerátu Konstrukční provedení Stavba montovaná Byt se nachází v 8.NP Počet NP domu celkem 8 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu Výtah Ano Podlahová plocha 56.0 m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 15 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Byt panelový 3+1 Lokalita : ul.českolipská, stejný blok domů Technický stav : po rekonstrukci Poslední podlaží Chybí lodžie

6 2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum změny inzerátu Konstrukční provedení Stavba montovaná Byt se nachází v 5.NP Počet NP domu celkem 8 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu Výtah Ano Podlahová plocha 53.0 m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 15 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Byt panelový 3+1/L Lokalita : ul.varnsdorfská, v sousedství Technický stav : po rekonstrukci jádra, rozvodů topení, podlah, kuchyňské linky Chybí lodžie, původní okna 3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum změny inzerátu Konstrukční provedení Stavba montovaná Byt se nachází v 3.NP Počet NP domu celkem 8 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu Výtah Ano Podlahová plocha 68.0 m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 15 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Byt panelový 3+1 Lokalita : ul.šluknovská, širší sousedství Technický stav : původní stav, minimální opravy Chybí lodžie

7 4. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum změny inzerátu Konstrukční provedení Stavba montovaná Byt se nachází v 3.NP Počet NP domu celkem 4 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu Výtah Ne Podlahová plocha 60.0 m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 15 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Byt panelový 3+1/L Lokalita : ul.lovosická, širší sousedství Technický stav : původní stav Dům bez výtahu, sousedství frekventovanější komunikace Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen Kč/m Kč Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti Kč/m 2 Při stanovení obvyklé ceny nemovitosti má pro tento druh nemovitosti nejvyšší vypovídací schopnost srovnávací metoda. Jedná se o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než půl roku. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, se zohledněním současné situace na trhu. V předmětné lokalitě je k předmětnému datu dostatečně rozvinutý trh menších bytů v osobním vlastnictví, převážně v prvním a posledním podlaží. Nabídky obdobných nemovitostí se pohybují v rozpětí 1,9-2,4 mil.kč tj Kč/m2, podle velikosti, technického stavu, umístění a vybavení. Je potřeba zohlednit, že ceny skutečně realizované se od požadovaných mohou lišit (v závislosti na započítané provizi RK, servisních služeb, výši anuity a nadhodnocení ceny nabízejícím). Ceny snížené o nadhodnocení se pohybují v rozpětí Kč/m2. Obvyklá cena je, vzhledem k minimálnímu množství informací, směrována doprostřed rozpětí.

8 Vypracoval Licence číslo Ing. Čoudek Pavel Plickova Praha podpis Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Městského soudu v Praze ze dne , č.j. Spr. 388/97 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č znaleckého deníku.

9 Fotodokumentace pohled do ulice Českolipská pohled od ulice - Z fasáda pohled od meziblokové zeleně - V fasáda hlavní vchod zadní vchod do zeleně zadní vchod do zeleně

10 Fotodokumentace - mapy