ZNALECKÝ POSUDEK. číslo 42/2013. Odhad obvyklé ceny nemovitosti. (předmětu nedobrovolné dražby)

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK číslo 42/2013 Odhad obvyklé ceny nemovitosti (předmětu nedobrovolné dražby) Předmět ocenění: 1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor Stávající Číslo popisné: 16 Na pozemku parc. č.: st.66 Pozemky parc. č.: st.66, 14 Ostatní stavby: Dvojgaráž, kolna, venkovní úpravy. Vlastník stavby: Jiří Zatloukal, Stražisko 16, Stražisko, 1 / 1 Vlastník pozemku: Jiří Zatloukal, Stražisko 16, Stražisko, 1 / 1 Katastrální území: Stražisko LV č.: 8 Kraj: Olomoucký Okres: Prostějov Obec: Stražisko Část obce: Stražisko Ulice: Číslo orientační: Objednatel: Stav ke dni / Prohlídka: Ing. Jan Mikloško EURODRAŽBY, CZ a.s., IČ: U Pískovny Praha 8 - Kobylisy tel.: / Obvyklá cena stávající: (cena dle stavu ke dni ocenění) Kč Podkrovní místnosti jsou v rekonstrukci a v současné době neobyvatelné. Poznámka: Objednávka č.j.308/2013-n ze dne od Eurodražby, CZ a.s. Vypracoval: Ing. František Hás tel.: Měrovice nad Hanou 137 fax.: Měrovice nad Hanou .: frhas@ .cz Datum: podpis, příp. razítko Tento odhad obsahuje 6 stran textu včetně 5 stran příloh.

2 SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Nemovitost: 1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor Kraj: Olomoucký Obec, část obce: Stražisko Katastrální území: Stražisko Ulice: Hlavní stavba stávající stav počet podlaží PP/NP 1 2 počet bytových jednotek / typy zastavěná plocha 1NP: 148 m 2 obestavěný prostor: 952 m 3 podlahová plocha - obytná část 142 m 2 podlahová plocha - nebytová část jednotková cena: Kč/m 3 garáže v objektu / počet stání: ano 2 stáří původní / další životnost: opotřebení celkové: 60 % technický stav stavby: Dobře udržovaná vytápění: Ústřední / etážové - plyn typ konstrukce domu: Zděná (cihlová, skelet s masivní cihlovou vyzdívkou) rozestavěnost: 100 % forma užívání: Bydlení rekonstrukce celková/dílčí v roce: / 2009 provedené dílčí rekonstrukce: rekonstrukce v interiéru domu v přízemí nemovitost je běžně užívána: ano ne pozemky (popis): Stavební pozemek se zahradou., Mírně svažité pozemky se sklonem na jihozápad, které tvoří jednotný funkční celek a jsou oploceny. Přístup je bezproblémový z veřejné komunikace. Přípojky od IS jsou provedeny v rozsahu - elektřina a zemní plyn. Voda je odebírána z vlastní studny a možnost napojení na veřejný vodovodní řád není využita. Kanalizace je svedena do vlastní žumpy. výměra pozemků celkem: 589 m 2 jednotková cena 150 Kč/m 2 napojení na sítě vlastní veřejné elektro: vodovod: kanalizace (splašková): plynovod kabelová síť: přístup po zpevněné komunikaci: omezení a rizika rating rizika: bez vlivu na OC Rizika: Ostatní finanční / právní omezení zahrnuto v obvyklé ceně záplavové území / rok poškození: ano ne pojištění proti povodní / záplavě: doporučuji není nutné ostatní stavby s cenovým vlivem na obvyklou cenu název na pozemku parc. č. popis poznámka Dvojgaráž s dílnou. 14 Zděná dvojgaráž přístupná z RD. kolna 14 Zděná s pultovou střechou

3 Obec Počet obyvatel: 434 Budova: volně stojící Poloha v obci: Úzké centrum - historická část Poloha vzhledem k užívání: výborná dobrá neutrální nevhodná Okolí nemovitosti: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice / silnice I. třídy silnice II. třídy Místopis: Obec Stražisko leží v severní části okresu Prostějov a dle správního hlediska spadá pod město Konice. Do okresního města Prostějov je vzdálenost 17km a do krajského města Olomouc je vzdálenost 35km. Spojení je dobré vlakové - trať Prostějov - Chornice a autobusové do Prostějova, Olomouce. Nachází se zde obecní úřad, mateřská škola, pošta. V obci jsou dobré podmínky pro sportovní využití a také dobré podmínky pro turistiku s ohledem na dobré přírodní podmínky. RD je umístěn ve středu obce v blízkosti obecního úřadu, obchodu, restaurace, vlakového nádraží a autobusové zastávky. Rizika: Ostatní finanční / právní omezení Na LV č.8 ze dne pro k.ú.stražisko zapsáno omezení vlastnického práva - Zástavní právo smluvní ve prospěch Raiffeisenbank a.s. Popis / dispozice: Samostatně stojící rodinný dům, který je částečně podsklepený a má obytné přízemí s podkrovím. Dům je zděný a byl postaven na počátku min. století. Zdivo je převážně z nepálených cihel. Střecha je šikmá s taškovou krytinou. V domě je byt 5+1. V roce 1972 byl modernizován. V r proběhla rekonstrukce přízemí, kde je v současnosti nové soc. zařízení (koupelna se sprchovým koutem, umyvadlem, WC a bidetem), byly obnoveny podlahy v kuchyni (dřevěné desky), v obývacím pokoji (plovoucí), v ložnici (parkety), na chodbě a v koupelně keramická dlažba. Keramické obklady byly provedeny v koupelně a u kuch. linky. V kuchyni byl instalován plynový sporák. V přízemí jsou i nová otopná tělesa a nové rozvody z Cu od plynového kotle. Pokoje v podkroví jsou v současné době neobyvatelné neboť jsou v rekonstrukci. Kanalizace je svedena do žumpy. Voda je odebírána přes domácí vodárnu z vlastní studny umístěné ve sklepě. Možnost napojení domu na veřejný vodovodní řád není dosud využita. Součásti nemovitosti je přistavena dvojgaráž a sklad ve dvoře. Pozemek je oplocený. Konstrukce a vybavení Název Popis Název Popis 1. Základy betonové pasy 2. Zdivo zděné tl. 45 cm 3. Stropy dřevěné 4. Střecha krov dřevěný, vázaný 5. Krytina pálená krytina 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Vnitřní omítky vápenné, štukové 8. Fasádní omítky břízolitové stříkané 9. Vnější obklady sokl z kabřince 10. Vnitřní obklady běžné keramické obklady 11. Schody dřevěné 12. Dveře hladké plné dveře 13. Okna dřevěná špaletová 14. Podlahy obytných parkety místností 15. Podlahy ostatních keramická dlažba 16. Vytápění plynový kotel místností 17. Elektroinstalace světelná, třífázová 18. Bleskosvod chybí 19. Rozvod vody plast, studená i teplá voda 20. Zdroj teplé vody bojler 21. Instalace plynu zemní plyn 22. Kanalizace žumpa 23. Vybavení kuchyně plynový sporák 24. Vnitřní vybavení umyvadlo, vana, WC, bidet 25. Záchod splachovací 26. Ostatní chybí Závady: Podkroví je v současné době neobyvatelné neboť se provádí jeho rekonstrukce a je v rozestavěném stavu. K bydlení je možno použít pouze prostory v přízemí, tj. 2pokoje, kuchyň a soc. zařízení

4 Seznam podlaží Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha sklep 32,00 m 2 13,68 m 2 sklep 21,15 m 2 0,50 10,58 m 2 sklep 6,21 m 2 0,50 3,10 m 2 přízemí 148,00 m 2 96,57 m 2 zádveří 5,48 m 2 1,00 5,48 m 2 hala 25,73 m 2 1,00 25,73 m 2 pokoj 23,00 m 2 1,00 23,00 m 2 pokoj 19,40 m 2 1,00 19,40 m 2 kuchyně s jídelním koutem 17,45 m 2 1,00 17,45 m 2 spíž 1,79 m 2 1,00 1,79 m 2 koupelna 2,76 m 2 1,00 2,76 m 2 WC 0,96 m 2 1,00 0,96 m 2 podkroví 148,00 m 2 31,27 m 2 hala se schodištěm 31,27 m 2 1,00 31,27 m 2 pokoj 24,75 m 2 0,00 0,00 m 2 pokoj 17,48 m 2 0,00 0,00 m 2 pokoj 20,00 m 2 0,00 0,00 m 2 šatna 7,20 m 2 0,00 0,00 m 2 Vztah nemovitosti ke KN Nemovitost / jednotka je řádně zapsána v KN: ano ne Stav rozestavěné stavby / jednotky umožňuje z právního hlediska podpis zástavní smlouvy: ano ne Porovnávací hodnota Lokalita Užitná plocha Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Růžov - Stražisko 140, , Stražisko, Růžov - 19 km od Prostějova - v klidné části obce kousek od lesa nabízíme k prodeji suchý samostatně stojící, udržovaný RD 4+1. Dům je na pěkném místě s výhledem do okolí z balkonu ze dvou pokojů v patře. Zásadní úpravy byly v roce 1968 včetně střechy, zdivo je převážně z cihel. V přízemí je kuchyně, obývací pokoj, velká koupelna vhodná k modernizaci, samostatné WC a spíž, v patře jsou 3 pokoje, jeden má samostatný vstup. V domě je ústřední topení na plyn i tuhá paliva, dále dvoukomín s možností připojení krbu a rozvod pitné vody. K domu dále náleží sklep, vykopaná studna a zahrada. Přípojka obecní vody u domu. Obec s veškerou vybaveností, možnost koupání, houbaření, rekreace. K1 Zdroj ceny - Nabídka RK. 0,85 K2 Velikosti objektu - 1,00 K3 Poloha - 1,00 K4 Provedení a vybavení - 1,00 K5 Celkový stav - 1,00 K6 Vliv pozemku - 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - 1,00 Stražisko 140, , Ke koupi rodinný dům 3+1 ve Stražisku, okr. Prostějov. V 1.NP chodba, obývací pokoj, kuchyň, spíž, vstup do patra a prádelny. Ve 2.NP 2x ložnice, pracovna, koupelna a vstup na půdu. V domě nové podlahy - beton, izolace, nová střecha - taška. Za domem uzavřený dvorek, zahrádka a garáž. Vytápění na elektřinu, tuhá paliva, plyn, odpad do žumpy. Voda ze studny, obecní vodovod na hranici pozemku. Les cca 50 m od domu. K1 Zdroj ceny - Nabídka RK. 0,85 K2 Velikosti objektu - 1,00 K3 Poloha - 1,00 K4 Provedení a vybavení - 1,00 K5 Celkový stav - 1,00 K6 Vliv pozemku - 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - 1,00-4 -

5 Ptenský Dvorek 100, , Prodej RD s garáží a krásnou upravenou zahradou ve Ptenském Dvorku. Zast.plocha 291m2, zahrada 893m2. V domě 2 sklepy, kuch.linka s jidelním koutem, 3 velké pokoje,soc.zařízení, vana, WC. V patře RD podkroví a velká obytná místnost. Na nádvoří domu garáž, kůlna na nářadí a přístavky. Za domem krásná okrasná zahrada s venkovním posezením. Před domem předzahrádka. Klidná lokalita v blízkosti lesů, koupaliště. V místě autobus, vlak. K1 Zdroj ceny - Nabídka RK. 0,85 K2 Velikosti objektu - 1,00 K3 Poloha - 1,00 K4 Provedení a vybavení - 1,00 K5 Celkový stav - 1,00 K6 Vliv pozemku - 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - 1,00 Stanovená jednotková cena Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 142 m 2 Porovnávací hodnota Kč Zdůvodnění stanovené porovnávací hodnoty V současné době má rod. dům k dispozici pouze byt o velikosti 2+1 neboť podkrovní místnosti jsou stavebně neupravené a nezpůsobilé tak pro trvalé bydlení (nedokončená rekonstrukce). Objekt nemá dodatečně zateplenou fasádu a nevyhovuje již tak současným technicko - ekonomickým požadavkům z hlediska energetické úspornosti vyžadované pro budovy určené k bydlení. Seznam oceňovaných pozemků Název pozemku Parcelní číslo Výměra Jednotková cena pozemku zastavěná plocha a nádvoří: m Kč/m 2 zahrada: m Kč/m 2 Celkem: 589 m 2 Stanovení standardní jednotkové ceny za m 2 započitatelné plochy Obvyklá cena: Kč Hodnota garáží, garážových a parkovacích stání: Kč Podíl venkovních úprav a ostatních staveb na obvyklé ceně: 5,00 % Kč Obvyklá cena pozemků: Kč Upravená obvyklá cena: Kč Započitatelná plocha: 142m 2 Jednotková cena započitatelné plochy: 5 046Kč/m 2 Podklady / přílohy počet stran A4 v příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.8 ze dne Snímek katastrální mapy ze dne Fotodokumentace nemovitosti. 1 Mapa oblasti. 1 Objednávka na vypracování posudku č.j.308/2013-n ze dne

6 Zdůvodnění obvyklé ceny: (vč. komentáře ke kupní ceně) Kladné stránky nemovitosti: - modernizovaný byt v přízemí 2+1 se sociálním zařízením - napojení na IS v rozsahu: elektřina a zemní plyn, kanalizace do vlastní jímky na vyvážení, voda z vlastní studny přes domácí vodárnu - k dispozici dvojgaráž i možnost parkování ve dvoře - nemovitost se nachází v chatařské oblasti a je ji možnost využívat i k rekreaci - nemovitost se nachází v centru obce v blízkosti místní restaurace a obecního úřadu Zápory nemovitosti: - RD není zateplen dle současných technických požadavků na úsporu tepla u obytných budov - podkroví RD je v rekonstrukci a v současné době je neobyvatelné - RD má komplikované právní vztahy z důvodu omezení vlastnického práva zapsaného na LV - lokalita kde je možný pouze vesnický styl bydlení a za pracovními příležitostmi, kulturou a vyšším vzděláním se musí dojíždět Komentář ke kupní ceně: Kupní cena oceňované nemovitosti není známa. Stanovení obvyklé ceny: Na základě porovnávací hodnoty, zjištěných kladných a záporných stránek oceňované nemovitosti, stanovuji obvyklou cenu nemovitosti na ,-Kč. Koncesní listina: Koncesní listina: Koncesní listina vydaná fyzické osobě Městským úřadem Přerov - Obecní živnostenský úřad, č.j.žú /05/Kd, ev.č , dne na předmět podnikání: Oceňování majetku. Certifikát odhadce nemovitostí QON: Ev.č. 1830/11, dat. udělení dne , platnost certifikátu do Certifikační orgán č.3022 (akreditováno u ČIA) Bankovní institut vysoká škola, a.s., Praha. Prohlašuji, že při zpracování odhadu jsem osobou nezávislou. Z N A L E C K Á D O L O Ž K A Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , č.j.spr.2224/90 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, strojů a strojního zařízení. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 42/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě dokladů čís.42/2013. Otisk kulaté pečetě: Podpis znalce: - 6 -

7 Fotodokumentace ze dne Pohled z návsi. Obývací pokoj v přízemí. Kuchyně v přízemí. Soc. zařízení v přízemí. Podkroví v přestavbě stavebně neupravené místnosti. Vjezd do dvojgaráže u RD