Znalecký posudek. o ceně pozemku a trvalého porostu

Transkript

1 Ing. Vladislav G a s n á r e k znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací pozemky (mimo stavebních), trvalé i dočasné lesní porosty a škody na lesních porostech držitel certifikátu č. 2016/297769, PROVĚŘENÁ SPOLEČNOST Břeclav 6, ul. Lednická č. 734/158, tel gasnarekznalec@centrum.cz Znalecký posudek č /2016 o ceně pozemku a trvalého porostu Objednatel posudku: Účel posudku: Posudek vypracoval: Datum místního šetření: Datum provedení ocenění: Použitý oceňovací předpis: JUDr. Karel Urban soudní exekutor Exekutorského úřadu Brno město Minská 54, Brno Ocenění nemovitých věcí pro účely exekučního řízení č.j. 97 EX 16055/11 ev. č. opr. : soudní spis : 25 EXE 51/ Ing. Vladislav Gasnárek zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění, vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška), v platném znění Posudek je vypracován ve 4 vyhotoveních, z nichž 3 vyhotovení obdrží objednatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Břeclav dne Ing. Vladislav Gasnárek 1 znalecký posudek č /2016

2 0. O b s a h 1. Nález 1.0. znalecký úkol 1.1. podklady pro vypracování posudku 1.2. popis oceňovaných nemovitých věcí 2. Posudek 2.1. oceňovací předpis 2.2. ocenění pozemků - ocenění porostů 2.3. ocenění věcného břemene, příslušenství, práva a závady s nemovitými věcmi spojené 2.4. další zjištění 3. Prohlášení 4. Rekapitulace - znalecká doložka - přílohy 1. NÁLEZ 1.0 Znalecký úkol Na základě usnesení, ze dne vydané Exekutorským úřadem Brno - město, soudní exekutor JUDr. Karel Urban, č.j. 97 EX 16055/11-14, jsem byl ustanoven jako znalec a to k ocenění nemovitých věcí pozemku a trvalého porostu, dle LV č. 1136, v k.ú. Sedlec u Mikulova, obec Sedlec, okres Břeclav, Jihomoravský kraj. Znalci se ukládá, aby : 1) stanovil cenu nemovitých věcí a jejich příslušenství 2) označil součásti a příslušenství nemovitých věcí 3) stanovil cenu jednotlivých práv a závad spojených s uvedenými nemovitými věcmi 4) stanovil cenu závad, které prodejem v dražbě nezaniknou 5) uvedl výslednou cenu (uvedl zjištěnou cenu a stanovil obvyklou cenu) Pro stanovení obvyklé (tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura a znalecké standardy. Ing. Vladislav Gasnárek 2 znalecký posudek č /2016

3 V zákoně č. 120/2001 Sb. o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád) a o změně dalších zákonů je v 66 odst. 5 uvedeno: Při oceňování nemovité věcí a jejího příslušenství a jednotlivých práv a závad s nemovitou věcí spojených se použije obvyklá cena podle zvláštního předpisu (18) odkaz na 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění V 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, je obvyklá cena definována následujícím způsobem : Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Pro výpočet obvyklé hodnoty bude použita tato oceňovací metoda : Cena zjištěná jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu ke dni ocenění dle platné vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška), v platném znění. Touto metodou jsou podrobně oceňovány pozemky a trvalé porosty. Zdůvodnění obvyklé ceny Pro ocenění cenou obvyklou byla jako rozhodující stanovena hodnota porovnávací a to pro vlastní pozemek, do jehož ceny nejsou zahrnuty žádné venkovní úpravy, ceny staveb, nadzemní nebo podzemní vedení. Na základě výše uvedených zjištění uvažuji cenu pozemků, využívaných jak je výše uvedeno, ve výši porovnávací hodnoty. Ze zjištěných informací, podkladů a cen dle inzerce, bylo zjištěno, že cena za m² je v dané lokalitě rozdílná ve vztahu k pozici a poloze dalších pozemků, pozemky charakteru orná půda se v dané lokalitě k prodeji běžně nabízí a prodávají, lze cenu odborně stanovit, ale zde se ve ZP požaduje Podklady pro vypracování posudku Kraj: Jihomoravský Okres: Břeclav Obec: Březí Katastrální území: Březí u Mikulova Počet obyvatel: Výpis z katastru nemovitostí : LV 1136 Vlastník pozemku: Miroslav Kocmánek, Na Výsluní 231/15, Dalovice, vlastnictví: výhradní část C: zástavní právo exekutorské, exekuční příkaz k prodeji, nařízení exekuce, zahájení exekuce, zástavní právo soudcovské, zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu (podrobně viz LV) Ing. Vladislav Gasnárek 3 znalecký posudek č /2016

4 1.1.2 Kopie katastrální mapy, ISKN Výsledky místního šetření, prohlídka byla provedena bez přítomnosti povinného, bylo zjištěno, že na pozemku p.č vinice, se nachází trvalý porost vinné révy, byla pořízena fotodokumentace, není součástí posudku, je uložena u znalce Porovnání skutečného stavu s dokumentací, nebyly zjištěny nesrovnalosti. Dle 9 odst. 5 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, v platném znění, pro oceňování se pozemek posuzuje podle stavu uvedeného v katastru nemovitostí. Při nesouladu mezi stavem uvedeným v katastru nemovitostí a skutečným stavem se vychází při oceňování ze skutečného stavu. Toto nebylo v daném případě využito Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, vyhláška č. 441/2013 Sb., oceňovací vyhláška v platném znění Jiné informace, objednavatelem nebo povinným nebyla ke dni zpracování tohoto znaleckého posudku předložena žádná nájemní, či jiná smlouva, na základě které by byl předmět ocenění užíván. Znalec si zajistil smlouvu o podnájmu. Původní evidence LPIS 4102/22 ( ) Nové označení LPIS 4104/36 ( ) Uživatel Vinařství Mikrosvín Mikulov, a.s. (82251) Celková výměra bloku 0,70 ha Evidence 10/2003 Dnes výměra bloku 0,6754 ha Šíře sponu 3m Viniční trať : Ořechová hora Oblast Morava Výsadba : Popis oceňovaných nemovitých věcí Veškeré informace a údaje o nemovitosti byly zjištěny z předložených písemných podkladů a místního šetření. Bylo zjištěno, že předmětná nemovitá věc pozemek s trvalým porostem vinné révy se nachází v severní nezastavěné části katastru obce Sedlec, ve vzdálenosti do 2 km od obce. Oceňovaný pozemek vinice se nacházejí v lokalitě velkých zemědělských honů, nacházející se na rovině a mírném svahu, v nadmořské výšce cca 178 až 215 metrů nad mořem. Pozemek s porostem vinné révy je ve vlastnictví jednoho vlastníka. Nemovitost a to pozemek druhu vinice byl v terénu identifikován dle sousedních parcel jiných vlastníků, vyznačených bodů v terénu a existující komunikační sítě, trvalých porostů vinné révy. Nemovitost je přímo přístupná z částečně zpevněné místní komunikace. Pozemek, na kterém se oceňovaná nemovitá věc nachází, má podlouhlý obdélníkový tvar a je na svahu. Orientace pozemku ke světovým stranám je jižní. Pozemek není oplocený, ani se na pozemku nenachází žádná dočasná, ani trvalá stavba, ani komunikace, pozemkem neprotéká žádný vodní zdroj. Předmětná oceňovaná nemovitá věc v době místního šetření je využívána a to jako vinice, na pozemku vinice se nachází porost keřů vinné révy. Nebyla povinným ani exekutorem doložena žádná nájemní smlouva k pronájmu pozemku a hospodaření na pozemku. Znalec si sám zjistil původní podmínky nájmu, smlouvy jsou v příloze. Dle LV, ani dle jiných zdrojů nebyla zjištěna existence věcného břemene (služebnosti). Ing. Vladislav Gasnárek 4 znalecký posudek č /2016

5 2. ZNALECKÝ POSUDEK - ocenění nemovitých věcí 2.1. Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb Ocenění pozemky Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 5-10 tisíci obyv. - území sousedních obcí: 40 % Celková úprava ceny: 40,00 % Název Parcelní číslo BPEJ Výměra JC Úprava UC Cena [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] vinice ,00 5,14 40,00 7, ,60 vinice ,00 16,77 40,00 23, ,00 vinice ,00 10,08 40,00 14, ,08 Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Celkem: 2 301,00 m ,68 Ocenění porostů Viničné porosty: příloha č. 37. Název Výměra/ Stáří Jedn. cena Úprava Cena Počet Komerční vinice ,- -15,00 % 2 301,- Součet 2 301,- Celkem - vinice: = 2 301,- Kč - zjištěná cena = 2 301,- Kč Cena porostů celkem = 2 301,- Kč Pozemky - celkem ,68 Kč - zjištěná cena = ,68 Kč Ing. Vladislav Gasnárek 5 znalecký posudek č /2016

6 2.3. OCENĚNÍ VĚCNÝCH BŘEMEN A ZÁVAD Na LV č. 1136, pro obec Březí a katastrální území Březí u Mikulova, okres Břeclav, Jihomoravský, nejsou zapsána žádná věcná břemena. V části CLV je zapsáno: Zástavní práva exekutorské, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, nařízená exekuce, zahájení exekuce viz LV. Nejedná se o závady, ani věcná břemena. Závadami jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytů a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále Znalec ve znaleckém posudku oceňuje jednotlivě všechna práva a závady spojené s nemovitostí. Práva spojená s nemovitostí jsou věcná břemena zapsaná v katastru nemovitostí ve prospěch nemovitosti, nájemní práva nebo jiná práva (např. výpůjčka), která budou (mohou) přinášet i po prodeji nemovitosti prospěch. Závadami jsou věcná břemena a nájemní práva, která zatěžují nemovitost a snižují její obvyklou cenu. Závadami nejsou práva, která váznou na nemovitosti pro zajištění pohledávek věřitelů povinného nebo jiných osob např. zástavní právo. Za účelem zjištění, zda jsou s nemovitostí spojena práva a závady, nařídí soud (soudní exekutor) ohledání nemovitosti a jejího příslušenství, ledaže by bylo zřejmé z obsahu spisu, že s nemovitostí nemohou být žádná práva ani závady spojeny a že je nepochybně zjištěno, jaké příslušenství k nemovitosti patří. Žádné závady, věcná břemena, nájemní smlouvy nejsou povinným, exekutorem, ani nijak znalci předloženy. V případě pozdějšího zjištění těchto práv a závad budou samostatně oceněny a odečteny od ceny nemovitých věcí. Byla zjištěna nájemní smlouva č. 14/2012, uzavřená mezi vlastníkem pozemku (pronajímatelem, zde povinným) a nájemcem Vinařství Mikrosvín Mikulov, a.s. ze dne a dodatek k této smlouvě ze dne Dle sdělení společnosti Mikrosvín v současné době již nová smlouva nebo dodatek není podepsaný a to z důvodu, že vlastník není kontaktní. Dle Smlouvy byla cena nájmu stanovena na částku Kč ročně. Tato smlouva nájmu mezi nájemcem a pronajímatelem dražbou zanikne a současně k datu nebude nová nájemní či pachtovní smlouva obnovena. Věcné břemeno a závady: 0,- Kč VĚCNÁ BŘEMENA A ZÁVADY 0,00 Kč 2.4. DALŠÍ ZJIŠTĚNÍ Dle veřejného přístupu z ISKN nebyly zjištěny další informace. Ing. Vladislav Gasnárek 6 znalecký posudek č /2016

7 Prodej: Pozemek (Zem. půda) Klentnice Cena: Kč ID nemovitosti: 1124 Plocha pozemku: m 2 Datum vložení: 20. května 2016 Poslední úprava: 13. července 2016 Popis nemovitosti Nabízíme k prodeji dva rovinaté, slunné zemědělské pozemky s celkovou výměrou m2 nacházející se v obci Klentnice, okres Břeclav. Dle katastru nemovitostí jsou parcely vedeny jako vinice. Klentnice je vinařská a rekreační obec v Mikulovské vinařské podoblasti. V současnosti jsou pozemky obhospodařovány s nájemním vztahem. Prodej možný pouze jako celek. Vhodné jako investice. V případě zájmu nás neváhejte kontaktovat. xxxxxxxxxxxx Prodej, vinice, 3330 m2, Velké Bílovice Zemědělská půda lokalita: Okraj obce 140 Kč/m2 Prodej, vinice, 3330 m2, Velké Bílovice Evidenční číslo: Prodej pozemku o výměře 3330 m2 v katastru obce Velké Bílovice. Pozemek je rovinatý, vedený jako vinice, v současné době užívaný jako orná půda, při změně územního plánu je vhodný jako stavební parcela. Nachází se na okraji obce, je z něho pěkný výhled na okolí. IS jsou v dosahu. V obci je veškerá občanská vybavenost. Financování zajistíme. Ing. Vladislav Gasnárek 7 znalecký posudek č /2016

8 Prodej vinohradu m² Mikulov Prodej pečlivě udržovaného vinohradu m² s krásným výhledem, situovaného v atraktivní lokalitě Pod Svatým kopečkem, Mikulov. Prodej vinohradu m² s krásným výhledem, Mikulov Vinohrad, Mikulov, Svatý kopeček Celková výměra: m² Přibližné rozměry: 5-10,4 x 190 m Pozemek: svažitý Porost: vinná réva, ořech Stavba / objekt: NE Možnosti stavby: NE Voda: NE Elektřina: NE Cena vinohradu: ,- Kč Popis vinohradu ID zakázky: Ve výhradním zastoupení majitele jsme prodali pečlivě udržovaný, dobře rodící vinohrad s krásným výhledem v Mikulově, Pod Svatým kopečkem. Vinohrad je součástí lukrativních viničních tratí v atraktivní lokalitě východně od Mikulova směrem na Sedlec. Je situovaný jihovýchodně a je z něj nádherný výhled na široké okolí, na Mušlov, Sedlec, Pálavu a na rakouskou stranu. Tato lokalita je oblastí obklopenou přírodou, přístupná po asfaltových a polních komunikacích a je dostupná z centra Mikulova autem cca za 3 minuty, na kole do 10 minut a zastávka autobusu je od vinohradu vzdálena jen 4 minuty chůze. Vinohrad má přibližný obdélníkový tvar se spodní šířkou cca 10,4 m, horní šířkou cca 5 m, délkou cca 190 m a jeho celková výměra dle KN činí m². Spodní část vinohradu má šest řádků, zhruba od 1/3 pokračuje pěti řádky a přibližně od 3/4 nahoru pokračují řádky čtyři, všechny se sponem 1,5 m. Na začátku vinohradu je bohatě rodící ořech, který poskytuje dostatek stínu pro odpočinek, nebo parkování auta. Svažitost a jihovýchodní orientace vinohradu výrazně přispívají skvělému dozrávání hroznů, které pak mají vyšší cukernatost. Vinohrad byl vysázen v roce 1984 odrůdami André v počtu 480 hlav, Veltlínské zelené v počtu 200 hlav a Ryzlink vlašský v počtu 100 hlav. Tyto vinné keře mají hluboký kořenový systém, který pak dodává vínu z hroznů jeho požadovanou plnost. Vinohrad je registrovaný u UKZUZ Znojmo, Oblekovice. Velkou výhodou vinohradu je jeho umístění, příjezdová komunikace v bezprostřední blízkosti a možnosti vjezdu i parkování přímo na pozemku. Uvedená cena za nemovitost je včetně provize a všech prodejních náležitostí: právního servisu, finanční úschovy, vkladu do Katastru nemovitostí a úhrady daně z nabytí nemovité věci včetně vypracování daňového přiznání k této dani. xxxxxxxxxxxxxxxx Dle dostupné inzerce byly zjištěny různé ceny pozemků a porostů vinné révy, kdy znalec kvalifikovaným odhadem stanovuje obvyklou cenu pozemku v částce 15 Kč/m² a stanovuje obvyklou cenu vinné révy 20 Kč/m². Jedná se ceny, které jsou vyšší než zjištěná cena dle oceňovací vyhlášky Ing. Vladislav Gasnárek 8 znalecký posudek č /2016

9 3. Prohlášení Tento znalecký posudek byl vypracován v souladu s následujícími obecnými předpoklady, obecně uznávanými profesními a etickými pravidly pro oceňování a odhad majetku a omezujícími podmínkami, kdy znalec : 1) vycházel ze svých databází, obecně dostupných informací a prohlášení o pravosti a platnosti předložených podkladů a neodpovídá zejména : - za pravost a platnost vlastnických nebo jiných věcných práv k oceňované nemovité věci - za pravost a platnost práv nájemních vztahů k předmětným nemovitým věcem, jejichž existence měla nebo mohla mít vliv na vypracovaný znalecký posudek 2) vycházel z toho, že informace získané z předložených podkladů pro vypracování znaleckého posudku jsou věrohodné a nebyly tudíž ve všech případech z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány a předpokládá se, že vlastnictví je pravé a čisté od všech zadržovacích práv, služebností nebo břemen zadlužeností 3) vypracoval znalecký posudek podle podmínek platných v době vypracování znaleckého posudku a neodpovídá za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po předání znaleckého posudku 4) nebere žádnou odpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládá se, že by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání tohoto znaleckého posudku, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu, ke kterému byl znalecký posudek zpracován 5) tento znalecký posudek respektuje právní předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní, které měly platnost v době, ke které je znalecký posudek vypracováván 6) není přímo a ani nepřímo finančně nebo jinak zainteresován na osobě klienta nebo naopak 7) nesmí oceňovat současně stejný majetek v režimech různých zákonů (jako znalec a jako odhadce majetku v režimu živnostenského zákona) nebo pod různou právní formou (jako podnikající fyzická osoba a jako společník právnické osoby s omezeným ručením) 8) nesmí být přímo a ani nepřímo zainteresován na oceňovaném majetku, na změnách jeho hodnoty v souvislosti s oceněním, na jeho koupi či prodeji (zejména nesmí být vlastníkem nebo spoluvlastníkem) 9) zohledňuje všechny známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo posuzované hodnoty Ing. Vladislav Gasnárek 9 znalecký posudek č /2016

10 4. Rekapitulace Na základě podkladů a místního šetření oceňuji nemovité věci, jak je uvedeno ve znaleckém posudku takto : 1) předmět ocenění označení Kč pozemky viz LV ,00 trvalý porost xx 2.300,00 věcné břemeno *** 0,00 celkem *** ,00 Dle 50 vyhlášky, se zjištěná cena zaokrouhluje na desetikoruny. na základě oceňovací vyhlášky je výsledná zjištěná cena nemovitostí celkem Kč ,00 slovy : Čtyřicet tisíc tři sta čtyřicet korun českých. Vyčíslení podílů jednotlivých vlastníků: 1. Miroslav Kocmánek, Na Výsluní 231/15, Dalovice, vlastnictví: výhradní ,- Kč 2) Ocenění jednotlivých práv a závad s nemovitými věcmi spojených - jednotlivá práva a závady nebyly zjištěny, nebylo provedeno ocenění (viz část 2.3. ZP) 3) Další zjištění - nebylo zjištěno (viz část 2.4. ZP) 4) Uvést cenu obvyklou (tržní hodnota) předmět ocenění označení Kč pozemky viz LV ,00 trvalý porost xx ,00 věcné břemeno *** 0,00 celkem *** ,00 na základě provedené analýzy trhu s nemovitostmi, nabídkou a poptávkou a s použitím uvedené metody ocenění pro stanovení ceny obvyklé k uvedenému datu, je stanovena (tržní hodnota) obvyklá cena nemovitých věcí celkem Kč ,00 slovy: sedmdesát tisíc korun českých. Vyčíslení podílů jednotlivých vlastníků: 1. Miroslav Kocmánek, Na Výsluní 231/15, Dalovice, vlastnictví: výhradní ,- Kč Ing. Vladislav Gasnárek 10 znalecký posudek č /2016

11 Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec, jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně, ze dne , č.j. Spr 4242/2011 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací pozemky (mimo stavebních), trvalé i dočasné lesní porosty a škody na lesních porostech. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č /2016, znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Tento znalecký posudek je vypracován ve čtyřech vyhotoveních, z toho tři obdrží zadavatel a jedno zůstává založeno u zhotovitele. Tento znalecký posudek obsahuje -11- stran a obsahuje přílohy. Znalecký posudek vypracován dne znalecká pečeť Ing. Vladislav Gasnárek Lednická č. 734/ Břeclav 6 Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: Přílohy : kopie - usnesení - exekuční příkaz - smlouva o podnájmu - CD 1x Copyright: Znalecký posudek je duševním vlastnictvím zhotovitele. Veškerá práva vyhrazena. Žádná část tohoto díla nesmí být reprodukována nebo přenášena jakýmkoliv způsobem včetně elektronického, mechanického, fotografického či jiného záznamu bez předchozí dohody a písemného svolení zhotovitele díla. Znalecký posudek lze použít jen pro účel, pro který byl vyhotoven. Ing. Vladislav Gasnárek 11 znalecký posudek č /2016