2 A. Nález 1. Znalecký úkol Na základě usnesení sp.zn. 102 Ex 447/04-N2 ze dne soudního exekutora JUDr. Milana Vlhy provést: Znaleckým posu

Transkript

1 Znalecký posudek č. 2009/014 Nebytový prostor, jednotka č. 2269/24, v budově č.p na parcele č. 2070/5, v katastrálním území Moravská Ostrava, obec Ostrava, okres Ostrava - město, kraj Moravskoslezský. Exekutorský úřad Ostrava JUDr. Milan Vlha, soudní exekutor Dlouhá ulice Ostrava - Moravská Ostrava Ocenění nemovitosti za účelem provedení exekuce majetku povinného. Ing. Pavel Krämer Nováčkova 729/ Ostrava - Výškovice Posudek obsahuje 155 stran. Objednateli se předává v 6 vyhotoveních. Ostrava,

2 2 A. Nález 1. Znalecký úkol Na základě usnesení sp.zn. 102 Ex 447/04-N2 ze dne soudního exekutora JUDr. Milana Vlhy provést: Znaleckým posudkem stanovit cenu nemovitosti dle cenových předpisů, zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění a vyhlášky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb. a obvyklou, obecnou, neboli tržní, cenu nemovitosti, to je cenu, kterou by bylo možno za nemovitost, jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena dne Vzhledem k dále popsanému stavu nemovitosti, prohlídka zahrnovala pouze vněší ohledání, přístup do oceňovaných prostor nebyl možný. Místní šetření bylo provedeno bez přítomnosti osoby povinné, nebo jejího zástupce. Osoba povinná si nepřevzala doporučenou zásilku s oznámením o provedení místního šetření a výzvou ke zpřístupnění nemovitosti. 3. Podklady pro vypracování posudku Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Vlhy, se sídlem Dlouhá ul. 3, Ostrava - Moravská Ostrava, sp.zn. 102 Ex 447/04-N2 ze dne Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 3324, pro katastrální území Moravská Ostrava, vedený Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Ostrava. Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 3091, pro katastrální území Moravská Ostrava, vedený Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Ostrava. Kopie katastrální mapy, mapový list č. 8-0/12. Prohlášení vlastníka dle 5 zákona č. 72/1994 Sb. ze dne , jímž se provádí vymezení jednotek v budově (č.p.1359 na parcele č. 2070/5 v katastrálním území Moravská Ostrava), určují společné části budovy, upravují se práva k pozemku, práva a závazky budovy, hospodaření v domě, pravidla pro správu společných částí domu. Stavebně technická dokumentace k objektu uložená v archívu stavebného úřadu Úřadu městského obvodu Moravská Ostrava a Přívoz. Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění. Vyhláška č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb. Obecně závazná vyhláška č.15/2008 ze dne , kterou se vydává cenová mapa stavebních pozemků na území města Ostravy, jenž nabyla účinnosti dne Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 3 4. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníkem oceňované nemovitosti, jednotky č. 2269/24 (nebytový prostor) v budově č.p na pozemku, parcele č. 2070/5, v katastrálním území Moravská Ostrava, včetně spoluvlastnického podílu ve výši 3123/10907 na společných částech domu a pozemku, je mimo jiné dle LV č a LV č pro katastrální území Moravská Ostrava, vedených Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Ostrava,, a.s.,, se sídlem Čs.legií 1268/16, Ostrava, Moravská Ostrava. 5. Celkový popis nemovitosti (v prohlášení vlastníka označená číslem 1359/24) Budova č.p je bytovým domem zděné konstrukce o jednom podzemním a dvou nadzemních podlažích, se šikmým sedlovým krovem. Prostor obestavěný střešní konstrukcí není využit na podkroví. Jedná se o objekt vybudovaný jako svobodárna pro zaměstnance národního podniku Ostravská rafinerie minerálních olejů. Užívání stavby bylo povoleno výměrem Odboru pro výstavbu rady městského národního výboru v Ostravě č.j. 3-výst.3/5277/56 ze dne V budově se nacházejí bytové jednotky velikosti 1+1 a 2+1 z nichž část se nachází ve vlastnictví fyzických osob, většina je ve vlastnictví společnosti Ostravské bytové družstvo, Čs.legií 5, Ostrava, Moravská Ostrava. Jednotka č. 2269/24 je nebytovým prostorem nacházejícím se v 1.PP domu. Oceňovaná nemovitost se nachází v zastavěném území města, mimo jeho centrální část, na ulici Jílová, na území městského obvodu Moravská Ostrava a Přívoz. Jedná se o lokalitu zastavěnou především staršími objekty hromadného bydlení, objekty sloužícími k živnostenskému podnikání a jako sídla firem a dále objekty dopravní infrastruktury. Lokalita je výrazně postižena hlukem a prachem způsobených provozem po pozemních komunikacích a po železnici vzhledem k blízkosti železničního nádraží. Jedná se o lokalitu s vysokou koncentrací problematických skupin obyvatelstva a špatnou občanskou vybaveností. 6. Obsah posudku a) Pozemky 1) Pozemek, parc.č. 2070/5, v k.ú. Moravská Ostrava

4 4 b) Nebytový prostor 1) Jednotka č. 2269/24 v k.ú. Moravská Ostrava, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemku c) Ocenění výnosovou metodou d) Ocenění porovnávací metodou

5 5 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 456/2008 Sb. o oceňování majetku. Ostrava Ostrava 5, Moravská Ostrava Podle 44 odst. 11 je koeficient K p upraven o 25,0 % Úprava provedena v důsledku konkrétní polohy nemovitosti. Tato se výrazně odlišuje od běžných podmínek v katastrálním území Moravská Ostrava, které je centrální částí města se sídly úřadů, státní správy, samosprávy, finančních ústavů, sídly obchodních společností, různých institucí, kulturních a společenských zařízení a obchodů a služeb. Popisy objektů Parcela č. 2070/5 o výměře 613 m 2 je vedena v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří. Jedná se o pozemek stavební ve smyslu 9 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění. Pozemek je platnou cenovou mapou stavebních pozemků zařazen do skupiny parcel s udanou cenou 910,- Kč/m 2. Jednotka č. 2269/24 je nebytovým prostorem nacházejícím se v 1. podzemním podlaží bytového domu, budovy č.p na parcele č. 2070/5, v katastrálním území Moravská Ostrava Statutárního města Ostravy. Budova č.p je bytovým domem o jednom podzemním a dvou nadzemních podlažích, zděné konstrukce, se šikmým sedlovým krovem. Základy objektu jsou betonové, svislé konstrukce a obvodové zdivo jsou vyzdívané z plných cihel tloušťky

6 6 45 cm a jsou opatřeny vnitřními a vnějšími omítkami. Stropy mají rovný podhled. Schodiště je betonové konstrukce s teracovým povrchem a se zábradlím. Jednotka č. 2269/24 je přístupná jak vnitřním schodištěm z chodby v 1.NP domu, tak přímo z vnějšku, bočním vchodem. Jednotka je tvořena vstupní halou (19,50 m 2 ), skladem (37,80m 2 ), chodbou (63,10 m 2 ), kotelnou (16,80 m 2 - původně se zde nacházel plynový kotel ústředního topení pro celý objekt, ke dni ocenění odstraněný), kulturní místností (70,30 m 2 ), další skladovací místností (33,60 m 2 ), umývárnou (12,60 m 2 ), WC (12,60 m 2 ) a krytem (46,00 m 2 ). Jedná se o prostor původně určený ke kulturnímu a společenskému vyžití ubytovaných zaměstnanců podniku Ostravská rafinerie minerálních olejů, národní podnik. Ke dni ocenění se jednotka nachází ve značně devastovaném stavu způsobeném jak vlivem povětrnosti, prostory nejsou uzavřeny dveřmi ani okny, tak vlivem působení problematických skupin obyvatelstva. Jednotka je zatopena splašky z bytů v domě, které do ní pronikají porušenou vnitřní kanalizací. Ocenění nemovitosti povinného Název Parc. č. Výměra [m 2 ] Jednotková cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] Zastavěná plocha 2070/ , ,

7 7 K 1. domy vícebytové (netypové, tří a vícebytové) zděná 1, Budovy tří a vícebytové domy vícebytové netypové 2,131 0,375 (Bytové domy) vstupní prostor 19,50 m 2 sklad + 37,80 m 2 chodba + 63,10 m 2 kotelna + 16,80 m 2 kulturní místnost + 70,30 m 2 sklad + 33,60 m 2 umývárna + 12,60 m 2 WC + 12,60 m 2 kryt + 46,00 m 2 = 312,30 m 2 Název, popis Obj. podíl Hodnocení 1. Základy včetně zemních prací betonové s izolací 6,00 % Standardní 2. Svislé konstrukce zdivo s tepelnou izolační schopností 18,80 % Standardní klasického cihelného zdiva tl. 45 cm 3. Stropy s rovným podhledem 8,20 % Standardní 4. Krov, střecha sedlový krov dřevěné konstrukce 5,30 % Standardní 5. Krytiny střech taška pálená 2,40 % Standardní 6. Klempířské konstrukce klempířské konstrukce střechy a 0,70 % Standardní parapetů z pozinkovaného plechu 7. Úprava vnitřních povrchů vápenné omítky 6,90 % Standardní 8. Úprava vnějších povrchů vápenná omítka 3,10 % Standardní 9. Vnitřní obklady keramické keramický obklad koupelny, WC a 2,10 % Standardní kuchyně 10. Schody betonové, povrch teraco 3,00 % Standardní 11. Dveře 3,20 % Nevyskytuje se 12. Vrata 0,00 % Neuvažuje se

8 8 13. Okna dřevěná zdvojená 5,40 % Standardní 14. Povrchy podlah betonová 3,10 % Standardní 15. Vytápění 4,70 % Nevyskytuje se 16. Elektroinstalace světelná i motorová 5,20 % Standardní 17. Bleskosvod 0,40 % Standardní 18. Vnitřní vodovod 3,30 % Nevyskytuje se 19. Vnitřní kanalizace 3,20 % Nevyskytuje se 20. Vnitřní plynovod 0,40 % Nevyskytuje se 21. Ohřev vody 2,10 % Nevyskytuje se 22. Vybavení kuchyní 1,80 % Nevyskytuje se 23. Vnitřní hygienické vybavení 3,80 % Nevyskytuje se 24. Výtahy 1,30 % Nevyskytuje se 25. Ostatní 5,60 % Nevyskytuje se 26. Instalační prefabrikovaná jádra 0,00 % Neuvažuje se Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 11. Dveře 0,54 1,852 3,20 % 0, Vytápění 0,54 1,852 4,70 % 0, Vnitřní vodovod 0,54 1,852 3,30 % 0, Vnitřní kanalizace 0,54 1,852 3,20 % 0, Vnitřní plynovod 0,54 1,852 0,40 % 0, Ohřev vody 0,54 1,852 2,10 % 0, Vybavení kuchyní 0,54 1,852 1,80 % 0, Vnitřní hygienické vybavení 0,54 1,852 3,80 % 0, Výtahy 0,54 1,852 1,30 % 0, Ostatní 0,54 1,852 5,60 % 0,0560 Základní jednotková cena: 7 310, Kč/m 2 Koeficient konstrukce K 1 : 0,9390 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,7060 Polohový koeficient K 5 : 1,2000 Koeficient změny cen staveb K i : 2,1310 Koeficient prodejnosti K p : 0, ,12 Kč 312,30 m ,12 Kč ,58 Kč 53 roků 47 roků Opotřebení: / ( ) = 53,000 % Odpočet opotřebení: ,58 Kč 53,000 % ,66 Kč

9 9 Cena pozemku = , Kč Spoluvlastnický podíl: / Hodnota spoluvlastnického podílu: = ,40 Kč ,40 Kč Pro potřebu zjištění výnosové ceny nemovitosti je uvažováno, že vzhledem k lokalitě, poloze nemovitosti a přístupu, by obvyklé nájemné za pronájem nemovitosti činilo 250,-- Kč/m 2 /rok. Dále je uvažováno, že nájemce by byl nucen, za účelem uvedení prostor do uživatelného stavu, vynaložit částku ,-- Kč, rovněž je uvažováno, že vzhledem k výši pronájmu by nájemce hradil veškeré náklady spojené s provozem a běžnou údržbou pronajatých prostor. U a) Ostatních plochy: m 2 312,00 b) VC Ostatní plochy Nebytové prostory 250,00 Kč 312,00 m 2 Kč/rok , Dosahované procento PP % 60,00 pronajmutí VC k = VC PP / 100 c) N J d) Časová cena C Kč 0, Náklady na provoz Kč/rok 0, Náklady na údržbu Kč/rok 0, Pojištění Kč/rok 3 000, Výpočet amortizace: Úroková míra pro amortizaci i A 0,0300 Další předpokládaná T roků 20 životnost Amortizace kapitalizovaná na zbytkovou životnost C i A (1+ i A ) T 1 Kč/rok 0, Daň z nemovitosti Kč/rok 2 000, N R V VC k N R

10 10 e) Úroková míra i 0,1100 V / i N J s již realizovanými prodeji nebo koupěmi v daném místě a čase. V principu se jedná o vyhodnocení trhu s nemovitostmi srovnatelnými svým charakterem, velikostí a lokalitou. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná porovnávací cena se zohledněním současné situace na trhu pro srovnatelné nemovitosti. Vzhledem ke skutečnosti, že v období k němuž je ocenění prováděno nebyla v dané ani srovnatelné lokalitě zaznamenána žádná nabídka, nebo zjištěn realizovaný převod vlastnických práv ke srovnatelné nemovitosti, je pro účely stanovení porovnávací ceny uvažováno, že tato by se výrazně nelišila od ceny stanovené na základě váženého průměru ceny výnosové a ceny nákladové metodou Naegeliho.

11 11 C. Rekapitulace Příslušenství bytů a nebytových prostorů Cena pozemků podle cenového předpisu , Kč Na základě provedeného vyhodnocení trhu s nemovitostmi je uvažováno, že obvyklá cena oceňované nemovitosti, to je cena, která by byla dosažena při prodeji obdobné nemovitosti v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění, by se rovnala ceně zjištěné váženým průměrem ceny výnosové a ceny nákladové metodou Naegeliho. Ocenění jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených Ke dni ocenění váznou na nemovitosti tato omezení vlastnického práva : Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu, pohledávka ve výši 9000,00 Kč s příslušenstvím pro Finanční úřad ve Frýdku Místku. Rozhodnutí správce daně č /2003/362940/6339 ze dne Nařízení exekuce Usnesení Okresního soudu v Ostravě 94Nc-10114/ ze dne Nařízení exekuce Usnesení Okresního soudu v Ostravě 53Nc-10193/2004 ze dne Právní moc Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Exekutorský úřad Ostrava, JUDr. Milan Vlha EX-447/04-N2 ze dne k č.j.53 Nc /2004 Zástavní právo zákonné pro pohledávku ,- Kč pro Okresní správu sociálního zabezpečení Ostrava. Usnesení Okresního soudu v Ostravě 92 E-931/ ze dne o nařízení výkonu rozhodnutí zřízením soudcovského zástavního práva. Zástavní právo soudcovské pro 3.996,-Kč pro Okresní správu sociálního zabezpečení Ostrava. Usnesení Okresního soudu v Ostravě č. 92 E-227/ ze dne o nařízení výkonu rozhodnutí zřízením soudcovského zástavního práva. Nařízení exekuce Usnesení Okresního soudu v Ostravě 91 Nc-10279/ ze dne

12 12 Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Exekutorský úřad Ostrava, JUDr.Vlastimil Porostlý 069 EX-363/ ze dne k č.j. 91 Nc-10279/ Zástavní právo soudcovské pro 592,- Kč pro Okresní správu sociálního zabezpečení Ostrava. Usnesení Okresního soudu v Ostravě č. 92 E-1428/ ze dne o nařízení výkonu rozhodnutí zřízením soudcovského zástavního práva. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Exekutorský úřad Ostrava, Mgr Jiří Král, 43 Ex-1324/ ze dne k č.j. 90 Nc / Zástavní právo soudcovské pro 592,- Kč pro Okresní správu sociálního zabezpečení Ostrava. Usnesení Okresního soudu v Ostravě č. 92 E-924/ ze dne o nařízení výkonu rozhodnutí zřízením soudcovského zástavního práva. Nařízení exekuce Usnesení Okresního soudu v Ostravě 95Nc-10110/ ze dne Zástavní právo soudcovské pro částku 385,- Kč pro Okresní správu sociálního zabezpečení Ostrava. Usnesení Okresního soudu v Ostravě č. 92E-275/ ze dne o nařízení výkonu rozhodnutí zřízením soudcovského zástavního práva. Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu pro pohledávku ,- Kč s příslušenstvím pro Finanční úřad v Krnově. Rozhodnutí správce daně o zřízení zástavního práva 12141/2006/359921/5210 ze dne Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Exekutorský úřad Ostrava, Mgr. Ivo Nedbálek 53Ex-945/ ze dne k č. j. 95 Nc / Nařízení exekuce Usnesení Okresního soudu v Ostravě 52 Nc-10245/ ze dne Zástavní právo soudcovské pro částku 736,- Kč pro Okresní správu sociálního zabezpečení Ostrava. Usnesení Okresního soudu v Ostravě č.j. 92 E-814/ ze dne o nařízení výkonu rozhodnutí zřízením soudcovského zástavního práva. Zástavní právo soudcovské pro částku ,- Kč pro Všeobecnou zdravotní pojišťovnu české republiky. Usnesení Okresního soudu v Ostravě č. 92E-1506/ ze dne o nařízení výkonu rozhodnutí zřízením soudcovského zástavního práva. Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu pro pohledávku ,04 Kč s příslušenstvím pro Finanční úřad Ostrava I. Rozhodnutí správce daně o zřízení zástavního práva /2007/388941/0121 ze dne Zástavní právo soudcovské pro pohledávku ,- Kč s příslušenstvím pro Dalkia Česká republika, a.s. Usnesení Okresního soudu v Ostravě č.j. 92 E-951/ ze dne o nařízení výkonu rozhodnutí zřízením soudcovského zástavního práva. Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu pro pohledávku 4.500,- Kč s příslušenstvím pro Finanční úřad ve Frýdku Místku. Rozhodnutí správce daně o zřízení zástavního práva 23824/2008/362940/6339 ze dne Ocenění závad, které prodejem z dražby nezaniknou Smlouvou o zřízení věcného břemene, uzavřenou dne mezi vlastníkem nemovitosti, objektu č.p na parcele č. 2070/5, pozemků, parcel č. 2070/5, 2070/4, vše v katastrálním území Moravská Ostrava, a stranou povinnou z věcného břemene, společností a.s., se sídlem v Moravské Ostravě, Čs. Legií 16, a stranou oprávněnou z věcného břemene, společností Zásobování teplem Ostrava,a.s., Pivovarská 1, Ostrava, bylo ve prospěch oprávněného zřízeno věcné břemeno spočívající v umístění a provozování technologického zařízení k výrobě tepla pro vytápění a přípravě a ohřevu teplé užitkové vody (plynové kotelny) o celkové výměře 16,40 m2 v suterénu budovy č.p na

13 13 parcele č. 2070/5 v katastrálním území Moravská Ostrava. Povinností povinného dále je umožnit vstup do objektu č.p a přístup k tomuto zařízení v souvislosti s jeho provozováním, změnami, údržbou, opravami či odstraněním. Zjištění ceny věcného břemene jako závady na nemovitosti, která prodejem nezaniká, je provedeno i přes skutečnost, že ke dni zpracování tohoto posudku o ceně nemovitosti se uvedené technologické zařízení v objektu již nenachází. Ke dni zpracování tohoto posudku o ceně nemovitosti je věcné břemeno zapsáno na LV č pro katastrální území Moravská Ostrava ve prospěch společnosti DALKIA Česká republika, a.s., 28.října 3123/152, Ostrava. Cena věcného břemene se vypočte dle 18 zákona č. 151/1997 Sb. ve znění zákona č. 121/00 Sb., zákona č. 237/2004 Sb. a zákona č. 257/2004 Sb. o oceňování majetku a ve smyslu Sdělení Ministerstva financí ČR k oceňování práv odpovídajících věcným břemenům, uveřejněné v Cenovém věstníku MF-ČR, částka 6, ročník XXVII, ze dne Výměra pro účely zřízení věcného břemene činí. 16,40 m 2 Roční užitek se stanoví na základě obvyklého nájemného za obdobné prostory v dané oblasti. Je uvažováno, že vzhledem k lokalitě, poloze nemovitosti a přístupu, by obvyklé nájemné za pronájem nemovitosti činilo 250,-- Kč/m 2 /rok. 16,40 m 2 x 250,- Kč/m 2 /rok = 4 100,- Kč Cena se stanoví jako pětinásobek ročního užitku ,- Kč x 5 = ,- Kč Ostrava, Ing. Pavel Krämer Nováčkova 729/ Ostrava - Výškovice

14 14 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , Spr. 1960/91 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. podle připojené likvidace.

15 15 E. Seznam příloh Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 3324, pro katastrální území Moravská Ostrava, vedený Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Ostrava. Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 3091, pro katastrální území Moravská Ostrava, vedený Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Ostrava. Kopie katastrální mapy, mapový list č. 8-0/12.