ZNALECKÝ POSUDEK. Mgr. Luděk Němec Cihelní Karlovy Vary. exekuční řízení - prodej nemovitého majetku

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2014 o ceně bytové jednotky číslo 741/14 zapsané na listu vlastnictví číslo 2630 u Katastrálního úřadu pro Liberecký kraj, katastrální pracoviště Česká Lípa, katastrální území Arnultovice u Nového Boru a obec Nový Bor, včetně podílu ve výši 3460/ na společných částech budovy č.p. 741 a na pozemku p.č.535/3 ( budova a pozemek jsou zapsány v katastru nemovitostí na listu vlastnictví číslo 2630 u Katastrálního úřadu pro Liberecký kraj, katastrální pracoviště Česká Lípa, katastrální území Arnultovice u Nového Boru a obec Nový Bor ), včetně jejich příslušenství a včetně práv a závad s nemovitostmi spojenými. Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Karlovy Vary Mgr. Luděk Němec Cihelní Karlovy Vary exekuční řízení - prodej nemovitého majetku Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Josef Pevný Krškova 783/ Praha 5 Znalecký posudek obsahuje 16 stran textu včetně titulního listu a 1 stranu přílohy. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Praze

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Na základě usnesení Č.j. 55 EX 3476/11-36 ze dne vypracovat tržní ocenění nemovitosti, a to o ceně bytové jednotky číslo 741/14 zapsané na listu vlastnictví číslo 2630 u Katastrálního úřadu pro Liberecký kraj, katastrální pracoviště Česká Lípa, katastrální území Arnultovice u Nového Boru a obec Nový Bor, včetně podílu ve výši 3460/ na společných částech budovy č.p. 741 a na pozemku p.č.535/3 ( budova a pozemek jsou zapsány v katastru nemovitostí na listu vlastnictví číslo 2630 u Katastrálního úřadu pro Liberecký kraj, katastrální pracoviště Česká Lípa, katastrální území Arnultovice u Nového Boru a obec Nový Bor ), včetně jejich příslušenství a včetně práv a závad s nemovitostmi spojenými. Při ocenění posuzovaných nemovitostí a práv a závad s nimi spojenými budou zvažovány všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, takovými okolnostmi je především místo, kde se nemovitosti nachází, stavebně technický stav jednotlivých staveb, obchodovatelnost a zpeněžitelnost posuzovaných nemovitostí úkolem znalce je ve smyslu u stanovení 336 odst. 1 o.s.ř. stanovit podklad pro stanovení východiska pro určení nejnižšího podání tak, aby posuzované nemovitosti byly v nedobrovolné dražbě reálně prodány a ne cenu za kterou mají být prodány. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: bytová jednotka č.741/14 Adresa předmětu ocenění: Rumburských hrdinů Nový Bor Kraj: Liberecký Okres: Česká Lípa Obec: Nový Bor Katastrální území: Nový Bor Počet obyvatel: Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 920,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - Nad 5000 obyvatel I 0,95 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Ostatní případy V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Městská hromadná doprava či I 1,00 integrovaná doprava, železniční zastávka a autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení) II 0,98 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 411,13 Kč/m 2 2

3 3. Prohlídka nemovitosti Prohlídka nemovitosti nebyla dne znalci umožněna. Posudek bude v návaznosti na ustanovení 13 odst.3 zák. č. 26/2000 Sb. ("Pokud osoba, která má předmět dražby v držení, neumožní provedení odhadu nebo prohlídky předmětu dražby, lze odhad provést na základě dostupných údajů, které má dražebník k dispozici ") vypracován dle dostupných údajů a podkladů tak, aby mohl tvořit výchozí cenu pro dražbu v exekuční řízení. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku 1 ) Výpis z katastru nemovitostí ze dne vyhotovený bezúplatně u ČÚZK prostřednictvím EX úřadu KV - LV č pro obec Nový Bor, katastrální území Arnultovice u Nového Boru. 2 ) Kopie katastrální mapy pro katastrální území Arnultovice u Nového Boru vyhotovená u ČÚZK obsahující posuzovaný pozemek p.č.535/3. 4 ) Údaje zjištěné při místním šetření dne ) Prohlášení vlastníka k budově obsahující posuzovanou bytovou jednotku poskytnuté zadavatelem posudku - Ex.úřadem KV. 6 ) Údaje zjišťované o srovnatelných nemovitostech na realitních serverech I-Dnes,Byty.cz, Sreality.cz, Reality.cz, Hyperreality.cz, Net.reality.cz,Hledamreality.cz,Seznam.cz, Severočeské reality.cz. a v RK obce Nový Bor. 7 ) Údaje zjišťované o vybraných srovnatelných nemovitostech v obci Nový Bor. 5. Vlastnické a evidenční údaje Dle výpisu z katastru nemovitostí ze dne číslo 2630 vyhotoveném u ČÚZK (Katastrálního úřadu pro Liberecký kraj, katastrální pracoviště Česká Lípa, katastrální území Arnultovice u Nového Boru a obec Nový Bor), je jako výhradní vlastník posuzované nemovitosti, a to bytové jednotky číslo 741/14 u včetně podílu ve výši 3460/ na společných částech budovy č.p. 741 a na pozemku p.č.535/3 uveden : Němec Jan Rumburských hrdinů 741, Arnultovice, Nový Bor 2 ) Na výpisu z katastru nemovitostí ze dne číslo 2630 vyhotoveném u ČÚZK (Katastrálního úřadu pro Liberecký kraj, katastrální pracoviště Česká Lípa, katastrální území Arnultovice u Nového Boru a obec Nový Bor) je v oddíle C pro omezení vlastnických práv u vlastníka nemovitosti Němec Jan Rumburských hrdinů 741, Arnultovice, Nový Bor uvedeno: 3

4 - 2 x zástavní právo soudcovské - 1 x zástavní právo smluvní - 6 x zástavní právo exekutorské - 1 x nařízení exekuce - 5 x exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - 3 x zahájení exekuce - tyto okolnosti budou promítnuty do tržní ceny pro exekuční řízení, neboť zástavní práva a exekuční tituly váznoucí na posuzované nemovitosti jsou vymazány až po dokončení rozvrhového řízení; posuzovanou nemovitostí nelze vzhledem k váznoucím zástavám a exekučním titulům v době dražby ručit bankovnímu domu při financování nemovitosti standardní hypotékou na bydlení s nízkou úrokovou sazbou, kterou při běžném obchodním styku při pořízení nemovitosti určené k vlastnickému bydlení využívá převážná část kupujících 3 ) Práva a závady s nemovitostmi spojenými Závady, které prodejem nemovitostí v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále ( 336a, odst. 2 o.s.ř.)- takovéto závady nebyly zjištěny, ani nebyly zadavatelem posudku nebo vlastníkem posuzované nemovitosti sděleny. Práva - nebyla zjištěna, ani nebyly zadavatelem posudku nebo vlastníkem posuzované nemovitosti sdělena. 4

5 6. Dokumentace a skutečnost Pro výčet výměr podlahové plochy posuzované bytové jednotky a předpokládanou vybavenost této bytové jednotky byly požity údaje z Prohlášení vlastníka budovy obsahující posuzovanou bytovou jednotku - viz. níže. 5

6 7. Celkový popis nemovitosti Posuzovaná b.j. číslo 741/14 ( dispozičně ,6 m2 ) se nachází v 3 NP panelového objektu č.p. 741, který je součástí standardní sídlištní panelové zástavby města Nový Bor - části Arnultovice, ulice Rumburských hrdinů z 80 let minulého století. Do objektu, který je převážně v původním stavu bez zateplení jsou zavedeny veškeré inženýrské sítě v rozsahu voda,elektřina,kanalizace,plyn. U vlastní bytové jednotky je předpokládán původní stav s tím, že pro uvedení na současný standard bydlení je nutná celková rekonstrukce bytu spočívající v rekonstrukci bytového jádra se sociálním zařízením a kuchyně. Okolní území je stavebně dokončeno a standardní občanská vybavenost je v dostupnosti MHD. 6

7 8. Stanovení způsobů ocenění Pro stanovení ceny obvyklé ( tržní ) dle zákona č. 151/1997 Sb. 2 odst. (1) o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. ( Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. ) byly zvoleny níže uvedené způsoby ocenění : a ) porovnávacím způsob dle současně platného oceňovacího předpisu - Vlhl. č. 441/2013 Sb., ( oceňovací vyhlášky ) tento pomocný působ ocenění byl zvolen z důvodu, že předpis je od novelizován a snaží se svou metodikou co nejvíce přiblížit ceně obvyklé - vychází z jednotkové ceny typového bytu v dané lokalitě následně přepočítané na skutečnou výměrou posuzovaného bytu a upravené příslušnými koeficienty majícími vliv na cenu bytu tj. indexy zohledňující místní trh s nemovitostmi, indexy zohledňující polohu nemovitosti a indexy zohledňující konstrukce a vybavení nemovitosti ( indexy cenově upravují v jednotlivých znacích odlišnost posuzovanou nemovitost vzhledem k základní ceně standardní nemovitosti v dané lokalitě ). b ) metoda přímého porovnání tento způsob ocenění byl zvolen z důvodu: - jedná se o nejpoužívanější způsob stanovení ceny obvyklé nemovitosti dle současných standardních způsobů oceňování nemovitostí v případě, že lze k posuzovanému subjektu najít nemovitosti ze stejného segmentu trhu, jež byly v posledním období zobchodovány ( popřípadě jsou v současné nabídce ), nejlépe přímo v lokalitě kde se nachází nemovitost posuzovaná a současně podobné co do účelu využití, velikosti a kvality, přitom je třeba je nutné počítat s tím, že rozšiřujícím se okruhem vzdálenosti srovnatelných nemovitostí se přesnost odhadu snižuje - vychází z cen skutečných bytových jednotek následně upravených na výměru posuzovaného bytu a upravenou příslušnými koeficienty majícími vliv na cenu bytu. Stanovení vah pro jednotlivé způsoby ocenění Posuzovaná nemovitost je na trhu s nemovitostmi trvale obchodována a je možné k posuzovanému subjektu najít nemovitosti ze stejného segmentu trhu, jež jsou v současné době v nabídce - ocenění provedenému metodou přímého porovnání přisouzena váha 3 (jedná se o nejpoužívanější způsob stanovení ceny obvyklé nemovitosti dle současných standardních způsobů oceňování nemovitostí), ocenění porovnávacím způsobem dle současně platného oceňovacího předpisu je přisouzena váha 1. 7

8 B. ZNALECKÝ POSUDEK B1 )Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. bytová jednotka č. 741/14 Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek p.č. 535/3 Výpočet indexu cenového porovnání - Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma I 0,00 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - standardní pozemek zastavěný objektem bytové domu s napojením na veškeré inženýrské sítě II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 6 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší I -0,06 než nabídka - byt v panelovém sídlišti zatížený exekučními tituly 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - nemovitost I -0,04 zatížena exekučními tituly 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 5 * (1 + Σ P i) = 0,900 4 i = 1 8

9 Index polohy pozemku - Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,00 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,02 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, V 0,00 příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Konfliktní skupiny v okolí v okolních bytech nebo v I -0,05 okolí - v daném domě a a okolí lokální výstkyt konfliktních skupin obyvatel s projevy vandalismu (fasáda,schránky,společné prostory budovy ) 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 0,948 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,900 * 1,000 * 0,948 = 0, i = 2 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,13 0, ,69 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a 535/3 393,00 350, ,17 nádvoří Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem ,17 Pozemek p.č. 535/3 - zjištěná cena = ,17 Kč Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu = ,17 Kč 9

10 Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Liberecký kraj, obec obyvatel Stáří stavby: 35 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 27): ,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy kuchyně: 4,9 * 1,00 = 4,90 m 2 pokoj: 20,9 * 1,00 = 20,90 m 2 chodba: 5,7 * 1,00 = 5,70 m 2 koupelna: 2,1 * 1,00 = 2,10 m 2 WC: 1,0 * 1,00 = 1,00 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 34,60 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, nezateplená II -0,05 2. Společné části domu - Žádné z dále uvedených I -0,01 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě NP s výtahem III 0,05 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové II 0,00 strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné II -0,10 mimo byt nebo umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní I -0,03 vybavení, bez dalších prostor 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - Byt ve špatném stavu (předpoklad IV 0,65 provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 35 let: s = 1-0,005 * 35 = 0,825 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 10 * 0,825 = 0,461 i = 1 Index trhu s nemovitostmi - Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší I -0,06 než nabídka - byt v panelovém sídlišti zatížený exekučními tituly 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - nemovitost zatížena exekučními tituly I -0,04 10

11 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 5 * (1 + Σ P i ) = 0,900 4 i = 1 Index polohy pozemku - Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,00 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,02 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, V 0,00 příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Konfliktní skupiny v okolí v okolních bytech nebo v I -0,05 okolí - v daném domě a a okolí lokální výstkyt konfliktních skupin obyvatel s projevy vandalismu (fasáda,schránky,společné prostory budovy ) 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 0, i = 2 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = ,- Kč/m 2 * 0,461 = 6 834,33 Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 34,60 m 2 * 6 834,33 Kč/m 2 * 0,900 * 0,948= ,34 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,34 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: ,17 Kč Spoluvlastnický podíl: / Hodnota spoluvlastnického podílu: ,17 Kč * / = 1 551,63 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku ,63 Kč Bytová jednotka č. 741/14 - zjištěná cena = ,97 Kč 11

12 B2 ) Metoda přímého porovnání 1 ) Rozhodné skutečnosti a ) vybrané srovnatelné nemovitosti a1 ) byt 2+kk 44 m2 nabídková cena ,-Kč Nový Bor,Rumburských hrdinů-arnultovice 12

13 a2 ) byt 2+kk 45 m2 nabídková cena ,-Kč Nový Bor,Rumburských hrdinů-arnultovice 13

14 a3 ) byt 2+kk 45 m2 nabídková cena ,-Kč Nový Bor,Dobrovského-Arnultovice 14

15 Pro stanovení tržní ceny byla provedena analýza vybraných srovnatelných nemovitostí, tzn. bytových jednotek srovnatelné velikosti v panelových bytových domech, umístěných v městě Nový Bor, části Arnultovice, v okruhu do 1 km od posuzované nemovitosti. Údaje byly čerpány z nabídkových cen jednotlivých realitních kanceláří a na realitních serverech. Analýza nabídek a prodejů byla provedena porovnáním jednotlivých parametrů u srovnatelných nemovitostí k datu ocenění, současně jsou zohledněny: - tržní podmínky - v případě, že se jedná o nabídkové ceny, kdy cena obsahuje provizi realitní kanceláře ve výši 4-6 % a současně se zpravidla jedná o cenu nabídkovou, kdy cena kupní je sjednána o cca 10% nižší - vydražitel je plátcem daně z převodu nemovitostí ve výši 4% z vydražené ceny - velikost srovnávané nemovitosti - technický stav a vybavenost srovnávané nemovitosti - poloha srovnávané nemovitosti ( lokalita,rušivé vlivy,podlažnost) - vlastnická práva ( podíl vlastnických práv, obsazenost bytu, zatíženost ex. tituly) vliv velikosti bytu tech.stav, vybavenost poloha, rušivé vlivy, podlažnost 15 vlast. práva (obsazenost, věc. břem. ex.tituly) tržní podmínky(1- prodej,0,9- RK nabídka, 0,04 daň,) přímé porovnání lokalita cena Kč a1) Nový Bor, Arnultovice ,8 0,6 1,05 0,85 0, Kč a1) Nový Bor, Arnultovice ,77 0,6 1 0,85 0, Kč a1) Nový Bor, Arnultovice ,76 0,8 1,05 0,85 0, Kč PRŮMĚR Kč b ) klady : - objekt obsahující posuzovanou b.j. je v intravilánu obce v lokalitě zastavěné objekty bydlení c ) zápory: - u bytové jednotky je předpokládán stav, kdy pro uvedení na současný standard bydlení je nutná rekonstrukce bytu v rozsahu výměny bytového jádra a kuchyně - bytová jednotka je zatížena zástavním právem a exekučními tituly posuzovanou nemovitostí nelze vzhledem k váznoucím zástavám a exekučním titulům v době dražby ručit bankovnímu domu při financování nemovitosti standardní hypotékou na bydlení s nízkou úrokovou sazbou, kterou při běžném obchodním styku při pořízení nemovitosti určené k vlastnickému bydlení využívá převážná část kupujících d ) Cena posuzované bytové jednotky stanovená dle porovnávacího způsobu cenového předpisu platného k činí celkem ,- Kč 2 ) Vyhodnocení rozhodných skutečností cena váha přímé porovnání Kč 3 srovnatelná hodnota Kč 1 vážený průměr Kč 3 ) Stanovení ceny obvyklé - v návaznosti na výše uvedené rozhodné skutečnosti při zvážení všech známých okolností, které mají na cenu vliv, stanovuji cenu obvyklou posuzovaných nemovitostí pro exekuční řízení na Kč.

16 C. REKAPITULACE o ceně bytové jednotky číslo 741/14 zapsané na listu vlastnictví číslo 2630 u Katastrálního úřadu pro Liberecký kraj, katastrální pracoviště Česká Lípa, katastrální území Arnultovice u Nového Boru a obec Nový Bor, včetně podílu ve výši 3460/ na společných částech budovy č.p. 741 a na pozemku p.č.535/3 ( budova a pozemek jsou zapsány v katastru nemovitostí na listu vlastnictví číslo 2630 u Katastrálního úřadu pro Liberecký kraj, katastrální pracoviště Česká Lípa, katastrální území Arnultovice u Nového Boru a obec Nový Bor ), včetně jejich příslušenství a včetně práv a závad s nemovitostmi spojenými. C1 ) cena administrativní = ,- Kč C2 ) Cena tržní - cena obvyklá podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., činí ,- Kč. slovy: Dvěstědesettisíc. Kč. C3 ) Závady a práva. Závady, které prodejem nemovitostí nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovaly i nadále - takovéto závady nebyly znalcem zjištěny ani nebyly zadavatelem posudku nebo povinným sděleny. Práva nebyla znalcem z dostupných podkladů zjištěna ani nebyla zadavatelem posudku nebo povinným sděleny. V Praze Ing. Josef Pevný Krškova 783/ Praha 5 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové pod č.j. Spr. 2438/2001 pro základní obor ekonomika - odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví - odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 29/2014. E. Příloha : Výpis z katastru nemovitostí ze dne vyhotovený bezúplatně u ČÚZK prostřednictvím EX úřadu KV - LV č pro obec Nový Bor, katastrální území Arnultovice u Nového Boru pouze titulní strana s identifikačními údaji o posuzované nemovitosti. 16

17 17