Analýza realitního trhu

Transkript

1 Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra oceňování majetku Analýza realitního trhu Bakalářská práce Autor: Vojtěch Růţek Oceňování majetku Vedoucí Práce: Ing. Petr Ort, Ph.D. Praha Duben

2 Prohlášení: Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracoval samostatně a s pouţitím uvedené literatury. V Praze dne 25. dubna 2010 Vojtěch Růţek 2

3 Poděkování: Tímto bych chtěl poděkovat za pomoc a vedení mé bakalářské práce Ing. Petru Ortovi, Ph.D. 3

4 Anotace: Teoretická část této bakalářské práce se zabývá analýzou realitního trhu v České republice, rozdělení na segmenty trhu, základní pravidla a principy. V praktické části jsem vypracoval dvě ocenění na trţních principech. Ocenění bytu v Praze 3 a bytového domu na Praze 3-Vinohradech. V poslední části jsem vytvořil analýzu trhu s nemovitostmi na území městské části Praha 7. Annotation: Theoretic part of this Bachelor theses targets the Analyse of real estate market in the Czech republic, parting of the segments of the market, basic rules and principles. In the practical part, I developed two reports. Market valuation of flat in Prague 3 and tenement house in Prague 3-Vinohrady. In the final section I described the real estate market in Prague 7 4

5 Obsah Prohlášení...2 Poděkování..3 Anotace...4 Obsah..5 Úvod.. 7 A. Teoretická část Analýza realitního trhu 1. Základní definice a pojmy Nemovitost Majetko-právní vztahy Věcná práva k nemovitosem Pojmy absolutní vlastnictví,cena obvyklá,mimořádné okolnosti,cena zvláštní obliby Katastr nemovitostí Trh nemovitostí Části trhu s nemovitostmi Pozemky Stavební pozemky Zemědělské pozemky Ostatní pozemky Trh se stavbami Trh s rodinnými domy Trh s byty Trh s administrativními budovami Trh s rekreačními objekty Trh s objekty občanské vybavenosti Trh s výrobními a skladovými prostorami Trh s ostatními objekty Nájmy Nájmy pozemků Nájmy staveb Nájmy bytů Nájmy rodinných domů

6 2.3.5 Nájmy skladových prostor Nájmy prodejních prostor a prostor pro sluţby Nájmy administrativních prostor Nájmy výrobních prostor Nájmy ostatních prostor...36 B. Praktická část 3.1 Ocenění bytu Ocenění bytového domu.53 C. Analýza trhu nemovitostí v Praze Obecná charakteristika Z minulosti po současnou Prahu Katastrální území na Praze Trh s nemovitostmi Proměny bytového fondu Významné realizované projekty Segmenty trhu s nemovitostmi na Praze Závěr Seznam pouţité literatury

7 Úvod Téma této bakalářské práce Analýza realitního trhu jsem si vybral jednak z mého osobního zájmu s danou problematikou ale také abych mohl seznámit šiřší veřejnost s pojmy, které tuto problematiku provází a s segmenty, které tuto problematiku tvoří. Věnuji se jí především v první teoretické části této bakalářské práce. Nejprve uvádím a rozebírám několik základních pojmů pro snaţší orientaci v daném tématu. Poté detailně rozebírám jednotlivé části realitního trhu. Do jisté míry do mých závěrů vstupuje vliv finanční krize, který je obvykle nastínen u příslušného segmentu trhu. Ve druhé praktické části této bakalářské práce jsem se snaţil co nejpřesněji stanovit obvyklou cenu dvou nemovitostí na základě trţních principů. A to nemovitostí v hlavním městě Praha. Nejprve bytové jednotky na Praze 3 a činţovního domu na Praţských Královských Vinohradech. Závěrem své bakalářské práce jsem se věnoval analýze trhu s nemovitostmi na Praze 7, kde je popsán a vyhodnocen stav bytové výstavby na daném územním celku. Citát: Důkazem vysokého vzdělání je schopnost mluvit o největších věcech nejjednodušším způsobem. David Hume 7

8 A. Teoretická část 1. Základní definice a pojmy Ke správnému pochopení trhu s nemovitostmi je nezbytná znalost základních pojmů. 1.1 Nemovitost Nemovitost je pozemek či stavba pevně spojena se zemí pevným základem. Pojem nemovitost je pro právní účely definován v občanském zákoníku č. 40/1964 Sb. ve znění pozdějích předpisů. Jedná se například o dům, chatu, garáţ, zahradu atd. Můţe se také jednat o byt či nebytový prostor s bydlením spojený (např.komoru či parkovací místo v garáţi atd) Všechny ostatní věci jsou movité. Pozemek je plocha na zemském povrchu, definována určitými hranicemi, hranicí územní správní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí drţby, hranicí vlastnickou, hranicí druhu pozemku popřípadně rozhraním způsobu druhu vyuţití pozemků.trvalé porosty jsou také součástí pozemku do doby, dokud nejsou odděleny, a po tuto dobu jsou tedy povaţovány za nemovitost Kaţdý pozemek je unikátní svoji polohou a skladbou. Pozemek nelze jakkoliv zničit a proto nám můţe generovat tzv. Věčnou rentu. Můţou se měnit jeho hranice (výměra) a parcelní čísla. Pozemky dělíme : podle účelu na zemědělské pozemky,lesní pozemky a ostatní pozemky podle zastavěnosti Zemědělské pozemky Tvoří ji: orná půda chmelnice vinice zahrady 8

9 ovocné sady louky pastviny Lesní pozemky Ostatní pozemky vodní plochy zastavěné plochy a nádvoří ostatní plochy (silnice, ţeleznice,parky atd) Členění podle zastavěnosti rozlišujeme: pozemky zastavěné pozemky nezastavěné Parcela je obraz pozemku, který je geometricky určen, polohově určen, vyznačen v katastrální mapě a označen parcelním číslem. 1 Bytový dům je stavba, která slouţí k bydlení alespoň z jedné poloviny. Byt je samostatná místnost nebo soubor místností, které jsou podle stavebního úřadu určeny k bydlení. Nebytový prostor je místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k jiným účelům neţ k bydlení. Nebytovými prostory přitom nejsou příslušenství bytu nebo příslušenství nebytového prostoru nebo společné části domu. Rodinný dům Můţe mít maximálně jedno podzemní a dvě nadzemní podlaţí a podkroví.musí slouţit k bydlení z více neţ 50 %. Budova - je stavba prostorově soustředěná a navenek převáţně uzavřená obvodovými stěnami a střešní konstrukcí. Za vznik stavby je u budovy povaţován okamţik, kdy jsou patrné obrysy stavby. 1 Anylýza real. trhu, Ing. Petr Ort, Ph.D. 9

10 Chata - dočasná stavba lehčího rázu, slouţící k odpočinku a rekreaci, nikoliv však k trvalému obývání. 1.2 Majetko-právní vztahy Vlastnické právo Vlastnické právo je jedním z nejdůleţitějších druhů majetkových práv a má absolutní povahu. Vlastník je oprávněn věc drţet, tedy nakládat s ní jako s vlastní, má právo věc uţívat ke svému zájmu,právo věc pouţívat, coţ znamená, ţe si například můţe přivlastnit úrodu, a právo s věcí disponovat. Nabytí nemovitosti Vlastnictví lze nabýt nekolika způsoby Smlouvou(kupní, darovací, směnnou) Dědictvím Restitucí Nejčastějším způsobem je nabytí kupní smlouvou, která ale sama od sebe nepřevádí vlastnická práva, naopak je pouhým právním titulem. Vlastnické právo vzniká aţ po jeho vkladu do katastru nemovitostí. Kupní smlouva musí obsahovat předmět koupě a kupní cenu. Bezplatně můţeme uskutečnit přenecháním nemovitosti Darovací smlouvou. Darovat můţeme tehdy, pokud obdarovaný Váš dar příjme. Darovací smlouva obnáší předmět daru, jeho bezplatnost a dobrovolné přijetí. Směnná smlouva je zaloţena na výměně nemovitostí. Hodnota nemovitostí nemusí být stejná. Nemovitost je také moţné nabýt děditctvím. Dědí se ze zákona anebo na základě závěti. Pokud děditví nebylo nabyto ţádným dědicem, připadá dědictví státu. Poslední moţností nabytí je restituce. Jedná se o nemovitosti vráceny restituentům, které byli v minulosti převedeny do vlatnictví státu, například znárodněním. 10

11 Územní řízení Územní řízení je správní řízení, které se řídí Zákonem o správním řízení a Stavebním zákonem.je prováděno příslušným stavebním úřadem s výsledkem vydání či zamítnutí územního rozhodnutí. Územní rozhodnutí se vydávají hlavně o: umístění stavby vyuţití území stavební uzávěře Územní rozhodnutí nevyţadují především stavební úpravy a udrţovací práce a drobné stavby. Účastníci územního řízení o umístění stavby jsou: Navrhovatel(pouze vlastník), Osoby jejich vlastnická nebo jiná práva by mohla být rozhodnutím přímo dotčena, Obec(hájí především veřejný zájem, Občanská sdruţení. Účastníci nejsou nájemníci bytů či nebytových prostor. Stavební řízení Stavební řízení je správní řízení, které se řídí Zákonem o správním řízení a Stavebním zákonem. Je prováděno příslušným stavebním úřadem s výsledkem vydání či zamítnutí stavebního rozhodnutí. Stavební řízení se vyţaduje u staveb všeho druhu a u změn dokončených staveb. Ţádost podává stavebník, který musí prokázat ţe je vlastníkem pozemku čí vlastníkem stavby. Účastníci stavbního řízení o umístění stavby jsou: Stavebník právnické nebo fyzické osoby jejich vlastnická nebo jiná práva by mohla být rozhodnutím přímo dotčena osoba, která bude stavbu odborně řídit nebo vykonávat stavbí dozor Stavební povolení Právo stavebníka uskutčnit stavbu Stanoví podmínky,které je nutno v průběhu stavby dodrţet Rozhodnutí týkající se námitek účastníků řízení 11

12 Platí dva roky od nabytí právní moci Kolaudační řízení Kolaudační řízení je správní řízení, které se řídí Zákonem o správním řízení a Stavebním zákonem. V kterém ze zjišťuje zda stavba byla řádně provedena podle vydaného stavebního povolení. Kolaudační řízení navrhuje stavebník a provádí stavební úřad. Účastníci stavebního řízení o umístění stavby jsou: Stavebník Uţivatel neboli provozovatel stavby(pokud s tímto subjektem byla v průběhu stavby uzavřena smlouva o uţívání stavby) Právnické nebo fyzické osoby jejich vlastnická nebo jiná práva by mohla být kolaudačním rozhodnutím přímo dotčena 1.3 Věcná práva k nemovitostem Nemovitosti, které vlastníte, je možné zatížit věcnými právy. A to jsou: Věcná břemena Předkupní právo Zástavní právo Věcná břemena Zakládá povinost vlastníkovi majetku (převáţně nemovitého) něco: 1. Strpět 2. Zdrţet se 3. Konat Kaţdé věcné břemeno omezuje výnosový potenciál majetku. Můţe být na dobu určitou a neurčitou. Základními pojmy je: 12

13 oprávněný (oprávněná osoba)-ten, jenţ má své právo nad cizí věcí ( např.doţivotně uţívá něco co není jeho vlastnictví) povinný (povinná osoba)- ten, jenţ věcné břemeno umoţňuje. Předkupní právo Je právo oprávněné osoby poţadovat, aby při případném prodeji byla věc nejprve nabídnuta ke koupi této osobě. Můţe vzniknout ze zákona či smlouvy Zástavní právo Zástavní právo slouţí k zajištění pohledávky pro případ, ţe dluh, který jí odpovídá, nebude včas splněn s tím, ţe v tomto případě lze dosáhnout uspokojení z výtěţku zpeněţení zástavy. 1.4 Pojmy absolutní vlastnictví, cena obvyklá, mimořádné okolnosti a cena zvláštní obliby. 2 Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování majetku a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, dále právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosaţena při prodeji oceňovaného nebo porovnatelného majetku (z hlediska velikosti, stavu, polohy, atd.) v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Obvyklá cena zohledňuje trvalé vlastnosti oceňovaných nemovitostí. Zvaţují se přitom všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, kromě nějakých mimořádných okolností, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího a vlivu zvláštní obliby. 2 ňování na trţních principech, Ing. Petr Ort, Ph.D. Oce 13

14 Mimořádnými okolnostmi rozumíme např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, přechodné zhoršení ţivotního prostředí, přechodné poruchy v zásobování, krátkodobé důsledky přírodních sil nebo kalamit. Osobními poměry se rozumí především poměry majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná k majetku, vyplývajících z osobních vztahů k majetku, případně lokalitě, kde se majetek nachází. 1.5 Katastr nemovitostí Katastr nemovitostí představuje veřejný soubor údajů o nemovitostech tj., jejich soupis, popis, geometrické a polohové určení, evidenci vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem. Evidovány jsou tam tyto nemovitosti: pozemky v podobě parcel budovy spojené se zemí pevným základem byty a nebytové prostory vymezené jako jednotky stavby, o nichţ to stanoví zvláštní zákon Zásady vedení KN 3 1. zásada intabulance ke vkladu či záznamu dochází na základě pravomocného rozhodnutí katastrálního úřadu 2. zásada dispoziční ke změně věcných práv dochází na základě návrhu na vklad 3. zásada priority katastr dodrţuje časové pořadí zápisů 4. zásada legality všechny zápisy v KN ČR jsou platné pokud jsou v souladu s daným zákony 5. zásada speciality zajišťuje jednoznačnost, určitost a nespornost zápisu 6. zásada dobré víry důvěra, ţe data v KN ČR jsou v souladu se skutečností (zápisy od ) 7. zásada veřejnosti kaţdý má přístup k obsahu KN ČR 8. zásada oficiality všechny změny se zapisují na základě úřední povinnosti 3 Wikipedia.org 14

15 Zápis do katastru se provádí: a) vkladem, kterým se provádí většina zápisů do katastru b) záznamem c) poznámkou 1.6 Trh s nemovitostmi Vymezení trhu s nemovitostmi Trh s nemovitostmi je součástí všeobecného trţního systému, s určitými zvláštnostmi, které jsou dány charakteristickými vlastnostmi nemovitostí na rozdíl od věcí movitých. Hlavní hráči na trhu s nemovitostmi Realitní kancelář-hlavní činností je zprostředkování nemovitostí. Podruţnou činností je správa,rozvoj, oceňování nemovitostí,marketngové činnosti,průzkumní činnost, základní právní sluţby. Odměna pro zprostředkovatele je vázána na úspěc transakce, tj.2-4% z prodejní ceny nebo ve výši jednoho aţ dvou měsíčních nájmů. Exklusivní zastoupení klientů je moţné. Vlastník nemovitosti-např. Zemědělec, spekulant, restituent Soudní znalec 4 - je osoba s příslušnou kvalifikací a praxí, kterou stanovuje zákon č. 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a podle vyhlášky ministra spravedlnosti č. 37/1967 Sb. o provedení zákona o znalcích a tlumočnících. Tato osoba je jmenována příslušným krajským soudem či ministrem spravedlnosti a je opravněna zpracovávat znalecký posudek. Soudní znalec můţe vykonávat svoji praxi v mnoha oborech. Odhadce nemovitosti- ocenění nemovitosti na základě trţních principů či cenového předpisu. Stavební firma-provádí stavbu na základě smlouvy o dílo. Je buď generální dodavatel či subdodavatel Uţivatel-můţe být vlastník či nájemce. Prostor vyuţívá k bydlení i své obchodní činnosti 4 Wikipedia.org 15

16 Správce nemovitostí-stará se o chod nemovitosti z hlediska technického zabezpečení(property management) či ekonomického zabezpečení(facility management) Developer- ten, kdo vlastní činností uvádí do chodu proces výstavby. Vyhledává vyšší riziko za účlem výššího zisku z investice Investor-je investiční fond, banka, penzijní fond, pojišťovna nebo fyzická osoba, která vyhledává optimální způsob, jak zhodnotit své dočasně volné finanční prostředky. Vyhledává niţší riziko neţ developer,postačí mu niţší výnos z investice Specifika trhu s nemovitostmi 5 Na trhu s nemovitostmi samozřejmě platí obecné ekonomické zákonitosti, ale ze specifické podstaty pozemků a staveb na nich vyplývá v praxi řada specifik, která způsobují, ţe jsou nemovitosti zcela specifickým druhem zboţí: Kaţdý pozemek je unikátní svou polohou a svými vlastnostmi. Proto je pozemky velmi těţké mezi sebou srovnávat. Mají nemovitý charakter, tudíţ jsou nepřenosné a nepřemístitelné. Ţivotnost pozemků je v podstatě neomezená, rovněţ ţivotnost staveb je oproti jinému zboţí poměrně vysoká.(viz další článek) Jakýkoli pozemek či stavbu lze teoreticky vyuţívat řadou různých způsobů Hodnotu kaţdého pozemku ovlivňují vlivy jeho nejbliţšího okolí (externality). Prodeje a nákupy představují jen nepatrný zlomek všech nemovitostí v dané oblasti Neexistuje instituce, která by poskytovala komplexní přehled o trhu s nemovitostmi na daném území. Realitní kanceláře pokrývají zpravidla jen určitou část trhu. Cena nemovitosti je, zejména v případě obytných území, ovlivňována sociálním statusem daného území. 5 Trh nemovitostí Brno, Stanislav Macháček 16

17 Ţivotní cyklus staveb Jákakoli stavba má svůj ţivotní cyklus, který tvoří tyto jednotlivé fáze: Příprava a realizace výstavby Správa a údrţba Stárnutí popřípadě rekonstrukce či modernizace Demolice Ţivostnost staveb Kaţdá stavba má také svou ţivotnost, rozlišujeme ji na: 1. Technická životnost-doba od vzniku stavby aţ do jejího schátrání. 2. Morální životnost-doba od vzniku stavby aţ do chvíle zastarání stavby. 3. Ekonomická životnost-doba od vzniku stavby aţ do chvíle ztráty ekonomické uţitečnosti tzn.okamţik ztráty výnosů ze stavby. 4. Právní životnost-doba od právní moci kolaudačního souhlasu aţ po rozhodnutí o povolení k odstranění stavby. 17

18 2. Části trhu s nemovitostmi 2.1 Trh s pozemky Pozemek je plocha na zemském povrchu, definována určitými hranicemi, hranicí územní správní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí drţby, hranicí vlastnickou, hranicí druhu pozemku popřípadně rozhraním způsobu druhu vyuţití pozemků. Pozemek nejde jednotlivě zničit. Můţou se změnit jeho hranice (výměra) a parcelní čísla. Parcela je obraz pozemku, který je geometricky určen, zobrazen svislým průmětem hranic do vodorovné roviny, vyznačen v katastrální mapě a označen parcelním číslem. 1 Pozemek je jedinečný svou polohou, jeho ţivotnost je nekonečná, není potřeba pozemek nijak technicky zhodnocovat a nedá se říct, ţe pozemek je bezcenný. Nabídka a poptávka na trhu s pozemky 2 Protoţe mnoţství a vlastnosti půdy lze měnit jen velmi obtíţně je půda velmi málo elastický statek. Z krátkodobého hlediska můţe být nabídka pozemků dokonce fixní bez ohledu na cenu, kterou jsou kupující ochotni zaplatit. Mnoţství půdy je samozřejmě dáno, co však lze měnit je nabídka konkrétních pozemků pro daný účel. V delším období lze investicemi do pozemků (vybudováním infrastruktury, vykácením lesů, vysušením baţin) mnoţství pozemků zvýšit tak, aby nabídka alespoň částečně reagovala na růst poptávky. Takováto změna je ovšem nákladná záleţitost s dlouhodobou návratností. Z grafu je však zřejmé, ţe velkým změnám cen odpovídají malé změny v mnoţství nabízených pozemků 1 2 Wikipedia.org Trh nemovitostí Brno, Stanislav Macháček 18

19 Graf 1: Nabídka na trhu s nemovitostmi 3 Ocenění pozemků Pro ocenění pozemku můţeme aplikovat porovnávací a výnosovou metodu, dále pak cenu můţeme určit pomocí cenových map, které však přesně nerefklutují všechny parametry trhu a ceny jimi zjištěné se mohou velmi lišit od skutečných trţních cen. Pokud cena není uvedena ani v cenové mapě, cenový předpis nám udává vzorec, podle kterého cenu určíme, nejvýhodnější je však cenu určit pomocí porovnávácí metody a jako doplněk pouţít metodu výnosovou. Dělení pozemků Hlavní dělení pozemků je na: stavební pozemky zemědělské pozemky ostatní pozemky 3 Maier K., Řezáč V.: Ekonomika v území 19

20 2.1.1 Stavební pozemky Stavební pozemek je část území určená územním plánem zóny nebo územním projektem zóny, územním plánem sídelního útvaru zpracovaným v měřítku 1 : 5000 nebo v měřítku větším nebo územním rozhodnutím k zastavení a pozemek zastavěný hlavní stavbou. 3 Zainvestovaný stavební pozemek je stavební pozemek, k jehoţ hranici je vedena zpevněná přístupová cesta, přípojka elektrického proudu, vodovodní přípojka (můţe být nahrazena vlastní studnou) a přípojka kanalizace (můţe být nahrazena odpadní jímkou). 4 Stavební pozemky jsou stále jednou z nejjistějších investic. Pokud je stavební pozemek správně zvolený - na hezkém místě s infrastrukturou - pak je velká šance, ţe i v případě prodeje pozemku se bude líbit více lidem, neţ jen nám. Ale tak jako kaţdá investice, tak i investice do pozemků s sebou přináší určitá rizika, která musíme vzít v potaz.můţeme je shrnout do těchto bodů 5 : politické změny (změna reţimu, vyvlastnění bez náhrady, odchod zahraničních investorů, apod.) makroekonomická (změna devizového kurzu, změna úrokových a hypotečních sazeb, apod.) technická rizika (kontaminace půdy, poddolování, apod.) přírodní rizika (povodeň, sesuvy půdy, seismická činnost) změna územního plánu, stavební pozemek se můţe změnit na chráněné krajinné území malá likvidita nemovitosti jsou obecně málo likvidní, pozemky mimo prima rate lokality patří mezi nejméně likvidní nemovitosti. Reálná blokace prostředků v promptně neprodejném pozemku můţe být pro investora rizikem vzhledem např. ke ztrátě moţnosti alternativní investice nebo vzhledem k nabíhajícím finančním nákladům. Zhodnocení pozemku můţe trvat i několik let na rozdíl od cenných papírů. Pro investora je u koupi pozemku rozhodující poměr zisku a rizika 4 5 Hypoteční banka Anylýza real. trhu, Ing. Petr Ort, Ph.D. 20

21 Pozemek lze zhodnotit: 6 synergickým efektem můţeme jej vysvětlit jednoduchým vzorcem a to: Synergický efekt nám vyjadřuje jakousi přidanou hodnotu, ţe součet hodnot po spojení je větší neţ samotné části. Můţeme jej vyjádřit jednoduchým vzorcem: = 5 Subdivision development zhodnocení rozdělením na menší části pozemků, zasíťování těchto pozemků a následně prodej. Technické zhodnocení pozemku vybavení pozemku inţenýrskými sítěmi (voda, plyn, kanalizace, elektřina). Změna charakteru pozemku je zaloţena na změně hodnoty pozemku vlivem změny jeho vyuţitelnosti (rozvoj sídel, změna dopravního sytému, teritoriální změna) Zemědělské pozemky Zemědělské pozemky tvoří 54% z celkové výměry České republiky. A tvoří ji předvším Orná půda, louky, pastviny, vinice, chmelnice, ovocné sady, zahrady... Trh se zemědělskými pozemky před rokem 2000 Rozpad jednotných zemědělských druţstev(jzd) a zaloţení zemědělských druţstev(zd) nebo úplné ukončení činnosti. Restituce-navrácení pozemků původním majitelům, většina restituentů půdu prodala či pronajala zemědělským druţstvům či samostatným zemědělcům. Změny na trhu v důsledku globalizace. Tzn. Spousty zemědělských plodin se k nám začalo dováţet, jelikoţ náš trh nemůţe konkurovat cenou státům s klimaticky příhodnějšími podmínkami a s nepoměrně většími moţnostmi velikosti obdělávané půdy. 6 Anylýza real. trhu, Ing. Petr Ort, Ph.D. 21

22 Trh se zemědělskými pozemky po roce 2000 Podstatná změna přichází v době, kdy Česká republika vstoupila do Evropské unie. Trh se zemědělskými pozemky se změnil především a v souvislosti s evropskou dotační politikou. Čeští zemědělci se naučili poměrně rychle z těchto dotací čerpat finanční prostředky. Následně přichzí rozvoj ekozemědělství a ekoturistiky. Bioprodukty zaţívají velký boom a jsou taktéţ určitým způsobem podporovány. Velká část pozemků zůstala v katastru nemovitostí zapsána jako orná půda ale ve skutečnosti je vyuţívána například jako golfová hřiště nebo jiná různá sportoviště. V nejbliţší budoucnosti záleţí osud trhu se zemědělskými pozemky hlavně na krocích Evropské unie Ostatní pozemky Jedná se o pozemky jako jsou rybníky, lesní pozemky, pozemky v chráněných krajinných oblastech, přírodní jezera, mokřady, baţiny. Nejlukrativnější jsou rybníky, které jsou dobře prodejné. Jelikoţ efektivita výroby patří k nejvyšším v celém zemědělském sektoru. Díky dramatickému poklesu produkce dřeva klesla velmi cena lesních pozemků. Trh je ovlivněn hlavně dovozem kvalitnějšího dřeva z Rumunska či Ukrajiny. 2.2 Trh se stavbami Stavby jsou, na rozdíl od pozemků, jednak reprodukovatelné, jednak jsou s jejich existencí spojeny větší a širší možnosti změny jejich kvalitativních a kvantitativních parametrů. Nevýhodou staveb oproti pozemkům je to, že technicky, morálně i ekonomicky zastarávají, tedy v průběhu času se snižuje jejich hodnota, pokud do nich nejsou investovány další prostředky na údržbu a případné technické změny. 7 7 Anylýza real. trhu, Ing. Petr Ort, Ph.D. 22

23 2.2.1 Rodinné domy Výhody rodinných domů Vlastní pozemek s moţností zahrady Větší soukromí Moţnost přístavby nástavby a dodatečných drobných staveb na pozemku Celkově větší komfort bydlení Nevýhody rodinných domů Větší finanční náklady Větší náklady na renovace a průběţnou údrţbu Často špatná dostupnost a horší občanská vybavenost(zvláště u novostaveb v tzv. Satelitních městečkách) Větší provozní náklady Dělení rodinných domů 8 Podle data výstavby: rodinné domy postavené v letech 1880 aţ 1941 ve většině případů velmi kvalitní domy s dobrou dostupností a postavené v dobré lokalitě architektonicky kvalitní, vyšší pořizovací cena rodinné domy postavené v letech 1955 aţ 1990 Horší lokace, nízká kvalita stavebních materiálů, nevhodné dispoziční uspořádání, niţší pořizovací cena rodinné domy postavené po roce 1990 velká část developerů je vedena snahou o maximalizaci zisku. V praxi to znamená velké domy a malé pozemky tzv.satelitní městečka bez občanské vybavenosti, často na odlehlých místech. Jediným dopravním prostředekem se těmto obyvatelům stalo auto. Podle standardu na: 8 Anylýza real. trhu, Ing. Petr Ort, Ph.D. 23

24 rodinné domy nízkého standardu - jedná se o domy vystavěné před rokem 1941 jsou to domy nevyhovující technickým a sociálním parametrům rodinné domy středního standardu většinou postavených po roce 1955 mají standardní vybavení městských bytů rodinné domy vyššího a luxusního standardu luxusní vybavení domy jako je bazén, sauna, klimatizace, mramorové obklady, apod. Toto je spojené také s vysokými náklady na provoz Podle lokality na: Praha-málo volných pozemků pro stavbu rodinných domů. Velký převis poptávky nad nabídkou. Statutární města-podobně jako v praze jsou volné pozemky k mání zřídka a kdyţ tak se vyuţívájí na stavbu komerečně lukrativnějších staveb. Periferie měst-častý cíl developerů a stavitelů v dnešní době, v těchto lokalitách dochází k největším novým zástavbám rodinných domů. Velkou roli zde hraje dojezdová vzdálenost daného města. Ostatní regiony- Volné, neprodejné, rodinné domy se prakticky nevyskytují, naopak ve všech regionech lze zaznamenat novou výstavbu tohoto typu staveb Starších rodinných domů se finanční krize téměř nedotkla, jednak je jich na trhu relativně malý počet-tudíţ si uchovají svoji cenu. Zvláště pokud jsou v dobrých a dostupných lokalitách. Rodinný dům je vţdy originál na rozdíl od domů panelových, kterých se finanční krize dotkal asi nejvýce a proto k plošnému zlevnění nedošlo. Pokud je rodinný dům na dobrém místě a v dobrém technickém stavu lze v následujících letech očekávat spíše postupné nabývání na hodnotě. Co se týče nové výstavby jsou stále atraktivní řadové rodinné domy, které mají skoro srovnatelnou cenu s bytem a přitom poskytují majitelům větší komfort bydlení. Anebo 24

25 nové projekty velkých vil nad 10mil v dobrých lokalitách (V Praze například často vyhledávaná lokalita šestého obvodu: Vokovice, Hanspaulka, Suchdol) Byty Lokalita ovlivňuje cenu na trhu s byty nejvíce, proto je nelepší rozdělit dle regionů 9 : Praha hlavní město je specifické převisem trvalé poptávky nad nabídkou Statutární města velká města nad sto tisíc obyvatel Lázeňská a rekreační města a malé regiony (Český Krumlov, Karlovy Vary, Poděbrady, Mariánské Lázně) Okresní a jím podobná města Ostatní města a obce V rámci města dělíme byty do tří segmentů: Byty v prima rate lokalitách cena bytů v těchto lokalitách má rostoucí tendenci i v době krize. Jsou to oblasti, kde uţ není moţné dále trh aţ na vyjímky rozvíjet, zastavěnost lokalit je téměř 100% a nové projekty se staví jen na místě starých domů nebo rekonstrukcí starších objektu tzn. Brownfields. Jsou to především byty v historických centrech větších měst- Praha, Brno. V Praze to je především Praha 1, Vinohrady, centrální část Ţiţkova, Letná, Dejvice. Nové developerské projekty jsou to byty, které se začaly stavět po roce 1990 v bytových domech. Tyto novostavby jsou většinou charakteristické vysokým zahuštěním zástavby, minimální odstupovou vzdáleností domů, nedostatkem veřejné zeleně. U některých projektů, které jsou v dosahu městské infrastruktury chybí občanská vybavenost, špatná dopravní dostupnost. V neposlední řadě jsou charakteristické nízkou kvalitou projektů i stavebních materiálů. 9 Anylýza real. trhu, Ing. Petr Ort, Ph.D. 25

26 Developerské projekty dostaly velkou ránu hlavně v Praze. Stavební společnosti byly zvyklé, že ještě než koply do země, už měly 30 procent předprodáno. V průběhu stavby vyprodaly zbytek. To se změnilo a ony na to nebyly připraveny 10 Poptávka po novostavbách byla v posledních deseti letech na velkém vzestupu, proto mohly být ceny některých developerských projektů výrazně nadsazeny. S tím je ale v současnosti konec. Největší zájem je v současnosti po nestandardních kvalitních novostavbách se zajímavými architektonickými prvky a odpovídajícím poměrem ceny a kvality. Tedy o projekty, jakých je v Česku málo. Leţákem se naopak stávají cenově nadsazené byty v rezidenčních komplexech na okrajích měst a obcí, jeţ začaly vyrůstat v roce 2006 nebo Lidí, co mají dostatek odvahy měnit bydlo i v nejisté situaci, je málo a developeři nemohou nově vzniklé byty za současnou cenu udat. Byty v panelových domech panelácích Tyto byty jsou charakteristické tím, ţe byly sestavovány z ţelezobetonových plošných dílců na místě montovány a tím zmonolitněny. Bylo to kvůli zvýšené produkci těchto bytů. Tyto byty se začaly stavět v 50. letech 20 století např. Sídliště Invalidovna v Praze, které bylo prvním panelovým sídlištěm v Československu. Později se stavěly se v poupravených technologiích aţ do roku V některých letech se postavilo aţ 30 tisíc těchto bytů, coţ dnes činí kolem 30% postavených bytů u nás. Vznikaly obrovská panelová sídliště, která dodnes působí anonymně a šedě. V průběhu posledních let proběhla u většiny těchto bytů privatizace a tak převáţná část těchto bytů byla zakoupena stávajícími nájemníky za zlomek trţní hodnoty a většina z nich byla zrekonstruována. U panelových domů doţívají především jednotlivé spoje mezi panely a také se zvyšují nároky na tepelnou izolaci. Zateplování panelového domu je tak v poslední době častý obrázek. V této době došlo u bytů v panelových domech k nejvýraznějšímu poklesu cen. Nejpatrnější sešup ceny nastal u starých bytů v neopravených panelových domech v lokalitách, které nemají co nabídnout, například na krajích malých měst s vysokou nezaměstnaností. Například na severu Čech a Moravy. Nejsnáze se daří udat menší zrekonstruované panelové příbytky nebo startovací byty na menších sídlištích. Ideálně na dobré adrese v blízkosti obchodů, školy, lékaře a rychlou dopravní dostupností do centra města, zvláště kdyţ se nabízejí za nenadsazenou cenu. Mnohem hůř se daří prodat byty 3+1 a větší byty. Mladí lidé, kteří mají o byty v 1 0 Jiří Pácal -člen správní rady Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí 26

27 panelových domem největší zájem, zpravidla nemají na velký byt peníze a na hypotéku díky přísnějším kritériím nedosáhnou. Nejvíce nyní nakupují panelové byty Rusové. Pokud je to jen trochu možné, nekupují jednotlivé byty, ale hned celý vchod." Trh s administrativními budovami 12 Administrativní budovy řadíme mezi stavby občanské vybavenosti a dělíme je podle několika kritérií na: Dočasné stavby Temporary business center -jedná se o dočasné administrativní stavby, většinou stojících na okrajích měst, postavené na nestavebních často zemědělských pozemcích Administrativní budovy postavené před rokem tyto stavby jsou jiţ zastarale nevyhovující novým moderním trendům Administrativní budovy vzniklé přestavbou jiných objektů -tyto budovy mají většinou špatnou dispozici, jelikoţ byly přestavěny z výrobních objektů nebo bytových domů Moderní administrativní budovy postavené po roce o tyto budovy je největší zájem, mají variabilní dispoziční řešení, rozvody datových sítí, klimatizaci a jsou rovněţ provozně méně náročné. Ekonomický propad posledních dvanácti měsíců se podepsal na trhu s administrativními budovami ve všech klíčových ohledech velmi výrazně: v poklesu poptávky, ve sníţení nájemného, v omezení výstavby nových developerských projektů ve zvýšení míry neobsazenosti a v nárůstu yieldů (a tedy ve sníţení hodnoty nemovitostí) 1 1 AAAbyty 1 2 Anylýza real. trhu, Ing. Petr Ort, Ph.D. 27

28 2.2.4 Trh s rekreačními objekty Poptávka po rekreačních objektech je závislá na určité vyspělosti obyvatelstva, aby lidé nakupovali rekreační objekty musí být splněny mimimálně tyto tři podmínky: volné peněţní prostředky volný čas pro tyto aktivity nabídka existujících rekreačních objektů Trh můžeme rozdělit na následující segmenty: Zahrádkářské chaty malé objekty s maximální zastavěnou plochou do 16 m2 a s jedním nadzemním podlaţím, tyto objekty byly velmi rozšířené před rokem 1990, protoţe poskytovaly obyvatelům měst prakticky jediný způsob jak si zajistit vlastním pěstováním ovoce a zeleninu. Dnes je spíše tendence tyto nemovitosti rušit: nabídka se zemědělskými produkty je poměrně rozšířená zájem developerů o tyto plochy, především ve velkých městech. hodně lidí má dnes i jiné zájmy a starost s zahrádkou uţ je neláká Rekreační chaty a domky chatové oblasti s maximálně do 50 m2 zastavěné plochy, rekreační domek do 80 m2 zastavěné plochy. Velké kolonie chatových osad např. Okolí Sázavy, Slap, Orlíku... Pro současný trh s rekreačními chatami a domy jsou charakteristické tyto jevy: Náhradní bydlení- Především mladí lidé, kteří hledají startovní bydlení Sezóní pronájmy-vyuţití nemovitosti k pronájmu i cizím návštěvníkům(především horské oblasti) Individuální rekreace-stále roste poptávka i po objektech, které budou vyuţívány k původním účelům, tedy k individuální a rodinné rekreaci. Zvyšují se ale nároky na dostupnost místa. 28

29 Rekreační chalupy původně postaveny jako obytné části zemědělských farem, hájovny, mlýny, výletní hostince; velmi ceněné jsou chalupy selské bavorsko, roubené sruby Hrady, zámky, tvrze v České republice je evidováno přibliţně památkově chráněných objektů. Výhody: nízká pořizovací cena obvykla krásné stavby s velkými pozemky Nevýhody: velmi vysoké náklady na rekonstrukce a provoz Ostatní rekreační objekty- vojenské objekty, trafostanice, mlýny Trh s objekty občanské vybavenosti Mezi tyto objekty můţeme zařadit hotely, penziony, ubytovny, restaurace, školy, nemocnice, divadla, kina, kasárna, sakrální stavby, apod. Z hlediska uplatnění na trhu je dělíme na: komerčně přímo vyuţitelné stavby prodejné nejlépe, vzhledem ke své jasně definovatelné pozici na trhu hotely penziony obchodní domy stavby s částečně komerčním vyuţitím primárně koncipovány jako nekomereční kulturní domy, kina divadla nekomerční stavby technické provedení nebo závazné provozní určení nedovolují komerční vyuţití V případě změny vyuţití nekomerčních nemovitostí na komerční dokáţou si tyto nemovitosti najít kupce. Školy nemocnice 29

30 sakrální stavby Trh s výrobními a skladovými prostorami Tyto objekty nelze tak jednoduše standardizovat. Lze je rozdělit podle moţného uplatnění na trhu na základní typy: univerzálně vyuţitelné objekty objekty vyuţitelné pro celou škálu činností. Můţe se jednat o samostatné areály nebo o celé soubory výrobních nebo skladových areálů (chladírny, mrazírny, lehké a těţké výrobní haly, apod.); Objekt by měl být bez ekologických zátěţí a v dobrém technickém stavu aby našel uplatnění na dnešním trhu. K tomu aby univerzálně využitelný objekt uspěl na trhu musí splňovat tato kriteri: Bezproblémové právní vztahy k majetku- nevypořádané restituční nároky s důvodů pomalosti českých soudů. Odstranění starých ekologických zátěţí- z dob kdy na ekologický průmysl nebylbrán zřetel. Břemena a zástavní práva -negativní existence věcných práv Dobrá dopravní dostupnost Technické opotřebení-dobrý technický stav objektu Morální opotřebení jednoúčelové objekty například elektrárny, čističky odpadních vod, benzinové čerpací stanice, pivovary, cukrovary, cementárny, důlní provozy, apod.; prodejnost těchto objektů je přímo úměrná schopnosti produkovat zisk; 30

31 brownfields jsou stavební pozemky jiţ zastavěné nějakými stavbami, jedná se o stavby morálně opotřebované nebo morálně doţité, opuštěné objekty městského inţenýrství (vodárny, ledárny, elektrárny, apod.), nebo objekty občanské vybavenosti (kasárna, věznice, apod.); Základní podmínkou je dobrá lokace nemovitosti. To je dáno tím ţe renovace brownfields s sebou přináší daleko více finančních poţadavků. Tudíţ investor je do takového ochoten jít jen za podmínek, které mu přinesou adekvátní zisk(který je obvykle s dobrou lokalitou provázán) Přestavby brownfields se na našem trhu začali objevovat aţ v době, kdy v dobrých lokalitách začali docházet volné pozemky greenfields pastviny, louky v dnešní době převáţně vyuţívané ke stavbě golfových hřišť; Trh s ostatními objekty Mezi ostatní objekty patří především garáţe ale i ostatní stavby(mosty, hráze,pomníky...) Garáže- v současnosti jedna z nejvíce obchodovatelných komodit trhu, především záleží na lokalitě a dojezdovou vzdáleností od bytu, akceptovatelná je dojezdová vzdálenost do 30 minut. 31

32 2.3 Nájmy Nájmy nemovitostí je další důleţitý sektor realitního trhu, ale tvoří jen malou část trhu. Protoţe jen určitá část populace kupuje nemovitosti za účelem pronájmu Nájmy pozemků Nájmy pozemků se na našem trhu objevují ojediněle, lze jej dělit na následující typy: Pozemky zastavěné stavbami jiných vlastníků Trh vznikl díky našemu specifickému právnímu řádu, a jedná se o tyto dva sektory: V dobách komunismu si lidé nemohli kupovat stavební pozemky ale měli je jen v tzv. reţimu vlastního uţívání. Kdyţ se poskončení komunismu stavby vraceli,náhle se ocitly na pozemku jiného vlastníka. V době tzv. velké privatizace, si zájemci o jednotlivé privatizované podniky nemohli dovolit odkoupit kompletně celý podnik, ale z důvodů nemoţnosti zajištění úvěru jen jeho nejpodstatnější části. V pozdější době kdy došlo na privatizaci zbytků podniků(pozemky, závodní jídelny apod.) se náhle podniky ocitly na pozemku jiného vlastníka. Nájmy přímo komerčně využitelných pozemků parkoviště, tržiště, autocampy, Nejlukrativnější druh nájmu s pozemky co se týče dosahovaných nájmů. Většinou se ale jedná jen o sezóní pronájem(např.sjezdovky) Nájmy pozemků pro umístění dočasných staveb Jedná se například o výše zmiňované dočasné administrativní budovy, výstavní pavilony atd. Nájmy zemědělské půdy Je pronajímána jako výrobní faktor pro zemědělskou výrobu. Vyjíměčně jako například Golfové hřiště. 32

33 2.3.2 Nájmy staveb Můţeme je dělit dle druhu uzavřené nájemní smlouvy na dva typy: 1. Nájemní smlouvy s trţním nájemným obvykle na dobu určitou 2. Nájemní smlouvy s regulovaným nájemným obvykle na dobu neurčitou 1. Nájemní smlouvy s tržním nájemným Vzniká dohodou dvou stran- nájemce a pronajímatele na trţních principech. Nájemní smlouva se obvykle uzavírá na dobu určitou zpravidla na 1 rok. Výpovědní doba podle české legislativy tři měsíce (pokud není ve smlouvě stanoveno jinak), Dále je důleţité, aby ve smlouvě byly uvedeny sluţby, které jsou s nájmem spojené ( studené nebo teplé nájemné), inflační doloţka, sankce za porušení smlouvy a technické zhodnocení, povinnosti nájemce a pronajímatele, způsob placení-obvykle měsíčně(můţe být i jinak stanoveno smlouvou), 2. Nájemní smlouvy s regulovaným nájemným 13 Pozůstatek z doby, kdy stát centrálně reguloval ekonomiku, tudíţ i ceny nájemních bytů. Tyto nemovitosti je s regulovaným nájemným je potřeba brát jako nemovitosti s břemenem a tím pádem dochází ke sníţení trţní hodnoty této nemovitosti. Stavba, obvykle bytový dům, s regulovaným nájemným je tedy de facto z trţního pohledu stavba s břemenem, které neumoţňuje majiteli vyuţívat plný ekonomický potenciál svého majetku v souladu s jeho nejvyšším a nejlepším vyuţitím! 1 3 Anylýza real. trhu, Ing. Petr Ort, Ph.D. 33

34 2.3.3 Nájmy bytů Tvoří největší část pronajímaných nemovitostí Byty se mohou pronajímat: zařízené nebo nezařízené. dlouhodobě i krátkodobě(apartmány pro turisty) Vývoj trhu s nájmy bytů Před rokem 1989 se u nás pronajímaly byty pouze na černo, rozvoj nájmů bytů jsme zaţívali v letech 1990 aţ 1994 a to zejména v Praze. Byla velmi malá nabídka kvalitních nájemních bytů a tak ceny nájmů byly dost vysoké. V roce 1994 vstoupil v platnost dlouho očekávaný zákon o bytech (č. 72/1994 Sb.). Řada zájemců o bydlení tak jiţ mohla zvaţovat mezi nájmem a koupí a často se rozhodovala pro druhou variantu. Tudíţ tento zákon pomohl posílit trh s prodeji bytů. Trh s nájmy se od té doby vyvíjel postupně. Poptávka po nájmech spíše klesala, z důvodů většího poskytování hypotéčních úvěrů. O pronájmy se tak zajímali hlavně mladí lidé(především studenti) a nebo cizinci, kteří zde byli na sluţebních cestách někdy i s rodinou. Dnes se situace pomalu obrací, jelikoţ dosáhnout na hypoteční úvěr uţ není tak jednoduché. K pronájmu se naopak lidé vracejí, především mladí lidé, pro které je to v současné době ve velkých městech jediná moţnost bydlení. Byt by měl mít pro dobré uplatnění na trhu s nájmy tyto parametry: dobrá lokalita dobrá sociální struktura lidí v okolí kvalitní technické vybavení bytu alespoň na obvyklé evropské úrovni dobrá dopravní dostupnost a obsluţnost sluţby a volnočasové aktivity v dochůdné vzdálenosti 34

35 2.3.4 Nájmy rodinných domů Nájem rodinných domů slouţí především pro kombinaci bydlení a práce(v domě dílna, kancelář) reprezentativní bydlení majetnějším klientům Nevýhodou můţe někdy být delší vzdálenost od centra města a tím spojené dojíţdění. Tato nevýhoda však bývá vyváţena větším komfortem bydlení.nájem v rodinných domech bývá zpravidla delší neţ u nájmu v bytech. Poptávka po pronájmu rodinných domů do nedávna spíše klesala, ale v nynější době krize je naopak na mírném vzestupu oproti předchozím rokům Nájmy skladových prostor Trh s nájmem logistických nemovitostí zaţíval v posledních několika letech obrovský boom a kaţdý rok znamenal vţdy nový rekord v počtu dostavěných ploch. Například v první půlce roku 2008, uvedli developeři na trh uvedli kolem 550 tis. m 2. Poté na nás ale přišla finanční krize a následné sníţení poptávky po moderních skladovacích prostorech na sebe nenechalo dlouho čekat. Developerské firmy vykazovali velkou míry neobsazenosti. Poté jiţ developeři uvedli na trh niţší počet nových skladovacích prostor. Důvodem je i větší obezřetnost bank při poskytování úvěrů na developerské projekty. Realizovány jsou nyní víceméně ty, které mají financování zajištěné z dřívějška, nebo projekty, které mají předem zajištěného většinového nájemce. Dochází k útlumu čistě spekulativní výstavby, protoţe delší dobu neobsazené nemovitosti by jen vázaly potřebné finanční prostředky. 35

36 2.3.6 Nájmy prodejních prostor a prostor pro sluţby Poptávka po těchto prostorách se stále zvyšuje především ve větších městech. V menších městech lidé dávají přednost dojíţdění do supermarketů. Co se týče prodejen potravin na maloobchodním trhu, vietnamské prodejny vytlačují tradiční české večerky Nájmy administrativních prostor Nejdůleţitější je u nájmů administrativních prostor lokalita, velmi vysoký zájem je o Prahu, Brno a jiná krajská města. V menších okresních měst je zájem většinou nízký. Důležitá kriteria pro nájem administartivnách prostror je: modernost budovy, vnitřní dispozici a vybavení. dobrá dopravní dostupnost a obsluţnost. Klienti dnes převáţně vyţadují vyţadují variabilnost kanceláří např. otevřený prostor open space, vybavenost sítěmi, klimatizaci, ostrahu, atd Nájmy výrobních prostor V současné době je velký přebytek těchto prostor. Jelikoţ o tyto nájmy není velký zájem, výjimku tvoří haly s jeřábovými drahami, pokud jsou dobře napojeny na dopravní systém Nájmy ostatních prostor garáţe- v současnosti je natrhu velký zájem, převáţně ve velkých městech inţenýrské stavby benzínové čerpací stanice pronájem formou franchisingu nájem ploch a částí nemovitostí k reklamě 36

37 B. Praktická část 3.1 Stanovení aktuální trţní hodnoty Odhad trţní hodnoty č. 001 Byt č.p 1159/2 Velehradská 3, Praha 3 v katastrální území Vinohrady Vlastník nemovitosti: Ing. Renáta Šimůnková Kamýcká 449/28, Praha 6 Účel ocenění: stanovení obvyklé ceny (trţní hodnoty) majetku Objednatel odhadu: Bankovní institut vysoká škola, a.s. Ocenění provedeno ke dni: Ocenění provedl: Vojtěch Růţek, Gagarinova 475/ Praha 6 37

38 Obsah Úvodní zpráva Popis lokality Oceňovaný majetek Historie Pozemek Vedlejší stavby a venkovní úpravy Byt Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití Ocenění - úvod Porovnávací metoda Příjmová metoda Závěr Přílohy: č.1 Informace o jednotce 38

39 Úvodní zpráva Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje odborný názor na obvyklou cenu výše uvedeného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem platným k 13. únoru 2010 ke dni místního šetření. Zpracovateli zprávy je známo, ţe zpráva má slouţit jako podklad pro jednání o zajištění úvěru nemovitou zástavou. Zpracovateli zprávy není známo nic o tom, ţe by zpráva měla zároveň slouţit i pro jiný účel jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo jiný, výše nespecifikovaný účel. Oceňovaný majetek je zapsán u Katastrálního úřadu pro Prahu-město, na listu vlastnickém 8336, pro katastrální území Vinohrady, městská část Praha 3, obec Praha. Výpis z katastru nemovitostí je přílohou této zprávy. Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění (13. února 2010) uţíván k bydlení jako byt. Oceňovaný majetek jsem prohlédl a při zpracování ocenění jsem vzal v úvahu následující faktory: polohu velikost a technický stav nejvyšší a nejlepší vyuţití převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitosti na trhu náklady na pořízení majetku jako nového sníţené o jeho opotřebení prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného podobného majetku v okolí i v celé lokalitě očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku 39

40 Popis lokality Oceňovaný majetek bytový dům č.p se nachází v širším středu Prahy, ve čtvrti Vinohrady, která je zejména v poslední dekádě lokací s jednou z vyšších úrovní reálně dosahovaných trţních cen v Praze. Celkový charakter je bydlení středního a vyššího standardu doplněné objekty občanské vybavenosti. Obecně lze říci, ţe se jedná o komerčně atraktivní lokalitu s vysokým rozvojovým potenciálem a vyšším koeficientem zhodnocení investice. V dochůdné vzdálenosti od objektu je k dispozici kompletní občanská vybavenost hotely, obchodní síť, banky, školy. Zastávky městské hromadné dopravy autobus, tramvaj a metro jsou rovněţ v dochůdné vzdálenosti. Tramvajová zastávka se nachází asi 200metrů od domu. Stanice metra A-Jiřího z Poděbrad asi 400 metrů od domu. Parkování je moţné na přilehlých veřejných prostranstvích, buď na placených prostranstvích nebo v modré zóně pro rezidenty. Kapacita parkovacích míst není dostačující. Parkování ve vlastním objektu bytového domu nebo ve vnitrobloku není moţné. Kvalita pohledových horizontů lze hodnotit jako podprůměrnou, výhled je zastavěn domy. Oceňovaný majetek Podle skutečností zjištěných na místě i podle podkladů poskytnutých zadavatelem posudku je byt v současnosti pronajat za trţní nájemné. Celý byt je prostorově vymezen a ohraničen svislými a vodorovnými obvodovými konstrukcemi. Jediné příslušenství k bytu tvoří uzamykatelná sklepní kóje. Majitel oceňovaného bytu má ale právo uţívat společné domovní prostory. Historie Oceňovaný byt se nachází v domě, který byl postaven po II. světové válce(na místě domu zničeného náletem) na svoji dobu velmi konstrukčně moderní a technicky byt. V přízemí domu byl a je nebytový prostor. V nedávné době byl dům nákladně rekonstruován-nové rozvody domovních instalací, opravena střecha a upraveny společné prostory domu. Vlastní oceňovaný byt byl vybudován jako nájemní byt vyššího standardu-3 pokoje, kuchyň, splachovací WC, koupelna a komora. 40

41 Pozemek Předmětem ocenění není ţádný samostatný pozemek, ale pouze podíl ve výši 774/16783 na parcele číslo 2582 o výměře 432m2. Podíl na uvedeném pozemku není oceněnen samostatně, ale je zohledněn ve výpočtu trţní hodnoty. Vedlejší stavby a venkovní úpravy Předmětem ocenění nejsou ţádné samostatné vedlejší stavby a venkovní úpravy. Součástí oceňovaného majetku je podíl ve výši 7740/ na společných částech domu-zde se jedná hlavně o přípojky médií, oplocení dvora, atd Jednotlivé vedlejší stavby a venkovní úpravy nejsou oceněny samostatně, ale jejich hodnota je při výpočtu celkové trţní hodnoty zohledněna. Byt Oceňovaný byt se nachází ve zvýšeném přízemí domu a je přístupný z hlavního schodiště. Vstup do bytu je zajištěn jednokřídlými dveřmi. Orientace bytu je jen do dvorního traktu a je celý orientován na západ. Vedlejší jednotka je vedena jako nebytová a je zde umístěna kancelář. Obvodové konstrukce jsou zděné z cihlového zdiva tloušťky 600mm. Příčky rovněţ z cihelného zdiva 100mm. Povrchy podlah tvoří dřevěné vlísky. V bytě jsou ponechány původní radiátory. Vytápění je centrální dálkové. Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Základní kriteria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat jsou dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako vymezená bytová jednotka ve smyslu zákona č. 72/1994 Sb. a jeho vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsem názoru, ţe současné vyuţití nemovitosti je právně přípustné. 41

42 Oceňovaný majetek je ve stavu, který umoţňuje jeho vyuţití z technického hlediska Uvedení do provozu není podmíněno rozsáhlou investicí do jeho rekonstrukce. Podmínka okamţité vyuţitelnosti je tedy splněna. Ke splnění kriteria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo její vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímţ by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k tomu, ţe byt je trţně pronajat, je i tato podmínka splněna. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k názoru, ţe současné vyuţití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím. Ocenění Úvod Při stanovení indikace trţní hodnoty tohoto majetku jsou zpravidla pouţívány dvě mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací a příjmovou. Porovnávací metoda analyzuje trţní ceny, které byly v poslední době zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním nebo kapitalizací příjmů odpovídající kapitalizační mírou. Při stanovení obvyklé ceny jsem pouţil kombinaci metody porovnávací a metody příjmové. 42

43 Porovnávací metoda Stanovení trţní hodnoty pozemku Trţní hodnota pozemku není indikována samostatně a je zohledněna při výpočtu majetku jako celku. Při analýze pro stanovení obvyklé ceny majetku jako celku jsem vzal v úvahu byty porovnatelných parametrů, které byly v Praze 3-Vinohradech v nedávné době prodány nebo nabízeny k prodeji. V případě, ţe se jednalo o nabídky, tak jsem tuto skutečnost zohlednil koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsem pro stanovení indikace obvyklé ceny oceňovaného majetku zvolil za srovnávací jednotku jeden metr čtvereční čisté vyuţitelné plochy(nfa). Tato jednotka je u tohoto druhu majetku povaţována za standardní. Při stanovení obvyklé ceny tímto oceňovacím přístupem byly vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, moţnost parkování, poloha v obci, velikost bytu a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k názoru, ţe obvyklá cena nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je: Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce na následující straně. 43

44 Příloha č. 1 TABULKA I - MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaná nemovitost Porovnávaná nemovitost Porovnávaná nemovitost Porovnávaná nemovitost Porovnávaná nemovitost A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti Název nemovitosti Byt P 1159/2 Lucemburská ulice Kolínská ulice Nitranská ulice Sobotecká ulice Katastrální území Vinohrady Vinohrady Vinohrady Vinohrady Vinohrady Obec Praha 3 Praha 3 Praha 3 Praha 3 Praha 10 Okres Praha Praha Praha Praha Praha B. Údaje o pozemku přenos z Tabulky I Pozemek není oceňován samostatně C. Základní údaj pro porovnání NFA Počet srovnávacích jednotek Prodejní cena X Cena za jednotku X , ,7 Datum transakce Korekce Upravená hodnota , ,7 D. Právní údaje Druh transakce Prodej Prodej Nabídka Prodej Korekce 1 1 0,9 1 Upravená hodnota , ,7 Vlastnická práva Absolutní Absolutní Absolutní Absolutní Absolutní Korekce Upravená hodnota , ,7 Existence věcných Ano Ne Ne Ne Ne břemen Korekce Upravená hodnota , ,7 Vyuţití podle Bytová, Bytová, Bytová, Bytová, Bytová, vícepodlaţní územního plánu vícepodlaţní vícepodlaţní vícepodlaţní vícepodlaţní Korekce Upravená hodnota , ,7 Jiná právní omezení a Ne Ne Ne Ne Ne závazky Korekce Upravená hodnota , ,7 E. Technické parametry 44

45 Lokalita Porovnatelná Porovnatelná Lepší Porovnatelná Korekce 1 1 0,97 1 Upravená hodnota , ,7 Technický stav objektu Dobrý Velmi dobrý Horší Výborný Dobrý Korekce 0,95 1,1 0,93 1 Upravená hodnota , , ,7 Technické vybavení Dobrá Dobrá Horší Lepší Lepší Korekce 1 1,05 0,98 0,98 Upravená hodnota , , ,9 Funkční vyuţitelnost Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Korekce Upravená hodnota , , ,9 Další moţný rozvoj Omezenený Omezený Moţnost přikoupení Omezený Omezený nemovitosti části půdy Korekce 1 0, Upravená hodnota , , ,9 Dopravní obsluţnost MHD MHD MHD MHD MHD Korekce Upravená hodnota , , ,9 Atraktivita objektu Průměrná Průměrná Průměrná Velmi dobrá Průměrná Korekce 1 1 0,97 1,05 Upravená hodnota , , Jiná technická korekce Zařízení bytu Vybaveno Ţádné Kuch. linka Kuch. linka Korekce 0,97 1 0,99 0,99 Upravená hodnota , , ,7 F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti Větší Obdobný Menší Obdobná Korekce 0,98 1 1,03 1 Upravená hodnota 50571, , ,7 Jiná korekce N/A N/A N/A N/A Korekce Upravená hodnota 50571, , ,7 Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky 51118, , , ,7 45

46 Celková porovnávací hodnota po zaokrouhlení Příjmová metoda Nemovitosti, které mohou generovat výnos, jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při pouţití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potencionálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaţeným ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně povaţována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pro jejich schopnost produkovat příjem. Prvním krokem metody kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potencionálního příjmu, který můţe být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potencionálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním. Obvyklá cena je potom stanovena pomocí dvou alternativních kapitalizačních postupů přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaného cash flow. V tomto konkrétním případě byla pouţita metoda přímé kapitalizace. Výše potencionálního provozního příjmu byla stanovena na základě průměrné hladiny trţního nájemného v porovnatelných objektech a porovnatelné lokaci, která činí Kč/měs. V současnosti je také tento byt za tuto částku pronajat. Ve výpočtech jsem v souladu s běţnou praxí vycházel z tzv. studeného nájemného, kdy sluţby a energie jsou nájemcům přeúčtovány na základě jejich skutečného čerpání. Rezervy na renovace byly stanoveny procentní sazbou z potencionálního hrubého příjmu, obvyklou pro porovnatelné majetky, náklady na údrţbu, pojistné a daň z nemovitosti byly poskytnuty majitelem bytu na základě skutečného provozu majetku. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k závěru, ţe obvyklá cena výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je: Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v následující tabulce. 46

47 PŘÍJMOVÁ METODA - PŘÍMÁ KAPITALIZACE Příjem z pronájmu Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného 5,00% 9000 Efektivní hrubý příjem Rezerva na renovace Ostatní provozní náklady(pojištění, reţie,daň) Čistý provozní příjem (NOI) Míra kapitalizace (R) 6,00% Trţní hodnota (V) Trţní hodnota-zaokrouhlená

48 Závěr: Toto hodnocení vyjadřuje můj názor na trţní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k Pojmy obvyklá cena popsaných metod ocenění byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny následující indikace: Porovnávací metoda Indikace (Kč) Váh a (%) Váţený průměr (Kč) Příjmová metoda Výsledná cena Zaokrouhleno Oceňovaný majetek patří mezi běţně obchodovatelné nemovitosti na realitním trhu. Z tohoto důvodu lze předpokládat, ţe porovnávací metoda odráţí nejlépe stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů je indikace trţní hodnoty porovnávací metodou rozhodující a přisoudil jsem jí váhu 90 %. Oceňovaný majetek není typicky investičním majetkem, u kterého je z hlediska investora rozhodující jeho schopnost produkovat příjmy z pronájmu. Je sice pravdou, ţe obdobné majetky se běţně na trhu pronajímají, ale přesto převaţuje jejich vyuţití k zajištění potřeb bydlení majitele. Indikace trţní hodnoty na základě příjmové metody není tedy pro stanovení výsledné hodnoty tolik podstatná a důleţitá a proto jsme na ní poloţili váhu 10% 48

49 Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k závěru, ţe obvyklá cena oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni reprezentovaná částkou: Kč (slovy: čtyři miliony čtyřista třicet tisíc korun českých) Neprováděl jsem ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám ţádnou odpovědnost. OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem jiné právní listině bez příslušného ověření. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály, jako je azbest, močovino- 49

50 formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivů na ţivotní prostředí. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnot obsaţených v této zprávě. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění. 50

51 OSVĚDČENÍ Já níţe podepsaný, tímto osvědčuji, ţe: V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění Zpracovaný posudek zohledňuje všechny nám známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty. Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. Při své činnosti jsme neshledal ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe předepsané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. V Praze, dne 20. února Vojtěch Růţek Přílohy: č. 1 - Výpis z katastru nemovitostí jednotka 51

52 Příloha č. 1 Informace o jednotce Číslo jednotky 1159/2 V budově č.p Číslo LV: 8336 Typ jednotky: Způsob vyuţití: Podíl jednotky na společných částech domu: byt nebo nebytový prostor byt 7740/ Katastrální území: Vinohrady Vlastník, jiný oprávněný Ing. Renáta Šimůnková Vlastnické právo Jméno Adresa Podíl Kamýcká 449/28, Praha, Suchdol, Způsob ochrany nemovitosti Nejsou evidovány ţádné způsoby ochrany Omezení vlastnického práva Název Nejsou evidována ţádná omezení Jiné zápisy Nejsou evidovány ţádné jiné zápisy 52

53 3.2 Stanovení aktuální trţní hodnoty Odhad trţní hodnoty č. 002 Bytový dům č.p Parcelní číslo 2805 v katastrální území Vinohrady, městská část Praha 3 Vlastník nemovitosti Bytové druţstvo Korunní 71 Účel ocenění: stanovení obvyklé ceny (trţní hodnoty) majetku Objednatel odhadu: Bankovní institut vysoká škola, a.s. Ocenění provedeno ke dni: Ocenění provedl: Růţek Vojtěch, Gagarinova 475/ Praha 6

54 Obsah: Úvodní list Obsah Úvodní zpráva Popis lokality Oceňovaný majetek Historie Pozemek Bytový dům Aktuální vyuţití majetku Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití Ocenění Úvod Porovnávací metoda Příjmová metoda Nákladová metoda Závěr Přílohy: Výpis z katastru nemovitostí

55 Úvodní zpráva Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje odborný názor na obvyklou cenu výše uvedeného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem platným k 10. únoru 2010 ke dni místního šetření. Zpracovateli zprávy je známo, ţe zpráva má slouţit jako podklad pro jednání o zajištění úvěru nemovitou zástavou. Zpracovateli zprávy není známo nic o tom, ţe by zpráva měla zároveň slouţit i pro jiný účel jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo jiný, výše nespecifikovaný účel. Oceňovaný majetek je zapsán u Katastrálního úřadu pro Prahu-město, na listu vlastnickém 1636, pro katastrální území Vinohrady, městská část Praha 3, obec Praha. Výpis z katastru nemovitostí je přílohou této zprávy. Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění (10. února 2010) uţíván převáţně k bydlení jako bytový dům s 13 nájemními byty, a s 2 nebytovými prostory v prvním podzemním podlaţí a půdní vestavbou. Dům byl v roce 2003 nabídnut k odkupu nájemcům v rámci privatizace bytového fondu. Většina nájemců s odkupem bytů souhlasila a zaloţila druţstvo. Většina bytů je tedy v druţstevním vlastnictví nájemců, 1 byt v domě je stále v regulovaném nájmu (nájemce nesouhlasil s odkupem). Nebytové prostory jsou pronajaty za trţní nájemné. Podrobné údaje o vyuţití oceňovaného majetku jsou uvedeny v dalších oddílech zprávy. Zpráva zohledňuje skutečnosti mající vliv na obvyklou cenu, která vyplývá z uzavření 4 nájemních vztahů. Jelikoţ částka, kterou druţstvo za dům má zaplatit bude brzy(cca. do 3 měsíců) splacena provedl jsem ocenění tak, jako by byl dům v absolutním spoluvlastnictví jednolivých nynějších nájemců. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, práva propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsem prohlédl a při zpracování ocenění jsem vzal v úvahu následující faktory: polohu, velikost a vyuţitelnost pozemku velikost, technický stav a vyuţitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav 55

56 nejvyšší a nejlepší vyuţití převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitosti na trhu náklady na pořízení majetku jako nového sníţené o jeho opotřebení prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného podobného majetku v okolí i v celé lokalitě očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní vybavení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány. Popis lokality Oceňovaný majetek bytový dům č.p se nachází v širším středu Prahy, ve čtvrti Vinohrady, která je zejména v poslední dekádě lokací s jednou z vyšších úrovní reálně dosahovaných trţních cen v Praze. Celkový charakter je bydlení středního a vyššího standardu doplněné objekty občanské vybavenosti. Obecně lze říci, ţe se jedná o komerčně atraktivní lokalitu s vysokým rozvojovým potenciálem a vyšším koeficientem zhodnocení investice. V dochůdné vzdálenosti od objektu je k dispozici kompletní občanská vybavenost hotely, obchodní síť, banky, školy. Zastávky městské hromadné dopravy autobus, tramvaj a metro jsou rovněţ v dochůdné vzdálenosti. Tramvajová zastávka se nachází před domem. Stanice metra A-Jiřího z Poděbrad asi 300 metrů od domu. Parkování je moţné na přilehlých veřejných prostranstvích, buď na placených prostranstvích nebo v modré zóně pro rezidenty. Kapacita parkovacích míst není dostačující. Parkování ve vlastním objektu bytového domu nebo ve vnitrobloku není moţné. Kvalita pohledových horizontů lze hodnotit jako velice naprůměrnou, výhled není nějak omezen a naskýtají se výhledy na celou jiţní část Prahy 56

57 Oceňovaný majetek Podle skutečností zjištěných na místě i podle podkladů poskytnutých zadavatelem posudku je jedinou podnikatelskou činností prováděnou v bytovém domě poskytování pronajímatelných prostor 2 nebytových prostor a 2 prostorů bytových. Dům je tedy především určen k bydlení. Oceňovaný majetek tvoří funkční celek bytového domu a pozemku. Jednotlivé části majetku budou podrobně popsány a specifikovány v dalších oddílech zprávy. Historie Oceňovaný dům byl postaven v roce 1905 na svoji dobu velmi konstrukčně moderní a technicky vybavený činţovní dům. Všechny byty byly projektovány jako měšťácké velké byty 3+1, kolem 110 m2, později byli některé rozdělené příčkami na byty menší. Po dobu existence byla prováděna pouze údrţba, v roce 2007 rekonstrukce rozvodů elektřiny, plynu a stoupacího potrubí vody. Někteří nájemníci bytů si své pronajaté byty částečně modernizovali převáţně instalacemi moderních kuchyňských linek, výměnou zařizovacích předmětů v koupelnách a WC a zejména výměnami původních lokálních topidel na tuhá paliva za lokální plynová topidla a ohřívače teplé uţitkové vody. Pozemek Pozemek v k.ú. Vinohrady je veden v KN jako zastavěná plocha o rozloze 389m2 a je zastavěn oceňovaným domem a přilehlým dvorkem Bytový dům Bytový dům je postaven v blokové zástavbě, v řadové pozici. Objekt je přístupný hlavním vchodem z ulice Korunní. Uliční fasáda je orientována na jih a dvorní na sever. Dům má plné podsklepení, pět nadzemních podlaţí a podkroví. V domě jsou malé nebytové prostory v suterénu. Nadzemní podlaţí jsou bytová převáţně o dvou rozlehlých bytech na podlaţí. Byty jsou převáţně I. Kategorie. V půdním prostoru byla povolena a kolaudována vestavba půdní jednotky a atelieru. Následně bylo povoleno přičlenění atelieru k bytové jednotce jako obytná část. Dům byl postaven v roce V roce 1928 bylo povoleno uţívání nástavby 4.patra. V roce 1992 byla kolaudována vestavba podkrovního bytu. Dům je zděný z masivního zdiva. Izolace základů proti zemní vlhkosti není provedena. Schodiště kamenné, výtah osazen není. Fasáda objektu štuková zdobená uliční, dvorní 57

58 měkká hladká. Klempířské konstrukce z pozinku, střecha sedlová, krytá taškovou krytinou. Okna dvojitá-špaletová, v části podkroví střešní. Dveře náplňové, ve vestavbě plné. Podlahy v obytných místnostech jsou převáţně vlýsky. V podkrový část podlah palubkových. V příslušenství převáţně dlaţby, ostatní PVC, podesty staré cementové dlaţdice. Dům je napojen na rozvody všech sítí. Plyn renovován v roce 1971, vytápění bytů plynové lokálními zdroji i etáţové. Plynové sporáky v kuchyních i zdroje TUV. Rozvod vody převáţně pouze studené. Elektro světelné renovováno částečně v roce Ostatní konstrukce původní, opravy prováděny jen v nejnutnějších případech. Pokud došlo k modernizaci v bytech, byla prováděna na náklady nájemníků. Suterén je vlhký, fasáda zejména dvorní vyţaduje opravu. Klempířské konstrukce opraveny částečně. Na hlavních konstrukcích nebyly shledány viditelné poruchy ovlivňující statiku domu. Celkový stav budovy je spíše průměrný, některé konstrukce jsou značně opotřebené, opotřebení odborným odhadem 50 %. V současné době je v objektu jeden volný byt, který se můţe pronajmout za trţní nájemné nebo prodat. Nástavba: V roce 1928 byla dána do uţívání nástavba 5. nadzemního podlaţí a nové provedení krovu a střešní krytiny. V roce 1990 byla do půdního prostoru provedena vestavba bytové jednotky a atelieru, který byl později připojen k bytu. Při této vestavbě však nebyla měněna konstrukce ani střešní krytina, byly provedeny pouze úpravy interiéru. Konstrukce krovu a střešní krytina byla měněna v roce Aktuální vyuţití majetku Ke dni ocenění obsahuje oceňovaný bytový dům: 12 bytů a 2 nebyty s různými dispozicemi 1. podzemní podlaţí - nebytový prostor 46 m2- trţně pronajat - nebytový prostor 49 m2- trţně pronajat - sklepy 1. nadzemní podlaţí byt 91 m2- vlastník bytové jednotky - byt 37 m2 trţně pronajat - byt 54 m2 regulované nájemné 2. nadzemní podlaţí - byt 110 m2 vlastník bytové jednotky byt 114 m2 vlastník bytové jednotky 58

59 3. nadzemní podlaţí - byt 113 m2 vlastník bytové jednotky - byt 116 m2 vlastník bytové jednotky 4. nadzemní podlaţí byt 114 m2 vlastník bytové jednotky - byt 113 m2 vlastník bytové jednotky 5. nadzemní podlaţí byt 110 m2 prázdný byt určen k trţnímu prodeji - byt 113 m2 vlastník bytové jednotky Půdní vestavba -byt 145m2- vlastník bytové jednotky Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Základní kriteria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat jsou dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako bytový dům a jeho vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsem dospěl k názoru, ţe současné vyuţití nemovitosti odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsem názoru, ţe současné vyuţití nemovitosti je právně přípustné. Oceňovaný majetek je ve stavu, který umoţňuje jeho vyuţití z technického hlediska mimo 1 bytu, který je v horším technickém stavu. Uvedení do provozu není podmíněno rozsáhlou investicí do jeho rekonstrukce. Podmínka okamţité vyuţitelnosti je tedy splněna. Ke splnění kriteria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo její vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímţ by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k tomu, ţe většina bytů slouţí k bydlení 59

60 vlastníků jednotek a nejsou známy ţádné právní, technické nebo jiné skutečnosti, které by bránily pronájmu za trţní nájemné, je i tato podmínka splněna. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k názoru, ţe současné vyuţití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím. Ocenění Úvod Při stanovení indikace obvyklé ceny majetku jsou zpravidla pouţívány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Porovnávací metoda analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato část můţe být sníţena opotřebením nebo jiným znehodnocením. Při stanovení obvyklé ceny jsem pouţil kombinaci všech tří metod ocenění. Pro ocenění pozemku jsem pouţil porovnávací metodu pozemků, pro ocenění majetku jsem pouţil všech tří metod. Porovnávací metoda Pro stanovení obvyklé ceny pozemku jsem předpokládal, ţe pozemky jsou volné, připravené k zastavění v souladu s jejich nejlepším a nejvyšším vyuţití. 60

61 Název pozemku Praha 3 stavební parcela stavební parcela stavební parcela Parcelní číslo 2805 N/A N/A N/A Adresa pozemku Katastrální území Vinohrady Ţiţkov Holešovice Nusle Obec Praha 3 Praha 3 Praha 7 Praha 4 Okres Praha Praha Praha Praha B. Základní údaj pro porovnání cena za 1 m2 v tisících Kč Prodejní cena celkem X Rozloha pozemku v m Cena za 1 m2 X 30266, , ,14 Datum transakce Korekce Upravená hodnota 30266, , ,14 C. Právní údaje Druh transakce Nabídka Nabídka Nabídka Korekce Upravená hodnota 30266, , ,14 Vlastnická práva Absolutní vlastnictví Absolutní vlastnictví Absolutní vlastnictví Absolutní vlastnictví Korekce Upravená hodnota 30266, , ,14 Existence věcných břemen Bez věcných břemen Bez věcných břemen Bez věcných břemen Korekce Upravená hodnota 30266, , ,14 Vyuţití podle územního plánu zastavěná plocha a nádvoří stavební parcela stavební parcela stavební parcela Korekce Upravená hodnota 30266, , ,14 Územní rozhodnutí Ano Ano Ano Ano Korekce Upravená hodnota 30266, , ,14 Jiná právní omezení a závazky Nejsou Nejsou Nejsou Nejsou Korekce Upravená hodnota 30266, , ,14 D. Technické parametry Lokalita Dobrá Horší Horší Horší Korekce 1,1 1,25 1,4 Upravená hodnota , Tvar pozemku Pravidelný Pravidelný Pravidelný Pravidelný Korekce Upravená hodnota , Svaţitost Rovinný Mírně svaţitý Rovinný Rovinný 61

62 Korekce 1,05 1,05 1,05 Upravená hodnota 34957, , ,75 Dostupnost inţenýrských sítí Kompletní Kompletní Kompletní Kompletní Korekce Upravená hodnota 34957, , ,75 Kontaminace půdy Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna Korekce Upravená hodnota 34957, , ,75 Dopravní obsluţnost Kompletní Kompletní Kompletní Kompletní Korekce 1 1 1,02 Upravená hodnota 34957, , ,88 Dopravní dostupnost a parkování Dobré Dobré Dobré Dobré Korekce 1 1 Upravená hodnota 34957, , ,88 Nutnost demolice stávajících objektů Ne Ne Ne Ano Korekce 1 1 0,8 Upravená hodnota 34957, , ,9 Jiná technická korekce Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno Korekce Upravená hodnota 34957, , ,9 Velikost pozemku X Obdobný Větší Větší Korekce 1 0,9 0,75 Upravená hodnota 34957, , ,9 Moţná zastavitelnost Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Korekce Upravená hodnota 34957, , ,9 Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 m , , , ,9 Rozloha pozemku Celková porovnávací hodnota Na základě uvedených skutečností jsem zjistil, ţe trţní hodnota pozemku indikovaná porovnávací metodou je: A je kalkulována následně: Kč 62

63 389 x 31767,25 = Kč Stanovení obvyklé ceny nemovitosti jako celku Při analýze pro stanovení obvyklé ceny majetku jako celku jsem vzal v úvahu bytové domy, které byly v Praze v nedávné době prodány nebo nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. V případě, ţe se jednalo o nabídky, tak jsem tuto skutečnost zohlednil koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsem pro stanovení indikace obvyklé ceny oceňovaného majetku zvolil za srovnávací jednotku celkovou zastavěnou plochu (GFA). Tato jednotka je u tohoto druhu majetku povaţována za standardní. Při stanovení obvyklé ceny tímto oceňovacím přístupem jsem vzal v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, moţnost parkování, poloha v obci, velikost budovy a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k názoru, ţe obvyklá cena nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je: Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v následujících tabulkách. 63

64 Příloha č. 2 TABULKA II - MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaná nemovitost Porovnávaná nemovitost Porovnávaná nemovitost Porovnávaná nemovitost Porovnávaná nemovitost A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti Název nemovitosti Bytový dům Bytový dům Bytový dům Bytový dům Bytový dům Parcelní číslo 2805 Adresa nemovitosti Korunní Řehořova U Studánky Krkonošská Nitranská Katastrální území Vinohrady Ţiţkov Bubeneč Vinohrady Vinohrady Obec Praha 3 Praha 3 Praha 7 Praha 2 Praha 3 Okres Praha Praha Praha Praha Praha B. Údaje o pozemku přenos z Tabulky I Plocha pozemku Hodnota za 1 m , , , , ,25 pozemku Hodnota pozemku , ,75 celkem C. Základní údaj pro porovnání m2 celkové zastavěné plochy podlaţí Počet srovnávacích jednotek Prodejní cena celkem X Prodejní cena bez ceny pozemku , ,25 Cena za 1 porovnávací jednotku X 26362, , , ,97 Datum transakce Korekce Upravená hodnota 26362, , , ,97 D. Právní údaje Druh transakce Prodej Nabídka Nabídka Prodej Korekce 1 0,9 0,9 1 Upravená hodnota 26362, , , ,97 Vlastnická práva Břemeno nájemních smluv Břemeno nájemních smluv Břemeno nájemních smluv Absolutní Břemeno nájemních smluv Korekce 0,9 0,9 0,9 0,9 Upravená hodnota 23726, , ,67 Existence věcných Ano Ano Ano Ne Ano břemen Korekce Upravená hodnota 23726, , ,67 Vyuţití podle územního plánu Bytový dům Bytový dům Bytový dům Bytový dům Bytový dům 64

65 Korekce Upravená hodnota 23726, , ,67 Kolaudační rozhodnutí Ano Ano Ano Ano Ano Korekce Upravená hodnota 23726, , ,67 Jiná právní omezení a Ne Ne Ne Ne Ne závazky Korekce Upravená hodnota 23726, , ,67 E. Technické parametry Lokalita Výborná Dobrá Výborná Výborná Výborná Korekce 1,15 1 0,97 1 Upravená hodnota 27285, , , ,67 Technický stav objektu Průměrný Horší Průměrný Dobrý Dobrý Korekce 1,1 1 0,9 0,95 Upravená hodnota 30013, , , ,8 Technická vybavenost Průměrná Dobrá Dobrá Průměrná Průměrné budovy Korekce 0,95 0,9 1 1 Upravená hodnota , ,8 Funkční vyuţitelnost budovy Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Korekce Upravená hodnota , ,8 Další moţný rozvoj Průměrný Průměrný Dobrý Dobrý Dobrý nemovitosti Korekce 1 0,9 0,95 0,95 Upravená hodnota , , ,7 Dopravní obsluţnost Kompletní Kompletní Kompletní Kompletní Kompletní Korekce Upravená hodnota , , ,7 Dopravní dostupnost a parkování Omezená Omezený Omezený Dobrá Dobrá Korekce 1 1 0,95 0,95 Upravená hodnota , ,56 Atraktivita objektu Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Korekce Upravená hodnota , ,56 Jiná technická korekce N/A N/A N/A N/A N/A 65

66 Korekce Upravená hodnota , ,56 F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti Menší Obdobný Menší Obdobný Korekce 1,1 1 1,03 1 Upravená hodnota 31364, , ,56 Jiná korekce N/A N/A N/A N/A Korekce Upravená hodnota 31364, , ,56 Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky Porovnávací hodnota celkem (bez poz.) Hodnota pozemku Celková porovnávací hodnota Celková porovnávací hodnota po zaokrouhlení Příjmová metoda Nemovitosti, které mohou generovat výnos, jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při pouţití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potencionálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaţeným ve vlastnictví majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potencionálního příjmu, který můţe být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potencionálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následovně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním. Obvyklá cena je potom stanovena pomocí dvou alternativních kapitalizačních postupů přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaného cash flow. V tomto případě byla pouţita metoda přímé kapitalizace. 66

67 Výše potencionálního provozního příjmu byla stanovena na základě průměrné hladiny trţního nájemného v porovnatelných objektech a porovnatelné lokaci. Ve výpočtech jsem v souladu s běţnou praxí vycházel z tzv. studeného nájemného, kdy sluţby a energie jsou nájemcům přeúčtovány na základě jejich skutečného čerpání. Provozní náklady byly stanoveny procentní sazbou z potencionálního hrubého příjmu, obvyklou pro porovnatelné majetky. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k závěru, ţe obvyklá cena výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je: Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uvedený v následující tabulce 67

68 PŘÍJMOVÁ METODA - PŘÍMÁ KAPITALIZACE Příjem z pronájmu Nebytové prostory Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného 5% Efektivní hrubý příjem Náklady na údržbu Pojistné Daň z nemovitosti Pronájem cizích pozemků 0 Marketing 5000 Ostatní provozní náklady Provozní náklady celkem Provozní příjem Rezervy na renovace (1% z nákladové ceny) Čistý provozní příjem Míra kapitalizace 8% Indikovaná hodnota Zaokrouhleno Nákladová metoda U nákladové metody ocenění je obvyklá cena pozemku přepočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při pouţití stejného materiálu, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. 68

69 Ke stanovení trţní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje sníţení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky sniţují hodnotu a jsou definovány: technické/fyzické opotřebení funkční nedostatky ekonomické nedostatky Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k názoru, ţe obvyklá cena oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je: Kč Následující tabulka indikuje výpočty oceňovaného majetku nákladovou metodou. NÁKLADOVÁ METODA Název Bytový dům Vinohrady Praha 3 Číslo pozemku 2805 Nosná konstrukce zděná Skutečné stáří 105 Efektivní stáří 80 Ekonomická ţivotnost 70 Zastavěná plocha 490 Počet podlaţí 6. NP 1.PP, 6 NP půdní vestavba Průměrná zastavěná plocha podlaţí 294 Koeficient vyuţitelnosti 0,85 Celková podlahová plocha 2056 Celkový obestavěný prostor 7415 Jednotkové reprodukční náklady 5200 Kč/m3 Reprodukční náklady celkem Fyzické opotřebení -20,00% Funkční nedostatky -5,00% Ekonomické nedostatky 0,00% Pozemek

70 Indikovaná hodnota Zaokrouhleno Závěr: Toto hodnocení vyjadřuje můj názor na obvyklou cenu předmětného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 10. února Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení obvyklé ceny majetku určeny následující indikace: Indikace (Kč) Váh Váţený průměr a (Kč) (%) Porovnávací metoda Příjmová metoda Nákladová metoda Výsledná cena

71 Zaokrouhleno Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu běţně nabízeny a obchodovány a proto porovnávací metoda odráţí poměrně dobře stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů povaţuji indikaci obvyklé ceny porovnávací metodou za rozhodující a přisoudil jsem jí váhu 60 %. Oceňovaný majetek bytový dům s většinou nájemních bytů je z hlediska typu objektu a sektoru trhu typicky investičním majetkem, u kterého je z hlediska investora rozhodující jeho schopnost produkovat příjmy z pronájmu. V tomto případě je reálná vysoká schopnost majetku produkovat příjem. Vetšinu bytů je moţno pronajmout za trţní nájemné a i stav většiny bytů je na odpovídající úrovni. Tudíţ jsem příjmové metodě přisoudil váhu 35 % U starších, i kdyţ funkčních nemovitostí jako je posuzovaný objekt, nechtějí obvykle investoři akceptovat současnou výši nákladů na jejich výstavbu. Z tohoto důvodu není indikace obvyklé ceny pomocí nákladové metody rozhodující. Pro závěrečnou analýzu obvyklé ceny slouţí jako jistý korektor hodnot zjištěných jinými metodami a proto jsem jí přisoudil váhu 5 %. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k závěru, ţe obvyklá cena oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je k 10. únoru 2010 reprezentovaná částkou: Kč (slovy:padesátdva miliónů osmset dvacet tisíc korun českých) Neprováděl jsem ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovaného majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám ţádnou odpovědnost. Nezkoumal jsem ţádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek vyuţíván nebo by mohl být vyuţíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek poskytnutých sluţeb. 71

72 OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem jiné právní listině bez příslušného ověření. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály, jako je azbest, močovino- 72

73 formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivů na ţivotní prostředí. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnot obsaţených v této zprávě. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění. OSVĚDČENÍ Já níţe podepsaný, tímto osvědčuji, ţe: V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění Zpracovaný posudek zohledňuje všechny nám známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty. Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. Při své činnosti jsme neshledal ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe předepsané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. V Praze, dne 20. února

74 Přílohy: 1) Katastrální mapa 2) Výpis z katastru nemovitostí... Vojtěch Růţek Příloha č.1: Katastrální mapa 74

75 Příloha č.2 : Výpis z katastru nemovitostí Informace o budově č.p.: 1370 Část obce: Číslo LV: 7068 Typ budovy: Způsob vyuţití: Katastrální území: Na parcele: 2805 Vinohrady budova s číslem popisným objekt k bydlení Vinohrady Vlastník, jiný oprávněný Vlastnické právo Bytové druţstvo Korunní 71, druţstvo Jméno Adresa Podíl Korunní 1370/71, Praha, Vinohrady, Způsob ochrany nemovitosti Název památkově chráněné území Omezení vlastnického práva Nejsou evidována ţádná omezení Jiné zápisy Nejsou evidovány ţádné jiné zápisy 75

76 C. Analýza trhu s nemovitostmi na území Prahy Obecná charakteristika Městská část Praha 7 se rozprostírá severně od historického centra Prahy převáţně na pravém břehu řeky Vltavy. Rozkládá na území o 712 ha/10,5 km2, zahrnuje praţské Holešovice, Bubeneč a Letnou. K Praze 7 patří také Troja o rozloze 3,38 km2. Počet obyvatel na Praze 7 je ke konci roku 2006 uváděn a hustota osídlení obyvatel/km Z minulosti po současnou Prahu 7 1 Jak nasvědčují četné archeologické nálezy, lidské osídlení se na území městské části nacházelo jiţ od doby kamenné. Základem Prahy 7 jsou dávné osady Holešovice a Bubny. První zmínka o Bubnech se datuje rokem 1088 ve falzu vyšehradském. Zasvěcení zdejšího kostela sv. Klimentu se objevuje sice aţ k roku 1298, ale lze nepochybně soudit, ţe jde o stavbu mnohem starší. Bubeňáci se ţivili hlavně rybařením. S Bubny souvisel i dlouhý letenský hřeben, jehoţ dominující poloha sehrála důleţitou roli ve válečných dobách přímého ohroţení Prahy. Proto zde bylo postaveno opevnění, zbořené aţ po vykoupení pozemků praţskou obcí v roce Nový rozvoj Buben započal po roce V roce 1788 zde stálo 24 domků, v roce 1825 třicet a navíc zde jiţ fungovala továrna na kartony. Neobyčejný stavební ruch zde nastal po roce 1850, kdy se Bubny sloučily s Holešovicemi. V roce 1857 se zde nacházelo 110 domů s 1200 obyvateli. Ţivot Holešovic se rozvíjel zcela odlišně od 1 Vytvořeno s pouţitím 76

77 rybářských Buben. Jednalo se o převáţně zemědělskou osadu. Jméno Holešovice se poprvé připomíná v roce 1228 jako královský majetek. Tato zemědělská víska se aţ do 16. století nijak nevyvíjela a počet usedlostí zůstával stále stejný. Teprve aţ v 18. století začalo zemědělských usedlostí ubývat a od poloviny 19. století se začaly Holešovice pozvolna přeměňovat v předměstskou čtvrť. V roce 1884 došlo k připojení Holešovic-Buben k hlavnímu městu Praze jako její sedmé čtvrti. O prudkém rozvoji svědčí i to, ţe na začátku 20. století se zde jiţ nacházelo skoro osm set domovních čísel, kde ţilo na obyvatel. Části Bubenče a Troji byly k Praze 7 připojeny aţ po územní reorganizaci městských obvodů v roce Jen tak pro zajímavost - vţitý název Letná nemá oficiální opodstatnění a jedná se pouze o jméno pomístní. 4.3 Katastrální území na Praze 7 Název katastrálního území Výměra na území (ha) Holešovice 469 Bubeneč 231 Troja 30 Holešovice 2 Holešovice (od sloučení s Bubny roku 1850 aţ do roku 1960 Holešovice-Bubny) byly připojeny k Praze roku 1884 jako historicky první obec, která v době připojení nebyla městem. Hlavní část Holešovic leţí v tzv. Praţském meandru Vltavy na jejím levém břehu, k Holešovicím patří Bubny a na návrší čtvrť Letná. Téměř celé území náleţí k městské části Praha 7, ale nepatrná část na jihozápadě (pobřeţí Vltavy mezi Čechovým mostem a ulicí U plovárny s kaplí sv. Magdaleny) náleţí k městské části Praha 1. Bubeneč Wikipedia.org Bubenec.eu 77

78 Katastrální území Bubeneč (označené kódem ) se nachází severovýchodně od Praţského hradu, na levém břehu spodního toku Vltavy při jejím průtoku Prahou. Bubeneč má rozlohu 4,44 km2 (před úpravami katastrálních hranic v roce 1945 byla rozloha 4,19 km2) a svou velikostí se řadí na 49. místo mezi všemi 112 praţskými katastry (od největšího po nejmenší). Území je rozděleno mezi městskou část Praha 6, kam patří 48% plochy (213 ha), a městskou část Praha 7, kde se nachází 52% plochy (231 ha).nadmořská výška celého katastru se pohybuje mezi 180 a 225 metry nad mořem. Bubeneč je zastavěn bloky obytných domů, vilami a v okolí Papírenské ulice průmyslovými budovami. Dále se na jeho území nachází Královská obora, Výstaviště a Císařský ostrov. Historické jádro obce je tvořeno zástavbou v okolí Krupkova náměstí např. Kostel sv. Gottharda nebo nynejší Obchodní akademie. Troja 4 Katastrální území Troja má rozlohu 5,43 km 2. Leţí na pravém břehu řeky Vltavy a na přilehlém kopci na severu Prahy. Od správní reformy v roce 1949 je severní (horní) část Troji, urbanisticky splývající s Bohnicem, součástí městského obvodu a později i městské části Praha 8. Jiţní část patří do městského obvodu Praha 7 a od roku 1992 tvoří samostatnou městskou část Praha-Troja. V dolní části Troji (v městské části Praha-Troja) se nachází Trojský zámek, ZOO a Praţská botanická zahrada. 4.4 Trh s nemovitostmi Situace po roce 1989 Pro trh s nemovitostmi znamenaly obnovené soukromé vlastnictví, restituce a privatizace obecních bytů nutný impuls, který de facto umoţnil samotný vznik trhu. Privatizace obecních bytů na mnoha místech ještě nebyla dokončena. V případě MČ Praha 7 privatizace stále probíhá a po jejím skončení by mělo městské části zůstat jen něco málo přes 200 bytů. V současnosti bydlí 67% obyvatel městské části v soukromých domech, 18% v domech vlastněných druţstvy a 13% v domech ve správě městské části. Změn doznalo i urbanistické plánování. Vzhledem k rostoucím nárokům kladeným na Prahu byla 4 Wikipedia.org 78

79 přijata strategie rozvoje města, jejíţ součástí byla mimo jiné i přeměna Prahy z monocentrického typu města v město polycentrické. Kromě historického jádra by mělo v Praze vzniknout ještě několik subcenter. Ve vnitřním městě by jimi měly být Karlín, Pankrác, Smíchova a Holešovice Soustředěním pracovních příležitostí, služeb a veřejného vybavení do nových celoměstských obvodových i lokálních center dojde k jejich přiblížení nejvýznamnějším lokalitám bydlení. Tím se stanou pro obyvatele Prahy dostupnější a zlepší se i prostorová ekonomika města Vznikem nových celoměstských center (Smíchov, Pankrác, Karlín, Holešovice Bubny Zátory) dojde k decentralizaci komerčních aktivit, která sníží dopravní zatížení historického jádra. 5 Samotná MČ Praha7 vlastní koncepci transformačních kroků nezpracovala, jak uvedl vedoucí odboru rozvoje a územního rozhodování bylo to spíš tak, ţe se tady začali objevovat různí investoři poměrně zvučných jmen. Přesto v obecné rovině lze říci, ţe dlouhodobým záměrem městské části je potlačení zbytků průmyslu a přestavba na rezidenční čtvrť. 4.5 Proměny bytového fondu Holešovice a Bubeneč vznikly spolu s rozmachem průmyslové éry, tzn. na přelomu 19.a 20.století, a svojí charakteristickou tvář si uchovaly aţ do dnešní doby. Tomu odpovídá i stáří většiny bytového fondu. Datum vzniku převáţné části zástavby spadá do počátku dvacátého století, coţ se nutně projevuje i v kvalitě bytového fondu. Na území této městské části stojí jen minimum rodinných domů, 99% trvale obydlených domů tvoří domy činţovní. Podle údajů ze SLBD přibliţně: 31% domovního a bytového fondu pochází z doby před 1.světovou válkou, 59% pak z let V 90. letech byly pro obnovu bytového fondu významné zejména rekonstrukce a modernizace bytů. Tradičně horší kvalita bytů v této lokalitě oproti celopraţskému 5 Strategický plán hl.města Prahy

80 průměru. V roce 1991 bylo v MČ Praha 7 pouze 46,6% bytů I. Kategorie ale v roce 2001 už 89,1% v MČ Praha 7. 6 Holešovice se staly pro mnoho investorů příleţitostí, která se uţ nebude opakovat, a proto je z jejich strany zájem o tuto oblast poměrně značný. To se týká jak menších projektů, tak i rozsáhlých investičních záměrů, které se podílejí na vytváření nových Holešovic především. Přestoţe první rozhodnutí padla jiţ v 90. letech, většina těchto projektů ještě není dokončena. Zdrţení způsobily také povodně v roce 2002, které však překvapivě investory neodradily. Městská část preferuje spíše výstavbu bytových komplexů ale je těţké ovlivnit investorské záměry. Město samo na realizaci vlastních transformačních projektů peníze nemá. Omezuje se spíše na projekty v oblasti infrastruktury, při nichţ se snaţí spolupracovat s investory. Tudíţ se tedy vývoj Holešovic ubírá spíše směrem který udávají investoři. Ale jak se zdá, záměry investorů nejsou úplně v rozporu s vizemi městské správy. V projektech jsou zastoupeny jak administrativní komplexy tak byty. Zde můžeme vidět několik aktuálních projektů na území Prahy 7: (zdroj-nová P7) 6 Úřad MČ Praha 7 80

81 4.6 Významné realizované projekty: Holešovice byly navrţeny na památkovou zónu, coţ pro investory znamená jistá omezení, přesto se zdá, ţe v tomto ohledu nevznikly mezi veřejnou správou a soukromými investory ţádné rozpory. Naopak, investoři se snaţí vyuţít potenciál historických budov(např. Holešovický pivovar) a v propagačních materiálech zdůrazňují atraktivní spojení nového se starým. Průmyslová historie místa se tak stává významným rysem nových projektů a lze hovořit o jistém průmyslovém geniu loci, který slouţí k marketingovému odlišení holešovických projektů od ostatních. Většina prostor v těchto nových kancelářských budovách je pronajata firmám, které poskytují sluţby, jeţ lze zařadit do kategorie new jobs (např. vydavatelství, velké IT firmy, finační poradentsví...).rozmístění významných developerských projektů je určeno existencí nedostatečně vyuţitých původních výrobních komplexů. V případě Holešovic hraje zaplňování hluchých míst v procesu rozvoje lokality významnou roli. 81

82 Zde jsem připravil popis 4 různých dokončených projektů z poslední doby, které jsou vyjádřením moderní proměny Holešovic: A7 Holešovický pivovar Komplex se nachází mezi ulicemi U průhonu, Komunardů, Na Maninácha a U Uranie.Hlavními nájemníky se stalo vydavatelství Ringier a obchodní řetězec Ahold, který zde provozuje supermarket Albert. Vzniklo zde 129 bytových jednotek, 20 loftů a 6 loftových bytů. Projekt byl zvolen nejlepším rezidenčním projektem roku Trojské mlékárny Holešovická mlékárna je obytný soubor, který vznikl na místě původních objektů Trojské mlékárny z počátku 20.století mezi ulicemi Poupětova, Osadní a U Měšťanského pivovaru. Na poměrně malé ploše zde bylo koncem roku 2006 dokončeno 6 bytových domů s celkovým počtem 338 bytů. Centrum současného umění DOX Centrum DOX je symbolem revitalizace Holešovic, tvoří ji komplex industriálních budov z konce devatenáctého století, jeţ původně slouţily ke kovovýrobě, poskytuje ideální prostředí k prezentaci současného umění. Architekt propojil 82

83 existující budovy novými stavbami, a tak vytvořil komplex, který reflektuje jak historii místa, tak jeho novou funkci. Horizontální dispozice budov s rozdílnou výškou interiérů umoţňují velkou míru variability prostorů, jeţ je nezbytná pro prezentaci současného umění. Projekt Prague Marina Projekt Prague Marina vznikl na místě původního holešovického přístavu. Při výstavbě projektu jsou zachovány i stávající památkově chráněné objekty bývalého přístavu. Projekt byl z větší části dokončen v roce V projektu je celkem 338 bytů, které jsou jiţ z ¾ rozprodány. Jedná se o kombinaci bydlení a vody, tedy bydlení na nábřeţí u přístavu. Na protilehlém poloostrově přístavu se připravuje výstavba sportovní maríny 4.7 Segmenty trhu s nemovitostmi v Praze 7 Struktura zástavby na Praze Územní plán Prahy 83

84 Pozemky Volné pozemky se v Městské části Prahy 7 vyskytují málokdy. S poslední doby jsou toho příkladem volné pozemky českých drah na území nádraţí Praha-Bubny, které zakoupila 84